Eesti suuremate linnade korteriturud kogesid aasta esimeses kvartalis tagasihoidlikku tagasilööki, mille võib panna euro saabumise arvele. Pilt klaarus kiiresti ning juba märtsis kulges kinnisvaraturg rahulikus tempos ning mõistliku tehingute arvu tasemega omasoodu edasi.
Märtsis-aprillis alanud eluasemelaenude kampaaniad on midagi täiesti uut (ehk pigem hästi unustatud vana). Need tõotavad oodata, et pangad on siiski ükskord laenukraane enam avamas ja seeläbi saaks kinnisvaraturg uut jõudu juurde.
Korteriomanditehingute arv
2011. aasta tervitas meid euro saabumisega. Elamispindade turul oli samal ajal tagasilöök tehingute arvus. Aasta esimeste kuude andmeid kokku võttes polemiseeriti, kas tegemist on tsüklilisuse, pohmeluse, kriisi uue faasi või millegi muuga.
Tänase tarkusega tagasi vaadates võib öelda, et tehingute arvule jaanuaris-veebruaris andis hoobi saabunud euro, mis võimalike kinnisvaraostjate tähelepanu teisale juhtis. Jaanuari ja veebruari tehingutest osad siiski realiseerusid märtsis.
Nii sõlmiti 2011. a. I kvartalis maa-ameti andmetel Eestis kokku 2651 korteriomanditehingut. Tallinnas toimus neist tehingutest 1184, Tartus 193 ja Pärnus 103.
Buumiaastatega võrreldes on tänane tehingute tase madal ja see võiks tõusta, kuid tõusuruumi ei tohiks siiski liiga palju olla.
Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Eelmise aasta alguses tõusule pöördunud korteriomanditehingute arv pöördus käesoleva aasta alguses uuele langusele.
Ainsa vaadeldava piirkonnana suurenes tehingute arv hüplikul Pärnu turul, kus tehingute arv kasvas 2011. a. I kvartalis mullusega võrreldes 17%.
Tallinna tehingute arv kahanes 8 ja Tartus 24% võrra. Eesti korteriomanditetehingute arv vähenes summaarsena siiski kõigest 2%.
Tehingute arvu langusest ei maksa otsida kinnisvarakriisi jätkumist mingil uuel kujul. Sisemaiseid tegureid vaadates on positiivsed asjaolud siiski julgelt negatiivseid löömas. Tehingute arvu languseks võib pidada euro saabumist. Tänaseks aga on pilt selge, et euro oodatult kinnisvaraturule mingeid tormilisi tulemusi ei toonud ja nüüd võib kinnisvaraturg taas rahulikult omasoodu edasi kulgeda.
Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m2
Võiks arvata, et kesine tehingute arvu tase avaldas mõju ka korterite hindadele. Madal korteriomanditehingute arv puudutas hinda siiski minimaalselt.
Tallinna korterite keskmine tehinguhind oli aasta esimeses kvartalis 943 €/m2. Tartu tehingute ruutmeetrihind tõusis 846 euroni. Pärnu korteriomanditehingud tehti hinnaga keskmiselt 761 €/m2. Kõikide eeltoodud linnade hinnatase on kõrgemal Eesti keskmisest, mis oli 651 €/m2.
Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Võrreldes aastataguse ajaga on kõikides piirkondades tehingute hinnad tõusnud. Eestis on tegemist järjestikkuse kolmanda kvartaliga, mil tehinguhinnad eelmise aasta sama perioodi taset ületavad. Tallinnas-Tartus on tegemist järjestikkuse neljanda kvartaliga.
Tallinna korteritehingute hinnad olid käesoleva 2011. a. I kvartalis 8% aastatagusest kõrgemal. Tartus on hinnatõusuks aga koguni 16%. Saamasse suurusjärku jääb Pärnu hinnatõus 15%.
Eestis tervikuna kasvasid tehinguhinnad 2%.
Olukorrale, kus kinnisvaraturu enamust moodustavates linnades hinnatasemed tõusid oluliselt, kuid Eestis vaid tagasihoidlikult, on üks selgitus. Järelikult on mingites piirkondades hinnatasemed üksjagu langenud. Nii tuleb tõdeda, et pea pooltes maakonnakeskustes on hinnatasemed tõusmise asemel tõepoolest langenud.
Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %
Korteriomanditehingute tipphinnad jäid Eesti-Tallinna-Tartu-Pärnu näitel 2007. aasta esimesse või teise kvartalisse. Tänase seisuga, kus hinnatasemed on tõusma hakanud, on vahe kunagise tipphinna ja tänase vara väärtuse vahel üldiselt kahanemas.
Kõige lähemal kunagisele tipptasemele on Tartu. Tartu tänane hinnatase moodustab buumiaegsest 71%. Seega on langus tipust 29%.
Tallinna olukord on tagasihoidlikum. Tänane hinnatase 57% tipust ehk hinnalangus 43% ei tähenda, et tänane pealinna korterite hinnatase oleks väga madal. Pigem on tänased hinnad mõistlikul tasemel, kuid siiski potentsiaaliga tõusta.
Pärnu tänane hinnatase ühtib Eesti keskmisega. Mõlemad on kunagisest kõrgeimast hinnatasemest 54% peal ehk hinnad on langenud 46%.
Sügavalt eksivad need, kes peadraputades väidavad, et hinnatasemed ei jõua kunagi tasemetele, kus need 2006.-2007. aastatel olid. Kindlasti jõuavad, kuid seda absoluutnumbrites. Siin peab aga märkima, et juba täna on kõrge inflatsiooni tingimustes 1660 eurot märksa vähem väärt, kui 2007. a. II kvartalis, mil see oli Tallinna korteriomanditehingute keskmine hind.
Kokkuvõtteks
Käesoleva 2011. a. I kvartalit jääme pikaks ajaks mäletama kui aega, mil meile saabus euro. Uus valuuta jättis oma väikese märgi ka kinnisvaraturule, mis seisnes ajutises tagasilöögis tehingute arvule.
Kui selgus, et saabunud uus valuutavääring ei toonud iseeneslikku hõlpsat rikastumist, siis pöördus kinnisvaraturg tagasi omale rajale.
Positiivsena peab märkima hinnatõusu ja selle aeglustumist. Viimast just eelkõige Tallinnas. Hinnatõus on positiivne, sest julgustab inimesi ostma vara, mille väärtuse langust nad kartma ei pea. Hinnatõusu aeglustumine on positiivne seetõttu, et inflatsiooniline keskkond vähendab juba niigi ostujõudu. Liigkiire hinnatõus muudaks tõusvate eluasemelaenude intressimäärade tingimustes kinnisvara kiiresti kättesaamatuks.
Turu edasisi positiivseid arenguid lubavad oodata pankade sõnadest rohkem tegudeks saamist lubavad eluasemelaenude kampaaniad. Äkki siiski tuleb varsti mõni kvartal, kus näeme, et uute laenude väljastamine on horisontaalliikumise asemel tõusmas.
Endiselt ei saa mööda minna nö suurest pildist, mis meie kinnisvaraturgu mõjutab. Mõju Eesti kinnisvaraturule ei tulene mitte üksnes murumütsiga kaaskondlastest, vaid ka rahvusvaheliselt tasemelt. Palju on küsimärke, mis maailmamajanduse laeva on ühes või teises suunas liigutamas. Eesti väikese lootsikuna kõigub nende lainetega kaasa suutmata liikumissuuna osas suurt kaasa rääkida.
