Uus Maa: Обзор рынка ноябре 2017

Классики сказали бы, читая ноябрьский обзор рынка, что «на западном фронте без перемен». Ноябрь не принес на рынок сюрпризов, активность вторичного рынка была хорошей, а вещные права на новостройки были в основном заключены еще раньше. Медианная цена была одной из самых высоких за год, хотя и уступила ноябрьским показателям, также несколько снизилось и количество сделок, однако по сравнению с прошлыми годами показатели были значительно более высокие. Всего в ноябре было заключено 1920 сделок купли-продажи, медианная цена которых составила 1255 EUR/м2. По сравнению с октябрем количество сделок сократилось на 84, или на 4,2%, медианная цена в то же время снизилась на 2,2%.

За первые 11 месяцев 2017 года по сравнению с 2016 годом увеличились как количество сделок, так и медианная цена. За 11 месяцев в Эстонии было заключено 20 414 сделок, и по сравнению с тем же периодом прошлого года их количество возросло на 1523, или на 8,1%. Медианная цена сделок за то же время подросла на 6,6% (1144→1220 EUR/м2).

Данные: Земельный департамент

Не претерпели существенных изменений и тенденции по уездам, если учитывать изменившиеся в результате административной реформы административно-территориальные границы. Из 2004 сделок купли-продажи больше всего было заключено в Харьюмаа – 1036 сделок, или 51,7% от общего количества сделок. В общем количестве сделок по Харьюмаа львиная доля пришлась на сделки в Таллинне, удельный вес которых в ноябре составил 82,6%. По сравнению с октябрем число сделок в Харьюмаа уменьшилось на 107, что было обусловлено сокращением количества сделок за пределами Таллинна. Медианная цена в Харьюмаа также оставалась самой высокой – в ноябре медианная цена упала по сравнению с октябрем на 1%, удерживаясь на уровне 1622 EUR/м2.

По количеству сделок за Харьюмаа традиционно следуют плотнонаселенные уезды: Тартумаа с 206 сделками, Ида-Вирумаа со 193 сделками и Пярнумаа со 115 сделками. По сравнению с октябрем количество сделок увеличилось в пяти уездах, наибольший рост в абсолютных цифрах продемонстрировали Ида-Вирумаа (+29) и Тартумаа (+23). Помимо Харьюмаа, количество сделок снизилось также в Пярнумаа (-23), где оно после рекордного октября вернулось к обычному уровню.

По медианной цене за Харьюмаа вновь следовали Тартумаа (1250 EUR/м2) и Пярнумаа (920 EUR/м2). В ноябре медианная цена поднялась в семи уездах, в абсолютных цифрах наибольший рост наблюдался на Сааремаа (+534 EUR/м2), где, однако, было заключено на целых 23 сделки меньше, чем в предыдущем месяце. В Вильяндимаа вялый октябрь сменился обычным ноябрем, вследствие чего медианная цена поднялась здесь на 124 EUR/м2. Наибольшее снижение медианной цены наблюдалось в Пярнумаа (-149 EUR/м2), где после двух рекордных месяцев она вернулась на обычный уровень.

Данные: Земельный департамент

Как уже упоминалось выше, в Харьюмаа по сравнению с октябрем сократилось количество сделок, хотя «вина» Таллинна в этом и невелика – по сравнению с прошлым месяцем в столице было заключено всего на 10 сделок меньше, медианная цена в то же время снизилась на 1,1%. По сравнению с 11 месяцами прошлого года в нынешнем году было заключено на 553 сделки больше (+6,7%), медианная цена в это же время поднялась на 8,2% (1527→1652 EUR/м2). Не был отмечен большими переменами ноябрь и в Таллинне – незначительные изменения в количестве сделок и в ценах были обусловлены в основном изменением количества заключенных по новостройкам вещно-правовых договоров. В общей сложности в ноябре было заключено 856 сделок, медианная цена которых составила 1688 EUR/м2.

Данные: Земельный департамент

Изменение интереса в сегменте новостроек из официальных данных лучше всего помогает объяснить статистика отчуждателей по сделкам с недвижимостью, поскольку она отражает наряду с квартирными собственностями также недвижимые вещи. По сравнению с октябрем в ноябре уменьшилось количество объектов недвижимого имущества, отчужденных юридическими лицами, – всего юридическими лицами было заключено 656 сделок продажи, а это означает, что их доля в общем количестве сделок хоть и снизилась, однако все равно превышает количество объектов, отчужденных частными лицами. В общей сложности в ноябре юридическими лицами было продано 656 объектов недвижимого имущества, благодаря чему их доля составила 49,2%. Частными лицами было продано 634 объекта (47,6%), остальными сторонами – 36 объектов, а также 7 объектов государством и местным самоуправлением.

Данные: Земельный департамент

Еще в большей степени, чем на общегородскую статистику, изменение количества заключенных по новостройкам вещно-правовых договоров повлияло на статистику по частям города Таллинна, где количество сделок оказалось еще меньше. Больше всего сделок в ноябре 2017 года было заключено в части города Ласнамяэ (226), за которой следуют другие наиболее густонаселенные части города, такие, как Кесклинн (177), Пыхья-Таллинн (131) и Мустамяэ (120). По сравнению с октябрем число сделок увеличилось в трех частях города, из них больше всего в Ласнамяэ (+44); наибольшее снижение количестваа сделок наблюдалось в Хааберсти (-35) и в Пыхья-Таллинн (-22). В Ласнамяэ увеличению количества сделок способствовали новостройки, число сделок по продаже которых в Хааберсти, однако, снизилось. В Пыхья-Таллинн продажа новостроек также упала, но еще больше снизились продажи на вторичном рынке.

Данные: Земельный департамент

Медианная цена, как и в предыдущие периоды, была самой высокой в Кесклинн (2164 EUR/м2), где по сравнению с октябрем она потеряла 2,3%. За Кесклинн следуют Кристийне (1843 EUR/м2) и Пыхья-Таллинн (1795 EUR/м2). Более всего выросла медианная цена в Пыхья-Таллинн (+7,4%), и это произошло в основном из-за изменений в структуре сделок. В частях города с большим количеством сделок медианная цена в ноябре снизилась: в Мустамяэ на 1,4%, в Кесклинн на 2,3%, в Ласнамяэ на 3,9%.

Данные: Земельный департамент

Хотя после административной реформы к городу Тарту была присоединена также волость Тяхтвере, в настоящем обзоре по-прежнему отражены сделки купли-продажи, заключенные в городе Тарту, поскольку учет сельских районов исказил бы статистику недвижимого имущества и изменил бы принципы сравнения. По сравнению с октябрем, когда количество сделок было низким, в ноябре число сделок увеличилось на 16, медианная же цена осталась практически на том же уровне, оставаясь с учетом уровня Тарту самой высокой за рассматриваемый период, как и во многих других населенных пунктах. За первые 11 месяцев года количество сделок в Тарту снизилось по сравнению с прошлым годом, хотя в ближайшее время число сделок, учитывая возрастающие объемы строительства, будет увеличиваться. Всего в ноябре было заключено 143 сделки купли-продажи, медианная цена которых составила 1267 EUR/м2.

Данные: Земельный департамент

Если Тарту по количеству сделок в нынешнем году взял «передышку», то Нарва по числу сделок несколько воспряла, хотя медианная цена по-прежнему движется вспять. В следующем году в свете активности сделок должна начать подрастать и медианная цена, в том числе и вследствие низкой сравнительной базы. В ноябре в Нарве была заключена 61 сделка, что на 7 больше, чем в октябре, медианная цена составила в ноябре 404 EUR/м2, увеличившись по сравнению с октябрем на 13,5%. За первые 11 месяцев этого года количество сделок по сравнению с тем же периодом прошлого года выросло на 103, медианная цена снизилась, упав по сравнению с прошлым годом на 3,9% (412→396 EUR/м2).

Данные: Земельный департамент

Как и в случае с Тарту, в обзоре по Пярну учитываются только заключенные в пределах города сделки, хотя благодаря административной реформе город по площади вошел в число крупнейших городов мира. По сравнению с рекордным октябрем в ноябре рынок недвижимости Пярну, как и погоду, можно охарактеризовать выражением «серые будни». Количество сделок снизилось до обычного уровня, сократившись по сравнению с октябрем на 30. Медианная цена была самой высокой за рассматриваемый период, беспрецедентно приблизившись к тартуской, хотя по сравнению с рекордным октябрем все-таки наблюдался небольшой спад (-2,7%). В общей сложности в ноябре было заключено 79 сделок, медианная цена которых составила 1121 EUR/м2.

Данные: Земельный департамент

С октября 2017 года на статистике по остальным самоуправлениям начинает сказываться влияние административной реформы, а это в итоге означает то, что в таблице отражаются самоуправления, ранее в ней не представленные. Так, в ноябре в первую десятку по сделкам среди остальных самоуправлений вошли также волость Тапа и волость Пайде. Как всегда, большая часть сделок была заключена в Кохтла-Ярве, и уже традиционно вторым крупнейшим рынком новостроек за пределами Таллинна оказалась волость Раэ. Остальные самоуправления по количеству сделок разнятся незначительно: разрыв между четвертой и девятой-десятой позициями составляет всего 11 сделок, а это означает, что различия в количестве жителей не являются для более крупных самоуправлений важнейшим фактором, влияющим на аттрактивность недвижимости. Как обычно, наиболее высокой медианная цена была в ближайших к Таллинну волостях, как обычно, представлены в таблице также самоуправления, в которых медианная цена сделок была крайне низкой (город Кохтла-Ярве, волость Валга, волость Тапа). Остальные самоуправления демонстрируют тенденцию держаться, скорее, между двух крайностей: цены в Вильянди, Хаапсалу и Раквере исторически являются примерно одинаковыми и характеризуют, скорее, более здоровый рынок недвижимости остальной Эстонии, тогда как Йыхви и Пайде тяготеют к более низким ценам.

Данные: Земельный департамент