Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine
Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine
Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm
Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm
 

Tööandjate majas kuulutati välja Eesti parim ehitusprojekt ja parim ehitusinsener

30.01.2017

Kvartali keskus TartusEhituskonsultatsiooniettevõtete Liidu poolt korraldatud Aasta Ehitusprojekt 2016 konkursi võitjaks kuulutati Kvartali keskus Tartus, mille peaprojekteerijaks Tari AS ning arhitektuurse lahenduse loojaks Kadarik Tüür Arhitektid OÜ. Ehitusinseneride Liidu poolt väljaantava tiitli Aasta Ehitusinsener 2016 pälvis .

“Kvartali arenduse puhul saan esile tõsta arhitektide ja inseneride head koostööd” lausus arhitekt Mihkel Tüür auhinda vastu võttes. “Mitte alati ei õnnestu leida ladusat kooskõla arhitektide loomingulisuse ja inseneride pragmaatilise lähenemise vahel. Kvartali puhul see sünergia tekkis. Oluline osa oli selles peaprojekteerija rolli täitnud aktsiaseltsil Tari”. Tüüril jätkus kiidusõnu ka ehitustöid teostanud Rand & Tuulberg AS ning Ehitustrust AS aadressil. “Ükski arendusprojekt ei suju probleemideta, kuid tähtis on leida neile kiired lahendused.”

Samas anti üle ka Aasta Ehitusinsener 2016 tiitel, mille pälvis Kvartali keskuse projekteerimise peakonstruktor Hugo Olak. “See võit tuli mulle veidi ootamatult, kuid tunnustust saada on meeldiv. Olen tänulik kogu meie projekteerimismeeskonnale, kes Kvartali keskuse arendamisse panustasid” ütles Olak.

Kahe liidu poolt ühiselt korraldatud auhinnagalal õnnitleti lõppvooru jõudnud nominente, kelleks olid Aasta Ehitusprojekti kategoorias Eesti Rahva Muuseumi hoone (peaprojekteerija Novarc Group AS), Kvartali Keskus (Tari AS), Karl Storz Video Endoscopy tootmishoone (Arhitektuuribüroo Luhse & Tuhal OÜ), Hilton Tallinn Park Hotel (Merko Ehitus Eesti AS), Hotell Lydia Tartus (Sirkel & Mall OÜ) ning Rotermanni Elevaator (KOKO arhitektid OÜ).

Aasta Ehitusinseneri kategoorias pälvisid tunnustuse nominendid Anti Makson, Indrek Tarto, Egon Kivi, Jaanus Natka, Hugo Olak.

EKELi tegevjuhi Kalle Karroni sõnul oli selleaastane konkurents väga tihe, kuna kandidaatide hulgas oli palju innovaatilisi, eeskuju väärivaid rajatisi, kus nõudlik arhitektuur ja insenerosade kõrged tehnilised nõuded omavahel oskuslikult seotud, osade objektide puhul arvestades ka muinsuskaitse kitsendavaid piiranguid. “Hea hoone valmimiseks on tarvis head tellijat, head projekteerijat ja head ehitajat. Konkursil võidu toonud arenduse puhul olid need tingimused parimal moel täidetud, sellestka hea lõpptulemus ja tellija rahulolu” sõnas Karron.

Kui varasemalt olid liidud tunnustanud oma parimaid eraldi, siis sel aastal korraldati esmakordselt kahe liidu ühine auhinnagala. ”Selline formaat toimis hästi”, lausus Ehitusinseneride Liidu tegevdirektor Tiia Ruben. “Kindlasti jätkame ka järgmisel aastal ühiselt, võib-olla kaasame täiendavalt veel mõne ehitusvaldkonna erialaliidu”.

Kvartali keskus Tartus

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Soome investorid Eesti kinnisvaraturul

30.01.2017

umpaSoomlastest ostjate tehingute aktiivsuse kuldaeg jäi vahemiku 2009–2012. Eesti kinnisvaraturg saavutas nn. põhja oma tehingute arvu ning hindade poolest aastal 2009. Kogenud kinnisvarainvestorid tunnetasid seda ning asusid tegutsema.

Soome kinnisvaraturg koges sarnase languse aastatel 1989–1992, kui kinnisvarahinnad langesid umbes 50%. Igale langusele järgneb tõus mille pealt on võimalik suur kasu lõigata siis, kui likviidsus taastub. Kõige suurem kasv ostutehingute arvus toimuski aastatel 2009 ja 2010 kui tehinguid tehti vastavalt 102 ja 222. Nii ostetigi Soomlaste poolt kolme aasta jooksul kokku 652 korterit.

Soomlastest omanikud on müünud oma kinnisvara kõige rohkem ajavahemikus 2012–2015. Investorid, kes ostsid oma korteri 2009 ja müüsid 2012, said Tallinnas tootluseks 51%. Kes aga hoidsid oma kortereid 2015.a. lõpuni, teenisid 130%. Kui korter oli sel ajal välja üüritud, näiteks 7% tootlusega, oli keskmise 50 ruutmeetrise korteri kolme aasta tootlus lihtsustatult arvutades ca 25 000 eurot ja viie aasta tootlus ca 50 000 eurot.

Kinnisvarasse on võimalik investeerida igal ajal. Väärtuse kasvu investeerivad investorid on ostjad turu põhjas ja kasvufaasis. Turu langusfaasis aga aitab üüritulu laenumakseid maksta, seega jooksvale rahavoole orienteeruvat investeeringut võib teha pea igal ajal. Investorid asetavad endale eesmärgiks kas investeerimisperioodi, kasumiootuse või langetavad otsuse kõhutunde järgi. Tänaseks on oma investeeringud väärtuse kasvule rajanud soomlased vahetunud suurel määral üüritootlust otsivate investoritega. Lisandunud on ka palju neid, kes ostavad endale nn. suvekorteri või korteri Eestisse kolimise eesmärgil.

Kokkuvõtvalt võib öelda, et soomlased on aastatel 2008–2016 ostnud Tallinnas kortereid 36% rohkem kui müünud. Keskmine soome väikeinvestori investeering Tallinnas on 100 000 eurot ning sooviks on tavaliselt võimalikult uus kahetoaline kesklinnas. Kesklinna korterid on paljude investorite arvates kindlaimad üüritulu allikad.  Nagu eelkirjeldatud numbrid näitavad, ei ole Soome investorid kuskile kadunud, vaid jäävad meie turule ka edaspidi. Meie kinnisvaraturg on neile tuttav ja info hõlpsasti kätte saadav. Kindlasti on vale arvata, et nemad on investorid, kes enne ostuotsuse tegemist ei hinda vara väärtust või tootlusootust.

Soome investorid Eesti kinnisvaraturul: müük - ost

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Elu korteriühistus: Juhatuse liikme tagasikutsumine

30.01.2017

katri-sarapuuKui korteriühistu liikmed ei ole rahul korteriühistu juhatuse tegevusega, kuidas saab korteriühistu juhatuse liiget tagasi kutsuda?

Kui korteriühistu liikmed ei ole rahul juhatuse tegevusega, on korteriühistu liikmetel seadusest tulenev õigus korteriühistu juhatuse liikmete tagasikutsumiseks. Seaduse järgi võib juhatuse liikme üldkoosoleku otsusega igal ajal, sõltumata põhjusest, tagasi kutsuda. Juhatuse liikmega sõlmitud lepingust tulenevad õigused ja kohustused lõpevad vastavalt lepingule.

Juhatuse liikmete määramine ja tagasikutsumine kuulub mittetulundusühingute seaduse kohaselt üldkoosoleku pädevusse. Üldkoosoleku kutsub kokku juhatus. Üldkoosoleku kokkukutsumisest peab ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega.

Seadus annab ka võimaluse kutsuda korteriühistu üldkoosolek kokku, kui seda nõuab kirjalikult ja põhjust ära näidates vähemalt 1/10 ühistu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud väiksema esindatuse nõuet. Sellise nõude korral peab juhatus üldkoosoleku kokku kutsuma. Kui juhatus siiski ei kutsu üldkoosolekut kokku, võivad taotlejad üldkoosoleku ise kokku kutsuda samas korras juhatusega.

Kui üldkoosolek on juhatuse liikme tagasikutsumise otsuse vastu võtnud, peab juhatus esitama avalduse registripidajale, et viia sisse muudatused registris seoses juhatuse koosseisu muutumisega. Avaldusele tuleb lisada muutmise otsustanud üldkoosoleku või muu organi koosoleku protokoll, mis peab sisaldama andmeid üldkoosoleku toimumise aja ja koha, päevakorra, hääletustulemuste ja vastuvõetud otsuste kohta. Protokolli lahutamatuks lisaks on koosolekust osavõtnute nimekiri koos igaühe allkirjaga ning üldkoosolekule esitatud kirjalikud ettepanekud ja avaldused. Uue juhatuse liikme registrisse kandmiseks peab avaldusele olema lisatud tema notariaalselt kinnitatud allkirjanäidis.

Autor: Kätri Sarapuu, jurist

Käsiraamat korteriühistute liikmetele ja juristidele

2018. aastast kehtib uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mis tekitab seaduse jõuga ühistud korterelamutesse, kus neid veel ei ole. Samuti muudab uus seadus osaliselt ühistu ja korteriomanike vahelisi suhteid.

Milles täpselt muudatused seisnevad ja kuidas nendeks valmistuda leiabki äsjailmunud käsiraamatust “Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist“.

Käsiraamatu leiad Kinnisvarakooli e-raamatupoest või suurematest raamatupoodidest üle Eesti.

 Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus
Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara varjatud puudused – kuidas esitada nõudeid ja kasutada müügigarantiid

Sundüürnikest: vana haava lahtikiskumine ei ole mõistlik ja ühiskonda tervendav

30.01.2017

Igal valitsusel on omad prioriteedid ja sihtgrupid, millele nad tuginevad ja kelle huve esindavad. Seega ei ole imestatav, et Jüri Ratase valitsus need teemad lauale tõstab. On ju üürnike liit aastaid Keskerakonna toetaja olnud ja liit on saanud oma tegevusele tuge näiteks Tallinna linnaeelarvest. Üürnike eestkõneleja Helle Kalda on täna suisa Mustamäe linnaosa vanem.

Selline vana haava lahti kiskumine veerand sajandit hiljem ei ole meie hinnangul kuidagi mõistlik ja ühiskonda tervendav. Vastupidi, aeg on sellele omandireformile joon alla tõmmata ja eluga edasi minna.

Omandireformi tuleb pidada vaatamata mitmetele möödalaskmistele tagasivaates edukaks, kuna see lõi aluse majanduse kiirele kosumisele, eraomandi tekkele ja selle Eesti loomisele, kus tahame elada – sõitke mööda maad ja linnu ja te näete kauneid kodusid, remonditud maju, hoolitsetud põlde, metsasid ning aedu. Kontrast kunagise riikliku omandi ja eraomandi vahel on võrreldamatu.

Selle üürnike nõudega tulevad lauale ka muud omandireformi nn ebaõigluse teemad, mida peaks siis ju ka võrdse kohtlemise seisukohalt käsitlema a la 1940. aastal ebaseaduslikult võõrandatud aktsiate kompenseerimine, vara tagasisaajate ringi laiendamine jne.

Sellised igasugused hüvitisnõuded tulevad ju meie kõigi rahakoti ehk riigieelarve arvelt ja omanikke, kes oma vara tagasi said või erastasid, see otseselt ei puuduta, sest nad on saanud oma vara omanikeks.

Eraõiguse seisukohalt saab öelda, et kahju hüvitamise nõuded aeguvad maksimaalselt 10 aastaga, kuid kui valitsus poliitilistel kaalutlustel võrdsustab need nõuded justkui sõjakuritegudega, siis loomulikult ei ole hüvitiste maksmine välistatud ka aastakümneid hiljem.

Iseküsimus on, kas sellised nõuded on põhjendatud. Eesti Vabariigi taastamine tähendas vaieldamatult ka õigusjärgsetele omanikele nende vara tagastamist.
Eesti Omanike Keskliit / EOKL
Maju ei oleks saanud jätta tagastamata vaid sel põhjusel, et seal elavad sees inimesed. Senise nõukogude elamufondi kasutajad muutusid üürnikeks. Riik jättis neile alles nende kodud, luues üürnikele terve rea garantiisid – üürimäärad olid riiklikult kehtestatud ja alla turuhinna ning lepingute lõpetamine keerukas, üürnikke eelistati uue elamispinna saamisel jne.

Üürisuhet ei saa vaadata ühiskonnas kuidagi inimvaenuliku instrumendina. Elamispinna üürimine kodu tarvis on tavaline nähtus kogu maailmas läbi sajandite ja omanike klass on alati huvitatud üüriturust ja üürnikest, sest majad ei saa ju tühjad seista. Kõik ei saa ja taha olla omanikud.

Kes elasid riigielamutes ENSV elamukoodeksi alusel vara kasutajatena, said oma korterid kollaste kaartide eest erastada, kuid need samad kaardid (EVP-d) maksti tööaastate eest välja ka tagastatud majade üürnikele, kes said neid kasutada riigiettevõtete erastamisel või võõranda vabal turul. Seega leidis ju samaväärne hüvitamine aset! Kes erastas nende eest omale korteri, kes ostis Norma aktsiaid!

Selliseid ebaõiguse küsimusi tuleb õigusriigis alati hinnata kokkuvõttes põhiseaduse kui inimese põhiõiguste kaitsedokumendi seisukohalt.

25 aasta jooksul ei ole nn sundüürnike taotlusel nende erastamisõiguse kaotust Eesti kohtutes tunnistatud põhiseadusvastaseks võrdse kohtlemise seisukohalt, samuti ei ole neid kaebusi võetud Inimõiguste Kohtu menetlusse.

Õigusjärgluse baasil taastatud EV kodanike õigust saada tagasi oma vara on kaalutud seniste kasutajate õiguste seisukohalt ning viimaste õigused pole üles kaalunud vara tagastamist. Punkt. Vabanduse nõue tähendaks sisuliselt vabandada selle eest, et Eesti Vabariigi õigusjärgsed omanikud, kellest paljud lõpetasid oma elu Siberis, said oma vara tagasi! Uus valitsus hakkab ühiskonna alusväärtustes kahtlema ja see tekitab kogu ühiskonnas ebakindlust.

Kui nüüd minister Valeri Korb teeb tähtsa omandireformi komisjoni, siis peaks sinna olema kaasatud ka omanike esindajad ja selle komisjoni ülesanne peaks olema eelkõige omandireformi lõpetamine.

Tallinna linnas on näiteks aastaid venitatud Saksamaale ümberasujatele vara tagastamisega, lahendamata on Mustpeade maja ja Niguliste kiriku tagastamine või hüvitamine jne.

Priidu Pärna
Eesti Omanike Keskliidu juhatuse esimees

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Reimo Hammerberg valiti uueks Northern Horizon Capital AS nõukogu liikmeks

30.01.2017

Northern HorizonNorthern Horizon Capital AS (Fondivalitseja) kui Baltic Horizon Fund (Fond) fondivalitseja informeerib, et Fondivalitseja ainuaktsionär, Northern Horizon Capital A/S valis uueks Fondivalitseja nõukogu liikmeks Reimo Hammerberg’i volituste kehtivusega 5 aastat alates 27. jaanuarist 2017.

Uue nõukogu liikme valimine on seotud Milda Dargužaitė poolt Fondivalitseja nõukogust lahkumisega, millest Fondivalitseja teavitas turgu 14. detsembril 2016. Milda Dargužaitė nimetati peaminister Saulius Skvernelis’e poolt Leedu Vabariigi valitsuse kantsleriks. Fondivalitseja ainuaktsionär võttis Milda Dargužaitė lahkumisavalduse vastu.

Reimo Hammerberg on sündinud aastal 1974 ning on vandeadvokaat ja advokaadibüroo Sorainen partner. Tema tegevusvaldkondade hulka kuuluvad pangandusõigus ja kapitaliturgude õigus. Reimol on bakalaurusekraad õigusteaduses Tartu Ülikoolist (2003) ning magistrikraad San Diego Ülikoolist Ameerika Ühendriikides (2006). Reimo on ka riskikapitalifonde haldava fondivalitseja SmartCap nõukogu liige ja MarkIT Holding AS-i nõukogu liige. Reimo Hammerbergile ei kuulu Fondi osakuid.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Talvik: Arsenali keskuse müügiprotsessile pole midagi ette heita

27.01.2017

Riigi Kinnisvara / RKASRiigikogu korruptsioonivastase erikomisjoni esimehe Artur Talviku sõnul pole Riigi Kinnisvara AS-i (RKAS) korraldatud müügitehingule, millega võõrandati Arsenali keskus Rain Rosimannusega seotud ettevõttele, midagi ette heita.

Neljapäeval kohtusid komisjoni liikmed RKAS-i nõukogu toonase esimehe Taavi Rõivasega viimase soovil, lisaks Rõivasele osalesid kohtumised mõned RKAS-i juhatuse liikmed. “Siis nad seletasid üksikasjalikult seda protsessi. Ja meile tundub, et protsess iseenesest, et siin pole nagu midagi ette heita, et siin on kõik korralikult tehtud,” ütles Talvik BNS-ile.

“See avalik enampakkumine, likvideerimised ja üleandmised on korralikult toimunud,” lisas ta ta. “Juhatus väitis, et nõukogu sellesse protsessi oma nina ei toppinud,” sõnas Talvik.

Taust

18. jaanuaril kirjutas Äripäev, et Arsenali kinnistud müüdi poliitiliste otsuste tulemusel.

Riigikontrolli audiitorid analüüsisid auditi “Riigi tegevus riigi kinnisvara haldamise tsentraliseerimisel” (2016) tegemise käigus Arsenali kinnistu müüki ja leidsid, et müügiprotsess oli korrektne ja kooskõlas tavapärase praktikaga.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Valitsus toetab maareformi kiiremat lõpetamist

27.01.2017

Maa-ametEilsel kabinetinõupidamisel toetas valitsus keskkonnaminister Marko Pomerantsi ettepanekuid maareformi lõpetamise kiirendamiseks ning kinnitas riigimaa reservina säilitamise põhimõtted. Valitsus kiitis põhimõtteliselt heaks ühe miljoni euro eraldamise Maa-ametile vajalikeks IT-investeeringuteks ja muudeks reformi lõpetamisega seotud kuludeks.

Peaminister Jüri Ratase hinnangul aitab kabinetinõupidamise kokkulepe lõpetada väga pika protsessi: “Viime lõpule 25 aastat kestnud reformi maa õigussuhete selgitamiseks. Kabinetinõupidamisel otsustasime astuda mitmeid vajalikke samme maareformiga soovitud tulemusteni jõudmiseks, sest see protsess on selgelt liiga pikale veninud.”

Praegu on seatud eesmärk viia maareform lõpule 2019. aastal, kuid toimingud on jäänud venima. “Tänaseks on 98 protsenti Eesti maismaast reformitud, aga viimaste maaüksustega on jäänud protsess õiguslike probleemide või asjaosaliste huvi puuduse tõttu venima ja on selge, et tänaste ressursside ja tempo juures tähtajaks valmis ei saaks,” nentis keskkonnaminister Marko Pomerants.

Pomerantsi ettepanekute kohaselt aitab maareformi lõpule viia infotehnoloogiliste võimaluste ära kasutamine, seal hulgas e-katastri ja reservmaade infosüsteemi arendamine, kohalike omavalitsuste ja maavalitsuste nõustamine ja koolitamine, lõpetamata menetluste riigi tasandile koondamine ning lõpetamata maareformi toimingute rahastamine omandireformi reservfondist.

Infosüsteemide arendamiseks ja täiendava nõustamise korraldamiseks on maa-ameti hinnangul vaja ligikaudu 1 miljon eurot, mille eraldamise valitsus täna põhimõtteliselt heaks kiitis.

Keskkonnaministeerium taotleb raha Vabariigi Valitsuse omandireformi reservfondist.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Kultuurikatel saab naabriks industriaalse kortermaja

27.01.2017

Liven Katla MajaLiven Kinnisvara rajab Tallinna kultuurisüdameks tõusnud Kultuurikatla kõrvale modernse kortermaja, mis kannab nime Katla Maja.

Katla Maja (Rumbi 4) kerkib Kultuurikatla ja Kalasadama tänava vahele ning kultuurikilomeetri äärde, harmoneerudes piirkonna tööstusliku stiiliga. Eile ehitusloa saanud hoone korteritest on müüdud juba 86%.

Liven Kinnisvara partneri Andres Aaviku sõnul otsivad ostjad Tallinna südalinnas erilise loo ja asukohaga kortereid ning Katla Majaga võrreldavat sisu ja väljanägemist pealinnast hetkel ei leia.

“Katla Majast kõneldes ütlesime julgelt välja, et see on isemoodi kodu, mis sobib vähestele. Ometi oleme suutnud ilma ühegi reklaami või kampaaniata olla müügis väga edukad,” ütles Aavik. “Kodu ostmine on oluline samm, mistõttu anname kõigi projektide puhul klientidele võimaluse projekteerida see ise vastavalt oma soovidele ja vajadustele, et tulemus valmiks justkui rätsepatööna.”

Viiekordse Katla Maja korterite laed on 3,2 meetrit kõrged, kus juures heli- ja soojuskindlate akende kõrgus on 3 meetrit. 5. korruse korterite laekõrgus on 5,2 meetrit.

Hoone ehitab Rand & Tuulberg ning selle maksumuseks kujuneb ligi 5 miljonit eurot. Katla maja arhitekt on Olavi Kukk Nord Projektist, kes vastutab ka projekteerimise eest. Hoone sisearhitektid on Tõnis Kalve ja Ahti Grünberg.

“Katla Maja rajamise kõigis etappides on meil partneritega olnud sujuv koostöö, sest kõik mõistavad, et ajalooliselt ja kultuuriliselt niivõrd olulisse kohta ei saa kerkida tavaline kortermaja,” lisas Aavik.

Ka Liven Kinnisvara järgmine projekt, Tallinnas Toom-Kuninga tänavale kunagise lastestaadioni taha kerkiv kortermaja saab olema eriline, sest korterid on inspireeritud art deco stiilist.

Liven Kinnisvara (www.liven.ee) on värske, ent kogenud tegijate juhitav kinnisvarainvesteeringute juhtimise ja kinnisvaraarenduse alal tegutsev ettevõte. Liven Kinnisvara loob asukohast lähtuvalt parima elukeskkonna, milles vorm järgib funktsiooni, kus hoone suhtub austusega ümbritsevasse ning peegeldab moodsat esteetikat. Liven läheneb arendustele teisiti, kaasates koduostjad varakult ning arvestades olulisel määral nende soove maja projekteerimisel. Liven panustab projekti ettevalmistamisse vähemalt sama palju energiat kui selle teostamisse, suheldes partneritega ausalt ja selgelt.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara varjatud puudused – kuidas esitada nõudeid ja kasutada müügigarantiid

Nõuanded koduostjale: korter või maja?

27.01.2017

Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste koduKäsiraamatu “Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu” autor Tõnu Toompark annab nõu koduostmise teemadel.

Uut kodu soetades seisab ostja olulise dilemma ees – kas osta korter või maja. Sageli laheneb küsimus justkui iseenesest, sest rahakott ei luba kõrgema hinnaga majale mõeldagi. On ju majade hinnad korteritest tavapäraselt kõrgemal. See sunnib otsust langetama korteriostu kasuks. Kui aga rahakott selliseid ületamatuid piire ei sea, tasub ostuotsus hoolikalt läbi mõelda.

Asukoht

Mida enam kesklinna suunas liikuda, seda vähemaks jääb majade pakkumine. Samal ajal pakub kesklinna naabrus laiema valiku käe-jala juures asuvaid teenuseid või kaubanduskeskusi, peale selle vaba aja veetmise ja meelelahutamise võimalusi.

Majaostja peab aga mõtlema, kas tal on lähikonnas olemas kõik teenused, mida ta vajab, olgu selleks kaubanduskeskus, kool, lasteaed või treeningsaal.

Valikuvõimalus

Kortereid on arvuliselt rohkem kui maju. Nii on ka korterite müügipakkumiste asukoha ja kvaliteedi skaala oluliselt laiem kui majade valik. Võib arvata, et korteri leidmise protsess võiks olla lihtsam ja ajaliselt lühem kui maja leidmine.

Vara likviidsus

Mida lühemaks perioodiks koduostja uut pesa otsib, seda rohkem peaks ta mõtlema just korteri soetamisele. Maja ostmine võiks kõne alla tulla siis, kui koduostja plaanib uues kodus elada kümme ja rohkem aastat.

Suurus

Näiteks kolmelapseline pere sooviks ideaaltingimustes vähemalt nelja magamistoaga elamispinda ehk vähemalt viietoalist korterit. Selline suurpere võib olla sunnitud otsustama maja ostmise kasuks, sest nii suurt korterit on väga keeruline leida.

Naabrid

Kesklinnamelust eemalejäämine annab majaomanikule võimaluse privaatsuse üle rõõmu tundmiseks. Korteriomanik seevastu peab tihti oma tegemistes arvestama all, kõrval ja peal asuvate naabritega, kelle kohalolek näiteks peopidamisele või mürarikkale remondile olulisi piiranguid seab või vähemalt peaks seadma.

Staatus

Majaomaniku staatus on korteriomanikust prestiižikam. Lugupeetavuse annavad majaga seonduvad püsiväärtustele sihitud positiivsed eelarvamused. Need on pigem emotsionaalsed väärtused, mis aga tegelikult kõigile ühtviisi korda lähevad.

Kokkuvõtteks

Tuleb öelda, et valik maja ja korteri vahel sõltub eelkõige inimesest, tema iseloomust ja valmidusest end pikaks ajaks siduda. Ei ole ühest ei- või jah-vastust, mis on kõigile laiendatav.

Kinnisvaraanalüütik Tõnu ToomparkLoe pikemalt nii eeltoodud kui muudest nõuannetest käsiraamatust „NÕUANDED KODUOSTJALE”, mille autor on kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark.Käsiraamatu saad osta Kinnisvarakooli raamatupoest.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Turg tegi 10-miljonilise “allakäigu”

27.01.2017

Domus KinnisvaraDomus Kinnisvara Kuressaare maakler Jüri Aljas rääkis ajalehele Saarte Hääl 2016.aasta Saare maakonna kinnisvaraturul toimunust.

Domus Kinnisvarale oli 2016 hea aasta, tunnistas maakler Jüri Aljas. Ta tõdes, et õnnelikke kliente oli palju ja ka ettevõtte eesmärgid said saavutatud. Aljas on seda meelt, et rahuliku kasvu aega võib heaks nimetada. “Kes sõjas käinud on, küll see rahuaega hinnata oskab,” arvas ta. “Pangad andsid rahvale laenu, sukasäärest võeti sääste ja talendid tassisid välismaalt raha koju.”
Mullustest tehingutest kõneldes rääkis Aljas, et Kuressaare kortereid osteti-müüdi 10% rohkem ja korterite keskmine ruutmeetrihind tõusis 11%. Maakler tõi välja, et juba 2015. aasta lõpust on müügis olevate korterite arv järjest kahanenud, aga keskmine hind tõusnud. “Keskmise hinna tõusu tingib uute müüki tulnud korterite kõrgem hind,” selgitas ta. Majadega tehti Kuressaares aga 23% rohkem tehinguid ja ka nende keskmised tehinguhinnad tõusid. Kõik see näitab Aljase sõnul, et “Saaremaa majanduse vererõhk on normis ja kõht käib läbi”.

Lahates mulluse kinnisvara-aasta eripärasid, tõi Jüri Aljas välja, et linnas oli palju tehinguid väikeste, kuni 30 m2 korteritega. “Põhjuseks on suhteliselt madalate palkadega Kuressaare tööturg, mis küll tolmuimejana inimesi küladest linna imeb, aga suuremate korterite ostmiseks palka maksta ei jaksa,” ütles ta. Ära tasub märkida ka tõsiasja, et kolmetoaliste korterite nõudlus ja keskmine ruutmeetrihind on tõusnud. Samas on päris suurte korterite ja ridaelamute nõudlus ning tehingute arv järsult, lausa 24% langenud. “See näitab, et lastega pered, kellel on tõepoolest suurt pinda vaja, kaaluvad pigem uue ja kaasaegse maja ehitamist linna lähiümbrusesse,” põhjendas Aljas. “Tendentsi kinnitab ka tõsiasi, et enamik maakonna hoonestamata kinnistute tehinguid tehti Kuressaare linna ja selle lähiümbruse, Lääne-Saare või Pihtla valla kruntidega.” Kuigi lõviosa mullustest tehingutest toimus korrusmajade tüüpkorterite järelturul, leidus ostjaid ka korteritele, mille ruutmeetri hind oli 1300 eurot ja enamgi. “Selles turusegmendis leiavadki kiiremini ostja hästi renoveeritud korterid nii-öelda iseloomuga vanalinnamajades,” nentis maakler.

Ostjate seas andis mullu ja annab ka nüüd ikka tooni lastega kolmekümnendates aastates pere, kes endale kodu ostab. “Need on maakleritöö ilusaimad hetked, kui saab oma kodu nimel tööd rabanud noortele inimestele võtmed ulatada,” tunnistas Jüri Aljas. Lisaks välismaal jalad alla saanud inimestele jõuab koju tagasi ka eakamat rahvast, lisas maakler. “Väiksem korter üksi jäänud inimesele või maamaja Saaremaa juurtega pensionieelikutest paarile, kes pealinna korteri müüvad või lastele kasutada jätavad – sellised tehinguid on ka tihti.”

Investeeringuna ostetakse Saaremaal kinnisvara vähe. Raha otsib teed suurematesse keskustesse, kus tagasiteenimise lootus on suurem, märkis Aljas. Palju oli 2016. aastal kortereid ja maju, mida müüsid pärijad. Samas anti päranduseks saadud põllumaa pigem rendile. “Mitmed suuremasse korterisse kolijad eelistasid osta selle laenuga, väiksem jäi lisatagatiseks ja anti üürile, sest üüriturg Kuressaares oli möödunud aastal jätkuvalt kuum.”

Üheks turumootoriks on Jüri Aljase kinnitusel ka väikeettevõtjatest ehitajad, kes ostsid eelmisel aastal kapitaalremonti vajavaid kortereid, tegid need korda ja müüsid edasi. Korterite olulist hinnatõusu 2017. aastal Domus Kinnisvara maakler ei usu. “Läinud aastal mõningane hinnatõus juba oli ja maakonna majanduse seis, inimeste ostujõu ja rände näitajad lihtsalt ei luba suuremat tõusu prognoosida,” selgitas ta. Majadele pakub ta umbes 5% keskmise hinna tõusu, mõnevõrra võib suureneda üle 100 000-euroste elamutega tehtud tehingute arv ning müüki tulevate majade arv tõuseb. Kruntide tehingumahud ja hinnad, äri- ja tootmispindade hinnad ja ka üürimäärad jäävad Aljase hinnangul aga 2016. aasta tasemele.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

16/02/2017 toimub koolitus “Kinnisvaratehingute maksustamine ja kohtupraktika”

27.01.2017

Maret Hallikma16/02/2017 toimub Kinnisvarakoolis koolitus Kinnisvaratehingute maksustamine ja kohtupraktika. Koolituse lektor on advokaadibüroo Primus vandeadvokaat Maret Hallikma.

Koolituse “Kinnisvaratehingute maksustamine ja kohtupraktika” eesmärk on selgitada ja tutvustada kinnisvarasektori töötajatele Eesti maksuseadusest lähtuvaid kohustusi ja võimalusi.

Koolitusel osaleja saab põhjaliku ja praktilise ülevaate maksukohustustest, millega peaks arvestama iga kinnisvara omanik, arendaja ja kinnisvaratehingutega kokku puutuvad spetsialistid.

Koolitus Kinnisvaratehingute maksustamine ja kohtupraktika toimub teisipäeval 16/02/2017 kell 09.00-13.00.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

 Triin Siidirätsep
Kinnisvarakool OÜ
Info ja registreerimine
+372  506 2278
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

 

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Arco Vara: Tartu ja Tartumaa korterituru ülevaade 2016-12 lõpu seisuga

26.01.2017

Arco VaraSarnaselt kogu Eesti kinnisvaraturule on 2009. aastast Tartu linnas korterite hinnad pidevalt kasvanud. Kasv oli sarnaselt Tallinnale eriti kiire just perioodil 2013-2014, mida iseloomustas ennekõike nõudluse kiirenenud kasv ja sellest tulenev pakkumiste ajutine vähesus. Alates 2015. aastast on nii tehinguaktiivsuse kui hinnataseme edasine kasv hoo maha võtnud. 2016. aastal tehti Tartu linnas juba vähem tehinguid kui sellele eelneval aastal kuid Tartu linna lähivaldades kasvas tehingute arv seevastu kiiremini kui varasemalt. Erinevalt Tallinnast olid Tartus ja selle lähiümbruses kunagised hindade kõrgtasemed juba möödunud aastatel ületatud, sellele on aga järgnenud turgu iseloomustavate näitajate järkjärguline stabiliseerumine.

Tehinguaktiivsus kasvas 2016. aasta IV kvartalis ainuüksi varasema aastaga võrrelduna

2016. aasta IV kvartalis tehti Tartu linnas 435 korteritehingut, mida oli 10% vähem kui III kvartalis kuid 11% rohkem kui 2015. aasta samal perioodil. Tartu linna lähedastes kinnisvaraturu osas enimaktiivsetes lähivaldades tehti möödunud kvartalis 142 tehingut, mida oli 20% vähem kui III kvartalis kuid 22% rohkem kui 2015. aasta IV kvartalis. Nii Tartu linnas kui selle lähiümbruses on tehingute arvu kasv juba mitmendat kvartalit püsinud eriliste muutusteta, tehingute arv on püsinud varasema aastaga võrrelduna üsnagi samal tasemel. Lähipiirkondades tehtavate tehingute arvu tase on langenud samuti aastatagusele tasemele, seda ennekõike Tartu vallas paiknevate uusarenduste läbimüügi arvelt.
Detsembris tehti Tartu linnas 141 korteritehingut, mida oli võrrelduna novembriga 6,6% vähem kuid võrrelduna 2015. aasta detsembriga 31% rohkem. Tartu linna ümbruskaudsetes lähivaldades tehti detsembris 43 tehingut, mida oli novembrist 2,4% rohkem ja võrrelduna 2015. aasta sama ajaga 16% rohkem. Jõulukuule omaste emotsiooniostude taustal kasvas tehingute arv oodatust vähem, sarnaselt elamuturulegi kasvasid mõõdukalt nii novembris kui detsembris tehtud tehingute hinnad kuid tehingute arv jäi sealjuures varasemate kuudega üsnagi samale tasemele. Võrreldes 2015. aasta detsembriga tehti Tartus küll oluliselt rohkem tehinguid, kuid seegi tulenes olukorrast, kus 2015. aasta detsembris tehti lihtsalt ebatavaliselt vähe tehinguid.

Hinnatase jäi IV kvartalis endiselt samale tasemele nagu II ja III kvartalis

Tartu linnas kujunes 2016. aasta IV kvartalis korteriomanditega tehtud ostu-müügitehingute mediaanhinnaks 1 226 €/m2 ja aritmeetiliseks keskmiseks 1 247 €/m2. Erinevalt Tallinna linnast ei teostata Tartus tehingute koguarvust lähtuvalt kuigi palju tehinguid hinnaklassilt kallimate uusarendustega, mistõttu pinnaühikult kallimate korterite mõju keskmistele hindadele on võrdlemisi tühine. Kvartalisisesel perioodil oli keskmine hinnatase võrdlemisi kõrge volatiilsusega ehk püsis suurtes muutustes – perioodil oktoobrist detsembrini erines mediaanhind 10% ja aritmeetiline keskmine ruutmeetrihind 8,2%. Laialdane hinnataseme kõikumine tulenes valdavalt detsembris tehtud tehingutest, mille osas võis märgata kvartalisisest kõrgeimat hinda. Võrreldes III kvartaliga kasvas mediaanhind 0,1% kuid aritmeetiline keskmine langes 1,8%. 2015. aasta sama perioodiga võrrelduna leidis aset 6,0% suurune hinnakasv mediaani ja 2,1%-line hinnakasv aritmeetilise keskmise osas. Hinnataseme kasv on juba teist kvartalit järjest olnud võrdlemisi samal tasemel, kuid üldise hinnataseme ehk mediaanhinna kasvu on siiski endiselt märgata.

Tartu linna lähivaldade hinnadünaamika on suures osas maakonnakeskusega kattuv, kulgedes Tartu linna kinnisvaraturuga pidevas ühises tempos. Lähivaldades kujunes 2016. aasta IV kvartali lõikes aritmeetiliseks keskmiseks 1 066 €/m2, mille juures hinnatase kasvas võrreldes eelneva kvartaliga 6,9%. Mediaanhinnaks kujunes IV kvartalis 1 176 €/m2, mis oli võrrelduna III kvartaliga kasvanud 0,3%. Võrreldes 2015. aasta sama kvartaliga kasvas mediaanhind 4,3% ja aritmeetiline keskmine 6,6%. Tartu linna lähivaldade puhul moodustavad olulise mahu tehtavatest tehingutest linnalähedased uusarendused, mistõttu nii igakuised kui kvartaalsed hinnatasemete ulatuslikumad muutused piirkondade siseselt on tavapärased. Linnalähedasi piirkondi iseloomustab perspektiivis pidev elanikkonna kasv ning ehitustegevuse tagasihoidlik kuid stabiilne aktiivsus, mis on kõrgeimad just Ülenurme, Tartu ning Luunja vallas.

Detsembris kujunes Tartu linnas tehtud korteritehingute lõikes aritmeetiliseks keskmiseks hinnaks 1 297 €/m2 ja mediaanhinnaks 1 307 €/m2. Võrrelduna novembriga kasvas aritmeetiline keskmine 4,9% ja mediaanhind 7,1%, hinnatasemete kasv oli viimase kolme kuu jooksul kiireim. Võrreldes 2015. aasta sama kuuga kasvas aritmeetiline keskmine 11% ja mediaanhind 14%. Hinnataseme kasvu vedasid detsembris ennekõike 2-4-toalised nii uusehitised kui vanemad korterid, hinnataseme suurimat kasvu võis märgata just perioodil 1991-2000 ja 2011-2016 ehitatud korterite puhul. Hinnataseme langust võis seevastu täheldada 1-toaliste puitkonstruktsioonis korterite osas. Tartu linna ümbritsevates lähivaldades kujunes detsembris kaalutud keskmiseks ruutmeetrihinnaks 1 143 €/m2, mis oli võrrelduna novembriga kasvanud 10% ja võrrelduna 2015. aasta detsembriga 13%. Lähivaldade hinnadünaamikat kujundavad endiselt põhiliselt Tartu linnapiiril Tartu vallas paiknevad uusarendused, milledega on asutud tehinguid tegema ka järelturul.

Tartu linna ning selle lähivaldade tehinguaktiivsus ning hinnadünaamika perioodil 2006-2016

Allikas: Maa-amet

Tartu linna ning Tartumaa korteriturg korterelamute liigituse alusel

Tartu linna korteriturg kui tervik on küll üheselt toimiv, kuid selle moodustavad erinevad väiksemad piirkonnad, milles paiknevate korterite hinnatasemed on nii asukohast kui hoonestatuse iseloomust tulenevalt erinevad. Järgnevalt on Tartu linna korterituru kirjeldamiseks jagatud linna korteriturg erinevatesse eraldiseisvatesse segmentidesse – puitkonstruktsioonis korterid, tüüpkorterid ning uusarendused.

Puitkonstruktsioonis korterelamud paiknevad Tartu linna näitel hoonestusepõhiselt ennekõike vanemates linnaosades – Kesklinna, Karlova, Ülejõe ning Supilinna linnaosades. Valdavalt on tegemist 2-3-korruseliste elamutega, mis on enamjaolt püstitatud 1920.-1960. aastatel. Puitkonstruktsioonis korterelamutes paiknevad korterid on võrreldes kivikonstruktsioonis korterelamute korteritega madalamalt hinnatud. Seda seetõttu, et enamasti on nimetatud korterelamutes kohtküte, eluruumid väikesed, elamud tihti rahuldavas seisukorras ning sanitaarruumid on veel endiselt tänapäeval mitmetes sellistes elamutes ühiskasutuses.

2016. aasta IV kvartalit iseloomustas Tartu linna puitkonstruktsioonis korterelamutes paiknevate korterite osas võrreldes III kvartaliga mõningane tehingute arvu langus, mille juures võis täheldada ka mõne protsendilist hinnataseme langust. Nii linnaositi kui linnaosade siseselt on hinnatasemetes märgata periooditi üsna laialdasi statistilisi kõikumisi, mis tuleneb ühtlasi nii kehvemas kui väga heas seisukorras korteritega tehtavatest tehingutest. Võrreldes 2015. aasta IV kvartaliga leidis siiski aset nii tehinguaktiivsuse kui hinnataseme osaline kasv sarnaselt Tartu korteriturule kui tervikule.

Tartu linna tüüpkorterite tehingute arvu- ning hinnadünaamika 2016. a. IV kvartalis

Piirkond Kaalutud keskmine (€/m2) Kaalutud keskmise muutus võrreldes eelmise kvartaliga Kaalutud keskmise muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise kvartaliga Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga
Annelinn 954 -1,7% -1,9% -11,0% -14,5%
Karlova 1 001 -24,1% -9,0% -18,2% 5,9%
Kesklinn 1 485 -5,2% 3,6% -18,8% -27,8%
Veeriku 1 065 -6,9% 3,4% -20,0% 20,0%
Ülejõe 1 180 3,0% 17,8% 5,9% 100,0%
Tüüpkorterid tervikuna 1 058 -6,8% -0,1% -8,3% -1,7%

Allikas: Maa-amet

Tartu linna tüüpkorterid paiknevad valdavalt linnasisestes magalapiirkondades, milledest elamufondi osas moodustab suurima mahu Annelinna linnaosa. Tartu linna tüüpkorterid on sarnaselt teiste Eesti piirkondade puhul ehitatud valdavalt 1940.-1990. aastatel. Tüüpkorterid on kivikonstruktsioonis ning Tartu linna näitel on enamjaolt tegemist kuni 5-korruseliste korterelamutega, 9-korruselisi korterelamuid paikneb põhiliselt Annelinnas ning vähemal määral Veeriku linnaosas.

2016. aasta IV kvartalis oli jätkunud sarnaselt III kvartalile mõningane tüüpkorteritega seotud tehinguaktiivsuse kui ka hinnataseme langus. Lähtudes Annelinnast kui tüüpkorterite turul valitsevat olukorda kõige paremini iseloomustavast piirkonnast, oli nii hinnataseme kui tehingute arvu langus just suurim võrreldes 2015. aasta sama perioodiga. Absoluutnumbrites on mõlemite näitajate muutused olnud siiski võrdlemisi väikesed ning kulgedes periooditi vahelduvalt kasvades ja kahanedes, millest tulenevalt võib olukorda turul hinnata stabiilseks. Erinevalt Annelinnast ei saa lühiajalise statistikaga seotud linnaosade andmetel pikemalt peatuda, sest tehinguid tehakse tegelike hinnatasemete trendide väljakujunemiseks liialt vähe.

Tartu linna siseselt ning selle lähivaldades tervikuna tehakse tehinguid perioodil 2001-2010 ning 2011-2016 aastatel valminud korterelamutes paiknevate korteritega statistiliselt üsna võrdsetes mahtudes. 2011-2016 aastatel valminud korteritega tehakse enim tehinguid Tartu linnas, Tartu, Luunja ning Ülenurme vallas. Tartu linna siseselt on uusarendusteks valdavalt 2-4-korruselised ning linna lähivaldades 2-3-korruselised kivikonstruktsioonis korterelamud, Kesklinna ning Karlova linnaosas esineb üksikuid 6-8-korruselisi uusarendusi. Linnavälistes piirkondades on tegemist valdavalt 2-3-korruseliste korterelamutega ning ridaelamutega.
2016. aasta IV kvartalit iseloomustas Tartu maakonna uusarenduste turu osas võrreldes möödunud kvartalitega sarnaselt III kvartalile mõningane tehinguaktiivsuse ja hinnataseme langus. Maakonna uusarenduste kaalutud keskmiseks hinnaks kujunes kvartali lõikes 1 374 €/m2. Uusarendustega seotud tehinguid tehti 5,0% vähem kui 2016. aasta III kvartalis, mille juures hinnatase langes 1,4%. Võrreldes 2015. aasta sama perioodiga leidis aset sarnaselt eelneva kvartali näitajatele ainuüksi komakohaline hinnakasv (+0,6%), mille juures aga tehinguaktiivsus on võrreldes möödunud perioodidega oluliselt langenud.

Tehingute arvu languse põhjuseks on Tartu vallas paiknevad uusehitised, millede osas suur osa kortereid on tänaseks ära müüdud. Esmakasutusse tulevate korterite hulk kogu maakonna korteriturul tehtavatest tehingutest on üsna tagasihoidlik, mistõttu statistiliselt avalduvad laialdased kõikumised on tavapärased. Erinevalt Tallinna linnast on Tartus ning selle lähipiirkondades arendustegevus tagasihoidlikuma aktiivsusega ning uute projektide turuletulemisega ei ole turul pakkumiste arvu oluliselt kasvatatud.

Tartu maakonna puhul peab uusarenduste osas arvestama kindlasti asjaolu, et uusarenduste reaalosas sisaldub thiti lisapindu (nt panipaik, rõdu). Lisapinnad aga viivad korterite ruutmeetrihinnad statistiliselt vaadatuna madalamaks, mistõttu tegelikkuses peaksid olema ainult eluruumina vaadatuna uusarenduste ruutmeetrihinnad 10-20% kõrgemad. Lisaks, Tartu linna lähivaldades on püstitatud suurel hulgal ridaelamuid, milledes paiknevad sektsioonid on registrisse kantud korteriomanditena ning kajastuvad avaldavates andmetes kui tavapärased korterid. Ridaelamute korterite suletud netopind on teadupoolest enamlevinud korteritest suurem, mistõttu uusarenduste ruutmeetrihind võib statistiliselt kajastuda oluliselt madalamana.

Pakkumise ja nõudluse dünaamika

2016. aastal tehti Tartus 1 691 korteritehingut, mida oli 1,3% vähem kui 2015. aastal. Tehtud tehingute lõikes kujunes aritmeetiliseks keskmiseks ruutmeetrihinnaks 1 255 €/m2 ja mediaanhinnaks 1 217 €/m2, mis olid varasema aastaga võrrelduna kasvanud vastavalt 2,7% ja 5,2%. Mediaanhinna kasv oli võrreldes varasemate aastatega aritmeetilise keskmise kasvust oluliselt kiirem, millest tulenevalt tehakse valdav osa tehingutest aina kasvavatel hinnatasemetel. Tartu linna lähipiirkondades tehti seevastu 586 tehingut, mida oli erinevalt Tartu linnast 21% rohkem kui varasemal aastal. Tehtud tehingute aritmeetiliseks keskmiseks hinnaks kujunes 1 032 €/m2 ja mediaanhinnaks 1 185 €/m2, mis olid 2015. aastaga võrrelduna kasvanud 4,1% ja 4,8%.

Uusarenduste osas on tarbijatele endiselt atraktiivseks piirkonnaks Tartu vald, mille põhilist uusarenduste piirkonda iseloomustab terviklik elukeskkond, linnalähedus ja laiale ostjaskonnale vastuvõetavad hinnad. 2016. aastal kasvas tehingute arv linnaväliselt enam kui Tartu linnas, mida võib põhjendada asjaoluga, et linnaväliste uusarenduste vastu on tarbijate huvi olnud võrdlemisi kõrge. Turul olevate pakkumiste arv on olemasoleva nõudluse rahuldamiseks piisav, kuid nii Tartus kui selle lähipiirkondades on Arco Vara hinnangul korterituru pakkumise struktuurist tulenevalt endiselt turgu uusarendustele.

Sarnaselt Tallinna linnale on ka Tartumaal korterite hinnatasemed viimastel aastatel olulises mahus kasvanud. Elamispindu soetavad tarbijad on sealjuures ostuotsuste langetamisel muutunud kaaluvamaks ning seeläbi on ennekõike hakanud pikenema kõrgema hinnaklassi objektide müügiperioodid. 2016. aastal oli Arco Vara statistikast lähtuvalt Tartus ja selle lähipiirkondades korterite keskmiseks müügiperioodiks 152 päeva. Korterite müügiperioodide olulist pikenemist ei ole seni täheldada, stabiliseerunud tehinguaktiivsuse ja hinnatasemete kasvu juures võib turgu endiselt pidada võrdlemisi aktiivseks.

Viimastel aastatel trendiks saanud hinna- ja tehinguaktiivsuse kasvu on saatnud ka kasvav pakkumiste arv. 2016. aasta lõikes on kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel korterite pakkumiste arv Tartumaal alates aprillist pidevalt langenud. Müügipakkumiste arvu langus jätkus ka detsembris, kus pakkumiste arv langes võrrelduna novembriga ligikaudu 10%. 2016. aastal langes pakkumiste arv koguni 22%, pakkumiste arv on langenud 2014. aasta I poolaasta tasemele. Müügipakkumiste hinnatasemed on langeva pakkumiste arvu ajal pidevalt tagasihoidlikult kasvanud, detsembris ligikaudu 1% ja 2016. aastal kokku 6,2%.

Kasvanud hinnasoovid on asunud piirama tehinguaktiivsuse edasist kasvu. Uusehitiste järgset nõudlust võib endiselt hinnata kõrgeks, kuid Tartu linna siseselt sarnaselt Tallinnale võib olukorda hinnata arendajate jaoks riskantseks. Seda seetõttu, et arendustegevuseks sobilike kruntide hinnad on kohati liialt kallid. Riskide vähendamiseks tuleks lõpptarbijatelt küsida korterite eest kõrgemat hinda, kuid inimeste sissetulekutasemed ei võimalda enam eluasemelaenu taotlemisega seotud finantseerimistingimuste tõttu arendajatel korterite hinnatasemeid lõputult tõsta. Nii tehingute arvu kasvu kiiruse kui arendustegevuse aktiivsust võib linnasiseste kõrgete hindade tõttu märgata ennekõike linnaäärsetes enimaktiivsetes piirkondades, seda korterituru osas eriti Tartu vallas.

Keskendudes tulevikus turuletulevatele uusarendustele, on Tartu linnas ning selle lähipiirkondades oodata ennekõike 3-5-korruseliste ning 6-8-korruseliste korterelamute valmimist ning nende ehitamisega alustamist. Vähemal määral on oodata 1-2-korruselistes korterelamutes korterite valmimist. Väljastatud ehituslubade arv oli kõrgeim 2015. aastal, mil väljastati koguni 72% rohkem ehituslube kui 2014. aastal. 2016. aastal on arendustegevus hoogu maha võtnud ning täiendavalt lisanduvate eluruumide maht on oluliselt väiksem kui varasematel aastatel. Tuginedes väljastatud ehitus- ning kasutuslubadega seotud andmetele, on ehitusaktiivsus hinnatasemete stabiliseerumise järgselt olulisel määral pidurdunud, seda eriti 2016. aasta III kvartalis.

Vaadates ehitamisele minevate eluruumide pindalalist struktuuri, esineb 3-5-korruseliste korterelamute puhul trend, mis kujutab endast korterite keskmise pindala vähenemist. Arendajad on vähendamas korterite projektijärgseid pindalasid, sest väiksemate korterite puhul on ruutmeetri hinnad kallimad ning ühtlasi on väiksemad korterid likviidsemad, sest väiksusest tulenevalt muutuvad korterid rohkematele tarbijatele taskukohasemaks.

Korterelamutes paiknevate eluruumide pakkumis- ning ehitusdünaamika Tartumaal

* 2016. aasta andmed on III kvartali seisuga

Allikas: Eesti Statistikaamet, KV.ee

Prognoosid

Elanikkonna majandusliku kindlustunde taastudes hakkas majanduskriisi järgsel perioodil nii 2013ndal kui 2014ndal aastal nõudlus uute elamispindade järele oluliselt kasvama, mistõttu nimetatud aastail oli hindade kasvutempo tavapärasest märksa kiirem. Hinnatasemete kasv on Tartu linna näitel olnud võrdlemisi märkimisväärne, sest erinevalt Tallinna linnast ning teistest Eesti piirkondadest on buumiaegsed hinnatasemed saanud oluliselt varem ületatud. Käesolevaks ajaks on aga Tartu linna ning selle lähivaldade hinnatasemete ja tehinguaktiivsuse varasem kiire kasv juba mõningast aega peatunud.

Erinevalt Tallinnast ei ole Tartu linnas ning selle lähipiirkondades kujunemas sarnast uusarendustega seotud võimalikku ülepakkumist, mis võiks piirkondlikule hinnatasemele olulist survet avaldama hakata. Tartu linnas ja selle lähipiirkondades on suurimateks arendajateks valdavalt ettevõtted, kelle majanduslikku tegevust iseloomustab stabiilne rahavoog, mistõttu korterituru võimaliku pöördumise korral ei ole arendajatel ülekaalukaid laenuteenindamisega seotud riske oodata.

Viimasel poolaastal võrdlemisi kiirelt langeva pakkumiste arvu taustal on pakkumishinnad pidevalt kasvanud, kuid aasta lõikes vähenes sealjuures ka tehinguaktiivsus. Tehingute arvust kiiremini langev pakkumiste arv võib siiski soodustada hinnataseme mõningast edasist kasvu, sest pakkumiste struktuuri osas on märgata ennekõike uusarenduste senist läbimüümist. Tartu linna sisene hinnatase on asunud tehinguaktiivsust piirama, mistõttu on 2016. aastal esinenud lähipiirkondade tehinguaktiivsuse kasvu trendi jätkumist oodata ka lähitulevikus. Esmalt seetõttu, et linnaväliselt on varade hinnad taskukohasemad ja teisalt seetõttu, et arendajate jaoks on Tartu linna siseselt paljude potentsiaalsete arenduskruntide hinnad osutumas liialt kalliks.

Tuleval aastal on oodata inflatsiooni kasvu kiirenemist ja senise palgakasvu võrdlemisi kiire kasvu aeglustumist, mille taustal on esmajärjekorras oodata kinnisvaratehingute arvu mõningast vähenemist Tallinnas ja Tartus. Väheneva tehinguaktiivsuse tõttu on oodata müügiperioodide osalist pikenemist, tehinguteni jõudmiseks hakkab aina enam lugema kinnisvarabüroode müügialane professionaalsus. Eestlaste laenujäägi kasvutempo on sissetulekute kasvust olnud endiselt aeglasem, mistõttu laenukoormuse vähendamise soov kui ka omavahenditest seni kõrge finantseerimistase tõenäoliselt püsib.

Tartu linna ning Tartumaa elanikkonna arv on pikas perspektiivis Tallinna kui suurima tõmbekeskuse tõttu pidevalt langemas, kuid kinnisvaraturul tehtavate tehingute mahtu hoiavad endiselt üleval ennekõike 80ndatel sündinud elanikud ning suurenev leibkondade arv. Sarnaselt pealinnale on Tartus odavate, väikeste ning funktsionaalsete üüripindade järele pidev stabiilne nõudlus, mida toetab ennekõike suur tudengite ning maapiirkondadest linna siirduvate elanike osakaal üüriturust. Olukorras, kus inflatsioon on võrdlemisi madal ja laenamine endiselt äärmiselt soodne, ei ole üürihindade kiirenevat kasvu lähitulevikus oodata.

Lähitulevikus on tõenäoliselt oodata turul võrdlemisi stabiilset olukorda, mille taustal võivad nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete muutusi hakata potentsiaalset kujundama pigem rahvusvahelised sündmused. Eesti pangandussektorit võib ohustada ennekõike Rootsi kinnisvaraturul toimuv, sest Eesti eraisikute laenuturust moodustavad ligi 72% Rootsi pangad. Rootsi kinnisvaraturu kasvufaasi pöördudes suunatakse ressursid ennekõike kodumaise turu stabiliseerimisele, mistõttu võivad Eestis kinnisvaraostuga seotud finantseerimistingimused mõnevõrra muutuda. Lisaks Eesti laenuturuga otseselt seotud sündmustele tasuks tähelepanu hoida ka Euroopa Liidu pankade ja riikidega seotud majanduslikel sündmustel.

Tartu linna ning selle lähivaldade korterituru prognoos järgnevaks poolaastaks

Pakkumishinnad Ostu-müügitehingute hinnad Ostu-müügi tehinguaktiivsus Üürihinnad Üürituru aktiivsus
Üldine: ↑

järelturg: ↔

uusarendused: ↑

 Üldine: ↔

järelturg: ↔

uusarendused: ↑

 ↓

Pakkumine: ↔

Nõudlus: ↓

 ↔ ↔

Pakkumine: ↑

Nõudlus: ↔  

2017. aasta I kvartalis on ennekõike oodata iga-aastast kinnisvaraturu jahenemist, mida saadab hooajaliselt langev tehingute arv ja mõningal määral langev hinnatase. 2016. aasta jaanuaris langes tehingute arv Tartus võrreldes möödunud kuuga 14% ja mediaanhind 6,2%. Möödunud aasta esimeses pooles langema hakanud pakkumiste arvule on oodata mõningast pakkumiste lisandumist uute arendusprojektide näol nii maakonnakeskuses kui lähipiirkondades. Tehinguaktiivsuse ja hinnataseme kasvu jäävad endiselt pidurdama võrdlemisi kõrged hinnad, mille taustal elanikkonna sissetulekute liigselt aeglase kasvu tõttu ei ole turuseisu iseloomustavate parameetrite edasist kiiret kasvu oodata.

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Kui lihtne on ikkagi elu meil siin Liivimaal?

26.01.2017

SwedbankEestis on palgakasv olnud kiire juba pikka aega

Eestis on palgakasv olnud kiire juba pikka aega ning viimasel paaril aastal on see hoogu juurde saanud  (möödunud aastal kasvasid palgad üle 7 protsendi!). Inimeste kindlustunne on oluliselt paranenud ja nende väljavaade oma finantsolukorra suhtes on muutunud positiivsemaks. Kuigi viie aastaga on palgad kasvanud enam kui kolmandiku ning inimeste sularaha ja hoiused enam kui poole võrra, on Eesti elanike sissetulekute ebavõrdsus, sarnaselt paljudele teistele riikidele, hoopis kasvanud.

Tööjõukulud on ettevõtete jaoks liiga kõrged

Ühest küljest on tugev palgakasv hea, kuna see viib elanike ostujõu kiiremini järele kõrgema elatustasemega riikidele ja muudab Eesti atraktiivsemaks kohaks elada. Samuti peaksid kõrged tööjõukulud suunama ettevõtteid investeerima tehnoloogiasse, et inimtööjõudu asendada ja efektiivsust parandada. Probleem on aga selles, et palgakasv ei ole reageerinud ettevõtete müügitulu ja tootlikkuse kasvu aeglustumisele ja langusele. Selle üheks põhjuseks on töötajate, eriti kvalifitseeritud töötajate, nappus. Kõrgele tõusnud tööjõukulud on „aidanud kaasa“ ettevõtetesektori kogukasumi langusele ning see ohustab eksportivate ettevõtete konkurentsivõimet. Samas, sel aastal välisnõudluse oodatav paranemine ja müügihindade tõus aitavad kiirendada ettevõtete käibekasvu ning leevendada kõrgete tööjõukulude negatiivset mõju nende finantsseisule.

Kiire palgakasv ja madalad laenuintressid on tagant lükanud kinnisvarahindade tõusu

Viimase nelja aasta jooksul on Eesti eluasemehindade kasv olnud Euroopas kiireimate hulgas. Praegune olukord on aga väga erinev 2000-ndate keskpaiga buumiajast. Kui pärast aastaid kestnud ülikiiret hinnakasvu tõusid näiteks Tallinnas korterite hinnad 2006. aasta alguses 63 protsenti, siis möödunud aasta lõpus oli see näitaja 11%. Buumi ajal aitas eluasemete hinnad kõrgustesse viia aastaid kestev ülisuur laenunõudlus – 2006.aastaks kiirenes majapidamiste laenuportfelli kasv 69 protsendini. 2016. aastal kasvas see aga 4% ning uute eluasemelaenude maht moodustas vaid 43% 2006. aasta mahust. Kui 2006. aastal tuli Tallinnas eluaseme ühe ruutmeetri eest välja käia 2,5 netokuupalka, siis möödunud aastal vaid 1,6. Seega on eluasemete taskukohasus oluliselt paranenud. Suur osa varade mahust (44%) ostetakse nüüd oma raha eest.

Varade hinnatõus tekitab rikkuseefekti, tulumaksuvabastuse tõstmine suurendab ostujõudu

Varade hinnatõus tekitab rikkuseefekti – see parandab vara omanike kindlustunnet ning suurendab veelgi nende tarbimis- ja investeerimissoovi. Siiski, kiire palgakasvu kõrval on Eestis tarbimine ja eluasemete soetamise kasvutempo olnud mõõdukas. Eesti majapidamised suudavad säästa ning nende eelarve oli veel aasta tagasi tasakaalu lähedal. Majapidamiste säästmisvõime aitab maandada riske, kui nende finantsseis või majanduse olukord peaks mingil põhjusel halvenema (mis ei ole küll meie põhistsenaariumis). Meie hinnangul püsib palga nominaalkasv jätkuvalt tugev, kuid reaalpalk aeglustub sel aastal koos inflatsiooni kiirenemisega järsult ning vähendab inimeste ostujõudu. Selle efekt ilmneb tarbimisele ja eluasemeinvesteeringutele tõenäoliselt mõningase viiteajaga. Järgmiseks aastaks planeeritud tulumaksuvabastuse tõstmine suurendab aga taas ligikaudu 85% palgasaajate ostujõudu ja muudab netosissetulekud ühtlasemaks.

Eesti majanduse probleem ei ole ebapiisav tarbimine

Eesti majanduse probleem ei ole aga ebapiisav tarbimine –  see on olnud peamiseks majanduskasvu mootoriks juba aastaid. Me peame pikas vaates toime tulema tööjõu vähenemisega, vähendama tööjõu nappust, parandama olemasoleva tööjõu kvaliteeti ja viima haridussüsteemi rohkem vastavusse tööturu vajadustega. Ettevõtted vajavad paremaid tingimusi oma konkurentsivõime tõstmiseks ning kohati on vaja parandada juhtimisoskust. Nad peavad investeerima rohkem tehnoloogiasse, mis aitavad neil globaalses väärtusahelas kõrgemale tõusta. Ettevõtted tuleb viia lähemale teadus ja arendusttegevusele. … kui nimetada vaid mõned teemad, millega tegeleda tuleb.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Kalevi Keskstaadion rekonstrueeritakse linna ja riigi koostöös

25.01.2017

TallinnLinnavalitsus kiitis heaks Tallinna linna, kultuuriministeeriumi ja MTÜ Eesti Spordiseltsi Kalev vahel sõlmitava koostöölepingu projekti, mille eesmärk on reguleerida Kalevi Keskstaadioni esimese etapi rekonstrueerimistööde riigi ja linna poolset finantseerimist.

Rekonstrueerimise esimese etapi kogumaksumus on 14 076 000 eurot. Pool projekti maksumusest kannab riik ja pool linn. Linna kogukulu aastatel 2017-2019 on 7 038 000 eurot eeldusel, et linnavolikogu näeb vastavad vahendid linna eelarves ette. Abilinnapea Kalle Klandorfi sõnul rekonstrueeritakse esimeses etapis Kalevi Keskstaadioni staadion, tribüünid, harjutusväljak, treening- ja klubiruumid ning spordifunktsiooni toetavad ruumid. Samuti koostatakse detailplaneering, viiakse läbi arhitektuurikonkurss, projekteeritakse ning rajatakse juurdepääsuteed, parklad ja haljastus ning omandatakse selleks vajalikud kinnisasjad ja korteriomandid. Rekonstrueerimise esimene etapp peab valmima 1. juuliks 2019 nii, et 2019. aasta tantsupidu saaks toimuda rekonstrueeritud Kalevi Keskstaadionil. 

Tänavu aastal kannab linn järgmised kulud: Tallinna linn omandab Toonela tee 4 ja Toonela tee 4a kinnisasjad ning Toonela tee 4b ja Toonela tee 4c korteriomandid, millel asub kokku 59 garaažiboksi, ning kannab sellega seotud kulud esialgse hinnangulise maksumusega 372 200 eurot, või algatab nimetatud kinnisasjade ja/või kinnistute sundvõõrandamise. Omandamist ja sundvõõrandamist korraldab Tallinna Linnavaraamet. Tallinna Kommunaalamet korraldab Kalevi Keskstaadioni Toonela tee juurdepääsutee, haljastuse ja parklalahenduse projekteerimise ja ehitamise, mille eeldatav maksumus on 1 miljon eurot. Tallinna Linnaplaneerimise Amet toetab arhitektuurivõistluse korraldamist täiendavalt kuni 74 819 euroga.

Eelmisel aastal otsustas linn toetada projekti 20 000 euroga arhitektuurikonkursi kulude katteks. Raha eraldamiseks sõlmis Tallinna Linnaplaneerimise Amet mittetulundusühinguga Eesti Spordiselts Kalev 3. novembril 2016 finantseerimislepingu.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Hispaania äripindadeturg ootab väikeinvestoreid

25.01.2017

Uus MaaPäikeseranniku lõunaranniku äripindade turg eristub paljuski Eestist, pakkudes tänu oma eripäradele väga põnevaid võimalusi just väikeinvestoritele

Hispaanias on praktiliselt võimatu osta kassavoona tervet kontorihoonet või kaubanduskeskust, sest enamik ärihoonetest on müüdud büroode või kaubanduspindade (korteriomandite) kaupa laiali. Seega on korporatiivsetele investoritel näiteks Marbella kandis suhteliselt keerukas leida sobivaid investeerimisobjekte ning pigem tegelevad suurinvestorid hotelliäri ja elukondliku kinnisvaraarendusega. Samas on Marbella kant põnevaks mängumaaks väikeinvestoritele või -fondidele.

Lõunaranniku äripindade turg taastub endiselt ja vaevaliselt kriisist. Üürihinnad on ca 30% tippaegadest soodsamad ning aastatootlused kõiguvad 5-8% piires. Arvestades üürihinna tagasihoidlikust, omavad siinsed tootlused märkimisväärset tõusupotentsiaali ja on võrreldes teiste linnadega head. Näiteks Madriidi ja Barcelona ärihoonete üüritootlused on 2016. aasta analüüside põhjal supermadalal – 3-4% aastas.

Kohalikes pankades on ärilaenu saamine keerukas, kuna pangad pole veel taastunud halbadest laenudest ja kinnisvaraostuks ettevõtjaid üldises plaanis ei finantseerita. Seetõttu ettevõtjad pigem üürivad sobiliku äripinna.

Üüriaktiivsus on märkimisväärselt tõusmas. Paljud varjusurmas olnud ärikeskused on pärast kriisi saanud uue hoo sisse. Ühtlasi võib ennustada üürihindade tõusu. Eelkõige on äripindade osas likviidsed ja huvipakkuvad, mööda Päikeserannikut kulgeva maantee äärsed ärikeskused.

Nagu mainitud, müüakse pigem hooneid väiksemateks osadeks jagatuna. Neid jagatud pindasid nimetatakse siinkandis salongideks nind nendesse võib omanik või üürnik rajada vastavalt vajadusele, kas siis büroo, kaupluse või salongi. Tavapäraselt on ühes ärikeskuses selliseid salonge kümneid ning kõigil neil on vitriinaknad. Esimese korruse salongidesse on üldjuhul kaasatud ka kelder, mis võib olla abiruumi või laona kasutusel. Enamik üürnikest on kas restoranid, baarid ja ilusalongid või puhkajate soove täitvad kauplused. Uueks trendiks on jõusaalid ja tervislikkusele orienteeritud kaubandus. Lisaks on siin palju advokaadi -ja kinnisvarabüroosid, meedikuid, apteeke ja panku. Muidugi lisanduvad nimistusse supermarketid.

Siiski kõik A7 magistraali äärsed kaubanduskeksused pole ühtmoodi edukad.
Ostmisel või üürimisel tuleb jälgida, kui keerukas on maanteelt maha- ja pealesõit ning kuidas on lahendatud autode parkimine. Mõned asukohad ja ärikeskused on selgelt käidavamad ja edukamad, kui teised.

Lisaks on olnud üllatavaks siinsete mitmete kriisiagesete üürilepingute üürnikukesksus. Olen näinud lepinguid, kus üürnik võib igal ajal lepingu lõpetada, kuid üürileandjal on see võimalus vaid 10 aastase üüritähtaja möödudes. Kassavoogu omandades tuleb kindlasti üürilepingud üle vaadata ja mitmeid olulisi muudatusi sisse viia.

Hea asukohaga salong Marbella lähiümbruses võib olla põnevaks investeeringuks ka eesti investoritele. Uus Maa Invest plaanib ka väikefondi või ühisrahastusplatvormi loomise osas siinse ärikinnivara omandamiseks. Huvitatutel tasub lisainfo saamiseks pöörduda Uus Maa äripindade osakonda.

Jaanus Laugus, Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse esimees

Kinnisvarakool & koolitus: Pärimine – mida peab teadma pärimismenetlusest - Evi Hindpere
1 2 3 … 1,024 1,025 1,026 … 1,660 1,661 1,662