Adaur.ee - kinnisvaraturg peopesal

Veebruaris tööstustoodang võrreldes mullusega suurenes

31.03.2015 Statistikaamet

Sildid: ehitus, indeks, müük, statistika, Statistikaamet, tööstus, USA, võrdlus

Tööstusettevõtted tootsid 2015. aasta veebruaris 5% rohkem toodangut kui eelmise aasta veebruaris, teatab Statistikaamet. Toodang suurenes töötlevas tööstuses ja energeetikas, kuid vähenes mäetööstuses.

Veebruaris toodeti töötlevas tööstuses 6% rohkem toodangut kui eelmise aasta samal kuul. Toodangu mahu suurenemist põhjustas eelkõige elektroonika- ja puittoodete tootmise kasv, kus toodang suurenes vastavalt 24% ja 14%. Suurema osatähtsusega tööstusharudest suurenes toodang veebruaris veel toiduainete, metalltoodete ja elektriseadmete tootmises. Toodangu kasv ei olnud laiapõhjaline – enam kui pooled tööstusharud ei saavutanud veebruaris eelmise aasta taset. Suurema osatähtsusega tööstusharudest vähenes toodang keemiatoodete, ehitusmaterjali ja plasttoodete tootmises.

Välisturule müüdi veebruaris 71% kogu töötleva tööstuse toodangust. 2014. aasta veebruariga võrreldes suurenes toodangu müük nii ekspordiks kui ka kodumaisele turule korrigeerimata andmetel ligi 3%.

Sesoonselt korrigeeritud andmetel toodeti 2015. aasta veebruaris tööstuses kokku 2% rohkem toodangut kui jaanuaris, sealhulgas töötlevas tööstuses 1% rohkem.

2014. aasta veebruariga võrreldes toodeti elektrit 8% ja soojust 1% rohkem.

Tööstustoodangu mahuindeksi muutus, veebruar 2015 (protsenti)
Tegevusala	Muutus võrreldes eelmise kuuga sesoonselt korrigeeritud andmetel^a	Muutus võrreldes eelmise aasta sama kuuga
Tegevusala		korrigeerimata andmetel	tööpäevade arvuga korrigeeritud andmetel^b
KOKKU	1,6	5,0	5,0
Energeetika	0,3	5,6	5,6
Mäetööstus	-2,8	-3,1	-3,1
Töötlev tööstus	0,9	5,6	5,6
arvutite, elektroonika- ja optikaseadmete tootmine	-3,9	23,7	23,7
puidutöötlemine ja puittoodete tootmine	2,6	13,6	13,6
toiduainete tootmine	1,9	3,0	3,0
metalltoodete tootmine	-4,9	8,9	8,9
elektriseadmete tootmine	5,9	3,1	3,1
kemikaalide ja keemiatoodete tootmine	-2,6	-17,4	-17,4
mööblitootmine	-2,1	2,7	2,7
mootorsõidukite tootmine	1,3	1,1	1,1
ehitusmaterjali tootmine	-0,6	-6,4	-6,4
masinate ja seadmete tootmine	15,2	6,1	6,1

^a Sesoonselt korrigeeritud tööstustoodangu mahuindeksi puhul on eemaldatud erinevused kuude tööpäevade arvus ja regulaarselt korduvate hooajaliste tegurite mõju. Arvutatakse ainult võrdluseks eelmise kuuga.

^b Tööpäevade arvuga korrigeeritud tööstustoodangu mahuindeksi puhul on eemaldatud erinevused kuude tööpäevade arvus. Arvutatakse ainult võrdluseks eelmise aasta sama kuuga.

Statistika aluseks on aruanne „Tööstus”, mille esitamise tähtaeg oli 15.03.2015 ja aruanne „Energia tootmine, müük ja kütuse tarbimine”, mille esitamise tähtaeg oli 10.03.2015. Statistikaamet avaldas kuu kokkuvõtte üheteistkümne tööpäevaga.

Tselluloosivabriku alale kavandatakse kuni 14-korruselisi hooneid

31.03.2015 Tallinn.ee

Tallinn Tallinna linnavalitsus kavatseb algatada Ülemiste liiklussõlme naabrusse kuni 14-korruselised eluruumidega ärihooned ehitada võimaldava detailplaneeringu.

Algatatav Tartu mnt 84c kinnistu detailplaneering hõlmab 1,06 ha suuruse maa-ala.

Ühtlasi algatatakse Tartu mnt 84c kinnistu detailplaneeringu keskkonnamõju strateegiline hindamine, sest detailplaneeringu elluviimisega kaasnev tegevus omab eeldatavalt olulist keskkonnamõju.

Planeeritav maa-ala asub Kesklinnas Tartu maantee ja Peterburi tee pikenduse (Lõunaväil) vahetus läheduses, kunagise tselluloosi- ja paberivabriku territooriumil.

Tartu mnt 84c kinnistu omanik on Aktsiaselts Kinnisvara Info. Kinnistu on hoonestamata ning osa krundist kasutatakse parklana. Piki Tartu maanteed kulgeb Tartu maantee sihiline vaatekoridor vanalinnale. Osa planeeritavast maa-alast jääb vaatekoridori, kus tuleb tagada vanalinna silueti vaadeldavus.

Planeeritaval alal asub arhitektuurimälestiseks tunnistatud tselluloosi- ja paberivabriku paekivimüür. Tartu mnt 84c kinnistu jääb mälestise kaitsevööndisse. Lisaks jääb Tartu mnt 84c kinnistu arhitektuurimälestiseks tunnistatud tselluloosi- ja paberivabriku tselluloositsehhi ja tselluloosi- ja paberivabriku leelisetorni kaitsevööndisse.

Detailplaneeringu algatamisettepanek on Tallinna üldplaneeringus sellele piirkonnale määratud juhtotstarbega kooskõlas. Planeeritav ala asub teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” kohases Sossi kõrghoonete piirkonnas, kus hoonete kõrguseks merepinnast on lubatud kuni 83 meetrit. Sossi kõrghoonete piirkonda on soovitav ehitada multifunktsionaalsed kõrghooned, mille madalamatel korrustel paikneksid mitteeluruumid ja ülemistel korrustel eluruumid. Avaliku välisruumi loomiseks tuleb kavandada Tartu maantee linnast väljuva suuna äärde puiestee.

Kuna planeeritav maa-ala asub Ülemiste liiklussõlmele ja raudteele väga lähedal, tuleb ehitusprojekti koostamisel tagada, et müra ei ületa eluruumidele ette nähtud normtaset.

2008. aastal valmis Tallinna Linnaplaneerimise Ameti tellimusel Sossi mäe struktuurplaan, mis sisaldab piirkonna linnaehituslikku visiooni. Eesmärk on kujundada Sossi mäele tiheda linnaliku struktuuriga vaheldusrikas keskkond, mille moodustavad erineva kõrgusega hooned koos olemasolevate mälestistega.

Detailplaneeringu koostamise algatamise taotluse esitanud RAAM Arhitektid AI OÜ lisas taotlusele ka planeeringu eskiislahenduse ja illustreeriva materjali. Tallinna Kesklinna Valitsuse korraldab koostöös Tallinna Keskkonnaametiga detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks väljapaneku ning avaliku arutelu samaaegselt keskkonnamõju strateegilise hindamise programmi avaliku väljapaneku ja avaliku aruteluga.

Veebruaris jaemüügi kasv kiirenes

31.03.2015 Statistikaamet

Sildid: foto, internet, Jaemüük, kaubandus, kauplus, Maksu- ja Tolliamet, müük, statistika, Statistikaamet, tööstus, tulu, võrdlus

Jaekaubandusettevõtete kaupade jaemüük suurenes 2015. aasta veebruaris eelmise aasta veebruariga võrreldes püsivhindades 8%, teatab Statistikaamet. Kui jaanuaris kasvas jaemüük aastases võrdluses 5%, siis veebruaris jaemüügi kasv kiirenes.

2015. aasta veebruaris oli jaekaubandusettevõtete kaupade jaemüük 350,9 miljonit eurot, seega jäi veebruaris kauplustesse 267 eurot elaniku kohta.

Eelmiste kuudega võrreldes kiirenes oluliselt tööstuskaupade kaupluste jaemüügi kasv. Kui eelneval kolmel kuul (november–jaanuar) kasvas jaemüük neis kauplustes aastases võrdluses stabiilselt 7–8%, siis veebruaris oli kasv 13%. Tööstuskaupade kaupluste jaemüügi kasvu kiirenemisele avaldas osaliselt mõju eelmise aasta veebruari väga madal võrdlusbaas. Enim suurenes veebruaris jaemüük posti või interneti teel, kus müük kasvas aastaga 41%. Keskmisest enam suurenes jaemüük veel ka muudes spetsialiseeritud kauplustes, kus kaubeldakse peamiselt arvutite ja nende lisaseadmete, fotokaupade, raamatute, sporditarvete, mängude ja mänguasjade jm (kasv 20%) ning kasutatud kaupade kauplustes ja väljaspool kauplusi (kioskites, turgudel, otsemüük) (kasv 19%).

Toidukaupade kaupluste jaemüük on viimastel kuudel olnud küllaltki stabiilne. Veebruaris suurenes nende kaupluste jaemüük eelmise aasta veebruariga võrreldes 4%.

Mootorikütuse jaemüük suurenes 2014. aasta veebruariga võrreldes püsivhindades 6%.

Võrreldes jaanuariga vähenes veebruaris jaekaubandusettevõtete kaupade jaemüük püsivhindades 7%. Sesoonselt ja kalendaarselt korrigeeritud andmete põhjal jäi aga müük eelmise kuuga võrreldes samale tasemele.

Jaekaubandusettevõtete müügitulu oli veebruaris 416,8 miljonit eurot, millest kaupade jaemüük andis 84%. 2014. aasta veebruariga võrreldes suurenes müügitulu püsivhindades 6%, eelmise kuuga võrreldes aga vähenes 6%.

Statistika aluseks on aruanne „Müügitulu”, mille esitamise tähtaeg oli 15.03.2015, ning Maksu- ja Tolliameti käibedeklaratsiooni andmed. Statistikaamet avaldas kuu kokkuvõtte 11 tööpäevaga.

Arco Vara: Mida peab teadma kodu ehitamisel hindamisest?

31.03.2015 Kerli Uustalu

Sildid: Agur Tammistu, analüüs, Arco Vara, ehitaja, ehitis, ehitus, ehitushind, ehitushinnad, ehitusluba, eksperthinnang, elamispind, elamu, eramu, ettemaks, hindaja, hinnad, Kerli Uustalu, kinnistu, kinnisvara, konstruktsioon, kontroll, kutseline, kutseline hindaja, kvaliteet, laen, lisatagatis, Maja ehitus, maksud, maksumus, omanik, ostja, pank, pere, planeering, RKAS, sääst, seadus, sisekujundus, tagatis, Tartu, tellija, turuväärtus, väärtus, võrdlus

Arco Vara Kliendid on üsna sageli üllatunud, kuna kinnisvara hindaja hindab nende vara turuväärtuse krundi soetamise ja hoone ehitamise kuludest madalamaks.

Lihtsustatult, 230 000 eurose ehituskuluga Tartu äärelinna uue eramu turuväärtus on üldjuhul vahemikus 150 000-180 000 eurot. Seda põhjustab kõrge ehitushind ja suur müügis olevate valmis majade arv, mistõttu pole ostjad nõus lõpetamist vajavaid ehitisi ega kalleid elamuid soetama. Kui soovite, et teie vara turuväärtus oleks võimalikult lähedal turuhinnale, tuleks ehitada suurtesse keskustesse ja keskuste lähinaabrusse.

Millest hindajad lähtuvad

Pooleliolevate elamute turuväärtuse hindamiseks on harva võimalik kasutada otseseid võrdlustehinguid, kuna ehitusjärgus elamuid ostetakse üsna harva ning puudub detailne info maja täpse ehitusvalmiduse ja materjalide kohta. Sama ehitusvalmidusega elamuid on isegi suuremates keskustes keeruline võrdlustehinguteks leida.

Eksperthinnangu vormistamiseks on vaja hindajale kindlasti esitada hoone projekt, ehitusluba ja ehituse hinnakalkulatsioon. Hindaja analüüsib kõigepealt dokumente ja alustab peale seda eksperthinnangu koostamisega.

Üldjuhul võetakse ehitusjärgus elamu hindamisel aluseks kinnistu perspektiivne turuväärtus ehk leitakse vara turuväärtus eeldusel, et maja on projektijärgselt 100% valmis ehitatud.

Järgnevalt leiab hindaja dokumente analüüsides ja vajadusel ka ehituseksperte kaasates ehituse hinna. Kvaliteetse ja kaasaegsete lahendustega kivimaja ehitushinnaks on praegu ca 900 – 1 100 eurot ja puitkarkassil elamu korral ca 700 – 900 eurot ruutmeetri kohta. Kõrgema hinnaklassi materjalidega elamute ehitushinnad algavad ca 1 200 eurost ruutmeetri kohta.

Kui kogu ehituse maksumus on juba teada, arvestatakse välja ehituse valmidus ülevaatuse kuupäeva seisuga. Ehituse valmidus on protsent kogumaksumusest. Antud number väljendab peamiselt poolelioleva hoone kohapealse ülevaatuse tulemust ja hindaja vaadet sellele, kui palju ehitustöid on kogumahtu arvestades tehtud. Oluline on märkida, et valmiduse määramisel ei arvesta hindaja ehitajale või tarnijale tehtud ettemaksude ega ehitusplatsil või pooleliolevas hoones ladustatud materjalidega.

Kui hindajale on teada elamu ehitushind ja ehitise valmidus, arvestab ta selle põhjal ehituse lõpetamiseks kuluva summa ja lahutab selle perspektiivsest turuväärtusest.

Projektist ja pangale esitatud ehituskalkulatsioonist tuleb võimalusel kinni pidada. Kui omanik mõtleb näiteks ehitamise käigus, et paigaldab projektijärgse tahkekütte asemele maakütte, võetakse muudatused hindamisel arvesse alles peale maakütte paigaldamist. Üldjuhul räägivad tellijad hindajale ise vastuoludest projektiga, kuid kindlasti kontrollib ka hindaja ehitise projektile vastavust. Enamasti saab projekti muuta ning juba tehtud muudatusi kasutusloaga seadustada, kuid mitte alati.

Suurimad hinnamõjutajad

Rõhutan, et kõige olulisem uue elamu väärtus on selle asukoht. Hindamistulemust mõjutavad üsna olulisel määral ka kandekonstruktsioonid, küttesüsteem ja siseviimistlus. Ostjad väärtustavad terviklahendusi ja nende eest ollakse nõus rohkem maksma. Hoone konstruktsioon, küttesüsteem ja siseviimistlus peavad olema hinnatasemeti kooskõlas. See tähendab, et korralikku kivimajja ei sobi laminaatparkett ja odavad seinaplaadid.

Ehituse turuväärtust alandavad probleemid tehnosüsteemidega, konstruktsioonivead ja halb ruumiplaneering. Tasub teada, et ostjale pakutavat esimest emotsiooni ei tohiks alahinnata. Puhtus, kord ja heledad toonid annavad hoonele juurde avarust ja meeldivad suuremale osale potentsiaalsetest ostjatest. Tumedad toonid võivad olla küll moekad, ent vähendavad visuaalselt olemasolevat ruumi ega lase kõigil plusspunktidel avalduda.

Majaehitus algab heast planeerimisest

Projekti koostamise käigus tuleb otsustada, kui suurt ja missuguse ruumilahendusega elamut vajate, millised tulevad tehnosüsteemid jne. Juba projekteerimise ajal peaks olema teada ka viimistlusmaterjalid. Parimaks lahenduseks on tellida lisaks ka sisekujundusprojekt. Mida täpsemalt on koostatud projekt, seda täpsema hinnapakkumise saab ehitaja teha ning seda väiksem on tõenäosus, et ehituseks kuluv summa suures ulatuses muutub. Tavaliselt ületab ehitusmaksumus esialgset kalulatsiooni ca 10% võrra, kuid on ka juhuseid, kus maja ehitamise kulu võib esialgset eelarvet ületada 20% või isegi rohkem.

Inimene, kes omale kodu ehitab, peaks seda tegema eelkõige vastavalt oma võimalustele. Kui teil on olemas esialgne kalkulatsioon, mõelge läbi ehitamise rahastamise võimalused. Majad on väga erinevad, kuid eksperthinnangu tellija jaoks on pea alati põhiprobeem kõrge ehitushind ja sageli ka see, et paljud tarnijad nõuavad ettemaksu. See sunnib pidevalt teatud hulka vaba raha omama. Ehitustööde lõpetamiseks on vaja sageli leida kas lisatagatis või raha mujalt juurde hankida.

Paljud pered lahendavad rahastamise nii, et ostavad kinnistu säästudest, siis müüvad vana kodu maha ja ehitavad selle rahaga uue maja teatud valmiduseni. Edasi võetakse ehitamiseks pangalaenu. Kui pank enam raha ei anna, kolib pere pooleliolevasse elamusse sisse. Sealtmaalt ehitatakse maja edasi jupp haaval ja kulub veel mitu aastat enne, kui uus kodu päris valmis saab.

Eramuid ehitatakse endale

Kommenteerib Agur Tammistu, Arco Vara elamispindade osakonna juht:

Maja ehitamisel kulutad rohkem, kuna ehitad endale, mitte müügiks. Pank ja hindajad vaatavad maja selle pilguga, mis hinda on ostja nõus sinu maja eest maksma. Maja hinna paneb paika krundi asukoht. Praegune ostja otsib enamasti 150-200 ruutmeetrist maja, mis oleks valmis, ökonoomne ja korraliku ehituskvaliteediga. Isegi siis, kui uus maja on valmis koheseks sissekolimiseks, arvestavad ostjad, et kulutavad 10-15% rahast uue elamise kohandamiseks oma maitsele.

Kerli Uustalu
Arco Vara hindamisosakonna juht, kutseline hindaja

Artikli allikas on
Arco Vara

Statistika: 2014. aasta omal jõul tehtud ehitustööde maht oli 2,15 miljardit eurot

31.03.2015 Tõnu Toompark

Sildid: Adaur, Adaur Grupp, Eesti, ehitus, EKFL, kinnisvara, Kinnisvarakool, omanik, Sisemajanduse koguprodukt, sisemajanduse kogutoodang, statistika, Statistikaamet, Tõnu Toompark

2014. aasta ehitustööde maht oli statistikaameti andmetel 3,1 miljardit eurot, sellest ehitustööd omal jõul 2,2 miljardit eurot. Aastaga vähenes ehitustööde maht summaarsena 5% ja omal jõul tööde mahtu jäi vähemaks 2%.

Omal jõul tehtud ehitustööde maht suhtena sisemajanduse koguprodukti on viimaste aastate keskmisena olnud 12,2%.

Möödunud 2014. aastal moodustas ehitustööde maht sisemajanduse kogutoodangust ainult 11,1% ehk oluliselt vähem kui pikaajaline keskmine, mis kinnitab, et ehitusettevõtetel ei ole liiga palju tööd.

Ehitusettevõtete ehitustööde maht aastate lõikes, miljard €

Omal jõul tehtud ehitustööde ja sisemajanduse kogutoodangu suhe

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Üürileandja pandiõiguse teostamisega seotud õiguslikud probleemid

30.03.2015 Omanikud.ee

Sildid: analüüs, Eesti, Eesti Omanike Keskliit, eluruum, enampakkumine, foto, hoius, internet, intress, Jalgratas, kauplus, kohtutäitur, kohus, kohustused, kokkulepe, kontor, kontroll, kulutused, leping, liising, mõis, müük, notar, õigus, omanik, Omanike Keskliit, ostja, Paavo Koch, pakkumine, pere, piirangud, remont, Riigikohtu praktika, Riigikohus, seadus, sisustus, tagatis, täitemenetlus, Tallinn, Tari, teenus, tehnika, tulu, tulumaks, ülevaade, USA, üür, üürileandja, üürileping, üürnik, väärtus, vaidlus, võlg

Eesti Omanike Keskliit on võtnud üheks oma prioriteediks muuhulgas üürileandjatest omanike õiguste kaitsmise. Selleks osaleme aktiivselt üüriseadusandluse muutmise ning üüri tulumaksuga maksustamise põhimõtete muutmise protsessides ning nõustame üürileandjaid ka juriidiliselt.

Just viimase lubaduse täitmise esimeseks sammuks on värskelt valminud õiguslik analüüs ja juhtnöörid üürileandja pandiõiguse teostamiseks, mille on Eesti Omanike Keskliidu palvel ette valmistanud advokaadibüroo Mullari & Koch partner, vandeadvokaat Kari-Paavo Koch ning advokaat Annely Sepp.

Liidu liikmete tagasiside põhjal teame, et väga vähesed üürileandjad teavad, mida tegelikult tähendab üürileandja pandiõigus ning kuidas seda õigust praktikas rakendada.

Tihtipeale on selle õiguse rakendamine palju praktilisem meetod üürnikult kas üürvõla või kahjuhüvitise kättesaamiseks, kui kohtu poole pöördumine, mistõttu soovitame koostatud analüüsiga tutvuda kõigil praegustel aga ka tulevastel üürileandjatel ning miks ka mitte üürnikel.

I. Sissejuhatus

1.1 Kinnisasja üürilepingu puhul on üürileandja tähtsaimaks kohustuseks anda üürnikule kasutamiseks asi ning üürnikul selle asja kasutamise eest tasuda. Üürilepingust tulenevate üürniku kohustuste tagamiseks maksab üürnik lepingu sõlmimisel enamasti tagatisraha. Tagatisraha suuruseks on praktikas tavaliselt paari kuu üürisumma, eluruumi üürilepingu puhul ei tohi tagatisraha nõuda rohkem kui kuni kolme kuu üüri ulatuses (võlaõigusseadus, edaspidi ka „VÕS“, § 308 lg 1 ).

Üürniku võlgnevus üürileandja ees võib aga kujuneda oluliselt suuremaks, eriti siis, kui lisaks üüri maksmata jätmisele on üürnik põhjustanud lepingueseme rikkumisega ka kahju. Kas sellisel juhul on ainsaks võimaluseks esitada nõue maksekäsu kiirmenetluses või võtta jalge alla pikk kohtutee?

Üürileandja üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks on seadusandja võlaõigusseaduses ette näinud spetsiaalse tagatise- üürileandja pandiõiguse. Üürileandja pandiõigus tekib VÕS § 305 lg 1 alusel seaduse jõul, s.t ilma üürileandja ja üürniku vahelise erikokkuleppeta, ning laieneb kõigile üüritud ruumi sisustusse või selle kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele alates nende üüritud ruumi toomisest.

Seejuures ei ulatu üürileandja pandiõigus mitte üksnes üürnikule kuuluvatele asjadele, vaid ka kolmandatele isikutele kuuluvatele asjadele, mis asuvad üüritud ruumis. Pandiõiguse teostamisel võib üürileandja üüriruumides leiduvaid asju oma nõuete tagamiseks kinni pidada või avalikul enampakkumisel maha müüa.

Pandiõiguse sisu reguleerib eelkõige võlaõigusseadus (§ 305-307). Pandiõiguse teostamisele kohalduvaid norme tuleb otsida aga asjaõigusseadusest, edaspidi ka „AÕS“. Üürileandja pandiõigusele kohaldatakse asjaõigusseaduses vallaspandi kohta sätestatut, kui võlaõigusseadusest ei tulene teisiti.

Täpsemalt reguleerivad vallaspandi teostamist asjaõigusseaduses käsipandile kohaldatavad sätted. Asjad, millele üürileandja pandiõigus ei laiene, on nimetatud täitemenetluse seadustikus, edaspidi ka „TMS“,. Üürileandja pandiõiguse teostamise sisu ja ulatuse selgitamisel on oluliseks allikaks ka Riigikohtu praktika.

Kuigi tegemist on üürileandja jaoks olulise ja sageli efektiivse tagatisega, ei ole selle võimaluse kasutamine praktikas kuigi levinud. Põhjuseks võib pidada üürileandjate vähest informeeritust nimetatud õiguslikust võimalusest ja sellest tulenevalt ka ebakindlust pandiõiguse teostamise ees.

1.2 Käesolev memorandum on koostatud Advokaadibüroo Mullari & Koch poolt vastavalt MTÜ Eesti Omanike Keskliit ülesandele analüüsida teatud õiguslikke aspekte seoses üürileandja pandiõiguse regulatsiooniga.

Analüüsi eesmärgiks on anda ülevaade üürileandja pandiõiguse olemusest ning sellest, kuidas nimetatud tagatist seaduslikult ja efektiivselt kasutada. Memorandum on antud üksnes ülalnimetatud adressaadile ning seda ei või edasi anda ega sellele tugineda teised isikud, välja arvatud meie eelneval nõusolekul.

Memorandum on koostatud memorandumi kuupäeval Eestis kehtiva õiguse ja kohtupraktika alusel. Advokaadibüroo Mullari & Koch ei esita seisukohti mistahes seaduse, muu õigusakti või kohtulahendi kohta, mis jõustub pärast käesoleva analüüsi koostamist. Advokaadibürool Mullari & Koch ei ole kohustust analüüsi täiendada või muuta, kui kehtiv õigus muutub seadusandja tegevuse või kohtulahendite tulemusel või muul viisil.

II. Analüüsitavad küsimused

2.1 Kuidas tekib üürileandja pandiõigus ning mis on selle kehtivuse eeldusteks?

2.2 Millistele esemetele laieneb üürileandja pandiõigus?

2.3 Millised nõuded on üürileandja pandiõigusega tagatud?

2.4 Millisel juhul üürileandja pandiõigus lõppeb?

2.5 Kuidas toimub üürileandja pandiõiguse teostamine?

2.6 Milliseid õiguslikke riske peab üürileandja pandiõiguse teostamisel silmas pidama?

III. Analüüs

3.1 Kuidas tekib üürileandja pandiõigus ning mis on pandiõiguse kehtivuse eelduseks?

3.1.1 Nagu eelnevalt selgitasime, on üürileandja pandiõiguse näol tegemist seadusest tuleneva tagatisega kinnisasja üürileandjale, mis kujutab endast pandiõigust üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele.

3.1.2 Esiteks on oluline tähele panna, et üürileandja pandiõigus on seadusest tulenev õigus ehk pandiõiguse tekkeks ei ole vaja eraldi kokkulepet üürilepingus.

Seega erineb üürileandja pandiõigus näiteks käsipandiõigusest, sest viimase puhul on eelduseks sõlmitud pandileping ning eseme olemasolu pandipidaja valduses.

3.1.3 Pandiõigus tekib üürilepingu sõlmimisega ning konkreetsete esemete osas alates nende toomisest üüripinnale. Seega ei eelda pandiõiguse tekkimine üürileandja poolt mitte mingeid täiendavaid tegusid.

3.1.4 Lisaks ei ole pandiõiguse kehtivuse eelduseks, et üürileandjal oleks üürniku vastu mingi sissenõutavaks muutnud nõue – pandiõigus kehtib ka nende üürnike suhtes, kes nõuetekohaselt enda kohustusi täidavad.

3.1.5 Siiski võivad pooled kokkuleppel üürilepingus üürileandja pandiõiguse teostamise välistada, mis aga ei ole kindlasti üürileandja huvides.

3.2 Millistele esemetele laieneb üürileandja pandiõigus?

3.2.1 Pandiõigus tekib vallasasjadele, mis asuvad üüritud kinnisasjal või ruumi üürimisel kuuluvad selle sisustusse või kasutamise juurde.

Vallasasjad on kõik kehalised esemed, mis ei ole kinnisasjad ehk maatükid (TsÜS § 50 lg-d 1 ja 2). Seejuures kohaldatakse ka loomadele vallasasjade kohta käivaid sätteid (TsÜS § 50 lg 3).

Riigikohus on praktikas selgitanud, et ruumi sisustusse kuulub esmajoones mööbel, äriruumi puhul ka nt kaubariiulid, statsionaarsed masinad ja seadmed.

VÕS § 305 lg 1 mõttes ruumi kasutuse juurde kuuluvad vallasasjad on esmajoones sellised vallasasjad, mis võimaldavad ruumi sihipärast kasutamist või teenivad seda.

Bürooruumide kasutamise juurde kuuluvad nt arvutid, koopiamasinad jms. Kui tegemist on kaupluse- või kaubalaoruumidega, kuuluvad Riigikohtu arvates ruumide sihtotstarvet arvestades ruumide kasutamise juurde ka sinna müügiks toodud või sel eesmärgil ladustatud kaubad.

Seaduse kohaselt ulatub pandiõigus seega eelduslikult kõigile üüritud ruumis asuvatele vallasasjadele. Üüritud ruumi sisustusse või kasutamise juurde kuuluvaks ei ole aga ajutiselt ruumi toodud asjad, mille sihtotstarve ei ole kuuluda ruumi sisustusse või selle kasutuse juurde (vt Riigikohtu 11. märtsi 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-08).

Seega ulatub pandiõigus näiteks kontoriruumides olevatele laudadele, toolidele, printeritele ja kohvimasinatele, kuid mitte näiteks ruumidesse ajutiselt toodud jalgrattale, kuivõrd tegemist ei ole asjaga, mis kuuluks ruumide sisustusse või kasutamise juurde. Küll aga võib see sama jalgratas olla pandiesemeks juhul, kui tegemist on ruumidega, kus müüakse jalgrattaid või hoiustatakse neid müügi eesmärgil.

3.2.2 Pandiõigus ei ulatu neile asjadele, millele seadusest tulenevalt ei saa pöörata sissenõuet. Selliste asjade loetelu sätestavad eelkõige täitemenetluse seadustiku §-d 66 ja 67, hõlmates asju, mis on võlgnikule vajalikud toimetulekuks, millel on oluline emotsionaalne või ajalooline väärtus jms.

Sissenõuet ei või pöörata järgmistele asjadele:

võlgniku isiklikud asjad ning maja- ja köögitarbed, riietusesemed, pesu, voodid ja muud majapidamises kasutatavad asjad, mis on hädavajalikud võlgniku võla suurust arvestavate olmevajaduste rahuldamiseks;
vähemalt üks tehniline vahend, mis tagab võlgnikule Eesti Vabariigi põhiseaduse § 44 lõikes 1 ettenähtud info saamise õiguse kasutamise;
võlgnikule ja tema perele üheks kuuks vajalikud toiduained ja eluruumi kütmiseks üheks kütteperioodiks vajaminev küte või kui täitmise ajaks sellist varu ei ole ja selle muretsemine ei ole muul viisil tagatud, siis varu soetamiseks vajalik rahasumma;
põllumajandusega tegeleva isiku põllumajandusseadmed, kariloomad, väetis ja põllumajandussaadused, mis on võlgnikule hädavajalikud tema enda ja tema perekonna ülalpidamiseks kuni järgmise saagini;
füüsilise isiku majandus- või kutsetegevuse või töö- või teenistussuhte jätkamiseks hädavajalikud esemed;
raamatud või muud esemed, mida võlgnik või tema perekonnaliige kasutab õppetöös või kultustoimingutes;
võlgnikule kuuluvad raamatupidamisdokumendid, perekonnaürikud, abielusõrmused, ordenid ja teenetemärgid;
kunstjäsemed, prillid ja muud kehapuude tõttu vajalikud abivahendid, mida võlgnik või tema perekonnaliige kasutab;
võlgniku perekonnas toimuvateks matusteks vajalikud esemed;
riigimuuseumi, munitsipaalmuuseumi ja avalik-õigusliku juriidilise isiku muuseumikogu ning sellesse kuuluvad museaalid, samuti sihtasutusele kasutada antud riigi muuseumikogu või museaalid
arhivaalid;
kodus mittetulunduslikul eesmärgil peetavad loomad (mõningate eranditega);
muud asjad, mille arestimine on vastuolus seadusega või heade kommetega.

3.2.3 Oluline on tähele panna, et pandiõigusega on hõlmatud kõik ruumides leiduvad asjad, olenemata nende kuuluvusest ehk pandiõigus laieneb ka kolmandatele isikutele kuuluvatele asjadele.

Kolmandatele isikutele kuuluvad asjad võivad üüriruumidesse sattuda erinevatel põhjustel- näiteks võib olla tegemist liisinguobjektiga, omandireservatsiooniga müügiga või üürnikule üüripinnal teenust osutava äriühingu seadmetega. Siiski peavad ka need esemed vastama eelkirjeldatud tingimustele ehk kuuluma üüritud ruumi sisustusse või selle kasutamise juurde ning neile peab saama pöörata sissenõuet.

Nimetatud lahendus, olgugi, et üürileandja jaoks kasulik, võib esmapilgul jääda arusaamatuks. Miks võib üürileandja pandiõigust teostades müüa eseme, mis kuulub kolmandale isikule, kuigi võlgnevus on üürnikul?

Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-127-11 märkinud, et üürileandja pandiõigus on asjaõigus, mis ei kehti mitte ainult üürniku, vaid igaühe suhtes.

AÕS § 90 lg 1 näeb ette, et isik, kes asja valdab, loetakse valduse ajal asja omanikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist.

Seega kehtib eeldus, et kui toolid asuvad üürniku kontoris, saab üürniku lugeda nende omanikuks, kuni pole tõendatud, et toolid kuuluvad kellelegi teisele. Sellisel regulatsioonil on üsna lihtne seletus- nimelt ei ole üürileandjal sageli võimalik vahet teha, millised üüriruumides asuvad asjad kuuluvad üürnikule ja millised kellelegi teisele. Üürileandjal puudub kohustus olla kursis, kas asjad, mis üüriruumidesse tuuakse, on üürniku omad või mitte.

Seega võib üürileandja eeldada, et asjad, mis üüriruumides on, kuuluvad üürnikule. Riigikohus on siiski selgitanud, et teatud juhtudel ei saa üürileandja tugineda AÕS § 90 lg-st 1 tulenevale eeldusele, pidades silmas asju, mille puhul üürileandja võib järeldada, et need asjad ei kuulu üürnikule ega taga seega üürileandja nõudeid üürniku vastu. Sellisteks asjadeks on näiteks üürniku kui ettevõtja klientide poolt ajutiselt ruumi (nt remondiks) toodud asjad (vt Riigikohtu 11. märtsi 2008. a lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-8-08).

3.2.4 Eelnev ei tähenda siiski, nagu oleks pandiõigus kolmandate isikute asjadele absoluutne. Siinkohal on oluline üürileandja teadmine konkreetsete asjade kuuluvusest ja teadasaamise aeg.

Üürileandja pandiõigusele eelnevad kolmanda isiku õigused asjadele, mille kohta üürileandja teadis või pidi teadma, et need asjad ei kuulu üürnikule, samuti üürniku valduses olevatele asjadele, mis on omanikult või eelmiselt valdajalt varastatud, kadunud või muul viisil omaniku või eelmise valdaja tahte vastaselt valdusest välja läinud (VÕS § 305 lg 3).

Reeglit tuleb mõista viisil, et pandiõigus nimetatud asjadele küll laieneb, kuid kolmandatel isikutel on võimalik enda kui omaniku õigus asjale enne pandiõigust maksma panna. Seega näiteks juhul, kui üürileandja teab või peaks teadma, et kontoriruumis kasutatav kohvimasin ei kuulu üürnikule, vaid seda üüritakse kolmandalt isikult, võib üürileandja küll asuda pandiõigust teostama, kuid kui kolmas isik esitab üürileandjale AÕS § 80 alusel nõude asja väljaandmiseks, tuleb nõue täita ning pandiõigust asjale teostada ei saa.

Samas on Riigikohus leidnud, et VÕS § 305 lg 3 ei kohaldu juhul, kui üürileandja sai alles pärast üürilepingu ülesütlemist teada, et asjad ei kuulu üürnikule. Seega, kui üürileandja on teostanud pandiõigust ja üürilepingu üles öelnud, kuid saab alles pärast lepingu ülesütlemist teada, et asi ei kuulu üürnikule, võib ta eseme suhtes pandiõigust teostada.

Seega peab aktiivsust üles näitama just kolmas isik, tagades, et üürileandjat asjade ruumidesse toomisel nende kuuluvusest teavitataks. Üürileandja ei pea tegema pingutusi, et olla kursis asjade kuuluvusega üüriobjektil ning võib üldjuhul eeldada, et kõik üüripinnal olevad esemed on üürniku omad.

3.3 Millised nõuded on üürileandja pandiõigusega tagatud?

3.3.1 VÕS § 305 lg 1 teine lause näeb ette, et pandiga on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded. Hüvitisnõuded võivad endast kujutada kõikvõimalikke kahjunõudeid üürniku vastu, mis tulenevad üürisuhtest.

Siia kuuluvad näiteks kahju, mida üürnik võib tekitada üüriesemele, kahju, mida üürnik võib tekitada üüriobjekti tagastamisega viivitamisel pärast lepingu lõppemist. Samuti hõlmavad hüvitisnõudeid neid nõudeid, mida on võimalik kolmandatel isikutel üürileandja vastu esitada üürniku rikkumisest tulenevalt.

3.3.2 Asjaõigusseaduse pandiõigust reguleerivad üldsätted (AÕS § 279 lg 4) näevad ette, et pandiga on tagatud ka nõudega seotud kõrvalnõuded, sealhulgas intressid ja leppetrahv, kui seaduses või lepinguga ei ole sätestatud teisiti. Tulenevalt sama sätte lg-st 6 on pandiga tagatud ka menetluskulud, asja müügiga seotud kulutused ja pandipidaja poolt pandieseme säilitamiseks tehtud vajalikud kulutused.

3.3.3 Riigikohus on VÕS § 305 lg 4 ja AÕS § 279 lg-te 4 ja 6 koostoimele tuginedes selgitanud, et üürileandja pandiõigusega on tagatud ka kõrvalnõuded, nagu viivise- ja leppetrahvinõuded, samuti menetluskulud, asja müügiga seotud kulutused ja pandipidaja poolt pandieseme säilitamiseks tehtud vajalikud kulutused (vt Riigikohtu 11. märtsi 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-08).

3.4 Millisel juhul üürileandja pandiõigus lõppeb?

3.4.1 Kuivõrd üürileandja pandiõigus kehtib asjade suhtes, mis asuvad üüripinnal, siis üldreeglina asja eemaldamisega üüritud kinnisasjalt pandiõigus sellele konkreetsele asjale lõppeb (VÕS§ 306 lg 1).

3.4.2 Ka sellest reeglist näeb seadus ette mitmeid erandeid. Üürileandja pandiõigus ei lõppe juhul, kui asja eemaldamine toimus üürileandja teadmata. Lisaks ei lõppe üürileandja pandiõigus eemaldatud asjale juhul, kui üürileandja vaidles asja eemaldamisele vastu (VÕS § 306 lg 1).

Üürileandja ei ole aga õigustatud asja eemaldamisele vastu vaidlema, kui see vastab kinnisasja korrapärasele majandamisele või tavalisele elukorraldusele või kui allesjäävad asjad on üürileandja jaoks piisavaks tagatiseks (VÕS § 306 lg 2).

Rõhutame, et üürileandja pandiõigus ei kujuta endast üürileandja õigust üürniku elu või majandustegevust seisata. Üürnik võib enda valduses olevate asjadega vastavalt enda elukorraldusele ja majandustegevusele põhimõtteliselt toimetada, nagu soovib. Kui üürnik veab üüritud lao kaubast tühjaks, siis üürileandja vastuväite korral on üürnikul võimalus selgitada, et kaup veeti ära selle poodidesse müügi eesmärgil. Sellisel juhul üürileandja vastuväide pandiõiguse lõppemist kaubale ei takista.

Samas on üürileandjal õigus ja põhjust vastu vaielda juhul, kui maksehäiretega üürnik viib kontoriruumidest välja kogu mööbli. Kui üürnik ei suuda näidata, et mööbli eemaldamine on tavaline (näiteks toimub remont ning tellitud on uus mööbel), siis üürileandja pandiõigus mööblile ei lõppe.

Üürileandja vastuväide ei mõjuta pandiõiguse lõppemist juhul, kui üürnik küll eemaldab esemeid, kuid üüripinnale alles jäävad vallasasjad on üürileandjale piisavaks tagatiseks. Kõnealune regulatsioon tekitab küsimusi seoses asjaoluga, et üürileandja pandiõigus kehtib ka siis, kui üürnik on üürileandja ees kõik kohustused nõuetekohaselt täitnud ning võlgnevused puuduvad. Kuidas siis sellisel juhul hinnata üüripinnale jäänud asjade piisavust?

Siinkohal tuleb lähtuda sellest, milliseid nõudeid üürileandja pandiõigus tagab. Lähtudes üürimakse suurusest, saab välja arvutada, millises ulatuses on üürnikul võimalik üürimaksetega võlgu jääda (kuni kaks aastat).

Hüvitisnõuete suurust täpselt kindlaks võimalik määrata ei ole. Üürileandjal tuleb eelkõige arvesse võtta üürniku poolt üüriobjekti kahjustamisest tulenevaid võimalikke nõudeid, samuti kolmandate isikute nõudeid üürileandja vastu tulenevalt üürniku rikkumisest. Lisaks tulenevalt eelnevalt viidatud Riigikohtu praktikast, võib arvesse võtta ka nõudega seotud kõrvalnõudeid. Juhul kui üüripinnale jäänud vallasasjade väärtus eelduslikud nõuded katab, ei tohi üürileandja asjade eemaldamisele vastu vaielda.

3.4.3 Üürileandja pandiõigus lõppeb juhul, kui üürnik annab talle oma kohustuste täitmise tagamiseks mingi muu tagatise. Üürileandja pandiõigus konkreetsele asjale lõppeb, kui üürnik annab üürileandjale selle asja väärtuse ulatuses muu tagatise (VÕS § 306 lg 3).

Esimesel juhul on üürnikul võimalik anda üürileandjale oma kohustuste täitmise tagamiseks mingi muu tagatis, millisel juhul üürileandjal vajadust pandiõiguse järele sisuliselt pole ning see lõppeb.

Näiteks võib üürnik üürileandja kasuks seada hüpoteegi mingile temale kuuluvale kinnisasjale. Teisel juhul on reguleeritud pandiõiguse lõppemine konkreetse asja suhtes. Kui üürnik soovib näiteks viia ruumidest ära hinnalise vaasi, on tal üürileandjapoolse vastuväite esitamise korral võimalik anda üürileandjale vaasi väärtuse ulatuses mingi muu tagatis ning vaas ära viia.

3.4.4 Kui üürileandja saab üürilepingu kehtivusajal teada, et üürniku poolt ruumi toodud asjad ei kuulu üürnikule, ja ei ütle üürilepingut esimesel võimalusel üles, lõpeb pandiõigus neile asjadele (VÕS § 306 lg 4).

Nimetatud alus kujutab endast pandiõiguse lõppemist asjadele juhul, kui üürileandja saab üürilepingu kehtivuse jooksul teada, et asjad, mida üürnik üüripinnale toob, ei kuulu üürnikule ning ei ütle lepingut pärast seda esimesel võimalusel üles, kui tal selleks mingi alus tekib.

Riigikohus on oma praktikas korduvalt selgitanud, et nimetatud säte ei kujuta endast üürileandjale iseseisvat alust üürilepingu ülesütlemiseks ehk üürileandjal ei ole õigust üürileping üles öelda põhjusel, et üürnik toob ruumidesse temale mittekuuluvaid asju.

VÕS § 306 lg 4 lõpetab üürileandja pandiõiguse asjadele juhul, kui pärast nende ruumidesse toomist tekib üürileandjal mingi seadusest või lepingust tulenev alus lepingu ülesütlemiseks, näiteks üüri mittetasumise tõttu, ning ta jätab kasutamata võimaluse sellele alusele tuginedes leping üles öelda (vt Riigikohtu 11. märtsi 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-08).

Lisaks on Riigikohus selgitanud, et VÕS § 306 lg 4 ei tähenda ka seda, nagu peaks üürileandja lepingu ülesütlemisaluse tekkimisel koheselt üles ütlema. VÕS § 306 lg 4 kohaldamiseks ei ole alust, kui üürileandja annab üürnikule üürivõlgnevuse likvideerimiseks täiendava tähtaja, kuigi kostja oleks saanud üürilepingu üles öelda ka veidi varem. VÕS § 306 lg 4 eesmärk on välistada üürileandja pandiõigus siis, kui üürileandja jätab mingi ülesütlemisvõimaluse kasutamata, mitte aga see, et üürileandja ei võiks anda üürnikule rikkumise lõpetamiseks veidi pikemat tähtaega (vt Riigikohtu 15. jaanuari 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-118-14).

3.4.5 Üürileandja ja üürnik võivad kokku leppida, et pandiõigus lõppeb ka mingil muul eelnevalt nimetamata juhul. Samas ei ole lubatud kokkulepe, mille kohaselt jääb pandiõigus eeltoodud alustest sõltumata edasi kehtima.¹

3.5 Kuidas toimub pandiõiguse teostamine?

3.5.1 Pandiõiguse teostamist selle klassikalises mõistes ehk nõude rahuldamist panditud asja realiseerimise kaudu reguleerivad eelkõige asjaõigusseaduse sätted. Võlaõigusseadus näeb üürileandjale pandiõiguse teostamisel ette teatud spetsiifilised lisaõigused.

3.5.2 Esimese spetsiifilise õigusena näeb VÕS § 307 lg 1 ette üürileandja õiguse asjade kinnipidamiseks olukorras, kus üürnik tahab ära kolida või ruumides olevaid asju ära viia. Asju on üürileandjal võimalik kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete tagamiseks. Lisaks on üürileandjal õigus kasutada sellises olukorras omaabi.

Üürileandjal ei ole kinnipidamisõigust juhul, kui üürnik annab üürileandjale teise tagatise või kui üürileandjale ei ole õigust asja eemaldamisele vastu vaielda. Samuti ei või üürileandja pandiõigust teostada hetkest, mil üürileandja pärast asja mittekuuluvusest teada saamist laseb esimese üürilepingu ülesütlemise võimaluse mööda. Lisaks ei või üürileandja pandiõigust teostada ka juhtudel, kui kolmandate isikute õigused üürileandja pandiõigusele eelnevad.²

Üürileandjal on pandiõigusega koormatud asjade kinnipidamise õigus juhul, kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia.

Riigikohus on 20. detsembri 2011. a lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-127-11 leidnud, et tasumata üürimaksed, katkestatud elektrivarustus ja üles öeldud üürileping võivad anda üürileandjale aluse kahtlustada, et üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvad asjad ära viia. Sellises olukorras võib üürileandja pandiõiguse teostamiseks asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks (VÕS § 307 lg 1 esimene lause).

Õigus asju kinni pidada tähendab eelkõige üürileandja nõuet, et pandiõigusega koormatud asjad jääksid üürileandja ruumidesse ehk keelata asjade äraviimine. Üürileandjal ei ole kinnipidamisõiguse raames õigust asi üüripinnalt näiteks enda valdusesse võtta, sisuliselt on üürileandjal üksnes võimalik nõuda, et pandiõigusega koormatud asjad jääksid üüripinnale.

Vajaduse korral võib üürileandja asjade kinnipidamiseks kasutada omaabi. Omaabi tähendab üürileandja õigust kasutada kinnipidamisõiguse teostamisel jõudu. Omaabina ei saa käsitleda mitte igasugust jõu kasutamist, vaid üksnes õiguspärast ehk sellist, milleks esineb õiguslik alus. Jõu kasutamisel ei tohi üürileandja siiski ületada hädakaitse piire (AÕS § 41 lg 1).

Karistusseadustiku § 28 lg-d 1 ja 2 näevad ette, et tegu ei ole õigusvastane, kui isik tõrjub vahetut või vahetult eesseisvat õigusvastast rünnet enda või teise isiku õigushüvedele, kahjustades ründaja õigushüvesid, ületamata seejuures hädakaitse piiri. Isik ületab hädakaitse piiri, kui ta kavatsetult või otsese tahtlusega teostab hädakaitset vahenditega, mis ilmselt ei vasta ründe ohtlikkusele, samuti kui ta ründajale kavatsetult või otsese tahtlusega ilmselt liigset kahju tekitab.

Jõu kasutamine on tsiviilõiguslikes suhetes üldjuhul keelatud ning seetõttu võib üürileandja omaabi teostada ainult juhul, kui täidetud on seda lubavad eeldused. Üürileandja ja üürnik ei saa kokkuleppel omaabi rakendamise eeldusi ega sisu laiendada, küll on võimalik omaabi rakendamise õigus üürilepingus kokkuleppel välistada.³

Riigikohus on praktikas leidnud, et välistada ei saa pandiõiguse teostamisel omaabina üürnikult tema kasutuses olevate ruumide ja nendes asuvate asjade valduse äravõtmist, kui see on pandiesemeks olevate vallasasjade üüritud kinnisasjalt äraviimise takistamiseks vajalik. Nimetatud viisil pandiõiguse teostamise eelduseks on järgmised asjaolud: üürnik on rikkunud asjade äraviimise keeldu pandiõigusega koormatud asjade ruumidest eemaldamisele asumise või mõne asja äraviimisega või asjade äraviimist on ilmne põhjus karta. Kui asjade valvamine ja säilitamine üürniku ruumis oleks üürileandjale ebamõistlikult koormav, võib üürileandja pandiõigusega koormatud asjad hoiustada ka mujal. (vt Riigikohtu 20. detsembri 2011. a lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-127-11; 11. märtsi 2008. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-8-08).

Omaabi on tsiviilõiguslikes suhetes siiski erandlik vahend enda õiguste kaitsemiseks. Omaabi võib kergesti üle minna omavoliks, mistõttu on eriti oluline teha enne omaabi teostamist kindlaks, et jõu kasutamise eeldused on täidetud. Kui omaabi kohaldamise eeldused ei ole täidetud või kui omaabi kasutaja ületab hädakaitse piire, võib sellega kaasneda näiteks tsiviilõiguslik vastutus eelkõige kahju õigusvastase tekitamise sätete alusel (VÕS § 1043) või vastutus mõnel muul alusel.⁴

Riigikohus on 11. märtsi 2008. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-8-08 asunud seisukohale, et üürileandjal on õigus VÕS § 307 lg-s 1 nimetatud õigust kasutada üksnes selliste nõuete tagamiseks, mis on asjade valdusse võtmisel muutunud sissenõutavaks, v.a võimalikud edasised kulud asjade hoidmiseks, säilitamiseks ja müügiks. Lisaks tuleneb VÕS § 307 lg-st 1, et üürileandja valdusse võetavate asjade väärtust tuleb hinnata asjade kinnipidamise (üürileandja valdusse võtmise) aja seisuga.

Lähtuvalt VÕS § 305 lg-st 4 ja AÕS § 283 lg-st 2 võib üürileandja neis piirides siiski ise valida, milliseid pandiõigusega koormatud asjadest ta oma valdusse võtab. Kokkuvõttes ei tohi üürileandja oma pandiõigust kuritarvitada ega rikkuda panditud asjade omanike õigusi, st võtta oma valdusse rohkem asju, kui on vajalik tema nõuete rahuldamiseks, ega pidada asju kinni nt võimalike tulevaste nõuete tagamiseks.

3.5.3 Kui asjad eemaldatakse kinnisasjalt üürileandja teadmata või hoolimata sellest, et üürileandja vaidles sellele eelnevalt vastu, võib üürileandja nõuda asjade väljaandmist ruumi tagasi toimetamiseks. Kui üürnik on asjad juba kinnisasjalt ära toimetanud, siis üürileandja enam omaabi kasutada ei või ning kui kohtuväline asjade kinnisasjale tagasi toimetamise nõue ei ole tulemuslik, võib üürileandja esitada asja kinnisasjale tagasitoimetamise hagi.⁵ Alles siis, kui üürnik on ära kolinud, võib üürileandja nõuda eemaldatud asjade valduse endale üleandmist (VÕS § 307 lg 2).

3.5.4 Seega on üürileandjal pandiõigust VÕS §-s 307 ette nähtud erinormide kohaselt õigus teostada siis, kui on täidetud vastavad eeldused. Juhul, kui nimetatud eeldused täidetud pole, kuid üürileandja siiski pandiõigust teostab, siis on Riigikohus leidnud, et pandiõiguse lubamatul viisil teostamine üüritud kinnisasjal asuvatele vallasasjadele ei muuda kehtetuks nende asjade kinnisasjalt äraviimise keeldu. Kui eeldused pandiõiguse teostamiseks ei olnud täidetud, siis võib üürileandjast saada AÕS § 40 lg 2 kohaselt kinnipeetavate asjade ebaseaduslik ja omavoliline valdaja. Juhul, kui üürileandja võtab ka üüritud ruumid oma valdusesse omavoliliselt, siis on üürnikul õigus AÕS § 45 lg 1 alusel nõuda üürileandjalt ruumide ja asjade valduse taastamist.

3.5.5 Pandiõiguse teostamisele on ette nähtud ka ajalised piirangud. VÕS § 307 lg-st 3 tulenevalt lõppeb pandiõigus ühe kuu möödumisel asja eemaldamisest teada saamisest üürileandja poolt, kui üürileandja ei ole enne seda esitanud asja väljanõudmiseks hagi kohtusse. Seega on üürileandjal asja kinnisasjale tagasi toimetamiseks või enda valdusse saamiseks nõuda ühe kuu jooksul. Kuivõrd tegemist on õigustlõpetava tähtajaga, siis ühe kuu möödalaskmisel pandiõigus lõppeb.

3.6 Kuidas toimub pandiõiguse teostamisel üürileandja nõuete rahuldamine?

3.6.1 Üürileandja pandiõiguse teostamise lõppeesmärgiks on pandiõigusega tagatud nõuete rahuldamine ja üürniku võlgnevuse likvideerimine üürileandja ees. Nõuete rahuldamiseks ei ole üürileandja õigustatud võtma pandiõigusega koormatud esemeid lihtsalt endale, vaid peab järgima seaduses sätestatud korda.

3.6.2 AÕS § 292 lg-st 1 tulenevalt toimub pandipidaja nõude rahuldamine panditud asja müügiga. Panditud asi tuleb üldreegli kohaselt müüa avalikul enampakkumisel, kokkuleppel üürnikuga võib eseme müük toimuda ka muul viisil (AÕS § 294 lg-d 1 ja 4).

Põhimõtteliselt ei ole üürileandjal kohustust pandiga tagatud nõude rahuldamiseks panditud asja avalikul enampakkumisel müüa ning ta võib kasutada ka kõiki muid võimalusi oma nõude rahuldamiseks. Silmas tuleb siiski pidada, et TMS § 48 lg 2 annab olukorras, kus sissenõudja otseses valduses on võlgniku vallasasi, mille suhtes sissenõudjale kuulub nõude tagamiseks pandiõigus, pandiga tagatud nõude võlgnikule õiguse nõuda kohtutäiturilt täitemenetluse lõpetamist võlgniku ülejäänud vara suhtes, kui nõue on asja väärtusega kaetud.⁶

3.6.3 AÕS § 292 lg 3 sätestab, et enne müügiõiguse tekkimist sõlmitud kokkulepe, mille kohaselt pandipidaja omandab panditud asja pandiga tagatud nõude rahuldamiseks, on tühine. Sätte eesmärgiks on eelkõige välistada pandipidaja rikastumine ja tagada nõude rahuldamine üksnes nõude ulatuses pandieseme müügist saadud raha arvel. Müügi ettenägemisega on tagatud ka see, et selgub panditud asja tegelik väärtus, mille ulatuses saab pandipidaja nõudeid rahuldada. Juhul, kui üürileandja ja üürnik lepiksid pandieseme väärtuse kokku eelnevalt, oleks see hinnanguline ja ei pruugiks vastata tõele.⁷

Küll aga ei keela seadus sõlmida panditud asja omandamise kokkulepet tagatud nõude rahuldamiseks pärast tagatud nõude sissenõutavaks muutumist. Seega, kui üürileandja nõue üürniku vastu on muutunud sissenõutavaks, võib üürnik müüa asja soovitud hinnaga mh ka üürileandjale. Sellisel juhul saavad üürnik ja üürileandja üürilepingust tulenevad nõuded ja ostuhinna tasumise nõude omavahel tasaarvestada.

3.6.4 Kui pandipidaja soovib asuda teostama müügiõigust, peab üürileandja AÕS §-st 293 tulenevalt üürnikule panditud esemete müügist ette teatama ühe kuu. Etteteatamise tähtaeg on sätestatud selleks, et üürnikul oleks vajadusel võimalik maksma panna enda vastuväited pandiõiguse teostamisele ja esemete müügile.

Seadus ei sätesta üürileandja teatele kohustuslikku vorminõuet, siiski hilisemate vaidluste vältimiseks tuleks seda teha viisil, et teate edastamine ja kättesaamine oleksid hiljem tõendatavad. Seadus näeb ette ka erandid, mil üürileandja ei pea üürnikku müügist ette teavitama või ei pea järgima ühekuulist tähtaega. See ei ole vajalik, kui teavitamine pole võimalik, ühekuulist tähtaega ei pea järgima, kui pandiese on riknemisohus ja müümisega viivitamise korral asja väärtus ilmselt väheneks või asi häviks (AÕS § 293 lg-d 2 ja 3).

Teavitamise kohustuse võivad üürileandja ja üürnik lepinguga välistada või etteteatamistähtaega lühendada. Etteteatamistähtaja rikkumine ei mõjuta pandiesemete müügi kehtivust, kuid panditud asja omanikul võib tekkida nõue pandipidaja vastu kahju hüvitamiseks VÕS § 115 alusel.⁸

3.6.5 Panditud asja müüki reguleerib AÕS § 294. Panditud esemed müüakse üldreegli kohaselt avalikul enampakkumisel, mille aeg ja koht tuleb vabas vormis teatavaks teha nii üürnikule kui ka kolmandatele isikutele, kellel on panditud asjale õigusi.

Enampakkumise pandiesemete müügiks korraldab üürileandja oma äranägemise järgi, tal puudub kohustus pöörduda selleks ametiasutuste poole. Seadus näeb nõuetena üksnes ette, et enampakkumine oleks avalik ning sellest oleks võimalus osa võtta nii üürnikul kui üürileandjal. Enampakkumise võib läbi viia üürileandja ise, samuti võib ta kasutada mõne muu isiku, näiteks kohtutäituri, notari või enampakkumistele spetsialiseerunud teenusepakkuja abi. Enampakkumise võib korraldada ka mõne sobiva internetikeskkonna kaudu.

Lisaks avalikule enampakkumisele on üürnikul ja üürileandjal võimalik kokku leppida ka esemete müügis muul viisil kui müük avaliku enampakkumise teel. Näiteks võib esemete võõrandamisel majandus- ja kutsetegevuses tegutseva üürniku varasemale lepingupartnerile olla võimalik saada nende eest kõrgemat hinda, samuti hoida kokku enampakkumise korraldamisega seonduvaid kulutusi. Oluline on meeles pidada seda, et juhul, kui panditud asjale on õigusi kolmandatel isikutel, peavad ka nemad müügiviisi muutmiseks enda nõusoleku andma (AÕS § 294 lg 4),

3.6.6 Panditud asja müügist saadud rahast rahuldatakse müügikulud (nt üürileandja kulud enampakkumise kohta ajalehekuulutuse avaldamisele vms) ja üürileandja nõue üürniku vastu. Ülejäänud raha peab üürileandja üürnikule tagastama. Juhul, kui võõrandamisest saadud rahast ei piisanud üürileandja nõude rahuldamiseks, on üürileandjal võimalik esitada nõue ülejäänud osas näiteks hagimenetluses.

3.6.7 Selleks, et üürileandja nõuded üürniku vastu rahuldada, ei pruugi alati olla pandiesemete müük tarvilik. Sageli võib üürniku suhtes piisavaks mõjutusvahendiks ehk võlgnevuste tasumise või sellekohase kokkuleppe sõlmimise motivaatoriks osutuda juba ainuüksi see, et üürileandja on üüripinnal olevad asjad kinni pidanud, ning vajadust esemete võõrandamiseks ei pruugigi tekkida.

Ilmselt on majandustegevust jätkata sooviv üürnik huvitatud, et ruumide sisustus, kaubad ja muud äritegevuse läbiviimiseks vajalikud vahendid säiliksid ning tal oleks võimalik neid ise kasutada. Praktikas on üürileandjad öelnud üürilepingu üles ning võtnud üüripinna ja seal asuvad esemed enda kontrolli alla, misjärel on üürnik nõustunud sõlmima võlgnevuse tasumiseks kokkuleppe.

3.7 Millised on üürileandja pandiõiguse teostamisega seotud õiguslikud riskid?

3.7.1 Normid, millest üürileandja pandiõiguse teostamisel juhinduma peab, on üürilepingust tuleneva suhte kõrvalkohustused. Nimetatud normidest hälbimine üürileandja poolt võib esmalt tuua kaasa lepingu rikkumisest tulenevad nõuded, eeskätt kahju hüvitamise nõude üürniku poolt.

Seetõttu peab üürileandja veenduma, et pandiõiguse teostamise eeldused oleksid täidetud ning selle realiseerimine toimuks kooskõlas vastavate õigusnormidega. Alljärgnevalt toome näited mõningatest tundlikest aspektidest, millele pandiõiguse teostamise puhul tähelepanu pöörata, loetelu ei ole ammendav.

3.7.2 Esiteks, kuivõrd üürileandja pandiõigus laieneb ka kolmandatele isikutele kuuluvale varale, võib pandiõiguse teostamine tuua endaga kaasa üürileandjat koormavaid vaidlusi asjade kuuluvuse üle.

Nagu eelnevalt selgitatud, puudub üürileandjal kohustus olla üüripinnal olevate esemete kuuluvusest teadasaamise aktiivseks pooleks ning tal on enamasti võimalik tulenevalt AÕS §-st 90 eeldada kõigi üüripinnal olevate esemete kuulumist üürnikule.

Vältimaks aga olukorda, kus selgub, et üüripinnale kuuluvatest esemetest enamik ei ole üürniku omandis ning üürnikule kuuluvad esemed ei ole üürileandja jaoks piisavaks tagatiseks, on üürileandjal mõistlik juba enne üürilepingu sõlmimist üürnikult uurida, milliseid ja kellele kuuluvaid esemeid üürnik üüripinnale tuua kavatseb. Näiteks võib üürileandja paluda üürnikul esitada üüripinnal olevate esemete nimekirja, kuhu märkida ka esemete kuuluvus.

3.7.3 Teiseks, tavapäratuteks ei saa pidada ka vaidlusi, mille puhul vaieldakse selle üle, kas üürileandja on pandiesemeid kinni pidanud lubatud piirides või on tegemist pandiõiguse ülemäärase teostamisega.

Seadus ei sätesta üürileandjale kohustust koostada pandiesemete kinnipidamisel nende nimekirja. Siiski, saamaks ülevaadet panditud esemetest ja nende hinnangulisest koguväärtusest, võib üürileandja pandiõiguse teostamisel vastava nimekirja koostada. Lisaks on üürileandjal asjade enda valdusse võtmisel võimalik neid filmida või teha fotod.

3.7.4 Kolmandaks, mõneti probleemseks võib pidada ka erinevate teabekandjate suhtes pandiõiguse teostamist.

Riigikohus on praktikas kontoriruumide puhul selgitanud, et ruumide kasutamise juurde kuuluva kontoritehnika, s.h. arvutite suhtes pandiõiguse teostamine on lubatud. Samas sisaldavad arvutid kui vallasasjad erinevat intellektuaalset vara.

Seega võib tekkida küsimus, kas üürileandja peab õigustatult kinni arvutit kui vallasasja või teostab ta samal ajal pandiõigust ebaseaduslikult arvutites leiduvale intellektuaalsele varale? Seega võib arvutite kui vallasasjade kinnipidamisel ka neis sisalduvatele dokumentidele ja muule infole ligipääsu takistamine tekitada vaidlusi. Nimetatud küsimust ammendavalt selgitav Riigikohtu praktika käesoleval hetkel kahjuks veel puudub.

3.7.5 Neljandaks, eraldi väärivad mainimist ka juhud, kui üürileandja on pandiõigust teostades lisaks üüripinnal asuvatele esemetele enda kontrolli alla võtnud ka üüripinna.

Kui üürnikul, kes teostab üüripinnal enda äritegevust, on juurdepääs pinnale takistatud, ei ole üürnikul eelduslikult võimalik majandustegevust läbi viia. Seetõttu ei ole välistatud, et pandiõiguse teostamisel eelnevalt mainitud viisil ilma õigusliku aluseta võib üürileandjat teoreetiliselt ähvardada ka saamata jäänud tulu nõue üürniku poolt.

IV. Kokkuvõte

4.1 Üürileandja pandiõigus kujutab endast pandiõigust üüritaval kinnisasjal või ruumis asuvatele vallasasjadele ning tekib kinnisasja üürileandjale seaduse jõul ilma igasuguse erikokkuleppeta alates üürilepingu sõlmimisest.

4.2 Pandiõigus tekib vallasasjadele, mis asuvad üüritud kinnisasjal või ruumi üürimisel kuuluvad selle sisustusse või kasutamise juurde. Pandiõigus ulatub ka kolmandatele isikutele kuuluvatele esemetele.

4.3 Üürileandja pandiõigus lõpeb asja eemaldamisega üüritud kinnisasjalt, välja arvatud juhul, kui eemaldamine toimus üürileandja teadmata või kui üürileandja vaidles asja eemaldamisele vastu.

Üürileandja ei või asja eemaldamisele vastu vaielda, kui eemaldamine vastab kinnisasja korrapärasele majandamisele või tavalisele elukorraldusele või kui allesjäävad asjad on üürileandjale piisavaks tagatiseks.

Üürileandja pandiõigus lõpeb, kui üürnik annab talle oma kohustuste täitmise tagamiseks muu tagatise, pandiõigus konkreetsele asjale lõpeb, kui üürnik annab üürileandjale selle asja väärtuse ulatuses muu tagatise.

Kui üürileandja saab üürilepingu kehtivusajal teada, et üürniku poolt ruumi toodud asjad ei kuulu üürnikule, ja ei ütle üürilepingut esimesel võimalusel üles, lõpeb pandiõigus neile asjadele.

4.4 Pandiga on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded. Üürileandja pandiõigusega on tagatud ka kõrvalnõuded, nagu viivise- ja leppetrahvinõuded, samuti menetluskulud, asja müügiga seotud kulutused ja pandipidaja poolt pandieseme säilitamiseks tehtud vajalikke kulutused.

4.5 Juhul, kui üürnik soovib üüripinnalt esemeid ära viia või ära kolida või seda teeb, on üürileandjal võimalus esitada nõue asjade jäämiseks üüripinnale või nende ruumi tagasitoimetamist.

Üürileandjal on võimalik kasutada ka omaabi, mh võttes üüripinna ja seal leiduvad asjad oma valdusesse. Üürileandja ei või asju kinni pidada või oma valdusesse võtta suuremas ulatuses, kui on vajalik tema sissenõutavaks muutunud nõuete tagamiseks.

4.6 Üürilepingust tulenevate nõuete rahuldamiseks tuleb pandiesemed müüa avalikul enampakkumisel asjaõigusseadusega sätestatud korras. Üürileandja ja üürnik võivad kokku leppida ka asja müügi muul viisil.

Sageli piisab üürniku mõjutamiseks oma lepinguliste kohustuste täimiseks teadmisest, et üürileandja on võtnud esemed enda valdusesse, ning esemete võõrandamiseks ei pruugi tekkida vajadust.

4.7 Pandiõiguse teostamisel õigusnormidest hälbimine võib kaasa tuua eelkõige lepingulise vastutuse üürniku ees, samuti asjaõigusseadusel või lepinguväliste võlasuhete õigusel põhineva vastutuse kolmandate isikute ees neile kuuluvate esemete suhtes pandiõiguse teostamisel.

_____________________________

¹P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2007, § 306 p 4, lk 225.

²P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2007. § 307, p.3.1, lk 226-227

³P. Varul. I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2007. § 307, p.4, lk 227.

⁴P. Varul jt. Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2014. § 41 p.3.1, lk 42.

⁵ P. Varul, I. Kull, v. Kõve, M. Käerdi. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2007.§ 307, p 3.3, lk 226.

⁶ P. Varul jt. Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2014. § 292, p.3.2, lk 275.

⁷ P. Varul jt. Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2014. § 292 p.3 .3 a), lk 277-278.

Allikas: http://www.omanikud.ee/

Mööblivabriku kvartali detailplaneering avalikul väljapanekul

30.03.2015 Tallinn.ee

Tallinna Kesklinna Valitsus ja Tallinna Linnaplaneerimise Amet panid avalikule väljapanekule endise mööblivabriku maa-ala detailplaneeringu.

Detailplaneeringu materjalidega saab tutvuda 23. aprillinitööpäeviti Tallinna Kesklinna Valitsuses (Nunne tn 18 hoovimajas toas 32) ning Tallinna Linnavalitsuse teenindussaalis (Vabaduse väljak 7, I korrus) – esmaspäeval kella 8.15-18.00, teisipäevast neljapäevani kella 8.15-17.00 ning reedel kella 8.15-16.00.

Detailplaneeringu jooniste ja seletuskirjaga saab tutvuda ka Tallinna planeeringute registris aadressil http://tpr.tallinn.ee/tpr

Tatari tn 51a, Tatari tn 53, Vana-Lõuna tn 4, Vineeri tn 2, Vineeri tn 4, Vineeri tn 6, Vineeri tn 8, Pärnu mnt 69, Pärnu mnt 69a ja Pärnu mnt 69b kinnistute detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 4. veebruari 2015 korraldusega. Detailplaneering hõlmab 4,82 ha suuruse maa-ala.

Kesklinnas Pärnu maantee, Tatari tänava, Vana-Lõuna tänava ja Vineeri tänava vahelises kvartalis asuvale alale detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on luua võimalus ehitada maa-alale kokku kuni 14 omavahel plokistatud kuni 12 maapealse ja kahe maa-aluse korrusega äriruumidega korterelamut ning kaks kuni 4 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ärihoonet.

Ühtlasi määratakse detailplaneeringuga tingimused planeeritaval alal asuvate kultuurimälestiseks tunnistatud hoonete – A/s A. M. Luther Vineeri- ja Mööblivabriku tööstushoonete, katlamaja, elektrijaama ja veetorni – ärihooneteks ümberehitamiseks.

Piirkonnas on hästi korraldatud ühistransport, planeeringualaga külgnevad nii bussi- kui ka trammipeatused , lähim linnalähirongi peatus jääb ligikaudu 600 meetri kaugusele. Kontaktvööndi lähedusse jääb mitmeid haridusasutusi, samuti asub kontaktvööndi lähialal kuus lasteaeda.

Arvestades piirkonna linnaehituslikke eeldusi on planeeringupiirkond kujunemas linna keskusega sarnaseks piirkonnaks, kus hoonete esimestel korrustel on kauplused või teenindusasutused ja kõrgematel korrustel elu- või bürooruumid.

Planeeringus kavandatu elluviimise järel kujuneb alast polüfunktsionaalne ja linnaruumiliselt põnev asum, kus on meeldiv ja mugav töötada ning hea elada. Planeeritava ala hoonestamiseks ideekavandi saamiseks toimus avalik arhitektuurivõistlus. Eesmärgiks oli kavandada alale erineva otstarbega hooned ja kujundada linnaruum, mida iseloomustavad märksõnad disain, inimlik mõõde, ööpäevaringne kasutus, otstarvetelt tasakaalus linnale iseloomulik tihe eluskeskkond. Detailplaneeringu koostamisel lähtuti esimese koha saanud võistlustööst.

Hoonestusalade määramisel on eesmärgiks rõhutada ja esile tuua ajaloolist hoonestust. Teiseks eesmärgiks kvartali kujundamisel on muuta see jalakäijatele mugavalt läbitavaks. Jalgteede planeerimisel arvestatakse jalakäijate liikumissuundi piirkonnas.

Ajalooliste paehoonete kõrvale kavandatakse avatud roheala, mis töötab ühtlasi ka inimesi ühendava väljakuna, kus saavad aset leida laadad, festivalid, pargikontserdid jms. Kvartali ajalooliste paehoonete vahele planeeritakse väiksemad väljakud ja platsid, millest igaüks kujuneb ümbritsevate vanade majade tõttu eriilmeliseks ja isikupäraseks. Parkimine nähakse ette peamiselt hoonete maa-alustele korrustele.

Detailplaneeringu koostamise algatamist taotles OÜ Bannister, detailplaneeringu koostamine algatati Tallinna Linnavalitsuse 20. veebruari 2013 korraldusega. Detailplaneeringu koostas K-Projekt AS. Detailplaneeringu eskiislahendusega sai tutvuda 13.–20. märtsini 2013 Tallinna Kesklinna Valitsuses, 21. märtsil 2013 toimus detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks avalik arutelu.

SEB: Balti riikide majandus kasvab vaatamata geopoliitilistele mõjudele

29.03.2015 Adaur.ee

Sildid: Ameerika, Eesti, eksport, Euroopa, Europe, hinnad, intress, intressimäär, investeering, kaubandus, kokkulepe, kulutused, Läti, LEED, Leedu, majanduskasv, poliitika, prognoos, rekord, riik, sanktsioonid, sektor, SKP, Soome, statistika, Ukraina, USA, väärtus, valitsus, Venemaa, Vilnius

Naftahindade langus ja valdavalt rekordmadalad intressimäärad annavad positiivse tõuke maailma majandusele ja seda ka Balti riikides, märgivad SEB analüütikud. Sellegipoolest muretsevad äriringkonnad jätkuvalt geopoliitiliste tegurite, Venemaa majanduslanguse ja mõningate euroala riikide majandusliku olukorra pärast.

Igal juhul näitab statistika, et kõigele vaatamata on Balti riikide majanduskasv jätkuvalt Euroopa Liidu kõrgeimate seas ‒ prognoosi kohaselt kasvab Leedu majandus 2015. aastal 2,6 protsenti ning Läti ja Eesti majandused vastavalt 2,4 ja 2,2 protsenti. Tõsi, panga analüütikud toovad eraldi välja, et Balti riikides tuleb äritegevusega üpris korralikult vaeva näha, et siseneda uutele turgudele ning mõnda aega tuleb leppida nõrgemate ekspordi- ja finantstulemustega.

Euroala tugevama taastumise eeltingimused

SEB Groupi peaanalüütik Robert Bergqvist, kes praegu osaleb Vilniuses toimuval SEB Baltic Business Summitil (SEB Balti äritippkohtumine), et jagada oma teadmisi Balti ettevõtjatega, märgib, et Venemaa-Ukraina konflikt loob väljakutseid peamiselt Balti riikidele, kuna viimastel on ajalooliselt olnud Venemaaga tihedad kaubandussuhted.

„Kindlasti põhjustavad Venemaa-Ukraina konflikt ja Venemaa majanduslangus probleeme kogu maailmale, ent siiski on Venemaa sanktsioonide ja riigi majanduse languse mõju kõige tugevamalt tunda Balti riikides ja Soomes. Meie arvates on geopoliitiline olukord vaatamata Minskis saavutatud teatud kokkulepetele pingeline, seega on äärmiselt tähtis, et Leedu, Läti ja Eesti ettevõtted jätkaksid aktiivselt uute turgude otsimist ja arendaksid oma tegevusi teistes suundades,” sõnas Bergqvist.

Sellegipoolest on tema arvates euroala majanduskasvu toetavate tegurite arv kasvanud ning nende mõju suurendab Euroopa Keskpanga (EKP) kvantitatiivne leevenduspoliitika. „Piirkonna edasist stabiilset majanduskasvu takistavad mõnede riikide avaliku sektori võlakoorem, seni täielikult lahendamata pangandussektori probleemid ja Venemaa majanduslangus. Teisalt annavad aga positiivsed asjaolud, nagu madalad naftahinnad, maailmamajanduse taastumise märgid ja euro nõrkus lähitulevikus positiivseid signaale euroalale,” lausus Bergqvist.

SEB Leedu peaanalüütik Gitanas Nausėda väitis, et kuigi majanduskasvu määr on kõigis Balti riikides sarnane, on kasvutegurid märkimisväärselt erinevad. Leedus kasvasid 2014. aastal enim sisemaised investeeringud ‒ 8,0 protsenti ‒, millele järgnes 5,6-protsendilise kasvuga kodumaine tarbimine. Lätis kasvasid mõnevõrra ootamatult kõige enam valitsuskulutused, mis kasvasid Leedus viimastel aastatel vägagi mõõdukalt. Teisalt on ettevõtete põhieesmärk kõigis Balti riikides endiselt uute eksporditurgude leidmine.

Venemaa ekspordi osakaal on suurim Leedus

„Hetkel rajavad Balti riikide tootmisettevõtted muudele turgudele alles teed, mistõttu on finantsnäitajate ajutine halvenemine kõigis kolmes riigis vältimatu. Teisalt ei ole Venemaa sanktsioonid Balti ettevõtetele midagi uut ja seega algas muude turgude otsimine juba enne Venemaa-Ukraina konflikti puhkemist,” sõnas Nausėda.

SEB analüütikute koostatud Eastern European Outlooki (Ida-Euroopa väljavaade) uusimate andmete kohaselt on Eestil ligikaudne Venemaa ekspordi osakaal 10, Lätil 16 ja Leedul ligi 21 protsenti.

SEB asjatundjate prognooside kohaselt iseloomustab kõigi kolme riigi eksporti aastal 2015 mõõdukas kasv, samas kui 2016. aastal toimub ekspordi kiire areng ja oodata on muude turgude otsingute käegakatsutavamaid tulemusi.

Selle eeltingimusteks on nii euroala tugevam majanduslik taastumine, kui ka uute võimaluste loomine uutele turgudele sisenemiseks ‒ Kaug-Itta, Ladina-Ameerikasse, Ameerika Ühendriikidesse jne.

Nausėda väitis, et Leedu eksporditulemused nõrgenesid märkimisväärselt 2015. aasta alguses. Säärane langus on viimastel aastatel sagedane, kuid seekord ei põhjustanud tulemuste nõrgenemist mitte ainult rafineeritud naftatoodete, vaid ka muude tooterühmade ekspordi kahanemine.

Riigi ekspordisektor, mida on kõige tõsisemalt mõjutanud Venemaa kehtestatud sanktsioonid piimale ja piimatoodetele 2014. aasta augustist 2015. aasta jaanuarini, suurendas toodete väljavedu teistele turgudele ja kompenseeris täielikult Venemaa turu kadumise. Tõsi, eksporditud kaupade väärtus ei kaalunud üles kaotust Venemaal, kuna piimahind langes märkimisväärselt. Veel üks sektor, mida Venemaa sammud on tugevalt mõjutanud, on liha ja lihatoodete tootmine. Nimetatud valdkonnaga tegelevad ettevõtted pole suutnud ekspordi vähenemist kompenseerida ei mahu ega väärtuse mõttes.

„Igal juhul jätkub ekspordi mujale suunamise protsess nii Leedus kui ka teistes Balti riikides ja selle edukuse määravad osaliselt ära ka välised tegurid, mis ei sõltu ärimeestest ‒ näiteks euro ja USA dollari kursi muutused,” märkis Nausėda.

Arco Vara: Piirkonnavalik paneb laias laastus paika ka tulevased naabrid

29.03.2015 Aivar Kaljulaid

Sildid: Aivar Kaljulaid, Arco Vara, arendaja, arendus, Eesti, ehitis, elamu, elukoht, eramu, infrastruktuur, investeering, Kakumäe, Kalamaja, keskkond, Kesklinn, kinnistu, kinnisvara, kinnisvaraturg, korter, krunt, kuritegevus, Lasnamäe, loodus, maakler, Merivälja, Mustamäe, müük, naabrid, Nõmme, nõudlus, Õismäe, omanik, ostja, pärand, Pirita, Põhja-Tallinn, Restor, restoran, Rocca al Mare, sadam, suvila, Tallinn, Telliskivi, USA, üür, üürikorter, uusarendus, väärtus, vahetus, Vanalinn

Arco Vara Kuigi naabreid ei saa valida, võib erinevate Tallinna piirkondade vahel valides paljuski juba ette öelda, milliste naabritega ja kui pikalt oma uues kodus kokku puutute.

Kuna paljud inimesed elavad pealinnas alles esimest põlve ja igatsevad keskkonnavahetust, on asukohatruudus Tallinnas üsna haruldane nähtus. Samas on siin ka mitmeid selliseid piirkondi, kus elatakse aastakümneid ja kodusid pigem pärandatakse, kui müüakse.

Need, kes tulevad Tallinna õppima või tööle, arvestavad korteri valikul kooli või töökoha paiknemisega. Sageli on esimesed elukohad ajutised. Sissetulekute paranedes vaadatakse uute ning paremate võimaluste järele. Valikul on enamasti kõige tähtsam uue kodu asukoht. Siiski mõjutavad ostuotsust ka rahalised väljavaated, sobiva infrastruktuuri olemasolu, piirkonna ja hoone ajalugu või muud konkreetse ostja eelistused. Olenemata turusituatsioonist on koduotsijaid igal pool, kuid hinnatumates piirkondades ületab nõudlus juba aastakümneid pakkumist ja seda ka majanduslikult keerulistel aegadel.

Hinna suhtes on kõige stabiilsemad Tallinna kesklinn ja teised nõutud eliitpiirkonnad, nagu näiteks Nõmme. Kõige hinnatundlikumad on magalad, nendest püsib esikohal Lasnamäe. Seal saab kinnisvaraturu tõuse ja langusi kõige kiiremini tunda.

Magalad

Kui Tallinna erinevate piirkondade iseloomustamisega pihta hakata, on siin mäed ehk magalad, Õismäe, Mustamäe ja Lasnamäe ning muud elupiirkonnad. Magalad erinevad kahes asjas: asukohas ja nõukogude ajal ehitatud majade vanuses. Kõige vanemad nõukogudeaegsed kortermajad on Mustamäel, järgmisena kerkisid Õismäe majad ja kõige hiljem ehitati majad Lasnamäele.

Lasnamäed on kardetud võõrkeelse ja kriminogeense elanikkonna pärast, kuid sealsed majad näevad paremad välja, kui Mustamäel, nende korrashoid on viimastel aastatel paranenud. Kriminaalset kontingenti võib leida aga igalt poolt. Kõige rohkem on kuritegevust nendel kesklinna tänavatel, kus liiguvad turistid.

Samal ajal eristuvad magalad ka hinnatasemes ja tehingute arvus. Lasnamäe on kõige aktiivsem ja uuem. Tähtis on ka fakt, et Lasnamäe kaugemast servast pääseb kanalit pidi kesklinna oluliselt kiiremini kui Mustamäe tagumisest otsast.

Mustamäe majad on samas nii vanad, et kõige vanemad hooned ületavad oma planeeritud eluiga kaks-kolm korda. Tervendav on see, et nii Mustamäele kui ka Lasnamäele on ehitatud üksjagu ka päris uusi kortermaju.

Õismäe on rahulik piirkond oma seltskonnaga, kes elab seal juba teist-kolmandat põlve. Uusarendajaid on Õismäel vähe. Kes on põline õismäelane, liigub asukohaga ilmselt Rocca al Mare kanti, kust läheb tema jaoks ka piir kodukoha ja kesklinna vahel.

Põhja-Tallinn

Kalamaja ja Põhja-Tallinn tervikuna on viimasel ajal arenenud jõudsalt. Kalamajas on renoveeritud palju vanu maju ja ehitatud uusi korruselamuid, piirkonna areng jätkub sama hooga. Kalamaja hinnaklassilt juba Tallinna kesklinnaga ja kesklinna tasulise parkimise ala ulatub Kalamajja, Telliskivi tänavani.

Põhja-Tallinna võib tegelikult jagada kolmeks: Kalamaja, Pelguranna piirkond ja Kopli. Kalamaja on neist kõige aktiivsem. Pelguranna piirkonnas ehitatakse ka uusi kortermaju, kuid vähem. Nõutud piirkond on Stroomi ranna lähedane ala, kuhu tahetakse kortereid osta ka vanematesse majadesse. Koplis praegu uusarendust praktiliselt ei toimu, kuid piirkonna perspektiiv on kindlasti hea. Arvan, et inimesed tahavad sinna korterit osta, kui Kopli uute ehitistega omale uue näo saab. Ükski teine Tallinna piirkond pole geograafiliselt nii hea asukohaga, et meri oleks kahel pool.

Eliitpiirkonnad

Tallinlased vastavad kõige sagedamini, et tahavad elada Nõmmel, mis on olnud ja on ka tulevikus eliitpiirkond. Nõmmele tahetakse kodu osta ka siis, kui muidu on kinnisvaraturg madalseisus. Nõmme elanikud ei taha kinnisvara müüa, pigem pärandavad. Kuna Nõmmel tuleb kinnisvara müüki vähe, on ka hinnatase kõrgem.

Kui veel 10 aastat tagasi sai Nõmmele teha ka väiksemaid kinnistuid, siis praegu alla 1200 m² kinnistuid teha ei saa. Seetõttu ei ole võimalik suuremaid kinnistuid poolitada, tühje krunte osta ning maju juurde ehitada. Tegu on miljööväärtusliku piirkonnaga, kus on palju suhteliselt hästi säilinud ja renoveeritud esimese Eesti Vabariigi aegseid maju. Nõmme vanu maju ei lubata enamasti lammutada ega väljastpoolt ümber ehitada. Omanik saab muudatusi teha vaid maja sees. Kortermaju on väga vähe. Kõik need asjad kokku teevadki Nõmmest omapärase piirkonna.

Piritat võib võrrelda Nõmmega. Nõukogude ajal olid ka Pirita ja Merivälja eliitpiirkonnad. Seal pole müügis kuigi palju kinnisvara, kuid nõudlust seevastu on. Pirital, endises Mähe suvilate piirkonnas, on ehitatud palju kortereid ja eramaju. Korterite kohta ei saa öelda, et inimesed oleks seal nii paiksed kui eramutes ja ridamajades. Seetõttu on kortereid pakkumises rohkem kui neid osta soovitakse.

Huvitav Pirita piirkond on Maarjamäe, kus on nii vanemaid kui ka uusi eramaju. Seal on inimesed samuti väga paiksed, koht ise on vaikne ja looduskaunis.

Kesklinn

Tallinna kesklinn on teiste suurlinnadega võrreldes hästi kompaktne, siin on käe-jala ulatuses nii sadam kui ka lennujaam koos tööks ja äriks vajaliku alaga 10 kilomeetri raadiuses. Kesklinna soovivad korterit osta paljud, kuid sageli seab piirid raha.

Kesklinna elanikud ei ole väga paiksed, pigem on tegu sotsiaalsete kihtide ja eri rahvuste sasipuntraga, kus elukohta vahetatakse ka ühe piirkonna sees. Kesklinnas on sinu naabriks ilmselt kõige rohkem välismaalasi, kes käsitlevad neile kuuluvat kinnisvara investeeringuna ega oma seda elu lõpuni.

Arvan, et vanalinna maania on üle läinud. 1990ndate alguses seal ehitati, arendati ja tehti, kuid elukeskkond sai rikutud pubide, restoranide ja ööpäevaringse meluga. Nüüd soovivad püsielanikud vanalinnast pigem ära minna. Seal on küllaltki palju esinduskortereid ja üürikortereid. Need, kes müüsid kunagi kinnisvara vanalinnas, on tõenäoliselt liikunud kas mujale kesklinna uutesse majadesse, Piritale, Nõmmele või Kakumäele.

Aivar Kaljulaid
Arco Vara maakler

Artikli allikas on
Arco Vara

Hiiumaa mereala planeeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise aruanne sai heakskiidu

28.03.2015 Adaur.ee

Sildid: analüüs, Apollo, arendus, Eesti, Hiiumaa, Keskkonnaamet, koostöö, loodus, Pärnu, planeering, regioon, Tallinn, Tallinna Tehnikaülikool, tehnika, transport, uuring, valitsus

Hiiumaa vapp Keskkonnaamet kiitis heaks Hiiu maakonnaga piirneva mereala maakonnaplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande. Läbiviidud planeerimisprotsess on Eestis esmakordne. Tulevikus on kavas sel moel planeerida kogu Eesti mereala.

Keskkonnamõju strateegilise hindamise (KSH) eesmärgiks on kirjeldada ja hinnata planeeringuga kavandatavate mereala kasutusviiside rakendumisega kaasneda võivat olulist strateegilist keskkonnamõju ning välja pakkuda negatiivse keskkonnamõju leevendamise meetmed. Kuna varem ei ole Eestis merealasid planeeritud ega strateegilist keskkonnamõju hinnatud, oli protsess mitmeid arutelusid tekitav ja kõigilt osapooltelt suurt tähelepanu nõudev.

Planeeringu hindamise käigus analüüsiti võimalikku mõju loodus- ning sotsiaal-majanduslikule keskkonnale. Eraldi koostati kaasnevate mõjude eelhinnang Natura 2000 aladele.

Aruande lõpphinnangus on välja toodud leevendavad meetmed planeeringuga kavandatavate mereala kasutusviiside kaupa (laevatransport, energeetika, vesiviljelus, rannikulähedane rekreatsioon, mereala laskeharjutusteks jne) ning samuti täiendavate uuringute vajadused.

„Kuna KSH aruande ja maakonnaplaneeringu koostamine toimusid paralleelselt, siis on planeeringulahenduses juba KSH aruandes välja toodud võimalike konfliktikohtadega arvestatud. Peamisteks konfliktaladeks kujunesid Apollo ja Vinkovi madalikud, kus on vastuolus looduskaitselised ja energeetikaarendamise huvid. Vastuolud lahendatakse täiendavate uuringute ning kaitsealade moodustamise protsessi ja konkreetsete projektide arenduste keskkonnamõju hindamise käigus,“ ütles Keskkonnaameti Hiiu-Lääne-Saare regiooni juht Kaja Lotman.

Planeeringu koostamise korraldaja ja kehtestaja on Hiiu Maavalitsus. Planeeringu koostaja on OÜ Artes Terrae koostöös Tallinna Tehnikaülikooli Meresüsteemide Instituudi ja OÜ-ga Alkranel. Keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande koostas OÜ Alkranel koostöös Tallinna Tehnikaülikooli Meresüsteemide Instituudi ja OÜ-ga Artes Terrae, Keskkonnaamet on KSH järelevalvaja.

Analoogne planeeringuprotsess toimub praegu ka Pärnu maakonnaga piirneval merealal.

Arco Vara: Kuidas anda üürile korterit või maja?

28.03.2015 Katrin Tutti

Sildid: Arco Vara, elamispind, eramu, foto, Harjumaa, hinnad, hinnatõus, iive, internet, kasum, Katrin Tutti, Keila, kinnisvara, kohus, kokkulepe, kontroll, korter, kutseline, Laagri, LAAM Kinnisvara, leping, maakler, mõis, Nõmme, nõudlus, omanik, pakkumine, pere, planeering, portaal, reklaam, Saue, seadus, sisustus, suvila, Tallinn, teenus, tudeng, tulu, USA, üür, üürihind, üürikorter, üürileandja, üürileping, uuring, üüriturg, üürnik, vaidlus, võlg

Kui korter või maja seisab vabana ning tekitab igakuiseid kulusid, tasub kaaluda, kumb on mõistlikum, kas müüa või anda see üürile.

Müües saadakse tulu korraga kätte, kuid pikas perspektiivis võib olla kasumlikum korter või maja üürile anda. Üürileandmine toob igakuise püsitulu. Ka on üürimine lahenduseks sel juhul, kui kinnisvara võib endal hiljem vaja minna, näiteks jäetakse lastele tuleviku tarbeks või kui elatakse ajutiselt välismaal.

Samas on üürimisega seotud riskid, üüriturg ning tulusus on muutlik. Samuti võib juhtuda, et üürnik käitub elamispinnaga halvasti ümber või jätab üüri ning kõrvalkulud maksmata.

Kui üürnikuga on kokkulepe, et lisaks üürile peab ta tasuma ka kommunaalkulude eest, tasub omanikul iga kuu kontrollida, kas kõik makstud on. On juhtumeid, kui üürnik maksab üüri korrektselt, kuid mingi aja pärast selgub, et kommunaalmaksed on võlgu. Ühistu pöördub võlgnevusega omaniku poole, kes omakorda saab üürilepingu alusel nõuda võla tasumist üürnikult. Kui summa on kasvanud väga suureks, võib võla tasumine osutuda keeruliseks.

Kõik algab juba üürniku valimisest

Üürniku taustauuring on väga oluline. Maksehäireid omava üürihuvilisega on riskantne lepingut sõlmida, kuid kahjuks ei saa üürniku makseraskusi täielikult välistada ka siis, kui tema varasem maksekäitumine on olnud laitmatu. Pahatahtlikku puuküürnikku on võimalik korterist välja tõsta vaid kohtu kaudu.

Kui kasutada üürniku leidmiseks kinnisvarabüroo teenust, on maakleri kohustus jälgida, et üürileping kaitseks mõlema poole huve ning oleks seadusega kooskõlas. Internetist on võimalik leida erinevaid üürilepingu põhju, kuid need ei pruugi olla korrektsed. Lepingutes ise muudatusi tehes ei pruugi kokkulepped tulla vettpidavad, kui on seadusega vastuolus. Suuline leping on küll seaduslik, kuid vaidluste tekkimisel on väga keeruline selle sisu tagantjärele tõendada, seega võiks üürileping olla alati kirjalik.

Kust head üürnikku leida?

Tänapäeval toimub üürikorterite pakkumine ning otsimine põhiliselt internetis, eelkõige kinnisvaraportaalides. Ajalehekuulutuse peale helistatakse kordades vähem, seetõttu on lehekuulutused kinnisvara üürileandmisel pigem toetavaks, mitte põhikanaliks. Oluline on, et internetikuulutuses oleks piisavalt infot ning korralikud fotod, mille järgi üürnik saaks korteri seisukorda, planeeringut ning sisustust hinnata. Puuduliku infoga või halbade fotodega kuulutus jääb tihti tähelepanuta.

Enamasti eelistavad üürileandjad paare või perekondi, kellel on kindel sissetulek ning kes ei oma korterit kahjustavaid lemmikloomi. Oma töölisi majutada sooviva firma puhul on risk suurem, sest elanik, kes pole ise lepingu osapool, on sageli kinnisvara hea seisukorra säilitamise suhtes ükskõiksem.

Loomulikult on võimalik omanikul ka ise üürnik leida, kuid üürileandja peaks endalt küsima, kas ta teab, milline on tema korteri puhul turuseisule vastav maksimaalne üürihind, kus ja kuidas võiks korterit reklaamida, kuidas leida võimalikult hea üürnik ja kas ta oskab ise üürilepingu korrektselt vormistada.

Tasub teada, et maaklerid vahetavad omavahel infot üüripinna ja uue kodu otsijatest, kes pole omale veel sobivat elamispinda leidnud. Neile pakutakse võimalusel alati alternatiive ja nii võite leida endale sobiva lahenduse kiiremini, kui vaid omal käel tegutsedes.

Sobivat kaasüürnikku leida on vaevaline

Kui korter või maja, kus elatakse, on jäänud suureks, on üks võimalus võtta endale kaasüürnik. Praktikas on kaasüürilise otsimine pigem haruldane, sest inimesed soovivad privaatsust. Kaasüürilise puhul on tähtis eelkõige, et inimeste arusaamad korteri jagamisest ühtiks, et üks ei segaks teise elu. Oluline on natuuride sobivus, eriti kui osasid ruume tuleb kasutada ühiselt. Seetõttu on kaasüürnik reeglina keegi tuttav, keda usaldatakse ning tuntakse.

Kõige rohkem on kaasüürimine levinud tudengite seas, kes otsivad soodsat võimalust kooli lähedal elada ning soovivad kahe-kolmekesi üht korterit üürile võtta.

Kaasüürnikuga võib probleemseks kujuneda kulude jagamine, näiteks vee- ja elektrikulude jagamine, sest korteris on enamasti vaid üks mõõdik. Sellised nüansid tuleb kindlasti eelnevalt kokku leppida. Kui kaasüürilist otsitakse põhjusel, et korter või maja on liiga suur ning igakuised kulud käivad üle jõu, mitte seltskonna pärast, soovitan pigem kinnisvara müüa ning osta asemele väiksem ja soodsamate kuludega kodu.

Üüritulu sõltub piirkonnast ja ajast

Piirkondade üürituru erisused seisnevad eelkõige hinnas. Teatud piirkondades on keeruline üürnikku leida ning mõnikord on kinnisvaraomanikule lahenduseks seegi, kui üürnik tasub tühjana seisva korteri kommunaalkulud, kuid üüri ei maksa. Suuremates linnades on üürihuvilisi kindlasti rohkem kui pisikeses asulas. Mida suurem asum, seda suuremat üürihinda on võimalik saada ning üürniku leidmine on kergem. Üüriturgu mõjutab otseselt ka töökohtade olemasolu antud piirkonnas. Samuti on üürileandmine kerge ning korterite üürihinnad kõrgemad eramupiirkondades, kus kortermaju on vähem. Näiteks Nõmmel, Laagris, Sauel ja Keilas on just seetõttu pakkumist nõudlusest vähem.

Tallinna ja teiste suuremate linnade üüriturg on kõige aktiivsem augustis ja septembri alguses, mil üliõpilased linna tulevad. Samuti vajavad üürikorterit sel perioodil inimesed, kes suviti maakodus või suvilas elavad. See tekitab iga-aastase äkilise hinnatõusu ning korterite nappuse. Üürileandja võib seda arvestades üürileandmise algusaega aktiivsele ajale planeerida, üürnikul see-eest on mõistlik korteriotsingut augustis-septembris vältida.

Katrin Tutti
Arco Vara kutseline maakler Tallinnas ja Harjumaal

Artikli allikas on
Arco Vara

KV.EE: Harjumaa korteripakkumiste keskmine hind kerkis aastaga 7%

28.03.2015 Tõnu Toompark

Sildid: Anija, arendus, Eesti, Harjumaa, Harku, hinnatõus, Jõelähtme vald, Keila, kinnisvara, konkurents, korter, Kuusalu, Kuusalu vald, KV.EE, Loksa, Maardu, Narva, Nissi, Nissi vald, omavalitsus, pakkumiste arv, Paldiski, Pärnu, portaal, Rae vald, Saku, Saue, Tallinn, Tartu, USA, uusarendus, valitsus, Vasalemma, Viimsi, Viimsi vald

Portaali KV.EE andmetel suurenes Harjumaa korteripakkumiste arv aastaga veerandi võrra ehk 25%. Korterite müügipakkumiste keskmine ruutmeetrihind suurenes samal ajal 7% ja kerkis 1702 euroni.

Suurim oli korterite müügipakkumiste arv Tallinnas, kus aastaga sai 6000 pakkumisest 8000, mis tähendab kasvu kolmandiku võrra. Vaatamata pakkumiste arvu kasvule ehk konkurentsi tihenemisele suurenes Tallinna korteripakkumiste keskmine hind aastaga 4%.

Kui korterite müügipakkumiste arv on omavalitsuste lõikes ühes kasvanud ja teises kahanenud, siis müügipakkumiste keskmine hind on üsna valdavalt kerkinud. Tallinnas võib müügipakkumiste keskmise hinna tõusu ajada pakkumisse lisandunud uusarenduste kaela.

Kui Tallinna lähivallad välja jätta, siis muudes valdades aga uusarendusi praktiliselt pole. Neis piirkondades on korteripakkumiste hinnatõusu taga pigem fakt, et sealsed hinnatasemed ei ole Tallinna eeskujul veel sellist tõusurallit teinud ja alles hakkavad pisitasa tõususuunas kerkima.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Korterite müügipakkumiste arv ja selle muutus, tk			Korterite müügipakkumiste keskmine hind ja selle muutus, €/m²
	02/2014	02/2015	Muutus, %	02/2014	02/2015	Muutus, %
Anija vald	44	23	-48%	375	426	14%
Harku vald	32	25	-22%	1 161	1 405	21%
Jõelähtme vald	17	23	35%	965	1 091	13%
Keila	83	100	20%	989	1 055	7%
Keila vald	79	58	-27%	497	495	-1%
Kose vald	41	16	-61%	376	569	52%
Kuusalu vald		14	NA		557	NA
Loksa	59	66	12%	310	300	-3%
Maardu	206	227	10%	812	877	8%
Nissi vald	36	14	-61%	258	222	-14%
Paldiski	108	118	9%	456	458	0%
Rae vald	227	198	-13%	1 369	1 559	14%
Saku vald	28	19	-32%	919	1 179	28%
Saue	45	18	-60%	1 057	1 224	16%
Saue vald	69	91	32%	1 359	1 465	8%
Tallinn	6 033	8 030	33%	1 732	1 801	4%
Vasalemma vald	38	16	-58%	122	116	-5%
Viimsi vald	261	168	-36%	1 371	1 492	9%

Eesti	14 414	16 437	14%	1 166	1 347	15%
Harjumaa	7 406	9 224	25%	1 585	1 702	7%
Narva	400	641	60%	669	642	-4%
Pärnu	979	774	-21%	1 189	1 276	7%
Tartu	1 505	2 565	70%	1 294	1 379	7%

Vilniuses asuva korterelamu ehitustöödega alustamine

27.03.2015 Adaur.ee

Sildid: aktsia, arendaja, arendus, arhitekt, arhitektuur, äripind, äriplaan, börs, ehitamine, ehitus, elamispind, elamu, kommentaar, korter, LEED, Leedu, leping, Merko, nõudlus, omanik, Paolo Michelozzi, plaan, Pro Kapital, tööstus, US Real Estate, USA, Vanalinn, Vilnius

AS Pro Kapital Grupp (edaspidi Pro Kapital) teatab, et alustas eile (26.03.2015) Vilniuses uue korterelamu ehitustöödega, mille osas sõlmisid Pro Kapitali tütarettevõte Pro Kapital Bonum UAB ja UAB Merko Statyba 01.08.2014 ehituslepingu.

Vastavalt 04.08.2014 börsiteatele sõlmis kontserni kuuluv tütarettevõte Pro Kapital Bonum UAB 01.08.2014 ehituslepingu Merko Statyba UAB’ga Vilniuses asuva korterelamu ehitus- ja projekteerimistööde teostamiseks. Ehituslepingu lõpphind on 10 013 120 Litti (2 900 000 EUR) ilma käibemaksuta. Uus hoone hakkab asuma Vilniuses, Leedus, Pro Kapitali poolt arendatavas Saltiniu Namai elamukompleksis. Uude hoonesse tuleb 41 korterit ja 3 äripinda müüdava pinnaga kokku 2679 m2. Planeeritav ehitusperiood on 15 kuud alates ehitustöödega alustamisest.

Pro Kapital Bonum UAB on 25.03.2015 seisuga sõlminud broneerimislepingud 12 pinna osas 44-st pinnast, mis moodustab 30% müüdavast pinnast.

AS Pro Kapital Grupp juhatuse esimehe Paolo Michelozzi kommentaar: „oleme rahul Vilniuses asuva Saltiniu Namai projekti müügitulemustega ja korterelamu müügitulemustega, mille ehitusega alustasime eelmise aasta veebruaris. Selle korterelamu ehitustööd on lõpetatud ja 16 pinda 19-st pinnast on kaetud müügilepingutega. Oleme tunnetanud tugevat nõudlust Vilniuse kõrgema klassi elamispindade turul ja oleme seetõttu otsustanud alustada veel ühe korterelamu ehitustöödega Vilniuses“.

Uue hoone valmimise järgselt on Saltiniu Namai elamukompleksi esimene arendusfaas lõpule viidud. Saltiniu Namai elamukompleksi esimene faas hõlmab kokku 200 korterit, 27 äripinda ja 11 eramaja. Elamupiirkonna teises etapis on Saltiniu Namai elamukompleksis veel täiendavalt kasutamata arendusmahtu.

Saltiniu Namai on elamuehituse arendusprojekt, mis asub Vilniuse vanalinnas. Saltiniu Namai elamukvartali äriplaan näeb ette rea korterelamuid, mida ehitatakse etappide kaupa. Asukoht on atraktiivne elamupiirkond, kuna see paikneb vanalinnas ning sinna pääseb nii auto kui ka ühistranspordiga. Korterelamute ja eramajade ehitamine ning vabaaja-, spordi- ja äritsoonide rajamine annab märkimisväärse panuse Vilniuse linna laienemisse, kus toimub märkimisväärne mahajäetud tööstusalade ümberehitamine.

Hetkel on rajatud neli viiekorruselist ärklikorrusega hoonet, üks kuuekorruseline ärklikorrusega hoone ja 11 eramaja. Pro Kapital on juba rajanud 159 korterit, 11 eramaja ja 24 äripinda müüdava pinnaga kokku 16 438 m2. Saltiniu Namai kvartali elanikud saavad juba nautida privaatseid sisehoove, viimistletud maastikuarhitektuuri ja täisvarustuses laste mänguväljakuid.

Pro Kapital Bonum UAB on äriühing, mille 100% aktsiate omanikuks on PK Invest UAB. PK Invest UAB on 100% Pro Kapital Vilnius Real Estate UAB tütarettevõte. Pro Kapital Vilnius Real Estate UAB kuulub 100% AS-le Pro Kapital Grupp. Pro Kapital Bonum UAB on Saltiniu Namai elamukvartalisse rajatava 44 pinnaga hoone arendaja.

1Partner: Büroode üürihindade vahe käriseb laiemaks

27.03.2015 Adaur.ee

Sildid: 1Partner, analüüs, arendaja, Äripäev, Eesti, ehitamine, hindamine, hinnad, investeering, keskkond, Kesklinn, kinnisvara, konkurents, kontor, kvaliteet, mõis, omanik, pakkumine, planeering, Tallinn, Tanel Tarum, teenus, teenused, üür, üürihind, üürileandja, üürnik, vahendus

Uute büroohoonete pakkumine meelitab vanemate hoonete üürnikud uutele ja kvaliteetsematele pindadele, mis kergitab mõõdukalt uute büroohoonete üürihindu. Vanemate hoonete omanikud peavad üürnike kinni hoidma eelkõige hinnaga konkureerides ja see käristab uute ja vanemate kontorihoonete hinnavahet järjest laiemaks, analüüsib büroopindade turgu 1Partner Kommertskinnisvara juhtiv partner Tanel Tarum.

“Tallinnas on ehitamisel mitmeid uusi büroohooneid, kuid arendajad on olnud üürnike leidmisel üsna osavad. Valminud värskete kontorihoonete vakantsused on üsna madalad. See on üürileandjatele andnud võimaluse üürhindade kergitamiseks aasta baasil ligikaudu 5% võrra,” selgitas Tarum. “Uute büroohindade ruutmeetri üürihinna ülemine piir on 16 eurot.”

Üks uute hoonete üürnike oluline sihtrühm on vanemate hoonete üürnikud. Üürnikud näevad, et hea töökeskkond on tähtis ja see sunnib neid kolima parematele pindadele. Uute ruumide eelis võib seisneda harvem paremas asukohas, kuid reeglina pigem kaasaegsemates planeeringutes, paremas sisekliimas, pinna efektiivsemas kasutamises ja tihti ka mõistlikumates kogukuludes.

“Vanemate hoonete omanikud peavad üürnike kinnishoidmiseks või tühjadele pindadele uute üürnike meelitamiseks sageli konkureerima hinna baasilt. See sunnib vanemate büroohoonete omanike hoidma hindu paigal, erandkorras neid ka allapoole laskma,” kirjeldas Tanel Tarum turuolukorda. „Nii suureneb uute ja vanemate kontoripindade hinnadiferents, mis pikemas perspektiivis sunnib vanemate hoonete omanike konkurentsis püsimise nimel maju kaasajastama.“

Kesklinna üürihinnad kaasaegsetes uutes hoonetes on valdavalt 13-16 €/m², vanemates hoonetes 10-14 €/m². Kesklinna läheduses olevate uute büroohoonete hinnatase on 10-13 €/m². Vanemates, kuid siiski hea kvaliteediga hoonetes on äärelinna büroode üürihind 6-10 €/m². Büroode vakantsus Tallinnas on keskmiselt 5-8%.

1Partner Kinnisvara on Eesti üks juhtivatest kinnisvarafirmadest. Ettevõtte põhiteenused on kinnisvara vahendus, -hindamine, ehitamine ning investeeringute juhtimine. Äripäeva koostatud 2014. aasta kinnisvarafirmade TOP-is teenis 1Partner Kinnisvara esikoha.

Maamaksu on viis päeva enne tähtaega tasunud 62% maaomanikest

27.03.2015 Adaur.ee

Sildid: ettemaks, maamaks, Maksu- ja Tolliamet, maksuamet, maksud, omanik

Maksu- ja tolliamet tuletab meelde, et sel aastal on maamaksu tasumise tähtaeg teisipäeval, 31. märtsil. Eilse seisuga on maamaksuks vajaliku summa oma ettemaksukontole kandnud 62% maaomanikest, ülejäänud tasumisi ootab amet järgmise viie päeva jooksul.

Kui maamaksu summa ületab 64 eurot, siis tuleb märtsi lõpuks tasuda maksuhaldurile sellest vähemalt pool, kuid mitte vähem kui 64 eurot. Ülejäänud osa maamaksust tuleb tasuda hiljemalt 1. oktoobriks.

MTA maksude osakonna juhataja Evelyn Liivamägi palub kõigil maaomanikel, kes peavad maamaksu tasuma, kuid pole maamaksuteadet kätte saanud, sellest hiljemalt reedeks, 27. märtsiks anda ametile teada. „Kui kontaktandmed on muutunud, siis soovitame maksumaksjatel ka e-maksuametis oma kontakte uuendada, et vajalik teave mugavalt ja õigeaegselt kohale jõuaks,“ rääkis Liivamägi.

Maamaksuteatega saavad nii e-teavituse, kui ka paberteate saanud kliendid tutvuda e-maksuametis/e-tollis. Kui see võimalus puudub, saab informatsiooni küsida piirkondlikust teenindusbüroost või maamaksuinfo telefonilt 8800816 või maa@emta.ee

‹‹ Uuemad uudised 1 2 3 … 1,000 1,001 1,002 … 1,436 1,437 1,438 Vanemad uudised ››

Millest hindajad lähtuvad

Suurimad hinnamõjutajad

Majaehitus algab heast planeerimisest

Eramuid ehitatakse endale

Ehitusettevõtete ehitustööde maht aastate lõikes, miljard €

Omal jõul tehtud ehitustööde ja sisemajanduse kogutoodangu suhe

I. Sissejuhatus

II. Analüüsitavad küsimused

III. Analüüs

3.1 Kuidas tekib üürileandja pandiõigus ning mis on pandiõiguse kehtivuse eelduseks?

3.2 Millistele esemetele laieneb üürileandja pandiõigus?

3.3 Millised nõuded on üürileandja pandiõigusega tagatud?

3.4 Millisel juhul üürileandja pandiõigus lõppeb?

3.5 Kuidas toimub pandiõiguse teostamine?

3.6 Kuidas toimub pandiõiguse teostamisel üürileandja nõuete rahuldamine?

3.7 Millised on üürileandja pandiõiguse teostamisega seotud õiguslikud riskid?

IV. Kokkuvõte

Euroala tugevama taastumise eeltingimused

Venemaa ekspordi osakaal on suurim Leedus

Magalad

Põhja-Tallinn

Eliitpiirkonnad

Kesklinn

Kõik algab juba üürniku valimisest

Kust head üürnikku leida?

Sobivat kaasüürnikku leida on vaevaline

Üüritulu sõltub piirkonnast ja ajast

Kinnisvarauudised

Uudiste arhiiv

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Kinnisvarakoolis järgmisena: