Maja ehitada soovinud pere väidab, et Swedbanki laenuhaldur soovitas neil laenu saamiseks korteri maha müüa. Pärast korteri mahamüümist aga keeldus pank siiski laenu andmast ja pere on on nüüd kodust ilma. Pank eitab korteri müümise nõudmist. Vaidluses on sõna sõna vastu: kas haldur vedas alt või oli klient ise süüdi?
Mart ja Külliki (tegelikud nimed toimetusele teada – T. J.) elavad koos lapsega Kosel väikeses ühetoalises üürikorteris. Veel pool aastat tagasi kuulus perele korralik kolmetoaline renoveeritud korter ja silme ees terendas oma maja, mille jaoks oli ka raha kogutud. Ühetoalisse üürikorterisse maandus pere mitte ootamatute majandusraskuste tõttu, vaid sellepärast, et nende väitel laskis Swedbanki laenuhaldur perel oma korteri majalaenu saamiseks maha müüa. Seejärel aga keeldus pank laenu andmast. Nii elabki pere nüüd väikeses korteris, mis pidi algul olema mõnekuiseks asenduspinnaks, kuni maja valmib.
Pank pole nõus
Swedbank näeb juhtunut teises valguses. Laenuhaldur Katrin (tegelik nimi on toimetusele teada – T. J.) kinnitas, et tema ei veennud peret korterit maha müüma. „Mina ei soovitanud. Nemad ise tegutsesid. Kuidas ma saan öelda kliendile, et müüge korter maha, siis saame edasi minna?” küsis ta. „Pakkusin ka varianti, et olemasolev korter võib minna lisatagatiseks, nii et nad ei pea seda müüma. Algul ei tulnud aga maksevõime kokku ja siis nad ikkagi otsustasid ise korteri müüa, et oleks omafinantseering,” selgitas ta.
„Asi polegi selles, et me laenu ei saanud. Mis seal ikka – ei, siis ei. Oleksime veel mõne aasta raha kogunud ja siis uuesti küsinud, aga miks nad lasid meil oma korteri maha müüa?” on pereisa nõutu.
Mart ja Külliki hakkasid Swedbankist kodulaenu taotlema möödunud aasta sügisel. Eeldused olid paljulubavad: pereisa finantsalane minevik on laitmatu, ta on pikaaegne Swedbanki kuldklient. Ka pereema taust on korralik. Mõlemal on head töökohad. Paarile kuulus kolmetoaline korter Kosel, tõsi, osa eluasemelaenu oli veel maksta. Perel oli plaan ehitada oma maja. Swedbankist uuriti maad: kas oleks võimalik saada 130 000 eurot laenu? Laenuhaldur Katrin vaatas perekonna sissetulekud üle. „Ütles, et palkadega on hea, isegi parem kui vaja ja et meie laenumaksesuutlikkust arvestades ei ole 130 000 probleem. Ütlesime, et me nii palju ehk ei vajagi. Haldur ütles ka, et kuigi palkade poolest pole küsimust, ei saa laenu enne, kui olemasolev korterilaen on tasutud,” meenutas Mart esimesi kohtumisi laenuhalduriga. Haldur esitles perele ka võimalust, et esialgu taotletakse uus laen ja korter müüakse hiljem. „Aga haldur ütles ka, et kuna meil on ka teisi kohustusi, pole komisjon ilmselt nõus laenu väljastama ja sellest tulenevalt on mõistlik taotleda laenu siis, kui korter on müüdud,” kirjeldas Mart edasist.
Korter läks müüki tänavu jaanuaris. Samal ajal otsis pere ehitaja ja võttis hinnapakkumise soovitud projektile. Aprillikuus oli korterile kindel ostja leitud. „Käisime vahetult enne müümist pangas küsimas, kas kõik sobib, kas laenu saamine on kindel. Haldur ütles jah,” rääkis Mart. Ta loetles ka järgmisi samme, mida haldur soovis: teha hindamisakt Mardi ema maja kohta, mis oli uue maja lisatagatiseks, lasta teha hindamisakt ka uue maja aluse maa kohta, sõlmida ehitajaga leping ja hankida ehitusluba.
Määrati asendushaldur
Selleks ajaks, kui kõik nõutud paberid olid hangitud, oli käes juba juuli. Haldur Katrin oli puhkusel ja määrati asendushaldur. „Tema aga ütles kohe, et laenu ei saa, kuna lisatagatis on liiga väike. Uurisin, et kuidas siis nüüd nii. Siis soovitas haldur, et panga arvamuse ümberlükkamiseks tuleks tellida projektile ekspertiishinnang nende soovitatud hindajalt, kes ütleks, kui palju see uus maja maksma hakkaks,” meenutas Mart. Tellitud ekspertiis andis tulemuseks, et maja hakkab maksma umbes sama palju, kui oli kavas selle ehitamiseks kulutada. Laenutaotlus saadeti Swedbanki laenukomisjoni ette.
„Augusti alguses tuli laenukomisjonist otsus ja see oli negatiivne. Öeldi, et pank soovib suuremat omaosalust, kuna Kose pole atraktiivne piirkond,” tsiteeris Mart otsust. „Ütlesin siis haldurile, et olen kõik teinud vastavalt teie soovitusele, ja küsisin, mida ma valesti teinud olen. Vastati vaid, et väga kahju, aga selline on laenukomisjoni otsus,” lõpetas ta loo.
Perele ei valmista meelehärmi negatiivne laenuotsus, vaid see, et pank laskis laenulubadusega peibutades korteri maha müüa. „See oli halduri soovitus, see oli eeltingimus, et me laenu saaks,” kinnitas Mart.
Haldur kinnitab, et kuigi pere maksevõime tõesti lubanuks laenu võtta, oli siiski vaja ka ehitatava maja turuväärtuse hindamist, kuid neid kahte asja vaadeldi eraldi. „Sellal, kui projekt oli otsustamisel, oli laenuvõimega kõik korras. Sellepärast tegime ka esmase laenupakkumise, aga ma ütlesin, et vaatame projekti tervikuna: peavad klappima nii maksevõime kui ka tegelikud väärtused,” selgitas Katrin. „Klient tegi tulevase turuväärtuse hinnangu alles juulis, kus siis nii meie majasisene hindaja ütles ja ka väljastpoolt kinnitati, et tuleviku turuväärtus ei tule nii kõrge, vaid 40 000 väiksem,” rääkis haldur ja nentis, et tulevase turuväärtuse väiksus saigi seni positiivseid hinnanguid saanud laenutaotlusele saatuslikuks. „Tulevase turuväärtuse hindamise oleks pidanud tegema enne, kui nad müüsid korteri,” ütles Katrin.
Seega taandub kõik ühele küsimusele: kas Mart ja Külliki teadsid enne korteri müümist, et nad peavad tellima hindamise, kui palju nende maja tulevikus maksma hakkab?
Haldur kinnitab, et pere teadis seda ja et ta rääkis korduvalt maja tulevase turuväärtuse hindamise vajalikkusest enne korteri müüki aprillikuus.
Mart omakorda kinnitab, et ehitatava maja tulevase turuväärtuse hindamise vajalikkusest haldur Katrin neid ei teavitanud ja et selle võttis esimest korda jutuks Katrinit puhkuse ajal asendanud laenuhaldur alles juulikuus, kui korter oli juba mitu kuud müüdud.
Kommentaarid
Priit Värk, omanike keskliidu peasekretär
Suhtlesin selle probleemi teemal meie juristidega ja nende sõnul otseselt sellist juhtumit pole olnud, aga seda, et laenuhaldur on midagi lubanud, mida pole võimalik teostada, on olnud küll. Üldjuhul on sellistel juhtudel haldur suhelnud kliendiga ainult suuliselt, nii et kirjalikke märkmeid pole maha jäänud.
Laenuotsuse teeb ikkagi komitee ja haldur saab teha indikatiivse pakkumise. Teisalt tuleb arvestada asjaoluga, et hariliku inimese jaoks on laenuhaldur ikkagi panga esindaja ja esmakordsed kodulaenu võtjad ei ole teadlikud pangasisestest otsustusmehhanismidest. Kas nimetatud kaasuses on hagiavalduseks alust, nõuaks juba põhjalikumat juriidilist analüüsi. Tõsi on, et eluasemelaene väljastatakse täna märksa ettevaatlikumalt, sest pangad vaatavad projekte hoolikamalt üle kui buumiajal, ja eks see on ka põhjendatud.
Tõnu Toompark, kinnisvaraekspert
Olen sarnastest üksikjuhtumitest kuulnud. Meenub ka, et paari aasta eest rääkis Eesti Swedbanki juht Priit Perens, et mis jutt see on, et laenu ei anta – 95% taotlustest saavad positiivse otsuse, kuna professionaalne laenuhaldur esitab komisjonile ainult taotlusi, millesse ta ise usub. Aga 95% tähendab, et 5% ikkagi ei saanud laenu.
Seda protseduuri (Mardi ja Küllikese laenutaotlemist – T. J.) oleks võib-olla saanud kliendisõbralikumalt teha: parem konkreetne „ei” kui veniv „jah”. Siin anti pangast kliendile sõnum, et „vist jah”, aga mõeldi „ei”. Klient aga kuulis „jah”. Võib-olla on klienti natuke ebaõiglaselt koheldud.
Pank aga vaatab asja ratsionaalsest seisukohast: kui ehitushind on kõrgem kui turuväärtus, siis ei ole see perspektiivne.
Ehitushind on ju üle Eesti üsna sama, aga erinev on turuväärtus.
Neli küsimust: Otsuse teeb ikkagi klient
Mart Siilivask, Swedbanki pressiesindaja
Kodulaenu võtmine on tavaliselt inimese elu kõige suurem ja tõsisem finantsotsus. Ja selle otsuse tegemisel, vahemehena inimese ja suure võla vahel on laenuhaldur – spetsialist, kes peaks tagama, et nii inimene kui ka pank laenutehinguga rahule jääks.
••Kas eluasemelaenudega tegeleval laenuhalduril on vaja eraldi ettevalmistust või staaži?
Laenuhalduritena on ametis kõrgharidusega töötajad, kel on üldjuhul eelnev tööstaaž pangas. Ettevalmistusperiood tööks eluasemelaenude valdkonnaga on 6–8 kuud, mille järel läbivad töötajad põhjaliku atesteerimise. Täienduskoolitused jätkuvad ka pärast sisseelamisperioodi.
••Mitu liiget on laenukomisjonis ja mille alusel langetab laenukomisjon laenuandmise otsuse? Kui palju võetakse arvesse laenuhalduri seisukohti?
Laenuhaldur võtab vastu kliendi laenutaotluse, jagab selgitusi laenuprojekti kohta ja koondab kogu vajaliku info. Laenuhalduri seisukohtadega arvestatakse, sest ta on kõige rohkem projektiga kursis, lõppotsuse finantseerimise kohta teevad siiski vastavat otsustuspädevust omavad isikud. Väga harva jäävad haldur ja laenuotsuse tegija kliendi finantseerimise osas erinevat meelt. Halduril on ka õigus ja pädevus kliendile selgitada, miks laenuvõtmine soovitud tingimustel ei ole mõistlik. Põhjuseid on mitmeid, kuid peamistena tooks välja: maksevõime ületamine, eelnev ebakorrektne krediidiajalugu või ebapiisav tagatis.
••Kas laenuhaldur või Swedbank vastutavad selle eest, kui klient on laenuhalduri seatud tingimustel (enne laenu ei saa, kui eelmine laen makstud) teinud tehingu, kuid pank ei ole laenuhalduri lubadust täitnud?
Pank eeldab, et kokkulepped sõlmitakse eelkõige kirjalikult ehk laenulepingus. Tavapärane on, et uus laenuleping sõlmitakse enne olemasoleva laenu lõpetamist ja sel juhul fikseeritakse selline kokkulepe ka laenulepingus. Pank ja laenuhaldur saab kliendile anda kogu tehingu ülevaate ja jagada selgitusi, kuid lõppotsuse teeb tehingu tegemise kohta ikkagi klient.
••Kui sageli juhtub, et hoolimata esmase laenupakkumise väljastamisest otsustab laenukomisjon laenu mitte anda?
Laenuprojekti analüüsimisel tekib halduril selge ülevaade kogu projekti tugevusest ning kui projekt eeldab komisjoni otsust, siis sinna esitab haldur projekti, milles ta ise näeb positiivset tagasisidet. Päris tagasi lükatakse seetõttu väga väike osa projektidest.
http://www.epl.ee/news/eesti/laenuhalduri-soovitusel-korteri-muunud-klient-jai-kodust-ilma.d?id=66781061
Teisipäeval 01/10/2013 toimub koolitus “Ehitus- ja kasutusload”, mida viib läbi Tallinna Linnaplaneerimise Ameti juriidilise osakonna juhataja Raul Keba.
Antud teemal ajendas mind kirjutama mõttevahetus ühe sõbraga. Selgitades advokaadina temale, kui õigusteadmisi mitteomavale isikule, kaasomandis oleva kinnisasja omaniku õiguseid ja kohustusi, sai talle kiiresti ja üheselt selgeks, et kaasomandis oleva kinnisasja kasutamiseks ning sellest tulenevate võimalike vaidluste vältimiseks on mõistlik ja vajalik sõlmida kinnisasja omanike vahel notariaalne kasutuskorra leping ja kanda selle kohta vastav märge kinnistusraamatusse. Sellise kiirelt kujunenud veendumuse põhjuseks olid mõned näited minu igapäevasest tööst ja praktikast, kus inimesed pole teinud õigel ajal seda, mida oleks mõistlikult käituvalt isikul eelduslikult olnud vaja teha ning on seeläbi jätnud lahti ukse võimalike vaidluste tekkimiseks, mida oleks olnud võimalik vältida.
Kirjutan selle kirjatüki konkreetse näite põhjal, kus ostjal, omamata vajalikku ülevaadet õiguslikest probleemidest, ülemääraselt lootes notari selgitustele ja ilmselt eesmärgiga mitte teha täiendavaid kulusid advokaadiga nõustamiseks enne tehingu sõlmimist, tuli tegelikkuses kanda kordi suuremaid kulusid.
