EfTEN Real Estate Fund III: Tütarettevõtja asutamine ja Pirita pansionaadi ostuga hooldekodude segmenti sisenemine

EfTEN Real Estate FundEfTEN Real Estate Fund III AS-i tütarettevõtja EfTEN SPV19 OÜ allkirjastas võlaõigusliku ostulepingu Tallinnas Hunditubaka tee 12 / Karukella tee 5 asuva kinnistu omandamiseks OÜ-lt Arca Varahaldus. 2020. aasta lõpus valmib kinnistul hooldekodu, mis antakse pikaajalisele üürile Pirita Kodu OÜ-le. Tegu on esimese hooldekoduga fondi portfellis.

„Pirita pansionaadiga siseneb EfTEN selge tulevikuperspektiiviga valdkonda, kuna vajadus hoolekandeteenuste järele kasvab pidevalt. Meil on hea meel, et teeme oma esimese tehingu pansionaadiga, mis on uhiuus ja asub suurepärases kohas Tallinna ja ümbruskonna klientide jaoks,“ ütles EfTEN Real Estate Fund III AS-i juhatuse liige Viljar Arakas.

Pirita pansionaadi ehitustööd algasid 2019. aasta sügisel ning viiakse lõpule käesoleva aasta detsembris. Pansionaadi kinnistu asub Pirita jõe ürgoru ning uue elurajooni lähedal. Kinnistu suurus on 13 270 m2. Kogu ehitatava hoone pindala on ca 6 000 m2.

Pansionaadis saavad olema kohad 250 kliendile. Lisaks hakatakse hoone eraldi osas osutama teraapiateenuseid nii eakatele kui ka lastele, kuna on olemas spetsiaalsed ruumid kahe basseiniga, et viia läbi võimlemise, jooga, vesivõimlemise jt seansse.

Pirita pansionaati hakkab opereerima Pirita Kodu OÜ, kellega sõlmiti üürileping 10 aastaks, võimalusega pikendada seda 10 aasta võrra. Üürnik alustab üüri tasumist alates 1. aprillist 2021 ning käivitusperioodil suureneb üür järk-järgult, saavutades täismahu alates 1. jaanuarist 2022.

Tehingu hind käibemaksuta on 6,2 miljonit eurot ning poole sellest moodustab investeering fondi omakapitali ja teise poole, s.o 3,1 miljonit eurot, EfTEN SPV19 OÜ võetav laen. Tehingut finantseerib Swedbank. Tehingu rahaline maht moodustab  4% fondi tänasest varade mahust. Esimese täistegevuse aasta pangafinantseeringu võimenduseta üüritulu tootlus on 7% aastas.  Tehingu lõpule viimiseks on vajalik Eesti Konkurentsiameti nõusolek, misjärel sõlmitakse kinnistu omandi üleandmiseks asjaõigusleping.

Kuna EfTEN Real Estate Fund III AS on täies mahus eelnevalt investeerinud eelmistes aktsiaemissioonides kaasatud omakapitali, laenab fondi emaettevõtja tehinguks vajaliku omakapitali sildfinantseeringuna Swedbankist kogusummas 3,1 miljonit eurot. Vastav laen makstakse tagasi 2021. aasta kevadel korraldavast aktsiaemissioonist laekuvate vahendite arvelt. Aktsiaemissiooni täpse mahu ja muud ärilised tingimused otsustab fondi juhtkond 2021. aasta esimese kvartali lõpuks ning esitab vastava ettepaneku korralisele aktsionäride üldkoosolekule kinnitamiseks.

Kokku kuulub EfTEN Real Estate Fund III AS-i investeerimisportfelli tehingu järgselt 15 objekti: lisaks Pirita pansionaadile DSV logistikakeskused Tallinnas, Riias ja Vilniuses, ABC Motors AS-i müügi- ja teeninduskeskus Tallinnas, Hortese aianduskeskus Laagris ning Tähesaju Hortese aianduskeskus Lasnamäel, Laagri Selver Tallinnas, Piepilsetase logistikakeskus ning airBalticu peakontor Riias, ärikeskus Evolution Vilniuses, Saulės Miestase kaubanduskeskus Šiauliais ning kolm büroohoonet Vilniuses: Laisves 3, Ulonų ja Rutkausko.

EfTEN Real Estate Fund III AS-i portfellist moodustavad enne tehingut 37% kaubanduspinnad, 35% büroohooned ja 28% logistika- ja tootmispinnad. Riikide lõikes on portfellist Leedus 60%, Eestis 23% ja Lätis 17%. Tehingu järgselt on jaotus järgmine: 35% kaubanduspinnad, 34% büroohooned, 27% logistika- ja tootmispinnad ning 4% hooldekodud; riikide lõikes on portfellist Leedus 57%, Eestis 26% ja Lätis 17%.

Kinnistu omandanud EfTEN SPV19 OÜ on Eesti Vabariigis asutatud 100%-line fondi tütarettevõtja. EfTEN SPV19 OÜ juhatuse liikmed on Viljar Arakas ja Tõnu Uustalu. Osaühingul ei ole nõukogu. Tütarettevõtja asutamine ei ole käsitletav olulise osaluse omandamisena NASDAQ OMX Tallinna Börsi reglemendi osa “Nõuded Emitentidele” tähenduses. EfTEN Real Estate Fund III AS-i nõukogu ja juhatuse liikmed ei ole tehingust muul viisil isiklikult huvitatud.

EfTEN Real Estate Fund III AS on 2015. aastal asutatud Balti riikide ärikinnisvarasse investeeriv alternatiivne kinnisvarafond, mille aktsiad on alates 01.12.2017 noteeritud Nasdaq Balti põhinimekirjas. Fondi vara valitseb  fondivalitseja EfTEN Capital AS, mis tegutseb Finantsinspektsiooni järelevalve all. EfTEN Capital AS valitseb lisaks EfTEN Kinnisvarafond AS-i, EfTEN Kinnisvarafond II AS-i ning usaldusfonde PEFoF, EfTEN Residential Fund ja EfTEN Real Estate Fund 4. EfTEN Capitali grupp (EfTEN Capital AS koos tütarettevõtjatega) valitseb 50 ärihoonet, kus tegutseb 1200 üürnikku. Valitsetavate hoonete turuväärtus on ligikaudu 750 miljonit eurot.

Käsiraamat “Kuidas müüa kinnisvara?” 25% soodsam

Kuidas müüa kinnisvara? Eduka kinnisvaratehingu saladusedTelli käsiraamat “Kuidas müüa kinnisvara? Eduka kinnisvaratehingu saladusedKinnisvarakooli e-poest soodushinnaga!

  • Kasuta Kinnisvarakooli e-poes raamatu tellimisel kupongi “8y9flu” ning saa käsiraamat 25% soodsamalt.
  • Pakkumine kehtib kuni 29.11.2020.

Käsiraamat „Kuidas müüa kinnisvara? Eduka kinnisvaratehingu saladused“ keskendub nõuannetele eraisikust kinnisvaramüüjale, kes soovib müüa oma kodu – korteri või maja. Käsiraamatu autor on Tõnu Toompark.

Soodushinnaga käsiraamatu soetamiseks kliki siia.

Lisateave

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

Founding of a subsidiary of EfTEN Real Estate Fund III AS and entering the aged care home segment with the acquisition of Pirita Pansionaat

EfTEN Real Estate FundEfTEN SPV19 OÜ, a subsidiary of EfTEN Real Estate Fund III AS, signed a contract under the law of obligations to acquire a property located at Hunditubaka tee 12 / Karukella tee 5 in Tallinn from OÜ Arca Varahaldus. By the end of 2020, the construction of an aged care home will be completed in the property and it will be given to a long-term rent to Pirita Kodu OÜ. It will be the first aged care home in the fund’s portfolio.

„With Pirita Pansionaat, EfTEN enters a segment with clear future outlook, because the demand for care services is facing a continuous growth. We are glad that the first transaction concerns a home that is brand-new and can be found at a perfect location for clients from Tallinn and its surroundings“, said Viljar Arakas, Member of the Management Board of EfTEN Real Estate Fund III AS.

The construction works of the Pirita Pansionaat started in the autumn 2019 and will be completed in December this year. The aged care home’s property is located close to the Pirita River and a new residential area. The size of the property is 13,270 sq m. The total area of the building under the construction is about 6,000 sq m.

The home will have beds for 250 clients. In addition, in a separate section of the building, therapy services will be provided as well for the elderly as for the children, with two special rooms with pools, for conducting sessions of gymnastics, yoga, water gymnastics, etc.

Pirita Kodu OÜ will operate the Pirita Pansionaat, based on a signed rental agreement for 10 years, with an option to prolong it for another 10 years. The tenant will start making the rental payments from 1 April 2021 and during the launch period the rental fee will gradually increase, reaching the full amount as of 1 January 2022.

The price of the transaction without VAT is 6.2 million euros and half of it is an investment in the fund’s equity and the other half – 3.1 million euros – a loan taken by EfTEN SPV19 OÜ. The transaction is financed by Swedbank. The financial volume of the transaction makes up 4% of the fund’s current assets. The yield on non-leveraged rental income for the first full year of operation is 7% per annum. In order to complete the transaction, a consent of the Estonian Competition Authority is required, after which a real right contract will be singed for the transfer of ownership of the property.

As EfTEN Real Estate Fund III AS has previously fully invested the equity raised in the previous share issues, the parent company of the fund will lend the equity required for the transaction, as a bridge financing from Swedbank in the total amount of 3.1 million euros. The respective loan will be repaid with the proceeds from the share issue to be organized in the spring of 2021. The exact volume of the share issue and other commercial terms will be decided by the management of the fund by the end of the first quarter of 2021 and a corresponding proposal will be submitted to the Annual General Meeting for approval.

After the acquisition, the fund’s investment portfolio encompasses 15 properties: in addition to Pirita Pansionaat, DSV logistics centres in Tallinn, Riga and Vilnius, a sales and service centre of ABC Motors in Tallinn, two Hortes garden centres and Laagri Selver retail centre in Tallinn, Piepilsetas Logistics Centre and airBaltic headquarters in Riga, Evolution business centre, Saulės Miestas retail centre in Šiauliai, as well as three office buildings in Vilnius: Laisves 3, Ulonų and Rutkausko.

Before the transaction, in the EfTEN Real Estate Fund III AS portfolio retail properties constitute 37%, office buildings 35%, and logistics and manufacturing spaces 28%. Across the countries, 60% of the fund’s portfolio is in Lithuania, followed by Estonia (23%) and Latvia (17%). After the transaction, retail properties constitute 35%, office buildings 34%, logistics and manufacturing spaces 27% and aged care homes 4%; by countries 57% of the fund’s portfolio is in Lithuania, followed by Estonia (26%) and Latvia (17%).

EfTEN SPV19 OÜ that acquired the property is a 100% subsidiary founded in the Republic of Estonia. The Management Board Members of EfTEN SPV19 OÜ are Viljar Arakas and Tõnu Uustalu. The private limited company does not have a Supervisory Board. The foundation of a subsidiary is not considered to be the purchase of significant share for the purposes of the “Requirements for Issuers” section of the Rules of NASDAQ OMX Tallinn Stock Exchange. Members of the Council and the Management Board of EfTEN Real Estate Fund III AS also have no other personal interest in the transaction.

EfTEN Real Estate Fund III AS is an alternative investment fund founded in 2015, which is listed in Nasdaq Baltic Main List from December 01, 2017. The fund’s assets are managed by EfTEN Capital AS, an asset management company, regulated by the Estonian Financial Supervision Authority. The company is also managing EfTEN Kinnisvarafond AS, EfTEN Kinnisvarafond II AS and limited partnership funds PEFoF, EdTEN Residential Fund and EfTEN Real Estate Fund 4. EfTEN Capital group of companies (EfTEN Capital AS with its subsidiaries) manages 50 commercial real estate buildings where over 1,200 tenants are operating. Total market value of the real estate assets under management is about 750 million euros.

Üürileandja pandiõiguse ABC

leadell-logoPraegune koroonakriis ja selle mõju majanduslikule olukorrale on paratamatult toonud kaasa ka üürivõlgnevused ja üürilepingute pinnalt tekkinud vaidlused. Sellises olukorras tasub meeles pidada, et seadusega (VÕS § 305) on kinnisasja üürileandjale antud tagatis – s.o pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele vallasasjadele. Selleks, et vältida pandiõiguse teostamise pinnalt tekkivaid vaidlusi, toome alljärgnevalt esile mõningad olulisemad põhimõtted, mida tuleb pandiõiguse teostamisel järgida.

  1. Pandiõigus tekib üürilepingu sõlmimise hetkel (v.a juhul, kui see on lepinguga välistatud) ning see kehtib kõikide asjade suhtes, mis üüripinnal asuvad ning selle sisustuse või kasutamise juurde kuuluvad (nagu nt mööbel, statsionaarsed masinad ja seadmed, arvutid, koopiamasinad jms). Pandiõigus ei laine asjadele, millele ei saa pöörata sissenõuet.
  1. Pandiõiguse teostamiseks peab üürileandjal olema sissenõutavaks muutunud nõue üürniku vastu. Pandiõigusega on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded (sh kõrvalnõuded). Hüvitisnõuete raames on hõlmatud muu hulgas ka üüritud asja kahjustamisest tulenevad nõuded. Samuti võivad pandiõigusega olla hõlmatud ka pandiõiguse teostamisega seotud kulud, sh asja äravedamise ja säilitamise kulud, kui need on pandiõiguse teostamiseks vajalikud.
  1. Pandiõiguse olemasolust iseenesest tuleb eristada pandiõiguse teostamist (st asjade kinnipidamist ja nende müümist). Asjade kinnipidamisõigust võib teostada üksnes juhul, kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia. Kinnipidamisõigus tähendab seda, et üürileandjal on õigus nõuda, et pandiõigusega koormatud asjad asuksid üüripinnal. Kinnipidamisõiguse teostamiseks võib üürileandja kasutada omaabi. Omaabi tähendab üürileandja õigust kasutada kinnipidamisõiguse teostamisel jõudu. Kui asjad on eemaldatud üüripinnalt üürileandja teadmata, on üürileandjal õigus nõuda asjade üürileandja valdusesse üleandmist. Kui esineb oht, et üürnik tahab asju ära viia, võib teatud juhul olla põhjendatud, kui üürileandja võtab selle takistamiseks asjad või ruumi enda valdusesse.
  1. Pandiõiguse teostamise raames võib üürileandja asju kinni pidada (sh tagasi nõuda) üksnes ulatuses, mis on vajalik tema sissenõutavaks muutunud nõuete täitmise tagamiseks. Selleks tuleb üürileandjal hinnata, kui palju on konkreetsete asjade eest võimalik enampakkumise käigus raha saada ning kinnipidamisõigust võib kasutada ainult nende asjade suhtes, mis on vajalikud üürileandja nõude rahuldamiseks.
  1. Üürileandja nõude rahuldamine toimub panditud asja müügiga avalikul enampakkumisel (AÕS § 292 lg 1). Kokkuleppel üürnikuga võib müük toimuda ka muul viisil. Avaliku enampakkumise aeg ja koht tuleb teatavaks teha üürnikule ja kolmandale isikule, kellel on panditud asjale õigus. Kuigi seaduses on ette nähtud võrdlemisi vähe tingimusi avaliku enampakkumise läbiviimiseks, ei saa üürileandja seda siiski teha päris oma suvast lähtuvalt. Üürileandja peab tegema endast oleneva, et enampakkumisel võõrandatav üürniku vara õnnestuks võimalikult suure kasuga maha müüa. Samuti tuleks enampakkumise korraldamisel (sh selleks sobiva keskkonna / korraldaja) valimisel lähtuda sellest, et enampakkumise teade jõuaks võimalikult paljude isikuteni, kuna seda suurem on tõenäosus tulemusliku enampakkumise läbiviimiseks.
  2. Üürniku kohustus loetakse täidetuks panditud asja müügist saadud raha ulatuses, millest on maha arvatud vajalikud müügikulud. Pärast müügikulude tasumist ja üürileandja nõude rahuldamist tuleb ülejäänud raha tagastada üürnikule.

Merilin Ojasaar / LEADELL Pilv Advokaadibüroo partner / vandeadvokaat

Üürilepingutest eriolukorras

leadell-logoÜürisuhetega seonduvad probleemid on Eestis jätkuvalt aktuaalsed. Seda eriti nüüd, kui paljudel inimestel on eriolukorra valguses tekkinud raskuste tõttu keeruline või lausa võimatu lepingust tulenevaid kohustusi täita. Seega on nii mõnigi üürnik asunud otsima väljapääsu lepingu täitmisel tekkinud raskuste leevendamiseks.

Palju on leidnud kõlapinda arutelu teemal, kas praeguses olukorras on põhjendatud tuginemine vääramatu jõu klauslile. Kujunenud kohtupraktika kohaselt ei tule rikkumise vabandatavus reeglina kõne alla rahalise kohustuse puhul (vääramatu jõu kasutamise kohta kuula lähemalt siit ). Seega tuleks hinnata muid võimalusi üürisuhte jätkamiseks soodsamatel tingimustel.

Üürniku võimalus keelduda üürihinna tasumisest ja nõuda üürihinna alandamist – millistel tingimustel?

Eriolukorrast tingituna on paljud äripinna üürnikud pidanud oma äri liikumispiirangute tõttu sulgema. Sellest tulenevalt on tõstatatud küsimus, kas üürnik kohustub üüri maksma perioodi eest, mil tal puudus võimalus üüritavat pinda kasutada. Seadus on ette näinud võimaluse, mille kohaselt üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud üüritud asja sihtotstarbeliselt kasutada sellel esineva puuduse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Siinjuures on oluline eristada puudusest või takistusest tingitud asja kasutamise piiramist selle kasutamise võimaluse täielikust puudumisest.

Kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik nõuda üürihinna alandamist. Hinna alandamine on kohaldatav perioodi kohta, mil üüripinna kasutamine on eriolukorra piirangute tõttu takistatud.

Üürihinna alandamist saab nõuda üksnes siis kui asja kasutamine on takistatud pandeemia tõttu ning eriolukorra juhi poolt kehtestatud piirangud mõjutavad selle sihtotstarbelist kasutamist (nt on pandeemia leviku tõkestamiseks keelatud spordisaalide või veekeskuste lahtiolek).

Üürihinna alandamine läbi lepinguliste kohustuste vahekorra muutmise kaudu

Olukorras, kus ühe lepingupoole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt lepinguga saadava väärtus väheneb oluliselt, annab seadus võimaluse lepinguliste kohustuste vahekorra muutmiseks. Siinjuures tuleb arvesse võtta, et lepingukohustustest vabanemist õigustab ainult oluline muudatus.

Lepingu muutmise nõudmiseks, peavad esinevad järgmised asjaolud:

  1. kahjustatud lepingupool ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda;
  2. kahjustatud lepingupool ei saanud asjaolude muutumist mõjutada:
  3. asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt kahjustatud lepingupool;
  4. kahjustatud lepingupool ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel.

Kõik nimetatud eeldused peavad esinema samaaegselt ja kas või ühe puudumine välistab lepingupoole õiguse nõuda lepingutingimuste muutmist.

Juhul kui lepingupooled siiski omavahel kokkulepet ei saavuta ning üürnik lepingu jätkamist võimalikuks ei pea, tuleb hinnata, kas ja mis tingimustel on võimalik üürileping üles öelda. Esimese sammuna tasub vaadata lepingu regulatsiooni ülesütlemise korra osas. Seadusest tulenevalt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Milline on mõjuv põhjus, on jäetud igal konkreetsel juhul seaduse rakendaja otsustada.

Siinjuures tasub teada, et lepingut ei saa erakorraliselt üles öelda vaid põhjusel, et tegevus on kahjumlik või äriühingut ähvardab pankrot.

Esmane soovitus oleks siiski püüda leida lepingupoolte vahel kokkulepe ning võimalusel üürisuhet jätkata. Mõistlikkuse printsiibist tulenevalt ning arvestades antud eriolukorda, on ka üürileandjal mõistlik poolte kokkuleppel üüri alandada eriolukorra perioodiks. Üürilepingu ülesütlemisel võib üürileandjal endal tekkida suurem kahju kui üüri alandamisel, sest ülesütlemisel tuleb endal hakata tasuma kõrvalkulusid ning leida uus üürnik.

Reelika Rohi /LEADELL Pilv Advokaadibüroo jurist

Riigi Kinnisvara: Politseinikud ja päästjad alustasid tööd uues ühishoones Sillamäel

Riigi Kinnisvara / RKASPolitseinikud ja päästjad alustasid sellest nädalast tööd Sillamäel vastvalminud ühishoones, kus muuhulgas hakkavad tegutsema nii Ohvriabi tugitöötajad kui ka Viru Vangla kriminaalhooldajad.

Politsei- ja päästeameti (PPA) ja Päästeameti ühishoone ametlik avamine pidi toimuma 20. novembril, kuid viiruspandeemia tõttu lükati see teadmata ajaks edasi. Sellest hoolimata elavad ametnikud juba sisse ning harjuvad uute võimalustega, mida ühishoone pakub.

Ida prefektuuri Sillamäe piirkonnavanem Tarvo Kaiva avaldas heameelt, et nüüd saab politsei elanikke vastu võtta ja nende muresid lahendada uutes heades tingimustes. „Kindlasti on hubane töökeskkond väga heaks motivatsiooniks, kuid kõige olulisem on see, et Sillamäe inimestel on meie juurde mugav ja hea tulla. Väga tähtis on see, et oleme sama katuse all heade partneritega ning nüüdsest asub meiega samal aadressil ka Päästeamet, mis tähendab, et vajadusel saame kiiresti õlad kokku panna ning pakkuda kogukonnale veelgi paremat teenust,“ ütles Kaiva.

Sillamäe päästekomando pealik Ilja Andrejev lisas, et tänu ühishoone päästegaraažide mahutavusele on tehnika paigutatud nii, et võimalikult kiiresti väljakutsetele jõuda. „Kui vanas hoones asusid näiteks meie mootorpaadid teises garaažis, siis veekogu sündmusele reageerides pidime päästeautoga teise garaaži ette jõudma ning sealt päästekaatriga haagise autole haakima. Tänu uutele võimalustele säästame aga mitut olulist minutit, millel on raskemate õnnetuste puhul väga suur kaal,“ rääkis Andrejev.

Komandopealik täiendas, et ühishoones võeti kasutusele puhastussüsteem, mis teeb päästjate töö oluliselt mugavamaks: „Väga positiivne, et Eestis hakatakse järk-järgult kasutusele võtma Euroopas laialt levinud tehnika ja varustuse puhastussüsteemi, mis laseb meil nii äsja kasutatud ja veel kasutamata varustust kui ka tehnikat lahus hoida – see aitab meil väljakutseteks vajalikke vahendeid hästi ette valmistada,“ nentis Andrejev.

“Sillamäe uus kaasaegsete ja targemate tehnoloogiliste lahendustega ühishoone parandab oluliselt päästjate ja politsei töö- ja sportimistingimusi. Järgmise aasta riigi investeeringute fookus jätkab energiatõhusate sisejulgeolekuhoonete rajamise kursil, eesmärgiga luua päästjatele, politseinikele ja teistele teenistujatele paremaid töökeskkondi,” ütles Riigi Kinnisvara juht Kati Kusmin.

Järgmise aasta aprilliks paigaldatakse Sillamäe ühishoonesse ka PPA iseteenindusse sisenemiseks mõeldud arvuti koos fotoboksiga, mis võimaldab kohalikel elanikel broneerida aegu ja teha dokumendipilti Narva või Jõhvi teenindussaalidesse tulemata.

Maa-amet: Oktoobri kinnisvaraturul polnud koroonaviiruse mõju märgata

Maa-ametMaa-ameti andmetel toimus 2020. aasta oktoobris kinnisvaraturul ligi 5100 ostu-müügitehingut, mis on 11 protsenti rohkem kui aasta tagasi oktoobris ja 2 protsenti enam kui eelnenud kuul. Kevadel koroona tõttu muutunud tehingute struktuur on viimastel kuudel taas harjumuspärane ja korteritehingud moodustavad jälle kõikidest ostu-müügitehingutest ligikaudu poole.

Oktoobris oli kinnisvaraturg tavapäraselt aktiivseim Harju maakonnas, kus toimus 40 protsenti kõikidest tehingutest. Järgnesid Tartu, Pärnu ja Ida-Viru maakond. Ülejäänud maakondade osatähtsus jäi alla 5 protsendi.

Kevadel mõjutas koroonakriis eelkõige elukondlikku kinnisvarasektorit ning kui tavapäraselt moodustasid korteritehingud kõikidest ostu-müügitehingutest vähemalt poole, siis pärast aprillikuud langes nende osatähtsus alla 50 protsendi. Viimastel kuudel on korterituru aktiivsus järjepanu taastunud ning tehingute struktuur on võtnud harjumuspärast kuju, kus korteritega tehtud tehingud moodustavad kõikidest ostu-müügitehingutest ligikaudu 50 protsenti, hoonestamata maade tehingud ligikaudu kolmandiku ja hoonestatud maade tehingud viiendiku. Oktoobrikuu ostu-müügitehingute aktiivsuse kasvu taga on kõik kolm eelpool mainitud turusektorit, kuid kasvu on enim mõjutanud hoonestamata maade tehingud. Tänavu oktoobris tehti hoonestamata maadega 1829 tehingut, mis on ligi 30 protsenti enam kui aasta tagasi samal ajal, hoonestatud maadega 788 tehingut, mis on 11 protsenti enam, ning eluruumina müüdud korteriomanditega tehti 2225 tehingut, mis on ligi 3 protsenti enam kui aasta tagasi.

Ka pealinna korteritehingute arv oli oktoobris suurem kui aasta tagasi, tehti 939 tehingut, mis on 3 protsenti rohkem kui eelmise aasta oktoobris. Seejuures moodustas uute korterite müük ligi kolmandiku kõikidest eluruumina müüdud korterite tehingutest Tallinnas. Nii Tartu kui ka Pärnu linnas oli korteritehingute koguarv ligi viiendiku võrra suurem kui aasta tagasi oktoobris.

Oktoobris maksis Tallinna korteri ruutmeeter keskmiselt 2150 eurot, olles aastatagusest ajast 4 protsenti kõrgem ja eelmisest kuust 1 protsent madalam. Tartu korterite keskmine ruutmeetrihind oli oktoobris 1632 eurot, mis oli eelnevast kuust 2 protsenti ja aastases võrdluses 11 protsenti kõrgem. Pärnu linna korterite keskmine ruutmeetrihind oli oktoobris 1331 eurot, olles septembrist 6 protsenti ja aastases võrdluses 10 protsenti kõrgem.

Statistikaamet: Oktoobri hinnamuutused jätsid tootjahinnaindeksi samaks

StatistikaametTööstustoodangu tootjahinnaindeks, mis iseloomustab nii koduturule kui ka ekspordiks Eestis valmistatud tööstustoodete hindade muutust, jäi oktoobris võrreldes septembriga samale tasemele. Võrreldes eelmise aasta sama kuuga langes tootjahinnaindeks 1,9%.

Statistikaameti juhtivanalüütiku Eveli Šokmani sõnul mõjutas tootjahinnaindeksit septembriga võrreldes keskmisest enam hinnalangus elektrienergia, piimatoodete ja tekstiilitoodete tootmises. „Teistpidi avaldas mõju aga elektroonikaseadmete tootmise ja puidutöötlemise hinnatõus, mistõttu indeks võrdluses eelmise kuuga ei muutunud,“ lisas Šokman.

Eelmise aasta oktoobriga võrreldes mõjutas indeksit keskmisest enam hinnalangus elektri- ja soojusenergia ning kütteõlide ja elektroonikaseadmete tootmises. Samuti mõjutas indeksit hinnatõus puidutöötlemises ning turbatoodete ja killustiku tootmises.

Tööstustoodangu tootjahinnaindeksi muutus tegevusala järgi, oktoober 2020
Tegevusala (EMTAK 2008 järgi) september 2020 – oktoober 2020, % oktoober 2019 – oktoober 2020, %
KOKKU 0,0 -1,9
Töötlev tööstus 0,2 -1,4
Mäetööstus 2,0 4,0
Elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamine -3,0 -11,9
Veevarustus, kanalisatsioon 0,0 -9,8

Ekspordihinnaindeks kasvas septembriga võrreldes 0,3%. Enim tõusis põllumajandussaaduste, puittoodete ja naftasaaduste hind. Kõige rohkem langes elektrienergia, nahktoodete ja jalatsite, tekstiilitoodete ning metallitoodete hind. Võrreldes eelmise aasta oktoobriga vähenes ekspordihinnaindeks 5,3%.

Võrreldes septembriga vähenes impordihinnaindeks 0,5%. Keskmisest enam langes toormetsa ja põllumajandussaaduste, elektrienergia ning rõivaste hind. Enim tõusid mäetööstuse, metalltoodete ja mootorsõidukite hinnad. Võrreldes mulluse oktoobriga vähenes impordihinnaindeks 5,9%.

Tööstustoodangu tootjahinnaindeksi ning ekspordi- ja impordihinnaindeksi andmeid kogub ning analüüsib statistikaamet majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi tellimusel, et saada aru, kuidas läheb Eesti majandusel.

Hüpoteegipidaja õigused kinnisasja väärtuse vähenemisel

leadell-logoÜhel või teisel põhjusel võib tekkida olukord, kus pandiga koormatud kinnisasja väärtus on vähenenud, mis võib seetõttu kahjustada hüpoteegipidaja õigusi. Asjaõigusseadus näeb ette, millised on hüpoteegipidaja õigused hüpoteegiga koormatud kinnisasja väärtuse vähenemisel.

1.Kui koormatud kinnisasja väärtus on vähenenud omaniku süüta, võib hüpoteegipidaja täiendavat tagatist või võla osalist tasumist nõuda ulatuses, milles kinnisasja omanikule on väärtuse vähenemine hüvitatud.

Võib juhtuda, et väärtuse vähenemist pole kinnisasja omanikule hüvitatud seetõttu, et ta pole ise väärtuse vähenemise hüvitamist (nt kindlustusandjalt) nõudnud.

Asjaõigusseadus ei näe ette, et hüpoteegipidaja võiks nõuda väärtuse vähenemise hüvitamist kinnisasja omaniku eest, st selle omanikule. Sellise nõudeõiguse tuletamine mõnest muus õigusaktist (nt võlaõigusseadusest) on väga küsitav. Samas ei saa kinnisasja omanik olla vastutav selle eest, et ta pole vastavat hüvitist nõudnud – see on tema õigus, mitte kohustus. Nendele küsimustele peab vastuse andma kohtupraktika, kui need mõnes vaidluses tõusetuvad.Asjaõigusseaduse kohaselt ei või hüpoteegipidaja nõuda täiendavat tagatist ega võla osalist tasumist, kui kinnisasja, millel asub füüsilise isiku (so inimese) põhiline eluase, väärtus väheneb kinnisasjade turuolukorra muutumise tõttu. Mis on turuolukorra muutus, milliste objektiivsete kriteeriumite põhjal seda tuvastada ning kas just see muutus on selle konkreetse kinnisasja väärtust vähendanud, sõltub konkreetsetest asjaoludest ja tõenditele antavast hinnangust.

2.Hüpoteegipidaja võib nõuda kinnisasja omanikult endise olukorra taastamist või täiendavat tagatist, kui võib eeldada koormatud kinnisasja väärtuse vähenemist või kui see on juba toimunud.

Seoses selle nõudeõigusega on oluline arvestada ka järgmisega:
– kuna väärtuse taastamine eeldab väärtuse reaalset vähenemist ja selle kindlakstegemist, siis ei saaks määravaks osutuda väärtuse vähenemise subjektiivne eeldamine;
– kuna hüpoteek seondub kinnisasjaga, siis ei saa hüpoteegipidaja tagatiseks nõuda midagi muud peale täiendava kinnisasja.

3.Kui kinnisasja omanik hüpoteegipidaja nõudel endist olukorda ei taasta ega anna täiendavat tagatist, võib hüpoteegipidaja nõuda hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist ulatuses, mille võrra on koormatud kinnisasja väärtus vähenenud.

Seonduvalt selle nõudeõigusega pöörakem tähelepanu järgmisele. Tagatud nõude osaline rahuldamine peab toimuma hüpoteegiga koormatud ja vähenenud väärtusega kinnisasja arvel. Kuna osaliselt jääks kinnisasja (sund)müügi järgselt tagamist eeldav nõue alles, siis eeldaks see loogiliselt, et ka hüpoteek peaks vastavalt väiksemas ulatuses edasi kehtima. Täitemenetluse seadustiku kohaselt jäävad kinnisasja täitemenetluses müügi korral püsima sissenõudja nõude või selle tagatiseks oleva õiguse järjekohast eespool ja samal järjekohal olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused, ning nõudest järjekohas tagapool olevad õigused lõpevad pakkumise parimaks tunnistamisega. Lõppenuks loetakse ka kinnistusraamatusse kantud, sissenõudjale kuuluv õigus, millest tuleneva nõude rahuldamiseks sissenõue pöörati. On küsitav, kas seadusandja tahe on kõnealuses olnud see, et kinnisasja müügi korral tuleb nõude osalise rahuldamise tõttu kustutada hüpoteegikanne kinnistusraamatust.

Raini Nõu / LEADELL Pilv Advokaadibüroo vandeadvokaat

Käsiraamat “Kinnisvaramaakleri ABC” soodushinnaga

Kinnisvaramaakleri ABCKuni selle pühapäevani on Kinnisvarakooli e-poest võimalik tellida käsiraamat “Kinnisvaramaakleri ABC. Praktilised soovitused ja nõuanded kinnisvaramaaklerile” soodushinnaga!

      • Kasuta Kinnisvarakooli e-poes raamatu tellimisel kupongi “nw0q0r” ning saa käsiraamat 25% soodsamalt.
      • Pakkumine kehtib kuni 22.11.2020.

Käsiraamat „Kinnisvaramaakleri ABC. Praktilised soovitused ja nõuanded kinnisvaramaaklerile.“ annab põhjaliku ülevaate kinnisvaramaakleri töö olemusest. Käsiraamat on suunatud eelkõige inimestele, kes tunnevad huvi kinnisvaramaakleri ameti vastu. Samas soovitame tegevuse põhialuste kinnistamiseks lugeda käsiraamatut kõikidel juba tegutsevatel maakleritel. Raamatu autor on Evi Hindpere.

Soodushinnaga käsiraamatu soetamiseks kliki siia.

Lisateave

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

Koolitus “Kaubanduspinnad – tänavakaubandus ja kaubanduskeskused” toimub Kinnisvarakoolis 03/12/2020

03/12/2020 toimub koolitus “Kaubanduspinnad–tänavakaubandus ja kaubanduskeskused“. Koolitus keskendub kaubanduspindade arendamise ja vahendamise temaatikale. Koolituse käigus vaadeldakse ja analüüsitakse tänavakaubanduse edutegureid ja kaubanduskeskuste ülesehitust.

Koolitus on suunatud:

  • kõigile kinnisvaramaakleritele, aga eriti ärikinnisvaramaakleritele;
  • inimestele, kes soovivad arendada oskusi ja teadmisi kinnisvaravaldkonnas;
  • kaubanduspindade omanikele ja üürnikele;
  • kinnisvaraarendajatele;
  • kõigile, kes tunnevad huvi kinnisvaraäri vastu.

Koolitus annab:

  • teadmised kaubanduspindade olemusest ja erisustest võrreldes muu kinnisvaraga;
  • teadmised tänavakaubanduse võimalustest ja eduteguritest;
  • arusaama kaubanduskeskuse kontseptsioonist.

Koolitus “Kaubanduspinnad – tänavakaubandus ja kaubanduskeskused” toimub 03/12/2020 kell 10.00-15.30 Tallinna kesklinnas.
Lektoriks on 1Partner Kommertskinnisvara büroo-ja äripindade tiimi juht ja Aasta maakler 2016 Ruth Andresen

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

 

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

Olulisemad asjad, mida võiks teada maaklerteenuse kasutamisel

leadell-logoPraktikas on laialt levinud maaklerite kasutamine kinnisasjade ostmisel-müümisel ja välja üürimisel, mis toimub tavaliselt põhimõttel, et maakleriga sõlmitud lepingus on kokku lepitud, kas fikseeritud tasu või protsent tehingu väärtusest, mis makstakse maaklerile tasuks tehingu toimumise korral. Aega-ajalt tekivad maakleri ja kliendi vahelises suhtluses pinged sellepärast, et pooled ei ole lepingut sõlmides kõiki olulised asjaolusid läbi mõelnud.

Kehtiva seaduse mõttes eeldab maakleritasu saamine, et maakleri panuse tulemusena sõlmib klient (käsundiandja) maakleri vahendatud või osundatud kolmandate isikutega lepingu (s.t pole vahet, kas tegemist on ostu, üüri- või rendilepinguga).

Selleks, et vältida hilisemaid arusaamatusi tuleks esmalt ära otsustada, kas maaklerile makstakse kindel fikseeritud tasu sobiva ostja/müüja või üürilise leidmisel või moodustab tasu kindla protsendi tehingu väärtusest põhimõttel, et mida kõrgem hind/üür/rent seda kõrgem on ka maakleri poolt saadav tasu. Tekkida võib ka situatsioon, kus kinnisasja ei õnnestu loodetud hinnaga realiseerida. Kui kokku on lepitud fikseeritud tasus, mille määramisel on lähtutud loodetust oluliselt suuremast müügihinnast võib halvimal juhul tekkida olukord, kus kinnisasi tuleb võõrandada loodetust oluliselt odavamalt aga samas tuleb siiski tasuda kokku lepitud maaklertasu, mis võib väiksema väärtusega objekti korral moodustada päris arvestava osa kogu kinnisasja maksumusest. Seetõttu pakub protsendina müügihinnast kokku lepitav tasu rohkem paindlikust ja motiveerib maaklerit maksimaalselt pingutama kõrgeima võimaliku hinnaga tehinguni jõudmiseks.

Samuti oleks mõistlik lepingus ära piiritleda, millised on maakleri ülesanded, mida ta lepingu raames täitma peab (näiteks objekti pildistamine, kuulutuse koostamine, aktiivne ostja/üürilise otsimine, võimalike huvilistega suhtlemine, neile objekti näitamine jne) ja kokku leppida selles, kes kannab nende toimingutega seotud kulud (kuulutuse ja fotode kulud, maakleri aeg, maakleri kulud seoses objekti näitamisega jne).

Arvestada tuleb sellega, et maakleri panus kinnisasja müügil võib jääda ka väga tagasihoidlikuks. Populaarsete kinnisasjade puhul võib maakler leida kohe ostja ilma isegi kuulutust üles laadimata või kinnisasi võib vahetada omaniku loetud päevade jooksul peale kuulutuse internetiportaali lisamist. See võib tekitada käsundiandjas küsimuse, kas maakleritasu maksmine on ikka põhjendatud, sest maakler tegi „nii vähe tööd“ aga soovib ikka võrdlemisi suurt tasu. Maaklerlepingu mõttes ei oma reeglina tähtsust kui palju maakler reaalselt tööd teeb, et objekt maha müüa, vaid tasu nõude õigus tekib vastavalt ostja/üürilise/rentniku leidmisele. Seega ei oma tegelikult tähtsust, kas maakler müüb objekti 1 päevaga või 1 kuuga, sest mõlemal juhul on maakler leidnud ostja ja klient peab maaklerile tasu välja maksma. Seega ei saa nö väike töömaht olla aluseks maaklerile tasu maksmata jätmiseks või selle vähendamiseks, v. a juhul kui selles pole eraldi kokku lepitud.

Juhul kui kinnisasja omanik soovib ka ise paralleelselt maakleriga aktiivselt ostjat või üürilist otsida, siis on mõistlik kokku leppida, kas ja kui palju tuleb maaklerile tasu maksta juhul kui lõpuks leiab ostja või üürilise kinnisasja omanik aga samas on maakler teinud objektist professionaalsed fotod ja koostanud müügikuulutuse või teinud muid toiminguid ja panustanud oma aega.

Oluline on tähelepanu pöörata ka lepingu lõpetamise võimalustele ja selle tingimustele, sest soov kinnisasja müüa või välja üürida võib ajas muutuda ja seega võite ennast leida olukorras, kus ümber mõtlemine läheb väga kalliks maksma kui peate näiteks sõltumata lepingu lõpetamisest kogu maaklertasu või suure osa sellest ikkagi ära maksma.

Kokkuvõttes on mõistlik maaklerlepingut sõlmides enda jaoks selgelt läbi mõelda, millist teenust soovite osta ja millistel tingimustel ning kui palju olete valmis selle eest tasu maksma ja koostöös maakleriga need tingimused läbi arutada ning kirjalikult fikseerida. Seeläbi väldite tulevasi võimalikke arusaamatusi, mille algallikaks on tihti see, et aluseks on võetud nö standard leping ilma sellesse üldse süvenemata ja lepingu sisust aru saamata.

Marko Pilv/ LEADELL Pilv Advokaadibüroo vandeadvokaat/ partner

Käsiraamat “Kinnisvaramaakleri ABC” soodushinnaga

Kinnisvaramaakleri ABCKuni selle pühapäevani on Kinnisvarakooli e-poest võimalik tellida käsiraamat “Kinnisvaramaakleri ABC. Praktilised soovitused ja nõuanded kinnisvaramaaklerile” soodushinnaga!

      • Kasuta Kinnisvarakooli e-poes raamatu tellimisel kupongi “nw0q0r” ning saa käsiraamat 25% soodsamalt.
      • Pakkumine kehtib kuni 22.11.2020.

Käsiraamat „Kinnisvaramaakleri ABC. Praktilised soovitused ja nõuanded kinnisvaramaaklerile.“ annab põhjaliku ülevaate kinnisvaramaakleri töö olemusest. Käsiraamat on suunatud eelkõige inimestele, kes tunnevad huvi kinnisvaramaakleri ameti vastu. Samas soovitame tegevuse põhialuste kinnistamiseks lugeda käsiraamatut kõikidel juba tegutsevatel maakleritel. Raamatu autor on Evi Hindpere.

Soodushinnaga käsiraamatu soetamiseks kliki siia.

Lisateave

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

Konsultatsioonid üüriinvestoritele: mida peaks üüriinvestor tänases turuolukorras tegema?

Tõnu ToomparkKeerulised ajad nõuavad läbimõeldud ja kaalutletud otsuseid. Targad otsused tagavad edu.

  • Kas oled aktiivne üüriinvestor ja otsid, mida peaks tänases turuolukorras tegema?
  • Või plaanid keerulisi aegu ja oodatavat hinnalangust kasutada selleks, et hakata üüriinvestoriks?
  • Või otsid lahendusi üüriärist väljumiseks?

Räägime. Äkki oskan sulle nõu anda, kuidas tänases keerulises olukorras käituda, et tulemus oleks parim ja vastaks sinu vajadustele.

Koondan kokku kinnisvaraturu kohta käivat infot. Praktikuna tean, mis on oluline ja mis mitte. Aitan püstitada õigeid küsimusi, mis on vajalikud kaalutletud otsuste langetamiseks.

Võta kontakti!

Personaalsele konsultatsioonile alternatiivina on võimalik osaleda Kinnisvarakooli üüriinvesteeringute teemalistel koolitustel:

Koolituste info ja registreerumine Kinnisvarakooli kodulehel.

Tõnu Toompark
Adaur Grupp OÜ / Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@toompark.ee
www.adaur.ee / www.kinnisvarakool.ee

Luminor: Tallinna kesklinnas soovib elada ainult 21% Eesti noortest

Luminor BankVärske uuringu kohaselt elaksid 20–30-aastased eestlased kõige meelsamini maamajas. Tallinna kesklinnas seevastu soovib elada vaid 21% Eesti noortest.

Luminori tellitud uuringu kohaselt unistab 33% Eesti noortest oma kodu variandina kõige sagedamini maamajast. Läti noored eelistavad eramaja Riiat ümbritsevas Pierīga regioonis (40%) ning Leedu noorte esimene valik on eramaja mõnes muus Leedu linnas peale Vilniuse (34%).

Eesti noorte teine valik oma koduna on maja mõnes muus Eesti linnas peale Tallinna (29%) või korter Tallinna lähiümbruses (29%). Läti noored valiksid teisena korteri pealinna lähiümbruses (32%) ja noored leedukad korteri mõnes muus linnas peale Vilniuse (23%).

Uuringust nähtub, et ainult 21% Eesti (19% Leedu; 23% Läti) noortest valiks Tallinna (Vilniuse/Riia) kesklinnas asuva korteri. Teisalt unistavad sellisest kodust rohkem varastes 20ndates inimesed. Nii sooviks Eesti 20–25-aastastest Tallinna kesklinnas elada 28%, Leedu samast vanusegrupist 23% ja Lätis lausa 40%.

Luminori krediiditoodete juhi Heiki Raadiku sõnul on näha, et noored väärtustavad rohkem seltsielu ja meelelahutusvõimalusi. „Samas need noored, kes on juba suurlinnaelu maitsnud ning hakanud mõtlema pere loomise peale, eelistavad elada linnakeskusest väljaspool rohelisemas ja pereeluks sobivamas keskkonnas,“ lisas Raadik.

Luminori kodulaenustatistiga aga näitab, et tegelik olukord on kahjuks noorte unistustest kaugel. 20–30-aastased kliendid ostavad kõige sagedamini ehk 73% juhtudest kodu kortermajja ning vaid 9% soetab eramaja. Seejuures 30% korteriostjatest valivad korteri uusarenduses ning ülejäänud on ostnud renoveeritud või vanema korteri.

Raadiku sõnul on käärid noorte unistuste ja tegelike võimaluste vahel arusaadavad. „Noorte valikuid kodu soetamisel mõjutab tihti hind ja neile saadaolevad rahalised vahendid. Seega valivad nad kõige sagedamini esimeseks koduks kõige taskukohasema korteri,“ selgitas ta. „Samas kui noor inimene ostab oma võimaluste piires kodu, teeb ta juba sellega investeeringu tulevikku. Kui on oodata perelisa ja tekib vajadus suurema elamise järele, saab esimese kodu alati maha müüa ja sellest saadud raha juba oma unelmate kodusse investeerida,“ ütles Raadik.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!