SEB Pank: Soome majandus: miks see meid nii väga puudutab?

30.06.2025

SEB PankKui Eestis räägitakse ekspordist, investeeringutest ja üldse sellest, mis suunda majandus liigub, ei saa mööda vaadata ühest väga olulisest riigist – Soomest. Meie põhjanaaber ei ole lihtsalt lähedal geograafiliselt, vaid ka majanduslikult: ligi 15% kogu Eesti ekspordist suundub üle lahe, Soome on Eesti ettevõtetele kolmas sihtturg otseinvesteeringute mahu poolest, ja samal ajal 7,4 miljardi euroga ka suurim välisinvestor Eestis.

Teisisõnu – kui Soome majandus köhib, siis Eesti jääb harva täiesti terveks.

Muutuv majanduse struktuur: rohkem teenuseid, vähem tööstust

Soome majandus ei ole viimastel aastatel lihtsalt aeglustunud – see on ka märgatavalt muutunud. Neli peamist sektorit, mis panustavad enim SKT-sse – töötlev tööstus, kinnisvara, kaubandus ja info/side – on viimase viie aastaga liikunud erinevas suunas. Tööstuse ja kaubanduse osakaal on langenud, samal ajal kui info ja side ning kutsealased ja teadusmahukad teenused on kasvanud. Tegu pole ainult Soome eripäraga – ka Rootsis on samad trendid, ent näiteks töötleva tööstuse osakaalu langus on Soomes olnud märksa järsem. Kinnisvarasektor on Rootsis küll kiiremini kasvanud, ent mahult on Soome siiski veel ees.

Langus, aga mitte vabalangus

Numbrid ei valeta: võrreldes 2019. aasta I kvartaliga on Soome majandus 2025. aastaks langenud 1%. Euroala kontekstis pole see katastroof – Saksamaa näiteks on kukkunud rohkemgi. Peamised pidurid? Metsandus ja põllumajandus. Kui põllumajandust koormab tööjõu puudus ja karmistuvad EL regulatsioonid, siis metsanduses vaevab sektorit vähenev raiemaht ja aeglasem metsakasv. Samal ajal on kasvumootoriteks olnud infotehnoloogia (digitaliseerimise toel) ja masinatööstus, mis saab tuule tiibadesse rohepöördest.

Ehituses terendab potentsiaal

Üks valdkond, kust võiks oodata uut hoogu, on ehitus. Kuigi sektor pole veel kriisieelse tasemeni jõudnud, hakkavad esimesed märgid taastumisest juba paistma. Elukondlike projektide algus on küll veel madal, aga võrreldes Rootsiga on Soome seis veidi parem. Tööstustoodang seevastu on kriisieelse taseme juba ületanud, isegi EL keskmist napilt edestades. Ka jaekaubanduses on esimese kvartaliga toimunud väike pööre paremuse poole.

Töökohtade kriis – eriti noorte seas

Kui rääkida tööturust, siis pilt muutub tumedamaks. Tööhõive määr 20–64-aastaste seas on küll stabiilselt 76,2%, kuid töötus on tõusuteel – 2019. aasta 6,7%-lt on see 2025. aastaks kerkinud 10,5%-ni. Eriti tugevalt on see tabanud noori naisi vanuses 15–24, kelle seas on töötus kasvanud koguni 5,7%. Enim on töökohti kadunud haldus- ja tugiteenustest ning ehitussektorist. Soome töötuse määr on nüüd kõrgem kui Rootsis (8,7%) ja EL keskmisest (6,0%) – mitte just auasi, millega hiilata.

Valitsus pigistab eelarvet, IMF soovitab juurde

Mida siis Soome ette võtab? Valitsus on juba asunud puudujääki ohjeldama: menüüs on maksutõusud, sotsiaaltoetuste kärped ja valitsuse enda kulude koomale tõmbamine. Samal ajal loodetakse, et 2026. aastal, kui majandus taastub, kasvavad koos sellega ka maksutulud. IMF on aga skeptiline ja soovitab veelgi ambitsioonikamat lähenemist: rohkem investeeringuid teadusesse, haridusse ja innovatsiooni, et pikemas plaanis tootlikkust tõsta. Samuti vajab tugevdamist pangandussektor, mille stabiilsus on majanduse tervise seisukohalt kriitilise tähtsusega.

Mis edasi?

Vaatamata senisele langusele ei ole pilt lootusetu. Prognoosid viitavad, et 2025 ja 2026 tulevad veel kannatlikkust nõudvad aastad – ent majanduse põhjast hakkab tasapisi üles rühkima nii SKT kui ka investeeringud, samal ajal kui töötuse määr peaks hakkama vaikselt langema. Kui Soome suudab samal ajal hoida kursil struktuursed reformid ja suurendada investeeringuid tulevikku vaatavatesse sektoritesse, võib järgmisel kümnendil rääkida taas eduloost.

Marcos Mõrd
SEB majandusanalüütik Mihkel Nestori praktikant

Statistikaamet: Jaekaubandusettevõtete müügimaht suurenes mais 2%

30.06.2025

StatistikaametStatistikaameti andmetel oli jaekaubandusettevõtete müügitulu 2025. aasta mais 924 miljonit eurot. Võrreldes eelmise aasta sama kuuga suurenes müügimaht 2%.

Mais kasvas mootorikütuse jaemüügiga tegelevate ettevõtete müügimaht eelmise aasta võrdluses 13% ja tööstuskaupade kaupluste müügimaht 5%.

Statistikaameti analüütiku Johanna Linda Pihlaku sõnul kiirenes mais toidukaupade kaupluste müügimahu vähenemine ning kahanes eelmise aasta sama ajaga võrreldes 5%. „Vähenemisele avaldas mais mõju toidukaupade jätkuv hinnatõus. Toidukaupade kaupluste müügimaht suurenes aastases võrdluses viimati 2024. aasta märtsis ehk 14 kuud tagasi,“ lisas Pihlak.

Tööstuskaupadest kõige rohkem ehk 27% suurenes müügimaht muudes spetsialiseeritud kauplustes, kus kaubeldakse peamiselt arvutite ja nende lisaseadmete, raamatute, sporditarvete, mängude, mänguasjade ning muuga. Müügimaht kasvas veel 8% kasutatud asjade kauplustes ja väljaspool kauplusi ehk kioskites, turgudel ning otsemüügil, samuti 6% apteekides ja kosmeetikatarvete kauplustes. Müügimaht aga vähenes 8% muudes spetsialiseerimata kauplustes, kus on ülekaalus tööstuskaubad (kaubamajad) ning 7% tekstiilitoodete, rõivaste ja jalatsite kauplustes. Samuti kahanes müügimaht 5% posti või interneti teel kaupu müüvates kauplustes ja 3% majatarvete, kodumasinate, rauakaupade ja ehitusmaterjalide kauplustes.

Aprilliga võrreldes suurenes jaekaubandusettevõtete müügimaht mais 3%. Sesoonselt ja kalendaarselt korrigeeritud andmete põhjal vähenes aga müügimaht eelmise kuuga võrreldes 2%.

Selle aasta viie esimese kuuga suurenes jaekaubandusettevõtete müügimaht eelmise aasta sama ajaga võrreldes 3%.

Jaekaubandusettevõtete müügitulu mahuindeks ja selle trend, jaanuar 2015 – mai 2025 (2021 = 100)

Jaekaubanduse andmed avaldatakse ettevõtte põhitegevusala järgi. Näiteks posti või interneti teel kaupu müüvate kaupluste all kajastuvad vaid nende ettevõtete andmed, mille põhitegevusala on Eesti majanduse tegevusalade klassifikaatori (EMTAK 2008) järgi jaemüük posti või interneti teel (EMTAK 4791). Kui ettevõtte põhitegevusala on näiteks jaemüük spetsialiseerimata kauplustes, kus on ülekaalus toidukaubad, joogid ja tubakatooted (EMTAK 4711), aga lisaks müüakse kaupu ka e-poes, siis kajastatakse nii tavakaupluse kui ka e-poe müügi andmed toidukaupade kaupluste all.

Müügitulu mahuindeks – indeks, mis iseloomustab kaupade müügi mahu muutust püsivhindades võrreldes mingi eelmise perioodi müügiga. Indeksi arvutamisel on kasutatud kaupade hinnaindekseid.

Statistika aluseks on maksu- ja tolliameti käibedeklaratsiooni andmed. Statistikatööd „Kaubandusettevõtete kuu majandusnäitajad“ teeb statistikaamet majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi tellimusel, et saada aru, kuidas läheb Eesti majandusel.

Eesti Pank: Majanduse elavnemine toetab pankade eluasemelaenuportfelli kasvu

30.06.2025

Eesti PankEluasemelaenuturg oli maikuus kevadiselt aktiivne. Pangad andsid eluasemelaene kokku 219 miljoni euro eest ehk 23% rohkem kui eelmisel aastal samal ajal. Ühelt poolt ongi aasta teine kvartal eluasemelaenuturul tavapäraselt aktiivsem aeg.

Teisalt on kinnisvaraturg pärast 2023. aasta ja 2024. aasta esimese poole vaikset perioodi kosunud ning ühes sellega on lisandunud tehinguid ka eluasemelaenuturul. Korterite keskmine hind on aasta vältel suhteliselt vähe muutunud, samal ajal on keskmine palgakasv olnud küllaltki tugev. Nõudlust on toetanud ka allapoole tulnud euribor ning eluasemelaenude keskmine intressimarginaal, mis on kümne aasta madalaimal tasemel. Mõningast mõju võib avaldada ka juulis toimuv käibemaksu tõus, mis võib motiveerida ostjaid tehinguid varem lõpule viima.

Eluasemetehinguid rahastatakse üha enam laenuga. Eluasemelaenude maht on kasvanud kiiremini kui elukondliku kinnisvara ostu-müügitehingute maht. Kui tavapäraselt moodustab eluasemelaenude maht eluasemeturutehingutest 40%, siis viimastel kuudel on see osakaal olnud üle 50%.

Majanduse taastudes on oodata võrdlemisi tugeva laenukasvu jätkumist. Pankade eluasemelaenuportfell suurenes mais aastases võrdluses 9%. See on pikaajalises vaates keskmisest kiirem kasv. Siiski erineb praegune olukord laenu- ja kinnisvaraturul 2021.–2022. aasta n-ö minibuumist. Tollal andsid kinnisvaraturule hoogu tugev sissetulekute kasv, kuhjunud hoiused ja väljamaksed pensioni teisest sambast.

Nordecon: Construction contract (Defence-related facilities)

30.06.2025

NordeconNordecon AS and its subsidiary Embach Ehitus OÜ as joint bidders and the Estonian Centre for Defence Investments have signed a contract for the design and construction of defence-related facilities. The contract is valued at 34.3 million euros, plus VAT, and the construction will be completed within 14 months.

Nordecon (www.nordecon.com) is a group of construction companies whose core business is construction project management and general contracting in the buildings and infrastructures segment. Geographically the Group operates in Estonia, Ukraine and Sweden. The parent of the Group is Nordecon AS, a company registered and located in Tallinn, Estonia. The consolidated revenue of the Group in 2024 was 224 million euros. Currently Nordecon Group employs close 411 people. Since 18 May 2006 the company’s shares have been quoted in the main list of the Nasdaq Tallinn Stock Exchange.

Uus Maa uus analüüsi- ja meediajuht Sten Renar Subatšjus: kinnisvaraturul on mitu olulist anomaaliat

27.06.2025

Juunis alustas Eesti suurima kinnisvarabüroo Uus Maa analüüsi- ja meediajuhina Igor Habali asemel pikaajalise kinnisvarahindamise taustaga Sten Renar Subatšjus.

Sten Renar Subatšjuse sõnul on kinnisvara hindamisväärtuse ja tegeliku tehinguhinna vahel vähem kääre, kui paar aastat tagasi, mil inimesed olid nõus vara eest ka rohkem maksma. „Suures plaanis arvavad inimesed, et kinnisvaraturul on endiselt veel õhku sees ning pigem oodatakse, et müüjad tuleks hinnas vastu,“ ütles Subatšjus.

„Turg on stabiilne, mis tähendab, et vara väärtuse hindamine on praegu lihtsam, kuid kevadest on hakanud jälle selliseid tehinguid rohkem tulema, mille puhul ollakse nõus hinnatud turuväärtusest enam maksma,“ ütles Subatšjus.

„Kõige rohkem on statistilisi anomaaliaid ja turutiputehinguid Põhja-Tallinnas, mis on kesklinnast hinnatasemelt mööda läinud. Põhja-Tallinnas makstakse uusarenduste ruutmeetri eest kohati 7000-8000 eurot. Samuti on samas piirkonnas järelturutehinguid väga kõrge hinnaga ajalooliselt või arhitektuuriliselt väärtuslike stalinistlikes või tsaariaegsetes majades paiknevate korteritega,“ rääkis Subatšjus.

„Volta piirkonna kiire areng ning uusarendused tõmbavad kaasa järjest kaugemaid tänavaid, kus inimesed ootavad samuti hinnatõusu ning ostavad vara praegu ette ära. Näiteks oodatakse Kopli ja Tööstuse tänava ristil asuva tsaariaegse kvartali renoveerimist ja hinnad on kohati ajast juba ette läinud,“ kommenteeris Subatšjus.

„Vastukaaluks on kõige rohkem pihta saanud hinnad Vanalinna asumis, kus ruutmeeter maksab samaväärselt või isegi vähem kui näiteks Mustamäe uusarendustes. Piirkonnale avaldas kõige rohkem mõju koroona-periood, mil turistid kadusid ning Airbnb äri hakkas kiratsema. Vanalinnas toimub ka üldine generatsioonide vahetus – nooremad ei taha mahuka renoveerimise või kallite küttekuludega tegeleda,“ lisas Subatšjus.

„Tallinna majade turul on Vanalinnaga sarnased trendid – vanemates piirkondades nagu Pirita ja Nõmme toimub põlvkonnavahetus. Nõmmel on praegu müügis tavatult palju – sadakond maja ning näha on väga häid pakkumisi. Näiteks 200 000 – 250 000 euro ehk krundi hinnaga võib leida hea potentsiaaliga maja soodsas asukohas,“ lisas Subatšjus.

Sten Renar Subatšjus on õppinud Tallinna Ülikoolis ehitusinseneeriat, ärijuhtimist ja logistikat. Uus Maaga on Sten Renar Subatšjus seotud 2017. aastast. Uus Maa-s vastutab ta lisaks kinnisvara hindamisele ka analüüside, turuülevaadete ning meediapäringute eest.

Elamispindade kättesaadavusest (02). Milles väljendub elamispindade kättesaadavuse probleem?

27.06.2025

Tõnu ToomparkAvalikule sektorile on ette söödetud poliitiliselt punasusse kallutatud analüüsid, mis käivad välja ettepaneku, et elamispindade turgu ja kättesaadavust tuleb kiirelt reguleerima ja korraldama asuda. Tallinna linna puhul on koguni jõutud tulemuseni, et üle 10% tallinlastest vajab abi ja tuge elamispindade osas.

Milles üldse elamispindade kättesaadavuse probleem ilmneb?

Kättesaadavuse probleemide liigitus

Kättesaadavuse probleemid võiks liigitada:

  • elamispindade pakkumiste arv – elamispindade arvuline puudujääk piirkonnas või kogu elamispindade turul;
  • hind – elamispinnad on liiga kallid ehk ei vasta inimeste sissetulekule;
  • asukoht – soovitud asukohas ei ole elamispinnad kättesaadavad;
  • kvaliteet – kättesaadavad elamispinnad ei ole soovitud kvaliteediga;
  • ootused – ootused elamispinna hinna, asukoha, kvaliteedi osas on kättesaadavast erinevad.

Toodud nimistu on vaade elamispindade turule erinevatest nurkadest. Need probleemid eksisteerivad koostoimes.

Elamispindade pakkumiste arv

Eesti ja Tallinna elamispindade kättesaadavuse analüüs lähtub Lääne-Euroopa linnade praktikatest nagu näiteks Berliin, Amsterdam, Viin. Neis linnades on oluline elamispindade arvuline defitsiit. Need linnad elavad aastaid probleemides, kus uut elamispindade pakkumist tuuakse läbi pärsitud arendustegevuse turule oluliselt vähem kui on vajadus. Arendustegevus on pärsitud liigse reguleerimise läbi.

Elamispindade arvuline puudujääk ei ole Eesti ega Tallinna probleem. Eestis ja Tallinnas ei ole elamispindade arvulist puudujääki. Tallinna uute korterite turul on ülepakkumine, järelturul on pakkumine hinnangute skaalal suure ja väga suure vahemikus.

Eestis on piirkondi, kus tegeletakse elamispindade lammutamisega, sest elanike ei ole. Näiteks piirkonnad Kohtla-Järvel või Valgas.

Lääne-Euroopa probleemide alus on elamispindade arvuline puudujääk, mis on hinnad viinud üles. Pakkumise arvulise puudujäägi kõrvale on seega toodud kättesaadavuse hinnaprobleem.

Kuivõrd Eesti probleemide peamine vundamendikivi on teises kohas, ei ole Lääne-Euroopast kopeeritud elamispindade kättesaadavuse soodustamise mehhanismis Eestis absoluutselt asjakohased.

Elamispindade hind ja asukoht

Elamispindade hind on inimese jaoks alati liiga kallis, sest tegemist on enamasti summadega, mille proportsioon võrreldes inimese sissetulekuga on oluline.

Tallinna linnale ja Eesti riigile suunatud analüüsis tuuakse välja, et elamispind on koormavalt kallis, kui elamispinna ostukulu ületab kolme aastapalka.

Võrreldes keskmisi tehinguhindu ja keskmist palka on elamispindade kättesaadavusega on probleeme ainult kõige suuremates tõmbekeskustes. Keskmine tehinguhind on aga abstraktne suurus – tegelikud tehingud on keskmisest odavamad ja keskmisest kallimad.

Elamispindade kättesaadavus: 02 Keskmine korteritehing keskmistes kuupalkades

Elamispindade kättesaadavus: Keskmine 1971-1990 korteritehing keskmistes kuupalkades

Inimene, kelle sissetulek ei võimalda osta keskmise hinnaga korterit, peab leppima keskmisest odavama korteriga. Tõenäoliselt tähendab keskmisest odavam korter ka keskmisest mõnevõrra kehvemat kvaliteeti. Või siis teistsugust asukohta.

Vana-hea kinnisvaraäri klišee on, et elamispinna väärtuse tekke kolm põhikomponenti on asukoht, asukoht ja asukoht. Hind on indikaator, mis turumajanduse põhimõtetest tulenevalt lausa kisendab meile, et elu võiks olla ka muudes piirkondades, kui ainult Tallinnas. Juba ainult paar sammu Tallinna kui suurima tõmbekeskuse piirist lubab soetada Tallinna kallist keskmisest hinnast märksa soodsamaid elamispindu.

Elamispindade kvaliteet

Elamispindade kättesaadavuse probleem võib väljenduda asjaolus, kus rahakott hakkab elamispinnale küll peale, kuid sel ei ole piisavat või nõutavat kvaliteeti. Kvaliteedipuudused võivad olla seotud näiteks konkreetse korteriga kui hoonega tervikuna. Aktiivse arendusturuga piirkondades on pakkumisel olevate eluruumide kvaliteediskaala väga halvast kuni väga heani. Arendusturuta piirkondades võib skaala ülemine ots piirduda keskpärasega.

Kui koduostjal on ressursse, saab ta alati elamispindade kvaliteeti parandada läbi remondi. Aga tulebki leppida kehvema kvaliteediga, kui remondiraha ei ole. Ei ole asjakohane ootus, et kõik inimesed saavad lubada endale hea ja väga hea kvaliteediga elamispindu. Seda põhjusel, et ehitajad-arendajad suudavad luua väga-väga head kvaliteeti. Väga-väga hea kvaliteediga käib enamasti kaasas väga kõrge kulubaas, mis tekitab kõrge müügihinna.

Luues inimestele võimaluse leida moel või teisel doteeritud hinnaga eluase Tallinna linnas, liigubki inimene pealinna ja jätab väikeasulas enda elamispinna remontimata-renoveerimata. Nii kaob motivatsioon väljaspool Tallinna eluruumide kvaliteeti läbi remondi-renoveerimise parandada.

Nõudluse ootused

Nõudluse inimlikud ootused on saada sama raha eest rohkem ja paremat. Sellist soovi ei tohi hukka mõista, sest see on inimese olemusse sisse kirjutatud. Kinnisvaramaaklerid teemad nalja, et nende kliendid soovivad elada ühepereelamus Tallinnas Raekoja platsil, mere ääres ja metsa sees, eemal teistest inimestest, kuid koolide, kaubanduse-teeninduse ja teatri-kino lähedal ning seda kõike väga soodsa hinna eest.

Elamispinna ostja ootused kombineerivad omavahel asukoha, kvaliteedi ja hinna kriteeriumid. Kõik teavad, et Eesti kinnisvaraarendajad suudavad teha väga hea kvaliteediga ilusaid maju suurepärastes asukohtades. Hea, ilus ja suurepärane asukoht moodustavad omavahel rahaliselt üsna kalli kombinatsiooni. Kallist kaupa saavad lubada endale ainult rikkad ja ilusad.

Administratiivse aktiga kehtestada reegel, et suurepärases asukohas uus kaasaegne kinnisvara peab olema odav on sama, mis gravitatsiooniseadus tühiseks kuulutada.

Uus äsja valminud korter Kalamajas on kui kaaviar – see ei saa olema kõikide inimeste igapäevalaual. Osad peavad sööma kiirnuudleid ehk leppima taskukohasemaga, kuid kaubaga, mis teeb kõhu täis.

Tunnetuslikult väidan, et Tallinna mediaankorter on kahetoaline Mustamäe nõukogudeaegne korter hoones, mille renoveerimisest on juba mõnda aega mööda läinud. Keskmise palgaga elamispindade turule sisenedes on pigem nõukogudeaegne korter, mida on jõukohane sihtida. Ootus tipptaseme elamispinna osas ei ole asjakohane.

Järeldused

Ilus oleks mõelda, et kõik inimesed suudavad endale lubada „parima võimaliku kvaliteediga ühepereelamut Raekoja platsil“. See ei ole eluliselt tehtav ühegi elamispindade turu regulatsiooniga. Mitte ühelgi ühiskonnal ei oleks sellist ressurssi. Ammugi siis Eesti, kus peamine tähelepanu peab olema suunatud Eesti riigi kestmisele kurja idanaabri kõrval.

Asukohast või kvaliteedist tulenevalt kalli eluaseme pakkumine madala sissetulekuga inimestele loob uue probleemi: Kalli elamispinna eluasemekulu suureneb ja hakkab inimest veel enam koormama.

Seega – igaühele oma. Madalama sissetulekuga ehk kehvema ostujõuga inimesed peavad leppima keskmisest allpool olevate kvaliteetidega elamispinnaga. Paremaid saavad endale lubada kõrgema sissetulekuga inimesed.

Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga. Varem ilmunud kommentaarid:

KV.EE kinnisvara-podcast: Pärnu korterimajutusturg ehk lühiajaline üür

27.06.2025

KV.EE KinnisvarapodcastKV.EE kinnisvara-podcast’i 115. osa külaline on Pärnu majutuskorterite haldaja ja kinnisvarainvestor Einar Elbing. Räägime Pärnu majutuskorterite ehk lühiajalise üüri turust. Saadet juhib ja küsimusi esitab kinnisvarakonsultant ja -koolitaja Tõnu Toompark.

Einar Elbing räägib, kes on Pärnu majutuskorterite teenuse kliendid, mis on erinevatest riikidest tulenevate klientide osakaalud ja nende eripärad.

Võtame teemaks Pärnu majutuskorterite pakkumise ja trendid. Einar Elbing avab, millised korterid on tema kui majutusteenuse pakkuja vaatest kõige paremad majutuskorterid ja millised korterid pakuvad parimat tulemust aastaringselt.

Arutame, kes ehk millised ettevõtjad on Pärnu majutuskorterite pakkumise turul konkureerimas. Kui palju on suurema portfelliga pakkujaid ja millised on liikumised majutusteenuse pakkujate seas.

Vaatame konkreetsete näidete põhjal, millised on majutuskorterite hinnad majutusteenuse kasutaja ja majutusteenuse pakkuja vaatest. Einar Elbing toob välja, kuidas majutusteenuse kuukäive suhestub pikaajalise üüri käibega.

Saate lõpuks – nagu ikka – annab külaline kuulajatele-vaatajatele kaasa oma praktilised mõtted ja soovitused.

Vaata saadet videona

Kuula saadet

Kutsume häid kuulajaid üles: andke teada, milliste teemade käsitlemisest olete huvitatud? Keda sooviksite kuulda saate külalisena? Kas soovite koguni ise tulla mõnest päevakajalisest teemast rääkima? Sellekohased mõtted ja ettepanekud on teretulnud meiliaadressile ⁠klienditugi@kv.ee⁠.

Telli podcast enda podcast’i äppis või pane laik ja jälgi ⁠KV.EE Facebook⁠’i lehte.

Vaata podcast’i videona ⁠KV.EE YouTube’i EE video⁠’i kanalil. Värske podcasti leiad KV.EE maaklerikeskkonnast RBO  või ⁠Spotify lehelt⁠.

Koolitus “Üüriinvesteeringute finantsanalüüs” toimub 25.09.2025

27.06.2025

Koolitus “Üüriinvesteeringute finantsanalüüs” toimub Kinnisvarakoolis 25.09.2025. Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark avab eluruumide üüriinvesteeringu olemuse ja eripärad ning toob välja võimalused elamispindade üüriinvesteeringu finantsanalüüsiks.

Koolitusele on oodatud:

  • eluruumide üüriinvestorid – olemasolevate ja uute investeeringute tasuvuse mõõtmiseks;
  • kinnisvaramaaklerid – klientide üüriinvesteeringute teemadel nõustamiseks;
  • kinnisvaraarendajad ja -müüjad – üürileandjate mõttemaailma mõistmiseks

Koolitus “Üüriinvesteeringute finantsanalüüs” toimub 25.09.2025 kell 13.00-16.15 hübriidõppe vormis – koolitusel osalejad valivad, kas osalevad kontaktkoolitusel klassiruumis või eelistavad osaleda koolitusel veebi teel.

Kinnisvarakooli koolitusklass asub Tulika 19, Tallinn, Flora Maja B-korpuse 1. korrusel.

Kõik, kes eelistavad koolitusel osaleda veebi teel, saavad enne koolituse algust personaalse veebilingi Microsoft Teamsi keskkonda.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

KV.EE: Harjumaa majade müügipakkumiste keskmine hind püsis aastatagusel tasemel

26.06.2025

Harju maakonnas oli 05.2025 aktiivses müügipakkumises keskmiselt 2312 maja. Aastatagusega võrreldes on majade müügipakkumiste arv suurenenud 8%. Majade eest küsitud keskmine hind oli 2318 €/m², mis on enam-vähem aastatagune tase.

Kinnisvaramüüjad on tänavu mais aastatagusest rohkem maju müüki toonud kõikides Harjumaa omavalitsustes. Vaid Harku ja Kuusalu valdades oli 05.2025 kinnisvaraportaalis KV.EE pakkumises eelmisest aastast vähem maju.

Majade müügipakkumiste hinnad hiilivaid vaikselt pigem ülespoole. Harjumaa majade keskmine pakkumishind oli aastataguse lähedal. Vaatlusalusest 16 piirkonnast ainult kuues olid tänavused portaali KV.EE majade pakkumishinnad eelmisest aastast allpool.

Muuhulgas langesid Tallinna kui suurima pakkumiste arvuga piirkonna majade müügipakkumiste hinnad aastaga 4% võrra.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Maja / müük: kuulutuste arv (tk) ja selle muutus (%) Maja / müük: kuulutuste hind (€/m²) ja selle muutus (%)
05.2024 05.2025 Muutus, % 05.2024 05.2025 Muutus, %
Harjumaa 2 131 2 312 8% 2 308 2 318 0%
Anija vald 39 41 5% 2 095 1 526 -27%
Harku vald 240 225 -6% 2 291 2 378 4%
Jõelähtme vald 121 125 3% 2 392 2 540 6%
Keila 23 36 57% 1 918 2 233 16%
Kiili vald 96 99 3% 2 465 2 839 15%
Kose vald 45 62 38% 1 674 1 666 -1%
Kuusalu vald 46 33 -28% 1 561 1 741 12%
Loksa #N/A 1 137 #N/A
Lääne-Harju vald 109 137 26% 1 916 1 976 3%
Maardu 75 87 16% 2 174 2 224 2%
Raasiku vald 33 38 15% 2 018 1 922 -5%
Rae vald 151 180 19% 2 734 2 700 -1%
Saku vald 75 97 29% 2 041 2 208 8%
Saue vald 189 200 6% 1 849 1 818 -2%
Tallinn 632 660 4% 2 385 2 294 -4%
Viimsi vald 255 288 13% 2 813 2 868 2%
Eesti 4 628 5 224 13% 1 695 1 705 1%
Harjumaa 2 131 2 312 8% 2 308 2 318 0%
Tallinn 632 660 4% 2 385 2 294 -4%
Tartu 174 180 3% 1 655 1 764 7%
Pärnu 228 256 12% 1 520 1 555 2%
Narva 34 38 12% 618 551 -11%
Rakvere 44 47 7% 1 229 1 143 -7%
Andmete allikas: portaal KV.EE

 

Riigikohus: kortermaja küttesüsteemi asendamiseks pole alati vaja kõigi omanike kokkulepet

26.06.2025

Riigikohus selgitas 18. juunil avaldatud määruses, et korteriühistu võib ajakohastamise eesmärgil võtta kasutusele teist liiki küttesüsteemi ka juhul, kui olemasolev lahendus pole veel amortiseerunud.

Kohtuasi puudutas ühe Tallinna korteriühistu otsust minna üle lokaalselt gaasiküttelt kaugküttele. Selle vaidlustasid kohtus kaks eraisikust korteriomanikku ning kinnisvaraarendusettevõte, millele kuulub ühistu valitsevates majades mitu korterit, kus asub ka elamute gaasiküttesüsteem.

Peamine vaidlusküsimus seisnes selles, kas küttesüsteemi asendamine eeldab kõigi korteriomanike nõusolekut või piisab üldkoosoleku otsusest, mida toetavad rohkem kui poolte korterite omanikud, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 9 lg 3).

Riigikohtu tsiviilkolleegium leidis, et teatud tingimustel saab küttesüsteemi vahetust käsitleda kaasomandi ajakohastamiseks vajaliku muudatusena, mille puhul piisab ka korteriomanike häälteenamusega tehtud otsusest.

Seejuures ei nõustunud Riigikohus ringkonnakohtu seisukohaga, et tehnosüsteemi muudatus saab olla ajakohastamine ainult juhul, kui olemasolev süsteem on amortiseerunud või muudatusega kaasneb oluline rahaline kokkuhoid.

Riigikohus selgitas, et ajakohastamine hõlmab uuendusi, mis lähevad kaugemale tavapärasest korrashoiust ja remondist. Samas erinevalt kõigi korteriomanike kokkulepet nõudvatest olulistest ümberkorraldustest peavad need uuendused suurendama ka korterite turuatraktiivsust, parandama elamistingimusi või võimaldama ressursse tõhusamalt kasutada.

  • Turuatraktiivsust suurendavad uuendused tõstavad korterite turuväärtust, võimalikku üüritootlust või likviidsust müügi- või üüritutul võrreldes teiste sarnaste korteritega.
  • Elamistingimusi parandavatel uuendustel on olmetingimustele püsiv ja oluline mõju ning need teevad majas elamise märgatavalt meeldivamaks, mugavamaks ja turvalisemaks.
  • Ressursside tõhusamat kasutamist võimaldavate uuenduste tulemusel väheneb oluliselt korterelamus tarbitava vee, elektri- ja soojusenergia kogus.

Riigikohtu hinnangul võib lokaalse gaasikütte asendamine kaugküttega suurendada korterite turuatraktiivsust ja parandada elamistingimusi. Näiteks võib positiivne mõju olla kaugkütte pakutaval paremal hinna- ja varustusstabiilsusel, sest kaugküte on Eestis seadusega reguleeritud teenus. Kaugkütte lahendused on üldjuhul ka tehniliselt lihtsamad, mistõttu võivad väheneda hooldus- ja majanduskulud. Samuti võib kaugküttele üleminekuga väheneda majas tule- ja plahvatusoht.

Samas lahendis puudutas Riigikohus ka küsimust, kuidas on võimalik korteriühistul juurde pääseda tehnosüsteemidele, mis asuvad ühe korteriomaniku korteris.

Elamispindade kättesaadavusest (01). Kas elamispindade kättesaadavus on probleem?

25.06.2025

Tõnu ToomparkAvalikule sektorile on ette söödetud analüüsid, mis käivad välja ettepaneku, et elamispindade turgu ja kättesaadavust tuleb reguleerima ja korraldama asuda. Tallinna linna puhul on koguni jõutud tulemuseni, et üle 10% tallinlastest vajab abi ja tuge elamispindade osas.

Tuvastame probleemi olemuse

Esmalt peaks selgeks tegema, kas elamispindade kättesaadavus on üldse probleem? Kas elamispinnad on kättesaadavad või mitte?

Kättesaadavuse problemaatika

Ostja vaatest on kaup alati kallis või isegi liiga kallis. Eluase on enamiku inimeste jaoks elu rahaliselt kõige kallim ost, seega kõige tähtsam ost.

Näide elust. Lihtsustades ja üldistades võib öelda, et Tallinna Mustamäe keskmine kahetoaline korter on läbi aja maksnud keskeltläbi neli keskmist tallinlase aasta brutopalka. Neli aastapalka on igal juhul väga suur summa, mida tahaks odavamaks saada.

Mustamäe korteri hind keskmistes palkades

Inimeste soovid on piiramatud – alati tahaks rohkem ja kiiremini. Samaväärselt võiks ihaldada, et toit oleks odavam, transport oleks soodsam ja Rahamaa või laulupeo piletid kättesaadavamad. Ressursside piiratuse tõdemine piiramatute soovide keskkonnas on majandusvaldkonna baasteadmine.

Seega – tahtmine on taevariik, saamine on iseasi.

Praktilised järeldused

Absoluutsummas suurest hinnast tulenevalt on eluaseme kulud (ostuhind, laenukulud, kõrvalkulud) pere-eelarves enamasti kõige tähtsamal kohal. Nii on loomulik maksja soovida neid kulusid alla suruda. Seda eriti keerulistel aegadel, kus maksude kerkimine ja inflatsioon minevikus tavapäraseks saanud heaolu kasvule pidurid peale on pannud.

Järeldusena võib tõdeda, et elamispindade kättesaadavus on problemaatika, mil tasub silm peal hoida. Küll ei tasu meelest lasta minna, et kaupade-teenuste tootmisel on kulu., mille juurde käib kauba-teenuse pakkuja mõistlik kasum. Kaupu teenuseid ei ole pikaajaliselt võimalik pakkuda kuludest odavamalt.

Igal juhul tuleb elamispindade kättesaadavuse teemal silma peal hoides hoiduda tegevustest, mis vähendavad elamispindade kättesaadavust. Avalik sektor peaks soosima tegevusi, mis on suunatud elamispindade kättesaadavuse parandamisele.

Liigsest turule sekkumisest tuleb hoiduda, sest turule sekkumine on ebaefektiivsust loov. Samuti on sekkumise mehhanismi ülalpidamine ühiskonna jaoks täiendav kulu ja korruptsiooniallikas.

Lisajäreldused: konteksti tuleb silmas pidada

Üsna asjatundmatu oleks tegutseda silmaklappidega ja unustada kontekst, kus toimetame. Eesti majandus on olnud pikas languses. Eesti viimaste ja järgmiste pikkade aastate esimene prioriteet on julgeolek ehk kestma jäämine.

Arvestama peame elanikkonna vähenemise ehk maksumaksjate arvu ja nii ka maksutulude kokkukuivamisega. Eesti sündide arv on teinud 2025. a negatiivse rekordi. Maksumaksjaid juurde ei tule, maksutulust osasaajaid lisandub kulusid kasvatama kiiresti.

Eesti riigil ei ole ressursse elamispindade turu riigistamiseks ja maksutulude arvelt hakata olulise osa Eesti elanike eluasemekulusid maksma. Elamispindade pakkumine peab jääma erasektorile ja turupõhiseks, sest erasektor on paindlik ja suunatud tarbijate vajaduste rahuldamisele kõige efektiivsemal moel.

Turupõhisusest eemale kaldumine süvendab elamispindade kättesaadavuse probleeme, mitte ei lahenda neid.

Järeldused

Elamispindade kättesaadavuse teema kaaperdamine erakondlikes huvides on häbiväärne. Lääne-Euroopa praktika on olnud, kus avaliku sektori (hinna-)regulatsioonidega kinnistatakse reguleeritud või doteeritud elamispindadel elavate inimeste valijategrupp mõne erakonna külge. Sisuliselt on see kõrgema taseme poliitiline korruptsioon, mille kohta kriminaalmenetluse seadustikus paragrahvi ei leia.

Tallinna linna kinnismakstud elamispindade kättesaadavuse analüüsis on malli võetud Lääne-Euroopast, kust ei ole kaasa võtta edulugusid. Need on näited, kus riik ja omavalitsused on kukkunud sügavasse regulatsioonide kaevu ja ei pääse sealt lõksust enam välja. Selliseid mittekonstruktiivseid ja ühiskonnale kulukaid lahendusi mitte kaasa toovaid praktikaid Eestisse kopeerida on vastutustundetu.

Elamispindade kättesaadavus on siiski temaatika, mil tasub silm peal hoida ja sellega tegeleda. Tegelemine tähendab eelkõige elamispindade turuosalistele täiendavate takistuste mitteseadmises ja olemasolevate kõrvaldamises. Erasektor on kiirem ja efektiivsem ning mõistab turu vajadusi. Avalik sektor on aeglane ja ebaefektiivne ning ei tea, mida inimestel tegelikult on vaja – eriti, kui lähtutakse ühepoolsest analüüsist, mis väänab tegelikkust.

Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga.

Lasnamäe korterituru detailne ülevaade 06.2025

25.06.2025

Tõnu ToomparkLasnamäe kinnisvaraturu detailne analüüs annab teadmise Lasnamäe linnaosa elamispindade turu näitajatest ja näitajate ajalisest arengutest.

Ülevaate eesmärk on anda eelkõige arendajatele, investoritele ja/või finantseerijatele üksikasjalik vaade piirkonna nõudlusest, pakkumistest, konkurentsipositsioonist, tehingutest, hindadest ja muudest suundumustest.

Nii heidab piirkonna ülevaade pilgu järgmistele indikaatoritele:

  • korterituru tehingud ja hinnad;
  • korterite tehingute toalisus ja vanus;
  • uusarenduste pakkumine ja hinnad;
  • uusarenduste pakkumisse lisandumine (ehk uued müüki tulevad projektid);
  • uute korterite pakkumiste toalisus ja nende maksumus;
  • uute korterite pakkumiste jaotus hinna, suuruse, toalisuse lõikes;
  • üüriturg ja selle trendid.

Vastavalt tellija vajadusele on võimalik piirkonna ülevaatesse tuua täiendavaid näitajaid – näiteks võrdlust mõne teise piirkonnaga. Või võib ebaolulist kõrvale jätta.

Piirkonna ülevaate aluseks on statistilised andmed. Ülevaade sisaldab kommentaari ja kokkuvõtet olulisemate näitajate kohta.

Kui tekkis huvi, anna teada: Tõnu Toompark, +372 525 9703, tonu@toompark.ee.

Adaur Grupp OÜ: piirkonna detailanalüüs

Maa- ja Ruumiamet: Planeeringute digipööre: uus infosüsteem PLANIS muudab planeeringute koostamise läbipaistvaks ja kiiremaks

25.06.2025

Maa- ja RuumiametMaa- ja Ruumiamet koos Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumiga on käivitanud uue planeeringute infosüsteemi PLANIS arenduse, mis viib senise killustunud planeeringumenetluse täielikult digitaalseks. Loodav keskkond saab osaks e-ehituse platvormist ning selle esimene etapp valmib 2025. aasta lõpuks.

„Tänane olukord vajab muutust – planeerimisalane info on laiali erinevates süsteemides ja kodulehtedel ning planeeringu kulgu on keeruline jälgida. PLANIS koondab kõik planeeringuga seotud sammud ja osapooled ühte kohta, luues senisest palju selgema ja sujuvama menetluse,“ ütles Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi planeeringute asekantsler Ivan Sergejev.

Uus infosüsteem muudab kogu planeeringumenetluse – alates taotluse esitamisest kuni kehtestamiseni – läbipaistvaks, jälgitavaks ja lihtsamaks kõigile osapooltele. Igaühel, olgu ta omavalitsuse spetsialist, arendaja või kohalik elanik, on võimalik näha menetluse seisu reaalajas, anda õigel ajal oma arvamus ja näha, kuidas see arvesse on võetud.

Olulisemad uuendused:

  • Reaalajas menetlusinfo – igal kasutajal on isikupärastatud töölaud, kust näeb oma planeeringute seisu, toiminguid ja tähtaegu.
  • Lihtne kaasamine ja tagasiside – kogu suhtlus alates arvamustest kuni avalikustamistest teavitamiseni toimub ühes keskkonnas. Igaüks saab sisse logida, anda tagasisidet konkreetsete dokumentide kohta ning jälgida, kuidas tema seisukoht arvesse võetakse.
  • Visuaalne ja otsitav andmestik – kõik planeeringud on seotud kaardikihtidega ja masinloetavad, mis teeb info leidmise ja mõistmise lihtsaks.
  • Masskaasamise tööriist – kohalikel omavalitsustel on oluliselt lihtsam selgitada välja puudutatud isikud ning võimalus teavitada osapooli hetkega ning koguda arvamusi süsteemi sees, ilma eraldi kirjavahetuseta.
  • Andmete sujuv kasutamine – loodud andmestikku saab tulevikus kasutada ka ehituslubade ja teiste menetlusprotsesside juures, muutes kogu avaliku teenuse sujuvamaks ja tõhusamaks.

„Uue süsteemi suurim väärtus on kiirus ja usaldusväärsus – kogu planeerimisprotsess on digitaliseeritud ühes keskkonnas, iga ettepanek on dokumenteeritud, iga otsus jälgitav. Kõik jääb alles ka pärast planeeringu kehtestamist,“ rõhutas Maa- ja Ruumiameti peadirektor Kati Tamtik.

PLANIS-e esimene etapp valmib 2025.aasta lõpus. Uus digikeskkond hõlmab kogu planeeringu koostamise protsessi alates taotluse esitamisest kuni planeeringu kehtestamiseni. Selle kasutamine on kohalikele omavalitsustele esialgu vabatahtlik, kuid tulevikus on eesmärk koondada kõik planeeringud just sellesse süsteemi. Varajane liitumine annab võimaluse kujundada keskkonda vastavalt kasutajate vajadustele ja valmistuda muudatusteks sujuvalt.

Projekt on rahastanud Euroopa Liit taasterahastu NextGenerationEU vahenditest.

24.09.2025 toimub koolitus “Kinnisvara hindamise ABC”

24.06.2025

Koolitus “Kinnisvara hindamise ABC” toimub 24.09.2025. Kutseline hindaja Andres Teder selgitab koolitusel põhilisi aspekte kinnisvara hindamisest, selle eesmärkidest ja hindamise protsessist.

Koolitus “Kinnisvara hindamise ABC” on mõeldud:

  • kõikidele kinnisvaraspetsialistidele, kes soovivad paremini mõista, kuidas kujuneb kinnisvara väärtus;
  • kinnisvaramaakleritele, kes tahavad mõista kinnisvara hindamisakte;
  • kinnisvaraarendajatele, kes soovivad rohkem teada saada kinnisvara väärtust mõjutavatest teguritest;
  • kinnisvarainvesteeringute tegijatele, kellel on huvi väärtuse kujunemise mehhanismide vastu;
  • tulevastele kinnisvara hindajatele;
  • kõigile eraisikutele, kellel on huvi kinnisvara vastu.

Koolitus “Kinnisvara hindamise ABC” toimub 24.09.2025 kell 10.00-15.15 hübriidõppe vormis – koolitusel osalejad valivad, kas osalevad kontaktkoolitusel klassiruumis või eelistavad osaleda koolitusel veebi teel.

Kinnisvarakooli koolitusklass asub Tulika 19, Tallinn, Flora Maja B-korpuse 1. korrusel.

Kõik, kes eelistavad koolitusel osaleda veebi teel, saavad enne koolituse algust personaalse veebilingi Microsoft Teamsi keskkonda.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

Statistika: 10 aastaga kallinesid Tallinnas kõige enam Põhja-Tallinna korteritehingute hinnad

24.06.2025

Tõnu Toompark, Adaur Grupp OÜ / Kinnisvarakool OÜ konsultant ja koolitaja

Tallinna korteritehingu keskmine hind 2024. a oli maa- ja ruumiameti andmetel 167 700 eurot. 10 aasta tagusega võrreldes kallines Tallinna keskmine korteritehing 108%.

Kõige kallima tehingu koguhinnaga korterid asusid Pirita linnaosas, kus tehingute keskmine hind oli 251 400 € ja kümne aasta hinnatõus 67%. Pirital on palju ridaelamukortereid, mis on teeb tehingute koguhinna suureks.

Kõige odavama hinnaga korteritehingud tehti 2024. a Lasnamäel ja Mustamäel, kus keskmine tehinguhind oli vastavalt 119 000 ja 119 500 eurot. Lasnamäe korteritehingute keskmine hind kasvas 10 aastaga 110% ja Mustamäel 97%.

Linnaosadest leidis 10 aastaga kõige kiirem hinnatõus aset Põhja-Tallinnas, kus 2024. a keskmine korteritehing 182 100 eurot oli 10 aastat varasemast 178% kallim. Põhja-Tallinnale järgnes Haabersti keskmise tehinguhinnaga 184 700 eurot ja Tallinna keskmist suurelt ületava hinnatõusuga 146%.

Nii Haabersti kui Põhja-Tallinna korterituru tormilise hinnatõusu tagamaa on aktiivne arendustegevus. Neis piirkondades on viimastel aastatel tehtud palju tehinguid uute ehk väga heade ja kvaliteetsete korteritega. Toodud hinnatõusumäärad ei tähenda kaugeltki seda, et iga piirkonna korteri eest oleks keegi valmis samaväärselt kõrgemat hinda maksma.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@toompark.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Adaur Grupp OÜ

Kinnisvarakool

Eesti Omanike Keskliit / EOKL

Eesti Kinnisvarafirmade Liit
1 2 3 … 1,572 1,573 1,574