Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Anomaalne Pärnu. Ettevõtja suvine võimalus.

25.04.2013 Tõnu Toompark

Eesti kinnisvaraturgu analüüsides jäetakse sageli võrdlusest välja Pärnu, sest sealne turg erineb loogikalt ülejäänud suuremate linnade omast. Kui mujal on suviti kinnisvaraturg enamasti üsna rahulik, siis Pärnus aktiveerub see just suveperioodiks. Samuti teevad sealsed üürihinnad aasta jooksul sõltuvalt aastaajast läbi mitmekordse kasvu või kahanemise. Sellest hoolimata on Pärnu kinnisvaraturg aastate jooksul kasvanud ning jätkab seda trendi.

LVM Kinnisvara juhatuse liige Andres Sutt märkis, et ettevõtjate jaoks on suvine Pärnu endiselt atraktiivne, kuid seda, et mõni firma rendiks omale pinna vaid suveks, sageli ei kohta. “Paljud tahaksid Pärnus tegutseda ainult suviti, aga üürileandjad ei ole sellest huvitatud, nende soov on saada aastas iga kuu mingi keskmine tulu,” ütles Sutt.

Võimalus tuleb ise luua. Kuigi suvel teenitakse maksimaalselt tulu, ei ole üürileandjatele meelepärane korraldus, kus pind antakse suveks välja ja siis sügisel üürnik vaatab, mis saab, rääkis Sutt. Tema sõnul ei tule sellistel tingimustel kaupa. Seda, et pinda saaks üürida pikemaks ajaks, kuid eri perioodil eri üürihinnaga, Sutt ei välistanud, kuigi temal sellise tehingu vahendamise kogemus puudub. “Tõenäoliselt on pindu, mille puhul tuleksid kõne alla ka sellised tingimused. Suveks leiavad paljud rendileandjad ajutised üürnikud, seega pole vaja häbeneda või karta, vaid tullagi oma pakkumistega välja,” soovitas Sutt igal juhul küsida, mitte eeldada, et sellist võimalust ei ole.

“Sõltub tingimustest. Oleme näinud kõike, seda, kus inimene häbelikult küsib midagi, millest pärast sünnib ilus tehing, mida keegi ei osanud ettegi näha. Kuskilt tuleb peale hakata, kas või natuke absurdse ideega. Tihti jõuab see lõpuks mingisse vormi,” rääkis Sutt.

Ööklubi suvekogemus. Headel tingimustel sai Pärnus tegutseda Tartu ööklubi Club Tallinn, mis kümme aastat tagasi proovis esimest korda viia tegevuse suveks teise linna. Tollane tegevjuht Karl Kermes rääkis, et aeg oli õige, sest klubil oli suur klientuur ning Pärnus ei olnud nii palju ööklubisid kui praegu. “Läksime esimest korda aastal 2003 ja sel ajal Tartus suvel väga palju ei toimunud ning inimesed liikusid massidena Pärnusse, kus oli jõuline siseturism,” meenutas Kermes.

Asukoha leidmisega neil probleeme ei tekkinud – Tartu mehel Rein Kilgil oli Pärnus Kuursaali kõrval kunagise rannakino ruumides rendile anda vaba pind. Hakkajad Tartu noormehed said rendilepingu kolmeks aastaks, kusjuures nii-öelda täishinda maksid ainult suvel, ülejäänud osa aastast oli rendisumma väga väike, tagamaks seda, et ruume nende jaoks hoitakse. Suvine rendihind oli Tartu omaga võrreldes enam-vähem sama, suvekuude käive aga mõnevõrra suurem, seega lõpuks jäädi Pärnus käikudega kasumisse.

Soojade maade mudel. Club Tallinn tegutses Pärnus neli suve, 2006. aastani, mil klubil tekkis kahjum ja otsustati suvepealinna rohkem mitte minna. Kermes leidis, et praegu oleks see ka märksa raskem kui toona. “Tookord olime meie, oli Mirage ja Sunset, nüüd on lisaks Bravo, Sugar ja Strand.

Kui ühel klubil on väga hea klientuur, nagu meil tol ajal, on see väga hea mõte. Küsimus on selles, et tuleb olla leidlik ja vähe investeerida ning kasutada soojade maade mudelit,” sõnas Kermes. Tema hinnangul töötaks kõige kindlamalt teenus, mida muust kohast ja muul aastaajal ei saa.

Suti sõnul on investoritele Pärnus turgu küll ning selle vastu tuntakse aktiivselt huvi. “Kui tahetakse suuremat raha teenivaid kinnisvaraprojekte, siis on investoreid päris palju, kes pidevalt linna monitoorivad,” märkis Sutt. “Ripakile siin küll midagi ei jää, kui tootlus on hea,” lisas ta.

Investeering tootvasse kinnisvarasse. Suti hinnangul on Eestis palju investoreid, kes soovivad investeerida tootvasse kinnisvarasse. Küll aga märkis ta, et Pärnus peaks tootlus võrreldes näiteks Tallinnaga natuke suurem olema, sest tegu on ikkagi väikelinnaga.

“Kui sul on tehasehoone, mille rentnik on näiteks suur rahvusvaheline ettevõte, kellega sul on kümneaastane leping, siis ei ole asukoht tähtis, olulised on lepingu tingimused, tootlus ja nii edasi,” rääkis Sutt. Samas, kui objektil rentnikud vahetuvad, on asukoht äärmiselt oluline. “Et oleks võimalik kiiresti uus leida,” selgitas ta.

Pärnusse investeerides peaks Suti sõnul arvestama enam-vähem samade kriteeriumidega, millega mujalgi Eestis: milline on tootlus, millised on üürilepingu tingimused ja kes on üürnikud ning asukoht ja piirkonna perspektiiv lähima viie aasta jooksul.

Artikli allikas on LVM Kinnisvara blogi

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Reedel toimub Ränilinna üldplaneeringu arutelu

25.04.2013 Tõnu Toompark

Tartu Linnavalitsus korraldab Ränilinna linnaosa üldplaneeringu ja keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande avaliku väljapaneku tulemuste tutvustamiseks täiendava arutelu reedel, 26. aprillil kell 15 linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonna nõupidamisruumis, Raekoja plats 3, III korrus, tuba 303.

Tartu Linnavalitsus võttis seisukohad laekunud ettepanekute kohta 9. aprillil toimunud istungil ning need on kättesaadavad linna kodulehel http://info.raad.tartu.ee/webaktid.nsf/web/viited/ÜP-11-001
Kuna seisukohtade võtmine osutus planeeritust aeganõudvamaks ja linnavalitsuse seisukohti ei jõutud seetõttu planeerimisseaduses sätestatud tingimustel teatavaks teha, korraldatakse planeeringu avaliku väljapaneku tulemusi tutvustamiseks täiendav arutelu.

Planeeringuala pindalaga ligi 75 hektarit asub Aardla, Ringtee ja Raudtee tänava ning Ülenurme valla piiri vahelisel maa-alal, mis on praegu enamjaolt hoonestamata ning kus ei ole välja kujunenud ühtset krundi- ja teedestruktuuri. Üldplaneeringu eesmärk on mitmekesistada Ränilinna maakasutust ning siduda omavahel olemasolev ning kavandatav elu- ja ärikeskkond.

Planeeringu lahendus jagab piirkonna 16 alaks, millele on määratud maakasutuse juhtotstarbed ja üldised maakasutustingimused. Lahenduse keskseks elemendiks on linnaosa keskväljak, mida rõhutatakse hoonestuse tiheduse, mitmekesiste funktsioonide ning kõrguste abil.

Keskväljakuga ristuvad teljed on kavandatud jalakäijatele ja kergliikluseks. Planeering näeb ette linnaosa ühiskondliku keskuse, spordihalli ja lasteaia ehitamise võimaluse.

Elamualad on paigutatud suurematest liiklussoontest eemale rohealade lähedusse. Kohalikele elanikele keskenduvad teenused koonduvad keskusala piirkonda ning elamualade lähistele.

Riigikogu kiitis jahiseaduse heaks

25.04.2013 Tõnu Toompark

Täna lõpphääletusel olnud uues jahiseaduses on eraomaniku õigused paremini tagatud. Maaomanikud ja jahimehed hakkavad tegema senisest enam koostööd, et säiliks jahiloomade elujõulisus ning looduse tasakaal.

Uut jahiseadust on ette valmistatud juba aastast 2008. “Kõige kirglikumad arutelud puudutasid omandiõigust, sest praeguseni oli jahindus ainus valdkond, kus eraomanikul puudus õigus ja võimalus kaasa rääkida selles, kuidas tema omandit kasutatakse. Uus seadus loob raamid jahimeeste ja maaomanike lepinguliste suhete tekkimisele. Seaduse läbivaks mõtteks on see, et maaomanik, kelle maal jahti peetakse ja jahimees, kes seda teeb, peavad omavahel kokku leppima, mis tingimustel, kuidas ja millal see toimub. Ilma kokkuleppeta teise omandil toimetamine ei peaks olema loomulik käitumisnorm,” selgitas keskkonnaminister Keit Pentus-Rosimannus.

Metsaomanikele kahjustuste kompenseerimiseks moodustavad jahimehed reservfondi, kuhu lisaks jahimeeste rahalisele panusele on 30% ulatuses võimalik taotleda toetust ka Keskkonnainvesteeringute Keskuselt.

Senised jahipiirkonnad säilivad ning kasutuslubasid pikendadakse kümneks aastaks. Maaomanikel tekib võimalus jahiseltsi väljavahetamiseks, kui seda nõuavad vähemalt 51% kinnistute omanikest ja vähemalt 51% jahipiirkonna pindala omanikest. “Selline lahendus annab ühelt poolt maaomanikele seni puudunud võimaluse kaasa rääkida selles, kes tema maal jahti peab. Teisalt on kaitstud väikemaaomanike huvid ning otsuseid ei saa teha vaid paari suurmaaomaniku soovidest lähtuvalt,” rääkis Pentus-Rosimannus. Edaspidi ei pikene kasutusõiguse luba automaatselt, vaid selleks on vaja jahindusnõukogu heakskiit.

Metssea, põdra, hirve ja metskitse küttimispõhimõtete (sh küttimismahu ja -struktuuri) kooskõlastamiseks ja otsustamiseks moodustatakse jahipiirkonna kasutajate ja maaomanike esindajatest regionaalsed jahindusnõukogud. Nõukogudesse hakkab lisaks jahipiirkonna kasutajate ja maaomanike esindajatele kuuluma ka riigiameti esindaja. Ülejäänud metsloomadele võivad oma maaomandi piires jahti korraldada kõik jahimaad omavad maaomanikud. Maaomanike huvi puudumisel saavad seda teha jahipiirkonna kasutajad.

Et veenduda jahimeeste oskuses relvaga ümber käia, säilib laskekatse nõue. See kehtib ka välismaalastele, kui nad ei ole sarnast katset välisriigis sooritanud. Väikeste metsloomade, nagu rebane, kährlik, mäger, kobras jne, küttimiseks võib kasutada ka vibu, mis eeldab nii jahimehe eksami kui ka laskekatse läbimist.

Uus seadus jõustub 1. juunil 2013.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

Tallinna suurima 2200 töökohaga büroohoone sarikad said püsti

25.04.2013 Tõnu Toompark

Täna peeti Ülemiste Citys Tallinna suurima kaasaegse büroohoone sarikapidu – aadressile Lõõtsa 8 kerkivast kolmiktornist kaks on juba püsti ning kolmas saavutab maksimaalkõrguse lähipäevil. Projekti valmimisega käesoleva aasta lõpus tekib Ülemiste Citysse juurde 24 000 m² uut büroopinda. Hoonet ehitab NCC Ehitus.

„Kolmiktorn on Ülemiste City ajaloo suurim kinnisvaraprojekt,“ rääkis Technopolis Ülemiste ASi juhatuse esimees Gert Jostov. „Koos majanduse elavnemisega on konkurents büroopindade turul muutnud üha tihedamaks. Uue hingamise saanud ettevõtted otsivad värskeid lahendusi, kuid paljud vanad rendipinnad on amortiseerunud, samas uusi pindu on peale tekkimas vähe. Selles valguses saab kolmiktorn käesoleva aasta lõpus valmis väga õigel ajal. Lisaks räägivad Ülemiste City kasuks veel mitmed atraktiivsed tugiteenused, millest linna teistes piirkondades on puudus – nagu parkimise võimalus, lastehoid, ühistransport ja siin juba ees tegutsevad äri- ja arendusteenuste ettevõtted. Hoone valmimisega kasvab linnaku maht järgmise aasta jooksul ca 50%.“

„Antud projekt on NCC Ehituse jaoks üks viimaste aastate huvipakkuvamaid,“ märkis NCC Ehitus ASi juhatuse esimees Toomas Aak. „Hoones on kasutatud kõige uuemaid ehituslikke ja tehnoloogilisi lahendusi, millega tegelemine pakub iga päev uusi väljakutseid. Paindlikud ruumilahendused, kuluefektiivsus ja ruumide hea heliisolatsioon on vaid mõned näited. Lisaks tahaksin esile tõsta fakti, et möödunud aastal lõpul märkis Tallinna Linnavalitsuse komisjon 49 kandidaadi hulgas siinse projekti ära kui kõige korralikuma ehitusobjekti, mis on veelkord tunnustuseks ehitajate ja projektijuhtide töö heast kvaliteedist.“

Kolmiktorn hakkab kandma tuntud majandusteadlase Ragnar Nurkse nime. Kolmest 10-korruselisest hoonest koosnevas ehitises on kokku ca 24 000 m² büroopinda, millest ligi poole saab enda kasutusse maksu- ja tolliamet.

„Maksuamet saab enda kasutusse 11 650 ruutmeetri ulatuses meie vajadusi arvestavat tänapäevast töökeskkonda,“ sõnas maksu- ja tolliameti peadirektor Marek Helm. „Meie jaoks on projekti suurimaks eeliseks saada üle Tallinna paiknevad bürood lõpuks ometi kokku ühte hoonesse ja olen veendunud, et see aitab kaasa meie sisemisele koostööle, mis omakorda aitab meil paremini oma ülesandeid täita.“

Aadressile Lõõtsa 8 kerkiva kolmiktorni kavandi töötas välja Larkas & Laine Oy Soomest. Arhitekt Oliver Lemarchandi ideed arendas edasi Katrin Birk arhitektuuribüroost EA Reng. Projekti investeeringute maht on üle 30 miljoni euro.

Technopolis Ülemiste AS (http://technopolis.ee) on Tallinna Lennujaama naabruses asuva Ülemiste City arendaja. Linnakusse rajatakse üle paarisaja tuhande ruutmeetri büroopinda ning kerkivad kõrgtehnoloogilised tehased. Eesmärgiks on arendada oma territooriumil välja inimsõbralik ja innovatiivne töökeskkond teadmistepõhistele ettevõtetele. 2010. aasta oktoobrist on ettevõtte AS Ülemiste City partneriks Soome börsifirma Technopolis Plc, kes on Skandinaavia suurim teadmismahuka ettevõtlusega tegelev ärikinnisvara arendaja ning äritugiteenuste pakkuja.

NCC Ehitus AS (http://www.ncc.ee/) on ehitanud Targa Äri Linna kõrval asuva Ülemiste kaubanduskeskuse ning rajanud Tallinna mitmeid büroohooneid – Eesti Kohtuekspertiisi Instituudi büroohoone, Tammsaare 118 Ärimaja, Lasnamäe Ärimaja, Scala City jt. Elamuarenduse valdkonnas tegeleb NCC Haaberstis Pärnaõue, Viimsis Tammeõue ja Lasnamäel Vana-Kuuli elamuasumite ehituse ja arendusega luues Tallinnasse ja Harjumaale üle 2000 uue kaasaegse kodu.

Maksu- ja tolliamet (www.emta.ee) on rahandusministeeriumi haldusalasse kuuluv valitsemisasutus, mis tegeleb riigieelarve laekumise tagamise, majandustegevuse kaitsmise ja ettevõtluse hõlbustamisega, samuti riigi maksu- ja tollikorralduse elluviimise, maksuseaduste loomise, tollieeskirjade ja muude õigusaktide seaduslikkuse kontrollimisega. Organisatsioon teostab riiklikku järelevalvet ning kohaldab riiklikku sundi seaduses ette nähtud alustel ja ulatuses.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

KredEx Krediidikindlustus ja LHV sõlmisid koostöölepingu

25.04.2013 Tõnu Toompark

KredEx Krediidikindlustus AS ja AS LHV Pank allkirjastasid täna koostöölepingu, mis võimaldab panga klientidel senisest enam kasutada nõuete tagatisel finantseerimist.

KredEx Krediidikindlustuses krediiditingimustel käibe kindlustanud ettevõttel on võimalik taotleda pangast laekumata nõuete finantseerimist. Tavapäraselt ulatub kindlustuskate kuni 85% nõudest ja katab ostja maksejõuetuse riskid. Kindlustada ja finantseerida saab nõudeid nii Eestis, mujal Euroopa Liidus kui ka väljaspool Euroopa Liitu asuvate ostjate suhtes.

LHV Panga juhatuse liikme Indrek Nuume sõnul võimaldab koostöö KredEx Krediidikindlustusega ettevõtetel oma igapäevategevuses paremini krediidiriske juhtida.

“Eesti ettevõtete majandusnäitajad on küll paranenud, kuid väliskeskkond on jätkuvalt keeruline ja lähimad aastad võivad tuua muudatusi välisettevõtete maksekäitumises. Selle tõttu on jätkuvalt oluline, et partnerite makserisk oleks hästi maandatud. Krediidikindlustus on ühtlasi hea lahendus ettevõttele, kelle käibe kasv vajab pangapoolset finantseerimist. See aitab panga jaoks riske oluliselt maandada, kui head tugevat tagatist napib,” ütles Nuume.

KredEx Krediidikindlustuse juhatuse esimehe Meelis Tambla sõnul aitab krediidikindlustus ära hoida ostjate maksjõuetusest põhjustatud ebameeldivad tagajärjed.

„Üha enam ettevõtteid peab oluliseks tegevusriskide kaasaegset juhtimist ja käibevahendite kasutamise optimeerimist. Krediitmüügi kindlustamist ei käsitleta enam niivõrd lihtsalt riskide maandamisena – see on pigem oluline ettevõtte kasvukomponent, aidates kaasa nii müügile üldiselt, kui võimaldades ka paremat ligipääsu kapitalile ja soodsamaid finantseerimistingimusi. Teeme sarnast koostööd juba mitme teise pangaga Eestis,“ sõnas Tambla.

KredEx Krediidikindlustus maandab ekspordi ja kodumaise müügiga seonduvaid ostjariske ja aitab kaasa ettevõtete laienemisel uutele eksportturgudele.

LHV on Eesti kapitalil põhinev pangandusgrupp, mille klientideks on eraisikud, väikese ja keskmise suurusega ettevõtted ning institutsionaalsed investorid.

Aastaga kahanenud intressitulud vähendasid pankade kasumit

25.04.2013 Eesti Pank

Kodumaise reaalsektori laenu- ja liisinguportfelli aastakasv jõudis märtsis 2,8%ni. Ärilaenude portfell on kasvanud kiiremini. Märtsi lõpus oli Eesti ettevõtetele väljastatud laenude ja liisingu maht 7,1% suurem kui 2012. aastal samal ajal. Kuu jooksul kasvas ettevõtete ja majapidamiste laenu- ja liisinguportfell 66 miljoni euro võrra 14,8 miljardi euroni.

Ettevõtted võtsid märtsis uusi laene ja liisinguid 16% rohkem kui mullu samal ajal. Ligi pool väljastatud pikaajalistest laenuvahenditest ehk 96 miljonit eurot suundus kinnisvara, ehituse ja töötleva tööstuse sektoritesse üksikute suurte tehingute rahastamiseks.

Eluasemelaenuturg oli sama aktiivne kui eelnevatel kuudelgi. Eluasemelaene võeti märtsis 22% rohkem kui aasta tagasi. Sellegipoolest ei pöördunud eluasemelaenuportfelli aastakasv veel positiivseks.

Laenuintressimäärad püsisid märtsis tasemel, mis oli võrreldav aasta algusega. Märtsis välja antud eluasemelaenude keskmine intressimäär oli 2,6% ja ettevõtete pikaajaliste laenude oma 3%.

Laenuportfelli kvaliteedi paranemine on jätkunud, nagu oli oodata. Üle 60 päeva maksetähtaega ületanud laenude maht alanes märtsis 25 miljoni euro võrra ning nende osakaal laenuportfellis vähenes 3,1%ni. Nii ettevõtete kui ka majapidamiste probleemlaenude maht vähenes.

Eesti ettevõtete ja majapidamiste hoiuste mahu aastakasv kiirenes märtsis 8%ni. Ettevõtetele kuuluvate vahendite toel suurenes kodumaise reaalsektori hoiuste maht 8,6 miljardi euroni, märtsikuu jooksul lisandus hoiuseid 31 miljoni euro võrra.

Pangad teenisid 2013. aasta esimeses kvartalis ligi 81 miljonit eurot puhaskasumit. Võrreldes 2012. aasta esimese kvartaliga oli pankade puhaskasum 22% väiksem. Peamiselt vähenes kasum baasintressimäärade madala taseme tulemusena 16% võrra kahanenud puhasintressitulu tõttu. Lisaks vähendati varasemalt laenukahjumite katteks loodud allahindluste reservi vähem kui aasta tagasi. Varade suhtes arvutatud puhaskasumlikkus alanes aastataguselt 2,2% tasemelt 1,7%ni.

Allikas: Eesti Pank

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Algavad X urbanistika ja linnamaastike päevad

25.04.2013 Tõnu Toompark

25.–28. aprillini toimuvad Tallinnas Telliskivi Loomelinnakus X Urbanistika ja linnamaastike päevad. Rahvusvahelise teaduskonverentsi teemaks on tänavu sõjaarhitektuur ja militaarurbanistika. Konverents toimub Eesti Kunstiakadeemia arhitektuuriteaduskonna eestvedamisel ning on suunatud arhitektuuri, planeerimise, maastikuarhitektuuri, urbanistika ja kunsti professionaalidele ja huvilistele.

Tänavuse konverentsi teema tõstatatakse eesmärgiga, et arutleda ja kriitiliselt diskuteerida sõja majanduspoliitika ning sõjategevuse ja -tehnoloogia kandumise üle linnakeskkonda ning sõjaarhitektuuri pärandi üle – sh sõjaväebaasid, -kindlused, sõja- ja põgenikelaagrid – mis on paraku linnaplaneerimises ja arhitektuurivaldkonnas unarusse jäänud ulatuslik teema.

Vastuseks küsimusele, miks konverents just seda teemat käsitleb, vastavad korraldajad Maros Krivy ja Evelin Reimand järgnevalt:

“Arhitektuur ja sõda on mõlemad väga ruumilised nähtused. Läbi ajaloo on otsene sõjategevus või võimalikuks sõjaks valmistumine toonud kaasa suuri muutusi selles, kuidas linnasid ehitatakse, kaitstakse ja kuidas neis elatakse. Tallinna vanalinna parkidega ümbritseva bastionaalvööndi esialgne otstarvegi oli ju omal ajal linna vaenlase eest kaitsta. Millised linnad oleksid Narva või Berliin, kui neid ei oleks II Maailmasõja ajal maatasa pommitatud? Kuigi kaasaegne sõda toimub paljuski virtuaalselt, kajastuvad tulemused siiski füüsilises ruumis. Täna Lähis-Idas ja Korea poolsaarel toimuv hoiab teema värske ja aktuaalsena. ”

Konverents pakub sisutihedaid loenguid, arutelusid ja debatte urbanistika teaduritele, arhitektuuriteoreetikutele ja -ajaloolastele, arhitektidele, poliitgeograafidele, sotsioloogidele ja teistele haakuvate erialade spetsialistidele – nii teoreetikutele kui praktikutele. Teooria ja praktika vaheliste seoste käsitlemiseks on konverentsi korraldajad kutsunud kõnelema mitmekülgse lektorite paneeli, kelle hulgas on nii teadusartiklite autoreid, kunstipraktikuid ja -uurijaid ning ebastandardseid esinejaid.

Peakõnelejateks on Stephen Graham teemaga “Linnad rünnaku all: uus militaarurbanism” (Cities under siege: The new military urbanism) ja Steven Flusty, ettekandega “Piirdetarade reaalsuses” (In the realm of the fences). Stephen Graham on Newcastle’i ülikooli arhitektuuriteaduskonna professor, keskendudes linnade ja ühiskonna valdkonna õpetamisele ning Steven Flusty on York’i ülikooli geograafia osakonna dotsent.

Urbanistika ja linnamaastike päevade kogu programm ja ettekannete abstraktid on leitavad internetis architectureofwar.artun.ee

Konverents toimub inglise keeles. Osalemine Eesti Kunstiakadeemia, kohalike ülikoolide tudengitele ja õppejõududele, riigiasutuste töötajatele ning pressile on tasuta, kuid toitlustus ning ekskursioon on eraldi tasu eest. Soodustus kehtib vaid eelregistreerumise korral, link http://architectureofwar.artun.ee/registration-fees/.

Urbanistika ja linnamaastike päevi toetavad Eesti Kunstiakadeemia, Eesti Kultuurkapital Euroopa Sotsiaalfond.

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Üüriäri KKK: Kas lubada üürnikul pidada koera või kassi?

25.04.2013 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor ja üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Tavapäraselt üürileandjad loomi ei armasta, vähemalt üürileantavas korteris mitte. Koduloomad võivad kehva hooldamise puhul jätta ruumidesse spetsiifilise lõhna, samuti võivad nad mööblit lõhkuda.

Professionaalse üürileandja jaoks on võtmeküsimus rahas. Kui üürnik korteri sisustuse täiendava amortiseerumise riski kinni maksab, siis justkui ei tohiks olla majanduslike probleeme loomapidamise aktsepteerimisega.

Probleem tekib aga kahjude puhul nende hinnastamisega, kui kassiomanik oma karvakera küünejälgi millekski ei pea, kuid üürileandja kurja inimesena nahkdiivanit täiesti rikutuks hindab.

Seetõttu tasub taolist emotsionaalsete vaidluste vältimiseks loomapidajaid pigem vältida.

Kui aga üürileandja leiab, et ta aktsepteerib üürniku loomapidamist, siis tasub üürilepingusse selgelt sisse kirjutada, et üürnik vastutab tema kodulooma töö tagajärgede eest.

Vastutus on olemas niigi, kuid lisapunkti eesmärk on üürniku moraalselt pisut distsiplineerida.

Teine, mis üürileandja erilise hoolega peab läbi viima on vara üleandmise akti vormistamine. Üleantava vara kvaliteet ja kulum tuleb erilise täpsusega fikseerida, et hilisemats võimalikes vaidlustes trumbid enda käes hoida.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere. Või tule üürikoolitusele.

Kaasomandi võlu ja valu: Kaasomanikel on ostueesõigus

25.04.2013 Kaija Kullat

Kinnisvaraportaalides müügis olevate objektide kuulutuste seas tuleb küll üha harvemini, kuid vahel siiski ette kortereid, mida müüakse mitte harjumuspäraselt korteriomandina, vaid hoopis kaasomandina.

Kaasomandis olevad majad on kõige levinumad puumajade rajoonides, näiteks Tallinnas Kassisabas või Kalamajas, Tartus näiteks Supilinnas. Siiski leidub ka uuemaid maju, kus erinevatel põhjustel ei ole olnud võimalik korteriomandite moodustamine.

Esmapilgul võib korteri ostjale tunduda mõte, et ostan korteri ja see on siis ikkagi kellegi teise oma, vastuvõetamatuna, kuid tegelikult ei ole asi nii hull. Kaasomandi puhul tuleb jälgida vaid mõningaid nüansse.

Toon siinkohal välja need aspektid, mida tuleb arvestada, kui ostate endale kaasomandis oleva korteri. Juhul kui terve kortermaja on üks suur kaasomand, on kõik korteriomanikud kaasomanikud ja kõikide omanike osad majas võrdsed.

Tegelikkuses on majas kindlasti erineva suurusega kortereid ning kaasomanike vahel tuleb määrata ära, millist osa majast milline kaasomanik kasutab ja kindlasti tuleb sõlmida kasutuskord. Kasutuskorra saab kehtestada kortermaja omanike enamuse otsuse alusel. Kuid ainult lihtkirjaliku või suusõnalise kokkuleppe sõlmimisest siiski ei piisa, vaid kasutuskord tuleb kindlasti ka notari juures ära kinnitada ja kinnistusraamatusse tehakse sellekohane märge.

Notariaalne kasutuskord koos seal kehtestatud kokkulepetega kehtib siis ka neile, kes majja hiljem korteri ostavad. Tasub tähele panna, et kui kasutuskorra majas saab kehtestada omanike enamuse otsusega, siis notariaalse kinnitamisega peavad nõus olema kõik kaasomanikud ja kõik peavad notari juures käima seda kinnitamas.

Kui kaasomandis oleva korteri või maja peale tahetakse võtta laen või seda soovitakse kindlustada, müüa või tahetakse ennast elanikuks registreerida, siis tasub teada mõningaid põhimõtteid:

LAEN

Üldjuhul pangad tõepoolest ei soovi finantseerida kaasomandeid, mis ei ole kaetud notariaalse kasutuskorraga.

Juhul kui kasutuskorda ei ole jõutud veel kinnitada, siis seatakse see panga poolt laenulepingu tingimuseks. Siiski kui notariaalne kinnitus on olemas, on pangad nõus andma ka kaasomandis korterile laenu samadel tingimustel kui tavalisele korteriomandile.

MÜÜK

Kaasomandi müügi korral on igal kaasomanikul ostueesõigus, mis kehtib olenemata sellest, kas tegu on notariaalselt kinnitatud kasutuskorraga korteriga või mitte.

See tähendab, et igal kaasomanikul on õigus osta kuni müügitehinguni (ka ainult võlaõigusliku lepinguni) kaasomandi osa samadel tingimustel, mis lepingus sätestatud, ning ostueesõigust võib teostada kahe kuu jooksul hetkest, mil tehingust teada saadakse.

Soovitav on juba enne müüki uurida, kas mõni kaasomanikest võib olla ostust huvitatud. Juhul kui kaasomanik rakendab oma ostueesõigust, saab esialgne ostja oma raha tagasi.

Oluline on ostueesõiguse puhul veenduda, et kõik kaasomanikud saavad teate tehingu sõlmimise kohta kätte ning ostueesõiguse algusperiood on fikseeritud.

EHITUSLUBA

Ehitusloa hankimiseks või muudatuste tegemiseks registrites, näiteks ruumide sihtotstarbe muutmiseks, on samuti vajalik saada nõusolek kõikidelt kaasomanikelt.

Kuna ehitustegevus kindlasti segab naabreid, siis tasub teha eelnevalt piisavalt selgitustööd ja läheneda asjale diplomaatiliselt, et naabrite nõusolek oleks saavutatav.

Juhul kui korteris tahetakse teha ehitustöid pärast korteri ostu, on soovitav sellega oodata kaks kuud ehk kuni ostueesõiguse aegumiseni.

ELUKOHA REGISTREERIMINE

Soovides elukoha registreerimist ehk rahvakeeli sissekirjutust kaasomandis olevasse korterisse, tuleb selleks jällegi saada nõusolek kõikidelt kaasomanikelt või nende esindajatelt.

Sellisel juhul sõltub nõusoleku saamise keerukus ilmselt sellest, kui palju on majas kaasomanikke. Kasutuskorra olemasolu puhul on eelnev omanikevaheline kokkulepe juba olemas.

KINDLUSTUS

Kindlustusfirmad on igal juhul nõus kindlustama ka kaasomandis olevat korterit. Notariaalse kasutuskorra puhul on võimalik korteri kindlustamiseks kasutada tavalist kodukindlustust.

Kasutuskorra puudumisel soovitatakse kindlustada kogu maja tervikuna. Iga üksiku elaniku allkirja kindlustusele vaja ei ole. Kindlustuse võib sõlmida volitatud esindaja, kes tegeleb maja asjadega.

Põhimõtteliselt tulebki kõikides toimingutes kaasomandi puhul vahe sisse selles, kas on seatud notariaalne kasutuskord või mitte. Ning mida põhjalikum on notariaalne kasutuskord, seda parem.

Kui kasutuskord on juriidiliselt kehtiv, võib kaasomandis korterit pidada peaaegu võrdväärseks tavapärase korteriomandiga ja sellise korteri ostmist ei ole põhjust põlata. Juhul kui juriidilist kinnitust ei ole veel tehtud, tasub uurida, kas selle saaks teha kas või koos korteri ostuga.

Märksõnad kaasomandi ühiseks edukaks valdamiseks on kindlasti hea läbisaamine ja koostöö naabrite vahel, kuid ega seda tasu unustada ka korteriomandite puhul.

Tasub teada

Ostueesõigus: Kaasomandiosa müümisel kolmandale isikule on teistel kaasomanikel ostueesõigus. Ostueesõiguse sisu tuleb aga võlaõigusseadusest. Kaasomanikul on täielik õigus oma osa müüa, kui ta seda soovib ning teiste kaasomanike nõusolekut ei ole vaja. Kuid pärast müügilepingu sõlmimist on müüja kohustatud teisi kaasomanike informeerima tehingust ning kõigist selle olulistest asjaoludest. Selle info saamisest kuu jooksul on kaasomanikel õigus kasutada ostueesõigust, st asuda piltlikult öeldes ise lepingusse ostja asemele. Selleks peab oma huvi rakendav kaasomanik minema notari juurde, tegema ostueesõiguse teostamise avalduse ning deponeerima ostuhinna notari ametiarvel (deposiidis).

Kaasomand: Kaasomandi puhul on omanike kaasomandiosad määratletud ning neile kuuluvate kaasomandiosade suurust väljendatakse murruna (mõttelise osana). Iga kaasomanik võib käsutada talle kuuluvat mõttelist osa kaasomandis olevast asjast. Kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või enamike otsuse kohaselt. Kinnisasjade puhul on soovitatav kanda kinnistusraamatusse märkus kasutuskorra kokkuleppe kohta, kuna siis kehtib kasutuskord ka isiku suhtes, kes hiljem mõne kaasomandi osa omandab. Kui kokkulepet ei saavutata, võib seda määrata ka enamuse otsusega või kohtu kaasabil. Kokkulepe asja kasutamise osas ei muuda veel kaasomanikku kasutatava asja reaalosa ainuomanikuks. Kaasomanik võib alati nõuda kaasomandi lõpetamist ja asja reaalset jagamist (tükeldamist), kui see on füüsiliselt võimalik.

Kasutuskord: Kui kinnisasi on mitme isiku omandis, siis võib iga kaasomanik talle kuuluvat mõttelist osa vastavalt enda äranägemisele käsutada ehk müüa, pantida või muul viisil koormata. Samas kaasomandi kasutuskord tuleb kokku leppida teiste kaasomanikega.

Artikli autor:
Kaija Kullat
Uus Maa

Artikli allikas on
Uus Maa

Kinnisvarakool & koolitus: Andmepõhine kinnisvaraanalüüs praktikas

Linnavalitsus seisab Pirita heaolu eest

24.04.2013 Tõnu Toompark

Tallinna Olümpiapurjespordikeskuse (TOP) ja selle lähiala detailplaneeringu üle on arutletud pikalt ja põhjalikult. Pirita elanikud on olnud kaasatud kõnealuse detailplaneeringu menetlusse juba 2003. aasta novembrikuust, mil toimus detailplaneeringu esimene avalik arutelu. Pika planeerimisprotsessi käigus on toimunud mitu avalikku väljapanekut, seitse avalikku arutelu ning ülesjäänud protestid on veelkord läbi arutatud Harju maavanema juures.

“Vastupidiselt kaebaja, MTÜ Pirita Seltsi, etteheidetele leiame, et 2011. aastal detailplaneeringu avaliku väljapaneku kestel ettepanekuid ja vastuväiteid esitanud isikutega toimunud kolm avalikku arutelu ja lisaks kohtumine linnaplaneerimise ametis vastasid seaduses ettenähtud menetluskorrale nii formaalselt kui ka sisuliselt, kuivõrd planeeringulahendust on vastavalt ettepanekutele korrigeeritud,“ ütleb abilinnapea Taavi Aas ja lisab, et Seltside soovil on seda krunti pakutud Eesti Kunstiakadeemiale (EKA), Estonia teatrile ja Linnateatrile, kuid ükski neist pole seda kohta uueks sobivaks asukohaks pidanud.

Planeeringu koostamisel on arvestatud Pirita linnaosa elanike soove, oluliselt on vähendatud veekeskuse mahtu, korterelamute arvu (vähendati 16% avalikul väljapanekul tutvustatud mahtu). Lisaks on planeeringus antud selles osas paindlik lahendus – samale alale on lubatud ka ärihoonete ehitamine. “Me oleme arvestanud tõenäosusega, et Pirita Selts pöördub linna vastu kohtusse. See on muidugi nende põhiseaduslik õigus. Me tahame siiski uskuda, et lõplik lahendus arvestab Tallinna kui terviku üldist arengut,“ lisab abilinnapea Taavi Aas.

Siinkohal on linnavalitsus jätkuvalt seisukohal, et Tallinna linna terviklikku arengut silmas pidades on oluline, et ehitatakse uusi elamuid ja loodaks uusi töökohti ning korrastatakse avalikku linnaruumi, sealhulgas ehitatakse valmis rannapromenaad ja korrastatakse rohealad – kõiki neid tingimusi ka antud detailplaneering täidab. „Loomulikult on Tallinna linn valmis kohtus oma seisukohti põhjendama ja kaitsma,“ lisab abilinnapea.

Detailplaneeringus on planeeritud alale kavandatud juurde ehitada ligikaudu 650 m sõiduteid ja 3100 m kergliiklus- ning kõnniteid. Välja vahetatakse kogu olemasolevate teede valgustus, uute teede valgustamiseks paigaldatakse kuni 40 tänavavalgustit, kergliiklus- ja kõnniteede valgustamiseks paigaldatakse kuni 390 madalamat valgustit, iga elamu või elamugrupi õuealale ehitatakse laste mänguväljak.

„Rannapromenaadi väljaehitamine ning uued kõnni- ja kergliiklusteed loovad jalakäijatele turvalise ja sõbraliku keskkonna, kõigilt piki mere kallast kavandatud hoonestusaladelt pääseb sõiduteed ületamata promenaadile ja veekeskusesse. Kokkuvõttes korrastab ja elavdab piirkonda kõik detailplaneeringus kavandatu, sest uued koduomanikud suhtuvad oma ümbrusesse hoolivalt, lisaks rajatakse veekeskusest ja hotellist koosnev vaba-aja keskus kogu linna elanikele. See omakorda muudab atraktiivsemaks ka Pirita jahisadama. Oluline on lisada, et planeeringulahenduses on arvestatud lastehoiuteenuse pakkumisega ligi 120 – 130 lapsele. Arvestades planeeritud korterite arvu, pakub antud lahendus lastehoiu kohta ka teistele Pirita elanikele. See on lisaväärtus,“ selgitab Taavi Aas ja lisab: „Detailplaneering on koostatud lähtuvalt avalikust huvist, sest ligikaudu 17% TOP-i kinnistust on planeeringulahenduses ette nähtud avalikult kasutatavaks.“

Veekeskuse paigutamine mere kaldale muudab mereäärne ala atraktiivsemaks ja annab hea võimaluse rajada keskuse kompleksi ka mereveebasseine ning kujundada hoone ümbrus rannana. Kõige selle ellu viimiseks oli vajalik vähendada ranna ehituskeeluvööndit ja see ongi ainuke põhjus, miks TOPi planeeringut tuli menetleda Pirita linnaosa üldplaneeringut muutva detailplaneeringuna. Veekeskuse kavandamise soov oli teada juba Pirita linnaosa üldplaneeringu koostamise ajal, kuid üldplaneeringu täpsusaste ei võimalda nii detailset ehituskeeluvööndi vähendamist. Kõigi oluliste üldplaneeringus antud tingimustega, nii üldplaneeringu kohaste maakasutuse juhtotstarvetega kui TOPi maa-ala kavandamiseks üldplaneeringus esitatud ettepanekutega, on arvestatud.

Planeeringulahendus võimaldab TOPi hoonestusest lõunapoolset ala käsitada tervikliku avaliku ruumina, mille sees paiknev hoonestus – kas esimesel korrusel asuvate äriruumidega korterelamud või ärihooned – pigem toetab ümbritseva haljasala avalikku kasutust ega halvenda mereäärse ala senist kasutust vaba aja veetmise kohana. „Leiame, et avalikud huvid ja väärtused ning erahuvi on selle planeeringu puhul tasakaalus,“ märkis Aas.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Korteriühistud: toetus majade renoveerimiseks on hädavajalik

24.04.2013 EKÜL

Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse liige Urmas Mardi sõnas kommentaariks eilsele uudisele valitsuse otsusse eelnõu kohta laenata sihtasutusele KredEx täiendavalt 16 miljonit eurot korterelamute
renoveerimise toetuseks, et taoline rahasüst on ühistutele hädavajalik.

“Ühistute huvi maju renoveerida on väga suur ja kevad on just renoveerimiste alustamise aeg. Oleks rumal see aeg mööda lasta lihtsalt seepärast, et uued eurorahad pole veel tulnud,” sõnas ta.
Soodsama laenuga kaasfinantseeritakse valdavalt CO2 kvoodi müügitehingutest eraldatavaid sihtotstarbelisi toetusi korterelamute energiatõhususe parandamiseks.

Mardi sõnul on energiasääst tänase Euroopa üks kõige olulisemaid prioriteete ja oli ka hiljuti Tallinnas peetud Balti elamumajanduse konverentsil väga teravalt luubi all. Delegaatide poolt vastu ka
ühispöördumine Eesti valitsuse ja parlamendi poole, rõhutamaks riigi toe olulisust korteriühistutele majade renoveerimisel.

Konverentsile kogunenud ühistud tegid ettepaneku tagada korteriühistute toetusteks ettenähtud vahendite olemasolu perioodiks 2014 – 2020 kogusummas 200 miljonit eurot. Selle toetuse abil investeerivad ühistud oma majadesse 600 miljonit eurot ning renoveeritakse kompleksselt 2900 kortermaja, mis on ligikaudu 15% kõigist Eesti korterelamutest.

Konverentsil Eesti eluasemevaldkonna arengutest ülevaate andnud majandus- ja kommunikatsiooniminister Juhan Parts kinnitas, et renoveerimisplaanide teostamisel toetatakse korteriühistuid kuni aastani 2020 esialgu vähemalt 100 miljoni euroga, kuid loodetakse summat suurendada. Partsi sõnul tuleks jätkata siiski olemasoleva elamufondiga, seni on olemasolevast elamufondist renoveeritud 3-4%.

Riigi toetuse olulisust rōhutas ka konverentsil esinenud Tallinna Tehnikaülikooli professor Jarek Kurnitski, kes viitas ka Euroopa Komijoni energiatõhususe direktiivile, kuhu riikliku toetamise nõue
sisse on kirjutatud.

Alates aastast 2009 on SA Kredex toetanud korterelamute energiasäästule suunatud renoveerimist. Välja on jagatud toetuseid 3506-le energiaauditile ja renoveerimisprojektile. Sõlmitud on 512
renoveerimislaenu lepingut, mille raames on investeeritud 49 miljonit eurot ning säästetud 1500 GWh energiat.

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Eestis pakutakse müügiks 5190 elamut

24.04.2013 Tõnu Toompark

Portaali KV.EE andmetel pakuti märtsis kogu Eestis kokku 5190 elamut, mis on aastatagusest ajast 2% vähem. Majade müügipakkumiste keskmine hind langes aastaga 1% võrra.

Enamuses maakondades majade müügipakkumiste arv aastaga kasvas, enamuses maakondades majade müügipakkumiste keskmine hind aastaga vähenes.

Üle poole ehk täpsemalt 55% ehk 2871 majade müügipakkumistest asuvad Harju maakonnas. Harju maakonna pakkumiste arv on aastaga kahenenud nagu kogu Eestiski 2% võrra, kuid nende hind on kasvanud 1% võrra.

Tartumaal asub portaali KV.EE andmetel 11% majade müügipakkumistest ehk 546 pakkumist. Tartu maakonnas vähenes majade pakkumiste arv aastaga 20%.

Pärnumaa majade pakkumine kukkus aastataguselt 685 pakkumiselt käesoleva aasta märtsiks 604 pakkumiseni. See teeb vähenemiseks 12%.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Majade müügipakkumiste arv ja selle muutus, tk			Majade müügipakkumiste hind ja selle muutus, €/m²
Maakond	03/2012	03/2013	Muutus, %	03/2012	03/2013	Muutus, %
Eesti	5 306	5 190	-2%	795,7	791,0	-1%
Harjumaa	2 936	2 871	-2%	947,0	958,7	1%
Ida-Virumaa	106	142	34%	490,2	453,7	-7%
Jõgevamaa	66	61	-8%	350,9	319,6	-9%
Järvamaa	74	79	7%	354,0	338,9	-4%
Läänemaa	105	91	-13%	720,0	722,0	0%
Lääne-Virumaa	136	149	10%	588,6	516,4	-12%
Pärnumaa	685	604	-12%	641,0	674,9	5%
Raplamaa	151	158	5%	549,1	539,1	-2%
Saaremaa	53	60	13%	760,0	772,0	2%
Tartumaa	679	546	-20%	705,1	698,0	-1%
Valgamaa	128	176	38%	397,0	371,3	-6%
Viljandimaa	152	188	24%	499,0	471,2	-6%
Võrumaa	35	65	86%	476,0	391,6	-18%

Raid & Ko: Elamispindade üürnikud nõuavad kvaliteetsemat kaupa

24.04.2013 Andree Raid

Alates 2011. aastast jõuliselt kasvama hakanud üürihinnad on selle teema muutnud põnevaks kõneaineks mitmest vaatenurgast. Üürnike huvitab eelkõige, kust saab hea hinnaga eluaseme. Üürileandjaid huvitab, milline on õiglane hind, mida üürnikult küsida.

Kogu ühiskonda paelub üürnike ja üürileandjate omavaheline vägikaikavedu teleekraanil. Omaette seltskond on investorid, kes otsivad hea hinnaga kortereid, mida osta, et need seejärel välja üürida.

Kasvanud üürihinnad ja madalad intressimäärad soosivad investeeringuid

Elamispindadesse investeerimist soosib kasvanud üürihind. See lubab investoril teenida üüriärist pisut priskemat kasumit.

Teine tegur, mis on pannud eraisikuid üürivaldkonda investeerima on madal intressimäär ehk madal raha hind. Euribori najal madalale langenud intressimäär on tegur, mis soosib laenu abil tehtavaid investeeringuid.

Kinnisvarasse investeerimist kannustab omakorda tagant madal hoiuste intressimäär. See ei soosi raha pangakontol hoidmist, pigem tuleb rahale kiiresti praktilisem rakendus leida, et see inflatsiooni mõjul käest ära ei kaoks.

Investori vaatenurk on aastatega muutunud

Kinnisvarabuum ja järgnenud kinnisvarakriis on üürileandjaid pannud üüriärile erineva pilguga vaatama.

Kui buumiaastatel osteti investeeringuks elamispindu, siis kasu loodeti leida nende väärtuse tõusust. Vahel ei üüritud kortereid väljagi, vaid lasti neil tühjana seista – väärtus tõusis nii kiiresti, et see kattis ka omaniku kanda olnud kommunaalkulud.

Tänane üürileandja heidab esmase pilgu vara toodetavale rahavoole ehk igakuisele üürisummale. Igakuine üürihind on see, mis peab laenu teenindama ja äriettevõtmise kasumlikuks muutma. Kui kinnisvara hind veel korteri väljaüürimise protsessi käigus kasvab, siis see on boonus.

Kindlasti tasub veel mainida, et üürileandjad on aastate jooksul muutunud professionaalsemaks. Üürileandjate plaanid on märksa pikemaajalised ja ettevaatavamad.

Üürnikud nõuavad kvaliteetsemat kaupa

Investorite ja üürileandjate kõrval on oluliselt muutunud ka üürnike soovid ja tahtmised. Selgelt soovivad tänased üürnikud märksa kvaliteetsemat üürikorterit, seda eeskätt just sisustuse osas. Samuti on üürnikud juriidiliste küsimuste osas märksa teadlikumad, kui aasta-paar tagasi – see sunnib ka omanike õppima.

Üürihinna kõrval pööravad üürnikud võrdselt olulist tähelepanu kõrvalkuludele. Üürniku jaoks ei ole tähtis ühe kulukomponendi suurus, vaid igakuiste kulude kogusumma. Seetõttu on madalate kõrvalkulude puhul üürnikud sageli nõus maksma kõrgemat üürihinda.

Üürituru perspektiiv on rahulik

Üürituru arengud on rahulikud. Viimaste kuude jooksul on kevadiste üürilepingute lõppemise tõttu ehk üüripindade vakantsus pisut suurenenud. Peatselt algav suvi toob sügiseks ettevalmistusi tegevad tudengid, kes iga-aastaselt üürihinda augustis-oktoobris tagasi või pisut kõrgemalegi kergitavad.

Üüripakkumisi lisandub turule vaikselt, kuid kiireid muutusi ei ole siingi. Üüripakkumised moodustavad väga stabiilselt 5-6% kõikidest kinnisvarapakkumistest.

Üürituru viimase aasta-kahe arengud on olnud positiivsed. Need on üüriturule toonud järjest kvaliteetsemaid üürikortereid, samuti on märgatavalt kasvanud üürileandjate professionaalsus. Need positiivsed trendid jätkuvad usutavasti ka tulevikus.

Andree Raid
Raid & Ko OÜ juhatuse liige

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Kohtuotsus ei anna veel kinnistu valdust

24.04.2013 Klen Laus

Viimastel kuudel on palju meediakajastust leidnud nn. „puuküürniku“ kaasused, kus omanikel on probleeme nende kinnisasja valdavatest isikutest lahtisaamisega. Teema kajastamisel on asjatundjad korduvalt rõhutatud, et ilma kohtuotsuseta ei tohi omanik kinnisasja kasutavat isikut välja tõsta.

Omanikku, kes asub kinnisasja valdajat omavoli korras välja tõstma, ähvardab suure tõenäosusega kriminaalkaristus. Seega on kinnisasja valdajaga kokkuleppe mittesaavutamisel kohtusse pöördumine möödapääsmatu.

Kohtult tasub nõuda kõikide kinnisasja kasutavate isikute väljatõstmist

Asjaõigusseaduse § 80 lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Reeglina on hagiavalduse esitamisel omanikele teada, kes on kinnisasja ebaseaduslikud valdajad.

Samas, vältimaks hilisemaid täiendavaid vaidlusi hagejale mitteteadaolevate või kinnisasjale hiljem tulnud ebaseaduslike valdajatega, esitatakse üldjuhul omaniku nõue hagiavalduses ulatuslikumalt.

Nii on praktikas üldlevinud, et kinnisasja omanik nõuab kohtu kaudu valduse tagastamist kostjaks olevalt X-lt ning juhuks, kui X valdust ei tagasta, määrata otsuse täitmise viisiks X väljatõstmine kinnisasjalt koos temaga kinnistut kasutavate isikutega.

Valduse vabastamise kohtuotsuse täitmine võib olla raskendatud

Ülaltoodud nõuetega hagi rahuldamine peaks teoorias piisaval määral kaitsma kinnisasja omaniku õigusi ning tagama, et kohtuotsus kehtib kõikide ebaseaduslike valdajate suhtes.

Nimetatud seisukohta toetab ka täitemenetluse seisukohast tähtsust omava täitemenetluse seadustiku § 180 lg 2 p 2, mis sätestab, et kohtutäituril on õigus kinnisasi sundkorras ära võtta või võlgnik ja temaga koosolevad isikud välja tõsta.

Paraku ei ole tegelikkuses sellise kohtuotsuse täitmine alati nii lihtne, kui esialgu võiks arvata. Nimelt on mitmed kohtutäiturid asunud viimasel ajal tõlgendama täitemenetluse seadustiku § 180 lg 2 p 2 kitsendavalt ning leidnud, et täituril on õigus välja tõsta üksnes isikuid, kelle vastu nimeliselt on täitemenetlusele eelnenud kohtuvaidluses esitatud nõue ehk kes on olnud kostjateks.

Seetõttu on praktikas esinenud olukordi, kus täitetoiming (kinnisasja valduse äravõtmine) on jäänud lõpule viimata, kuna kohtutäitur ei ole välja tõstnud kõiki kinnisasjal olevaid isikuid.

Kohtutäituri valikul tasub olla ettevaatlik

Täitemenetluse seadustiku § 180 lg 2 p 2 kitsendav tõlgendamine mõnede kohtutäiturite poolt ei ole artikli autori hinnangul kooskõlas omandiõiguse absoluutsuse põhimõttega.

Kohtutäiturite tegevus kohtuotsuste sundtäitmisest keeldumisel või osalisel sundtäitmisel piirab ebamõistlikult omanike õigusi.

Kuni kõigi kohtutäiturite praktika ei ole ühene, soovitan võimalike probleemide vältimiseks juba kohtutäituri valikul selgitada välja, kas ja mis ulatuses on üks või teine kohtutäitur valmis kohtuotsust täitma.

Klen Laus
Tamme Otsmann Ruus Vabamets
www.torv.ee

Advokaadibüroo Tamme Otsmann Ruus Vabamets kuulub TRINITI Pan-Balti advokaadibüroode allianssi.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Pevkur: üürilepingu sõlmimisel on oluline mõlema poole soove arvestada

24.04.2013 Tõnu Toompark

Justiitsministeerium avaldas ministeeriumi kodulehel praktiliste nõuannete ja soovituste kogu, mis aitab üürileandjal ja üürnikul sõlmida tasakaalus ja korrektne üürileping.

„Vajadus juhendmaterjali ja nõuannete järgi ilmnes, kui ministeerium kutsus kokku erineva valdkonna spetsialistidest koosnenud ümarlaua, mis analüüsis üürisuhete parema reguleerimise võimalusi. Tõsiasi on, et inimeste teadmine üürisuhete reguleerimisest on väga erinev, mistõttu katavad nõuanded ära kogu üürilepingu sõlmimise protsessi, alustades soovitusest tutvuda enne lepinguläbirääkimiste alustamist korteri- või majanaabritega ning lõpetades juhistega, kuhu esitada avaldus vaidluse lahendamiseks.“ lausus justiitsminister Hanno Pevkur.

„Aasta alguses „Pealtnägijas“ tõstatatud puuküürnike teemaga seoses võlaõigusseadust analüüsides selgus, et see reguleerib üürisuhteid piisavalt, kuid tihti jääb inimestel vajaka oma õiguste tundmisest. Selle tõdemuse pealt saidki kirja soovitused, et tõsta inimeste õigusteadlikkust ja anda lihtsas keeles infot praktiliste tegevuste kohta, mis hiljem aitaksid ebameeldivaid üllatusi vältida,“ ütles minister.

Kõiki lepingu staadiume hõlmavad soovitused on jagatud kolme suuremasse kategooriasse. Lepingu ettevalmistamise juures on muu hulgas välja toodud registrid ja veebilehed, mille kaudu saab teise lepingupoole kohta taustainfot. Äriregistri ja krediidiinfo päringuvõimaluste kõrval on näiteks soovitus teise poole tausta uurida ka sotsiaalkeskkonnas.

Maksevõlgnevused, üürilepingu lõpetamised, üüripinna tagastamine omanikule ja teised sarnased problemaatilised teemad on lahti kirjutatud nii, et nii üürnik kui ka üürileandja leiavad kiirelt just teda huvitava.

Nõuanded on kättesaadavad