В этом году на рынок поступил наибольший за последние десять лет объем новых офисных площадей – около 80 000 м2. Если добавить к нему также новые площади общественного сектора, эта цифра достигнет 100 000 м2. Поскольку постоянно говорится о перенасыщении рынка, наверное, для многих станет сюрпризом, что большинство площадей в зданиях, построенных в этом году, еще до конца года оказалось покрыто договорами аренды.
Учитывая активное строительство последних лет, один из самых частых вопросов – откуда же в новых зданиях появляются арендаторы? Ответ прост – в основном, из других зданий. И правда, появляются новые фирмы, и все больше международных предприятий открывают здесь свои офисы. Но если взглянуть на нынешнюю тенденцию, большинство арендаторов в новых офисных зданиях все же являются эстонскими предприятиями, которые переезжают, исходя из потребности в расширении или желания обновить рабочую среду.
Если несколько лет назад бытовало мнение, что предприятия, расположившиеся на старых и дешевых площадях, не станут переезжать в здания класса А, то теперь ситуация меняется. Предприятия, которые десять и больше лет провели в старом офисе, переезжая, совершают значительный качественный скачок и потому именно сейчас переселяются в новые здания.
Поэтому новые здания обычно хорошо заполняются – где-то арендаторы появляются быстрее, где-то чуть медленнее, но в итоге все площади оказываются заполнены. Этого нельзя сказать о старых зданиях, так как именно там перенасыщенность рынка дает о себе знать. Даже в старых, но качественных и солидных офисных зданиях в центре города можно увидеть значительную нехватку арендаторов. На площади, откуда выехали крупные фирмы, найти арендаторов сложно.
Предприятия, арендующие площади от 500 м2, все чаще предпочитают переехать в новое здание, где можно выстроить помещения с нуля согласно своим потребностям. Конечно, владельцы старых площадей идут навстречу – они готовы основательно отремонтировать и перестроить их в соответствии с нуждами арендатора, однако сопутствующие расходы, как правило, выводят арендную плату на тот же уровень, что и у новых зданий. Кроме того, здесь арендатору важен многолетний договор аренды, а потому арендаторов не получается привлечь даже гибкими условиями договора. Поскольку в старых зданиях побочные расходы зачастую выше, понятно, что эти здания не могут конкурировать с новыми.
Решением может стать деление старых крупных площадей на меньшие, которые легче сдать в аренду, но зачастую этому препятствует неподходящая планировка, которая не позволяет предложить рациональное пространственное решение либо делает перепланировку площадей нецелесообразной для арендодателя. Более успешными оказываются те, кому удалось поделить крупные помещения на меньшие и основательно обновить здание, выйдя на рынок со своего рода новым зданием и в то же время более низкой арендной платой, чем в по-настоящему новых строениях.
Следующий год будет спокойнее?
В следующем году на рынок поступит значительно меньший объем офисных площадей, а потому можно рассчитывать на то, что лучшее время настанет и для старых зданий. Но удастся ли успешно воспользоваться этой ситуацией, и кому, мы сможем оценить только через год. Конечно, есть вероятность, что следующий год на рынке арендной недвижимости пройдет спокойнее, и те, у кого есть такая возможность, отложат переезд на 2020 год, когда на рынок вновь поступит очень большой объем площадей.
Крупным предприятиям, у которых есть потребность в переезде, обязательно следует учесть, что именно сейчас нужно начинать строить планы на 2020 год. В случае офисов площадью 1000 м2 и больше фирме нужно начать готовиться к переезду минимум за 1,5 года до желаемого срока – тогда можно быть уверенным, что найдутся объекты, из которых можно без спешки выбрать подходящий. В настоящее время нет причины считать, что спрос на новые офисные площади значительно упадет.
Tõnu Toompark on kinnisvaraanalüütik, -konsultant ja koolitaja, kelle tegevusvaldkonnad on valdavalt: * elamispindade turg, turutrendid, tehingud, hinnad ning turuülevaated; * uute korterite arendamise mahud, müük, hinnad ja analüüsid; * üürituru pakkumine, tehingud ja hinnad ning üüriinvesteeringud, tasuvusarvutused; * elamispindade kättesaadavus numbrilisena; * koolitused eeltoodud valdkondades. Koolituste valdkonnaga on Tõnu Toompark seotud üle 25 aasta. Ta on avaldanud sadu ja sadu kinnisvarateemalisi analüüse, artikleid ja kommentaare. Tõnu Toompark on läbi viinud koolitusi nii kesk-, kutse-, kõrg-, kui ülikoolides, lisaks mitmetes koolitusettevõtetes. Näiteks Kinnisvarakool, Tallinna Tehnikaülikool, Eesti Ettevõtluskõrgkool Mainor, Estonian Business School, Tartu Ülikool, Tallinna Majanduskool.
