Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Arco Vara: Üürikorteri hinnastamine on täppistöö

13.02.2017 Märt Roos

Üürihindu ei saa võtta laest ega raiuda kivisse, sest nende määramist mõjutab vähemalt tosin tegurit, kirjutab Arco Vara maakler Märt Roos.

Üürihind sõltub väga palju korteri asukohast, seisukorrast ja suurusest. Samuti mängivad rolli korteriga kaasnevad lisakulud nagu küte, parkimiskoht jms. Teatud juhtudel võib korteri hinda kergitada ka mööbli ja kodutehnikaga varustatus ning nende kvaliteedi tase. Hinna määramisel on samuti väga oluline konkureerivate pakkumiste arv ja nende hind.

Üürnike kiireks leidmiseks on üürihind üks olulisemaid kriteeriumeid. Kui turul on mitmeid sarnaseid pakkumisi, eelistatakse enamasti madalamat üürihinda. Sellisel juhul võib kliendi jaoks osutuda ka väike, 25-50 eurone hinnavahe oluliseks, sest aasta peale annab see ju kokku päris märkimisväärse säästu. Hinna langetamine kiirendab igal juhul potentsiaalse üürniku leidmist.

Hinnatundlik võib olla nii üürija kui piirkond

Kõige hinnatundlikumad üürijad on õpilased ja üliõpilased, kelle jaoks on iga euro arvel. Tihti lepitakse pisut kehvemate tingimustega, säästes selleks raha.

Hinnatundlikus mängib rolli ka magalapiirkondade üüripindade puhul nagu näiteks Lasnamäe, Mustamäe ja Õismäe, kus reeglina on pakkumisi palju, korterid üsna standardsed ning kliendid hinnateadlikumad.

Kui tüüpkorteri puhul küsida keskmisest pisut kõrgemat üürihinda, on sinna üürniku leidmine pikaajaline protsess.

Standardset ja alati sobivat üürihinna piiri on keeruline öelda, sest see sõltub palju siiski korteri suurusest ja seisukorrast. Samuti nõudlusest, sest suvekuudel (juuli, august, isegi september) on üüriturg oluliselt aktiivsem ja võimaldab üürileandjal küsida korteri eest kõrgemat hinda, kui näiteks aasta esimestel kuudel, kus üüripindade nõudlus on väiksem.

Üürikorteri kehv seisukord peletab

Üürniku leidmise muudab raskeks, kui üürile antav korter on kehvas seisukorras ja koristamata. Räpakas mulje peletab inimesed eemale. Positiivse esmamulje tekitamiseks peab korter olema puhas ja koristatud.

Samuti võib tekkida probleeme korteriga, mille sisekujundus ja stiil on liialt omanäolised. Korteri sisedisain võib olla pisut huvitav, aga pigem neutraalne – vastasel juhul kitsendab üürileandja oluliselt potentsiaalsete huviliste arvu.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Baltic Sotheby’s International Realty: Tallinna kesklinna eliitkinnisvara jätkab tõusulainel

13.02.2017 Tõnu Toompark

Tallinna luksuskorterite turg on laienemas mitme atraktiivse arendusprojekti toel. Vastavalt eliitkinnisvara sektori hinnangule, mis sai teostatud Baltic Sotheby’s International Realty poolt, üldine turutrend viib kallimate korterite hindu tõususuunas.

Tallinna kesklinnas tehti maa-ameti andmetel 2016 IV kvartalis 506 korteritehingut keskmise ruutmeetrihinnaga 2263 €. Aastataguse ajaga võrreldes on kesklinna korteritehingute arv kasvanud julge 8% ja hinnatase korteriomanike rõõmustavalt koguni 15%. Tallinna vanalinnas tehti möödunud 2016. aastal kvartali keskmisena 20-23 tehingut. Tallinna vanalinna korterite tehinguhindade tase on keskmiselt 2600-2700 €/m² küünides aga ka kuni 4200 €/m².

„Märgiliste luksusprojektide raames Kentmanni 6 hoones ja Pirita tee 26 Meerhofis toimus viimases kvartalis vähe korteri ostu-müügitehinguid. Meerhof 2.0 arendusprojekti hinnakirjas, kus Baltic Sotheby’s International Realty kliendid sõlmisid möödunud aastal mitmeid võlaõiguslike ostulepinguid, mille üldsumma ületas 3 miljonit eurot, muutub igakuiselt müüduks 3-4 luksuskorterit,“ analüüsis turul toimuvat Baltic Sotheby’s International Realty müügiekspert Jelena Kuzmenko.

Käimasolevatest arendusprojektidest, mis pretendeerivad kvaliteedi või asukoha osas luksuskinnisvara klassi võiks välja tuua Merko ja BLRT arendatava Noblessineri sadamas asuva Staapli 4 korterelamu. Projekti müügiga alustati 2016 kevade lõpus. Aasta lõpuks on pakkumises veel 66 korterist ligikaudu pooles. Staapli 4 korterite keskmine pakkumishind on 3200 €/m².

Rotermanni kvartalis asuvas Rotermanni 14 hoones on müük praktiliselt lõpuni jõudnud. Naabruses asuva Rotermanni 18 korterelamust on saadaval veel 34 korterit keskmise hinnaga 4100 €/m². Samasse arhitektuuriliselt nauditavasse piirkonda on alustatud juba Roseni 9 korterelamu 44 korteri ehituse ja müügiga.

„Tallinna kesklinna uute korterite turule tulemine on pidurdunud. See ei ole takerdunud arendajate tahtmatusse, vaid pigem ehitusloa menetluse protsessi venimise problemaatika tõttu. Konkurents uute korterite müüjate vahel on vaatamata uue pakkumise vähemale lisandumisele siiski tihe,“ hindas Jelena Kuzmenko korterituru perspektiivi. „Konkurents hoiab hinnad valdavalt paigal. Hindu on võimalik kergitada vaid uutel projektidel, mis löövad konkurente parema asukoha, silmapaistvama arhitektuuri või kaasaegsemate lahendustega.“

Olukorras, kus korteritehingute arv on kõrge ja laenutingimused soosivad kinnisvaraostjaid, on lähema aasta-kahe jooksul kinnisvarahindadel pigem positiivne trend. Olukorras, kus nõudlus on tugev, ei ole hinnalanguse prognoosimiseks põhjust. Seda siiski eeldusel, et kinnisvaraturgu ja kohalikku majandust vahetumalt mõjutav väliskeskkond püsib jätkuvalt stabiilne.

„2017. aastaks prognoosime Tallinna elamispindade turule stabiilset tehingute arvu ja mõõdukat hinnatõusu suurusjärgus 3-5%. Tallinna kesklinna ja korterituru kallimale sektorile ehk luksuskorterite turul valitsevad samad suundumused ja hinnaootused,“ vaatas Baltic Sotheby’s International Realty omanik ja juhatuse liige Vestards Rozenbergs optimistlikult tulevikusuunal.

Eliitkinnisvara ettevõte Baltic Sotheby’s International Realty alustas oma tegevust 2010. aastal. Sotheby’s International Realty liikmena pakub ettevõte esmaklassilist kinnisvara üle maailma, silmapaistvat teenindust, individuaalset lähenemist igale kliendile ja ligipääsu hinnalisematele rahvusvahelistele kinnisvarainfot levitatavatele kanalitele.

Lisainfo saamiseks võtke ühendust

Jelena Kuzmenko
Baltic Sotheby’s International Realty
Müügiekspert / PR & turundusjuht
jelena.kuzmeno@balsir.com
+372 56 263053, +372 6443446
balticsothebysrealty.com
balsir.com

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Baltic Sotheby’s International Realty: рынок недвижимости премиум-класса в центре Таллинна продолжает расти

13.02.2017 Tõnu Toompark

Рынок квартир премиум-класса в Таллинне расширяется благодаря нескольким привлекательным проектам. Согласно оценке сектора жилья премиум-класса, произведенной компанией Baltic Sotheby’s International Realty, общий тренд на рынке ведёт к дальнейшему росту цен на дорогие квартиры.

Согласно данным земельного департамента в центре Таллинна в IV квартале 2016 года было совершено 506 сделок купли-продажи квартир по средней стоимости 2 263 €/м². По сравнению с прошлым годом число сделок купли-продажи квартир в центре выросло на 8%, а уровень цен, на радость владельцамвеличился на целых 15%. В каждом квартале прошлого года в Старом городе производилось в среднем 20-23 сделки купли-продажи квартир. Средняя стоимость квартир в Старом городе составила 2600-2700 €/м², при этом иногда достигая 4200 €/м².

„Анализируя результаты последнего квартала в наиболее значимых люксовых проектах, в здании по адресу Кентманни, 6 и в резиденции Meerhof, по адресу Пирита тее, 26 было совершено незначительное количество сделок купли-продажи.
При этом стоит отметить, что в списке квартир проекта Meerhof 2.0, в котором в прошлом году клиенты Baltic Sotheby’s International Realty заключили целый ряд обязательственно-правовых договоров, общая сумма которых превысила 3 миллиона евро, каждый месяц отмечаются проданными 3-4 квартиры премиум-класса“, рассказывает эксперт по продажам Baltic Sotheby’s International Realty Елена Кузьменко.

На сегодняшний день уже имеются несколько проектов, которые находятся на этапе строительства, но уже претендуют на звание недвижимости премиум-класса благодаря своему месторасположению и качеству. Стоит отметить квартирный дом по адресу Стаапли, 4 расположенный в разрабатываемом Merko и BLRT порту Ноблесснер. Продажи в данном проекте стартовали в конце весны 2016 года. К концу года из всех имевшихся на продаже 66 квартир остались непроданными около половины. Средняя стоимость квартир в данном проекте составила 3200 €/м².

В здании по адресу Ротерманни, 14 расположенному в квартале Ротерманни, продажи практически завершены. В находящемся по соседству здании Ротерманни, 18 осталось 34 свободные квартиры, средняя стоимость которых составляет 4100 €/м². В этом же архитектурно привлекательном квартале уже началась застройка и продажа квартирного дома из 44 квартир по адресу Розени, 9.

„Приход на рынок новых квартирных проектов в центре Таллинна замедлился. Это вызвано не отсутствием интереса у застройщиков, а скорее проблематичным замедлением процессов получения права на застройку. Несмотря на незначительное количество добавляющихся новых предложений, конкуренция среди продавцов новых квартир продолжит оставаться напряжённой “, комментирует перспективы квартирного рынка Елена Кузьменко. „Конкуренция удерживает цены на разумном уровне. Значительное повышение цен возможно лишь в новых проектах, которые выделяются на фоне других исключительным месторасположением, привлекательной архитектурой и современными решениями “.

Ситуация, при которой число сделок с квартирами является высоким, а условия кредитования в банках привлекательными для покупателей недвижимости, является позитивным трендом для рынка на ближайшие год-два. При существенном спросе со стороны покупателей нет оснований для прогнозирования снижения цен. Однако, лишь с тем условием, что внешние факторы, влияющие на рынок недвижимости и местную экономику, останутся стабильными.

„На 2017 год мы можем прогнозировать стабильный рост числа сделок с жилой недвижимостью в Таллинне, а также умеренный рост цен в размере 3-5%. Такие же прогнозы и ожидания относятся и к недвижимости в центре Таллинна, а так же к рынку квартир премиум-класса“, оптимистично подвел итоги владелец и председатель правления компании Baltic Sotheby’s International Realty Вестардс Розенбергс (Vestards Rozenbergs).

Baltic Sotheby’s International Realty c 2010 года активно и успешно работает на рынке эксклюзивной недвижимости в странах Балтии. Являясь участником международной сети Sotheby’s International Realty, кампания предлагает прекрасный выбор самой лучшей и уникальной недвижимости по всему миру, высокий уровень обслуживания, индивидуальный подход к каждому из клиентов, международные базы данных и эффективные инструменты продаж.

Для более подробной информации

Елена Кузьменко
Baltic Sotheby’s International Realty
Эксперт по продажам / Менеджер по маркетингу и PR
jelena.kuzmeno@balsir.com
+372 56 263053, +372 6443446
balticsothebysrealty.com
balsir.com

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Elu korteriühistus: Peod naaberkorteris

13.02.2017 Kätri Sarapuu

Naaberkorteris toimub pidevalt hommikutundideni pidusid ja muid taolisi seltskondade kogunemisi. Tavaliselt kestavad need peod hommikuni välja. Kuidas ma saaksin seda olukorda lahendada? Korteri omanik ütleb, et see on tema kodu ja ta ise teab, mida ta seal teeb, samas sellised peod häirivad väga minu ja mu perekonna kodus olemist ja ka öist magamist.

Vastavalt korteriomandiseadusele võib korteriomanik korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud huvidega. Korteriomanik on kohustatud korteriomandit ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Seega korteriomandi reaalosa kasutamine oma äranägemise järgi ei tähenda seda, et korteriomanik võib kasutada reaalosa oma suva kohaselt, vaid ta peab arvestama teiste korteriomanike õigustega. Regulaarselt toimuvad ning teiste korteriomanike kodurahu häirivad peod on käsitletavad mõjutusena, mis seaduse kohaselt ei ole lubatavad.

Kui Teie õigusi rikkuvale korteriomanikule ei õnnestu selgeks teha, et tema tegevus rikub oluliselt Teie kui kolmanda isiku õigustatud huve, on Teil võimalus pöörduda politseisse. Kõige äärmuslikumaks lahenduseks tekkinud probleemile on korteriomandiseadusest tulenev korterimandi võõrandamisnõue, millisel juhul peab põhjus korteriomandi võõrandamiseks olema väga tõsine. Korteriomandiseadus sätestab, et kui korteriomanik on korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja kui korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam võimalikuks, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab.

Eeldus eelpool nimetatud õiguse realiseerimiseks on ka see, kui korteriomanik on korduvalt jätnud täitmata korteriomaniku kohustusi, näiteks korteriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine sellisel viisil, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Oluliseks põhjuseks on ka see, kui korteriomanik häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite kasutamist.

Korteriomandi võõrandamise otsuse saavad vastu võtta korteriomanikud häälteenamuse alusel ehk oluline on teiste korteriomanike toetus. Kui kohustust rikkunud korteriomanik omandi võõrandamisest keeldub, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku hagi või kaasomandi eseme valitseja hagi alusel. Sellise hagi esitamise õigus on ka korteriühistul (vt Riigikohtu 16. septembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04). Otsust tehes lähtub kohus võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest ja tõenditest. Sellest sättest tulenevalt peab kohus analüüsima kõiki asjaolusid ja tõendeid, mille alusel korteriühistu liikmelt korteri võõrandamist nõutakse (vt ka Riigikohtu 22. novembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-107-06)

Autor: Kätri Sarapuu, jurist

Käsiraamat korteriühistute liikmetele ja juristidele

2018. aastast kehtib uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mis tekitab seaduse jõuga ühistud korterelamutesse, kus neid veel ei ole. Samuti muudab uus seadus osaliselt ühistu ja korteriomanike vahelisi suhteid.

Milles täpselt muudatused seisnevad ja kuidas nendeks valmistuda leiabki äsjailmunud käsiraamatust “Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist“.

Käsiraamatu leiad Kinnisvarakooli e-raamatupoest või suurematest raamatupoodidest üle Eesti.

Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus

Taavi Aas: Teeme linnahalli koostöös riigiga korda

13.02.2017 Tallinn.ee

Vabariigi Valitsuse otsus Tallinna Linnahalli rekonstrueerimist riigieelarvest toetada kindlustab arhitektuurimälestise esinduslikuks kultuuri- ja konverentsikompleksiks rekonstrueerimise, ütles linnapea ülesannetes abilinnapea Taavi Aas.

Valitsus otsustas toetada kavatsust Tallinna Linnahall koos linnaga rahvusvaheliseks konverentsi- ja kultuurikeskuseks rekonstrueerida. Selleks kavandatakse järgnevaks kaheks aastaks riigieelarvesse vastav sihtotstarbeline eraldis.

Peaminister Jüri Ratas rõhutas, et Tallinna Linnahalli rekonstrueerimine muudab Eesti rahvusvahelises turismiäris veelgi atraktiivsemaks. „Riik ja linn loovad koostöös tõmbekeskuse, tänu millele tekivad uued töökohad meie inimestele ja uued võimalused meie ettevõtjatele,“ rõhutas peaminister. „See suurprojekt ei ole oluline mitte ainult turismivaldkonnale, vaid meie majandusele tervikuna.“

Ratas lisas, et koostöö riigi ja kohaliku omavalitsuse vahel on märgiline. „Tegu on selle valitsuse esimese riigi ja kohaliku omavalitsuse vahelise suure koostööprojektiga, millest võidavad mõlemad osapooled. Loodan, et tulevikus on meil rohkem ühiseid ettevõtmisi, milles riiklik ja kohalik tasand koos panustavad,“ ütles Ratas.

Riik investeerib linnahalli renoveerimiseks ligi 40 miljonit eurot. Tallinna konverentsikeskuse asukohaks sobib kõige peremini just Linnahall – konverentsi külastajatele on lähiümbruses piisavalt hotellitube ning vanalinn, muuseumid, kauplused, restoranid ja õhtuste ürituste kohad on vaid jalutuskäigu kaugusel. Samuti on Linnahallis suurte konverentside tarvis piisaval hulgal piisavalt suuri ruume.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Swiss Property käive oli 2016 aastal 9,6 miljonit eurot

10.02.2017 Tõnu Toompark

Eestis elamuid disainiva ja peamiselt eksporditurgudele suunatud arendusprojekte teostava Swiss Property käive moodustas 2016 aastal 9.6 milj eurot, mis on rohkem kui kolmekordne kasv võrreldes eelneva aastaga.

Swiss Property juhatuse esimehe Jürgen Lampi sõnul oli ettevõtte aasta suurimaks tööks Eesti arhitekti Sten Aderi poolt loodud elamuprojekt, mille ettevõte realiseeris Andermatti piirkonnas Šveitsis. „Tegemist on Eesti arhitektide ja sisekujundajate poolt loodud kuuekorruselise elamuarendusega, mille müügimahuks kujunes ligi 20 miljonit eurot. Üheksateistkümne korteriga elamu ehitustöödega alustati 2016. aasta juunis ja korterid antakse ostjatele üle tänavu kevadel,“ sõnas Lamp. Projekti peasisearhitektiks oli Kätlin Ölluk.

Jürgen Lampi sõnul on ettevõte otsustanud efektiivsuse tõstmiseks keskenduda peamiselt oma põhitegevustele, milleks on energiatõhusate ristkihtpuitelementidest kortermajade projekteerimine ning ehitamine Šveitsis. „Kuna elemendid moodustavad alla seitsme protsendi projekti kuludest, külmutas ettevõte kuni mahtude suurenemiseni Jüris asuvas tehases ettevõttesisese elementtootmise ning järgmistes projektides kaasatakse elementide tootmiseks partnereid. Võtame siinkohal eeskuju autotööstusest,“ lisas Lamp. Mööblitootmine jätkub edukalt Polorex Interiori nime all, andes tööd enam kui kolmekümnele inimesele.

Swiss Property on 2013. aastal Eestis Šveitsi investorite poolt asutatud ettevõte, mis arendab prefabritseeritud korterielamute ehitamise tehnoloogiat. Ettevõtte majad eristuvad kõrge energiatõhususe ja kaasaegse disainiga.

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Sadamaala Promenaadi majade ehitus jõudis tänase sarikapeoga poole peale

10.02.2017 Tõnu Toompark

Capital Mill pidas Tallinnas Poordi tänavale kerkivate Promenaadi majade teise osana valmivas Peremajas täna sarikapidu, mis ühtlasi tähistas ehituse ekvaatori ületamist.

Promenaadi majade terviku moodustavad kolm erinevat, ent üksteise ja keskkonnaga harmoneeruvat maja: Linnamaja, Peremaja ja Kogukonnamaja. Linnamaja esimesed elanikud kolisid sisse mullu detsembris, Peremaja ja sellega koos kerkiva Torni võtmed saavad värsked koduomanikud kätte suvel.

Capital Milli tegevjuhi Igor Mölderi sõnul on Promenaadi majad lähiaastail Tallinna terviklikus linnasüdameks kujuneva sadamaala oluline ja väärtuslik osa, mida hindavad ka kliendid.

“Nii Promenaadi majade kui ärihoonete Navigator ja Explorer rajamisel oleme pööranud erilist tähelepanu sellele, et igast detailist üldmuljeni oleks kõik esmaklassiline. Ärihooned on valmis, Promenaadi majad poolel teel. Meie visioon uuest linnasüdamest on realiseerumas,” lausus Mölder. “Peremaja on kompaktne ja pereelu nõudmistele kõige paremini vastav maja südalinnas. See on avar ja läbimõeldud ning siit pääseb kiiresti ja turvaliselt kooli, tööle ja tagasi koju.”

Mölder avaldas tänu YIT Ehitusele, kes on nõudliku projekti elluviimisel pakkunud kõrget kvaliteeti ning olnud avatud ja kaasamõtlevaks partneriks.

“YIT esindab just neid väärtusi, mida nii Promenaadi majade kui teiste sadamaala projektide puhul oluliseks peame – kvaliteet, avatus ja orienteeritus parimatele lahendustele,” lausus Mölder. “Seadsime tellijana lati kõrgele, kuid YIT on oma hea tööga seda veelgi tõstnud.”

Esimese kortermajana Eestis kasutatakse Promenaadi majades lisaks kaugküttele maaküttevaiu, mis võimaldavad anda märgatava kokkuhoiu küttekuludelt. Ära kasutatakse ka hoone jahutussüsteemist vabanev soojus, mis tavaliselt õhku paisatakse. Selliste lahendustega on saavutatud korterite energiamärgis tasemel A. Hoone maa-aluses parklas asub elanikele kasutamiseks ka autopesula.

“Promenaadi majade projekt on mitmes mõttes unikaalne ning selles on kasutatud Eesti mõistes ainulaadseid lahendusi. Maaküttevaiad, kõrged ja avarad loft-korterid, kolm erilise hõnguga maja,” lisas Mölder. “Kuid olulisim on see, et siin on hea elada. Siin on ruumi ja avarust, isiklikkust ja isikupära. Need harmoneeruvad inimese ja keskkonnaga.”

Mölder lisas, et kõikjal Läänemere ääres on viimaste aastakümnete jooksul suurlinnade sadamaaladest kujunenud inim- ja keskkonnasõbralikud elu- ja töökeskkonnad, mis on elavad, uuenduslikud ja värsked. “Neist ei ole kujunenud mitte ainult linna orgaaniline osa, vaid linna tähtsaim ja silmapaistvaim osa. Olen kindel, et selliseks saab ka Tallinna sadamaala,” lisas ta.

Capital Mill annab olulise panuse sadamapiirkonna kujundamisel Tallinna uueks linnasüdameks. Viimase kahe aasta jooksul on valminud esimese ärihoonena Baltimaades kõrge keskkonnasõbralikkuse sertifikaadi LEED Gold pälvinud Navigator ning veelgi kõrgema LEED Platinum sertifikaadi teeninud Explorer.

Promenaadi majade maa-alune osa on üks, kuid maa peal koosneb see kolmest erineva ilme ja funktsionaalsusega hoonest. Esimesena valmiv Linnamaja on mõeldud eeskätt linnalikku eluviisi nautivatele inimestele. Kogukonnamaja ühine sisehoov toetab kooselu hindavat eluviisi ning Peremaja, nagu nimigi viitab, arvestab enam perede vajadustega.

Promenaadi maja projekt on teostatud arhitektuuribüroos Arhitekt11. Hoone ehitaja on YIT Ehitus.

Capital Mill asutati 2008. aasta alguses eesmärgiga korraldada investeeringuid Balti riikides asuvatesse ärihoonetesse ning suurendada nende väärtust kvaliteetse kinnisvarajuhtimise abil. Ettevõtte asutajateks ning partneriteks on pikaajalise kinnisvara- ja panganduskogemusega meeskond. Capital Milli juhtimise all on arvukalt kõrgelt hinnatuid ärihooneid Eestis, Lätis ja Leedus.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Nordecon ASi juhatuse esimees ei jätka pärast teenistuslepingu lõppemist 31. juulist 2017

10.02.2017 Tõnu Toompark

Nordecon AS-i juhatuse esimees Jaano Vink teavitas nõukogu, et ei jätka ettevõtte juhina pärast kehtiva lepingu lõppemist 31.07.2017, teatas Nordecon AS-i nõukogu. Alates 01.08.2017 asub ametisse uus juhatuse esimees, kelle leidmiseks on nõukogul aega kuus kuud.

Jaano Vink on juhtinud Nordecon AS-i alates 2002. aastast ning lahkub ettevõttest omal soovil. „Viisteist aastat Nordeconi juhina on olnud äärmiselt haarav ning väljakutseid pakkuv teekond, kuid ühel hetkel tuleb olla aus nii enda kui oma meeskonna vastu ning anda teatepulk üle, et areng jätkuks,“ ütles Nordecon AS-i juhatuse esimees Jaano Vink. „Olen alati arvanud, et juhi vahetus peab toimuma ajal, mil ettevõte toimib hästi ja täna võib öelda, et see hetk on käes.“

„Aega juhi nimetamiseks on piisavalt,” ütles Nordecon AS nõukogu esimees Toomas Luman. “Ma isiklikult oleksin soovinud, et Jaano jätkaks veel ühe 3-aastase perioodi, kuid teisalt on 15 aastat tõepoolest pikk aeg ning ettevõte täna heas korras. Nõukogu esimehena järgmisi samme seades eelistaksin ise uue juhi kerkimist tänasest tugevast meeskonnast. Selge on see, et lisaks kindlale soovile võtta vastu nii tõsine väljakutse peavad kandidaadil olema selleks ka vajalikud võimed ja oskused. Igal juhul vaatab nõukogu ringi lahtiste silmadega, et leida parim võimalik kandidaat.”

Nordeconi kontsern (www.nordecon.com) hõlmab ettevõtteid, mis on keskendunud hoonete ja rajatiste ehitamise projektijuhtimisele ja peatöövõtule. Geograafiliselt tegutsevad kontserni ettevõtted Eestis, Ukrainas, Soomes ja Rootsis. Kontserni emaettevõte Nordecon AS on registreeritud ja asub Tallinnas, Eestis. Kontserni kuulub lisaks emaettevõttele üle 10 tütarettevõtte. Kontserni 2016. aasta konsolideeritud auditeerimata müügitulu oli 183 miljonit eurot. Nordeconi kontsern annab hetkel tööd ligi 700 inimesele. Alates 18.05.2006 on emaettevõtte aktsiad noteeritud NASDAQ Tallinna Börsi põhinimekirjas.

Noblessneri Kodusadama teise arendusetapi käivitamine

10.02.2017 Tõnu Toompark

AS Merko Ehitus on käivitanud Tallinnas Noblessneri Kodusadama arendusprojekti teise etapi ja alustanud Staapli 3 korterite müüki. Kuuekorruseline 105 korteri ja rohelise sisehooviga maja valmib 2018. aasta lõpuks. Praegu on aktiivses ehituses mereäärne Staapli 4 kortermaja ning kogu elamukvartalit ühendav maa-alune parkla, mis valmivad 2017. aasta lõpuks.

Staapli 3 maja 1–5-toalised korterid on suurusvahemikus 26–140 m² ning pakuvad vaateid nii mere, sisehoovi kui kvartali sisetänavate poole. B-energiaklassiga hoonete korteritel on korteripõhine soojustagastusega sundventilatsioonisüsteem, põrandaküte, klaasitud rõdud, valitud korteritel ka saun ja kaminavalmidus. Korteriostja saab valida kuue siseviimistluspaketi vahel, mis on välja töötatud koostöös sisearhitektide Eeva Masso ja Katrin Tammsaarega. Staapli 4 korterite ruutmeetri hind on vahemikus 2390–4350 eurot, Staapli 3 maja omadel vahemikku 1711–3553 eurot. Staapli 4 hoonest on ligi pooled korterid müüdud, eelnevalt oma huvi registreerunud inimesed on personaalse eelinfo alusel tänaseks broneerinud ligi veerand korteritest Staapli 3 hoones.

Kodusadama arendusprojekt (noblessner.merko.ee) hõlmab kokku nelja kortermaja ligi 200 korteri ning ligi 3700 m² büroo- ja kaubanduspinnaga kortermajade esimestel korrustel. Lisaks Staapli 3 ja 4 hoonetele kerkivad tulevikus kortermajad aadressidele Staapli tn 8 ja 12.

Kodusadama arhitektuurse lahenduse autor on rahvusvahelise kutsutud arhitektuurikonkursi võitnud Arhitektuuribüroo Pluss, kes on seadnud fookusesse inimeste elamis-, liikumis- ja tegevusvõimalused. Autod viiakse maa-alusele tasandile, mis tagab ruumi jalgsi ja jalgrattaga liikujatele. Majade sisehoovidesse luuakse privaatsed ja poolprivaatsed mängu- ja puhkealad, jalakäijate juurdepääsuks rajatakse 2017. aasta suvel Kalaranna tänava mere poolsele nõlvale trepid.

Kogu Noblessneri sadamalinnaku ala arendava BLRT Grupi eesmärk on luua terviklik ja noobel elu-, äri- ja vabaajakeskkond, mis väärtustab ajaloolist pärandit ning maalilist mereäärset asukohta. Vahetus läheduses asub Lennusadam, Kalamaja park ning 2017. aasta lõpuks valmiv Euroopa IT-agentuuri peakontor. Esimese kortermaja valmimise ajaks lõpetatakse laevaremonditööd ajalooliselt siin paiknenud tehases. Lisaks lammutab BLRT tootmishoone, ehitab välja promenaadiosa koos uue linnaväljakuga, rekonstrueerib jahtklubi ja korrastab Valukoja ümbruse. Valukotta plaanitakse 2019. aastal avada külastajatele Põhja-Euroopa esimene virtuaalreaalsuse elamuskeskus. Lisaks tänasele ligipääsule Tööstuse tänava kaudu rajatakse täiendav ligipääs otse Kalaranna tänavalt, sealhulgas kergliiklusteed, mis tagavad ühendused kergliiklustunneli, linnaväljaku, rannapromenaadi ja Kalaranna teega. Parkimise korraldamiseks rajatakse parklad ning hiljem parkimismajad.

Noblessneri Kodusadamat arendab 2014. aasta detsembris ASi Merko Ehitus ja BLRT Grupp ASi poolt loodud ühisettevõte Kodusadam OÜ, millest kumbki osanik omab 50%.

Nõuanded koduostjale: kelle omandisse kodu osta?

10.02.2017 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu” autor Tõnu Toompark annab nõu koduostmise teemadel.

Koduostuplaanide juures on oluline seegi esmapilgul tühine detail, kelle nimele ehk kelle omandisse kinnisvara soetatakse. Siin on erinev regulatsioon abielus olevate ja muudel alustel koos elavate inimeste ehk nn vabaabielupaaride puhul.

Abielus olevatel koduostjatel on võimalus soetada vara ühisvarana või lahusvarana. Kolmas võimalus on, et abielus inimesed kasutatavad vara juurdekasvu tasaarvestust.

Kõige enam on levinud abikaasade varaühisus ehk ühisvara. Ühisvara korral lähevad abikaasade ühisomandisse varaühisuse kestel omandatud esemed ning abikaasade muud varalised õigused.

Ühisvara käsutavad abikaasad ainult ühiselt. See tähendab, et ühisvaras korterit saavad abikaasad müüa ainult koos, samuti peavad mõlemad abikaasad andma nõusoleku näiteks kinnisvara koormamiseks hüpoteegiga, et selle tagatisel laenu võtta.

Kui koduostja on vallaline, on soetatav kinnisvara lahusvara ja lahusvara käsutamiseks kellegi teise isiku, näiteks elukaaslase nõusolekut vaja ei ole.

Kui kaks inimest elavad koos – olgu nad siis abielus või mitte, on ainus põhjus, miks soetatav kinnisvara peaks kuuluma ainult ühele neist, see, kui ainult üks pere liikmetest finantseerib selle ostu kohe omavahenditest ja teine ostu ei finantseeri. Kui ostu finantseeritakse laenuga, mida kooselu ajal hakatakse ühiselt tagasi maksma, siis oleks äärmiselt mõistlik, et kinnisvara ostetakse kahe peale.

See tähendab, et abikaasad peaksid sellisel juhul ostma ühisomandisse ja abielus mitteolevad elukaaslased peaksid kinnisvara ostma kaasomandisse. Kaasomandi puhul on mõlemad elukaaslased kinnisvara omanikud näiteks proportsioonis pool ja pool.

Kui selline kooselu ühel päeval peaks otsa saama, ei ole abielus mitteolevate elukaaslaste puhul kinnisvaraomanikuks mittesaanul õigust teiselt poolelt poolt kinnisvara endale nõuda.

Loe pikemalt nii eeltoodud kui muudest nõuannetest käsiraamatust „NÕUANDED KODUOSTJALE”, mille autor on kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark.Käsiraamatu saad osta Kinnisvarakooli raamatupoest.

Arco Vara: Pangad pidurdavad väikelinnades kinnisvarabuumi

10.02.2017 Mihkel Eliste

Hooajalisusest tulenevalt langes jaanuaris nii tehinguaktiivsus kui hinnatase

Jaanuaris tehti Eestis 1 644 eluruumidega seotud korteritehingut. Tehingute arv oli sealjuures võrreldes detsembriga langenud 10% kuid võrrelduna 2016. aasta jaanuariga kasvanud koguni 28%. Eesti kinnisvaraturu tugevast hooajalisest mõjutatusest tulenevalt oli võrreldes detsembriga oodata mõnevõrra ulatuslikumat tehinguaktiivsuse langust, kuid turg püsis äärmiselt stabiilne.

Korteritehingute keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 1 236 €/m². Ruutmeetrihind oli sealjuures võrrelduna detsembriga langenud 7,1% kuid võrrelduna 2016. aasta sama ajaga kasvanud 15%. Võrreldes aastataguse ajaga on hinnataseme kasv sarnaselt tehinguaktiivsuse kasvule võrreldes varasemate aastatega oluliselt kiirenenud. Nii turu aktiivsust kui hinnakasvu on endiselt vedanud Tallinnas uusarendustega tehtavad tehingud. Muus osas on Eestis võrreldes aastataguse perioodiga suuremates keskustes küll korteritehingute arv märkimisväärselt kasvanud, kuid see on kaasa toonud ainuüksi tagasihoidliku hinnakasvu.

Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2006-2017

* 2017. a. jaanuari andmete osas on tegemist esmahinnanguga, möödunud kuu täpsustatud andmed avaldatakse iga kuu 10ndal kuupäeval

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Tallinnas kujundasid endiselt hinnataset enim uute korteritega tehtud tehingud

Tallinnas tehti jaanuari kuu vältel 760 korteritehingut, mida oli 19% vähem kui detsembris kuid koguni 39% rohkem kui varasema aasta samas kuus. Tehtud tehingute mediaanhinnaks kujunes 1 646 €/m², mida oli võrrelduna detsembriga 2,1% vähem kuid võrrelduna 2016. aasta jaanuariga 14% rohkem. Käesoleval hetkel ei ole uusarendustega seotud statistikat veel avaldatud, kuid on alust arvata, et uute korteritega tehtud tehingute osakaal jäi sarnaselt detsembrile ligi 25% lähedale. Sealjuures tuleb siiski arvestada, et müüdud uutest korteritest on valdav enamus tegelikkuses ostja leidnud juba oluliselt varem, kuid asjaõiguslike lepingute hulk sisaldub korterelamute valmimisest tulenevalt jaanuarikuises statistikas.

Võrreldes detsembriga langes tehinguaktiivsus Tallinnas pea kõikidel perioodidel ehitatud korterelamutes tehtud tehingute osas. Tehingute arv aga kasvas nii vanemate tüüpkorterite osas (Mustamäel), kui möödunud buumi ajal püstitatud korterite osas. Sealjuures võis aga märgata ligi 40%-list tehingute arvu langust nii Lasnamäel kui Kristiines, hinnakasv täheldus võrreldes detsembriga ainuüksi Haaberstis. Tüüpkorterite aastaseks hinnakasvuks kujunes jaanuari andmete põhjal 5,9% ja perioodil 2001-2016 ehitatud korterelamute puhul 2,0%. Tüüpkorterite hiiliv hinnakasv on viinud olukorrani, kus uusarenduste ja vanemate korterite hinnaerinevus on langenud juba koguni 1,25-kordsele tasemele, mida võis erineval ajal märgata ka 2007. aastal.

Harjumaal ja Tallinnas on elamuehituse kasv aeglustumas

2016. aasta IV kvartalis väljastati Harju maakonnas ehituslube kokku 28 korterelamu ehitamiseks, ehitama hakati sealjuures seitset korterelamut (kokku 242 korterit) ja valmis sai 25 (kokku 686 korterit). Võrreldes III kvartaliga väljastati korteritele küll 44% eest rohkem kasutuslube, kuid ehitustegevust alustati 35% vähematel juhtudel ja ehituslube väljastati 36% vähem. Võrreldes 2015. aasta IV kvartaliga väljastati 1,2% rohkem kasutuslube, kuid ehitamist alustati koguni 62% vähematel juhtudel ning ehituslube väljastati 29% vähem.

Võrreldes 2014. aasta sama perioodiga väljastati samas mahus ehituslube, kuid ühes korterelamus paiknevate korterite arv on vähenenud ehk planeeritud korterelamud on muutunud mahult väiksemaks. 2014. aastal tuli IV kvartalis küll kasutusse oluliselt vähem kortereid, kuid uute projektidega alustati sealjuures tunduvalt rohkem kui tänasel perioodil. Arendajate hinnangul on kohalikud omavalitsused arendusprojektidega seotud töö mahust üle koormatud, mistõttu uute projektide algatamine on muutunud ajaliselt kulukamaks.

Tallinnas on pakkumiste arv kinnisvaraportaali kv.ee andmeil igakuiselt langenud alates augustist, olles langenud jaanuariks ligi 11%. Langevate pakkumiste arvu saatel on pakkumispõhised hinnad kasvanud 2,8%. Ehitusaktiivsuse langusest tuleneva pakkumise lisandumise aeglustumise tõttu hinnakasvu järsku kiirenemist siiski prognoosida ei saa, sest juba väljastatud ehituslubadega kuid ehitustegevusega alustamata projekte on varasematest kvartalitest võrdlemisi palju.

Tartus tüüpkorterite hinnatase kasvas kuid ehituslikult uuemate korterite osas langes

Tartus tehti jaanuaris 124 korteritehingut, mida oli 12% vähem kui detsembris kuid 31% rohkem kui 2016. aasta jaanuaris. Korteritehingute mediaanhinnaks kujunes 1 228 €/m², mis oli võrrelduna detsembriga langenud 6,0% ja võrrelduna varasema aasta jaanuariga kasvanud kõigest 0,9%. Detsembriga võrreldes esinev hinnalangus ei olnud siiski kogu turul ühtlane, tüüpkorterite mediaanhind kasvas 7,2% kuid perioodil 2000-2016 ehitatud korterelamutes paiknevate korteritega tehtud tehingute osas esines 6,6%-line hinnalangus. Tüüpkorterite hinnakasv tulenes valdavalt 1-toaliste korteritega tehtud tehingutest, milledele on oma väiksusest tulenevalt omane kõrgem ruutmeetrihind.

Pärnu korteriturg on püsinud stabiilsena

Jaanuaris tehti Pärnus 49 korteritehingut, mida oli 13% vähem kui detsembris ja 36% vähem kui novembris. Võrreldes 2016. aasta jaanuariga kasvas tehingute arv 20%. Tehtud tehingute mediaanhinnaks kujunes jaanuaris 949 €/m², mis oli võrrelduna detsembriga langenud 6,0% kuid võrrelduna möödunud aasta sama ajaga kasvanud 1,2%. Sarnaselt Tartule oli aastane hinnakasv võrdlemisi tagasihoidlik, korteriturg on võrreldes aastataguse ajaga püsinud sarnases seisus. Jaanuaris võis tehtud tehingute struktuuri põhjal märgata ennekõike paneelelamute piirkondades 2-toaliste korteritega tehtud tehingute mahu vähenemist.

Pangad hoiavad väikelinnades ära liialt kiire hinnakasvu teket

Viimaste aastate kiire hinnataseme kui ka tehinguaktiivsuse kasv on ajalise nihkega jõudnud ka väikelinnadesse. Olukorras, kus 2016. aastal võis esmakordselt taas mitmetes maakonnakeskustes märgata elanikkonna kasvamist väljaspoolt sisserännanud elanike näol, on kasvanud nõudlus nii omandi- kui üürituru lõikes. Pakkumiste arvu madalat taset on märgata ennekõike Rakveres, Viljandis, Paides, Raplas kui ka Pärnus. Ennekõike on vähenenud keskküttega heas seisukorras korterite pakkumine. Pakkumiste pidev vähenemine on sarnaselt kunagisele buumi ajale loonud olukorra, kus müüjate hinnasoovid on kohati pakkumispõhiste hindade osas kasvanud vara tegelikust turuväärtusest 1,5- kuni 2-kordseks. Üksikutest kõrgema hinnaga kuulutustest saavad teiste pakkujate tegevust jäljendades kiirelt järgmised, utoopilisi korterihindu on kohati eriti hästi märgata just Rakvere linnas. Pakkumiste vähesusest ja potentsiaalsete huviliste rohkusest tulenevalt on inimestel selliste varade vastu endiselt huvi, kuid vähese omafinantseeringu ja madala vara tegeliku turuväärtuse tõttu ei ole neil paraku selliseid varasid pangalaenuga võimalik osta.

Alus – Maa-amet, kinnisvaraportaal kv.ee 06.02.2017

Mihkel Eliste, Arco Vara kinnisvaraturu analüütik

“Ärikinnisvara vahendamise” koolitus toimub 23/02/2017

10.02.2017 Margot Toompark

23/02/2017 toimub Kinnisvarakoolis koolitus “Ärikinnisvara vahendamine“. Koolitust viib läbi Aasta Maakler 2016 Ruth Andresen, kes on 1Partner Kommertskinnisvara kaubandus- ja büroopindade grupijuht.

Koolitus “Ärikinnisvara vahendamine” on suunatud inimestele, kes sooviksid saada ärikinnisvara maakleriks ning neile, kes olemasolevaid teadmisi ja oskusi arendada tahavad. Kindlasti soovitame koolitust ka äripindade omanikele, ärikinnisvara arendajatele ning teistele kinnisvaraäri vastu huvi tundvatele inimestele.

Koolitusel omandatakse teadmised äripindade olemusest, äri-ja elamispindade erisusest ning äripindade tehingutega seotud poolte õigustest ja kohustustest. Samuti saab koolituselt konkreetsed nõuanded ärikinnisvaraturul toimetamiseks.

Koolitus “Ärikinnisvara vahendamine” toimub Kinnisvarakoolis neljapäeval 23/02/2017 kell 09:00-14:00

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655 (Margot Toompark), kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Triin Siidirätsep
Kinnisvarakool OÜ
Info ja registreerimine
+372 506 2278
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Puust ja punaseks: Korteri remondiga seotud dokumentatsioon

09.02.2017 Kaupo Mõttus

Korteri või elamu remondiga puutuvad kinnisvaraomanikud oma teadliku elu jooksul suuremal või väiksemal määral varem või hiljem kindlasti kokku. Üldjuhul on tegemist loomingulise tegevusega, mille käigus parandatakse enda elukeskkonna kvaliteeti.

Sõltumata remondi vajaduse põhjustest (sanitaartingimuste parandamine, moraalselt vananenud viimistluse uuendamine, kevadine entusiasmi puhang jne.) saab remonti liigitada laias laastus kahte kategooriasse: Renoveerimine ja Rekonstrueerimine.

RENOVEERIMISE all peame enamasti silmas tapeedi vahetamist, seina värvimist või uue põrandakatte paigaldust. Selliste tööde tegemiseks ei ole üldjuhul mingit luba vaja. Eraldi luba ei ole vaja ka avatäidete (aknad, uksed) vahetamiseks va mõningad erandid.

REKONSTRUEERIMINE on tegevus, mille käigus tehtavate tööde teostamiseks on vajalik esitada ehitus/kasutusteatis või andmete esitamise teatis.

Toon mõne näite elust enesest erinevate nõuete kohta:

Näide 1: Avatud köök ja avaram vannituba

Viiekorruselises monteeritavast raudbetoonpaneelidest 1969. aastal ehitatud hoones soovis ühetoalise korteri omanik ühendada köögi elutoaga ning köögi koridori arvelt laiendada vannituba. Kuna seda tüüpi hoonetel loetakse kandvateks osadeks kõik vaheseinad ning köögi avamiseks oli vaja vaheseina ava lõigata, siis oli ennem tööde teostamist vajalik esitada ehitusteatis koos asjakohase projektiga. Selle juures tuleb silmas pidada, et projekt peab vastama ehitusprojektile esitatud nõuetele ning peab olema koostatud asjatundlikult. Lühidalt peab ehitusprojekt olema koostatud litsentseeritud arhitekti/inseneri poolt. Lisaks sellele peab meeles pidama, et ehitustööde juures tuleb kinni pidada Asjatundlikkuse printsiibist. Asjatundlikkuse põhimõtte kohaselt peab isik täitma hoolsuskohustust, et tagada oma tegevuses ohutus, nõuete arvestamine ja nõuetekohase tulemuse saavutamine. Asjatundlikkuse eelduseks on tegevuse eripärale vastavad teadmised ja oskused. Lühidalt kokku võttes peab töid teostama oma ala professionaal.

Lisaks äsja mainitud printsiibile, tuleb oma tegevus dokumenteerida. Ehitamise dokumenteerib ehitav isik. Ehitamist kajastavad dokumendid (edaspidi ehitusdokumendid) peavad võimaldama saada ehitise kasutamiseks ning selle kontrollimiseks asjakohast teavet ehitisest ja ehitamisest, sealhulgas ehitamisel kasutatud ehitustoodetest ja -materjalidest. Ehitusdokumentidest peab olema võimalik tuvastada ehitamise eest vastutanud isik.
Pärast tööde lõpetamist on vajalik esitada kasutusteatis koos eelpool mainitud dokumentatsiooniga, seejärel küsib Kohaliku Omavalitsuse vastav spetsialist lisa dokumente või kannab teatise registrisse ning asi ongi lõpetatud korrektselt.

Näide 2: Eletrikerisega saun

Selle näite puhul on tegemist samalaadse ehitisega, mille kolmetoalisesse korterisse oli ehitatud elektrikerisega saun. Kuna selle tegevuse juures ei muudetud ühtegi hoone kandvat/jäigastavat konstruktsiooni, siis piisas Kohalikule Omavalitsusele Andmete Esitamise Teatisest, millele oli lisatud asjakohane eskiis ja selgitused. Selle teatise alusel täiendati registris korteri andmeid ning asi sai lahendatud korrektselt.

Näide 3: Planeeringu muudatus

Samalaadse hoone kahetoalise korteri omanik soovis mittekandvate seinte lisamisega muuta planeeringut ning köögi asukohta. Kuna kandvaid/jäigastavaid konstruktsioone ja hoone tehnosüsteeme ei muudetud, oli vajalik esitada asjakohane eskiis. Eskiis võib olla visandatud käsitsi või koostatud mõne arvutiprogrammi abil ning tavaliselt koosneb see korteri plaanist kuhu on kõik muudatused peale kantud ning on lisatud asjakohased selgitused. Korteri andmed registris korrigeeriti.

Kokkuvõte: enne ehitustöödega alustamist oleks mõistlik konsulteerida Kohaliku omavalitsuse spetsialistiga või isikuga, kes sellega igapäevaselt tegeleb selleks et täpsustada, millised dokumendid on vastava töö teostamiseks vajalikud. Domus Kinnisvaras tegelen selliste küsimustega igapäevaselt mina.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Avalik vastus notar Oksana Bauer-Karle`le: Remondifond on otseselt korteri kasutamisega seotud kulu

09.02.2017 Ingvar Allekand

08.02.2017 avaldati www.postimees.ee-s lugeja küsimus üürniku kohustuste kohta seoses korteriühistu poolt kommunaalarvel nõutava remondifondiga ning notar Oksana Bauer-Karle vastus sellele. Minu arvates vajab see küsimus põhjalikumat käsitlust ning olen seisukohal, et notari poolt esitatud käsitlus ei ole õige, viib üürilepingu osapooled potentsiaalselt eksiteele ning moonutab seeläbi kinnisvaraturul toimuvat.

VÕS on konkreetne selles osas, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on eraldi kokku lepitud. Samuti selles, et võrreldes seaduses sätestatuga üürniku kahjuks tehtud üürilepingu kokkulepped on tühised. Ent notari poolt esitatud tõlgendus remondifondi ja üüritud asja kasutamise omavahelise seose osas on ekslik nii oma majanduliku sisu kui õigusliku regulatsiooni poolest.

Remondifond on olemuslikult kinnistu üldkasutatavate osade säilimise tagamiseks kogutav ressurss, mida kasutatakse siis, kui kinnistu – hoone jt kinnistu osade – kulumise määr seda parajasti tingib. See on üks väheseid viise, kuidas tagada elukeskkonna stabiilsus ja tarbijale nii vajalik rahaliste vahendite planeerimise võimalus. Olemuslikult defineerib seda kõige paremini raamatupidamislik termin „amortisatsioon“. Lihtsustatult – kõik, mida kasutatakse, ka kulub.

Iga korter koosneb vältimatult suuresti hoone ühiskasutatavatest osadest – seinad, kütte-, vee-, kanalisatsiooni- ja elektrisüsteem, trepikoda, välisuks, jalgtee tänavalt välisukseni, katus jne jne jne. Kõiki neid kasutab ükskõik milline hoones elav inimene ning sellega kaasnev kulu ei sõltu kulutaja asjaõiguslikust staatusest – on ta siis korteri omanik või üürnik. Ei ole mõeldav, et üürnik saaks korterit kasutada ilma trepikoda läbimata, ruume kütmata jne. Hoone püsimine remondivajaduseta on võimalik tagada vaid konserveerimise teel, kuid ükski üürnik ei saaks elada konserveeritud hoones. Lihtsustatult – paugutades iga päev kaks korda välisust tingib üürnik vajaduse välisuks mingi aja pärast välja vahetada.

VÕS on pannud eluruumi üürilepingu tingimustele vastavuse tagamise kohustuse omanikule, nii nagu on üldjuhul omaniku asi tagada korteri varustamine vee, kanalisatsiooni, elektri jms-ga. Kui üürnik ei tasu nimetatud kommunaalteenuste eest, ei ole omanikul kohustust neid ka tagada. Üürnikul on kohustus säilitada üüritud eluruumi seisukord ning kompenseerida omanikule selle kohustuse rikkumisega tekitatud kahju. Seejuures ei tohi jätta märkamata, et üürilepingu lõpetamise sätete juures kehtestab VÕS, et üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Kui seda laiendada üürilepingu lõpetamiselt kogu üürilepingu kehtivusperioodile, keerame kogu selle instrumendi majandusliku sisu peapeale.

Kas remondifondi kulu peaks sisalduma üüris? Miks mitte, kui üürileandja ja üürnik nii kokku lepivad. Aga olemuselt on üüritasu korteri kasutaja poolne hüvitis vara omanikule tehtud investeringu eest. Kui üürnik investeeringut ei tasusta, siis tehakse investeering mingisse muusse varasse ning üürimise võimalus kaoks. Loomulikult on võimalik üüritasu sisse juriidiliste jõumeetoditega suruda lisaks teise inimese rikkusest saadavate hüvede nautimise eest panna ka muud tasud – sh remondifondi, maamaksu, kommunaaltasud … miks mitte ka maja ees parkiva üürniku autoliisingu vms kulud, mille majanduslik sisu erineb korteri üürist ja mille üle on võimalik eraldi arvestust pidada. Sel juhul peab üüritasu suurus lihtsalt selle võrra tõusma. Lõpuks peab selle kõik kinni maksma ikkagi tarbija, kes naudib pakutavaid hüvesid.

Siinkohal on oluline välja tuua maksukorralduslik nüanss. Nimelt on üüritulu eraisikust korteriomanikule tulumaksuga maksustatav. Kui remondifond ei ole käsitletav üürniku poolt asja kasutamisega kaasneva kuluna, vaid osana korteriomaniku üüritulust, siis maksustab riik eraisikust üürileandjaid remondifondi maksete eest sisuliselt ilmaasjata.

Üüritasu on olemuslikult alternatiivkulu, sest üürnikul on alati võimalik üürikulu vältiv investeering ise teha. Kui üürnik otsustab juhuslikult järgmisel aastal omale ise korteri osta ja selleks eluasemelaenu võtta, tuleb üüri asemel tasudes pangalt investeeringuks saadud ressursi eest intressi. Siis ei tule kellelgi pähe hakata pangale põhjendama, et remondifondi kulu peaks tegelikult sisalduma pangale tehtavates intressimaksetes. Vastasel juhul kaoks eluasemelaen turult kiiremini kui kõik senised kiirusrekordid optika valdkonnas.

Eraldi tuleks küsida, et kui suur remondifondi makse on põhjendatult seotud vara kasutamisega? Siinkohal tuleb taas pöörduda amortisatsiooni kontseptsiooni juurde. Üldjuhul projekteeritakse eluhoonete elueaks 50 aastat. Isegi kui hoone kestab tegelikult kauem, on remondivajadus tekkinud märksa varem. Lihtne matemaatika annab seega amortisatsiooni määraks 2% aastas ning arvutuse aluseks tuleb võtta ehitushind. Näiteks tänasel päeval algavad korterelamute ehitushinnad ca 700.- eurost (lisandub käibemaks) hoone ülpinna m2 kohta, mis tavapäraseid proportsioone arvestades veidi üldistades teeb koos käibemaksuga ca 1200.- eurot iga korteri ruutmeetri kohta. Amortisatsioon 2% aastas tähendaks, et remondifondi makse peaks heaperemeheliku majandamise korral olema igakuiselt ca 2.- eur/m2 kohta. Ma ei tea ühtegi korteriühistut, kus oleks nii kõrge remondifondi makse. Seega ei saa ka öelda, et tavapärased 0,3 – 0,7 eur/m2 suurused maksed oleks kuidagi üürnikku kahjustavad.

Kokkuvõttes on mul hea meel, kui selles küsimuses toimuv diskussioon viiks selguse tekkimiseni. Veel parem, kui tekiks mõni Riigikohtu lahend või suisa õigusliku regulatsiooni täiendus. Remondifondi kõrval puudutab eeltoodud argumentatsioon ning dilemma ka üüritava korteriga seotud maamaksu. Seadus on täitmiseks, kuid antud küsimuses ebaselge. Probleemile tuleb läheneda maksuametilikult lähtudes tehingu majanduslikust sisust. Seda enam, et spetsialistide ringkonnas on ammugi juba omaks võetud teadmine, et 25 aastat tagasi omandireformi tingimustes loodud üüriregulatsioon on ajale jalgu jäänud ja vajab tõsist uuenduskuuri.

Endover Kinnisvara ja Bauschmidt sõlmisid kompromissi

09.02.2017 Tõnu Toompark

Endover Kinnisvara gruppi kuuluv OÜ Tartu mnt 56 (Endover Kinnisvara) ja Bauschmidt OÜ on jõudnud City Residence’i ehitusega seotud erimeelsustes kokkuleppele, teatavad ettevõtted.

Bauschmidt ja Endover Kinnisvara sõlmisid kohtuliku kompromissi, mille kohaselt lõpetasid Tartu mnt 56 asuva City Residence elu- ja ärihoone valmimise olulisest hilinemisest põhjustatud vaidluse. Tulenedes kujunenud olukorra eripärast, tegi Endover Kinnisvara olulisi järeleandmisi lepingust lähtuvate sanktsioonide nõudmisel ning pooled jõudsid mõlema poole huve arvestava ning õiguskindlust tagava kokkuleppeni.

Leppetrahviks, mille Bauschmidt aktsepteeris ja nõustus lepingu mittekohase täitmise tulemusena Endover Kinnisvarale tasuma, on 550 000 eurot. Bauschmidt võttis kompromissiga kohustuse kõrvaldada kiiresti objektil esinevad vaegtööd. Hoone hilisemate garantiitööde teostamine on tagatud ning City Residence ostjad võivad olla kindlad tööde teostamises.

“Vaatamata hoone tähtaegse valmimise probleemidele kerkis koostöös Bauschmidtiga Tallinna üks esinduslikemaid hooneid City Residence,” rääkis Endover Kinnisvara Eesti piirkonna juht Oliver Makko. “Soovime Bauschmidtile edu tekkinud probleemide lahendamisel ning tellijate, alltöövõtjate ja pankade usalduse tagasivõitmisel. City Residence ostjaid Bauschmidti saneerimine ei mõjuta, garantiitööde teostamiseks on antud tagatis ning arendajana garanteerime kõigi garantiiperioodi küsimuste lahendamise. Hoone uutele omanikele ja kasutajatele soovime suurepärase valiku nautimist.”

“Oleme rahul, et vaatamata teatud erimeelsustele tellijaga õnnestus konstruktiivsete läbirääkimiste tulemusena jõuda mõlema poole huve mõistlikult arvestava kokkuleppeni,” ütles Bauschmidti juhatuse liige Mait Schmidt. “City Residence on üks Tallinna viimase aja pärleid, mille valmimiseks tegid maksimaalseid pingutusi mõlemad pooled.”

Endover Kinnisvara (www.endover.ee) on 1995. aastal asutatud kinnisvarainvesteeringute juhtimise ja kinnisvaraarenduse alal tegutsev ettevõtete grupp, mis tegutseb nii Eestis kui ka väljaspool. Ettevõttel on 21 aastat kogemusi nii hoonete rekonstrueerimisel kui ka uusehitiste rajamisel. Ettevõte arendab Tallinna südalinnas ja selle lähiümbruses 13 hoonet.