Oktoobris tõdesid EKFLi kinnisvarakonverentsi väisanud inimesed, et kinnisvaraturu osaliste meeleolud on pigem positiivsed ning suuri süsteemseid ohte lähiaastate lõikes ei nähta. Jälgides olulisi indikaatoreid laiemalt, võib see ju tõesti nii olla, ent me teame väga hästi ka seda, et suurte kriiside ennustamises pole inimesed šimpansitest pädevamad.
Tõsi, päris pilvitust taevast täna ei räägita, aeg-ajalt mainitakse meie rahvaarvu vananemist ja kahanemist, mis kinnisvaraturul võiks tulevikus muutuda tehingute arvu languseks. Demograafiast rääkides on hea meelde tuletada, et nende inimeste arv, kes täna peamiselt kinnisvaratehinguid sooritavad, ehk 25–39-aastased, pole viimase viie aasta lõikes suuresti muutunud. Aastal 2013 oli nende inimeste arv Eestis 278 914, eelmisel aastal aga 281 175. Lähema viie aasta lõikes peaks aga vaatama homsete ostjate ehk 20–34-aastaste arvu muutusi. Sellised inimesi elas 2013. aastal 277 234, 2018. aastal aga 254 951 ehk üle 22 000 inimese vähem. Lähema 10 aasta lõikes muutub pilt veelgi negatiivsemaks. Seega peaks homme nutikaid otsuseid kinnisvaraturul tegevad inimesed mõtlema juba tänaste trendide peale.
Eesti kinnisvaraturu ülevaade
Tulles ringiga aktuaalsete sündmuste ehk eelmise kuu näitajate juurde tagasi, siis esialgsetel andmetel sõlmiti oktoobris üle kogu Eesti 2135 korteriomandi ostu-müügitehingut. Tegemist oli aasta ühe parima tulemusega, jäädes vaid kolme tehinguga alla mai rekordtulemusele. Nagu ikka mõjutas turgu kõige enam uusarendusturg, kus suurim muutus tuli Võru maakonnast, kuna statistikas kajastusid esimesed Tamula Kodude asjaõigustehingud. See tõstis Võru maakonna mediaanhinda tavapäraselt 350 EUR/m2 kõrguselt tasemelt 664 EUR/m2 peale. Võru maakonnast enamgi mõjutas mediaanhinna näitajat uusarenduste suur osakaal Tallinnas, mille tõttu tehingute arv oligi nii kõrge. Tehingute mediaanhind oli 1376 EUR/m2 jäädes üsna aasta keskmise juurde. Kõrgeim oli tehingute mediaanhind Harju maakonnas (1852 EUR/m2), millele järgnesid Tartu maakond (1276 EUR/m2) ja Pärnu maakond (917 EUR/m2). Eesti suurt kontrasti näitab seegi, et enamikes maakondades jäi tehingute mediaanhind alla 300 EUR/m2.
Tallinna korteriturg
Juba varem oleme ülevaadetes maininud, et ehkki välitemperatuuri ja tehingute arv vahel puudub statistiline seos, on turul olemas teine seos, mis muudab tehingute arvu liikumise kergemini ennustatavamaks. See on seos uusarenduste valmimistähtaja ja tehingute arvu vahel. Tallinnas on viimastel aastatel kujunenud välja kirjutamata reegel, et jõuludeks soovitakse uude korterisse kolida ning seetõttu on just aasta viimasest kvartalist kujunenud periood, mil Tallinna kinnisvaraturul purustatakse rekordeid. Tõenäoliselt võib see trend aga aja jooksul muutuda, kuna Maa-amet on uusarendustehingute kuupäevana hakanud üha enam kasutama võlaõigusliku tehingu kuupäeva, mis tekitab tulevikus ühtlasema tehingute jaotuse kui senini.
Tänavuse aasta tehingute arvu parim tulemus püstitati just oktoobris, kui sõlmiti 912 tehingut. Võrreldes tänavuse aasta paremuselt järgmise kuuga oli oktoobri näitaja 80 tehingu võrra parem. Tõusu panustasid eelkõige suuremad linnaosad, millest silmatorkavaim oli ilmselt Mustamäe, sest neid kuid pole palju, kui Mustamäel sõlmitakse rohkem tehinguid kui Lasnamäel. Oktoobris aga nii just juhtus. Tänavusel aastal on varemgi tehingute mediaanhind ületanud 1900 EUR/m2 piiri, oktoobris sündis aga kõigi aegade kõrgeim tulemus – 1969 EUR/m2. Seejuures ei panustanud hinnakasvu mitte ainult uusarendused, mille osakaal oli 28% ehk mitte midagi enneolematult kõrget, vaid ka järelturu korterid, kus hinnakasv on praktiliselt sama kõrge kui uusarendustes. Uusarendustest andsid oktoobris tooni Kopli liinide, Veerenni kvartali ja Sääse kodu arendused. Nagu ka varem ennustatud jääb tehingute arv juhul kui suuremaid muutusi majanduses ei toimu, üsna stabiilseks, uusarenduste pakkumishinna kiirenemine tähendab aga seda, et varsti peame harjuma ülevaadetega, kus mediaanhind algab juba numbriga kaks.
Tartu korteriturg
Kuna Tartu uusarenduste sügavus ehk jaotus aasta peale on madalam kui Tallinnas, siis on tehinguline kõikumine, mida erialakeeles hälbeks nimetatakse, kuude lõikes suurem. Pärast väga aktiivset augusti ja septembrit oli oktoobri tagasiminek üsna loogiline. Suurt tungi uusarenduste asjaõigustehingute tegemist polnud, kuna uutes majades sõlmiti 34 tehingut, neist enim Kristalli tn 12 majas (7 tehingut). Oktoobri jooksul sõlmiti Tartus 167 tehingut, mida oli 25 võrra vähem kui septembris, samas kui aasta keskmine tehingute arv kuus on olnud 170. Uusarenduste väikese osakaalu juures langes ka tehingute mediaanhind, mis oktoobris oli 1353 EUR/m2 ehk tänavuse aasta tagantpoolt teine tulemus.
Pärnu korteriturg
Sarnaselt möödunud aastale kipuvad Pärnu kinnisvaraturule tekkima sesoonsuse ilmingud, mis on eriti silmatorkavad olukorras, kui mõnel kuul on uusarenduste turuosa väiksem. Oktoobris sõlmiti Pärnus 73 tehingut, viidates justkui sümboolselt sellele, et suvepealinna tiitel on tänavuseks aastaks ajalugu. Turg oli aasta algusega võrreldes veidi aktiivsem, ent kolmel viimasel kuul on Pärnus sõlmitud vastavalt 78, 78 ja 85 tehingut, seega saab rääkida 15–20 tehingulisest langusest. Uusarenduste väikest mahtu peegeldab ka tehingute mediaanhind, mis oktoobris oli 1163 EUR/m2, jäädes tänavuse aasta lõikes tagumisse poolde.
Narva korteriturg
Narva turg oli oktoobris aasta üks aktiivseim, tegemist oli tänavu esimese kuuga, mil tehingute arv ületas 80 piiri. Tehingute mediaanhind liikus aga vastupidises suunas – 352 EUR/m2 oli tänavuse aasta tagantpoolt kolmas näitaja. Narva probleemid võib tegelikult laiendada kogu Ida-Virumaa peale ning muutused saabuvad piirkonda ilmselt siis, kui piirkonda tekivad suured investeeringud ning paranevad inimeste väljavaated tuleviku osas. Seni tuleb Ida-Virumaal, kui praktiliselt ainsal maakonnal, kus kinnisvarahinnad pole viimastel aastatel kasvanud, silmitsi seista Eesti ühe kõrgeima tööpuuduse ning rahvaarvu vähenemisega.
