Tallinna korteriturg on löönud palju laineid. Kiire tehingute arvu kasv ja hinnatõus on pöördunud hinnaseisakuks, tehingute arv on näidanud kaks kvartalit järjest langust. Selles valguses võiks huvi pakkuda, kas Tallinna korterituru trendid on peegeldumas teisteski Eesti pisut väiksemates linnades? Mis on alates 2009. aasta majanduse ja kinnisvaraturu põhjast alates toimunud?
Tallinna tehingute arvu kasv on tagasihoidlik
2009. aasta majanduskriisi põhi oli must aeg, mil enamusel turuosalistel puudus arusaam edasiste arengute osas. See vähendas kindlustunnet igas sektoris ja viis kinnisvaratehingute põhjani.
2010. aasta tasemelt on korteritehingute arv näiteks Viljandis kerkinud 200 protsenti. Tallinna tehingute arv kasvas võrrelduna 2009. aasta keskmisega hetkeks 75 protsendi võrra, et kaheks viimaseks kvartaliks taanduda 50-protsendiliseks juurdekasvuks.
Tartu korteritehingute arv ületas eelmisel aastal 2009. aasta taset isegi 140 protsenti. Siin tuleb arvestada, et tehingute arvu langus turu 2009. aasta mõõna ajal oli Tartus üsna märgatav.
Hinnad käivad tehingute arvu järel
Korteritehingute arvu suurenemine tähendab nõudluse kasvu. Kui nõudlust toetavad soodsad finantseerimistingimused, siis tähendab see paratamatult hindade kerkimist.
Eesti tõmbekeskuste korterite hinnatõus seostub otseselt tõmbekeskuse suurusega. Nii troonivad hinnatõusu Tallinn, Tartu ja Narva. Neis kolmes Eesti suurimas linnas on korterite hinnad viie aastaga kerkinud vastavalt 64, 54 ja 52 protsenti.
Haapsalu korterite hinnatase on viie aasta tagusest ajast kõigest napi ühe protsendi võrra kõrgemal, mis vahepealset inflatsiooni arvestades tähendab korterite reaalhinna langust. Korterite keskmise reaalhinna langusega peab leppima ka Viljandi, kus viie aastaga on korterite hinnatase kerkinud 11 protsenti, kui samal ajal on tarbijahinnad kerkinud 16 protsenti.
Pisut paneb imestama, et Viljandiga samas hinnatõusu klassis on Pärnu linn, mis tavapäraselt kuulub Tartu ja Tallinna kõrval aktiivsema kinnisvaraturu esikolmikusse. Pärnu korterite hinnad on viie aasta taguse ajaga võrreldes 13% ülevalpool, mis inflatsiooniga taandatuna tähendab samuti reaalse väärtuse mõneprotsendilist vähenemist.
Majandusaktiivsus loob baasi kinnisvaraturu tekkeks
Tehingustatistikasse süvenedes võime öelda, et Tallinna-Tartu korteriturul on käinud kiire tsükkel, mille tõusust ja sellele nüüdseks järgnemas olevast mõõnast pole paljud turuosalised arugi saanud.
Kahe suurlinna korterituru kiirete arengute taga on olnud eelkõige asjaolud, et tegemist on piirkondadega, kus on suurim majanduslik aktiivsus. Majandusaktiivsus tähendab töökohti, see omakorda inimeste sissetulekut ja sissetulekust tuleneb laenuvõime, mis annab võimaluse kinnisvaraturul tegusid teha.
Omaette oluline tegur on fakt, et Tallinna ja Tartu elamispinna ehitushind on madalam kui selle turuväärtus ehk läbi kinnisvaraarenduse on võimalik kasumit toota. Väikelinnade traagika on, et sealne elamispindade hinnatase on sedavõrd madal, mis ei soosi uue elamufondi loomist ja selle läbi kvaliteetse elamispinna teket. Valdav osa väiksemate linnade elamufondist ehitatakse omatarbeks, kus majanduslik tasuvus ja efektiivsus on kolmandajärguline.
Tallinna buum pöördus languseks
Tallinna-Tartu korteriturg on näidanud lennukat nõudluse kasvu. Nõudlus läbi soodsate finantseerimistingimuste on kanaliseerinud korterite hinnatõusuks, mis on oluliselt ületanud palkade kerkimist.
Nii on tänane keskmine korteritehingu maksumus keskmistes palkades mõõdetuna jõudnud tasemele, kus see on jõukohane järjest vähemale hulgale inimestele. Raskemini kättesaadav kinnisvara väärtus ongi olnud tegur, mis on juba kukutanud Tallinna-Tartu tehingute arvu.
Muude linnade kinnisvaraturu osas on olukord optimistlikum. Tehingute arv maakonnakeskustes on mitmel pool küll kerkinud isegi rohkem kui Tallinnas-Tartus, kuid sellele ei ole järgnenud kiiret hinnatõusu, mis peaks hakkama turu nõudlust piirama.
Linna suurus määrab turutrendid
Nii võime eesolevate kvartalite jooksul oodata korterituru jahenemist ja survet hindadele Tallinnas-Tartus ning tänasel tasemel oleva aktiivsuse jätku teistes maakonnakeskusteas. Raske on siiski uskuda, et väikelinnade turul hakkaksid hinnad sedavõrd tempokalt kerkima nagu varasemalt Tallinn või Tartu on varasemat eeskuju näidanud. Positiivne on seegi, kui näeme 5-10-protsendilist hindade aastast kerkimist.
Rahulikest tõususuunast liikuvatest korterituru arengutest saame siiski rääkida eelkõige maakonnakeskustes. Väiksemates linnades ja asulates, kus inimeste arv on väike ja erilist majandustegevust ei ole, ei eksisteeri ka reaalset kinnisvaraturgu. Neis väikeasulates jätkub igav vaikelu ja üksikud korteritehingud endaga hindade selget tõusu kaasa ei too, vaevalt saab ka langusest rääkida.
