Paari viimase kuu ajakirjandust lapates võib leida kümnete kaupa arvamusi ja artikleid teemal, kuidas arendada ja edendada Eesti eluasememajanduust. Mikskipärast on tihtipeale leitud, et ainus võimalus selleks on kellelegi millegi tasuta andmine. Hakata siinkohal õpetussõnu tasuta lõunatest kordama on vist mõtetu.
On lihtsamaid lahendusi
Eluasemeturu tähtsamate osalistena võib nimetada inimesed, finantseerijad, omavalitsused, riigi, ehitajad, kinnisvarafirmad. Ühe lihtsa seadusemuudatusega on võimalik suurendada kõigi nende heaolu ning samaaegselt edendada eluasemeturgu.
Nimelt on otstarbekas muuta kogu eraisiku eluasemelaenu tagasimakse tulumaksuvabaks. Sisuliselt oleks tegemist olukorraga, kus tuludeklaratsiooni täites on tulumaksuvaba tulu lahtrisse võimalik kirjutada eluasemelaenu tagasimakse kogusumma.
Taolisele maksuvabastusele on lihtne leida pooltargumente. Vastuargumendid on läbinähtavalt otsitud.
Süsteem ei muutu
Hetkel on tulumaksuvabad eluasemelaenu intressid. Eluasemelaenu põhiosa tagasimakse tulumaksuvabastus annab maksuametnikele juurde väga väikese koguse lisatööd, et intressidele lisaks jälgida maksumaksja laenumakse põhiosa suuruseid.
Millised on summad?
1998. a. tagastati Eesti Panga andmetel eluasemelaene 279 mln krooni. 1999. a. oli vastav number 813 ja 2000. a. 751 mln. krooni. Tulumaksuvabastuse korral oleksid olnud tagastavad summad olnud vastavalt 73, 211 ja 195 mln. krooni.
Eesti eluasemelaenu turg on stabiilses kasvutrendis. Seetõttu võib arvata, et tagastatav tulumaks oleks aastas lkigikaudu 200 mln. krooni, mis aasta aastalt suureneks ligikaudu 5-10%.
Arvestades süsteemi lihtsust, läbipaistvust, kulude kokkuhoidu ja otseselt aktiivsele inimesele suunatust ning kõige selle juurde käivat elutingimste kvaliteedi märgatavat paranemist, saab öelda, et tegemist on väga madala hinnaga, mida eluasemeprobleemide kaotamise eest tuleb maksta.
Võit on märgatav
Eluasemelaenu põhiosa ja intresside tulumaksuvabastus alandaks reaalset kinnisvara eest makstavat või remondikskulutatavat summat 26% võrra. Ühe miljoni kroonise laenusumma puhul on tegemist 260 000 kroonise soodustusega. Võit on märgatav!
26-protsendiline kinnisvara reaalse soetamishinna alanemine avardabmärgatavalt inimeste valmidust asuda uue kodu rajamisele. Kõigi eluasemeprogrammide ja projektide eesmärk uue kodu rajamine ju ongi ja seega saab see eesmärk täidetud.
Kokkuvõtteks
Eluasemelaenu põhiosa tagasimakse tulumaksuvabastuse idee ilu peitub asjaolus, et ühegi turuosalise huve kahjustamata on võimalik astuda radikaalseid samme, mis viivad olukorra paranemisele.
See aga, et neid samme on kindlasti vaja astuda, on ilmselge vaadates ainuüksi üliaktiivset vastukaja kõigile eluasemeprobleeme käsitletavatele üllitistele viimase aja meediaväljaannetes.
Võitjad-kaotajad
VÕIDAB
Inimene
– märgatavalt suureneb võimalus kodu soetamiseks ja/või olemasoleva parandamiseks
– asukohapiirangu puudumine kodu valikul
– inimene, kes ei jõua maja pidada võib uue koduna soetada korteri ja/või jõukuse kasvades elamistingimusi parandada
– soodustus on kõigile, kel on soov anda reaalne panus eluasememajanduse edendamisele ehk eluasemefondi investeerida
– soodustus on õiges proportsioonis soodustuse saaja vajaduste ja võimalustega, st. keegi ei saa liiga suurt soodustust
Omavalitsus
– maksujõuline elanikkond suureneb, maksubaas laieneb
– edeneb kogu omavalitsuse jõukus
– millegi tasuta andmine tekitab alati korruptsiooniohu, imelihtsa süsteemi juures korruptsiooniohtu ei ole
– muinsuskaitseliste vms. piirangutega elamispinna renoveerimise märgatav odavnemine
– eluaseme kvaliteet omavalitsuses paraneb
– omavalitsuse kulu eluasemeprobleemide lahendamiseks väheneb
Riik
– ei ole vaja raha ja aega raisata keerukate eluasemeprogrammide peale
– riigi kulu eluasemeprobleemide lahendamisel väheneb
– riik ergutab eraalgatust
– lihtne ja läbipaistev süsteem näitab riigi ja poliitikute reaalset toetust eluasemeprobleemide lahendamisel
– eluaseme kvaliteet kogu riigis paraneb
Ehitusfirmad
– osa eluasemelaenudest läheb uusehitusse
Kinnisvarafirmad
– kinnisvaraturg elavneb
Finantseerija
– laenutegevus aktiveerub, sest reaalintress alaneb
– finantseerija kinnistab pikaajalise kliendi
Eelnimetatute sünergiast moodustuv eluasemeturg
– ei ole “tasuta” kaubast tingitud turumoonutusi
– raha jaotub turul klientide ratsionaalsete, mitte poliitiliste (loe: ebaratsionaalsete) kaalutluste alusel – st. raha jaotub efektiivsemalt
KAOTAB
Ametnik
– ebavajalikuks osutunud eluasemeprogrammide väljamõtlejad peavad uue töö leidma
– maksuametnik saab juurde murdosa tööd (murdosa, sest eluasemelaenu intressid on niikuinii tulumaksuvabad)
– “tasuta” maa jagajast ei saa jupijumalat mängida ja otsustada, millisele onupojale maad kinkida
Spekulant
– ei saa soodusprogrammi raames osta maad ja maja, et see vahelkasuga, kuid lisandväärtust andmata maha parseldada, sest soodustus on kõigile aktiivsetele kodanikele
