Vastuolud ehitisregistriga võivad koduomanikule maksta tuhandeid eurosid, ohustada kindlustuskaitset ja raskendada laenu saamist, kirjutab Coop Panga kodulaenude äriliini juht Karin Ossipova.

Paljud koduomanikud investeerivad oma kinnisvarasse aega ja raha, et see oleks mugavam, kaunim ja väärtuslikum. Selleks vahetatakse katuseid, paigaldatakse kütteseadmeid ja päikesepaneele, ehitatakse välja pööninguid, ühendatakse ruume ning vahetatakse tubade asukohti. Sageli ostetakse ka kodusid, milles on sarnased muudatused teinud eelmine omanik.

Hooletusest või teadmatusest jäetakse paraku sellised muudatused sageli ehitusregistris kajastamata. Kui registriandmed ei vasta tegelikule olukorrale, võib see ootamatuid probleeme ja muresid tekitada hetkel, mil tuleb lahendada kindlustusjuhtumit, kodu müüa või selle tagatisel pangast laenu taotleda.

„Panga seisukohalt on väga oluline, et kinnisvara, mida soovitakse laenu tagatiseks panna, oleks kooskõlas ehitusprojektiga ja registriandmetega,“ ütles Coop Panga kodulaenude äriliini juht Karin Ossipova. „Seadustamata muudatused võivad vähendada kinnisvara väärtust või takistada laenu väljastamist.“

Viimastel aastatel on sagenenud juhtumid, kus kinnisvara turuväärtus on potentsiaalsest võimalikust oluliselt madalam, sest dokumentatsioonis esineb puudusi. Näiteks kui küttesüsteemi on muudetud ilma projektita või kamin paigaldatud omal käel, võib sellise kinnisvara hind langeda 5–10% võrra. Ka katusekatte vahetus eterniidilt kivikatusele nõuab uusi insenertehnilisi arvutusi, et veenduda konstruktsioonide sobivuses – kui seda ei ole tehtud ega dokumenteeritud, võib ostu- või müügitehing ootamatult peatuda.

„Kõige drastilisemaid kinnisvara hinna kõikumisi näeme tavaliselt 1950-60ndatel ehitatud eramute puhul, millele on aastakümneid tagasi ehitatud välja katusekorrused, ent mille kohta puuduvad projektid ja registrikirjed. Sellistel puhkudel võib kinnisvara väärtus langeda kuni 30%,“ rääkis Ossipova.

Takistused laenu saamisel

Kodulaenu taotlemisel hindab pank alati põhjalikult, kas vara sobib tagatiseks või mitte. Kui registriandmed ja tegelikkus ei ühti, võib pank otsustada, et see vara ei ole piisavalt turvaline tagatis ning laenu andmisest loobuda. Kui puudused on väiksemad, võib pank pakkuda oodatust väiksemat laenusummat ning lisada lepingusse nõude probleemide lahendamiseks kindlaks määratud aja jooksul.

Veel keerulisemaks muutub olukord siis, kui vastuolud registriandmetega avastatakse alles pärast ostutehingut ja laenu väljastamist. Siis tuleb uuel omanikul tellida uus projekt, maksta ümberehituste eest või halvimal juhul tehtud muudatused lammutada.

Vähem teada on ka tõsiasi, et kohalikul omavalitsusel on õigus ebaseadusliku ehituse korral kinnisvara omanikku trahvida. „Näiteks oli kord juhtum, kus inimene pöördus panga poole, et taotleda laenu kortermaja katusekorrusele laiendatud korteri tagatisel. Selgus, et korter oli katusekorrusele välja ehitatud ebaseaduslikult – naabrid esitasid selle kohta kaebuse kohalikule omavalitsusele, kes esitas nõude ebaseadusliku ehituse eemaldamiseks. Korteri ostnud heauskne inimene ei olnud ostu hetkel ehituse ebaseaduslikkusest teadlik ning arvas, et kui tema pole ehitust teinud, pole tal ka kohustust seda ettekirjutust täita. Mõne aja pärast tuli kohalik omavalitsus ettekirjutuse täitmist kontrollima ja omanikule määrati 1200-euro suurune sunniraha,“ rääkis Ossipova.

Andmete vastavus tegelikkusele on kriitilise tähtsusega ka kindlustusjuhtumite korral. Näiteks, kui kinnisvara tulekahjus hävib ja selgub, et osa hooneid või ehituslikke lisasid ei olnud registris kirjas, ei pruugi kindlustus kõiki kahjusid hüvitada. Kasutusloa puudumisel võib kindlustusandja kahju hüvitamisest ka täielikult keelduda.

„Näeme tihti olukordi, kus koduomanikul on teadmatusest või ajapuudusel jäänud dokumendid uuendamata ning see on tagantjärgi läinud talle kalliks maksma,“ rääkis Ossipova. „Kõigil, kes soovivad, et nende kinnisvara väärtus püsiks ja riskid oleksid maandatud, tasub oma kodu dokumentatsioon ehitisregistris üle vaadata ning vajadusel esimesel võimalusel korrastada. Registriandmete korrastamine ei ole bürokraatlik formaalsus – see on iga kodu turvalisuse, turuväärtuse ja finantsilise kaitse alus.“

Kinnisvara omaniku meelespea:

1. Kontrolli oma kinnisvara kasutusloa olemasolu ja dokumentide vastavust tegelikkusele Ehitusregistrist. Kasutusloa taotlemine on kinnisvara omaniku kohustus. Korrektsete dokumentide vormistamise kohustus on vara omanikul ka siis, kui vara on kunagi ostetud vigase dokumentatsiooniga.

2. Kui ehitusdokumentatsiooniga on kõik korras ja ehitatud hoone vastab väljastatud ehitusloale, siis keskmiselt kulub kasutusloa taotlemiseks 1,5–2 kuud. Kui ehituse käigus on tehtud võrreldes ehitusprojekti ja ehitusloaga suuremaid muudatusi või ehitatud hoonet hiljem ümber, võib kasutusloa saamine osutuda pikaks ja keeruliseks protsessiks.

3. Kui objekt vastab ehitusloale, täidetud on tuleohutusnõuded ja tegemist on kaasaegsetele elamistingimustele vastava koduga, saab kinnisvara omanik kasutusloa ehitusregistris ise taotleda. Ent kinnisvara dokumentide korda ajamise taotlemiseks võib pöörduda ka sellele spetsialiseerunud ettevõtte poole, kes aitab protsessi juhtida alates ehitustööde vajaduse väljaselgitamisest kuni dokumentide vormistamiseni.

4. Enne kasutusloa väljastamist kontrollitakse hoone tulekindlust ja ligipääsetavust päästeameti jaoks. Kui selgub, et hoone pole piisavalt tulekindel, on omanik kohustatud teostama ümberehituse ja seda isegi juhul, kui siseviimistlustööd on juba lõpetatud. Päästeamet võib kasutusloa kinnitamiseks nõuda ka näiteks tuletõrje veevõtukoha väljaehitamist, sest hajaasustusalas asuvates looduslikes veekogudes tuleb omanikul tagada päästeameti juurdepääs veekogule.

5. Lisaks kinnisvara omanikule saab ka ostja Ehitusregistrist kontrollida, kas huvipakkuval hoonel või korteril on olemas kasutusluba või kasutusteatis ja kas müüja välja toodud andmed vastavad ehitisregistri andmetele.