Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Hepsor and Tolaram continue their cooperation in the Manufaktuuri quarter

19.12.2025 Adaur.ee

Hepsor AS and AS Phoenix Land, a company of the Tolaram Group, signed a shareholders’ agreement on 18 December under which the parties will continue their cooperation in the implementation of the next phase of the Manufaktuuri quarter development. For this purpose, Hepsor’s subsidiary Hepsor PHX5 OÜ (registry code 17394859) has been established and is owned in equal shares by Hepsor AS and AS Phoenix Land.

The new joint venture will commence the development of residential and commercial real estate in Tallinn at Manufaktuuri 3. AS Phoenix Land will contribute the property as a non-monetary contribution to the voluntary reserve capital of Hepsor PHX5 OÜ in the total amount of EUR 5.8 million.

The Manufaktuuri 3 property has a valid detailed plan. As part of the development preparation process, an architectural competition is planned with the aim of identifying the best possible design solution. While the detailed plan allows for the development of a high-rise building of up to 60 storeys, the final architectural and urban design solution will be determined based on the results of an architectural competition.

“The cooperation between Hepsor and the Tolaram Group in the Manufaktuuri quarter has been consistent and successful. Through the new joint venture, we will continue developing the next phase of the quarter to create high-quality and diverse residential and commercial real estate for Tallinn’s urban space. The projects, both completed and ongoing, have confirmed the strength of the collaboration and the development potential of the Manufaktuur quarter,” said Mihkel Mäger, Country Manager of Hepsor Estonia.

This is the fifth development project in the Manufaktuuri quarter. Previously, 421 homes have been completed as part of the Sitsi Õunaaed and M7 development projects, of which 97% have been sold. In 2025, construction began on two development projects in the Manufaktuuri quarter: the first phase of the Manufaktuuri Vabrik project, which will provide 152 new homes, and the M12 development project, under which 49 new homes will be completed.

In the future, the Manufaktuuri quarter will comprise approximately 1,100 homes and commercial premises.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

KV.EE: Kallid müügipakkumised ajavad KV.EE Indeksi üles

18.12.2025 Tõnu Toompark

Eesti elamispindade müügipakkumiste keskmist hinda peegeldav KV.EE indeks on viimase kuuga teinud tugeva hüppe üles ja jõudnud 190,5 punktile. Aastatagusega võrreldes on eelnevalt pikalt pigem paigal püsinud indeks läinud 6,5% kõrgemale. Elamispindade müügipakkumiste koguarvu liikumist näitav objektide arvu indeks liigub allapoole. KV.EE objektide arvu indeks on 68,6 punktil ehk eelmisest aastast 4,3% allpool.

KV.EE Indeks, mis näitab pakkumishindade liikumist, on teinud kiire spurdi ülespoole, sest portaalis KV.EE on pakkumises rohkem kallimaid kortereid, mis asuvad suuremates tõmbekeskustes, eelkõige Tallinnas ja Tallinna kesklinnas. Seega näitab viimase kuu KV.EE Indeksi suur hüpe eelkõige muutust elamispindade müügipakkumiste struktuuris, mitte äkilist kiiret hinna või väärtuse kasvu.

Elamispindade müügihinnad lähevad siiski ülespoole. Maa- ja ruumiameti andmetel on Eesti ilma Tallinnata korteritehingute keskmine hind aastatagusest 3-10% kõrgemal. Tallinna kui teistele piirkondadele turu liikumise suundade ettenäitava turupiirkonna samaväärse korteri keskmine tehinguhind on aastaga kerkinud 1-6%.

Elamispindade müügipakkumiste arv portaalis KV.EE on pigem suur, kuid liigub vähenemise suunas. Vähenev pakkumine aitab iseenesest hindade kerkimisele kaasa. Pakkumise kahanemine on siiski seotud hooajaliste teguritega ja pakkumistest puudust endiselt ei ole. Seega ei peaks tervislikust kuni 5-protsendilisest kasvust oluliselt kiiremat hinnatõusu elamispindade turult niipea ootama.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Ekspert: „Tiit ja Teet“ tüüpi ehitajad pole kuskile kadunud – kuidas neid ära tunda

18.12.2025 Adaur.ee

Eesti ühe suurema omanikujärelevalve-ettevõtte P.P. Ehitusjärelevalve juhi Kalev Pikaru sõnul on ehituskvaliteediga rohkem probleeme väiksemate ehitajate ning eramajade ja korteriremontide puhul ning on ka kindlad märgid, mis näitavad, kas ehitaja on usaldusväärne.

Kalev Pikaru sõnul on suurte ja tuntud ehitajatega võrdlemisi vähe probleeme – neil on tugev töökultuur ja kehvasti ehitamine ei tasu lihtsalt ära, sest pärast on vigade parandamine kallim ja keerulisem. „Nad vastutavad oma maine ja garantiiga ning professionaalse firma ehitusplatsilt saadetakse soss-sepad kiiresti minema. Suurematel objektidel on ka omanikujärelevalve, mis probleemide teket oluliselt vähendab,“ rääkis Pikaru.

„Niiöelda „Tiit ja Teet“ tüüpi ehitajatest või juhuslikult kokku klopsitud väiksematest ehitusfirmadest tuleneva riskiga puutuvad kokku pigem eramaja ehitajad ning korterite remontijad. Kui läheb väga kehvasti, tuleb tehtud töö teinekord lammutada ja uuesti otsast alustada – näiteks kui valesti paigaldatud isolatsiooni tõttu hakkab niiskus kogunema või ei pea kodu lihtsalt sooja. Omanikujärelevalve igapäevane reaalsus on see, et mida varem avastatakse viga või puudus, seda lihtsam ja odavam on seda ka kõrvaldada,“ rääkis Pikaru.

„Enne ehitaja palkamist tuleks kindlasti teha ära taustatöö – küsida paari objekti kohta referentsi ning teinekord võib lausa kohapeal oma silmaga vaatamas käia. Tasub ka lihtsalt ehitajat guugeldada ning vaadata kutseregistrist, kas vastutaval objektijuhil on vajalikud kutsetunnistused, mis näitavad oskusi ja kvaliteeti. Kui on kahtlus, et ehitaja teeb tööd niiöelda mustalt, siis on olemas ka tööjõu register, kus peavad kõik ehitusobjektil töötavad inimesed kirjas olema. Selge ohumärk on ka ehitaja maksuvõlg, mida saab äriregistrist tasuta järgi vaadata,“ ütles Pikaru.

„Kriitiliselt võiks hinnata ka ehitaja ajaplaneerimist – kui inimene ei ilmu juba esimestele kohtumistele õigeaegselt kohale või käivad töömehed objektil nagu kuuvarjutus, siis pole see professionaalse tegija käekiri,“ lisas Pikaru.

„Kahtlasele ehitajale võib viidata ka teistest pakkujatest märksa odavam hind ning see, et tahetakse arveldada sularahas või küsitakse enne töö alustamist suures osas ettemaksu. Pigem peaks tasumine käima etapikaupa ning teostatud tööde akti põhjal ja kui omanikujärelvalve on kaasatud, siis peale nendepoolset tööde kinnitamist. Tavatellija ise üldjuhul ei pruugi aru saada, kas projekti on järgitud ja kokku lepitud materjale ka päriselt kasutati,” nentis Pikaru.

“Ka pangad, kes väljastavad maja ehituseks või kortermajade renoveerimiseks laenusid, mõistavad riske ja soovivad tihti kolmepoolset lepingut, milles lisaks laenajale ja pangale on kolmandaks osapooleks omanikujärelevalve. Pank ei väljasta laenajale enne uut väljamakset, kui teostatud tööde aktil puudub omanikujärelevalve kinnitus,” lisas Pikaru.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium: Abiks ettevõtjale: sobiva tööstusala saab nüüd leida kaardilt

18.12.2025 Adaur.ee

Maa- ja Ruumiameti geoportaalis on tänasest kättesaadav tööstusalade kaardilahenduse esmane versioon, kust on näha ettevõtluseks sobivad alad üle kogu Eesti.

„Oleme astunud järjekordse märgilise sammu selles suunas, et muuta Eesti ettevõtluskeskkond atraktiivsemaks, tuua meile investeeringuid ja hoogustada majanduse arengut,“ märkis majandus- ja tööstusminister Erkki Keldo. „Valminud kaardilahendus on jooksvalt täienemas, kuid juba praegu toob see investorile esmaste otsuste langetamiseks vajaliku teabe peo peale. Kaardil kuvatakse vajalik info vajalik üldplaneeringute, elektriliitumise, teede ja muu taristu kohta. Ettevõtja saab olukorrast kiirelt ülevaate ja saab hakata kohe ettevõtmiseks vajalikus suunas tegutsema.“

Ministri sõnul on kaardipilti oodatud uurima kõik huvilised. „Rakendus annab ettevõtjatele, kohalikele omavalitsustele ja riigile parema ülevaate arenduseks sobivatest piirkondadest, ent toob suurema selguse ka kogukondadele, kuna sealt on täpselt näha, millistele aladele kodukohas tööstust oodatakse. Nii inimestele kui ettevõtjale on oluline selgus, kuhu arendused kerkida võivad.“

Rakendus koondab tööstuseks ja tootmiseks sobivate alade ruumiandmed. Näha on nii üldplaneeringutega kavandatud ettevõtlusalad kui ka arendatud, arendamisel ja arendatavad alad. Iga ala kohta saab vaadata näiteks kaugust riigiteeni, kaubasadamani lennujaamani, alajaama võimsust, tööstusala tüüpi,
detailplaneeringu staatust jm. Lisaks on eraldi kihtidel info lennujaamade, raudtee- ja teedevõrgustiku, elektri-, gaasi-, side-, veevarustuse jm taristu kohta ning esitatud loodus ja muinsuskaitse kitsendused. Kokku on rakenduses enam kui 30 teemal üle 120 andmekihi, millest enamik tulevad teistest andmekogudest automaatselt.

„Kaardilahendus ühendab seni eri kohtades paiknenud info,“ rääkis Maa- ja Ruumiameti peadirektor Kati Tamtik. „Oleme toonud ühte keskkonda kokku olulised ruumiandmed, mida ettevõtja vajab arendusprojekti jaoks sobiva asukoha hindamiseks. Lahendus on teadlikult loodud arenevana – jooksvalt lisandub andmeid, funktsionaalsust ja kasutusmugavust koostöös kasutajatega,“ ütles Tamtik.

Eesti Masinatööstuse Liidu tegevjuhi Andri Harani sõnul on hea tõdeda, et riik on erinevad takistused ületanud ja oodatud tööstusalade kaardirakenduse valmis saanud. „Ettevõtjate jaoks on tegemist igati kasuliku tööriistaga, mis oluliselt hoiab kokku aega ja ressursse ning võimaldab kiirelt järgmisi samme planeerida,“ märkis ta.

Tööstusalade kaardirakendus on kättesaadav maa- ja ruumiandmete geoportaalis avaneb uues vahekaardis.

Uue aasta esimeses pooles valmib investoritele ka spetsiaalsem vaade, mis ei nõua informatsiooni käsitlemiseks erioskusi ja koondab kogu teabe kompaktsemalt.

Kõik huvilised on oodatud 15. jaanuaril 2026 kell 11 kaardilahenduse veebitutvustusele, registreerumine ministeeriumi veebilehel mkm.ee/toostus.

Kaardilahendus valmis Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi, Maa- ja Ruumiameti, Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutuse ning maakondlike arenduskeskuste koostöös. Arenduskeskused hoolitsevad oma piirkonna andmete kaardile jõudmise eest ning vaatavad need üle kord kvartalis. Kuna kaarti on plaanis plaanis kasutada andmepõhiste otsuste tegemiseks riigi tähelepanu ja investeeringute suunamisel, on piirkondade jaoks oluline oma arendusalad kaardile saada ning olla ka potentsiaalsetele investoritele leitav.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Maaelu Edendamise Sihtasutus: Eluaseme kaaslaenu meede aitab maale kodu rajada või maal elamistingimusi parandada ka tuleval aastal

17.12.2025 Adaur.ee

Maaelu Edendamise Sihtasutuse (MES) nõukogu võttis vastu otsuse pikendada eluaseme kaaslaenu meetme kehtivust kuni 2026. aasta lõpuni. Eluaseme kaaslaen on MES-i välja töötatud laenumeede, mida pakutakse koostöös pankadega ning mille eesmärk on aidata maapiirkonda kodu rajada.

Kaaslaenu saab kasutada juhul, kui maapiirkonda ostetava, ehitatava või renoveeritava kinnisvara tagatisväärtus pole piisav, et kogu vajalik summa pangast laenata. MES-i kaaslaen aitab katta puuduolevast summast kuni 100 000 eurot.

„Jätkuv linnastumise trendi pidurdamine on riigi vaates oluline teema, et vältida hüljatud maapiirkondade tekkimist. Eluaseme kaaslaen on üks võimalus selle probleemi leevendamiseks, aga mitte piisav, et trendi vastupidisesse suunda pöörata,“ ütles MES-i juhatuse liige Meelis Annus ja lisas, etMES on eluaseme kaaslaene välja andunud alates 2021. aasta lõpust ning nelja aasta jooksul on ligi 370 peret otsustanud rajada kodu maale või parandanud oma elamistingimusi MES-i kaaslaenu abiga. Pangalaenude, kaaslaenu ja taotlejate omaosalus kokku on ligi 65,4 miljonit eurot. Kaaslaen aitab soodustada noorte perede elama asumist maale. Suurem osa laenuvõtjatest on 30-34-aastased, kõrgharidusega inimesed ning maakondade lõikes on enim laene väljastatud Lääne-Virumaale, Ida-Virumaale ja Tartumaale.

Kaaslaenu saab kasutada üle kogu Eesti nendes asustusüksustes, kus on registreeritud kuni 1000 elanikku ja mis ei ole kantud sihtpiirkonnast välja jäävate haldusüksuste nimekirja, kõiki tingimusi saab lugeda sihtasutuse veebilehelt. Meedet rahastatakse sihtasutuse rahalistest vahenditest.

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Luminor finantseerib Carglassi teenindus- ja laohoone laiendust

17.12.2025 Adaur.ee

Autoklaaside paranduse ja vahetamisega tegelev Carglass laiendab oma logistikavõimekust ning soetas selleks ligi 4200-ruutmeetrise kinnistu Tallinnas Akadeemia teel. Luminor pank rahastab Carglassi laienemisplaane 3,4 miljoni euroga.

„Investeerime tänase Carglassi logistikakeskuse kõrvalkinnistu ja sellel asuva ärihoone ostu kasvuperspektiiviga,” lausus Carglassi kaubamärgi all Eestis tegutseva OÜ Windrox juhatuse liige Rainer Virve. „Järgmise sammuna on meil kavas alustada kinnistule lisaks ka uue laohoone ja teeninduspinna projekteerimisega.”

Luminori ettevõtete panganduse juhi Indrek Julge sõnul on Luminori koostöö Windroxi grupi ettevõtetega pikaajaline ning sedapuhku finantseerib Luminor Carglassi logistikavõimekuse laiendamist.

„Innustav on näha Eesti kapitalile tugineva eduka ettevõtte positiivset vaadet tulevikku ja tahame ka Windroxi kauaaegse partnerina panustada tõenäoliselt enamikule Eesti autojuhtidele tuntud ettevõtte laienemisplaanidesse,” lausus ta.

Carglassi kaubamärgi all tegutseval OÜ Windrox on kokku 11 autoklaaside teeninduskeskust, sh kolm Tallinnas ning kaheksa teistes Eesti linnades. Carglassi esindustes teostatakse autoklaaside parandamist ja vahetamist, kalibreeritakse juhiabisüsteeme ning ettevõte tegeleb ka autoklaaside ja tarvikute hulgimüügiga.

Windrox tegutseb Eesti turul Carglassi kaubamärgi frantsiisilepingu alusel alates 2010. aastast. Carglass kaubamärgi omanik on enam kui 30 riigis tegutsev maailma juhtiv sõidukite klaasiteenuste pakkuja Belron International Ltd.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Uus Maa: Kasutusloa mõju elamu turuväärtusele

17.12.2025 Adaur.ee

Kasutusluba on kinnisvara puhul üks olulisemaid dokumente, mis kinnitab, et hoone vastab kehtivatele ehitusnormidele ja on ametlikult lubatud kasutamiseks. Selle olemasolu ei ole pelgalt formaalsus, vaid mõjutab otseselt kinnisvara turuväärtust, müügiprotsessi ja finantseerimisvõimalusi. Sellest räägib lähemalt Uus Maa kohtuekspertiiside ja hüvitamise kaasuste juhtiv hindaja Kerli Koha.

Õiguslik selgus ja turvalisus

Kasutusluba annab ostjale kindluse, et hoone on ehitatud vastavalt kehtivatele seadustele ja ohutusnõuetele. See vähendab riske, suurendab usaldusväärsust tehingus ja loob läbipaistvuse. Ostjad eelistavad kinnisvara, millel on kõik dokumendid korras, sest see vähendab hilisemaid vaidlusi ja võimalikke kulukaid kohustusi. Lisaks lihtsustab kasutusloa olemasolu finantseerimist, sest pangad ja teised krediidiasutused näevad seda kui seaduslikkuse garantiid.

Pangafinantseeringu võimalikkus

Enamik panku nõuab kasutusloa olemasolu, et kinnisvara saaks kasutada laenu tagatisena. Kui kasutusluba puudub, võib laenu saamine osutuda keeruliseks või isegi võimatuks. See piirab ostjate ringi ja vähendab konkurentsi, mis omakorda mõjutab turuväärtust. Näiteks on juhtumeid, kus ostja loobub tehingust, sest pank ei rahasta objekti ilma kasutusloata, isegi kui hoone on tehniliselt heas seisukorras.

Turuväärtuse hinnanguline mõju

Kasutusloa puudumine võib vähendada kinnisvara turuväärtust üldjuhul 5-20 protsenti. Mõju sõltub piirkonna nõudlusest, hoone seisukorrast ja ostjate riskitaluvusest. Kui tegemist on populaarse piirkonnaga, kus pakkumist on vähe, võib mõju olla väiksem, kuid riskiteadlikud ostjad arvestavad alati võimalike lisakuludega, mis kaasnevad kasutusloa taotlemisega.

Müügiprotsessi keerukus

Ilma kasutusloata kinnisvara müük on tavaliselt pikem ja keerulisem. Müüja peab esitama täiendavaid selgitusi ja dokumente, mis tõendavad hoone ohutust ja vastavust. Ostjal tekib ebakindlus, mis võib viia pikemate läbirääkimisteni või tehingu katkemiseni. Sageli tuleb müüjal enne müüki alustada kasutusloa taotlemist, mis tähendab lisakulusid ja ajakulu.

Potentsiaalne järelevalverisk

Kasutusloata hoone võib sattuda järelevalveasutuste huviorbiiti. See võib tähendada kohustust taotleda kasutusluba tagantjärele, mis omakorda võib nõuda täiendavaid ehitustöid või dokumentide korrastamist. Sellised protsessid on ajamahukad ja kulukad, mis vähendab kinnisvara atraktiivsust ostjate silmis.

Kokkuvõtvalt on oluline rõhutada, et kasutusluba ei ole pelgalt bürokraatlik nõue, vaid oluline tegur, mis mõjutab kinnisvara väärtust, müügiprotsessi ja finantseerimisvõimalusi. Selle puudumine võib tähendada väiksemat ostjaskonda, madalamat hinda ja suuremat riski nii müüjale kui ostjale.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Baltic Horizon Fondi erakorralise üldkoosoleku otsused

17.12.2025 Adaur.ee

16. detsembril 2025 toimus Tallinnas, Eestis, Baltic Horizon Fondi osakuomanike erakorralise üldkoosoleku korduskoosolek (edaspidi „Korduskoosolek“).

Korduskoosolek kutsuti kokku, sest algsel erakorralisel Üldkoosolekul 8. detsembril 2025 aastal ei tulnud kokku vajalikku kvoorumit. Kooskõlas Baltic Horizon Fondi reeglite punktiga 10.11 on Korduskoosolekul võimalik otsus vastu võtta olenemata koosolekul esindatud häälte arvust, kui fondi reeglites pole kirjeldatud teisiti.

Korduskoosolekul oli kokku esindatud 58 923 830 Baltic Horizon Fondi osakut, mis moodustavad 41,05% häälte koguarvust.

Koosoleku päevakorras oli otsustada uute osakute emiteerimine 2026. aasta esimeses kvartalis Baltic Horizon Fondi bilansi tugevdamiseks.

Üldkoosolek otsustas:

Emiteerida 2026. aasta esimeses kvartalis uued osakud Baltic Horizon Fondi bilansi tugevdamiseks.

Otsus võeti vastu, otsuse poolt oli 92,94% koosolekul esindatud häältest.

Kõik koosolekule registreeritud investorid osalesid hääletamisel.

Koosoleku protokoll tehakse kättesaadavaks seitsme päeva jooksul Baltic Horizon Fondi kodulehekülje vahendusel.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

EKÜL: Korteriühistud mures: renoveerimine kallineb, eluasemekulud kasvavad

16.12.2025 EKÜL

Kuigi tuleval aastal loodetakse majanduse elavnemist, muretsevad korteriühistud võimalike hinnatõuside pärast. „Elektri hinnale lisandub tuleval aastal varustuskindluse tasu, juba täna maksavad paljude Eesti kaugküttepiirkondade kliendid sooja eest vabaturuhinnast rohkem. Ehitusmaterjalide hinnatõus tirib ülespoole ka renoveerimise hinda ja kokkuvõttes süvendab kõik see Eesti inimeste eluasemevaesust ja renoveerimisvõimetust,“ on Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse esimees ja Euroopa Regioonide Komitee eluasemevaldkonna raportöör Andres Jaadla murelik.

Jaadla sõnul takistab paljusid ühistuid nõukaaegseid paneelmaju renoveerimast eelkõige majanduslik ebakindlus. „Inimesed on tuleviku pärast mures. Iga päev võib lehest lugeda järjekordsete hinnatõusude, aga ka töökohade kadumise kohta ning see sunnib kahjuks renoveerimisotsust edasi lükkama,“ rääkis ta. Samas toob viivitamine kaasa riski maksta tulevikus renoveerimise eest kõvasti rohkem. „Kui kümme aastat tagasi maksis näiteks kahesaja korteriga maja tervikrenoveerimine kaks miljonit, siis täna maksab sarnase maja renoveerimine juba rekordilised seitse miljonit eurot,“ tõi Jaadla näite.

Teisipäeval arutavad taskukohase eluaseme kättesaadavust Euroopa Liidus Euroopa Parlamendi liikmed ja komisjon. „Arutlusel peaks olema renoveerimisega seotud menetluste lihtsustamine ja bürokraatia vähendamine, aga ka renoveerimist puudutavad toetused,“ vahendas Jaadla. „Taaste- ja vastupidavusrahastu toetab liikmesriikides märkimisväärseid investeeringuid ja elamuvaldkonna reforme. Hinnanguline kulu sotsiaalelamutele ja muule sotsiaalsele taristule peaks ulatuma enam kui 22 miljardi euroni ning investeeringud hoonete energiatõhususe renoveerimiseks või uute energiatõhusate hoonete ehitamiseks on ligikaudu 85 miljardit eurot,“ vahendas Jaadla.

Sügavas kriisis Euroopa elamumajandus vajab Jaadla sõnul ühist ja koordineeritumat poliitikat ja rahastamist. „Euroopa vajab taskukohase eluaseme kava. Selle põhimõtete elluviimine nõuab aga uuenduslikke viise riiklike investeeringute suurendamiseks ja olemasolevate Euroopa vahendite kasutuselevõtuks, ” rääkis Jaadla. „Tsiteerides Euroopa Komisjoni presidenti Ursula von der Leyenit: eluase tähendab väärikust ja õiglust, tähendab Euroopa tulevikku.“

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Eesti ettevõte rajas Lapimaale unikaalse puhkekeskuse 80 maaaluse majaga

16.12.2025 Adaur.ee

Soomes, Lapimaal, avati ametlikult Kaamos Lodge puhkekeskus, mis kujutab endast üht viimaste aastate suurimat turismiinvesteeringut piirkonnas. Keskuse südamiku moodustavad 80 Eestis toodetud maaalust betoonist moodulmaja, mille valmistas Harjumaa ettevõte Revonia.

Eesti tootmisettevõtte Revonia ja Soome turismiettevõtte Explore the North koostöös valminud projekt on märgiline nii oma mahult kui ka ehituslikult lahenduselt. Kui traditsiooniliselt on Lapimaa turism tuginenud lihtsatele puitmajadele, siis Kaamos Lodge’i arenduses mindi teist teed – kogu majutuskompleks on tehtud betoonmoodulitest ja viidud pinnase alla.

Keskuse avamine tähistab Baltikumi ühe suurima moodulmajade ekspordiprojekti edukat lõppu. Kõik 80 betoonist moodulit toodeti Eestis, transporditi täisviimistlusega objektile ning paigaldati kohapeal. Iga maja on suurusega 30 m2, kaalub 40 tonni ja asub kuni meetripaksuse pinnasekihi all. Kogu protsess ideest insenertehnilise lahenduse ja paigalduseni võttis aega poolteist aastat.

Selline lahendus valiti teadlikult maastiku eripära silmas pidades: kuna keskus asub mäenõlval, siis on majad paigutatud astmeliselt nii, et eesoleva maja murukatus on tagumisele maapinnaks. See tagab, et hooned ei varja üksteise eest avarat vaadet orule, säilitades samas privaatsuse.

Revonia jaoks ei ole tegemist esimese projektiga põhjanaabrite juures, kuid Kaamos Lodge tähistab olulist verstaposti ettevõtte usaldusväärsuse kinnitamisel Soome turul. Revonia tegevjuhi Rauno Oja sõnul on näha selget muutust kuurordiomanike mõttemaailmas – investeeringuid tehakse üha pikema vaatega.

„Oleme Soomes varemgi puhkekeskuseid rajanud ja näeme, et Revonia on saavutanud seal kindla maine just tänu preemium-kvaliteedile ja meie unikaalsele betoonmoodulitest süsteemile. Arendajad ei otsi enam vaid kiiret lahendust, vaid mõtlevad pärandile – kuidas luua pereäri, mis kestaks põlvest põlve,“ selgitas Oja. „Betoonist ja pinnasega kaetud lahendus annab ka investorile kindluse, et 10 või 20 aasta pärast on resort ehituslikult endiselt nagu uus ning ei vaja kapitaalremonti.“

Oja lisas, et majavaliku taga on ka Lapimaa külastajate muutunud ootused: „Tänane reisija, kes lendab Lapimaale teisest maailma otsast, on teadlikum ja nõudlikum. Maja, kus ta ööbib, on suur osa reisi elamusest ja loodussõbralik. Meie lahendus toetabki kasvavat loodussõbralikkuse trendi, pakkudes samas midagi täiesti teistsugust kui tavapärane hotellituba.“

Investeering tuleviku turismi

Projekti tellija, Explore the North tegevjuhi ja Kaamos Lodge’i omaniku Johan Väisäneni sõnul oli 80 maja rajamine suur risk, kuid senine positiivne tagasiside on kinnitanud valiku õigsust.

“Soovisime luua midagi, mis eristuks tavapärasest Lapimaa majutusest, oleks teistmoodi ja paistaks silma, kuid oleks samas äärmiselt praktiline. Valisime Eestis asuva Revonia lahenduse, sest otsisime vastupidavust ja madalaid ülalpidamiskulusid – meie jaoks on oluline tegeleda külaliste võõrustamise, mitte hoonete pideva hooldamisega,” sõnas Väisänen. “Täna avatud keskus tõestab, et betoonist maa all asuv maja on hubane, valgusküllane ja luksuslik. See on investeering, mis peab vastu aastakümneid, mis kandub edasi ka mu lastelastele ning majutab ja rõõmustab meid ülemaailmselt külastatavaid kliente. Lisaks annavad maa all asuvad majad mulle hingerahu – ma ei pea muretsema tormisel ööl või tugeva lumesaju ajal, et majad kahjustada saaksid.“

Taustainfo: Eelmise aasta augustis allkirjastatud lepingu kohaselt oli projekti kogumaksumuseks ligikaudu 6 miljonit eurot. Majad on põrandapindalaga 30 m2, sisaldavad kõiki mugavusi ning paigaldatavad ühe päevaga. Revonia on üle 10 aasta tegutsenud Eesti ettevõte, mis on tuntud oma võlvkeldrite ja koobassaunade poolest. Viimastel aastatel on ettevõtte fookus liikunud üha enam täislahendusena valmivatele elumajadele ja majutusasutustele.

Domus Kinnisvara: Kinnisvaraturu ülevaade, november 2025

16.12.2025 Hanna Luberg

Harju maakond

Tallinna kinnisvaraturg liikus novembris stabiilses ja mõõdukalt positiivses suunas. Korterite keskmine hind tõusis nii kuu- kui aastavõrdluses 0,3%, ulatudes 3 077 euroni ruutmeetri kohta. Korteritehinguid tehti 696, mis tähendab hooajalist aktiivsuse taandumist pärast sügise tipphooaega.

Eramute turul sõlmiti 21 tehingut, mis on väiksem kui oktoobris, kuid rohkem kui aasta tagasi. Hoonestamata elamumaade segmendis toimus 9 tehingut — tubli kasv nii eelmise kuu kui ka mulluse novembri suhtes. Kokkuvõttes oli Tallinna turg novembris mõõdukalt tugev: hinnad püsisid kerge tõusutempo juures ja aktiivsus eri segmentides jäi aastavõrdluses positiivseks, kuigi sügistipust on samm tagasi astutud.

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Tartu maakond

Tartu kinnisvaraturg liikus novembris mõõduka rahunemise suunas. Korterite keskmine hind langes kuu jooksul 0,6%, jõudes 2 425 euroni ruutmeetri kohta, kuid jäi aasta lõikes siiski 6% kõrgemaks. Korteritehingute arv vähenes 112-ni, mis peegeldab tavapärast hooajalist aktiivsuse langust aasta lõpus.

Eramute turul sõlmiti 16 tehingut — küll vähem kui oktoobris, kuid märgatavalt rohkem kui aasta tagasi. Hoonestamata elamumaa tehinguid oli 6, mis näitab aktiivsuse kasvu mõlema võrdlusperioodi suhtes. Kokkuvõttes võib Tartu novembrit iseloomustada kui stabiilset perioodi: korteriturul toimus väike hinnakorrektsioon ja aktiivsus taandus, kuid nõudlus suuremate kinnistute vastu püsis turgu toetavana.

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Pärnu maakond

Pärnu kinnisvaraturg liikus novembris rahulikult tõusvas suunas. Korterite keskmine hind tõusis kuuga 1% ja jäi aasta lõikes ligikaudselt samale tasemele, ulatudes 2 166 euroni ruutmeetri kohta. Tehinguaktiivsus langes 59 tehinguni, mis on madalam kui sügisese tipphooaja tasemed, kuid vastab tavapärasele hooajalisele vaibumisele aasta lõpu suunas.

Elamuturul toimus 16 tehingut, mis ületas oktoobrikuu näitajat ja jäi samuti selgelt kõrgemaks kui aasta tagasi. Hoonestamata elamumaade osas registreeriti 6 tehingut, mis on võrreldes nii oktoobri kui ka mullusega väiksemas mahus. Kokkuvõttes oli Pärnu turg novembris stabiilne: korterite hinnad jätkasid kerget tõusu, kuid aktiivsus liikus hooajaliselt madalamale tasemele, samas kui eramusegment püsis ostjatele endiselt atraktiivne.

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Viljandi maakond

Viljandi kinnisvaraturg liikus novembris allapoole nii hindade kui aktiivsuse poolest. Korterite keskmine hind langes kuuga 2% ja jäi aasta lõikes 10% madalamaks, ulatudes 1 452 euroni ruutmeetri kohta. Tehinguid tehti 16, mis on sama tase kui septembris, kuid madalam kui oktoobris, peegeldades väikese turumahu puhul tavapäraseid kõikumisi. Nõudlus püsis tagasihoidlik, eriti arvestades kiiret hinnamuutust lühikesel perioodil.

Eramute turul toimus 5 tehingut, mis vastas oktoobrikuu tasemele, kuid jäi allapoole mullusest novembrist. Hoonestamata elamumaade osas tehinguid ei registreeritud. Kokkuvõttes iseloomustab Viljandi novembrit vaikne ja ettevaatlik turg – vähene tehinguaktiivsus põhjustab järsemaid muutusi hinnatasemes, kuid ei anna veel märku pikaajalisest trendist.

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Saare maakond

Kuressaare kinnisvaraturg näitas novembris mõõdukat elavnemist korterisegmendis. Korterite keskmine hind tõusis kuuga 2% ning oli aasta võrdluses 7% kõrgem, jõudes 1 703 euroni ruutmeetri kohta. Korteritehinguid tehti 14 — veidi rohkem kui oktoobris, kuid aasta lõpu turule omaselt siiski tagasihoidlikul tasemel. Väikese turumahu tõttu võivad üksikud kallimas segmendis tehingud hinnataset märgatavalt mõjutada.

Eramute ja hoonestamata elamumaade osas oli aktiivsus väga madal: mõlemas segmendis toimus vaid üks tehing. See jääb oluliselt allapoole oktoobrikuu taset ning viitab ostjate ettevaatlikkusele suuremate investeeringute puhul. Kokkuvõttes oli Kuressaare turg novembris rahulik — korterite hinnad liikusid ülespoole, kuid tehingute kogumaht jäi väikeseks, mis on aasta viimasel kvartalil tavapärane.

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Swedbank: Tuhat uut tuba: kasvav konkurents tüürib Eesti hotelle järgmise kvaliteedihüppe suunas

16.12.2025 Adaur.ee

Eesti hotellisektor hakkab kriisiaastate järel jõudma stabiilsemale pinnale, kus nõudlus taastub ja arendusprojektid on taas liikuma lükatud. Swedbanki hotellisektori juht Marko Mandel näeb turul uut arengufaasi: investorite usk hotelliärisse taastub ning lisanduvad projektid aitavad suurendada kogu sektori kvaliteeti.

Statistikaameti andmeil on välisturistide arv sel aastal kasvanud enamikul kuudel, kuid pandeemiaeelsele tasemele jäädakse veel alla. „Pandeemiašokist ei ole Eesti hotellisektor taastunud lineaarselt,“ nentis Marko Mandel. „Küll aga on turul juba näha selget üleminekut „ootame ja vaatame“ hoiakult sisulisemale planeerimisele. Hakkame jõudma majandustsüklisse, kus ettevõtted saavad teha pikema vaatega strateegilisi investeeringuid, mida nad viimastel aastatel edasi on lükanud.“

Eesti Hotellide ja Restoranide Liidu tegevjuht Külli Kraner märkis, et väliskülastajate struktuur on muutunud ning kogunõudlus ei ole veel naasnud 2019. aasta tasemele. „Välisturistide ööbimisi on endiselt ligi 15% vähem kui pandeemiaeelsel ajal ning seda on mõjutanud muuhulgas tugevalt näiteks Soome külastajate arvu vähenemine. Seetõttu on üha olulisem leida uusi sihtturge, olgu selleks Poola ja Leedu või hoopis kaugemad turud, nagu USA ja Aasia. See suund eeldab nii Eesti kui turismisihtkoha jätkuvat tugevat turundamist kui ka hotellidelt sihtgruppide ootustele vastavate teenuste pakkumise võimekust,“ selgitas Kraner.

Siseturism on hotellisektori jaoks oluline tugi. Viimasel kolmel aastal on siseturistide arv püsinud küll samas suurusjärgus, 1,8 miljoni juures, aga samal ajal on vähenenud nende ööbimiste arv. Mõned sihtkohad, nagu Tallinn, Tartu ja Saaremaa, on näidanud väikest kasvu, kuid paljudes piirkondades on kodumaiste külastajate arv vähenenud.

Tallinn saab juurde ligi 1000 hotellituba

Kuigi nõudlus taastub seni veel mõõduka tempoga, on arendajate vaade optimistlikum. Pakkumine kasvab kiiresti, eriti Tallinnas, kus turule jõuavad kriisi ajal pausile pandud projektid, aga ka päris uued hotellid.

„Viimase aasta jooksul on valminud mitu märkimisväärset projekti: Tartu maanteel avati 185-toaline Hampton by Hilton, sadamas avas uksed 168-toaline Hyatt ja 130-toaline Novotel, arendusjärgus on ka 108-toaline Courtyard by Marriott. Lisaks on linnas planeerimisel 300–400 hotellituba, mille valmimine sõltub arendajate lõplikest otsustest,“ kirjeldas Mandel. Seega võib Tallinna hotelliturule järgneva kolme aasta jooksul lisanduda ligi 1000 uut tuba – märkimisväärne kasv arvestades, et praegu on pealinnas kokku umbes 7900 hotellituba.

Ka pealinnast väljaspool on näha pakkumise kasvu. Kui praegu ulatub pakutavate tubade arv umbes 4000-ni, siis lähiaastatel kasvab see ligi 20%. Seda eriti just kodumaiste külastajate seas populaarse kontseptsiooniga spaahotellide osas, aga ka näiteks piirkondadest Ida-Virumaal Euroopa Liidu rahastuse toel.

Konkurentsi kasv näitab turu küpsemist

Marko Mandel tõi välja, et turule lisanduvad hotellid toovad kaasa uue kvaliteedistandardi nii nüüdisaegsema kontseptsiooni kui ka tehniliste lahenduste näol. See sunnib ka varem ehitatud hotelle tegema kvaliteedihüpet. „Hotellid, mida on hiljuti renoveeritud või mis on loonud juba tugeva kontseptsiooni, on praegu paremas positsioonis,“ möönis ta.

„Hotellide konkurentsieelis sünnib sellest, kui teenuse kvaliteet, tehnoloogia ja energiatõhusus on viidud praeguste ootustega kooskõlla. Samal ajal peame taastama sektori majandusliku elujõulisuse, mis sõltub nii nõudluse kasvust kui ka laiemast ettevõtluskeskkonnast ja majandusolukorrast,“ lisas Külli Kraner.

Ehkki järsult kasvav konkurents võib turul juba tegutsevate ettevõtjate vaatest paista hirmutav, on suures plaanis tegu siiski positiivse signaaliga. „See on küpse turu tunnus, et uued projektid panevad kogu sektori liikuma,“ märkis Mandel. „Külastusnumbrid tasapisi taastuvad, nõudluse struktuur selgineb ja turule lisanduvad arendused näitavad investorite usku sektorisse,“ lisas ta.

Teisalt ei tohiks turul juba tegutsevad ettevõtted valvsust kaotada. „Kuigi paljud uued arendused saavad valmis alles mõne aja pärast, on enda positsiooni kindlustamiseks õige aeg just nüüd ja praegu. Järgmise paari aasta jooksul tehtavad otsused kujundavad hotellide konkurentsivõimet pikaks ajaks,“ toonitas Mandel.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Uus Maa: Kas valida 3-toaline uus korter kesklinnas või majaosa äärelinnas?

16.12.2025 Adaur.ee

Kodu valimine on üks tähtsamaid otsuseid iga inimese elus. Üks sagedasemaid küsimusi, mis koduostja teekonnal esile kerkib on see, et kas eelistada modernset 3-toalist korterit kesklinnas või ruumikat majaosa rohelises äärelinnas. Mõlemal variandil on oma selged eelised ning õigema valiku tegemiseks tasub mõelda eelkõige oma elustiilile, mitte ainult ruutmeetritele. Sellest räägib lähemalt Uus Maa Five Stars büroo maakler Ly Johanson.

Viimastel aastatel on uued korterid kesklinna piirkonnas muutunud üha populaarsemaks. Seda eelkõige seetõttu, et kõik oluline on mugavalt lähedal – töö, koolid, lasteaiad, kohvikud, kultuur ja sport. Lühikesed vahemaad säästavad aega, mis tänases kiires elutempos on hindamatu väärtusega. Lisaks pakuvad uusarendused kaasaegset energiatõhusust, korralikku heliisolatsiooni ning läbimõeldud planeeringuid, mis loovad mõnusalt funktsionaalse elukeskkonna. Kortermajas elamine tähendab ka seda, et kodu hooldamine nõuab minimaalselt lisapingutust – hoov, fassaad ja tehnosüsteemid on halduri hoole all, mis jätab rohkem aega puhkuseks ja perele.

Samas pole kodu puhul kõik ainult mugavuses. Väga paljud inimesed väärtustavad õdusat privaatsust, oma terrassi või aiamaad ning loomulikku rahu, mida kesklinn pakub harva. Äärelinnas asuv majaosa annab võimaluse nautida rohelust, suuremat elupinda ja vabadust kujundada välisruumi täpselt oma soovide järgi. Lapsed saavad turvaliselt õues mängida, grillinurk muutub nädalavahetuste keskpunktiks ning hommikukohvi saab juua päris oma terrassil. Kuigi majaosa hooldus nõuab rohkem tähelepanu kui korter, on paljude jaoks see pingutus igati õigustatud – vastutasuks saab tükikese rahulikku ja privaatsusega täidetud koduoaasi.

Nii kesklinna korteril kui majaosal on ka omad kompromissid. Korter võib piirata välisruumi ja privaatsust, samas kui majaosa puhul tuleb arvestada pikemate sõiduteekondade, kõrgemate hoolduskulude ja suurema vastutusega. Seetõttu on oluline küsida endalt: milline keskkond toetab minu ja mu pere igapäevaelu? Kas hindan rohkem linnamelu lähedust või rahulikku oma hoovi? Kas soovin muretut elu kaasaegses kortermajas või hindan võimalust ise oma kodu kulgu kujundada?

Tänane kinnisvaraturg on jõudnud huvitavasse punkti, kus uued 3-toalised kesklinna korterid ja äärelinna majaosad kipuvad olema suhteliselt samas hinnaklassis. See muudab otsustamise nii lihtsamaks kui keerulisemaks – hinnavahe ei anna enam automaatselt vastust, kumb variant on “parem”.

Seetõttu tasub mõelda väga teadlikult oma igapäevastele vajadustele – kui oluline on lühike tee tööle, kui palju väärtustad privaatsust ja isiklikku väliruumi, kui palju aega oled valmis panustama kodu hooldamisse ja millist elurütmi sa päriselt soovid.

Parima otsuse tegemiseks soovitan kindlasti käia tutvumas mõlema variandi pakkumistega, et kogeda ruumi, asukohta ja tunnetust kohapeal. Alles siis saab selgeks, milline kodutüüp päriselt sinu elu ja harjumustega kokku kõlab.

Õige kodu tunned ära siis, kui selle üles leiad!

Baltic Horizon Fond avaldab osaku puhasväärtuse 2025. aasta novembri seisuga

16.12.2025 Adaur.ee

Baltic Horizon Fondi (Fond) osaku puhasväärtus (NAV) 2025. aasta novembri lõpu seisuga langes 0,5446 euroni osaku kohta (31. oktoober 2025: 0,6783). Fondi kogu puhasväärtus on 78,2 miljonit eurot (31. oktoober 2025: 97,4 eurot). EPRA NRV 2025. aasta novembri lõpu seisuga on 0,5851 eurot osaku kohta.

2025. aasta novembri lõpus viis portfelli hindamised läbi sõltumatu kinnisvarahindaja. 30. november 2025 seisuga langes Baltic Horizon Fondi portfelli õiglane väärtus 208,7 miljoni eurole (31. detsember 2024: 224,5 miljonit eurot, välja arvatud võõrandatud Meraki ärikeskus). Võrreldes eelmiste hindamistega oli portfelli väärtuse muutus peamiselt tingitud diskontomäärade ja kapitalisatsioonimäärade muutustest, samuti täitumuste ja rentnike pindade ettevalmistusse tehtavate investeeringute eelduste muutustest. Hindamiste kokkuvõte avaldatakse Fondi kodulehel. Täpsem info avaldatakse kvartali vahearuandes.

2025. aasta novembris Fondi konsolideeritud puhas renditulu oli 1,0 miljonit eurot (31. oktoober 2025: 1,0 miljonit eurot).

2025. aasta novembri lõpus moodustas Fondi konsolideeritud raha ja raha ekvivalendid 5,7 miljonit eurot (31. oktoober 2025: 6,0 miljonit eurot), millest 4,3 miljonit eurot on piiratud kasutamiseks vastavalt laenulepingutes sätestatule. 30. november 2025 seisuga Fondi konsolideeritud varade kogumaht on 217,2 miljonit eurot (31. oktoober 2025: 238,0 miljonit eurot).

Koolitus „Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine“ toimub 28.01.2026

16.12.2025 Margot Toompark

Kinnisvarakoolis toimub 28.01.2026 koolitus „Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine“. Jurist Martina Proosa annab koolitusel vajalikke teadmisi kinnisasja müügilepingute sõlmimiseks ja täitmiseks.

Muu hulgas saab teada:

mida ostja ja müüja peavad kinnisasja müügilepingut sõlmides tähele panema;
kes peab tõendama puuduse olemasolu;
millal ja kuidas esitada kinnisasja puudustega seotud nõudeid;
millistel juhtudel on võimalik kinnisasja müügilepingust taganeda või alandada ostuhinda.

Koolitus „Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine“ toimub 28.01.2026 kell 10.00–15.15 Microsoft Teamsi keskkonnas.