Kustumas on kinnisvarabuumi ajal süttinud lootus, et eestlane rabeleb välja Nõukogude aja kitsastest oludest – üha enam inimesi suudab endale soetada vaid tillukese korteri.
Pankade ja kinnisvarafirmade andmetel kasvab nende inimeste arv, kes ostavad laenuraha eest 1-2-toalise korteri ja eelistatult Nõukogude ajal ehitatud majja.
Veel paar aastat tagasi oli pilt teistsugune – hoopis enam tunti huvi maja või majaosa soetamise vastu.
Muutuse põhjuseks on kõrged kinnisvarahinnad, kehvemaks muutunud majandusseis ja rangemad laenutingimused. Ehk teisisõnu – inimestel ei jätku suurema ja euroopaliku elamispinna muretsemiseks raha.
Hind määrab
Eelöeldu tähendab, et eestimaalane elab peaaegu sama kitsastes oludes nagu Nõukogude ajal. Statistiliselt on Eestis ühe inimese kohta elamispinda alla 30 ruutmeetri, Lääne-Euroopas ulatub see näitaja aga 35-45 ruutmeetrini, Skandinaavias veelgi kõrgemale.
Hansapanga eluasemefinantseerimise osakonna arendus- ja analüüsijuhi Kersti Arro sõnul on korterite ostmine viimasel ajal kasvu- ja majade soetamine langustrendis olnud.
«Kui portfellis on korterite osakaal 66 protsenti, siis 2007. aasta uues äris veidi üle 70 protsendi,» märkis Arro. Tema sõnul on ühtlasi tõusnud väiksemate, kuni 50-ruutmeetriste korterite ostmine.
Võrreldes mullusega on kahanenud ka keskmine laenusumma. Kui 2007. aastal ulatus see Hansapangas 945 000, siis tänavu esimeses kvartalis 900 000 kroonini.
Kuid summa eest, millega veel kaks-kolm aastat tagasi sai avara eluaseme, võib praegu osta vaid 1-2-toalise korteri. See tähendab, et kitsastes oludes elanud eestlasel pole ka lähiaastatel lootust suuremale eluasemele. Niisugust ennustust toetavad arendajad, kes ehitavad nüüd hoopis väiksemaid elupindu kui veel mõned aastad tagasi.
Ka SEB juhatuse liige ja jaepanganduse juht Riho Unt kinnitas, et eluasemelaenu võetakse praegu rohkem just järelturul ehk vanemates majades asuvate väiksemate korterite ostmiseks.
«Keskmine laenusumma on vähenenud, ulatudes SEBs ligi 800 000 kroonini. Kui arvestada 25-aastase laenugraafikuga, siis on keskmine kuumakse ligi 4900 krooni,» nentis Unt.
Nordea pank väitis seevastu, et neil jääb keskmine laenusumma endiselt miljoni krooni kanti, samas võib märgata teatud sisemisi nihkeid.
«Oleme täheldanud mõningat aktiivsuse tõusu just väiksemate ja suuremate laenusummade võtmises,» teatas pank. «Teisisõnu torkavad silma näited mõlemast äärmusest. On nii neid, kes ostavad pigem väiksemaid elamispindu ja taotlevad väiksemaid laenusummasid, kui ka neid, kelle ostetav kodu ja seega ka laenusumma on keskmisest tunduvalt suuremad.»
Uus Maa kinnisvaraanalüütik Annika Jakobson märkis, et nende kogemusel soovivad inimesed odavamat võimalust otsides soetada siiski renoveeritud või heas seisukorras kortereid.
«Vanemas majas paiknemine on loomulikult üks tegur, mis alandab hinda, seetõttu ostetakse sageli korter just sinna,» selgitas Jakobson. «Meie maaklerite hinnangul on klientidel senisest keerulisem pangast laenu saada ja seetõttu peavad nad odavamaid võimalusi leidma.»
Kaks aastat tagasi tunti tema sõnul huvi pigem eramute ja majaosade vastu, kuna siis oli korterite ja majade hinnavahe kahanenud üsna väikeseks.
Hiigeleramute lõpp
Arco Vara kinnisvarabüroo atesteeritud maakler Maia Daljajev märkis, et kasvanud on ka kommunaalkulud, mida inimesel lisaks igakuisele laenumaksele tasuda tuleb.
«Korteriostjad arvestavad vägagi elamispinna suurusega seotud maksukoormusega,» tõdes ta.
Olulist rolli mängib Daljajevi sõnul väiksemate korterite kasuks otsustamisel ka see, et paljud inimesed on harjunud elama 38-54-ruutmeetrise üldpinnaga kahetoalistes, 60-ruutmeetrise üldpinnaga kolmetoalistes ning 80-ruutmeetrise üldpinnaga neljatoalistes tüüpkorterites.
«Uute elamute korterid on aga enamasti suuremate planeeringutega ja seoses ruutmeetrite lisandumisega tekivad ka suuremad kulud,» selgitas ta.
Daljajev tõi esile veel ühe muutuse, meenutades kümmekond aastat tagasi ehitatud mõttetult suuri eramuid, kus lisaks vajalikele eluruumidele leidus hulgaliselt vähevajalikke lisaruume.
«Nüüd on kätte jõudnud aeg, kus liialt suurte elamute ülalpidamine osutub mõttetult kalliks ja paraku ei õnnestu neid enam ka müüa,» märkis Daljajev.
Kommentaar
Tõnu Toompark, Adaur Grupi kinnisvarakonsultant:
Kindlasti on viimaste aastate tormiline elamuehitus elamispinna juurdekasvule kaasa aidanud – 2007. aastal anti kasutusluba 7166 uuele eluruumile.
Samas moodustas buumiaegne elamispindade arendus kõigest tagasihoidliku 1,5 protsenti kogu elamufondist. Seda on väga-väga vähe.
Nüüdseks on elamuehitus paraku veel ka kokku kuivamas. Ajani, kus Eestis oleks elamispinda elaniku kohta sama palju kui Lääne-Euroopas ehk 35-45 ruutmeetrit, kulub veel pikki aastaid.
Kui arvestada, et jätkub elamispinna buumiaegne juurdekasv 0,4 ruutmeetrit elaniku kohta aastas, jõuame unistatud õitsva Euroopa tasemele parimal juhul 20 aastaga. Elamispinna juurdekasv elaniku kohta suurusjärgus 25 protsenti on märkimisväärne kvalitatiivne hüpe. Arvata, et selline areng saaks oluliselt kiiremini toimuda, ei ole mõistlik.
Suur vahe Eesti ja Euroopa elamispindade hulga vahel näitab, et meil on kindlasti tulemas veel mitmeid ehitus- ja kinnisvarabuume. Sama kindlalt võib väita, et tõusudele järgnevad ka langused. Kuid loodetavasti jääb üldine trend siiski elamispinna suurenemist näitama.
Artikli autor on Kaire Uusen, artikkel ilmus 12/05/2008 väljaandes Postimees.
