Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Arco Vara: Suvepealinna üüriturg sügisel – tuli hõõgub kevadeni tuha all

15.11.2015 Diana Nõmme

Pärnu üüriturg on vajunud puhkeseisundisse, et kevadel taas pööraseid tuure üles võtta. Suvisel üüriturul nõuti rahvarohkete suurürituste mõjul üha enam lühiajalist üürimist, millest on järgmiseks hooajaks õppida nii omanikel kui vahendajatel.

„Suvine üüriturg Pärnus kulmineerus sel aastal seoses Weekendi festivaliga, kui parimate üüripindade eest oldi nõus maksma Rivieral pakutavate üürikorterite hinda. Hea teenimisvõimaluse nimel kolisid nii mõnedki pered suvilasse nädalavahetust veetma, et Weekendi ajaks oma kodu hea raha eest pidutsejaile pakkuda,“ rääkis Arco Vara Pärnu kontori hindaja/maakler Diana Nõmme.

Maakleri sõnul on tagasiside olnud valdavalt positiivne – niinimetatud üürikülalised, kes tasuvad üüripinna eest võrdlemisi suure summa, austavad omaniku kodu ning annavad lahkudes üle puhta ning korras elamispinna, sooviga ka järgmisel aastal tagasi tulla.

Nõutakse avaraid ruume

Suvisel Pärnu üüriturul on peamiselt nõutud avarad ning ruumikad korterid või elamud, kuhu mahub ööbima suurem seltskond. Eelistatakse täissisustusega, muuhulgas nõude ja voodipesu võimalusega kodusid. Samuti meeldib suveüürilistele suur rõdu või terrass, kus puhkuse ajal grillimismõnusid nautida.

„Suvise klientuuri moodustavad peamiselt kuni 40. eluaastatesse jäävad sõpruskonnad või perekonnad. Samuti on huvilisteks mitmed välismaalt saabuvad pered, kes teevad juba varakevadel broneeringu, et suvel nädala või paar Pärnus puhata,“ ütles Nõmme.

Kuna suvepealinna elu on üritusterohke ning täis melu siis üüriturgu ilm väga ei mõjuta, sest reeglina teevad inimesed plaane pikemalt ette. Suvekorterite üürijate struktuuris ei ole olulisi muutusi, välismaalaste ning mujalt saabuvate eestlaste osakaal on võrdne.

Sügis toob üüriturule teistsugused soovid

Sel aastal on sügis Pärnu üüriturul alanud suhteliselt tagasihoidlikult, pakkumine ületab nõudlust. Üürilised eelistavad hea viimistluse ja kaasaaegse sisustusega korterid, mille hinnatase vastab korteri olemusele ning sisseseadele.

„Kiiremini leiab elanikud 2-3-toalisse, optimaalse suuruse ja mõistlike kommunaalkuludega korterisse. Nagu lühiajaliste üüripindade puhul, soovivad ka pikemaks ajaks üürijad mööbli ja tehnika olemasolu. Üürnikeks on suuremas osas noored pered või üksikvanemad. Jätkuv trend omanike nõuetes üürilistele on „Ei koduloomadele!“,“ selgitas Nõmme.

Omaniku dilemma – pika- või lühiajaline üürimine?

Kui vara omanik on otsustanud Pärnu üüriturul tulu teenida, siis on võimalus stabiilselt tulu saada pikaajaliste üürnike näol või loota suuremale sissetulekule suvisel perioodil. Suvekuudel on üürimisega võimalik teenida terve aasta tulu või isegi kordades rohkem.

See aga eeldab omanikupoolset aktiivsust. Peab mõtlema, kas pakkuda pinda päeva, nädalalõppude või nädala kaupa, kes koristab, kes annab ja võtab pinna üle jne. Kuidas maandada riske sügisest kevadeni, kui üüriliste leidmine on palju keerukam?

„Pärnusse korteri soetamine on kindlasti hea investeering, aga silmas peaks pidama vara asukohta ja elamu näitajaid. Populaarsemad on ranna- ja kesklinna piirkond, samuti Papiniidu ning Mai rajoon, juhul kui üüriturg jaheneb on nendes piirkondades hiljem võimalus korterit edukamalt müüa,“ lausus Diana Nõmme.

Üürimajade pakkumine on Pärnu turul peaaegu olematu ning pikal perioodil puudub ka nõudlus.

Artikli allikas on
Arco Vara

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

SEB nädalakommentaar: majanduskasv või majandusseisak?

15.11.2015 Mihkel Nestor

Lõppeval nädalal uuendati mitmeid olulisi majandusnäitajaid. Värske SKP kiirhinnang kolmanda kvartali kohta näitab, et aasta alguses oodatud majanduskasvu kiirenemise asemel on kasv pigem tardumas.

Kolmanda kvartali majanduskasv oli marginaalne

Nädal oli majandusuudiste poolest tihe. Ebameeldiva üllatuse pakkus kolmapäeval avaldatud kolmanda kvartali SKP number, mille kohaselt kasvas Eesti majandus aastavõrdluses vaid 0,5%. Kui teise kvartali 2% kasv oli ootusi ehk isegi grammi võrra ületav, siis kolmas kvartal jäi oodatule selgelt alla. Varasemad kuud on toonud negatiivseid sõnumeid ennekõike tööstusest, kus toodangumahud on märkimisväärselt kahanenud.

Eelkõige vedas kolmandas kvartalis tööstuse kasvu alla Põhjamaade odava elektri tõttu vähenenud energiatootmine ja väiksem nõudlus telekommunikatsiooni¬elektroonika järele, kuid mahud on kahanenud ka paljudes teistes sektorites. Et majanduskasv on aeglane pea kogu Euroopas, sh mitme meie ekspordipartneri juures, on ettevõtete konkurents oma kauba müümisel tihe ja leppida tuleb väikeste mahtude ja madalate hindadega.

Üllatavalt oli Statistikaameti pressiteate kohaselt kolmandas kvartalis pea nullkasvuga ka kaubandus-sektoris loodud lisandväärtus. Tööstustoodangu kahanemise kõrval on jaekaubanduses toimunud kiire kasv – jaemüügi mahud kasvasid kolmandas kvartalis lausa 8%. Kaubanduse lisandväärtuse kahanemine viitab asjaolule, et hoolimata tulude kasvust on kulude kasv olnud kiirem. Esialgne kiirhinnang SKP kasvule avaldatakse vaid pressiteate vormis, mistõttu ei ole võimalik aeglase kasvu põhjuseid lähemalt analüüsida.

Põhjalikumad andmed ilmuvad selleks detsembri alguses, kui avaldatakse ettevõtlussektori kolmanda kvartali majandustulemuste statistika. SKP arvestuse puhul tuleb arvesse võtta, et esialgsed hinnangud ei pruugi olla kuigi täpsed ja hiljem numbreid korrigeeritakse. Näitena, kui suured võivad erinevused olla, korrigeeriti hiljuti Eesti 2014. aasta 2,1% majanduskasv üles lausa 2,9%ni – pea protsendise vahe väärtus on miljonid eurod. Loodetavasti oli kolmanda kvartali SKP number siiski viimane kehv tulemus ja Euroopa kasvav majanduskindlus avab võimalusi ka Eesti eksportiva tööstuse jaoks.

Ekspordi kole kuu

Ekspordi tugev langus juulis ja augustis hoogustus septembris veelgi – ekspordikäive kukkus eelmise aasta septembriga võrreldes lausa 10%. Kokku vähenes Eesti eksport kolmandas kvartalis seega jooksevhindades pea 7%. Septembris mõjutas ekspordilangust tugevalt eelmise aasta kõrge võrdlusbaas Venemaa-suunalises kaupade väljaveos. Mäletatavasti oli september esimene kuu pärast sanktsioonide kehtestamist toiduainetele ja tundub, et kartes piirangute laiendamist, otsustasid ettevõtjad kõik pooleli olevad tehingud võimalikult kiiresti lõpule viia.

Septembri eksporti kahandas tugevalt ka Rootsi viidavate elektrimasinate ja –seadmete (peamiselt telekommunikatsiooniseadmed) 40%-ne langus, mis hoolimata Rootsi-suunalise mööbliekspordi kahekordistumisest kogueksporti tugevalt miinusesse vedas. Rootsi ja Venemaa arvestusest välja jättes oleks Eesti eksport kolmandas kvartalis olnud nullis. Kolmandas kvartalis langes tublisti ka Eesti eksport Lätti, kahanedes 9% võrra. Läti-suunalist eksporti pidurdas oluliselt väiksem elektrienergiaeksport, kuid ka 40% vähenenud masinate ja seadmete väljavedu.

Tähtsatest ekspordipartneritest suurenes kaupade väljavedu kolmandas kvartalis sellel aastal esmakordselt Soome suunal, kuid vaid napi protsendi jagu. Üllatavalt suurenes eksport Leetu (+5%) ja Norrasse (+13%), kuigi mõlema riigi majandust on sellel aastal tabanud oodatust suuremad probleemid. 2% võrra suurenes kolmandas kvartalis ka Eesti eksport Saksamaale, mis on ahvatleva sihtriigina sihikul paljudel ettevõtetel ja riikidel.

Joonis 1. Muutused kolmanda kvartali ekspordis sihtriigi ja kaubagrupi lõikes

Kaubagruppide lõikes oli kolmas kvartal nõrk Eesti peamise ekspordiartikli, masinate ja seadmete väljaveo poolest. Peamiselt panustas sellesse juba mainitud telekommunikatsioonseadmete ekspordi vähenemine Rootsi suunal. Suurtest kaubagruppidest kasvas kõige kiiremini aga muude tööstustoodete alla liigitatavate kaupade eksport, kus domineerivad kokkupandavad ehitised ja mööbel.

Turistide hulk kolmandas kvartalis suurenes

Suvekuud olid senisest edukamad turismisektori jaoks. Vene turistide kadumise tõttu vähenes nii esimeses kui teises kvartalis majutatud külastajate arv aastavõrdluses 2%. Kolmas kvartal tõi aga pöörde kui majutusasutustes peatus 3% rohkem inimesi kui eelmisel aastal. Olulise panuse andis sellesse asjaolu, et peatumine kodumaistes majutusasutustes on muutunud oluliselt populaarsemaks meie oma inimeste seas. Majutatud eestlaste arv kasvas võrreldes eelmise aasta kolmanda kvartaliga võrreldes 8%.

Ehk isegi olulisemaks läbimurdeks võib pidada välisturistide arvu suurenemist, kuigi vaid napi protsendi võrra. Viimati kasvas välisturistide arv 2014. aasta teises kvartalis. Välisturistide arvu aitas taas kasvama panna lähinaabrite huvi Eestit külastada. Üle pika aja suurenes kolmandas kvartalis Soome turistide arv (+2%), kuid märkimisväärselt on kasvanud lätlaste ja leedulaste ööbimisega reiside arv Eestisse, vastavalt 13% ja 14%.

Mihkel Nestor
SEB majandusanalüütik

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

KV.EE: Harjumaa maapakkumiste arv kasvas aastaga 3%

15.11.2015 Tõnu Toompark

Harju maakonnas pakuti portaali KV.EE andmetel oktoobris 2015 müügiks 2805 maatükki. Aastaga kasvas maade müügipakkumiste arv 3%. Seejuures vähenes maade müügipakkumiste keskmine hind 44 eurole. See teeb aastaseks Harjumaa maade hinnalanguseks 18%.

Tallinnas eh turu kõige kallimas ja suuremas piirkonnas vähenes maade pakkumine aastaga 8%. Oktoobris 2015 pakuti portaalis KV.EE Tallinnas müügiks 489 maatükki aastataguse 534 pakkumise vastu. Pakkumisel olevate maade hind oli 139 €/m² ehk aastatagusest 3% enam.

Toimunud keskmise hinna korrektuurist ei maksa paanikasse sattuda ja arvata, et maade turg on languse teele pööranud. Harjumaa pakkumiste arv ja hinnad liiguvad valdade lõikes väga erinevates suundades. Pakkumiste lisandumine ühes ja vähenemine teises piirkonnas võib statistilisi keskmisi oluliselt mõjutada.

Samuti tuleb tõdeda, et maade pakkumishindades on läbi ajaloo olnud alati palju õhku. Teisisõnu toimuvad reaalsed tehingud pakkumishindadest märksa allpool. Seega on pakkumishindade langus ehk mõningal määral positiivne, mis aitab osapooltel hõlpsamalt tehinguni jõuda.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Maade müügipakkumiste arv ja selle muutus, tk			Maade müügipakkumiste keskmine hind ja selle muutus, €/m²
	10/2014	10/2015	Muutus, %	10/2014	10/2015	Muutus, %
Harku vald	450	474	5%	23	23	-2%
Jõelähtme vald	180	137	-24%	16	17	3%
Keila	40	38	-5%	40	37	-8%
Keila vald	145	183	26%	19	16	-15%
Kernu vald	31	19	-39%	6	6	5%
Kiili vald	57	38	-33%	18	15	-16%
Kose vald	69	92	33%	8	11	33%
Kuusalu vald	109	95	-13%		9	NA
Maardu	107	78	-27%	36	32	-11%
Padise vald	36	43	19%	2	2	15%
Paldiski	88	73	-17%	17	15	-12%
Raasiku vald	48	46	-4%	9	10	2%
Rae vald	328	291	-11%	54	34	-38%
Saku vald	156	203	30%	18	20	11%
Saue	19	26	37%	40	43	8%
Saue vald	150	214	43%	27	21	-21%
Tallinn	534	489	-8%	136	139	3%
Viimsi vald	176	231	31%	51	52	2%

Eesti	4 866	5 103	5%	39	33	-16%
Harjumaa	2 723	2 805	3%	54	44	-18%
Narva	33	46	39%	36	43	19%
Pärnu	127	107	-16%	89	74	-17%
Tartu	199	246	24%	39	34	-11%

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Labour market has tightened further

15.11.2015 Tõnu Toompark

Finding suitable labour is increasingly difficult for Estonian employers, therefore, wage pressures persist even when enterprises sales and profits have decreased. Labour shortage was perceived as the biggest business constraint among the 18% of service, 17% of construction, and 14% of manufacturing companies, according to the Estonian Institute of Economic Research survey.

Unemployment rate declined to 5.2% in the 3rd quarter. Unemployment rate was that low last time during the boom years in 2008. There were around 37 000 people unemployed in Estonia in Q3, out of which one third had been looking for a job for more than a year.

The annual growth of employment accelerated to 4.3% in Q3. The number of inactive and unemployed both declined compared to last year. The inactivity decreased the most among the retirees, partly because of a higher retirement age. Employment will grow this year due to the labour registration obligation, which will push up official employment statistics in the first half of the year. Also, strong consumption supports employment in the services sector.

In 2016, employment is expected to fall a bit, especially in a few export-related sectors that have been struggling with low demand. A state reform will reduce labour in the public sector. A reduction in the number of public workers and the reorganisation of the social benefits system of the disabled (forcing them to find a job) will lift the number of the unemployed, at least temporarily. Registered unemployment rates have increased since August.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Majanduskasvu aeglustumine tööturu näitajates välja ei paista

13.11.2015 Orsolya Soosaar

Hõivatute osakaal tööealiste hulgas on juba neljandat kvartalit suurem kui oli buumi tippajal
Aeglasem majanduskasv ja kiirem hõive kasv tähendab, et tootlikkuse kasv kolmandas kvartalis aeglustus ja ettevõtete kasum kahanes rohkem kui varem

Statistikaameti teatel kasvas hõive 2015. aasta kolmandas kvartalis aastataguse ajaga võrreldes 4,3% ning töötuse määr oli 5,2%.Tööga hõivatute ja töötute osakaal tööealiste hulgas ehk tööjõus osalemise määr jäi aasta esimese poole kõrgele tasemele ja ulatus 70,9%ni. Tööga hõivatute osakaal suurenes nii kõikides vanuserühmades kui ka piirkondades.

Hõive kasv kiirenes ja tööpuudus kahanes hooajalisi tegureid arvestades märgatavalt ka eelmise kvartaliga võrreldes. Hõivatute osakaal tööealiste hulgas on juba neljandat kvartalit suurem kui oli buumi tippajal. Toona oli küll töötuse määr veidi üle protsendipunkti madalam kui praegu, kuid seda väiksema tööjõus osalemise tõttu.

Tööjõu-uuringu optimistlikule hinnangule vastukaaluks viitavad aga mõned muud andmeallikad, et hõive kasv kolmandas kvartalis hoopis pidurdus ja tööpuudus suurenes. Näiteks maksu- ja tolliameti andmed maksustatud palgatulu saajate kohta näitavad, et nende arv on alates selle aasta teisest kvartalist kuu võrdluses kahanenud. Septembris oli deklareeritud palgatulu saajate arv tõenäoliselt väiksem kui aasta eest. Töötukassa andmete kohaselt on registreeritud töötute arv olnud alates augustist veidi suurem kui möödunud aastal. Kuigi hinnangute lahknevused võivad olla tekkinud tööturu institutsioonide muutuste tõttu, viitavad erinevused pigem sellele, et tööjõu-uuringu hinnang hõive kasvule on ülehinnatud.

Arvestades statistikaameti kiirhinnangut, mille kohaselt majanduskasv kolmandas kvartalis aeglustus, ja hõive kasvu kiirenemist, on tööjõu tootlikkus kahanenud. Lisaks viitavad maksu- ja tolliameti andmed palgatõusu kiirenemisele: ettevõtete kasum kahanes seega kolmandas kvartalis tõenäoliselt tempokamalt kui varem.

Orsolya Soosaar
Eesti Panga ökonomist

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Tööpuuduse määr alanes buumiaegsele tasemele

13.11.2015 Tõnu Toompark

Sobivate töötajate leidmine muutub ettevõtete jaoks üha keerulisemaks. See tähendab, et kiire palgakasv püsib ettevõtete käivete ja kasumite langusest hoolimata. Konjunktuuriinstituudi küsitluse järgi piiras oktoobris äritegevust kõige enam tööjõu puudus 18% teenindus-, 17% ehitus- ja 14% tööstusettevõtetel.

Tööpuudus oli viimati nii madal majandusbuumi ajal 2008. aastal. Töötute arv langes selle aasta kolmandas kvartalis aastaga 15 000 inimese võrra ehk 5,2%ni. Töötuid oli kokku 37 000, neist kolmandik oli tööd otsinud üle aasta.

Hõivatute arv kasvas kolmandas kvartalis eelmise aasta sama ajaga võrreldes tervelt 27 000 inimese võrra ehk 4,3%. Tööga hõivatute arv suurenes tänu töötute ja eelnevalt tööturult eemal olnud inimeste ehk mitteaktiivsete arvu vähenemisele. Mitteaktiivsete arv vähenes kõige rohkem pensionäride hulgas. Viimase taga on osaliselt pensioniea tõus.

Tööhõive kasvab sel aastal seoses töötajate registreerimise kohustusega, mis tõstis ametlikult töötavate inimeste arvu esimesel poolaastal. Hõive kasvu toetab ka tugev siseturu nõudlus, mis suurendab hõivet eelkõige teenuste sektoris.

Järgmisel aastal peaks meie prognoosi järgi hõivatute arv veidi vähenema ja tööpuudus kasvama. Tööjõu kallinemine ja vähenemine sunnib ettevõtteid vahetama töökäsi masinate vastu. Ekspordikäibe ja –hindade oluline langus seab surve alla töökohad teatud tööstusharudes ja põllumajanduses. Riigireform alandab töötajate arvu avalikus sektoris. Töövõimereform sunnib vähenenud töövõimega inimesi tööd otsima. Kuna ettevõtete valmisolek vähenenud töövõimega inimesi palgata on piiratud, kasvab vähemalt esialgu statistiline tööpuudus. Ootame eelpool toodud arengute tõttu tööpuuduse väikest tõusu nii järgmisel kui ülejärgmisel aastal. Töötukassa andmed näitavad registreeritud tööpuuduse suurenemist augustist alates.

III kvartalis oli tööhõive määr viimase 15 aasta kõrgeim

13.11.2015 Statistikaamet

Töötuse määr oli 2015. aasta III kvartalis 5,2% ja tööhõive määr 67,2%, teatab Statistikaamet. III kvartali tööhõive ja töötuse näitajad sarnanesid majandusbuumiaegsetele näitajatele.

Töötuse määr kahanes 2015. aasta III kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga 2,3 protsendipunkti, mis tähendas töötute hinnangulise arvu vähenemist 36 500-ni ja töötuse määra langemist 5,2%-ni. Need näitajad sarnanevad üha enam majandusbuumi aegsetega aastatel 2006–2007, kui töötuse määr oli 4–5% ja töötute arv alla 40 000.

Tööhõive määr oli III kvartalis 67,2% ja hõivatuid hinnanguliselt 661 000. Tegemist on kvartali kõrgeima tööhõive määraga alates 2000. aastast. Ka hõivatute arv jäi alla vaid mõnele kvartalile, sealhulgas majandusbuumi tipus olnud 2007. aasta III kvartalile.

Et tööealiste inimeste arv on aasta-aastalt vähenenud, siis tähendas hõivatute suurenenud arv ka elanikkonna üldist aktiivsuse kasvu tööturul. Tööjõus osalemise määr oli 2015. aasta III kvartalis 70,9%, mis oli ligi kaks protsendipunkti suurem kui 2014. aasta III kvartalis ning küündis sarnaselt hõivemääraga kõrgeimale tasemele alates 2000. aastast.

Oluliselt langes 2015. aasta III kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga ka mitteaktiivsete inimeste arv, mis viitab sellele, et hõivatute arv on kasvanud nii töötute kui ka mitteaktiivsusest tööturule siirdunute tõttu. Pikaajaliste töötute arv (12 kuud või enam tööd otsinud) kahanes 2014. aasta III kvartaliga võrreldes ligi 10 000 võrra ning oli hinnanguliselt 13 000.

Tööturunäitajad paranesid kõigis vanuserühmades, meeste ja naiste ning eestlaste ja mitte-eestlaste hulgas.

Et 2015. aastal on sisemajanduse koguprodukti kasv olnud mõõdukas, siis oluliselt paranenud tööturunäitajate põhjus ei saanud olla suur majanduskasv. Võimalike põhjustena võib välja tuua töötamise registri mõju tööhõivele ning hooajatööde mõningase edasilükkumise III kvartalisse. Samuti võis tööturule avaldada mõnevõrra mõju 2014. aasta II poolaasta majanduskasv ning plaanitav töövõimereform.

Töötuse määr on töötute osatähtsus tööjõus (hõivatute ja töötute summa). Tööhõive määr on tööga hõivatute osatähtsus 15–74-aastases rahvastikus. Tööjõus osalemise määr on tööjõu osatähtsus 15–74-aastases rahvastikus. Hinnangud põhinevad tööjõu-uuringu andmetel.

Statistikaamet korraldab tööjõu-uuringut 1995. aastast. Igas kvartalis osaleb selles 5000 inimest. Tööjõu-uuringut korraldavad statistikaorganisatsioonid ühtlustatud metoodika alusel kõigis Euroopa Liidu riikides.

Arco Vara: Kuue kuu euribor langes esimest korda alla nulli

13.11.2015 Anne Oja

Ühe kuu euribor oli miinuses esmakordselt 19.-22. jaanuaril, millega on seotud osa suurettevõtetele antud laene. Kolme kuu euribor langes negatiivseks kevadel, 28. aprillil. Eluaseme- ja muude pikaajaliste laenude baasintressiks kujunenud kuue kuu euribor jõudis miinusesse aga 9. novembril ehk kiiremini kui ennustused seda ette nägid. 9 ja 12 kuu euribor intressimäär on seni veel plusspoolel, kuid ka need püsivad nulli lähedal.

Arco Vara kinnisvaraanalüütiku Anne Oja sõnul 6 kuu euribori miinusesse kukkumine kinnisvaraturul järske muudatusi endaga kaasa ei too. On tõenäoline, et euribori miinus ei kajastu eluasemelaenu intressides samal määral, kuna kommertspangad võivad riskimarginaali osa suurendada.

Madal euribor on viide kogu euro-ala majanduse tervisele. Eriti nõrgas makromajanduslikus seisus on suur osa veel eile ja täna kindlana tundunud töökohti koondamisriski all. Eluaseme ostjaile võiks soovitada, et nad küsiksid tavalisele pakkumisele lisaks ka fikseeritud intressiga laenupakkumist. Samas, kas intressi on mõtet negatiivse euribori aegu fikseerida, sõltub laenuvõtja kuludest. Neid tuleks hinnata terve mõistusega.

Uue eluasemelaenu lepingu sõlmijal tasuks kindlasti silmas pidada, et pankade riskimarginaal on nulltaseme euribori puhul tavapärasest kõrgem, ning euribori tõustes võib esialgu soodsana tundunud leping koormavaks muutuda.

Euribor (Euro Interbank Offered Rate) on igal pangapäeval avaldatav Euroopa pankade omavahelise laenamise keskmine intressimäär. Euribor näitab, millise intressiga eurotsooni pangad üksteisele laenavad. Euribor arvutatakse 24 nn paneelpanga keskmise intressimäärana. Kõigi aegade kõrgeim Euribor oli 1. oktoobril 2008, kui see küündis koguni 5,405%-ni.

Artikli allikas on
Arco Vara

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

KV.EE: Uued korterid trügivad üüriturule

13.11.2015 Tõnu Toompark

Eluruumide arendamise aktiivne turg on suurendanud korterite pakkumist. Müüki paisatud korteritest jõuab osa üüriturule. Neid soetavad üüriinvestorid, kes otsivad olematutele hoiuseintressidele paremat tootlust, kirjeldas üüriturul toimuvat portaali KV.EE juhataja Tarvo Teslon.

„Portaalis KV.EE pakutakse Tallinnas kuu jooksul 2100-2300 üürikorterit, mis on 12-15% aastatagusest enam. Üüripakkumisi tuleb kuust-kuusse juurde ja selle taga on silmnähtavalt aktiivne elamispindade arendustegevus,“ kommenteeris Tarvo Teslon.

Üürikinnisvarasse investeerimist soodustavad madalad intressimäärad. Äsja kukkus laenude baasintressimääraks olev kuue kuu euribor nulli ja seejärel lausa miinusesse. Kui pangad sellistes tingimustes hoiustele intresse sisuliselt ei maksa tundubki, et targem on raha paigutada üürikinnisvarasse, mis toodab aasta baasil 4-8% tootlust.

„Kõrgem on üürikorterite kulude-eelne tootlus vanemate korterite puhul. Samas peab arvestama, et selline turg on riskantsem, samuti on suuremad omanikukulud. Uuemad, parema kvaliteedi ja eelkõige madalamate kommunaalkuludega korterid on üürnikele kindlasti atraktiivsemad. Nende võrreldav üüritootlus jääb kinnisvaraportaali KV.EE andmete baasil valdavalt 3-5% suurusjärku,“ tõi Tarvo Teslon välja investeeringu tasuvuse näitajad.

Uuemate korterite tootlus on küll madalam, kuid kuna on tegemist uusehitistega võib arvata, et need hooned vajavad lähiaastatel vähem investeeringuid ning nendega on omanikul seeläbi vähem muresid. Teisisõnu on tegemist vähemriskantse kinnisvaraga.

Uute korterite üüriturule tulemine tõstab üüripakkumise keskmist hinda.

„Portaalis KV.EE on Tallinna üüripakkumiste keskmine hind 9,50-9,70 €/m²/kuus, mis on 5-7% aastatagusest enam. Siiski võime öelda, et täna ei tule samaväärse korteri eest tasuda aastatagusest oluliselt erinevat hinda,“ analüüsis Tarvo Teslon.

Statistilise hinnatõusu taga on pigem asjaolu, et pakkumisse lisanduvad uued ehk kallimad üürikorterid kergitavad keskmist näitajat, kuigi reaalset hinnatõusu aset leidnud ei ole.

„Uute korterite üüriturule lisandumine on väga positiivne trend. See suurendab üürisektori pakkumist, kus siiani on valitsemas mõningane defitsiit. Samuti laieneb üürnike valikuvõimalus pakkumiste hulgas, kus kvaliteet on hea ja väga hea,“ lisas Tarvo Teslon.

Kinnisvaraportaali KV.EE haldab AllePal OÜ. Samasse gruppi kuulub veel Eestis tegutsev portaal Osta.ee.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Merko: Tartu mnt 52 korteriarenduse teise arendusetapi käivitamine

13.11.2015 Tõnu Toompark

AS Merko Ehitus on käivitanud Tallinna kesklinnas asuva Tartu mnt 52 korteriarendusprojekti teise etapi. Praegu on aktiivses ehituses kogu elamukompleksi ühendav maa-alune parkla ning esimese etapi kolm kortermaja.

Teise etapi raames kerkib kompleksi Lastekodu tänava poolsesse osasse veel kaks kortermaja ning elamukompleks valmib tervikuna.

Esimese etapi raames valmib 2016. aasta teises pooles kolm kortermaja: Tartu mnt ääres 8-korruseline A maja ning sisetänavas 13-korruseline B maja ja 5-korruseline C maja. Tänaseks on sajast korterist enam kui pooled müüdud.

Elamukvartali teise etapi raames valmib 2017. aasta teises pooles 80 korterit kahes hoones: 5-korruseline maja Lastekodu tänaval ning 7-korruseline D maja sisetänavas. Merko alustab teise arendusetapi korterite eelmüüki.

Tartu mnt 52 korteriarendusprojekt (http://merko.ee/tartumnt52/) hõlmab aadressidel Tartu mnt 52 ja Lastekodu tn 23 viit kortermaja, mille esimestele korrustele on planeeritud äripinnad. Korterite energiasäästlikkuse tagab vesipõrandaküte ning soojustagastusega ventilatsioon, korterite verandad on klaasitud.

Kesklinna asukohast tulenevalt on pööratud erilist tähelepanu hoonete helikindlusele. Parkimise teeb mugavaks kahetasandiline turvaline ja köetud maa-alune parkla, mis ühendab viit kortermaja. Kortermajade arhitekt on Martin Aunin ning siseviimistluspaketid on loonud sisearhitektid Eerik Olle ja Ahti Peetersoo. Korterite ruutmeetri hind jääb vahemikku 2300–2850 eurot.

Merko on arendanud ja ehitanud kortereid tuhandetele peredele ning parima kvaliteedi tagamiseks haldab ettevõte arenduse kõiki etappe: kavandamine, projekteerimine, ehitamine, müük ja garantiiaegne teenindus.

Priidu Pärna: Kas kasutusloata maja saab või tohib müüa?

13.11.2015 Priidu Pärna

Ehitiste kasutusloa teema on muutunud avalikkuse ees taas aktuaalseks seoses uue ehitusseadustiku jõustumisega 1. juulil 2015. Kasutusluba on ehitiste puhul olnud vajalik siiski ka kehtiva seaduse kohaselt ja uus seadus teeb ehitajate elu vaid osaliselt kergemaks, sest väiksemate ehitiste ning väikesemahulisema renoveerimise puhul piisab kas kohalikule omavalitsusele ehitise kasutuselevõtmisest teatamisest (kasutusteatis).

Kasutusteatise puhul on kohalikul omavalitsusel õigus teha lisakontrolli ja nõuda lisadokumente, kuid kui ta seda ei tee, võib omanik automaatselt ehitist kasutama hakata. Kui maja renoveeritakse, siis tuleb samuti hankida tehtud töödele uus kasutusluba või esitada uus kasutusteatis. Enne ehitusseaduse jõustumist registrisse kantud hoonete puhul on lisatud registrisse märkus „kasutusel“, kuid puuduvad andmed kasutusloa kohta. Sellise ehitisega on siiski kõik korras, kuna vanematele majadele tagantjärgi kasutuslube ei anta ja märge „kasutusel“ näitabki seda, et kunagi on objekt järgides kehtinud korda ametlikult vastu võetud.

Kasutusloa puudumine ehk ehitise kasutamine kasutusloata on rahaliselt karistatav nii uue kui vana seaduse kohaselt. Kasutusloa eesmärk on tagada, et kohalik omavalitsus ehitusjärelevalve asutusena on kontrollinud ehitise vastavust nõuetele ja projektile ning selle turvalisust. Seega on kasutusloa olemasolu iga omaniku ja ostja huvides.

Kasutusloa puudumine ei takista siiski ehitise võõrandamist, sest müüakse ikkagi kinnistut, st maad ja selle oluliseks osaks olevaid ehitisi. Notari nõustamiskohustuse alla mahub ka ostja teavitamine asjaolust, kas ehitisregistri andmetel on ehitistel kasutusluba/kasutusteatis või mitte. Ostjad on kasutusloa olemasolu suhtes muutnud järjest nõudlikemateks ja seda jälgivad ka pangad, kes tehinguid finantseerivad, samuti võib kasutusloata ehitise kindlustamine olla kallim.

Kasutusloa puudumist võib seega pidada asja puuduseks, kuid miski ei keela osta või müüa puudusega asja, kui osapooled nii soovivad. Ostja peab lihtsalt arvestama kohaliku omavalitsuse kui ehitusjärelevalve asutuse rakendatavate võimalike sanktsioonidega ning ta kasutab ehitist sel juhul omal riisikol ja õigusaktide nõudeid mitte järgides. Notariaalsetes lepingutes lepitakse sageli kokku, et müüja peab kasutusloa siiski hankima tagantjärele või kui ostjal tekib selle hankimisega lisakulusid, näiteks tuleb ehitist viia nõuetele vastavaks, et siis on ostjal vastavad kulud sisse nõuda müüjalt.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Ardo Hansson: töötajate tootlikkuse kasv on toppama jäänud

12.11.2015 Tõnu Toompark

Eesti Panga presidendi Ardo Hanssoni sõnul jääb Eesti sissetulekute taseme ühtlustumine Euroopaga aeglasemaks, kuna töötajate tootlikkuse kasv Eestis ületab Euroopa keskmist vähem kui varem.

Eesti majandusarengu konverentsil ettekandega esinenud Ardo Hanssoni hinnangul on praegune umbes 2% suurune majanduskasv ootuspärane tulemus kaubanduspartnerite majandusolukorda hinnates. Hanssoni hinnangul saaks Eesti majandus kasvada praegusest kiiremini, sest pikemas vaates on Eesti majandusele jõukohane kasv 3-4%.

Hanssoni rõhutas oma ettekandes, et valitsuse poolt nõudluse kasvatamisega ei saa sissetulekutaset Eestis kestlikult tõsta. „Eestil on senisest enam võita kasvu soodustavatest struktuurireformidest. Majanduse kasvuvõime alustalad on tehnoloogiline areng ja tootlikkuse tõus.“

Hanssoni sõnul on majanduskriisi järel Eestis majanduskasv tulnud suures osas hõive tõusu abil, kuid hõive jõud majanduse kasvuallikana on raugemas, sest Eesti elanikkond kahaneb. „Eestis on tööturul aktiivsete inimeste osakaal teinud arenguhüppe ja me oleme möödunud Soomest, kuid Rootsiga võrreldes on veel arenguruumi. Kui rohkem inimesi osaleb tööturul, siis see on üks võimalus kasvatada Eesti majandust.“

Eestis on ostujõuga korrigeeritult töötajate tootlikkus jõudnud 63%ni Euroopa Liidu keskmisest, kuid kasv on viimastel aastatel aeglustunud. Ardo Hansson: „Eestis on masinaid ja seadmeid töötaja kohta enam kui 15 000 euro väärtuses, mis on kolm korda rohkem Eesti tasemest 2000. aastal, kuid kaks korda vähem Soome ja Saksamaa tasemest. Majanduses „tipule“ lähemal olles tuleb kasv suurema vaevaga.“

Hanssoni sõnul kulutatakse võrreldes varasemaga Eestis investeeringutele väiksema osa tuludest olukorras, kus investeeringute rahastamisvõimalused on head ja Eesti ettevõtete rahanduslik seis on tugev. Kui majanduses ei toimu senisest kiiremat moderniseerimist, siis võib tekkida stagnatsioon, ütles Hansson.

Eestil on samas palju eeliseid ülejäänud Euroopa Liidu ja euroalaga võrreldes – paindlik tööturg, võimalus võtta olemasolevaid tehnoloogiad üle arenenud majandustest, head rahastamisvõimalused ja tugev pangandussektor, varasemast madalam ettevõtete laenukoormus, vähene bürokraatia, suhteliselt madalad tööjõukulud ning korras riigirahandus ja madal riigivõlg.

Ardo Hanssoni ettekande kolmapäeval toimunud konverentsilt Eesti majanduse kurss 2016. aastal leiab Eesti Panga veebilehelt.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Ülemistele kerkib uus mere ja vanalinna vaadetega büroohoone

12.11.2015 Tõnu Toompark

Ülemistel pandi nurgakivi uuele vanalinna vaadetega 8500 rm büroohoonele.

Eile pandi Tallinnas Peterburi tee 2F pidulikult nurgakivi Ülemiste Ärimaja büroo- ja parklahoonele, mille arendajaks on OÜ Ülemiste Ärimaja.

Uus 8500 ruutmeetrine büroo- ja parkimishoone on projekteeritud juurdeehitusena olemasolevale büroohoonele. Uue hoone, mida ehitab Ehitusfirma Rand ja Tuulberg, on projekteerinud Salto AB.

Omanäolise kuju ning fassaadiga büroo- ja parkimishoonest avanevad tulevikus suurepärased vaated vanalinnale, Ülemiste järvele, Tallinna lahele ja võimsale liiklussõlmele.

Praeguses Ülemiste Ärimaja nime kandvas hoones, mille juurdeehitisena uus hoone valmib, on 7000 m2 ja seal paiknevad teiste seas ettevõtted nagu APL Agencies Estonia, Nordea pank, Salmoga Kalale jt.

Uus büroo- ja parklahoone valmib septembris 2016.

Linna üldplaneeringut koostades tuleb silmas pidada rahvastiku vähenemist

12.11.2015 Tõnu Toompark

Rahandusministeerium koostöös Valga linnavalitsuse ja Eesti Planeerijate Ühinguga korraldavad täna ja homme Valgas kahaneva asustuse planeerimise teemalise seminari.

„Rahvastiku vähenemine ja liikumine suurlinnadesse on paljude Eesti omavalitsuste jaoks katsumus. Panustades ruumilisse planeerimisse saab kohalikul tasandil kokku leppida, kuidas kasutada olemasolevaid vahendeid, et säilitada elanikkonna püsimine ka väljaspool suuremaid linnu,“ ütles rahandusministeeriumi planeeringute osakonna juhataja Katri-Liis Ennok.

„Teiste riikide kogemustest õppides tuleb leida Eestile sobivad lahendused. Esimest korda püütakse Valga linna üldplaneeringut koostades keskenduda olukorrale, kus rahvastik vananeb ja väheneb ning teenused tõmbuvad üha koomale,“ lisas Ennok.

Valgas toimuval seminaril saab samaaegselt teha ettepanekuid nii üldplaneeringu koostamisele kui ka kujundada riiklikku ruumilise planeerimise praktikat. Seminari ja töötubade siht on teadvustada kahaneva asustusega kaasnevaid valukohti ja pakkuda välja võimalusi ning esmaseid tegevusplaane.

Üleriigiline planeering „Eesti 2030+“ on seadnud arengueesmärgiks tagada elamisvõimalused Eesti igas asustatud paigas. Koostamisel olevates maakonnaplaneeringutes lepitakse kokku iga maakonna asustuse arengu põhimõtted ning teiste teemade hulgas ka maakonna keskuste võrgustik. Maakonnaplaneeringutes olevad planeerimispõhimõtted seotakse omakorda kohalike omavalitsuste üldplaneeringutesse.

Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

Meerhofi luksuskorterid on tänase seisuga müüdud

12.11.2015 Tõnu Toompark

Oktoobri lõpus sõlmiti ostu-müügi tehing Meerhofi majas asuva viimase müümata luksuskorteri ostuks. Korteri müügihinnaks kujunes 950 000 eurot. Kokku müüs kinnisvaraarendaja Metro Capital Meerhofi residentsis 14 korterit, millest igaühe hind oli rohkem kui 400 000 eurot. Kallim Meerhofi maja korter maksis üle miljoni euro.

„Kinnisvaraarendajana näeme, et heas asukohas on luksuskorterite järele kasvav nõudlus. Pirita tee alguses asuvas Meerhofi majas müüsime 14 korterit, millest igaühe hind oli rohkem kui 400 000 eurot. Kahe korteri müügihind oli ligi miljon eurot,“ võttis Metro Capitali tegevjuht Mart Habakuk kokku edukalt lõppenud arendusprojekti.

„Maja valmimise hetkeks olime müünud 80 protsenti korteritest ning viimase luksuskorteri müüsime pool aastat peale maja valmimist. Meerhofis on 73 korterit ning keskmine korteri müügihind oli 3066 EUR/m2,“ ütles Habakuk ja lisas, et Metro Capitali edasised plaanid näevad ette Meerhofi kvartali laiendamist. „Juba sellel aastal plaanime alustada Pirita tee 20a aadressil uue 10-korruselise hoone ehitust.“

Pirita tee 26 aadressil asuva Meerhofi naabriteks on arhitektuurimälestiseks tunnistatud Lillepaviljon ja hiljuti renoveeritud restoran Tuljak. Kõigist korteritest avaneb merevaade ning korterid on varustatud tänapäevaste tehnoloogiliste lahendustega. Meerhofi näol on tegemist ühe kõige kaunima kortermajaga Tallinnas. Meerhofi arhitektideks olid Henno Sillaste ning Sander Aas (Asum Arhitektid). Keskmine korteri suurus on 93 m2. Suurim korter koos katuseterrassiga on ligi 500 m2.

Metro Capital on Eesti kapitalil põhinev kinnisvaraarendusettevõte, mis on oma tegevuses keskendunud kortermajade arendamisele Tallinnas. 2015. aastal tähistab ettevõte oma üheteistkümnendat tegutsemisaastat,. Metro Capitali aktiivsete projektide hulka kuulub peale Meerhofi kvartali mahult sarnane (üle 200 korteri) Tivoli arendus, mille esimesest etapist on ligi 50% müüdud.