Tehingute nappuses vaevleval Eesti elamispindadeturul on palju räägitud hindade langusest. Julgemad või skandaalihimulisemad kirjeldavad olukorda kinnisvarakrahhina. Kinnisvaraarendajad on ajakirjandusväljaannete esikaante abil hindu langetanud mõnede või koguni mõnekümne protsendi kaupa. Vähemat tähelepanu on pälvinud vanemate korterite hinnad ja nende langus. Lühianalüüs näitab, et kuigi tehingute arv on aastatagusega märkimisväärselt langenud, siis korterite hindade langus on veel marginaalne.
2008. aasta veebruari seisuga tehti Harju maakonnas 735 korteriomanditehingut keskmise ruutmeetri hinnaga 21 930 krooni. Tartu maakonnas tehti 163 korteriomanditehingut keskmise ruutmeetri hinnaga 16 384 krooni. Pärnu maakonnas olid vastavad numbrid 81 ja 14 201.
Keskmine korteriomandi ruutmeetrind Pärnu-Tartu-Harju maakonnas langes 2008. a. veebruari kuuks aastaga vahemikus 7 kuni 9 protsenti. Siin on tegemist reaalsete tehingute baasilt arvestatud hinnalangusega. Tegemist ei ole hiigelkõrgete pakkumishindade langetamisega mõistlikule (või mõistlikumale) tasemele.
Tipphindadega võrreldes on hinnalangus siiski suurem. Korteriomandite tipphinnad olid meil 2007. aasta kevadel aprillis-mais. Võrreldes selle ajaga on korteriomandite hinnad veebruariks 2008. a. langenud Harju maakonnas 12, Tartu maakonnas 8 ja Pärnu maakonnas kogunisti 26%.
Toodud graafikult näeme, et hinnad on küll tõusutsükli tänaseks läbinud, kuid väga selget langustrendi need veel võtnud ei ole. Pigem on korterite hinnatase stabiliseerunud kerge kaldumisega languse suunas. Siiski võib prognoosida, et hinnalangus ei jää tulemata. Selle peamiseks põhjuseks on suur elamispindade ülepakkumine.
Senisest marginaalsest hinnalangusest enam mõjutab kinnisvaraturgu kärbuv tehingute arv. Võrreldes aastataguse ajaga langesid veebruaris 2008. a. korteriomanditehingute arvud nii Harju, Tartu kui Pärnu maakonnas vahemikus 41 kuni 44 protsenti. Tegemist on märkimisväärse langusega tehingute arvus.
Tehingute arvu suur langus on põhjustanud illusoorse olukorra, kus vara omanikud (eraiskutest korteriomanikud ja kinnisvaraarendajad) eeldavad, et nad on kalli vara omanikud. Paraku nende unelmatest pärit hindadega ei ole võimalik seda vara realiseerida. Sageli on isegi hea ja õiglase hinnaga kauba realiseerimisel probleemiks müüjal puuduolev või puudulik turundus- ja müügialane oskusteave.
Mida enam tehingute arv kokku tõmbub, seda enam avaldub surve korterite hindadele. Uute korterite arendajatel on tarvidus intressikulud katta ja seetõttu vajatakse müüki „iga hinna eest“. Raskes olukorras on ebalikviidsel turul need, kel vaja ka vanemaid korterid müüa, sest uusarendusest alguse saanud hinnalangus on kandunud ka sellesse turu sektorisse.
Huvitav on asjaolu, et kinnisvaratehingute langus Tartu, Pärnu ja Harju maakonnas on vähendanud nende maakondade osakaalu kogu Eesti kinnisvaratehingutest. Kui aasta tagasi veebruaris tehti eelmainitud kolmes maakonnas 76% Eesti korteriomandite tehingutest, siis käesoleva aasta veebruariks on osakaal langenud 69 protsendini. Siis saame järeldada, et teised maakonnad on Eesti korterituru „kriisist“ vähem mõjutatud ning elavad oma enda elu.
Tehingute arvu alusel otsustades oleme täna korteirte turuga 2004. aasta alguse tasemel. Täna puudub turul tegur, mis võiks kinnisvaratehingute arvu jõuliselt tõsta – hinnad on endiselt kõrged ja turuosalistel puudub usaldus edasiste arengustsenaariumite osas. Hindade langus ja usalduse taastumine turu osas saaksid olla tegurid, mis tehingute arvu taas tõusule pööraksid. Tänane kinnisvaraturu olukord on pidu kinnisvaraostjate tänavas. Valikuvõimalus on lai, ostuotsusega kiirustama ei pea, hinnad on kaubeldavad. Mida enamat tahta.
