Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Eesti rahvaarv kasvas eelmisel aastal

16.01.2017 Statistikaamet

Esialgsetel andmetel oli 2017. aasta 1. jaanuaril Eesti rahvaarv 1 317 800, mis on 1850 inimest rohkem kui aasta varem samal ajal, teatab Statistikaamet.

Negatiivse loomuliku iibe tõttu (surmade arv ületas sündide oma) vähenes rahvaarv 1370 inimese võrra ning positiivse välisrändesaldo tõttu (Eestisse saabus elama rohkem inimesi kui siit lahkus) suurenes 3220 võrra. Kokku kasvas Eesti rahvaarv 2016. aasta jooksul 0,14%. Eesti rahvaarv on juba kaks aastat kasvanud, kuna sisseränne on olnud suurem kui väljaränne ja negatiivne loomulik iive.

Eestis sündis 2016. aastal üle 13 900 lapse. Sündide arv on püsinud ligikaudu samal tasemel juba viis aastat. Arvestades, et sünnitusealiste naiste arv on vähenenud, võib seda võtta hea uudisena, kuid väga heade uudisteni sündide arvu puhul on veel pikk maa minna.

2016. aastal suri 15 300 inimest. Surmade arv on kuuendat aastat järjest püsinud samal tasemel, kõikudes +/-150 inimese võrra. Et rahvastik vananeb ja vanemaealiste arv suureneb iga aastaga, võib eeldada oodatava eluea jätkuvat kasvu.

2016. aastal saabus Eestisse elama 9100 inimest ja Eestist lahkus 5800 inimest. Rändestatistikat on esialgsetel andmetel kõige raskem hinnata, kuna rännet täiendab Statistikaamet teiste registrite andmetega ja lisab hiljem ka registreerimata rände vastavalt residentsuse indeksi põhjal rahvaarvu arvutamise metoodikale: isiku üleminemisel residendist mitteresidendiks on väljaränne ja vastupidisel juhul sisseränne (kui ei ole tegemist sünni või surmaga). Lõpliku tulemuse saamine on teiste sündmustega võrreldes tehniliselt ja metoodiliselt keerukam ning võib olulisel määral suurendada rändevoogusid. Väljaränne suureneb peamiselt Euroopa Liidu ja Eesti kodanike registreerimata lahkumise tõttu. Sisseränne suureneb peamiselt Eesti kodanike tagasirände tõttu, mis jääb samuti registreerimata, kuna eelnev lahkumine ei olnud registreeritud. Väljaränne jääb sisserändest enam teadlikul valikul või teadmatusest tulenevatel põhjustel registreerimata ja seetõttu suureneb täpsustatud rahvaarvus ilmselt väljaränne sisserändest rohkem.

Praegune tulemus põhineb rahvastikuregistris 2016. aasta jooksul toimunud elukohavahetustel – sisserändajateks on loetud isikud, kelle elukoht ei olnud eelmisel aastavahetusel Eesti, kuid viimasel oli, ja väljarändajateks kõik eelmisel aastavahetusel Eesti elanikuks märgitud isikud, kes sel aastavahetusel seda enam ei olnud.

Statistikaamet avaldab täpsustatud rahvaarvu 4. mail ja täpsustatud rände andmed 23. mail.

Statistikatöö „Rahvastik“ avaliku huvi peamine esindaja on Sotsiaalministeerium, kelle tellimusel Statistikaamet selle statistikatöö tegemiseks andmeid analüüsib.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus

LVM Kinnisvara: Pärnu kinnisvaraturg kasvas 2016 aastal 20,4%

16.01.2017 Tõnu Toompark

Pärnumaa kinnisvaraturul toimus 2016. aastal tõus nii tehingute arvus kui ka koguväärtuses. Tehingute arv kasvas võrreldes 2015. aastaga 3,6%, tehingute koguväärtuse tõus oli aastases võrdluses 20,4%! Kinnisvara ostu-müügi tehingute arv Pärnumaal 2016. aastal oli 3 255 tehingut, tehingute koguväärtus 135,17 miljonit eurot.

Pärnu kinnisvaraturg moodustab tehingute arvu poolest kogu Eesti turust ca 6,9%. Tehingute koguväärtuse poolest moodustab Pärnu turg Eesti turust ca 4,7%. Pärnumaa osatähtsus Eesti kinnisvaraturul jäi 2016. aastal tehingute arvu ja rahalise väärtuse osas praktiliselt samaks kui 2015. aastal. Pärnu kinnisvaraturust (arvestades tehingute koguväärtust) pisut üle poole (so 56%) moodustasid 2016. aastal tehingud elamispindadega. Korterid moodustasid kogu kinnisvaratehingutest 35%, elamud 21%, 26% äri-, tootmis- ja muud pinnad ning 18% hoonestamata maad. Mõnevõrra on suurenenud elamute ning äri- ja tootmispindade osatähtsus kogu tehingute käibest, vähenenud on hoonestamata maade osakaal.

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Kinnisvara ostu-müügi tehingute arv Pärnu maakonnas (ilma Pärnu linnata) on alates 2009. aastast igal aastal tõusnud, välja arvatud 2012. aastal, mil toimus tehingute arvu mõningane langus. 2016. aastal tehti Pärnu maakonnas (ilma Pärnu linnata) 2 036 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtuses 55,32 miljonit eurot, mis on aastases võrdluses tehingute arvu poolest 1,6% vähem ning koguväärtuse osas 2,8% kõrgem. 2015. aastal tehti 2 070 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega 53,82 miljonit eurot. Keskmiseks tehinguhinnaks 2016. aastal Pärnumaal (ilma Pärnu linnata) kujunes 27 173 eurot, mis on 4,5% kõrgem kui 2015. aastal (26 003 eurot).

Pärnu linnas on kinnisvara ostu-müügi tehingute arv kasvanud alates 2009. aastast igal aastal välja arvatud 2011, mil toimus mõningane tehingute arvu langus. 2016. aastal tehti Pärnu linnas 1 211 kinnisvara ostu-müügi tehingut koguväärtusega 79,19 miljonit eurot. Võrreldes 2015. aastaga tõusis tehingute arv 15%, tehingute koguväärtus aga tõusis koguni 38%. 2015. aastal tehti Pärnu linnas 1055 kinnisvara ostu-müügi tehingut kogusummas 57,25 miljonit eurot. Keskmiseks tehinguhinnaks 2016. aastal kujunes Pärnu linnas 65 390 eurot. Võrreldes 2015. aastaga tõusis keskmine tehinguhind ca 21%, mil keskmine tehinguhind oli 54 260 eurot.

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Pärnu korterituru ülevaade

Pärnumaa korteriturul toimus 2016. aastal tõus nii korterite tehingute arvus, tehingute koguväärtuses ja keskmises tehinguhinnas. Korteriturg tõusis nii maakonnas tervikuna kui ka Pärnu linnas.

Maa-ameti tehinguandmetele tuginedes tehti 2016. aastal Pärnu maakonnas tervikuna kokku 1 229 ostu-müügitehingut korteriomanditega (eluruumidega) kogusummas 47,31 miljonit eurot. Võrreldes 2015. aastaga tõusis tehingute arv 6% ning tehingute koguväärtus 16%.
2015. aastal tehti Pärnu maakonnas 1 154 ostu-müügitehingut korteritega kogusummas 40,80 miljonit eurot.

Keskmiseks korteri tehinguhinnaks kujunes Pärnumaal 2016. aastal 38 493 eurot, mis on aastases võrdluses langenud 9%. 2015. aasta keskmine korteriomandi tehinguhind oli 35 357 eurot.

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Tehingute arvu poolest olid kõige aktiivsemad kuud august ja mai, kui tehti vastavalt 138 ja 130 korteri tehingut. Kõige vähem tehti tehinguid veebruaris ja juulis, mil vahetas omanikku 76 ja 84 korterit. Läbi aastate on aasta algus olnud madalaima tehinguaktiivsusega perioodid ning kõige aktiivsem on turg kevadel ja sügisel.

Pärnumaa korteritest ligikaudu 67% moodustasid tehingud Pärnu linna korteritega. Mõnevõrra oli aktiivsem on korterite müük Pärnu linna kõrval ka Sauga ja Paikuse alevis. Rahalises väärtuses moodustasid Pärnu linna korterid 86% kogu Pärnumaa korterituru rahalisest mahust. Pärnu linna korterite osakaal kogu Pärnumaa korteriturust nii tehingute arvu kui koguväärtuse osas on mõnevõrra kasvanud.

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

2016. aastal tehti Pärnu linnas 824 ostu-müügi tehingut korteritega kokku 40,52 miljoni euro väärtuses. Müügihindade vahemik oli 1 000 – 217 014 eurot, pinnaühiku hinnavahemik 21 – 2 490 €/m². Keskmine tehinguhind oli 49 180 eur, keskmine pinnaühiku hind 982 €/m². Keskmine korteriomandi pinnaühiku tehinguhind tõusis 11% võrreldes 2015. aasta keskmise tehinguhinnaga (886 €/m²). Tehingute arv tõusis võrreldes 2015. aastaga 10%, mil Pärnu linnas tehti 750 korteri ostu-müügi tehingut. Tehingute koguväärtus tõusis aastases võrdluses 19%, 2015. aasta korterituru maht oli 33,95 milj eurot. Aktiivseim kuu oli august, kõige vähem tehti tehinguid jaanuaris.

Pärnu linna korteriturul valitsevad järgmised trendid:

müügis olevate järelturu korterite valik on vähenenud;
ostjad on valivad ja ei langeta müügiotsust kiiresti;
müügiperioodide pikkus ei ole viimastel aastatel muutunud. Õige hinnaga korterid müüakse 3 kuu jooksul;
eelistatakse osta heas seisukorras, remonditud ning kvaliteetse köögimööbliga sisustatud kortereid;
järjest olulisemaks on muutunud korterelamu ja trepikoja üldine seisukord ning aktiivse korteriühistu olemasolu;
nõutuimad on 2- toalised korterid, nendega teostatakse kõige rohkem tehinguid, samas on ka nende pakkumine kõige suurem.

Piirkondade eelistustes muudatusi ei ole toimunud. Endiselt on eelistatuimad Ranna rajoon ja südalinn, kus korterite hinnad ületavad tunduvalt Pärnu keskmist taset. Kohalike seas on hinnatuim piirkond Mai elamurajoon, kus on hästi välja arenenud infrastruktuur, olemas on koolid, lasteaiad, kaubanduskeskused, hea bussiühendus erinevate linnaosadega jms. Mai elamurajoonile järgnevad Rääma linnaosa ja Ülejõe linnaosa algus. Väiksem on huvi Vana-Saugas paiknevate väikse planeeringuga nn Hruštšovka korterite vastu.

Statistika andmebaasides kasutatavad linnaosad lähevad mõnevõrra lahku rahva hulgas väljakujunenud linnaosadest. Statistika andmebaasides on Pärnu linn jaotatud kuueks linnaosaks. Suurim piirkond on Kesklinn, mille hulka kuuluvad ka Ranna rajoon ja Mai elamurajoon. Suuruselt järgmised on Rääma ja Ülejõe. Vähemal hulgal on kortereid Vana-Pärnu linnaosas ning üksikud ka Raekülas. Statistika andmebaasides on välja toodud ka Tammiste linnaosa, kuid seal praktiliselt korteritega tehinguid tehtud ei ole, 2014., 2015. ja 2016. aastal igal aastal üks tehing.

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Kõige rohkem tehinguid tehti 2016. aastal Kesklinnas, 71% kogu Pärnu linna korterite kogukäibest. Rääma linnaosa korterite tehingud moodustasid 17% Pärnu korterite tehingute kogumahust ning Ülejõe linnaosa korterite tehingud 11%. Ülejäänud linnaosade osakaal kogu Pärnu korterituru mahust oli marginaalne.

Korteri keskmine tehinguhind oli 2016. aastal kõige kõrgem Kesklinnas, milleks kujunes 1 081 eur/m². Sellele järgnesid Rääma linnaosa 848 eur/m² ja Ülejõe linnaosa 745 eur/m². Nendes linnaosades tõusis võrreldes 2015. aastaga korterite ruutmeetri keskmine tehinguhind vastavalt 7,2%, 25,8% ja 4,6%. Rääma linnaosa keskmine korteri hinnatõus on põhjustatud asjaolust, et Rääma linnaosas on turule tulnud uued korterelamute arendusprojektid, mis seal varasematel aastatel on puudunud ning nende müük on kergitanud keskmist tehinguhinda.

Kõigi mugavustega, elektri- ja keskküttega korterite kõrgetest halduskuludest tingitult on suur nõudlus kivimajas paiknevate ahiküttega korterite vastu, olenemata korteri suurusest ja asukohast.

Uusi ja uuemaid kortereid, mille ehitusaeg on alates 2004 ja uuemad, on alates 2016 aasta algusest müüdud ligikaudu 100. Uuemate korterite müügihinnad on jäänud vahemikku 936 – 2 500 eur/m². Uute korterite müügiedu on kannustanud arendajaid uute korterelamute ehitamisele. Järgneva paari aastaga on turule tulemas ligikaudu 300 uut korterit, mis on lähenemas buumiaja uute korterite ehitusmahule.

Pärnu elamuturu ülevaade

Pärnumaa elamuturul toimus 2016. aastal tõus nii elamute tehingute arvus, keskmises tehinguhinnas ning ka koguväärtuses.

2016. aastal tehti Pärnumaal (koos Pärnu linnaga) 472 ostu-müügi tehingut elamutega koguväärtuses 27, 77 miljonit eurot, keskmine tehinguhind oli 58 839 eurot. 2015. aastal tehti Pärnumaal elamutega 409 ostu-müügitehingut koguväärtusega 20,21 miljonit eurot, keskmiseks tehinguhinnaks kujunes 49 415 eurot. Keskmiselt müüdi igas kuus 35-40 elamut.

Tehingute koguarv suurenes 2016. aastal võrreldes 2015. aastaga 15,4%, tehingute koguväärtus tõusis 37,4%. Keskmine tehinguhind tõusis aastase võrdluses 19,1%.

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

2016. aastal müüdi Pärnu linnas 176 elamut koguväärtuses 14,21 milj eurot, hinnavahemikuga 3 000 – 625 000 eurot, keskmine tehinguhind 80 710 eurot. 2015. aastal tehti Pärnu linnas elamutega 118 ostu-müügitehingut koguväärtusega 7,70 miljonit eurot, keskmiseks tehinguhinnaks kujunes 65 261 eurot. Tehingute koguarv tõusis 2016. aastal võrreldes 2015. aastaga 48%, tehingute koguväärtus tõusis 83,9%. Keskmine tehinguhind tõusis aastase võrdluses 24%.

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Elamute tehinguhinnad jäid 2016. aastal vahemikku 3 000 – 625 000 eurot. Keskmiselt müüdi igas kuus 15 elamut. Kõige rohkem tehti tehinguid Kesklinna linnaosas paiknevate elamutega (50 tehingut), sellele järgnesid Rääma, Ülejõe ja Raeküla linnaosad vastavalt 40, 32 ja 30 tehinguga. Vana –Pärnu linnaosas tehti 2016. aastal elamutega 21 ostu-müügi tehingut ning Tammiste linnaosas 2 tehingut. Kõige kõrgem elamu keskmine tehinguhind oli Kesklinnas (122712 eurot), sellele järgnesid Rääma linnaosa (92 018 eurot), Raeküla linnaosa (83714 eurot) ja Ülejõe linnaosa (83 714 eurot). Vana –Pärnu linnaosas oli elamu keskmine tehinguhind 67 421 eurot. Kõikides linnaosades tõusid elamute keskmised tehingud võrreldes 2015. aastaga, välja arvatud Vana-Pärnu linnaosas, kus keskmine elamu tehinguhind langes aastases võrdluses 10%. Kõige rohkem tõusid elamute keskmised tehinguhinnad Räämal ja Kesklinnas, vastavalt 42% ja 40%, Ülejõel oli elamu keskmine tehinguhinna aastane tõus 25% ning Raeküla linnaosas 23%.

Pärnu linnas on väljakujunenud kuus elamupiirkonda: Kesklinn, Ranna rajoon, Raeküla, Rääma, Ülejõe ja Vana-Pärnu, statistikas eristatakse ka Tammiste linnaosa.
Piirkondadest on kõige hinnatum Ranna rajoon, millele järgneb Kesklinn. Sealse piirkonna elukondliku kinnisvara hinnad on oluliselt kõrgemad kui Pärnu linnas tervikuna ning kohalik ostujõud ei küündi reeglina tasemele, mis võimaldaks sinna elamut soetada. Kohalike elanike seas on küllaltki võrdselt soositud Raeküla, Ülejõe ja Rääma linnaosad, kus elamute hinnad ja nõudluse/pakkumise vahekord on üsnagi sarnased. Kõige madalamalt on hinnatud Vana-Pärnu piirkond.

Linnas asuvate elamutega konkureerivad veel vahetult linna ümbruses (ca 1-3 km linnpiirist) asuvad hoonestatud kinnistud. Linnapiirist kaugemale jäävate elamute hind kukub kiiresti. Elamute juures hinnatakse nende asukohta, seisukorda, kinnistut, liitumiste olemasolu ning ümbrust.

Pärnu linna lähiümbruse elamute turg on olnud aktiivne. Pärnu maakonnas on enim nõutud linna lähivaldadesse, kuni 10 km kaugusele linnast jäävad elamud, mida ostetakse elamise eesmärgil. Pärnust kaugemaid elamuid ostetakse nii elamiseks kui suvitamiseks. Sealhulgas elamute hinnad sõltuvad nii elamu seisukorrast, kinnistu suurusest kui asukohast.

Suvekodudeks ostetavate hoonestatud kinnistute hinnad sõltuvad väga suurel määral just asukohast. Enim ollakse nõus maksma looduslikult kaunis kohas, eelistatult siis merega piirneva kinnistu või muu veekogu äärse kinnistu eest. Suur osa on ka juurdepääsuteede olemasolul/seisukorral ning tarbevee ja elektrivõimsuses olemasolul.

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas
Märkus: välja on toodud vaid vallad, kus elamutega on toimunud vähemalt 10 tehingut.

Pärnu kinnisvaraturu 2016. aasta ülevaate koostas kutseline hindaja Merle Siigla.

EfTEN kinnisvarafondide 2016. aasta esialgsed auditeerimata majandustulemused

16.01.2017 Viljar Arakas

Kui vaadata kolme EfTENi kinnisvarafondi koondina, siis fondide summaarne varade maht oli aastavahetuse seisuga 492 miljoni eurot (2015: 331 miljonit eurot) kasvades aastaga paeaegu 50%. Fondide kogu omakapitali maht oli 232 miljonit eurot (2015: 151 miljonit eurot), ning puhaskasum kokku 29,2 miljonit võrreldes 16,5 miljoniga 2015. aastal.

Kõigis kolmes EfTENi kinnisvarafondis kehtib üks ja sama dividendipoliitika – dividendideks jagatakse 80% fondi iga aastasest vabast rahavoost. Kui 2015. aastal maksti kolmest fondist kokku 8 miljonit dividendi, siis tänavu kevadel plaanime kogu väljamakset brutosummas 12,2 miljonit eurot.

Allpool anname lühiülevaate meie kolme kinnisvarafondi auditeerimata 2016. aasta majandustulemustest.

EfTEN Kinnisvarafond AS
Fondi asutamisaasta:		2009
Varade maht:		220,5 m€
Investeeringute arv:		22
Omakapital:		107,6 m€
Müügitulu:		16,9 m€ (2015 – 16,5 m€)
Puhaskasum:		14,4 m€ (2015 – 12,2 m€)
sh. varade (neto-) ümberhindlus:	3,7 m€ (2015 – 2,4 m€)
Varade puhas tootlikkus (net yield)		7,4 %
ROIC (return on invested capital)¹:		23,6 %
Plaanitav dividendi väljamakse, sh. tulumaks:		5,6 m€
Fondi staatus:		investeerimisperiood on lõppenud; hoidmisfaas

¹ ROIC on fondi sissemaksetena investeeritud omakapitali aastane kogutootlus

Fond on oma investeerimistegevuse lõpetanud ja keskendub varade hoidmisele. 2017. aastal plaanime jätkata väljumist väiksematest investeeringutest. Kokku on EfTEN Kinnisvarafond edukalt senini müünud 7 väiksemat investeeringut. Iga müügitehing on toimunud kõrgema hinnaga kui müügihetke vastava vara bilansiline väärtus. 2017. aastal alustame ehitust Jelgava RAF keskuse ning Viljandi UKU Keskuse laiendamiseks. Lisaks plaanime alustada ehitust DEPO ehitusmaterjalide peo ehitamiseks Jelgavasse.

EfTEN Kinnisvarafond II AS
Fondi asutamisaasta:	2015
Varade maht:	193,9 m€
Investeeringute arv:	4
Omakapital:	93,7 m€
Müügitulu:	16,0 m€ (2015 – 9,2 m€)
Puhaskasum:	10,5 m€ (2015 – 3,0 m€)
sh. varade (neto-) ümberhindlus:	4,8 m€
Varade puhas tootlikkus (net yield)	7,4 %
ROIC (return on invested capital)¹:	16,8%
Plaanitav dividendi väljamakse, sh. tulumaks:	4,9 m€
Fondi staatus:	aktiivne investeerimisfaas

¹ ROIC on fondi sissemaksetena investeeritud omakapitali aastane kogutootlus

2016. aastal omandasime kokku 100 miljoni euro väärtuses kaubanduskinnisvara. Tallinnas ostsime Citycon’ilt Magistrali keskuse, mis on eelkõige Mustamäe linnaosa ehk regionaalse tähtsusegakaubanduskeskus. Juulis omandasime Domina kaubanduskeskuse Riias kokku 74,5 miljoni euro eest. Domina on Riia üks suurimaid kaubanduskeskusi 47 000 üüritava ruutmeetriga, kus me plaanime tuua olulisi muutusi keskuse kontseptsiooni kui ka üürnike kooslusesse.

EfTEN Real Estate Fund III AS
Fondi asutamisaasta:	2015
Varade maht:	77,2 m€
Investeeringute arv:	6
Omakapital:	30,3 m€
Müügitulu:	5,3 m€
Puhaskasum:	4,3 m€
sh. varade (neto-) ümberhindlus:	1,9 m€
Varade puhas tootlikkus (net yield)	7,6 %
ROIC (return on invested capital)¹:	19,4 %
Plaanitav dividendi väljamakse, sh. tulumaks:	1,7 m€
Fondi staatus:	aktiivne investeerimisfaas

¹ ROIC on fondi sissemaksetena investeeritud omakapitali aastane kogutootlus

EfTEN Real Estate Fund III AS-is viisime esimeses poolaastas läbi fondi teise aktsiate avaliku emissiooni kaasates kokku 11 miljonit eurot uut omakapitali. Saadud vahendid investeerisime lõviosas DSV müügi- ja tagasirendi tehingusse, mille käigus omandasime DSV’lt kolmes Balti riigi pealinnas logistikakeskused, mida DSV üürib pikaajalise üürilepingu alusel fondilt tagasi. Oktoobris omandasime E.L.L. Kinnisvaralt L3 büroohoone Vilniuses aadressil Laisves 3. Viimase tehingu järgselt on kogu fondi kaasatud omakapital täielikult investeeritud. 2017. aastal plaanib fond läbi viia järgmise avaliku aktsiaemissiooni ning jätkata investeerimistegevust lähtudes konservatiivsetest investeerimise printsiipidest.

Kokkuvõte

2016. aasta oli läbi senise ajaloo meie kõigi kolme kinnisvarafondi parim majandusaasta. Headele tulemuste saavutamisele aitas kaasa nii varade efektiivne majandamine kui ka üldine ärikinnisvara hinnataseme tõus ehk tootlusmäärade langus. Võib julgelt öelda, et Balti ärikinnisvaraturg on 2009. aasta majanduskriisist taastunud ja jõudnud “uuele normaalsusele”. Edasisi arenguid on raskem hinnata olukorras, kus ärikinnisvarahinnad on globaalselt teinud viimasel viiel aastal väga tugeva tõusu, ning USA Föderaalreserv on esimese peamise keskpangana asunud intressimäärasid tõstma.

Domina keskuse omandamise järgselt on EfTEN Capitali hallatavate varade maht kasvanud 500 miljoni euroni. Kogu 2016. aasta investeeringut maht oli 140 miljonit eurot. Meie esmaseks prioriteediks ei ole portfelli mahu edasine kasvatamine, vaid peamiselt keskendumine olemasolevatele investeeringutele. Kasvavate kinnisvarahindade tingimustes on järjest raskem leida sobiva riski/tulu suhtega investeerimisobjekte. Meie teine ja kolmas fond jätkavad investeerimistegevust ja sobilike investeerimisobjektide otsimist, kuid eeldame edasist investeerimistempo alanemist.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Tallinnas tehakse kevadel algust kolme mahuka tee-ehitusega

13.01.2017 Tallinn.ee

Tallinnas alustatakse tänavu kevadel töödega kolmel mahukal teeobjektil – võetakse ette Reidi tee ehitus ning Haabersti ristmiku ja Gonsiori tänava rekonstrueerimine.

Tallinna linnapea ülesannetes abilinnapea Taavi Aas tõdes, et Reidi tee ja Haabersti ristmik sel aastal päris valmis ei saa, küll aga saab valmis Gonsiori tänav.

Aas põhjendas viivitust hangete alustamisega. „Kuna tegemist on Tallinna jaoks väga suurte teeehitusobjektidega, siis need nõuavad ka põhjalikku ettevalmistustööd. Poole aasta vältel selgitati välja rahva arvamust ja nende arvamuste projekti viimine võttis oma aja. Samuti esitasid täiendavaid seisukohti riigi keskkonnaamet ja muinsuskaitseamet,“ ütles Aas. „Kõikvõimalike asjaoludega arvestamine ja sellest tingitud viivitused tulevad projekti mastaapsust arvestades lõpptulemusele ainult kasuks. Reidi tee ja uuel kujul Haabersti ristmik jäävad linna aastakümneteks ja peavad liiklusprobleeme lahendama ka paarikümne aasta pärast.“

Aas meenutas, et ka siis kui paarikümne aasta eest Tammsaare tee pikenduse ehitamist alustati, oli skeptikuid palju. “Ent täna me ei kujuta selle piirkonna liikluskorraldust ilma selleta ettegi,“ tõdes Aas.

Sellest, missugune hakkab tulevane Reidi tee ja sellega külgnev mereäärne kergliiklus- ja puhkeala välja nägema, saab ülevaate videoklipi vahendusel internetiaadressil https://youtu.be/EQIrqkHHUP4

„Edaspidi me teeme selliseid visualiseeringuid kõikide suuremate objektide kohta, sest see annab hea pildi sellest, mida plaanitakse ja ennetab infopuudusest tekkida võivaid küsimusi,“ ütles Aas. „Nagu sellest videost näha, on seal nii rannapromenaad, kergliiklustee, puhkealad rannas, kui ka haljastus piirkonda, mis praegu on suuresti täielik tühermaa. Video annab tõepärase pildi sellest, missugune Reidi tee 2018.aastal välja nägema hakkab,“ ütles Aas.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Miks on maakler kasulik?

13.01.2017 Virge Haavasalu

Teid ootab ees oma kinnisvara müük. Kas teha koostööd maakleriga või müüa ise?
Ise müüa tundub soodsam, hoiab kokku maakleritasu, kuid eelised maaklerit palgata on siiski mõjusad.

Professionaalne maakler:
aitab kokku hoida kliendi aega
vabastab kliendi tüütutuest telefonikõnedest, mis segavad oluliselt kliendi igapäevast elurütmi
töötab välja müügistrateegia
teeb kvaliteetsed fotod ja aitab kokku hoida reklaamikuludelt
aitab määrata reaalse müügihinna
korraldab läbirääkimised ostjatega
tagab tehingu turvalisuse ning nõustab juriidilistes küsimustes

Meie seadused muutuvad pidevalt ja tehes elus vähe kinnisvaratehinguid ei jõua kuidagi kõigi muudatustega kursis olla. Seetõttu on ise müügiga tegutsedes sageli vaja võtta tasulisi kinnisvara õigust puudutavaid konsultatsioone.
Ka esialgu tühisena näivad muudatused-parendused kinnisvara juures võivad muutuda suureks takistuseks, kui ost toimub pangalaenuga. Olgu see siis avatud köök või seadustamata garaaz-puukuur aias, puuduv juurdepääsutee servituut või vesi, mida saadakse naabri kaevust.
Sageli puutuvad müüjad kokku päritud või kingitud kinnisvaraga, kinnistute jagamisega jne. Kõikidele nendele küsimustele ja ka paljudele teistele ootamatult päevakorda tulevatele leiate abi ja nõuanded teie vara müüva kompetentse kinnisvaramaakleri käest, samuti oskab ta hoiatada tekkida võivate probleemide eest.

Tänapäeval on tekkinud kinnisvaraturule uus nähtus – sihilikult pahatahtlikud ostjad.

Need on inimesed, kes ostavad korteri või maja ja hakkavad müüjalt peale tehnigut osa makstud raha tagasi nõudma kasutades väljendit “varjatud puudused”. Selline käitumine on küll juriidiliselt korrektne aga pole õiglane ega väärikas. Nende olukordade vältimine või lahendamine ilma maakleri abita on väga raske. Normaalne oleks kui müüja ja ostja lähtuksid heast tavast ja üksteisest austaksid. Kahjuks heatahtlikku käitumist jääb aina harvemaks ja otsitakse seaduselünki, millega kellegi arvelt teenida. Leidub ka ostjaid, kes hea meelega näeksid, et soodsa hinnaga ostetud maja saaks müüja kulul varjatud vigadele tuginedes renoveerida. Arvan, et pole olemas maaklerit, kes sellega poleks kokku puutunud. Maakleri olemasolul on sul kõrval inimene kelle kogemustele toetudes saab kahjunõude ennetada või viia miinimumini.

Kui valid maaklerit, siis vaata kindlasti ka kui palju müügilolevaid objekte tal on.

Üle 30 müügiloleva objekti korral läheb ka väga heal ja kompetentsel maakleril juba raskeks oma tööd korralikult teha. Maakleril ei jätku piisavalt aega sihtpakkumisteks ja Teie kinnisvara jääb ootama inimest, kes selle juhuslikult kinnisvaraportaalist leiab.

Eelista kutselist

Kui valid maaklerit siis eelista kutselist maaklerit,sest ka maaklerite hulgas on suur hulk ebaprofessonaalseid inimesi, kes loodavad kerge vaevaga hõlptulu teenida ja seega kahjustavad maaklerite mainet. Ennast maakleriks nimetada võib igaüks isegi kui tal puuduvad selleks vajalikud teadmised-oskused. Eesti seadus ei reguleeri seda. Kutseliseks maakleriks saamine on tööd- ja aeganõudev protsess. See eeldab vähemalt 2 aastast korrektset tööd maaklerina, erinevaid koolitusi, firma soovitust Eesti Kinnisvaramaaklerite Kojale ja lõpeuks kutseeksami sooritamist.

Kutseline maakler vastutab oma töö eest mitte ainult kliendi ees, vaid ka Eesti Kinnisvaramaaklerite Kojale ees. Raske eksimus lõpeb tema jaoks aukohtus. Ta ei saa öelda nagu kutsetunnistuseta maakler – ikka juhtub. Kutsetunnistuseta maaklerit ei saa aukohus vastutusele võtta. Libamaaklereid iseloomustab sageli vahendustasu pakkumine oluliselt madalama tasu eest kui on kinnisvara turul välja kujunenud. Sageli kopeerivad nad luba küsimata teiste maaklerite või omanikupoolt kuulutuste tekste ja fotosid.
Kontrolli maakleri ja hindaja kutsetunnistuse kehtivust kutseregistrist www. kutsekoda.ee

Juhul kui oled hädas võlgadega, pea nõu maakleriga enne kui kinnisvara on läinud kohtutäituri kätte. Ka kutseline maakler ei saa selles osas imet teha kuid tõenäosus, et leiate olukorrast kasumlikuma väljapääsu on suurem. Ta on selliste olukordadega kokku puutunud ja oskab anda head nõu, et lahendada kinnisvara müük parimal võimalikul viisil. Kutseeetika kohaselt maakleri ja kliendi vaheline jutt peab jääma vaid nende kahe teada. Ära häbene oma murega maakleri poole pöörduda.

Kui sa pole rahul oma maakleri tööga on sul võimalik maaklerit vahetada täpselt samuti nagu vahetad oma perearsti, juuksurit, õmblejat või autoremonditöökoda. Tähelepanu pöörata tasub sel juhul maaklerlepingu lõpetamise tingimustele.
Kinnisvara müügiga tegeledes on tark kasutada kutselise spetsialisti abi, seal võid kaotada tuhandeid eurosid valesti tehtud otsuste tõttu väga kergesti. Tasub märkida, et Viljandis on üheksa kinnisvara vahendusega tegelevat firmat ja ainult ühes neist, Domus Kinnisvara Viljandi esinduses, on tööl ainult kutselised maaklerid ja hindajad.

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Euroopa majandus tugevneb kõige kiuste

13.01.2017 Mihkel Nestor

Uudistevoogu jälgides, näib Euroopa majanduse kohal murepilvi jätkuvat. Brexit, populistide võidukäik poliitikas, kärisev euroala, Itaalia pangad on vaid mõned näited. Vaadates aga reaalseid majandusindikaatoreid, räägivad need pigem majanduse stabiilsest tugevnemisest.

Majanduslikku kindlustunnet suurendab töötuse taandumine

Euroala agregeeritud majandusliku kindlustunde indikaator on viimastel kuudel jõudsalt kosunud ning jõudnud kõrgeimale tasemele alates 2011. aastast. Suurtest euroala riikidest on ehk üllatuslikult tõusnud majanduskindlus kõige enam Prantsusmaal. Ennekõike on paranenud just tavaliste prantsuse majapidamiste usk majanduse tulevikku, seda hoolimata asjaolust, et riigi majanduskasv kvartaalses võrdluses eelmise aasta keskel sisuliselt peatus. Euroalast välja jäävatest suurriikidest on majanduskindlus tugevnenud kõigele vaatamata ka Suurbritannias.

Inimeste kindlustunde tugevnemist võimaldab parem olukord tööturul. Novembri seisuga oli töötuse määr euroalal langenud 9,8 protsendini, mis on 0,7% võrra madalam tase kui samal ajal aasta eest. Euroala siseselt on erinevused mõistagi suured. Töötuse alanemine on viimastel kvartalitel olnud kiireim Hispaanias, kus see on langenud esmakordselt pärast 2010. aastat alla 20% taseme. Ka Saksamaal on töötus vähenenud, kuid seal on tegemist hoopis teiste suurusjärkudega – 2015. aasta novembri 4,5% asemel oli eelmise aasta novembris tööta 4,1% Saksamaa tööjõust. Kahanemine on sellegipoolest muljetavaldav, kuna pagulaskriisist tingitud immigratsiooni tõttu, on tööjõu hulk suurenenud ennekõike inimeste arvelt, kellel on töö leidmine puuduliku keeleoskuse ja hariduse tõttu raskendatud. Erandina on suurtest euroriikidest töötus kasvanud Itaalias – pea 12 protsendini. Koos tööturu tugevnemisega on kiirenenud ka palgakasv, mis on küündinud eriti kõrgele just madalama palgatasemega Ida-Euroopa riikides. Samas suurenesid eelmise aasta kolmandas kvartalis tööjõukulud ligi 3% ka Saksamaal ja Rootsis, kus vaba tööjõudu selgelt napib, mistõttu on töötajatel palgaläbirääkimistel tugev positsioon.

Lisaks paremale olukorrale tööturul on inimeste majandusliku heaolu suurenemist soosinud ka jätkuvalt madal inflatsioon. Kuigi Euroala keskmine inflatsioon tõusis 2016. aastal detsembriks juba 1,1 protsendini, jäi aasta keskmine hinnatõus sellele märkimisväärselt alla. Et 2017. aastal on oodata inflatsiooni kiirenemist, tulenevalt energiahindade stabiliseerumisest, siis on kasvanud majapidamiste huvi sooritada suuremad ostud enne oodatavat hinnatõusu. SEB prognoosi kohaselt jääb euroala inflatsioon sellel aastal sarnaselt detsembrile 1,1% tasemele.

Saksamaa tööstustoodang on saavutanud majanduskriisi eelse taseme

Ärikeskkonna paranemist tajuvad ka ettevõtted. Sarnaselt Euroopa Komisjoni majanduskindluse indikaatorile, on kõrgeimale tasemele alates 2011. aastast tõusnud ka Markit’i ostujuhtide indeks, mis võtab arvesse uute tellimuste hulka, töötajate värbamist, laovarude hulka jms. Tõusu taga on suuresti olnud Saksamaa võimas tööstussektor, väljaspool euroala on tase äärmiselt kõrgele tõusnud ka Suurbritannias.

Tõusuteel on ka tööstustoodang. Eelmisel aastal saavutas euroala tööstustoodang viimase kaheksa aasta kõrgeima taseme. Sarnaselt töötuse määrale on ka siin riikidevahelised erinevused suured. Märgilist tähendust omab asjaolu, et Saksamaal on tööstustoodang jõudnud tagasi majandus¬kriisi eelsele tasemele, samas kui teistes suurtes euroala riikides ollakse 2008. aasta tipust veel väga kaugel. Saksamaa niigi tugevat tööstussektorit on toetanud euro nõrgenemine teiste valuutade suhtes, mis muudab niigi konkurentsivõimelised Saksa kaubad ka suhteliselt soodsaks. Eeltoodu mõjul ulatus Saksamaa jooksevkonto ülejääk 2016. aastal esialgsel hinnangul ligi 280 miljardi euroni.

Kõige kiiremini kasvavaks majandusharuks Euroopas on siiski teenindussektor. Püsihindades mõõdetuna kasvas nõudlus erinevate teenuste järele eelmisel aastal enam kui 4% nii euroalasse kuuluvates riikides kui Euroopa liidus laiemalt.

Euroopa majanduse nõrgim koht asub Itaalias

Kui mujal Euroopas liigub majandus pigem optimistlikus suunas, siis erandiks on siin Itaalia. Itaalia avaliku sektori võlatase ületab riigi aastast sisemajanduse kogutoodangut ligi kolmandiku võrra. Seejuures kipub võla juurdekasvutempo ületama SKP kasvu. Hinnanguliselt ei küündinud Itaalia majanduskasv 2016. aastal isegi protsendini. Lisaks paigalseisus majandusele, kummitavad Itaaliat ka suured probleemid pangandussektoris. Kõrge töötuse ja aeglase majanduskasvu tõttu on Itaalia pankades kuhjunud suur hulk võlgades laenusid, mis piirab kapitali kättesaadavust ka nende inimeste ja ettevõtete jaoks, kes tegelikult võetud kohustusi täita ja laenuraha abil uut lisand¬väärtust luua suudaksid.

Täiendavaks murekohaks on Itaalia jaoks nö „nõrk institutsionaalne raamistik“ – vohav bürokraatia, ülereguleeritud turg, aeglane õiguse¬mõistmine ning asjaajamine. Kuigi reformide vajadust mõistetakse, takistab nende läbiviimist keeruline poliitiline olukord. Iga samm riigi reformimiseks mõjutab mõnda huvigruppi, kelle jaoks olukorra muutumatuna püsimine on kasulik. Iga pahameeleilmingut on aga varmad ära kasutama riigis niigi suurt populaarsust nautivad populistlikud erakonnad. Nii on jõutud tupikusse – majanduse käimalükkamiseks vajatakse olulisi reforme, kuid puudub poliitiline krediit, et vajalikke otsuseid läbi suruda. Kuni jätkub Euroopa Keskpanga võlakirjaostuprogramm, ei ole suurema kriisi puhkemist karta. Samas on raske näha ka realistlike lahendusi, mis riigi olukorda lähiaastail leevendada suudaksid. Seetõttu jääb Itaalia veskikiviks Euroopa majanduse kaelas ka edaspidi.

Mihkel Nestor
SEB majandusanalüütik

Nõuanded koduostjale: Kas osta või üürida?

13.01.2017 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu” autor Tõnu Toompark annab nõu koduostmise teemadel.

Kodu ostmine on enamasti inimese elu kõige suurem rahaline tehing. Seetõttu ei tohiks sellesse pealiskaudselt suhtuda. Uue kodu otsingutega alustamisel võiks kõige esimese asjana enda jaoks läbi arutada, kas uus kodu osta või hoopis võtta üürile.

Ei saa öelda, et plaanides kodu omada või üürida, on üks valikutest teisest alati parem. Kodu omamisel on ühed eelised, üürimisel teised. Järgnevalt käsitleme tegureid, mida kodu ostmise või üürilevõtmise juures kaaluda.

Piirkonnas elamise aeg

Kolides teise linna õppima või ajutiselt tööle, on tõenäoliselt mõistlikum kodu ostmise asemel üürile võtta. Kinnisvaratehingu kulud ehk notari tasud, riigilõivud, maakleritasud ja loomulikult ajakulu on tavatehingu puhul sedavõrd suured, et enamasti ei tasu aastaks-paariks kodu ostmine end finantsmajanduslikult ära. Otsestele kinnisvara ostukuludele lisanduvad väga sageli kulutused kolimisele, sisustusele.

Koduostu tasub planeerida, kui piirkonnas elamise ajaline kestus on viis ja rohkem aastat. Lühemate perioodide puhul tasub pigem mõelda üürimisele.

Perekonnaseis ja elukaar

Kodu ostmise oluline kriteerium on selle suurus. Kui perekonna suurus on muutumas – kedagi on juurde tulemas või hoopis lahkumas, tasub põhjalikult järele mõelda, kas on mõttekas osta näiteks ühetoalist korterit teadmise juures, et peatselt on pere juurdekasvu loota ning see tähendab vähemalt ühe lisatoa vajadust.

Töökoht, tarbitavad teenused

Töökoha asukohal ja igapäevases elus tarbitavatel teenustel on koduostu või üürimise valiku juures oma roll. Kodu asukoht ei peaks olema töökohast liiga kaugel. Vastasel korral kulub liiga suur hulk aega, raha ja energiat kodu ja töökoha vahet sõitmisele.

Rahaline seis

Veel kord tasub mainida, et kodu ost on enamasti inimese kõige suurem ost eluea jooksul. Kui raha ei ole ja laenuvõimekust samuti mitte, on otsuse tegemine lihtne – kodu osta ei saa, see tuleb üürida. Loodetavasti üürimise jaoks sissetulekust ikka piisab.

Oma on oma

Omaniku kodutunne on kindel. Nii kaua, kui ta näiteks ühistu või panga ees võlgu ei jää, ei ähvarda teda kodust ilmajäämine. Eesti üüriturg aga paraku sellist kindlust ei paku. Eesti üürileandjad muutuvad küll järjest professionaalsemaks ja üürilepingud aina pikemaks, kuid ükski üürileandja ei paku sajaprotsendilist kindlustunnet, et inimene saab ühes korteris aastakümneid üürnik olla.

Üürikorter tagab liikumisvabaduse

Tavaliselt sõlmitakse Eestis üürilepingud aastaks või sootuks tähtajatult. Nii on üürikorteri vaieldamatu eelis selles, et üürilepingu lõppemisel on lihtne võimalus üks eluase jätta ja kolida järgmisele sobivamale – olgu selleks sobivamaks väiksem või suurem, kallim või odavam pind.

Majanduslikud põhjendused

Sageli korratakse tüütuseni mantrat, et kinnisvara väärtuse panevad paika kolm tegurit – asukoht, asukoht ja asukoht. Eluaseme soetamise puhul on otsuse määravaks teguriks enamasti hind, olgu selleks siis ostuhind või üürihind.

Enamasti ei valitse turul tasakaalu. See tähendab, et ühel ajamomendil on finantsmajanduslikult mõistlikum kinnisvara osta, teisel kasulikum üürida.

Kodu ost kui säästmine

Tihtipeale soovitakse koduostu vaadelda kui investeeringut. Pigem on kodu ostmine ikkagi tarbimiskulu, kuid sel on siiski juures väike säästmise moment. Laenumakseid tehes tagastab koduostja igakuiselt väikese osa laenu põhiosast ehk ostab samm-sammult oma eluaset välja. Laenu tagasimaksmise järel on koduostja laenuvaba kinnisvara omanik.

Maksusoodustused

Riik pakub maamaksu, eluasemelaenu intresside ja eluaseme müügiga seonduvaid maksusoodustusi just kinnisvaraomanikele, mitte üürnikele.

Loe pikemalt nii eeltoodud kui muudest nõuannetest käsiraamatust „NÕUANDED KODUOSTJALE”, mille autor on kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark.

Käsiraamatu saad osta Kinnisvarakooli raamatupoest.

Mida toob 2017. aasta ärikinnisvara turule?

13.01.2017 Igor Habal

Ärikinnisvaraturg ei ole jätkuvalt asi iseeneses, vaid on mõjutatud erinevate välis- ja sisekeskkonna tegurite poolt. Väliskeskkonna olulisemateks märksõnadeks on sel aastal jätkuv ebakindlus poliitiliste arengute osas nii Eestis kui ka väljaspool Eestit, peamiselt tööstustoorainete hindade taastumisest ning erinevate aktsiiside hinnatõusust tingitud inflatsiooni kiirenemine, jätkuv palgasurve, Tallinna puhul ka jätkuv demograafiline kasv. Üle ega ümber ei saa ka sisekeskkonnast, eriti konkurentidest, kuna konkurents on kolmes peamises sektoris (büroo, kaubandus, logistika- ja tootmine) jätkuvalt terav, mille on põhjustanud viimaste aastate kiirest ehitustempost tingitud küllastumus.

Küllastumus on visuaalselt kõige ehedamalt tunnetatav kaubanduspindade turul. Kui varasematel aastatel algul kõigepealt loodeti ning seejärel ennustati, siis 2017. aastal ning veelgi enam 2018. aastal saab tõeks see, et keiser on alasti ning et Tallinnas on kaubanduspinda enam kui turg vastu võtta suudab. Kõige haavatavamad on muutustele vananenud kontseptsiooniga valdavalt keskmise suurusega kaubanduskeskused, mis jäävad kogu linna hõlmavate kaubanduskeskuste kõrval väikeseks, ent kodupoodide jaoks liiga suureks. Nullvakantsist enam ei räägita, kuna ka kõige vähem tähelepanelik klient näeb siin-seal tühje pindu. Ellujäämiseks tuleb kas hindu alandada või eristuda, kuna turukannibalism ning e-kaubanduse järk-järguline pealekasv on püsivalt mõju avaldavad tegurid. Kaubanduskeskuste arendusperioodid pikenevad ning eelnevat kokku võttes võib ennustada, et surve üürihindadele kasvab ning vakants pigem suureneb.

Külgsuunas liikuvad ehitushinnad, ettevõtete vähene kasumlikkus ning ülepakkumisest tingitud elajalik konkurents nullivad sel aastal enamike büroohoonete omanike üürihinnatõusu soovid. Uued turule tulevad büroohooned tuginevad eristumiseks peamiselt kahele vaalale: rohelisele mõtteviisile ning kõrgtehnoloogia lembusele, mis on omavahel kombineeritud. Turuosa võetakse eelkõige ära hoonetelt, millel on kõrged kõrvalkulud, kehvem sisekliima ning pinnafunktsionaalsus, ent rõhutada tasuks ka seda, et vajadus kolimiseks tuleneb eelkõige ettevõtte enda otsustest, mitte niivõrd pakutavate võimaluste rohkusest. Viimasel kahel aastal on Tallinnas uusehitiste ja laienduste näol turule toodud ligi 200 000 m2 büroopinda ning hoolimata kaine mõistuse häälest tõmmata arendusbuumile pidur peale, on tekkinud kuri kahtlus, et seoses nõudega ehitada aastast 2021 vaid nullenergiahooneid, näeme me lähiaastatel tugevat tõmmet alustada veel olemasolevatest nõuetest lähtudes mitmete hoonete ehitamist, mida saab veel arendada juba sissetöötatud tehnoloogia ning oskusteabe põhjal. See tähendab aga seda, et me pigem näeme jätkuvat vakantsi suurenemist, üürihindade stabiilsust ning paindlikumaid üürisuhteid. Turg jääb ka sel aastal üürnikukeskseks.

Lao- ja tootmispindade turu populaarseimaks spekulatiivseks üüriobjektiks on jätkuvalt ridalaod ehk nn stock-office tüüpi pinnad, kuna suur osa ülejäänud uusarendustest ehitatakse kas üürniku vajadusest lähtudes või lausa iseendale. Stock-office tüüpi pindade noorel turul on toimunud võrreldes varasemate aastatega nii geograafiline kui ka kontseptuaalne nihe. Rae vald on kaotamas turuosa Tallinna linnale, mille uusarendused pakuvad tunduvalt suuremat paindlikkust nii tööandjatele kui töötajatele. Linnasisesed arendused on laiendanud ka kliendibaasi, juba varasemast ajast tuttavatele ning valdavalt äriklientidele suunatud maaletoojate kõrval on koha leidnud ka kauplused, spordiklubid, toitlustusasutused jms. Ilmselt on aru saadud, et kerge ülepakkumise juures on keeruline sama kliendi pärast võidelda, mistõttu on ratsionaalne laiendada vaadet selles osas, keda üürnikuks võtta. Kaubandus- ja teeninduspindade lisamine võimaldab küsida suuremat üüri, ehkki tavapärastel laopindadel jääb üür endiselt stabiilseks, sest sarnaselt ülejäänud kahele segmendile on ka see turg pigem üürniku poole kaldu.

Pehmendamaks pigem konservatiivset ennustust käesoleva aasta trendide osas, tasuks rõhutada, et üürnike seisukohalt on aasta võimalusterohke. Rohkelt uusi ja heatasemelisi pindu pakub võimalust teha kiirustamata kaalutletud otsuseid lähtudes ettevõtte vajadusest ning lähiaasta tegevuskavast. Samuti on see hea võimalus saada hea hinnaga ning piisava varuga pinda agressiivsetele laienejatele, kuna võib juhtuda, et paremat võimalust ei pruugi enam saabuda. Üürileandjaid viib sel aastal edasi nutikus, paindlikkus ning võime mõelda kastist välja.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Kinnisvara müügikoolitus toimub 09/02/2017

13.01.2017 Margot Toompark

Kinnisvarakoolitus toimub 09/02/2017 “Kinnisvara müügikoolitus.” Koolitust viivad läbi koolitustreener Anneli Salk ja 1Partner Kommertskinnisvara kaubandus- ja büroopindade grupijuht Ruth Andresen (aasta parim maakler 2016).

Kinnisvara müügikoolituse eesmärk on anda osalejatele psühholoogilisi ja praktilisi teadmisi ning oskusi müügiprotsessist ja selle juhtimisest.

Koolitus annab teoreetilised teadmised kliendisuhtlusest, müügiprotsessi juhtimisest, kliendikesksusest ning praktilised teadmised tegevustest, mis tuleb kinnisvara müümisel läbi käia.

“Kinnisvara müügikoolitus” toimub 09/02/2017 kell 10.00-17.15.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655 (Margot Toompark), kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

UPC: Tallinna kinnisvaraturu graafikud 01-2017, 2016 IV kvartali kokkuvõte

12.01.2017 Urmas Tehver

Tallinna korterituru detsembrikuu müügitulemuste kokkuvõttena saab mainida, et rekord on sündinud.

Korterite m2 keskmine müügihind tõusis detsembris 1744 EUR/m2-ni, mis on uueks rekordiks – senine kõrgeim tulemus pärineb 2007 aasta aprillist ja oli 1710 EUR/m2. Hinnamuutus võrrelduna eelmise kuuga oli 2,9% (novembris 1695 EUR/m2) ja aastases võrdluses 11,5% (detsembris 2015 1564 EUR/m2). Sellise hinnatõusu mootoriks oli suur uute korteritega tehtud tehingute osakaal.

Detsembris vormistati Tallinnas 937 korteriomandi müügitehingut, mis on samuti viimaste aastate rekord – viimati tehti sellest rohkem tehinguid 2007 aasta mais, kui vormistati 1072 korteriomandi müüki. Võrreldes novembriga tõusis tehingute arv 143 võrra ehk 18%, 2015 aasta detsembris oli tehingute arvuks 901. Tehingute arvust ~290 olid uute korterite müükide vormistamised, mis moodustab ~31% tehingute üldarvust. Selle tingis mitmete korterelamute valmimine ja seal juba varem tehtud müükide lõplik vormistamine.

Vastupidiselt aktiivsusele korteriturul oli aasta viimane kvartal elamute ja elamukruntide müükide osas võrrelduna eelmiste perioodidega tagasihoidlikum. Hoonestatud elamumaade ehk elamute tehinguid tehti neljandas kvartalis Harjumaal 346, mis on ca 100 võrra vähem kui kolmandas kvartalis (444) ja jääb ca 50 tehinguga alla ka 2015 aasta neljandale kvartalile (394). Tallinna linnas oli hoonestatud elamumaade tehingute arvuks neljandas kvartalis 85 (kolmandas kvartalis 99 ja 2015 aasta neljandas kvartalis 106). Hoonestamata elamumaid müüdi Harjumaal neljandas kvartalis 230, kolmandas kvartalis oli tehinguid 283 ja aasta varem neljandas kvartalis 323. Tallinnas tehti hoonestamata elamumaade tehinguid neljandas kvartalis 29, kolmandas kvartalis oli selliseid tehinguid 27.

Kinnisvaraturu graafikutega saab tutvuda siin: Turugraafikud jaanuar 2017

Toome välja ka mõned neljanda kvartali rekordtehingud:

Kvartali kallimad müügitehingud:

Büroohoonetega kinnistu Pärnu mnt-l müüdi hinnaga 26,4 mln EUR (käibemaksuga)
Kaubanduskeskus Maardus hinnaga 7,8 mln EUR (käibemaksuga)
Kauplusehoone Lasnamäel hinnaga 5,08 mln EUR (käibemaksuta)

Kallimad müüdud korterid:

ca 120 m2 suurune korter renoveeritud elamus vanalinnas Pikal tänaval müüdi hinnaga 500 000 EUR
ca 120 m2 suurune korter uues majas sadamapiirkonnas hinnaga ca 490 000 EUR
ca 110 m2 suurune korter samas sadamapiirkonna elamus hinnaga ca 474 000 EUR

Kalleimad müüdud elamud:

365 m2 suuruse pinnaga elamu ca 1800 m2 suurusel krundil Kakumäel müüdi hinnaga 670 000 EUR
ca 310 m2 suurune ja 2265 m2 suuruse krundiga elamu Nõmmel, Raudalu piirkonnas hinnaga ca 570 000 EUR
ca 370 m2 suuruse pinnaga eramu koos ca 1400 m2 krundiga Meriväljal hinnaga 550 000 EUR

Harjumaal kokku müüdi 5 elamut, mis olid kallimad kui 500 000 EUR.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Ehitusleping Leedus – kortermajade kompleks Vilniuses

12.01.2017 Tõnu Toompark

11. jaanuaril 2017 sõlmiti AS Merko Ehitus kontserni kuuluva UAB Merko statyba ja AS Pro Kapital Grupp kontserni kuuluva PK INVEST UAB vahel leping kortermajade kompleksi projekteerimis- ja ehitustöödeks Šaltiniu Namai kvartalis asukohaga Aguonui tn 10, Vilnius. Lepingu kohaselt ehitab UAB Merko statyba neli kortermaja kokku 116 korteriga ning kahekorruselise maa-aluse parkla.

Lepingu maksumus on 10,8 miljonit eurot, millele lisandub käibemaks. Ehitustööd algavad 2017. aasta jaanuaris ning need kestavad kaks aastat.

Allahindlus käsiraamatule “Perekonnaõigus ja varasuhted”

12.01.2017 Tõnu Toompark

Käsiraamat “Perekonnaõigus ja varasuhted. Vara omandamisest jagamiseni” annab anda lugejale tõsise ülevaate abikaasade varasuhetega seonduvatest õigussätetest.

Praktiline käsiraamat on abimeheks nii abiellu astujatele, andmaks ülevaate valikutest erinevate varasuhteliikide vahel, aga ka neile abikaasadele, kes ei ole rahul valitud varasuhtega ja soovivad seda muuta. Samuti saab näpunäiteid varaga seonduvates küsimustes pärast abielu lõppemist.

Eluliste näidetega illustreeritud käsiraamatust saavad soovitusi ka elukaaslased, kes ühel või teisel põhjusel ei pea vajalikuks abielu registreerida, kuid kes soovivad omavaheliste varasuhete – näiteks ostetud ühise kodu omandiõiguse asjus kokkuleppeid sõlmida.

Kasuta Kinnisvarakooli raamatupoes kupongi “jõulud2016” ning see raamat on sulle -10% soodsam.
Pakkumine kehtib kuni 15/01/2017.

Lisainfo

Raamatus on 144 lehekülge.
Käsiraamatu sisukorra ja eessõnaga saab tutvuda siin (pdf-fail).
Ilmumine 2015
ISBN 978-9949-9655-1-9
Kirjastaja: Kinnisvarakool OÜ

Kinnisvarakool & koolitus: Pärimine – mida peab teadma pärimismenetlusest - Evi Hindpere

Kinnisvarapidu levib üle Eesti

12.01.2017 Kristel Härma

Mullu hoogustunud korterite hinnatõus ja aktiivne ostmine üle Eesti jätkub alanud aastal, leiavad kinnisvaraeksperdid.

Kinnisvaraanalüütiku Tõnu Toomparki hinnangul paistis 2016. aastal selge ja ühtlane kasvusuund välja enamikes maakonnakeskustes. Tema sõnul on sealjuures hindadest olulisem näitaja tehingute arvu kasv. „Kinnisvaraturu loogika on see, et kui tehingute arv mingis suunas liigub, siis 3-5 kvartali jooksul viiteajaga liiguvad hinnad samas suunas,“ sõnas ta siiski, et tehingute suurenevale aktiivsusele tuleb ka hinnatõus järgi.

Toomparki sõnul kripeldab kinnisvaraturu elavnedes alati südames, kas midagi võib suures pildis untsu minna. „Sisemajanduslikud tegurid võiksid siiski pigem lubada seda, et alanud aastal pidu ikkagi rohkemal või vähemal määral jätkub,“ ütles ta. Ehkki Eesti elanikkonna ostujõu jätkusuutlikkus paneb tema sõnul südant valutama, toob kindlustunnet see, et valdav osa ostutehingutest on kodu ostmise tehingud ja spekulatiivset huvi, nagu enne viimase kinnisvaramulli lõhkemist, on turul minimaalselt.

Ka Pindi kinnisvarabüroo on näinud elavnemist maakonnakeskustes. „Ega nüüd kõik inimesed ka Tallinnasse ei jookse,“ ütles Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman, et väikestest alevikest liigutakse ka maakonnakeskustesse elama ja tööle. Maakonnakeskused marineerivad tema sõnul justkui omas mahlas ja kui välja jätta suure elanike väljavooluga linnad, nagu Kohtla-Järve ja Valga, on paljudes piirkondades areng aeglane, kuid siiski positiivne.

Raha tuleb juurde

Toomparki hinnangul võiks aktiivse korterite ostmise ja hinnatõusu jätkumise kindlustada üha paranev elatustase. Tõusvad palgad annavad inimestele uue eluaseme ostmiseks kindlust, kortereid paneb ostma ka kinnisvarahindade suhteliselt paigal püsimine. „Eelmise aasta lõpus hinnad ikkagi tõusid, aga tegelikult ostujõud ehk palga ja korteri hinna suhe on täitsa okei, ma julgeksin öelda,“ leidis ta. Samuti toetavad korterite suuremat ostmist madalad intressimäärad.

LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing juhtis tähelepanu, et oluline tegur on ka eelmise aasta lõpus Swedbanki ja KredExi vahel sõlmitud kokkulepe, mis toob turule lisaraha. „Swedbanki turuosa on kuskil 50 protsenti ja väiksema omafinantseeringuga ostjatel on võimalus osta kallimat vara.“

Toompark ütles, et kuna eelmine aasta möödus aktiivse kinnisvaraarenduse tähe all ja turul oli palju ostjaid, võiks see rõõmu teha, et järelikult said paljud inimesed endale paremad elutingimused. Just suurem uute korterite ostmine on tõstnud ka ostetud korterite ruutmeetrihindu. Sealjuures on näiteks Harju maakonnas tervikuna tõusnud ruutmeetri mediaanhind rohkem kui Tallinnas. „Arendus on linnapiiri taha jõudnud,“ nimetas Toompark põhjuse.

„Kui halval ajal saab arendada väga rikkale kliendile, siis praegu on kinnisvaraarendus läinud ostjate püramiidis järjest allapoole ja allapoole,“ leidis Toompark, et see on tänuväärne, sest seetõttu saab üha rohkem inimesi oma elutingimusi parandada.

Pärnu üllatas, Narva kurvastas

Saksingu sõnul eelistab ostja ka teistes linnades peale Tallinna uut korterit ja see näitab, et protsessid, mis algasid paar aastat tagasi pealinnas, on jõudnud samuti Tartusse ja Pärnusse. „Majanduse areng on nagu üks suur tindiplekk, mis lastakse Tallinnas vette ja see hakkab vaikselt niimoodi mööda Eestit laiali valguma,“ näitlikustas ta. Kui uusi kortereid on pakkuda, eelistab ostja tema sõnul vanale uut, sest koos kõrvalkuludega ei tule selle igakuine makse suurem.

Ostetud korterite ruutmeetri mediaanhind kasvas möödunud aastal võrreldes aasta varasemaga kõige rohkem Pärnu linnas, mille taga on Saksingu hinnangul kohalike elanike kolimine uusarendustesse. Kuna Pärnu suur hüpe tuli peamiselt kohalike elanike pealt, ei näe Sooman aga, et seal sel aastal enam märkimisväärset kasvu toimuks.

Ka Toomparki hinnangul on Pärnu kinnisvaraturu aktiivsemaks muutumise taga kohalike elanike soetatud uued korterid. „Uusarendus igal juhul aktiveerib turgu ja ma ei julgeks öelda, et tänaseks on taaskäivitunud teise eluastme ostmise laine, mida me võisime aastatel 2006-2007 näha. Et iga eestlane peab suvel jõudma Pärnusse ja talvel Otepääle ning järelikult peaks seal ka oma eluase olema.“

Suurematest linnadest kukkusid nii hinnad kui ka tehingute arv suurelt Narvas. Sooman usub, et tänavu võib seal minna natuke aktiivsemaks. „Ma usun, et Narval on potentsiaali tegelikult kõvasti, sest praegune Narva hinnatase, kuskil 400 eurot ruutmeeter, ei ole tegelikult Eesti suuruselt kolmanda linna kohta õiglane hinnatase.“

Saksing jääb aga Narva teemal pessimistlikuks. „Narva pärast on mul mure,“ ütles ta, sest Narva oli varem Tallinna kõrval praktiliselt aktiivsuselt teine piirkond, mis oli vahepeal ka Tartust eespool. „Sinna on ostnud väga palju mitteresidente endale vara. Tõenäoliselt see vool on peatunud ja see mõjutab turgu,“ ütles ta, et tuhanded korterid on leidnud väikese tasu eest endale peamiselt Venemaa kodanikest uued omanikud.

Ingmar Saksing, LVM Kinnisvara juhatuse liige: Haldusreform võib hindu ümber mängida

Selle ja järgmise aasta kinnisvaratehinguid hakkab mõjutama haldusreform. Väiksemad omavalitsused, kes liituvad suurema ja nimekamaga, on võitmas ja need, kes loovad uusi omavalitsusüksusi, mis ei ole nii kõlava brändiga, kaotavad hindades. Kui näiteks Rae vald oleks Tallinna linna Rae linnaosa, siis oleks sellel üks hind, ja kui ta on Rae vald ja mingi küla, siis on tal teine väärtus. Ma julgen väita, et tegelikult hakkavad ka nimemuutused kinnisvarahindu mõjutama.

Näiteks noore pere puhul mõjutab kodukoha valikut ka sealne ühistransport, koolid ja lasteaiad. Lauale tulevad küsimused, kas sa saad lasteaiakoha linna või külla, kas külas on üldse gümnaasium, kuidas omavalitsused omavahel läbi saavad, kas vald kompenseerib linnale koolikoha maksumuse jne.

Tallinnas oodata pidurit

Pealinna kohta näevad kinnisvaraeksperdid stabiilselt väikest hinnatõusu. Soomani sõnul ei ole suur hinnatõus Tallinnas tõenäoline, ehkki tänu kinnisvarainvestoritele vanade korterite jääk turul väheneb ja hinnatase tõuseb. „Mingit märkimisväärset kasvu me ei näe juba sellest tulenevalt, et uusarendustes konkurents tiheneb ja uusarenduste hinnad ei saa ülearu kõrgeks minna,“ ütles ta. Tema sõnul peavad arendajad hoidma ka seetõttu hinnad mõistlikuna, et pangad annavad neile arenduseks laenuraha alles siis, kui nad on 30-40 protsenti korteritest eelmüügiga maha müünud.

„Kerge hinnatõus praegu ikkagi sellel aastal Tallinnas tuleb, kuna Tallinna elanikkond pidevalt kasvab,“ ütles Sooman siiski. Ta näeb suuremat hinnasurvet pigem Tallinna lähiümbruses, kus on nõudlus kasvanud selle võrra, et Tallinna kallitele hindadele ei hakka ostjate hammas enam peale.

Korterite tehingute arvus Sooman Tallinnas suurt muutust selleks aastaks ei näe – see võiks püsida 700-800 juures kuus. „Siin tuleb mängu finantseerimise küsimus, et pangad jälgivad ikkagi küllaltki hoolega, et laenu saaksid inimesed, kes on ka võimelised seda tagasi maksma.“

Allikas: http://www.aripaev.ee/uudised/2017/01/12/kinnisvarapidu-levib-ule-eesti

Kohalikud omavalitsused saavad taotleda riigilt kinnisvara registri kaudu

12.01.2017 Rahandusministeerium

Aasta algusest saavad avalike ülesannete täitmiseks riigilt kinnisvara taotleda riigi kinnisvararegistri kaudu nüüd ka kohalikud omavalitsused, avalik-õiguslikud juriidilised isikud ning riigi asutatud MTÜd ja sihtasutused.

Uus kord muudab riigivara tasuta või alla turuväärtuse võõrandamise ja kasutamiseks andmise läbipaistvamaks ning arvestab võimalikult varases staadiumis kõigi osapoolte huvidega.

Riigi kinnisvararegistris selgitatakse enne riigi kinnisvara võõrandamist või kasutamiseks andmist välja selle vara vajalikkus riigile laiemalt. Seni oli õigus registri kaudu huvi tuvastamise ringis osaleda ainult riigivara valitsejatel ehk põhiseaduslikel institutsioonidel, ministeeriumitel, nende allasutustel ja maavalitsustel. Õiguste laienemine taotlemisel hakkas kehtima vastavalt 1. jaanuaril 2017. aastal jõustunud riigivaraseaduse muudatustele.

Infot, millist vara saab taotleda, leiab riigi kinnisvararegistrist, kus avaldatakse riigivara valitsejate teated. Alates teate avaldamisest saavad 21 päeva jooksul õigustatud isikud esitada riigi kinnisvararegistrisse taotluse või arvamuse. Taotluse või arvamuse lisamiseks tuleb esmalt taotleda registri kasutajatoelt kvr@fin.ee vastavad kasutajaõigused.

Majanduse kasvu pärsib investeeringute nappus ja kesine rahvusvaheline konkurentsivõime

12.01.2017 Tõnu Toompark

Eesti Konjunktuuriinstituudi eksperdid-analüütikud hindasid detsembris Eesti majanduskliimat 5,5 punktiga (skaalal 1-9), mis on 0,2 punkti halvem kui eelmisel vaatlusel septembris. Eratarbimist hinnatakse heaks ja investeeringute olukorda taas ebarahuldavaks.

Tööstuse-, ehituse- ning kaubandusettevõtete juhtide hinnang majanduskonjunktuurile on parem pikaajalisest keskmisest. Samas on Eesti ettevõtjate kindlustunne madalam enamike Euroopa Liidu riikide ettevõtjate kindlustundest ja majanduse elavnemist pole toimunud.

Tarbijate kindlustunne oli aasta lõpukuudel kõrge ja püsikaupade ostuaktiivsus on jõudnud kriisieelse aja tasemele.

Konjunktuuri tulemusi kommenteerinud ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri nõunik Ardo Ojasalu märkis, et investeeringute olukord on mõnevõrra muret tekitav ning kinnitas, et riik on lähiajal astumas mitmeid samme, et investeeringuid riiki juurde meelitada. Tema sõnul on olulisim valida kindlad fookused ning pigem teha vähem ja korralikult, kui üritada haarata kõike ja saavutada vähe.

“Näiteks tööstussektori edendamiseks on loomisel 13 miljoni eurose mahuga konkurentsivõime tõstmise programm tööstusettevõtete digitaliseerimiseks,” nimetas Ojasalu.

Investeerimisvõimekust peaks tema sõnul parandama ka planeeritavad elektri- ja gaasitarbijate hinnaerisused suurtarbijatele ning möödunud nädalal avanenud kolme miljoni eurone meede suurinvesteeringute toetuseks.

“Nagu konjunktuur ka viitab, on üheks suurimaks probleemiks ka tööjõupuudus, mida leevendame välismaalaste värbamise programmiga Work in Estonia ning OSKA programmidega,” jätkas Ojasalu.

Konjunktuuriinstituut prognoosib 2017. aastal 2,3-protsendilist majanduskasvu ja oodatav tarbijahindade tõus on 2,5 protsenti. Kiireneva inflatsiooni tingimustes jääb 2017. aasta reaalpalga kasv (2,7 protsenti) oluliselt alla viimaste aastate reaalpalga kasvule. Maailmaturu toormehindade tõus ja ees seisvad aktsiisitõusud toovad kaasa nii kütuse kui paljude toidukaupade hinnatõusu, mis võib vähendada tarbijate kindlustunnet.