Tallinna korteriomandite turg on vaikselt elu sisse saamas. Tartu turg seisab paigal ja Pärnu graafikud on hüplikud nagu sellele linnale tavapärane.
Iga järgnev tõus ei tähenda kümnetesse või sadadesse protsentidesse küündivat uut buumi. Iga järgnev langus ei pea olema kivina kuristikku kukkumine.
Pigem ootab Eesti kui terviku elamispindadeturgu stabiilne areng tõususuunas, kuid kindlasti on piirkonniti ja sektorite lõikes erisusi, mis võivad muu turu käitumisele vastu liikuda.
Korteriomanditehingute arv
Eesti korteriomanditehingute arv on selgelt tõusuteel. 2010. aasta I kvartali tehingute arvu langus ei ole seletatav mitte turu taas langusesse pöördumisega, vaid pigem kinnisvaraturu sesoonsusega.
Käesoleva aasta I kvartalis tehti Tallinnas 1294 ja Tartus 253 korteriomanditehingut. Pärnu tehingute arv oli 88.
Kogu Eestis tervikuna oli korteriomanditega tehtud tehingute hulgaks aasta I kvartalis 2711.
Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
On tugev kiusatus võrrelda 2010. a. I kvartali korteriomanditehingute arvu 2009. a. I kvartaliga ja tõdeda, et Tallinna tehingute arv on kasvanud 46%. Tartus ja Pärnus aga koguni 61 ja 63%.
Samas peame tõdema, et 2009. a. I kvartal oli nii kinnisvaraturul, kui kogu majanduses “kõige pimedam aeg”, mil inimesed ei julgenud tehinguid teha.
Võrrelda tänast tehingute arvu kõige depressiivsema aja tehingute anomaalselt väikese arvuga on küll statistiliselt suuri kasvunumbreid näitav, kuid sisuliselt väheväärtuslik tegevus.
Siiski võime tõdema, et tehingute arvu madalaim punkt on möödas ja see näitab, et edaspidised trendid on pigem positiivsemad.
Korteriomanditehingute keskmine hind, kr/m2
Korteriomandite tehinguhinnad on täna langusest pigem üle saamas. Statistiline hinnapõhi Tallinna ja Eesti korteriomanditehingute ruutmeetri keskmise hinna puhul jääb 2009. a. III kvartalisse.
Samas on tegemist nö statistilise hinnapõhjaga, mis on tingitud toonasest suurtehingust, kus ühe tehingu raames liikus “ühest taskust teise” hulk madala hinnaga kortereid.
Pigem on reaalne hinnatase jäänud püsima samale tasemele ning aeg näitab, kas sellest veel allapoole läheme või mitte. Arvestades positiivseid trende tehingumahtude juures võiks arvata, et hinnatase jääb püsima.
Tallinna korteriomanditehingute ruutmeetri keskmine hind oli 2010. a. I kvartalis 13 637 ja Tartus 11 399 krooni. Pärnu keskmine hind oli 10 389 ja kogu Eestis 9 957 krooni.
Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Kvartalite lõikes hindu vaadeldes on mõnel piirkonnal juba kaks järjestikust plussis kvartalit. Aastataguse ajaga tehinguhindu võrreldes on tänased korteriomanditehingute hinnad madalamal tasemel.
Tallinna korteriomanditehingute aastane hinnalangus on 14% ja Tartus 11%. Pärnu hinnalanguseks oli 16%. Kogu Eesti keskmine hinnalangus jääb eelnimetataud piirkondadele alla küündides kõigest 8% suurusjärku.
Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %
Kui eelnevalt sai kritiseeritud statistiliste näitajate võrdlust nende madalaimate anomaalsete tulemustega, siis ega tippudega võrdlemine sisukam tegevus ole, kuid tehkem seda siiski.
Tehingute 2007. aasta tipphinnast on momendil kõige rohkem alles jäänud Tartus, kus hiinnalangus on 39%. Eesti keskmine hinnalangus tipust võrdub Tallinna hinnalangusega – see on 47%. Pärnu hinnalangus tipphindadega võrreldes on 53%.
Tartu madalam hinnalangus võrreldes Tallinna või Eesti keskmisega oleks õigustatud juhul, kui sealne hinnatõus oleks buumi ajal olnud madalam.
Seda siiski väita ei saa, et Tartu kinnisvarahinnad oleksid buumi ajal käitunud muust Eestist erinevalt. Seetõttu, ja arvestades veel ka Tartu suhteliselt madalat tehingute suhtelist arvu, võib eeldada, et Tartu kinnisvaraturul on veel languse ruumi.
Kui Tartu hinnad siiski langema ei peaks, siis jääb tehingute arv ebaproportsionaalselt kõrgete hindade tõttu vinduma.
Kokkuvõtteks
Rõõmsamad toonid elamispindade sektoris ei anna põhjust arvata, et järjekordne buum on ukse ees. Tallinna kohta võiks arvata, et “mutta pekstud hinnad” võiksid mõnes sektoris taastuda ehk hinna-pendel ei peaks kõikjal madalasse äärmusesse seisma jääma.
Valdavalt siiski jääb kinnisvaraturg nii tehingute arvu, kui hindade osas tänasele tasemele ning olulist hinnatõusu täheldada lähiajal üsna kindlalt ei ole. Korteriomanditehingute arv on mõistlikul tasemel ning siingi on oodata eelkõige sesoonseid kõikumisi üles-alla, millest ei tasu igakvartaliselt uut trendi pöördumist otsida.
Tartu korteriomanditurg on pisut kurvemas seisus. Sealne suhteline tehingute maht on Tallinnast madalamal tasemel. Tehingute arvu taastumist ei toeta suhteliselt kõrgele püsima jäänud hinnad.
Pärnu korteriomanditurg oli, on ja jääb küll üheks olulisemaks ja enamkäsitletud piirkonnaks Eestis, kuid tegemist on siiski piirkonnaga, mis on mõjutatud palju üksiktehingutest. Nii näiteks tähendaksid kolm täiendavat tehingut kuus Pärnus puhul 10-protsendilist tehingute arvu tõusu.
Nii nagu Tartu elamispindade turg on selgelt mõjutatud tudengitest, on Pärnu turg mõjutatud teise elamispinna ostjatest. Neid paraku viimasel ajal liiga palju ei ole.
Tarbijana täna elamispindade turule sisenedes võiks arvestada, et oleme olukorras, kus vara väärtus enam oluliselt langeda ei tohiks. Sama võiksid silmas pidada ka elamispindade ostude finantseerijad.
Müüjatele ei tähenda see veel igikestva hinnatõusu algust. Kinnisvaraarendajatel tasub teada, et nõudlus on vaiksselt taastumas, kuid olulist tehingumahtude tõusu tulemas ei ole. Samuti seda, et tarbija esimene pilk langeb täna hinnasildile.
