Uurisime, miks kuulutusportaalidest tuleb juba üle aasta regulaarseid koputusi majade hinnalanguse kohta. Kuna meile jäi ka mõistmatuks, miks on majade hinnad ruutmeetri kohta kordades odavamad, tegime väikese küsitluse, konsulteerisime UMPA analüütiku Igor Habaliga ning vaatasime Tallinna ja Harjumaa tehingustatistikat.
Mis me leidsime
Vestlustest erinevate inimestega jäi kõlama trend, et elutempo kiirus ja harjumuste muutumine viib järjest rohkem sellele, et inimestel ei ole aega, ega soovi tegeleda aia harimisega. Isegi lastega perede hulgas on trend sarnane. IK (Investeeri kinnisvarasse) püstitas hüpoteesi, et nutivahendite levikuga seoses käivad inimesed oma õues märkimisväärselt vähem ja ei vaja tegelikult aeda. Lisaks võib eeldada, et järjest rohkem mõeldakse jooksvate kulude peale ja maja ülalpidamine on märkimisväärselt kallim, kui samaväärse korteri. Ja kolmandaks paiknevad majad reeglina inimeste töökohtadest kaugemal. Liiklusolud ei ole viimasel ajal paranenud ja ühistranspordivõrgu arenemine on aeglane. Kindlasti on põhjuseid ka teisi, aga need argumendid toovad paljud inimesed majadest korterisse.
Arutasime hinna anomaaliat ka hindajatega. Selgus, et suur osa sellest, mida kajastavad kuulutusportaalid on korterite ja majade võrdluses eksitav. Peamine erinevus algab pinna suurusest. Kui korterite puhul moodustab suurema osa pinnast tegelik elamispind, siis aastatega on majade puhul järjest rohkem hakatud kajastama üldpinna hulgas kõike, mis kinnistul asub: garaazhid, kuurid, keldrid pööningud. Kõik see loob väärkujutelma, mida klient tegelikult saab. Sageli on 200m2 suurune maja kitsam, kui 100m2 korter. Sellega on põhjendatav juba praktiliselt kahekordne hinnavahe pinna kohta, mis portaalidest välja tuleb. Mõnede meie poolt vaadeldud näidete puhul oli maja ruutmeetri hind kuulutuse põhjal alla 1000 euro aga hakates vaatama, mida pinna hulka arvati, selgus, et sinna oli lisatud isegi valmis ehitamata pindasid ja tegelik ruutmeetri hind oli üle 1500 euro, mis ilmselgelt ei vasta turu tehingute tasemele sama kvaliteediga objekti eest. Majade puhul soovitame olla eriti tähelepanelikud selle info kontrollimisel. Ilmselt on oluline osa ka ühikuhindadel. Korter on kättesaadavam ja seetõttu ka likviidsem. Tehinguaktiivsus, arenduskiirus ja kvaliteet on parem. Kvaliteet sageli just sel põhjusel, et eramajade ehitusdokumentatsiooni ja ehitaja tööpäevikute täitmist ei kontrollita piisavalt täpselt.
Statistika näitab, et alates 2012 aastast on majade hinnad Tallinnas kasvanud 20% (keskmiselt 4% aastas), mis võrreldes samal perioodil toimunud korterite 70% (keskmiselt 14% aastas) hinnakasvuga on tõeliselt vähe. Kui korterite puhul on kasv aastate lõikes olnud enam vähem ühtlane, siis majade puhul jäi kõige suurem hinnatõus aastatesse 2014-2015. Pärast seda on majade hind märkimisväärselt langenud. 2015. aastal langes eramajade hind ca 18% ja kuigi hind on 2016. aasta lõpust natuke tõusnud, ei ole turg endiselt saavutanud 2 aasta tagust taset. See kinnitab meie väikese uuringu hüpoteesi. Majad on viimastel aastatel odavnenud. Odavnemine on laiapõhjaline ja puudutab nii uusi, kui vanu objekte.
Ning viimaseks selgus, et kuigi kinnisvaraportaalides näidatud pakkumishind on 10-20% kõrgem tegelikust tehingu tasemest, näitab kuulutuste dünaamika üsna õigesti turul toimuvat. Majad on vähem likviidsed, müügiperiood on märkimisväärselt pikem, kui korteritel ja hinnad ei ole korteritega võrreldavas tõusus. Põhjuseid on erinevaid, aga trend on üsna stabiilne.
Investeeri Kinnisvarasse tiim.
http://umpa.eu/blog-2/104-maja-versus-korter
