
Alar Toomik, VAU Halduse juhatuse liige
Kinnisvara pikaajaline tootlus ei sünni tehingu hetkel – selle eeldused loob kortermaja arendaja märksa varem. Seal, kus vaadatakse asukohta, ruutmeetreid ja maksumust, tuleks hinnata ka seda, kes hakkab kinnisvara eest füüsiliselt hoolt kandma. Halduri ja haldusstrateegia info peaks olema investeeringueelse analüüsi üks osa, mis mõjutab investeeringuotsust.
Kinnisvarainvestor ei halda maju
Kinnisvarainvestor haldab investeeringut – tootlust, riski ja kapitali likviidsust. Ta ei halda kortermaja katuseid, ventilatsioonisüsteeme, lifte ega trepikodasid. Ometi mõjutab just kinnisvara korrashoiu ja hoolduse kvaliteet nii investori igapäevast rahavoogu kui ka vara väärtust müügihetkel.
Viimast mõjutab, kas maja on puhas, tehnosüsteemid ennetavalt hooldatud ning eksisteerib toimiv ühistu ja kogukond.
Kui panna oma raha 10, 20 või 30 korterisse, tuleks küsida, kes hakkab kortermaja päriselt haldama – milline on korteriühistu haldusteenuse mudel ja kui pädev on kinnisvarahaldur. Selle info puudumine või eiramine suurendab ootamatute kulude riski ning võib pidurdada vara väärtuse kasvu. Investor ei pea teadma, kuidas ventilatsioon töötab, küll aga tahab ta olla kindel, et keegi vastutab selle eest.
Odavaim vs pika vaatega haldusteenus
Investorid teavad hästi, et odav sisend ei tähenda odavat lõpptulemust. On teada-tuntud tõde, et kui tahad odavat ja head asja, pead kaks korda ostma. Kõigepealt odavalt ja siis uuesti, et saada päriselt hea asi. Investor võib sellest kogemuse võrra targemaks saada, kuid kapitali omanikud, kes on talle raha investeerimiseks usaldanud, ei pea sellist õppemaksu heaks praktikaks.
Haldusteenuse puhul tehakse sageli klassikaline viga: vaadatakse hinda, mitte hinna taga olevat teenust. Odav kinnisvarahaldus tähendab paratamatult vähem töötunde. Vähem töötunde tähendab proaktiivse asemel probleemide kustutamise stiilis juhtimist. See aga tähendab ootamatuid kulusid, mis mõjutavad otseselt rahavoogu ja tootlust.
Professionaalne investor eelistab algusest peale haldusteenust, mis kasvatab kinnisvara väärtust, mitte ei vähenda seda.
Haldusvõlg: nähtamatu risk kinnisvara tootlikkusele
Ennetav vs „siis kui katki“ kinnisvarahooldus – see on üks alahinnatumaid tootlikkuse tapjaid kinnisvaras.
Kortermaja ei anna märku, kui ventilatsioonisüsteeme ei hooldata või tehnosüsteemid töötavad väljaspool optimaalset vahemikku. Automaatika küll tuletab hooldusi meelde, aga kes ülekoormatud ja alamakstud halduritest seda ikka vaatab. Kui 2–3 aastat kinnisvara korrashoidu süstemaatiliselt ei tehta, ei juhtu esialgu midagi. See loob eksitava tunde, et hooldusi ja nendega kaasnevaid kulusid polegi vaja.
Ja siis tuleb 4.–5. aastal ootamatult välja vahetada näiteks ventilatsiooniseade, milleks investeeringut ei olnud äriplaanis ette nähtud. Tootlus langeb ning rahastajad pole rahul.
Kinnisvarahaldust saab hinnata selle järgi, et ootamatud “üllatused” on minimiseeritud. Kinnisvara tootlikkust ei söö üksnes kriisid, vaid ka hooletus. Seejuures on kriis tavaliselt ajutine nähtus, hooletus aga süstemaatiline käitumine.
Kommunikatsioon elanikega – alahinnatud riskijuhtimine
Investor enamasti ei lähe korteriühistu juhatusse. Ta ei taha tegeleda juhatuse sisepoliitika, elanike kaebuste, emotsioonide ega konfliktidega, millega korteriühistud paraku sageli silmitsi seisavad.
Kui aga kinnisvarahaldur ei halda kommunikatsiooni, jõuab see kõik lõpuks investorini otsuste venimise, juhatuse vahetuste ja kaootiliste valikute kaudu. See on kaudne, kuid väga reaalne tootlikkuse kulu.
Tallinna kesklinnas on kahjuks teada mitmeid korteriühistuid, kus suhtlus elanikega on puudulik ning seetõttu piirdub haldustegevus aastaid vaid tavakoristuse ja lumelükkamisega. Suurte korteriühistute puhul peab otsuste vastuvõtmiseks kaasama väga palju inimesi, milleks omakorda on vaja nii kommunikeerimise oskusi, kogemusi kui ka aega. Väga tihti nii juhatusel kui halduril seda aga pole ning otsustamist lükatakse määramatusse tulevikku või ei saada üldkoosolekul hääli kokku. Sellisel tegevusetusel on kinnisvara väärtusele ja tootlikkusele väga kallis hind.
Halduspartnerite valik: hind vs vastutus
Tallinna kortermajade kinnisvarahaldusturul on ka teine struktuurne probleem. Paljud haldusfirmad pakuvad nn täisteenust, mis on oma olemuselt üks must kast ja võidetakse ainult hinna põhjal. Tegelik konkurents puudub.
Kui hinnad surutakse alla, langeb ka vastutus. Operatiivne kortermaja haldus tehakse miinimumpanusega ära ning ollakse huvitatud remonditööde lisamüügist ühistule, mitte ennetavast kinnisvarahooldusest.
Sellises mudelis pole hinnad ja kogukulu läbipaistvad ega ette nähtavad. Läbipaistvus ei ole aga bürokraatia – see on investori turvatunne, mis aitab kulusid võimalikult täpselt ette prognoosida. Haldus ei ole kulu. Kehv haldus on kulu.
Korteriühistu haldab maja. Aga kes haldab korteriühistut?
See on kortermaja-investorite suurim süsteemne risk.
Ärihoones on vastutus selge: üks omanik, üks haldur, selge juhtimine.
Kortermajas on pilt aga killustunum: korteriühistu, vahelduv juhatus ja sageli hinnapõhiselt valitud kinnisvarahaldur.
Investor annab oma vara juhtimise sisuliselt korteriühistu otsuste kätte, kus tihti puudub kinnisvara haldamise ekspertiis. Kui siis korteriühistu valib ka ebakompetentse haldusteenuse, jäävad tegemata tehnosüsteemide hooldused, ennetavad tööd ja pika vaate kulude planeerimine. Investor saab sellest aru aga alles siis, kui probleemid on juba materialiseerunud.
Kuhu liigub professionaalne investeerimispraktika?
Kogenud kinnisvarainvestor ei osta kortereid igalt arendajalt. Ta teab, kelle kvaliteeti saab usaldada. Järgmine loogiline samm on see, et investor ootab arendajalt halduspartneri kaasamist juba enne ehituse algust, ning selget plaani, kuidas kortermaja ja kinnistu haldust strateegiliselt korraldatakse. Pikaajalise kassavoo eelduseks on hästi hallatud kortermaja, mistõttu mõistetakse üha enam, et haldus ei ole kõrvalteema, vaid tootlikkuse hoidja.
Mida tark investor endalt küsib?
- Kui palju reaalseid töötunde haldusteenus tegelikult pakub?
- Kas see aeg on piisav kinnisvara säilitamiseks ja väärtuse kasvatamiseks?
- Kas probleeme ennetatakse ja lahendatakse või hoitakse neid vaiba all?
- Kas on selge, kes mille eest vastutab?
Oled kinnisvarainvestor, kelle arvates pole kortermaja haldus tehniline detail, vaid investeeringu pikaajalise väärtuse üks osa? Võta VAU Haldusega ühendust ja räägime!
Alar Toomik
Uusarenduste valdkonna juht
+372 56 805 242
VAU Haldus OÜ
vauhaldus.ee