Uus Maa Kinnisvarabüroo 12-2018 kinnisvaraturu ülevaade

Uus Maa2018. aasta detsembris jätkus kinnisvaraturu jahenemine hoolimata sellest, et tervikuna sõlmiti Eestis 2018. aastal rohkem korteri- ja eramutehinguid kui tunamullu. Siiski ei saa me rääkida üle-eestilisest jahenemisest, vaid täna piirdume valdavalt veel pealinnaga.

Sisendkulude kasv, kahanevad kasumimarginaalid ja suur pakkumiste hulk on hoolimata tugevast nõudlusest teinud arendajad ebakindlamaks, mistõttu vähenes 2018. aastal valmis ehitatud uute korterite arv ning vähikäigu tegi ka ehituslubade statistika. Langus algas juba III kvartalist ning jätkus eelmise aasta kõrget võrdlusbaasi arvesse võttes ka IV kvartalis.

Tallinn

Tallinnas sõlmiti detsembris võrreldes eelmise aasta sama ajaga üle 200 korteritehingu vähem. Samas, tänu tavapärasele uusarenduste kõrgemale osakaalule aasta lõpus, kasvas mediaanhind kõigi aegade kõrgeimale tasemele – 1858 EUR/m2. Varasemat rekordit hoidsid eelmise aasta detsember ja käesoleva aasta juuni, kui mediaanhind oli 1808 EUR/m2.

Aasta kokkuvõttes sõlmiti 9698 korteriomandi ostu-müügitehingut, mida oli veidi üle 60 võrra vähem kui mullu. Aeglustus ka tehingute mediaanhinna kasv. Kui 2017. aasta jooksul oli see 8,2%, siis 2018. aastal tõusid hinnad 5,7%. Viimastel kuudel turule tulnud uute korterite müügitempot silmas pidades on siiski tajutav oht, et nõudlus võib väheneda kõrgete pakkumishindade tõttu.

Tallinna linnaosad tegi 2018. aastal läbi valdavalt kerge tehingute arvu languse. Ainsaks suuremaks erandiks oli Lasnamäe linnaosa, kus suurte ehitusmahtude tõttu suurenes tehingute arv enam kui 140 võrra. Tehingute hinnad kasvasid enim Põhja-Tallinnas (11,4%), mujal jäi hinnakasv valdavalt 5% ja 7% vahele. Tehingute mediaanhind oli kõrgeim Kesklinnas, kus see ainsana ületas 2000 EUR/m2 piiri.

Teised suuremad linnad

Tartus suurenes 2018. aastal müüdud korterite arv märkimisväärselt, 2017. aastaga võrreldes koguni 300 võrra. Tasub mainida, et paaril varasemal aastal tammus tehingute arv Tartus paigal, mistõttu aitas suurele tõusule kaasa eelmise aasta madal võrdlusbaas. Tõenäoliselt aeglustub Tartus tõus sel aastal, seda enam, et ca 300 lisandunud tehingu arvu juures kiirenes ka tehingute mediaanhinna kasv (1275→1387 EUR/m2), suurenedes 8,8%. Teisalt, erinevalt Tallinnast on Tartus arendajate optimism suurem, mida iseloomustab ka ehitusloa saanud korterite hulga kasv.

Pärnus järgnes pärast kiiret tõusu 2017. aastal suurem tagasiminek tehingute arvu osas. Tehingute arv langes 2015. aastaga samale tasemele. Niivõrd väikesel turul on mõeldamatu, et 2018. aastal jätkunuks sama jõuline areng, turu potentsiaal ning ostjaskond on sedavõrd piiratud, et suuremad tõusud-langused on osa väikese, ent hinnatud turu eripärast. Tehingute mediaanhind jätkas kasvamist turu keskmisest madalama kasvutempoga, suurenedes võrreldes 2017. aastaga 6,5%. Kokku sõlmiti 2017. aastal Pärnus 772 tehingut, mille mediaanhind oli 1153 EUR/m2.

Ehkki Narva linnas langes tehingute mediaanhind juba neljandat aastat järjest ning tehingute arv võrreldes 2017. aastaga enam kui 20 võrra, oli aasta lõpp Narvas lootusrikas. Novembris ja detsembris tõusis tehingute mediaanhind pärast suvel ja varasügisel toimunud hinnalangust uuesti üle 400 EUR/m2 ning pidurdunud on ka pakkumishinna langus. Aasta kokkuvõttes sõlmiti Narvas 708 tehingut, mille mediaanhind oli 393 EUR/m2.

Maakonnad

Nii teiste suuremate linnade, näiteks Narva ja Pärnu, kui ka ülejäänud Eesti puhul võib öelda, et rahvaarvu langus ning eriti just noorte, parimas korteriostueas inimeste väljaränne tehingute arvu 2018. aastal enam ei suurendanud. Kui Harju- ja Tartumaa välja arvata, suurenes tehingute arv ülejäänud 13st maakonnast vaid kolmes, mis viitab sellele, et sotsiaalmajanduslikud tingimused ning kahanev rahvaarv on tekitanud piiri, üle mille on tänastes tingimustes enamikel maakondadel on keeruline tõusta. Positiivsemalt paistsid tehingute arvu kasvuga silma maakonnad, kus tõusule aitas kaasa madal võrdlusbaas või eelmise aasta suurem langus. Nii suurenes tehingute arv Põlvamaal pärast enam kui 20 tehingulist langust 2017. aastal 2018. aastal ligi 50 võrra. Suureks tõusjaks oli veel Ida-Virumaa, kus 2018. aastal sõlmiti 2230 tehingut ehk 72 enam kui 2017. aastal. Suurim langus tabas Pärnumaad, 2017. aastal sõlmiti maakonnas 1350 tehingut, 2018. aastal aga 1196 tehingut.

Paranenud sissetulekute ja madala tööpuuduse juures jätkasid hinnad kasvamist, tehingute mediaanhind vähenes vaid neljas maakonnas (Hiiumaa, Ida-Virumaa, Valgamaa, Viljandimaa), kusjuures Valgamaa oli ainus maakond, kus hinnad langesid teist aastat järjest. Absoluuthindadest kasvasid hinnad enim Tartu- ja Harjumaal, ülejäänud maakondades oli hinnatõus tegelikult väga väike, piirdudes enamasti 20–50 EUR/m2-ga.

Maakonna tõmbekeskustes oli hinnatõus maakonna keskmisest tasemest kiirem, enamasti ongi tegemist väheste kohtadega, kus väljaspool Tallinna, Tartut või Pärnut hinnad kasvavad. Maakonnakeskustest oli hinnatuim Kuressaare, kus tehingute mediaanhind oli 2018. aastal 846 EUR/m2, millele järgnesid pea võrdse, umbes 740 EUR/m2 mediaanhinnaga Rakvere ja Viljandi. Kummaski linnas suurenes tehingute mediaanhind üle 100 EUR/m2, kuid nagu ka teisteski linnadeski tehingute arv langes. Tublit tõusu näitas veel Haapsalu, kus tehingute mediaanhind suurenes koguni 137 EUR/m2 tõustes samuti üle 700 EUR/m2.

Majad

2018. aasta oli ka eramuturul hea aasta, kuna võrreldes 2017. aastaga suurenes nii tehingute arv kui ka keskmine hind. Kogu Eestis sõlmiti 2679 eluhoone ostu-müügitehingut, tehingute keskmine hind oli üle 106 000 euro ehk ligi 9000 euro võrra suurem kui 2017. aastal. Sarnaselt korteriturule ei olnud aga tehingute arvu suurenemine laiapõhjaline, 10 maakonnas tehingute arv vähenes, suurimad tõusjad olid Lääne-Virumaa (+50 tehingut) ja Tartumaa (+24 tehingut). Keskmine hind suurenes praktiliselt igas maakonnas, kõrgeim oli see Harjumaal, kus see ainsana ületas 200 000 piiri ning Tartumaal, kus näitaja oli üle 130 000 euro. Hoolimata eramutega seotud suurtest kulutustest ning turu väikesest likviidsusest on suurenenud ka väljastatud ehituslubade arv. Kuna korterite uusarendusturg piirdub vaid mõne maakonnaga, on maapiirkondades uut eluaset soovivad inimesed peamiselt remontinud oma olemasolevat korterit või hakanud omal käel maja ehitama.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

− 1 = 1

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Eluruumi üürilepingu sõlmimine ja lõpetamine