Uus Maa Kinnisvarabüroo 02-2017 kinnisvaraturu ülevaade

Uus Maa KinnisvarabürooUus Maa turuülevaates on toimunud autorivahetus, mis toob kaasa teatavad muutused nii stiilis kui esitluses. Igakuiselt teeme ülevaate turu likviidseimast kaubast ehk korteriomandist, eramute ja väikelinnade ülevaated, kus tehingute arv on väiksem, lisandub korteriomandite ülevaatele kvartaalselt, samuti saavad rohkem sõna piirkondade juhid.

Veebruaris sõlmiti korteriomanditega Eestis 1614 ostu-müügitehingut, tehingute mediaanhind oli 1167 EUR/m2. Tegemist oli buumijärgse aja veebruari kõrgeima tehingute arvu ja mediaanhinnaga: võrreldes eelmise aasta veebruariga sõlmiti 7,5% tehinguid enam, mediaanhind kasvas sama ajaga 4,2%. Viimati sõlmiti veebruaris rohkem tehinguid 2007. aastal, kui sooritati 2229 ostu-müügitehingut, mille mediaanhind oli 1232 EUR/m2. See näitab seda, et buumiaegsed hinnad on käes, ent tehingute mahu poolest jäädakse neile veel alla.

Eesti korterituru dünaamikaAndmed: Maa-amet

Tehingute arvu ja mediaanhinna poolest domineeris Harjumaa, kus sõlmiti 875 tehingut ehk 54,2% tehingute koguarvust. Järgnesid 176 tehinguga Ida-Virumaa ja 172 tehinguga Tartumaa. Tehingute käibe põhjal oli Harjumaa osakaal veelgi suurem – koguni 79% ehk peaaegu 85,9 mln eurot. Mediaanhinna poolest järgnesid Harjumaale (1517 EUR/m2) Tartumaa (1185 EUR/m2) ja Pärnumaa (853 EUR/m2). Suurematest maakondades suurenes tehingute arv Ida-Virumaal kolmandiku võrra (134→176) ning Pärnumaal 22,5% (80→98). Mediaanhind Ida-Virumaal aga langes, samas kui Pärnumaal kasvas see 34,1%, Tartumaal 8,2% ja Harjumaal 7,3%.

Lääne-Virumaa turgu, kus sõlmiti 64 ostu-müügitehingut (mediaanhind 168 EUR/m2) ning võrreldes eelmise aastaga oli turg pigem stabiilne (58 tehingut, mediaanhind 174 EUR/m2) kommenteeris Rakvere osakonna tegevjuht Margus Punane järgmiselt: „Vaatamisi on olnud rohkem, ent see ei kajastu tehingute arvus. Pakkumiste arv on KV.EE portaali põhjal vähenenud, ent tehingute arvu pole see millegipärast veel suurendanud. Ilmselt on Lääne-Virumaa turg veel sellises faasis, kus inimesed hoiavad müügiks mõeldud kinnisvara hinnatõusu ootuses veel enda käes. Turg on endiselt müüjakeskne, reaalne tehinguhind on siiski tunduvalt madalam, mistõttu ei saa tänaseid kõrgeid pakkumisi nii kõrgelt hinnata ning tehingud jäävad katki“.

Eesti maakondade korterituru dünaamikaAndmed: Maa-amet

Eesti suurimal turul ehk Tallinnas sõlmiti veebruaris 682 tehingut, mille mediaanhind oli 1589 EUR/m2. Võrreldes eelmise aasta sama ajaga tehingute arv Tallinnas veidi vähenes (695→682), samas kui mediaanhind suurenes 8,8%.

Tallinna korterituru dünaamikaAndmed: Maa-amet

Kuna Tallinna turu suurimaks mõjutajaks on uusarendused, siis tuleb tehingute arvu ja hinna liikumise tagamaid otsida just sellelt turult. Maa-amet ei too oma kinnisvara tehingute statistikas eraldi välja korteriomandite tehinguid võõrandajate liigi järgi, mistõttu peame piirduma kõiki kinnisvaraobjekte hõlmava statistikaga. Suuresti on erinevate liikide osatähtsus sarnane, korteriomandite turul on juriidiliste isikute osakaal tavaliselt veelgi suurem.

2017. aasta veebruaris müüsid kõige rohkem kinnisvaraobjekte eraõiguslikud juriidilised isikud, kelle osatähtsus oli 50,8% (korteriomandite turul oli see tõenäoliselt veelgi kõrgem). Juriidiliste isikute osakaalu kasvu iseloomustab arv, et juriidiliste isikute osatähtsus ületas müügitehingutes eraisikute osatähtsuse 2015. aasta veebruaris ning 2016. aastal koguni kolmel kuul. 2017. aasta veebruar oli ühtlasi kolmas kuu järjest, mil juriidiliste isikute osatähtsus müügis oli kõrgem kui eraisikutel. Eraisikute osatähtsus, mis vaadeldava perioodi esimeses pooles (2012 märts–2014 august) oli 60,6%, kahanes teises pooles 52,2%-ni (viimase 12 kuu jooksul 48,8%). Seega kasvab uusarenduste ning renoveerimisprojektide toel juriidiliste isikute osatähtsus, tehes seda eraisikute arvelt.

Tehingud võõrandajate liigi järgiAndmed: Maa-amet

Uusarendused, mille osatähtsus on suurenenud, mõjutavad tehingute arvu silmnähtavalt ka linnaositi. 2017. aasta veebruaris sõlmiti kõige enam tehinguid Lasnamäe linnaosas (147), millele järgnesid Kesklinna linnaosa (146) ning Põhja-Tallinn (133). Võrreldes eelmise aasta sama ajaga suurenes tehingute arv enim Kesklinnas (123→146) ja Põhja-Tallinnas (104→133). Enim vähenes tehingute arv Mustamäel (141→85), kus aasta tagasi müüsid juriidilised isikud 121 kinnisvaraobjekti, sel aastal vaid 16 (eraisikud samas 84→86). Marina Hoduse, Tallinna äärelinna osakonna juhi sõnul on Mustamäel vähe arendusi ning kuna uusarenduste ostu-müügiinfo jõuab tehingute statistikasse alles pärast notariaalselt sõlmitud asjaõiguslepingut, siis on loogiline, et Mustamäe uusarenduste müük on aasta lõikes äärmiselt ebaühtlane.

Mediaanhind oli kõrgeim Kesklinnas (2249 EUR/m2, +12,5%), kus juriidilised isikud müüsid koguni 199 kinnisvaraobjekti, võrreldes mulluse 144 objektiga. Eraisikud müüsid samas 97 objekti, mis oli 4 võrra vähem kui mullu. „Kesklinnas järelturg kiratseb, kuna uusarendused on kasvatanud pakkumismahtu ning järelturu korteritel on veel palju õhku sees. Täna on sarnases piirkonnas keeruline müüa järelturu korterit sama hinnaga kui uusarendust, arvestades sellega, et uusarenduskorteritel on parem sisekliima, väiksemad energiakulud ning ka elanike läbilõige on majas sotsiaalselt ühtlasem“, kommenteeris Kesklinna osakonna juht Kristi Djomin Kesklinna turuolukorda.

Mediaanhinna poolest järgnesid Kesklinnale Põhja-Tallinn (1838 EUR/m2, +25,5%) ja Kristiine linnaosa (1748 EUR/m2, +11,3%), mediaanhinnad suurenesid ka Haaberstis (1480 EUR/m2, +12,2%) ja Lasnamäel (1372 EUR/m2, +7,8%), ent Mustamäel vähenesid veidi (1838 EUR/m2, -0,6%). Suuremad tõusud näitavad tänasel turul üldiselt muutusi uusarenduste müügis – Põhja-Tallinnas müüsid juriidilised isikud eelmisel aastal 50 kinnisvaraobjekti, sel aastal koguni 147.

Tallinna linnaosade korterituru dünaamikaAndmed: Maa-amet

Eesti suuruselt teises linnas, Tartus, sõlmiti käesoleva aasta veebruari sama palju tehinguid kui eelmisel aastal ehk 172. Erinevalt Tallinnast, kus nii tehingute arvu kui ka mediaanhinda on jõudsalt aidanud kergitada uusarendused, on Tartu turg stabiilsem ning hinnatõus tagasihoidlikum. 2017. aasta veebruaris oli ostu-müügitehingute mediaanhind 1185 EUR/m2, mis võrreldes eelmise aastaga suurenes 8,2%. „Uusarenduste osakaal on Tartus väiksem, ent nad on siiani väga hästi müünud. Arendajate soovi tõsta hinda on pangad seni hästi ohjanud“, kommenteeris Tartu uusarendusturgu Uus Maa Tartu müügijuht Kristi Tobreluts.

Tartu korterituru dünaamikaAndmed: Maa-amet

„Tööhõive olukord on stabiliseerunud, eriti kui võrrelda 2016. aasta algusega, mil oli kõige kriitilisem periood. Seetõttu on tõusnud tehingute arv, ent hinnad on jätkuvalt stabiilsed“, lausus muutuste kohta Narva kinnisvaraturul Ida-Virumaa osakonna juhataja Hannes Hallik. „Piirikaubanduse osakaal on tunnetuslikult suurenenud, ent välismaalaste osakaal ostutehingutes pole veel suurenenud“, jätkas Hallik. Aasta esimese kahe kuuga ostsid mitte-Eesti residendid 11 kinnisvaraobjekti, eelmisel aastal osteti 9. Veebruari kokkuvõttes kasvas tehingute arv võrreldes eelmise aastaga hüppeliselt (47→75), mida võimendas eelmise aasta madal võrdlusbaas. Madala võrdlusbaasi tõttu kasvas veidi mediaanhind (376→406 EUR/m2 ehk +8,0%) ehk , ent 2014. aasta II poolaasta kõrgseisust jäädakse kaugele maha.

Narva korterituru dünaamikaAndmed: Maa-amet

Uusarendused on ennast nähtavaks teinud ka Pärnus ning on kiirendanud hinnakasvu ja suurendanud tehingute arvu. Pärnus sõlmiti veebruaris 66 tehingut ehk 13 tehingu võrra rohkem kui 2016. aasta veebruaris, mediaanhind kasvas sama ajaga koguni 13,7% (940→1069 EUR/m2). Statistika taustal tasub siiski meelde tuletada, et kui Tallinnas ja Tartus algas hinnatõus 2013. aastal, siis Pärnus hakkasid hinnad tõusma alles 2016. aasta alguses. Seega leiab Pärnus aset sarnane olukord, mis veidi suuremal määral on toimunud Tallinnas ja Tartus, ent veidi hilinenult.

Pärnu korterituru dünaamikaAndmed: Maa-amet

Lisaks neljale suuremale linnale sõlmiti vähemalt 25 tehingut veel Kohtla-Järve linnas (50 tehingut, 89 EUR/m2), Rae vallas (42 tehingut, 1575 EUR/m2), Valga linnas (31 tehingut, 97 EUR/m2), Viimsi vallas (25 tehingut, 1521 EUR/m2) ja Viljandi linnas (25 tehingut, 636 EUR/m2). Tegemist on siiski väikeste turgudega, kus kuu lõikes esineb suuremaid tõuse-langusi kui pikema ajaperioodi jooksul. Viljandi linna turul, kus võrreldes eelmise aastaga sõlmiti 7 tehingut rohkem või nagu Viljandi kontori juht Reet Raudsepp ütles, et väikelinnale ongi omasem stabiilsem tehingu- ja hinnakasv.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

3 + 7 =

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Korteriühistu raamatupidamine ja majandusaasta aruande koostamine