Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

KV.EE: KV.EE indeks näitab elamispindade hinnatõusu

20.01.2016 Tõnu Toompark

Elamispindade pakkumishindu portaalis KV.EE kajastav KV.EE indeks näitab kõikide negatiivsete sõnumite kiuste tõusu. KV.EE indeks on kerkinud 84,2 punktile ehk aastatagusest 8% kõrgemale. Viimase poole aastaga on hinnaindeks kerkinud 6,1%.

Olukorras, kus maailmamajanduses on probleeme, mis ähvardavad kaasa tuua majandusseisaku, on prognoositud kriise ja krahhe. Kui need ennustused tõeks osutuvad, ei jätaks see kinnisvaraturgugi mõjutamata.

Eesti elamispindade turg ei lase end hirmu- ja õudusjuttudest segada ja jätkab optimismilainel, mida KV.EE indeks väga hästi peegeldab. Näitab ju KV.EE indeks kinnisvaramüüjate ootusi ehk müüjate nägemust võimalikust müügihinnast.

Elamispindade keskmise pakkumishinna tõusu on juba pikki aastaid toetanud madal intressimäär. Odav laen on toetanud mõtet paigutada vaba raha kriiside ja krahhide eest näiliselt turvalisse kinnisvarasse.

Viimaste kuude jooksul on hinnatõusule tuge pakkunud pakkumise vähenemine. KV.EE pakkumiste indeks on langenud 94,5 punktile. See tähendab, et täna pakutakse portaalis KV.EE müügiks 7% vähem elamispindu kui veel pool aastat tagasi.

Pakkumiste vähenemise taga on mõningad pidurid, mida vähenev finantseerimine on seadnud uute korterite arendamisele. Rohkem on aga pakkumiste arvu muutusi mõjutanud aktiivne elamispindade turg, kus õige hinna korral tehinguni jõudmine ei ole olnud liiga keeruline.

Lähikvartaleid vaadates võib prognoosida, et KV.EE indeks jätkab tagasihoidlikku tõusu. Selle põhjuseks eelkõige vähene pakkumine. Indeksi tehnilist kasvu toetab samuti asjaolu, et uute korterite keskmised hinnad upitavad indeksi väärtust ilma, et see kinnisvara väärtuse või kinnisvaramüüjate ootuste muutust peegeldaks.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Teade vahetusvõlakirjade lunastustähtaja pikendamisest

20.01.2016 Tõnu Toompark

ro kapAS Pro Kapital Grupp teatab, et on pikendanud 378 070 „Pro Kapital Grupp vahetusvõlakiri PKG2 20.01.2014“ vahetusvõlakirja (edaspidi nimetatud kui vahetusvõlakirjad PKG2) lunastustähtaega 2 aasta võrra ja uueks lunastustähtajaks on 20.01.2018 (edaspidi nimetatud kui lunastuspäev). AS Pro Kapital Grupp lunastab 4 234 PKG2 vahetusvõlakirja väljalaskehinnas 11 855,20 EUR.

Kõik vahetusvõlakirjade PKG2 omanikud nõustusid AS Pro Kapital Grupp ettepanekuga pikendada vahetusvõlakirjade lunastustähtaega, üks investor nõustus talle kuuluvate vahetusvõlakirjade PKG2 lunastustähtaja pikendamisega osaliselt, soovides 4234 vahetusvõlakirja PKG2 lunastamist ja investorile kuuluvate ülejäänud vahetusvõlakirjade lunastustähtaja pikendamist.

AS Pro Kapital Grupp on 19.01.2016 esitanud Eesti Väärtpaberite Keskregistrile taotluse vahetusvõlakirjade PKG2 lunastustähtaja ja emissiooni mahu muutmiseks.

Kokku pikendati vahetusvõlakirju väljalaskehinnas 1 058 596 EUR ja lunastatakse vahetusvõlakirju väljalaskehinnas 11 855,20 EUR.

Vahetusvõlakirjad kannavad intressi 7% kalendriaastas ja annavad vahetusvõlakirja omanikule õiguse vahetada ühe vahetusvõlakirja ühe AS Pro Kapital Grupp aktsia vastu. Iga vahetusvõlakirja väljalaskehind on 2,80 eurot vahetusvõlakirja kohta.

AS Pro Kapital Grupp aktsiate märkimiseks ja võlakirjade vahetamiseks nende vastu peab võlakirjaomanik esitama ettevõttele taotluse vähemalt 10 (kümme) tööpäeva enne vahetuspäeva. Vahetuspäevaks on ükskõik milline tööpäev (iga päev, mis ei ole (a) laupäev, (b) pühapäev, (c) Eesti rahvuspüha, (d) riigipüha või (e) muu päev, mil Eesti väärtpaberite keskregistri (EVK) pidaja ei registreeri EVK-s väärtpabereid) kuni võlakirja kehtivuse viimase päevani ehk lunastuspäevani.

Kinnisvarakool: Tööstressiga toimetulek koolitus

Adaur Grupp: korteritehingute aastakokkuvõte 2015

20.01.2016 Tõnu Toompark

Kokkuvõttes on toodud Tallinna ja Eesti maakonnakeskuste korteriomanditehingute arv ja keskmine hind ning nende aastane muutus. Andmete allikas on maa-amet.

Andmed on toodud avaldamise kuupäeva seisuga ja võivad andmete täpsustumisel vähesel määral muutuda.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Arco Vara: Rakvere ja Lääne-Virumaa kinnisvaraturu ülevaade 2016-01

19.01.2016 Tõnu Toompark

Korterid

Rakvere linnas toimus 2015. aasta neljandas kvartalis 76 korteritehingut, mida on20,6% rohkem kui eelmisel aastal samal ajal.Rakvere korteri keskmine ruutmeetrihind kasvasviimase aastaga 429 eurolt 451 euroni ehk 5,1%.Lääne-Virumaa korteri keskmine ruutmeetrihind oli neljandas kvartalis 266 € ehk mullusest 15,2% suurem. Kokku toimus Lääne-Virumaal 201 korterite ostu-müügitehingut. Rakveres ulatus korteritehingu keskmine väärtus neljandas kvartalis 21 232 euroni, mida on mullusest 7,0% rohkem. Aastases võrdluses kasvas Lääne-Virumaa korteritehingute arv 4,1%, mille juures tehingu keskmine väärtus kasvas 19,4%, 13 399 eurole.

Rakvere ja Lääne-Virumaa korterituru dünaamika IV kvartalis

Allikas: Maa-amet, Arco Vara

Viimase kümnendi jooksul on suurim nõudlus olnud 30-50 ruutmeetriste korterite järele. Väiksemates linnades ja maapiirkondades on olulisimaks korterituru mõjutajaks elanikkonna väljaränne tõmbekeskustesse ning välismaa suunaline tööränne. Üüriturgu elavdavad erinevate kõrgkoolide filiaalid, kutseõppeasutused ning gümnaasiumid. 2015. aasta neljanda kvartali lõpu seisuga oli Rakveres aktiivses müügis ligikaudu 100 ja Lääne-Virumaal ligikaudu 270 korterit. Aktiivsete üüripakkumiste arv ulatus vastavalt 15 ja 25 korteri kanti. Müügitehingute hinnad on pakkumishindadest mõnevõrra madalamad.

Tüüpkorterite orienteeruvad pakkumishinnad Rakveres

1-toalised (€/m²)	2-toalised (€/m²)	3- ja enamatoalised (€/m²)
500 – 800	350 – 1 050	350 – 1 100

Allikad: kv.ee, Arco Vara

Hoonestatud maad

Lääne-Virumaa hoonestatud elamumaaga toimus 55 tehingut, mis jäi möödunud aasta neljanda kvartali tasemele alla 3,5%. Keskmine tehinguhind kasvas 19,5% ehk 44 390 euroni. Rakvere linnas tehti neljandas kvartalis elamutega 8 tehingut ehk kolmandast kvartalist kaks korda vähem. Mullu neljandas kvartalis oli tehinguid 9. Keskmine tehinguhind langes Rakveres 59 000 eurolt 58 412 eurole. Tehinguaktiivsus Lääne-Virumaa hoonestatud maatulundusmaadega tõusis eelmise aastaga võrreldes 30,0%. Keskmine tehinguhind on aastases võrdluses langenud 3,6%.

Hoonestamata maad

Valdav osa hoonestamata maa tehinguist toimub Lääne-Virumaal maatulundusmaade ja elamumaadega. Hoonestamata maatulundusmaadega kaubeldakse üsna aktiivselt. Neljandas kvartalis toimus 213 tehingut hoonestamata maatulundusmaade ja 22 tehingut hoonestamata elamumaadega. Maatulundusmaade tehinguaktiivsus langes eelneva aasta sama perioodiga võrreldes 31,4%. Hoonestamata elamumaadega toimus 12,5% rohkem tehinguid, kui aasta eest. Hoonestamata elamumaa hind kasvas 114,0% ja oli keskmiselt 3,36 eurot ruutmeetri kohta. Hoonestamata maatulundusmaa hind püsis eelnevaga samal tasemel ja oli neljandas kvartalis 2 200 €/ha kohta.

Nõudlus raieküpse puistu ja viljaka mullastikuga metsa- ning põllumaade järele on ületanud juba aastaid pakkumist. Tänavu neljandas kvartalis müüdi Lääne-Virumaal 55 juhul puhast metsamaad ja 43 juhul haritavat maad. Metsatehinguid oli mullusest 57,0% ja haritava maa tehinguid 24,6% vähem. Metsamaa hektari keskmine hind tõusis 2 169 eurole ehk 45,1%. Haritava maa hektari keskmine hind püsis eelneva aasta sama perioodiga sisuliselt samal tasemel, 2 767 eurol.

Äriotstarbega maad

Rakvere linna piires toimuvad vaid üksikud hoonestatud ja hoonestamata tootmis-, äri- ning segamaa tehingud. Maakonna piires toimub tootmis- ja ärimaadega küll rohkem tehinguid, kuid nende põhjal arvutatud keskmist hinda ei saa teistele sama otstarbega maadele üldistada, kuna hind sõltub suuresti konkreetse maa väärtusest konkreetse, sageli erihuvidega ostja jaoks.

Prognoos

Arco Vara jätab prognoosi muutmata. Rakvere ja Lääne-Virumaa kinnisvaraturg liigub lähikuudel stabiilsel kursil. Korterite positiivset ostutrendi toetavad Rakveres mõõdukalt kõrged üürihinnad ning uusarenduste puudumine. Järelturu korterite hinda mõjutavad vara seisukord, elujõulise korteriühistu olemasolu ja korrektne dokumentatsioon. Rakverest kaugemal asuvat Lääne-Virumaa kinnisvara, mis paikneb suuremate tööandjate, koolide, lasteaedade, kaupluste ning korraliku ühistranspordita piirkondades, võib olla keeruline müüa, kuna tõmbekeskustest eraldatud alade majanduslik aktiivsus väheneb. Erandiks on põhjaranniku suvituspiirkonnas asuv kinnisvara, mille järele on jätkuvalt nõudlust. Tehinguni jõudmise määrab põhiliselt asukoht, vara ja hinna vastavus.

Tasub tähele panna, et Rakvere ja Lääne-Virumaa kvartalivalimi väiksuse tõttu omavad üksikud tehingud keskmistele näitajatele olulist mõju kõigis varaklassides. Kinnisvaraturu üldisi arenguid silmas pidades hinnalangust näha ei ole, pigem liiguvad kinnisvarahinnad mõõdukalt tõusvas trendis.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Piritale äsja ehitama hakatud eksklusiivsest kõrghoonest on 40% juba broneeritud

19.01.2016 Tõnu Toompark

Tänavu jaanuaris alustas Metro Capital Pirital Meerhof 2.0 ehitustöödega. Nutikodu lahendustega varustatud energiasäästlikus majas on tänaseks broneeritud juba 40% korteritest.

„Hetkel on kindlasti tegemist Tallinna ja kogu lähiregiooni parima tehnilise varustusega hoonega,“ kommenteeris Meerhof 2.0 arendava Metro Capitali partner Ain Kivisaar. „Pole kahtlust, et meie ehituspartner Nordecon suudab kogu projekti ka väga kvaliteetselt teostada“.

Eesti suurima kinnisvaraportaali KV.EE juhi Tarvo Tesloni sõnul ei ole nii suur huvi sellise kinnisvara vastu üllatav. „Tõeliselt eksklusiivset kinnisvara Tallinnas liiga palju turul ei ole ning sellised arendused pakuvad võimalust neile, kes otsivad midagi erilist. Üüripakkumistest on näha, et sageli soetatakse eksklusiivseid kortereid ka investeeringu eesmärgil ning need liiguvad kohe üüriturule,“ rääkis Teslon.

Äsja ehitama hakatud Meerhof 2.0 on olemasoleva Meerhofi Residentsi edasiarendus, mille käigus kerkib Pirita tee 20a aadressile 10-korruseline eksklusiivne kõrghoone. Esindusliku hoone projekteerimismeeskonda kaasati lisaks tunnustatud arhitektile ja sisekujundajatele ka akustikud, energiatõhususe eksperdid, nutikodu eksperdid ja isegi Feng Shui asjatundjad. „See on äärmiselt energiatõhus, helikindel, kaasaegsete korteriplaneeringute, lummavate vaadete, stiilse sisekujunduse ning hea auraga maja, ütles Kivisaar.

Kõik Meerhof 2.0 korterid varustatakse nutikodu lahendusega, mille abil saab mobiilsete seadmetega oma kodu juhtida ning vee-, kütte- ja elektriarveid jooksavalt jälgida. Esmakordsena Tallinna uusarendustest valmib maja sisehoovi tenniseväljak, mida saab talvel kasutada uisu-või jäähokiväljakuna. Maja katusele paigaldatakse päikeseelektrijaam, millest saadav elektrienergia suunatakse hoone üldenergia tarbimisse, täites nii B-energiaklassi nõuded. Kõrghoone juurde kuulub ka soojenduse ning videovalvesüsteemiga varustatud kahekordne garaaž.

Meerhof 2.0 paikneb kõrgelt hinnatud piirkonnas kesklinna ja Pirita alguse vahelisel alal. Meerhof 2.0 ees lookleb Pirita tee promenaad, kus on võimalik perega jalutada, tervisepordiga tegeleda või lihtsalt lummavaid vaateid nautida. Kõigest jalutuskäigu kaugusele jäävad Lauluväljak, Kadrioru park, Presidendi residents, KUMU, Tuljaku restoran, Kadrioru kohvik jpm.

Kuna huvi Meerhofi korterite vastu on väga suur ja 40% korteritest juba broneeritud, siis nüüd on võimalik pakutavate korterite ja uusarendusega tutvuda kinnisvaraportaalis KV.EE

Metro Capital on Eesti kapitalil põhinev kinnisvaraarendusettevõte, mis on oma tegevuses keskendunud kortermajade arendamisele Tallinnas. 2015. aastal tähistab ettevõte oma üheteistkümnendat tegutsemisaastat. Metro Capitali aktiivsete projektide hulka kuulub peale Meerhofi kvartali mahult sarnane (üle 200 korteri) Tivoli arendus, mille esimesest etapist on ligi 50% müüdud.

KV.EE on Eesti suurim kinnisvaraportaal, mida külastab igas kuus üle 600 000 kasutaja. Portaali haldab AllePal OÜ.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

Arendajad peaksid maaklereid kaasama juba detailplaneeringu koostamise faasis

19.01.2016 Tõnu Toompark

Maaklerite kaasamise teema kinnisvara ostu-müügi protsessi on tänaseks mitmekülgset käsitlemist leidnud, kuid nende kogemuse arvestamine uusarenduste rajamisel on endiselt lapsekingades, kirjutab Arco Vara vanemmaakler Agur Tammistu.

Kuni kinnisvaraturg on tõusutrendis ja tundub, et kõik uusarendused saavad müüdud niikuinii, käib müügiprotsess lihtsalt: arendaja võtab endale palgale mõningate kogemustega maakleri, too paneb kinnisvara- ja muudesse müügiportaalidesse kuulutused üles, tutvustab klientidele müüdavaid objekte, teeb broneeringuid, viib ostja tehingusse ja annab lõpuks korteri üle.

Arendajal tundub kõik kulgevat suurepäraselt, sest tal on ehitaja, ehitajal on kraana ja kõik muu tehniline olemas, telliskivid saavad paika, hooned püsti ja müük toimib suuremate tõrgeteta. Seda aga vaid niikaua, kui turul ollakse valmis kõike valimatult ostma. Kui kinnisvaraturg paigal tammub või langeb, tulevad mängu hoopis teised mõjurid.

Olulised on suhted ja informatsioon

Müügi puhul, eriti küllastunud või langeval turul, mängib suurt rolli inimeste vaheline suhe ning sellest tulenev informatsioon ja see on juba professionaalsete müügimeeste teema.

Kinnisvarafirmad omavad kogemusi paljude, mõned väga paljude arendusobjektide müümisel ja mis kõige tähtsam, neil on olemas andmebaas võimalikest huvilistest ning teadmised potentsiaalsete klientide soovidest ja nõudmistest.

Riskide maandamiseks tuleks seega arendajal alustada sellest, et kaasata maakler juba detailplaneeringu koostamise faasi. Kõige tähtsam on leida õige sihtgrupp, kellele planeerida ja mida planeerida. Kindlasti tuleks maakler kutsuda ka planeeritava hoone arhitektuurikonkursile. Arhitektid oskavad väga hästi joonistada ja teavad täpselt tehnilisi lahendusi, maakler teab kliendi soove ja kui nüüd need teadmised vastavalt võimalustele ühendada, saab kokku toote, mis on ka müüdav.Kodulahe arendusprojektis kaasasime arendusprotsessi erinevad osapooled ja tänu sellele meeldivad korterid ka ostjatele, sest enne ehituse algust on juba veerand korteritest broneeritud.

Kui arendaja on võtnud suure ja staažika kinnisvaraettevõtte oma kaupa müüma, siis tihti tekivad küsimused maaklertasu suurusest ja tulemusest, mida selle summa eest saab. Samuti tahetakse olla veendunud, kas maaklerfirma garanteerib kiire müügitulemuse. Kui maaklerfirma kaasata juba detailplaneeringu faasi, siis leiavad need küsimused tavaliselt lihtsasti kõiki osapooli rahuldavad lahendused.

Mida kinnisvaraettevõte teeb arendusprojekti müügiks?

Alustuseks otsib maaklerfirma arendajale sobiva kinnistu kortermaja ehitamiseks. Seejärel teeb detailplaneeringu käigus kohalikule omavalitsusele sihtgrupi turuanalüüse ja nõustab arhitekti ostjate vajaduste osas vastavalt ehitatava hoone ja piirkonna omapärale.

Detailplaneeringu kehtestamisel alustab korterite eelmüüki, uurimaks ja hindamaks huviliste hulka. Ehitusloa saamisel panustab kinnisvarafirma suuremasse reklaamikampaaniasse ja alustab ostjatega läbirääkimisi. Viimased suunatakse ostuhuvi korral pankadesse, kus kinnisvarafirmal on koostöö raames paremad tingimused ja kiirem teenindus.

Maaklerfirma esindab arendajat notaris võlaõiguslike lepingute sõlmimisel ja aitab ostjatel välja valida ka siseviimistluspakette.

Maaklerid viibivad iganädalaselt ehituskoosolekutel, et anda ostjatele ajakohast informatsiooni ja olla kursis ehitustööde kulgemisega. Suurema projekti (100+ korterit) viibib üks maakler ehitataval objektil, selleks kohandatud müügisoojakus. Maja valmides esindab arendajat notaris asjaõiguslepingute sõlmimisel ning annab ostjatele korterid üle.

Tasu kogu selle protseduuri eest, mis võib sõltuvalt projekti suurusest kesta 3-4 aastat, saab maakler alles korteri üleandmisel. See ongi maaklerfirma garantii arendajale, et müüja panustab nii nõustamisse kui marketingi oma raha ja seetõttu on ta huvitatud, et projekt oleks algusest alates hästi läbimõeldud ja edukalt müüdav.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Statistika: rahvaarvu vähenemine vähendab elamispindade nõudlust

19.01.2016 Tõnu Toompark

2015 III kvartalis sündis statistikaameti andmetel Eestis 3 859 last. See on õige pisut vähem kui aasta tagasi, mil sündis 3883 last. Nii sündide kui surmade trend on viimastel aastatel olnud üsna stabiilne. Nukker tõdemus, et surmade arv ületab sünde viib tulevikus elamispindade nõudluse vähenemisele.

Kinnisvaraturu vaatevinklist võetuna on lapse sünd üks oluline tegur, mis paneb inimesed uut eluaset ostima. Olgu selleks eluasemeks siis üürikodu või ostetav elamispind.

Nukra sündide statistika kõrval tuleb tõdeda, et inimeste väljaränne on täiendav oluline tegur, mis vähendab rahvaarvu. Välja rändavad peamiselt noored ja tugevad inimesed, kes on elamispindade turu mootor.

Need kurvad arengud panevad meid tõdema, et Eesti elamispindade turu oluline risk on demograafiline pilt.

Olukord ei paista hetkel väga katastroofiline, sest Eesti kinnisvaraturu trende loova Tallinna elamispindade turg õitseb – tehingute arv kasvab ja hinnad püsivad.

Selle taga on asjaolu, et Tallinna elanike arv ikka veel kasvab. Peatselt jäävad aga linnatagused vallad tühjaks ja Tallinnasse tuleb inimeste pealevool saab otsa. See võib tekitada olukorra, mida pealinnas veel nähtud ei ole, kus mõnest suuremast mitte kõige paremas heakorras olevast kortermajast on ainult osad korterid asustatud ja osad korterid hüljatakse kui väärtusetud.

Elussünnid ja surmad, kvartaalselt

Elussünnid ja loomulik iive, aastate lõikes

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@adaur.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Arco Vara: Viljandi ja Viljandimaa kinnisvaraturu ülevaade 2016-01

18.01.2016 Tõnu Toompark

Korterid

Viljandi linnas toimus 2015. aasta neljandas kvartalis 68 korteritehingut, mida on 11,7% vähem kui eelmisel aastal samal ajal. Viljandi korteri keskmine ruutmeetrihind tõusis viimase aastaga 474 eurolt 501 euroni ehk 5,7%. Viljandimaa korteri keskmine ruutmeetrihind oli neljandas kvartalis 353 € ehk mullusest 6,6% kõrgem. Kokku toimus maakonnas 117 korterite ostu-müügitehingut. Viljandis ulatus korteritehingu keskmine väärtus neljandas kvartalis 22 850 euroni, mida on mullusest 5,5% vähem. Aastases võrdluses vähenes Viljandimaa korteritehingute arv 7,9% ning tehingu keskmine väärtus 3,0%, 16 584 eurole.

Viljandi ja Viljandimaa korterituru dünaamika IV kvartalis

Allikas: Maa-amet, Arco Vara

Viimase kümnendi jooksul on suurim nõudlus olnud 30-50 ruutmeetriste korterite järele. Väiksemates linnades ja maapiirkondades on olulisimaks korterituru mõjutajaks elanikkonna väljaränne tõmbekeskustesse ning välismaa suunaline tööränne. 2015. aasta neljanda kvartali lõpu seisuga oli Viljandis aktiivses pakkumises ligikaudu 130 ja Viljandimaal ligikaudu 200 korterit. Võrreldes eelneva kvartaliga on pakkumine 10-20 korteri võrra kasvanud. Üürikortereid oli Viljandimaal saada 15-20.

Tüüpkorterite orienteeruvad pakkumishinnad Viljandis

1-toalised (€/m²)	2-toalised (€/m²)	3- ja enamatoalised (€/m²)
700 – 750	600 – 800	400 – 800

Allikad: kv.ee, Arco Vara

Erinevalt suurlinnade korteriturust, kus tehinguhinnad on pakkumishindadest oluliselt madalamad, sarnaneb Viljandi tüüpkorterite keskmine hinnatase pakkumishindadega.

Hoonestatud maad

Viljandimaa hoonestatud elamumaadega kaubeldi neljandas kvartalis aktiivselt. Tehingute arv ületas 2014. aasta sama kvartali taset 9,4%, kuid keskmine tehinguhind jäi eelnevale alla 10,7%. Viljandi linnas püsis elamutehingute arv 15 juures. Keskmine tehinguhind tõusis aastaga 83 100 euroni ehk 32,7%. Tehinguaktiivsus hoonestatud maatulundusmaadega langes eelmise aastaga võrreldes 37%, kuid pikemat perioodi vaadeldes püsib stabiilsel tasemel. Keskmine tehinguhind oli aastavõrdluses 43,3% madalam.

Hoonestamata maad

Valdav osa hoonestamata maa tehinguist toimub Viljandimaal maatulundusmaade ja elamumaadega. Hoonestamata maatulundusmaadega kaubeldakse Viljandimaal väga aktiivselt, kuigi tehingute arv langes 2014. aasta neljanda kvartaliga võrreldes 41%, 271 tehingult 159-ni. Pinnaühiku keskmine hind jäi aastatagusega samale tasemele.

Eraldi teema on tehingud metsa- ja põllumaadega. Nõudlus raieküpse puistu ja viljaka mullastikuga metsa- ning põllumaade järele on ületanud aastaid pakkumist. 2015. aasta neljandas kvartalis müüdi 32 metsamaad ja sama palju haritavat maad, mida on mullusest oluliselt vähem. Tehingute arv põllumaadega langes 48% ja metsamaadega 64%. Põllumaade eest makstud keskmine hektarihind kasvas aastases võrdluses 2,8%, 2 666 eurole. Metsamaade keskmine hind kasvas samal ajal 28,5%, 2 101 eurole. Tehingud toimusid madalamal hinnatasemel kui eelneval kvartalil.

Äriotstarbega maad

Viljandi linna piires toimuvad üksikud hoonestatud ja hoonestamata tootmis- ning ärimaa tehingud. Maakonna piires toimub tootmis- ja ärimaadega rohkem tehinguid, kuid nende põhjal arvutatud keskmist hinda ei saa teistele sama otstarbega maadele üldistada, kuna hind sõltub suuresti konkreetse maa väärtusest potentsiaalse ostja jaoks.

Kvartalistatistika põhjal ei saa teha üldistavaid järeldusi. Tuleb arvestada, et keskmise pinnaühiku hinna võivad paigast nihutada üksikud väga kõrge või madala hinnaga tehingud. Kinnisvara hinnataseme määramiseks on soovitatav konsulteerida kogenud maakleri või hindajaga.

Prognoos

Arco Vara jätab varasema prognoosi muutmata. Viljandi ja Viljandimaa kinnisvaraturg liigub lähikuudel suhteliselt stabiilsel kursil. Korterite positiivset ostutrendi toetavad Viljandis kõrged üürihinnad ning uusarenduste puudumine. Järelturu korterite hinda mõjutavad üha enam vara seisukord, elujõulise korteriühistu olemasolu ja korrektne dokumentatsioon. Viljandist kaugemal asuvat kinnisvara võib olla keeruline müüa, kuna maapiirkondade rahvastik ning majanduslik aktiivsus väheneb. Tehinguni jõudmise määrab põhiliselt vara ja hinna vastavus.

Kas Sul tasuks hetkel oma Tallinna korterit müüa? Ja millise hinnaga

18.01.2016 Hele-Riin Moon

Eelmisel nädalal prognoosis Martin Vahter 1Partner kinnisvarabüroost, et käesoleval aastal kinnisvara hinnad ei tõuse ja ostu-müügiturg jääb aktiivseks. Vahter arvas, et suurim konkurents saab olema uusarenduste vallas ning märkis, et aktiivsus on suur 100 000 ja 150 000 vahemikus. Samuti tõi ta välja, et viimase kolme aastaga on kinnisvara hinnad tõusnud 15-20%.

Kinnisvaraekspert heitis Tallinna turule veidi täpsema pilgu, et vaadata, mis toimub praegu erinevates linnaosades. Selleks võtsime ette viimase pooleteise kuu tehingute andmed ning tegime mõned järeldused.

Kesklinn ja Kalamaja tõmbavad ostjaid magnetina

Viimase pooleteise kuu vältel on turg olnud väga aktiivne kesklinna ja Kalamaja piirkonnas, kus on sooritatud vastavalt 211 ja 206 korteriomandi tehingut. Ühelt poolt räägib nende piirkondade kasuks puhas mugavus ning kõige eluks vajaliku ning mõnusa, sh meelelahutus- ja ostukeskuste, restoranide, teatrite ja galeriide lähedus.

Teiselt poolt võib aga kõrge aktiivsuse põhjus olla ka selles, et magalarajoonide uusarenduste hinnad on kerkinud sedavõrd kõrgeks, et lõpliku otsuse langetamine paneb ostjaid põhjalikumalt kaaluma.

Päris ahvatlevana võib tunduda mõte säästa ühe uue auto jagu lisaraha ning elada hoopis kesklinnas, jalutuskäigu kaugusel kõigest põnevast – kaugete ja raugete magalarajoonide asemel.

Sealjuures on huvitav, et Põhja-Tallinna linnaosas eelistavad ostjad pigem väikeseid ja odavaid kortereid, sooritades tehinguid keskmiselt kaks korda odavama ostuhinnaga kui kesklinnas. Seda põhjustab ühelt poolt nii ruutmeetri hind, mis on Põhja-Tallinnas keskmiselt 1560 eurot ning kesklinnas 1860 eurot.

Teiselt poolt aga määrab ostuhinna ka korterite suurus – kui kesklinnas müüdi peamiselt rohkem kui 70 m2 suuruseid kortereid, toimus Põhja-Tallinnas enim just väikeste, 10-30 m2 suuruste korterite müüke. Muidugi tuleb Põhja-Tallinna linnaosa puhul arvestada väga suure hinnakõikumisega, sest kesklinna-poolses osas on hinnad oluliselt kõrgemad. Madala keskmise ruutmeetri hinna tekitavadki kesklinnast kaugel asuvad Põhja-Tallinna korterid, mida siiski ostetakse suure huviga.

Mäed on endiselt popid

Kuid on ka endiselt palju inimesi, kes eelistavad suuremat vaikust ja rahu kesklinna rahutu rütmi asemel. Mustamäe 183 ja Lasnamäe 213 tehinguga on samuti väga aktiivsed turuosad.

Lasnamäe korteriostja keskmine panus omandatud korterisse on 73 500 eurot, samal ajal kui Mustamäel jääb see 49 000 euro kanti. Kui aga Lasnamäel on huvi nii ühe-, kahe- ja kolmetoaliste korterite vastu enam-vähem samaväärne, siis Mustamäel müüakse ülekaalukalt enim kahetoalisi kortereid.

Sealjuures on antud perioodi keskmine ruutmeetri hind Mustamäel kõrgem Lasnamäe omast – vastavalt 1470 eurot 1290 euro vastu. Mustamäe müügihindu kujundavad ühelt poolt tudengid, kes otsivad sinnakanti väiksemat korterit ning teiselt poolt noored paarid, kel pole veel lapsi.

Pidevalt kasvav ja arenev Mustamäe, kuhu peagi avatakse uus suur ostukeskus ja kobarkino, on jõudnud huvitavasse arengufaasi. Lasnamäel mõjutavad keskmist tõenäoliselt noored pered, kellele kerkib seal mitmeid värskeid ja väga hea hinnaga uusarendusi.

Kuna just uusarenduste hinnad Lasnamäel on soodsamad kui Mustamäel, võib see selgitada Lasnamäe turu ühtlasemat aktiivsust ja kõrgemat keskmist tehinguhinda.

Pirita ja Nõmme on kaotamas kunagist sära

Kõige väiksem tehinguaktiivsus on hetkel Pirital, tagantpoolt teine on Nõmme. Sealjuures on Nõmmel müüdud korterite keskmised hinnad võrreldavad Lasnamäe hindadega ning ruutmeetri hind Mustamäe omaga.

Siin osteti peamiselt kinnisvara, mille suurus jääb 41 ja 55 m2 vahele. Kõige vähem kortereid müüdi Pirital ning enamasti jäid müüdud korterite suurused peamiselt suurusjärku 70-249 m2. Pirita ruutmeetri hinnad on endiselt kõrged, kuigi ei ulatu kesklinna tasemeni ning on hetkel isegi odavamad Kristiinest.

Loomulikult on terve Tallinn pidevas muutumises ja linnaosade omavahelise populaarsuse mõõdupuu ei ole midagi igavest, vaid aastatega kõvasti muutuv nähtus. Nii on loomulik, et kunagi populaarsed Pirita ja Nõmme on hetkel pigem aktiivsest rebimisest taandunud, sest noorem ostjaskond hindab praegu kõrgemini elukoha lähedust kesklinnale ega jaga eelmiste põlvkondade väärtusi, kes armastasid vaiksemaid aedlinnakuid.

Samuti tõmbavad kaugemate linnaosade atraktiivsust tugevalt maha hommikused ja õhtused liiklusummikud, millest on saanud tõeline nuhtlus. Ometi hoiavad praegused elanikud ja müüjad oma vanadest väärtustest tugevalt kinni, sest näiteks Nõmmel torkab tugevalt silma vastuolu kuulutustes soovitud hinnataseme ja toimunud tehingute hindade vahel.

Olgugi et ka roheline eluviis on suur ja jõuline trend, tundub tänastele korteriostjatele märgatavalt atraktiivsem merelähedane Põhja-Tallinn, mille kaugemadki osad on minetamas oma varasemat kehva kuulsust ning läbivad praegu korralikku noorendus- ja uuenduskuuri.

Oma korteri müümisele mõeldes tasub kindlasti arvestada keskmiste ruutmeetri hindadega antud piirkonnas, sest need on väga heaks hinnaindikaatoriks. Täpse müügihinna kindlaks määramiseks tasub siiski pöörduda ekspertide poole, kelle igapäevatööks on kinnisvara müük. Hetkel on turg müümiseks väga soodne.

Allikas: Maa-ameti tehinguinfo perioodil 1.12.2015 – 15.01.2016.

Eesti Puitmajaliit ja Eesti puitmajaklaster kuulutavad kuuendat korda välja konkursi „Aasta tehasemaja“

18.01.2016 Tõnu Toompark

Eesti Puitmajaliit ja Eesti puitmajaklaster kuulutavad kuuendat korda välja konkursi „Aasta tehasemaja.“

Eelmise aasta võitja, Nordic Houses KT OÜ tegevjuht Argo Saul sõnas, et saadud võit oli ettevõttele väga heaks motivaatoriks: „Esiteks oli see suur tunnustus kõikidele meie töötajatele mis andis kindlasti juurde motivatsiooni ja pani kõigil silmad veelgi rohkem särama.“ ütles Saul ja kinnitas, et esikoht aitab kaasa igapäevasel mainekujundusel: „Samuti aitab võit kaasa turunduses ja meie igapäevatöös klientidega, mida oleme korduvalt kogenud.“

Eesti Puitmajaklastri projektijuht Lauri Kivil tõdes, et ettevõtete huvi konkursi vastu on aasta aastalt järjest kasvanud. „Kui korraldasime 2010. aastal esimest konkurssi, siis osales kümme võistlustööd, eelmisel aastal aga 34.“

Eesti puitmajatootjad valmistavad tehase tingimustel aastas tuhandeid fantastilisi puithooneid – nii eramuid, kortermaju, kui ühiskondlikke hooneid.

„Sektori toodangust ligi 90% eksporditakse ning seetõttu ei ole keskmine eestlane puitmajasektori võimekusest ja tegevusest päris täpselt ka teadlik. Konkursi peamine eesmärk ongi tutvustada meie tugevamaid puitmajatootjaid, tuua välja arhitektuurselt ja insenrtehniliselt kõige paremad tööd ning kindlasti tunnustada ka ettevõtteid, arhitekte ning insenere, lisab Kivil.

„Aasta tehasemaja 2016“ konkursi võitja ning eriauhinnad parimale käsitööpalkmajale, parimale masintoodetud palkmajale, parimale puitkarkassmajale ning parimale aiamajale kuulutatakse välja 6.aprillil ehitusmessil „Eesti ehitab“.

Võistlustööde esitamise tähtaeg on 13. märts. Selle aasta konkursil osalevad Eesti tehastes toodetud puitmajad, mis on valminud ja kliendi poolt vastu võetud perioodil 2013-2016. Võistlustöid hindab rahvusvaheline arhitektidest, inseneridest ja ajakirjanikest koosnev žürii.

Rohkem infot võistluse kohta:

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Uus Maa turuülevaade 12-2015

17.01.2016 Tõnu Toompark

Eesti

Aasta lõppes Eesti kinnisvaraturul aktiivselt. Tõsi, kui möödunud kuudel on aastavõrdluses toimunud kasv, siis detsembris oli langus.
Ühelt poolt on tegemist loomulikult vaid ühe kuu võrdlusega, kuid teisalt annab see vaikselt ka märku, et võrdlusbaas hakkab ühtlustuma ning paljud alanud aasta kuud on tehingute arvult möödunud aastale sarnased. Kindlasti võib aga arvestada, et jaanuar tuleb vaiksem ja rahulikum, sest tegu on traditsiooniliselt nii öelda käimatõmbamise kuuga.

Nii tulebki 2016. aasta aktiivne, kuid pigem jääb turg stabiilseks ning hinna- ja tehingutetase märkimisväärselt ei kasva. Saame näha ka hinnakorrektsioone segmentides, mis on hetkel vähempopulaarsed või oma piiri juba kätte saanud.

Maa-ameti andmete kohaselt toimus detsembris kogu riigis 4229, mis on novembrist 8% enam, kuid mullusest detsembrist 8,6% vähem.

Allikas: Maa-amet

Tallinn

Pealinna kinnisvaraturg oli tehingute hulgalt üle ootuste tegus ning suur aktiivsus tuli korteriturult, kuna suur hulk uusi elamispindu anti just detsembris ostjaile notariaalsete ostu-müügilepingute alusel üle. Maa-ameti andmetel toimus 1453 tehingut, mis on novembrist suisa 28% enam. 2015. aasta detsembriga võrreldes kasvas tehingute hulk 34,2%.

Kortereid müüdi 901 (novembris 756), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 1545 eurot, mille puhul on tegu masu-järgse rekordiga. Selle põhjuseks ongi eelpool mainitud suure hulga uute korterite müük, mis aga ei tähenda, nagu oleks kogu Tallinna hinnatase automaatselt kasvanud. Võrreldes novembriga kasvas tehingute hinnatase 4,8% ja aastaga 12,7%.

Linnaosade kaupa olid korterite keskmised mediaanhinnad ja nende liikumised järgnevad:

Haabersti: 1557 €/m2. Muutus võrreldes novembriga +16%* ja aastaga +29,5%*.
Kadriorg: 2100 €/m2. Muutus võrreldes novembriga +7% ja aastaga -17,3%*.
Kalamaja: 2181 €/m2. Muutus võrreldes novembriga +5,9% ja aastaga +16,8%*.
Kesklinn: 1847 €/m2. Muutus võrreldes novembriga -7,7% ja aastaga -6,5%.
Kristiine: 1802 €/m2. Muutus võrreldes novembriga +6,8% ja aastaga +26,7%*.
Lasnamäe: 1308 €/m2. Muutus võrreldes novembriga +0,1% ja aastaga +13,2%*.
Mustamäe: 1481 €/m2. Muutus võrreldes novembriga +15,1%* ja aastaga +16,6%*.
Nõmme: 1484 €/m2. Muutus võrreldes novembriga -3,2% ja aastaga +12,2%*.
Pirita: 1730 €/m2. Muutus võrreldes novembriga -1,6% ja aastaga +9,4%.
Põhja-Tallinn: 1557 €/m2. Muutus võrreldes novembriga +5,5% ja aastaga +9%.
Vanalinn: 2891 €/m2. Muutus võrreldes novembriga +1,5% ja aastaga +32,3%*.

* Suuri hinnakõikumisi põhjustab tehingute struktuur – nii tehingute arv kui ka kallima või odavama hinnaklassi, näiteks uusarenduste ja väikese üldpinnaga renoveeritud, kallima ruutmeetrihinnaga korterite hulk tehingute koguarvust.

Allikas: Maa-amet

Eramuid ja suvilaid müüdi 28 (novembris 25) ning hoonestamata elamukrunte 11 (novembris 5).

Tartu

Tartu kinnisvaraturg oli detsembris rahulik, jäädes aasta keskmisega võrreldes madalamale positsioonile. Maa-ameti andmetel toimus 158 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on 16,4% novembrist vähem. Aastavõrdluses kasvas tehinguaktiivsus aga 9%.

Kortereid müüdi 104 (novembris 134), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 1135. Kui kuuga kasvas hinnatase 5,4%, siis aastaga 1,7%.

Allikas: Maa-amet

Eramuid ja suvilaid müüdi 12 (novembris 16) ning hoonestamata elamukrunte 9 (novembris 2).

Ida-Virumaa

Ida-Virumaal tehingute hulk langes ning maa-ameti andmeil toimus detsembris 263 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on ühtlasi juba neljas järjestikune languskuu. Võrreldes novembriga langes tehingute hulk 10,2% ning aastaga 14,9%.

Vaiksemaks muutusid ka peamised korteriturud. Narvas müüdi 51 korterit (novembris 64), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 499 eurot. Võrreldes novembriga langes hinnatase statistilised 0,2% samas kui aastaga kerkis see siiski 4,8%.

Allikas: Maa-amet

Kohtla-Järvel müüdi kortereid aga 57 (novembris 73), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 74 eurot. Kui tavapäraselt oleme näinud siin igakuiseid hinnakõikumisi suurusjärgus 16-25%, siis viimased kolm kuud on olnud küllaltki stabiilsed. Nii langes novembriga võrreldes hinnatase 3,3%., kuid aastaga kasvas see 8,8%.

Allikas: Maa-amet

Jõhvis müüdi 13 korterit (novembris 15), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 255 eurot. Kui novembriga võrreldes kasvas hinnatase 18,6%, siis aastaga 20,3%. Sellised numbrid on iseloomulikud just väikestele kinnisvaraturgudele, kus igal tehingul on suurem kaal.

Detsembris müüdi Jõhvis ka 1 eramu (novembris 3).

Pärnu

Pärnu kinnisvaraturg oli detsembris aasta keskmisel tasemel. Maa-ameti andmeil leidis aset 91 ostu-müügitehingut, mis on novembrist siiski 7,1% vähem. Aastaga kasvas tehinguaktiivsus 2,2%.

Kortereid müüdi 60 (novembris 69), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 878 eurot. Kui novembriga võrreldes kahanes keskmine hinnatase 4,3%, siis 2015. aasta detsembriga kõrvutades kasvas see 20,3%.

Allikas: Maa-amet

Eramuid müüdi 12 (novembris 9) ja hoonestamata elamukrunte 3 (novembris 5).

Viljandi

Viljandis toimus maa-ameti andmetel detsembrikuu jooksul 31 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on täiesti keskmine tulemus. Novembriga võrreldes toimus 3,1% langus, kuid aastaga kasvas tehinguaktiivsus 6,9%.

Kortereid müüdi 16 (novembris 23), mille keskmiseks ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 551 eurot. Kui kuuga kasvas pinnaühiku keskmine tehinguhind 6,5%, siis aastaga 30%. Ka Viljandi puhul kehtib reegel, et suuri muutuseprotsente põhjustab väikesest turust tulenev iga üksiku tehingu suur kaal statistikas.

Allikas: Maa-amet

Sarnaselt novembriga müüdi ka detsembris 5 eramut. Samuti leidis uue omaniku ka 1 elamukrunt, mida üldiselt müüakse Viljandis harva.

Rakvere

Kui november oli Rakveres tavapärasest tublisti aktiivsem, siis detsembris sõlmitud ostu-müügitehingute hulk vastas taas pigem aasta keskmisele tasemele. Nii toimus maa-ameti andmetel 33 tehingut, mis on novembrist 23,3% vähem. Mulluse detsembriga võrreldes langes tehinguaktiivsus 8,3%.

Kortereid müüdi 22 (novembris 33), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 479 eurot. Kuna november oli hulktehingute tõttu oluliselt madalama keskmise hinnaga, kasvas hinnatase kuuga 36%. Aastaga kasvas hinnatase 17,4%.

Allikas: Maa-amet

Eramuid müüdi 4 (novembris 3) ning hoonestamata elamumaid sarnaselt novembriga 1.

Kuressaare

Kuressaare kinnisvara-aasta lõppes aktiivselt. Maa-ameti andmetel toimus detsembris 26 ostu-müügitehingut, mis on novembrist 30% ja mullusest detsembrist lausa 100%. Loomulikult ei maksa ka siin protsentidest liialt suuri järeldusi teha, sest tegu on väikese turuga ning tehingute arvud olid tegelikult vastavalt 26, 20 ja 13.

Kortereid müüdi 15 (novembris 14) ning nende ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 712 eurot. Võrreldes novembriga kasvas hinnatase 9,3% ning aastaga 11,8%.

Allikas: Maa-amet

Müüdi 3 eramut (novembris 1) ning 2 hoonestamata elamumaakrunti (novembris 1).

Haapsalu

Haapsalu kinnisvaraturg oli tehingute osas väga aktiivne. Maa-ameti andmeil toimus 38 ostu-müügitehingut. Novembris oli vastav number 25 ja 2015. Aasta detsembris 22.

Kortereid müüdi 24 (novembris 16), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 349 eurot. Novembriga võrreldes toimus 10,2% ja aastaga 26,8% langus. Samas tuleb märkida, et detsembri tulemus oli tavapärasest oluliselt madalam, kuna müüdi oluliselt suurem hulk odavamat kinnisvara.

1
Allikas: Maa-amet

Nii eramuid kui krunte detsembris ei müüdud.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

2016. aasta ärikinnisvaraturul: kas pakkumiste hulga kasv ja ebakõlad majanduses viivad üürihinnad alla?

16.01.2016 Igor Habal

Ebakõlad Eesti majanduses, kiratsev eksport, kiirenev inflatsioon, kasvama hakkav tööpuudus ning ettevõtete vähenenud kasumid ning sellele kõigele lisaks veel suur hulk uut äri- ja büroopinda toovad 2016. aastal äripindade üüriturule olukorra, kus üürihinnad jäävad paigale ning vakantsus hakkab suurenema.

Kaubanduspindade turul, kus likviidsus on olnud ajutine ning turuosalistel tekkinud tunne, et enam ei mahu siia ükski uus kaubanduskeskus, on värske kontseptsiooniga keskuste turule toomise jutud teinud rahutuks olemasolevate keskuste omanikud ning terve eelmise aasta võisime praktiliselt kõigi suuremate keskuste kohta lugeda laienemis- ja rekonstrueerimisjutte.

Tarbija seisukohalt on see kahtlemata positiivne kui valikuvõimalused suurenevad, ent üha enam saab selgeks, et keskuste võidurelvastumine toob kaasa ohvreid ning seda eelkõige vananeva kontseptsiooniga hoonete näol, mis ei suuda uuendustega kaasa minna. Kõige keerulisem on keskmise suurusega kaupluste olukord, mis on kodupoodide jaoks liiga suured, ent multifunktsionaalsete kaubanduskeskuste jaoks liiga väikesed. Selles olukorras jäävad kaubanduspindade turul üürihinnad stabiilseteks ning likviidsus endiselt nullilähedaseks.

Eelmise aasta tähelepanuväärseim ärikinnisvara liik – büroopind – vaevleb juba mõnda aega A-klassi pindade ülepakkumise käes. Tavapärase 20 000 – 25 000 m2 asemel, mis on traditsiooniliselt Tallinna absorbeerimisvõime olnud, on Tallinnas turule tulnud suurusjärgus 70 000 – 80 000 m2 valdavalt moodsat büroopinda ning sel aastal lisandub veel 40 000 – 50 000 m2 pinda.

Ehkki see on kaasa toonud mõnevõrra suuremat liikumist vanematelt pindadelt uuematele, on pakkumise niivõrd järsk suurenemine toonud kaasa vakantsuse kasvu kõikides büroopindade klassides, tekitades samaaegselt hinnasurvet, mistõttu võib ka sel aastal üürnikukeskseks muutunud turul prognoosida hindade stabiliseerumist või isegi hinnakorrektuuri allapoole, sest on selgeks saanud, et suurem osa üürnike ei jaksa prime pindade eest maksta üürihinda 15 eurot ruutmeetrilt.

Uute büroopindade üürnikena on tooni hakanud andma mitmed tehnoloogiasektori ettevõtted, kes oma sektori kiire arengu tõttu soovivad sõlmida pigem lühemaid üürilepinguid.

Lao- ja tootmispindade turul näeme üürnike jätkuvat soovi liikuda vanadelt pindadelt moodsamatele, mistõttu jätkub trend arendada segmendi kõige likviidsemat kaupa, multifunktsionaalsust pakkuvat stock-office pinda. Sel aastal süveneb juba mullu alanud trend arendada pindu Tallinna linna piires.

Hoolimata kõrgemast maa hinnast on klientide huvi linnasisese asukoha vastu suurem, võimaldades omanikel teenida kõrgemat üüritulu kui seda tüüpi kinnisvara avangardiks olnud Mõigu ja Peetri tehnoparkides. Pakkumine on endiselt kõrge, ehkki ehitusmahud sel aastal tõenäoliselt vähenevad, mistõttu võib prognoosida ka selles sektoris stabiilseid üürihindu ning vakantsuse suurenemist vanematel pindadel.

Kokkuvõttes võib öelda, et büroo- ja laopindade turul tekkinud ülepakkumine sel aastal üürihindu ei kergita, pigem suurendab vakantsust ja seda eelkõige just büroopindade turul. Kaubanduspindade sektoris tuleb aasta rahulikum, pigem keskendutakse tööle uute arendusprojektide kallal.

Üheksal juhul kümnest saab kinnisvara hinda alla kaubelda

16.01.2016 Pille Ivask

Üheksal juhul kümnest suudab kinnisvara ostja küsitavat hinda alla kaubelda, ehkki alla räägitav summa ei ole väga suur, jäädes keskmiselt viie protsendi ümber kuulutuses küsitud hinnast.

Arco Vara kinnisvaraanalüütik Anne Oja märkis, et eestlased on üldiselt väga tagasihoidlikud kauplejad. Teisalt on mõnikord inimesed liialt julged, alustades kauplemist liiga suurtes vahemikes. “Esiaglne pakkumine tehakse arvestamata omaniku huvisid. Näiteks kui teha pakkumine poolele hinnale, pole see tõenäoliselt väga realistlik,“ tõi ta näite, lisades, et sellisel juhul omanik ilmselt hinda ei langeta ning pigem kas vihastab või solvub. Oja märkis, et tema soovitus on alustada kauplemist 20 protsendi pealt.

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ütles, et juhul kui hinna alla kauplemine ei õnnestu, ei peaks hinna allakauplemise võimalus olema otsene kriteerium positiivse või negatiivse ostuotsuse langetamiseks. “Tähtis on ikkagi hind ja asjaolu, kas see vastab ostja silmis objekti väärtusele, mitte asjaolu, kas hinda on olnud võimalik alla rääkida,“ selgitas ta.

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul on praegust kinnisvaraturgu silmas pidades kiire hinnakasvu periood läbi saanud ja müüki on jõudnud suur hulk arendusprojektide kortereid, mistõttu on mõnevõrra suurenenud ka kauplemisruum. Samas rõhutas ta, et kauplemisruum on siiski eelkõige objektiga seotud.

Portaali KV.EE juhataja Tarvo Keslon nentis portaalis adaur.ee, et KV.ee indeks on aastaga kerkinud märgatava 7,8% võrra. Ta selgitas, et indeksi tõusu taga on paljus uute korterite aktiivne pakkumisse lisandumine, mis kergitab pakkumiste koguhulga keskmist hinnataset, kirjutab 18. jaanuari Äripäev kinnisvara rubriigis.

Iga objekt on unikaalne

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri hinnangul on protsenti, kui palju ühe või teise kinnisvaraobjekti pealt alla kaubelda saab, raske esile tuua. “Tegu on nüansirohke valdkonnaga,” märkis ta. “Enamasti on nii, et mida unikaalsem ja kallim on vara, seda suuremad on ka kauplemiskäärid. Samas ei ole see absoluutne reegel, sest kui küsitakse liiga suurt allahindlust, siis müüki ei toimu,“ rääkis Vahter ja rõhutas, et kõik sõltub siiski vara unikaalsusest.

“Unikaalsus võib tulla kinnisvara asukohast, suurusest, kvaliteedist ja paljudest muudest teguritest. Näiteks kui on tegemist Tallinna kesklinnas paikneva 200 ruutmeetri suuruse ja igas suunas avarat vaadet pakkuva katusekorteriga, võib kauplemisruum ulatuda isegi üle 100 000 euro. Samas niinimetatud magalarajoonide tüüpkorterite puhul on kauplemisruum heal juhul mõni tuhat eurot,“ tõi ta näiteid.

Pakkumine langustrendis

Toompark märkis, et kiire hinnatõusu perioodil on olnud võimalik panna vara müüki turuväärtust ületava hinnaga. Aja jooksul on turuväärtus küsitavale hinnatasemele lähemale nihkunud ja see on aidanud müügitehinguni jõuda, küll tavapärasest pikema müügiperioodiga.

Toompark selgitas, et praeguses turuolukorras, kus kinnisvara kiire hinnatõus on asendunud stabiilsete või aeglaselt kasvavate hindadega, selline strateegia enam ei tööta. “Kui kinnisvaramüüjad proovivad tänasel turul inertsist endiselt endisaegseid müüginippe kasutada, peavad nad ühel momendil pettuma,“ hoiatas Toompark.

Ta lisas, et loodetavasti jätkub siis julgust ja arusaama, et turuväärtusest kallimalt pole võimalik müüja ja vajalik on ette võtta hinnakorrektsioon, mis võib vabalt olla nii-öelda mitteavalik ehk väljenduda mitte kinnisvaraportaalis märgitud hinnas, vaid ilmneda hinnaläbirääkimiste tulemusena.

Teisalt peab mõtlema pakkumise-nõudluse vahekorrale. Praegu on pakkumine vaikses langustrendis, ostjad teevad aga turul tehinguid. Sellised suundumused vihjavad, et hinnaalandamise ruumil ei ole põhjust laiemaks käriseda. Palju sõltub uusarenduse pakkumisest, mis mõjutab pakkumiste arvu tulevikutrende.

Kuidas kujuneb baasmüügihind?

Kinnisvaraekspertide sõnul tasub müügi- ja üürihinda määrates läbi lapata erinevaid kinnisvaraportaale, ent soovituslik on konsulteerida ka spetsialistiga.

Arco Vara kinnisvaraanalüütiku Anne Oja sõnul on esmane ning kõige lihtsam viis külastada kinnisvaraportaale. “Tavaliselt inimesed vaatavadki, kui palju küsitakse naabermajas sarnase korteri eest. See hind tavaliselt tehingusse aga ei jõua,“ lausus ta.

Oja selgitas, et need hinnad, mis on märgitud kuulutustes, on tavaliselt kõrgemad kui need, mis reaalselt tehingusse jõuavad. “Seetõttu oleks hea, kui saaks nõu pidada mõne maakleriga, kellel on ligipääs tehinguinfole,“ soovitas ta. Tõsi, see kehtib küll vaid objekti müügi puhul. Üürimise või rentimise korral tuleb piirduda üksnes pakkumistega, mida vahendavad kinnisvaraportaalid.

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul on üürimise puhul asi selles mõttes lihtsam, et lähenemine on puhtalt turupõhine ja baashinda, millest hinnad justkui allapoole minna ei saa, ei ole.

“Üüri puhul tasub arvestada, et kuulutused, mis on jäänud portaalidesse seisma, on tõenäolsielt üle turu hinna,“ märkis Oja ja täiendas, et korterid, mis üüritakse välja turuhinnaga, leiavad üldjuhul uue üürniku juba nädalaga.

Mis puudutab väikelinnasid, siis seal on Oja hinnangul üüriturg kujunenud veidi teistsuguseks. “Ma kaldun arvama, et seal antakse korterid välja pigem suusõnalise info põhjal,“ lausus ta ja märkis, et mõningate linnade puhul valitseb kinnisvaraportaalides tühjus.

Samas nentisid nii Toompark kui ka Oja, et tihti on esmase kinnisvara müügihinna määramine eraisiku ehk mitteprofessionaalse müüja jaoks raske probleem. Seetõttu soovitavad nad võimalusel abi küsida ekspertidelt.

Läbirääkimisruumi jääb keskmiselt 5 protsenti

Rando Vanaveski, Domus kinnisvara Põhja-Eesti regiooni juht

Analüüsides meie hiljutisi müügitehinguid Tallinnas ja Harjumaal, oli saadud hinnasoodustuse suurus maksimaalselt 16%, keskmiselt aga 4,8%.

Kui vaadata kinnisvaraportaalides olevaid kuulutusi, siis on küsitud hindade ja reaalsete tehinguhindade vahe suurem, meie kogemuse põhjal võib vahe võib küündida ca 20 protsendini.

Selle põhjus on vale hinnaootus, mis tuleb ebapiisavast infost turuhindade kohta või lihtsalt kogenematusest. Rusikareegel on, et kui objekti hind on üle 10% kallim turuhinnast, siis sellisele objektile huvilisi ei ole ja pakkumisi ei tehta. Seda peaks müüki alustades kindlasti arvesse võtma.

Peamised tegurid, mille abil hinda alla kaubeldakse, on vaated, tänavamüra, korteri või maja üldine seisukord ja asukoht. Näiteks tiheda liiklusega tänava ääres olevas kortermajas on alumiste korruste korterid vähem nõutud ja seetõttu võib ka kauplemisruum suurem olla.

Tasub veel mainida, et müügihinna määramine n-ö varuga või arvestusega, et ostjad niikuinii tingivad, ei pruugi alati õige taktika olla. Juhtudel, kus tekkis enampakkumine ja tehingusse jõuti kokkuvõttes kõrgema hinnaga, on üks ühine nimetaja – reaalne ja ahvatlev alghind. See meelitab kohale mitu huvilist ja edasise teeb juba ära psühholoogia – tekkinud hasardi tulemusena on võimalik, et tehingusse jõutaksegi hoopis kõrgema hinnaga.

90% juhtudest on pakkumishinnas õhku sees

Tiia Sooaluste, ASi Pindi kinnisvara maakler

90% juhtudest on pakkumishindades veidi õhku sees, ülejäänud 10% on selliseid müüjaid, kes on turuhinnaga ennast kurssi viinud või kuulanud maakleri soovitust reaalse turuväärtuse määramisel ja küsib objekti eest reaalset turuhinda.

Soovitan mõlema poole rõõmuks pigem jätta mõnevõrra läbirääkimisruumi hindadesse ja küsida veidi kõrgemat hinda, kui on tegelik soov. Sel juhul võidavad lõpuks mõlemad pooled – müüja saab hinna, mida ta soovis ja ostja tunneb, et on saanud veidi parema hinna, kui esialgu küsiti.

Samas kunagi ei või teada, kas tegu pole erivajadusega ostjaga, kes ei otsigi odavamat pakkumist, vaid vara, mis talle täpselt sobib.

Äärelinna korterite kohta ei oska öelda, aga Tallinna kesklinnas, kus asuvad minu pakutavad korterid, võib rääkida küsitavast hinnast 5-15% ulatuses läbirääkimisvõimalusest.

Neli kinnisvara müüja tüüpi:

Allikas: Tõnu Toompark

Paindumatu müüja. Müüjaga lähtub sellest, et ta müüb enda soovitud ja enamasti turuväärtust ületava hinnaga või ei müü üldse. Selline müüja on hinnas paindumatu ega ole nõus järeleandmisi tegema. Samas jääb tehing tõenäoliselt tegemata.

Õnneotsijast müüja. Müüja proovib saada kallist hinda, kuid on valmis esmaselt küsitud hinna tooma turuväärtuse lähedale. Temaga on võimalik kaubelda. Õnneotsija rahuldub turuväärtuse lähedase hinnaga.

Kiirele tehingule orienteeritud müüja. Müüja on orienteeritud kiirele tehingule. Ta hinnastab müügiobjekti turuväärtuse lähedase hinnaga. Kui küsitav hind on juba turuväärtuse lähedal ja müüjal otsest põletavat probleemi müügiga kiirustamiseks ei ole, ei ole ta valmis hinda alla laskma – see on juba mõistlik.

Kiiret tehingut vajav müüja. Müüja vajab kiiret tehingut. Tegu on näiteks inimesega, kes on Eestist ära kolimas või kellel on eluasemelaenu maksmisega tuliseid probleeme. Müüja on orienteeritud kiirele tehingule ja määrab esmase hinna turuväärtuse lähedale. Samas on müügiga kiire ja seetõttu tuleb vajadusel isegi turuväärtusest hinda allapoole lasta.

Pille Ivask, Äripäeva kaasautor
pille.ivask@aripaev.ee

http://www.aripaev.ee/uudised/2016/01/16/uheksal-juhul-kumnest-saab-kinnisvara-hinda-alla-kaubelda

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Pensionisambaks sobib hästi ka metsamaa

15.01.2016 Tõnu Toompark

Äsja avaldatud Keskkonnaministeeriumi uuringu kohaselt on on füüsilisest isikust erametsaomanike arv viie viimase aastaga küll kasvanud, kuid füüsilistele isikutele kuuluva metsaomandi kogupindala näitab vähenemise tendentsi. Ometi peaks eestimaalased suhtuma aktiivsemalt metsamaasse, kui investeeringuobjekti, millest on pensionieas palju abi, kirjutab Arco Vara vanemmaakler Agur Tammistu.

Keskkonnaministeeriumi andmetel kuulub näiteks Rootsis füüsilisest isikust metsaomanikele 58, Soomes 45 ja Eestis langeva trendina 30 protsenti metsamaa kogupindalast, kusjuures Eesti füüsilisest isikust metsaomanikud on juriidilistest omanikest ligikaudu kaks korda vähemaktiivsed oma metsi majandama.

Siit nähtub, et meie võrdlus Skandinaaviamaadega, kus metsa peetakse heaks pikaajaliseks investeeringuks, ei kannata kriitikat. Ometi võiks paljude inimeste jaoks metsamaa olla tasuvamaks pensionisambaks kui investeerimine vähese tulukusega pensionifondi, kuna mets teatavasti kasvab ka siis, kui majandus langeb või fondivalitsejad ei oska riske jagada.

Tõsi, mets võib nõuda algul lisakulutusi ja saab raieküpseks kümnete ja kümnete aastate pärast, kuid selle aja jooksul saab omanik ise oma vara kontrollida ja lõpuks võtta pensionilisa või kindlustada oma lastele majanduslikult parem tulevik.

Kes pelgab metsamaa soetamisega kaasnevaid hoolduskulusid, siis neid aitab vähendada kuulumine metsandusühistutesse, kus jagatakse kasulikku infot metsade majandamisest. Samuti on füüsilisest isikust metsaomanikel võimalik saada metsamajandamiskavade koostamiseks ja metsa uuendamiseks siseriiklikke metsandustoetusi.

Välismaalaste huvi maa vastu Eestis

Üleasustatud Lääne-Euroopas teatavasti metsamaid napib ja sealsed era- ning juriidilised investorid on suunanud pilgud meie suunas. Hiljuti pöörduti Arco Varasse näiteks Saksamaalt – potentsiaalne investor on valmis Lõuna-Eestis ostma kuni 5000 hektarit kinnistuid maa uuesti metsastamiseks, et kindlustada endale muretumat pensionipõlve. Eeskätt huvitaksid ostjat kinnistud ilma metsata, kuid ta on valmis soetama ka metsamaid. Loomulikult ei ole sellisele soovile vastavaid pakkumisi ühelgi kinnisvarafirmal tagataskust võtta, aga kellel on huvi müüa, võtke palun meiega ühendust.

Kuidas maad soetada?

Kui tekib soov alternatiivset pensionisammast luua, siis oleks mõistlik alustada põllumaa soetamisega, et sinna metsa istutada. Tänased noored saaksid rahulikult mõned aastakümned majandada ja siis vajadusel vilju lõikama hakata, ilma et pensioniiga ära oodata, mis seadusega nihkub aina kaugemale ja kaugemale.

Kuidas siis leida sobilik maatükk? Müügipakkumiste otsimisega ei pruugi sihile jõuda, selleks tuleks kasutada kinnisvaraspetsialistide abi. Meie poole pöörduvad paljud kinnistute müüjad sooviga analüüsida maatükkide võimalikku ostjate sihtgruppi ja kinnistu parimat kasutusala.

Arco Varas haldab metsa – ja põllumaade müüki kõige paremini Aivar Kaljulaid, kellel on nii ostu – kui müügihuvilistest andmebaas ja loomulikult ka vastavad teadmised.

Siiani on olnud ostuhuvi peamiselt odavate põllumaade ostmiseks ja seda eesmärgiga maa hoolitsemise eest toetusi saada. Metsaostu huvi on ka olemas, selleks otsitakse raieõigusega kinnistuid, kus võetakse lubatud kogus metsa maha ja seejärel kas müüakse odavalt edasi või jäetakse lihtsalt „lattu seisma“.

Loodetavasti saabub aeg, kus kunagi kinnisvaraarenduseks ülesostetud põllumaad, mida ei ole jõutud täis ehitada, oma õige, loodusliku sihtotstarbe tagasi saavad

Arco Vara: Tallinna ja Harjumaa korterituru ülevaade 2016-01

15.01.2016 Daniel-Aleksander Chasan

Tallinna korterite keskmine ruutmeetri hind tõusis2015. aasta neljandas kvartalis mullusega võrreldes 4 %. Kui 2014. aasta neljandas kvartalis maksis ruutmeeter keskmiselt 1 496 €, siis tänavu kujunes keskmiseks hinnaks 1 556 €/m².

Korteritehingute arv suurenes aastataguse ajaga võrreldes 16,1%. Keskmist pinnaühiku hinda ning tehingute arvu hoidsid üleval uusarenduse asjaõiguslepingud.

Tallinna ja Harjumaa korterituru dünaamika IV kvartalis

Allikas: Arco Vara, Maa-amet

Kvartalite lõikes mõjutab Tallinna ja Harjumaa korteritehingute statistikat kinnisvaraturu hooajalisus.

Harjumaa korteri keskmiseks hinnaks kujunes tänavu neljandas kvartalis 86 131 eurot, mida on 7,2% rohkem kui 2014. aasta samas kvartalis. Tallinna korteri keskmine hind oli 90 186 eurot ehk 5,1%rohkem kui mullu. Järelturu korterite hinnad on tõusnud 2009. aasta keskpaigast saadik, kuid nüüd pigem langevad, kui jätkavad hoogsat tõusu.

Tüüpkorterite pakkumishinnad Tallinna erinevates linnaosades

Linnaosa	1-toalised (€/m²)	2-toalised (€/m²)	3- ja enamatoalised (€/m²)
Haabersti	1 250 – 2 650	1 050 – 2 600	1 000 – 2 700
Kesklinn	1 800 – 4 500	1 250 – 4 150	1 250 – 3 350
Kristiine	1 050 – 2 650	1 200 – 2 600	1 200 – 2 300
Lasnamäe	1 050 – 2 650	1 050 – 2 300	900 – 2 150
Mustamäe	1 400 – 2350	1 050 – 2 300	1 000 – 2 050
Nõmme	1 350 – 1 750	1 200 – 2 150	1 050 – 1 600
Pirita	2 150 – 2 650	1 450 – 2 600	1 550 – 2 350
Põhja-Tallinn	1 200 – 1 850	1 150 – 2 850	1 000 – 3 100

Allikad: kv.ee, Arco Vara

Tüüpkorterite keskmine hinnatase on enamasti pakkumishindadest märkimisväärselt madalam. Korteri hinnataseme määramiseks on soovitatav konsulteerida kogenud maakleri või hindajaga.

Viimase kümnendi jooksul on suurim nõudlus olnud 30-50 ruutmeetriste korterite järele. Sellises suurusvahemikus korteritega on toimunud ligikaudu 40% kõigist korterite ostu-müügitehinguist.Nõudlus kajastub teatud määral ka väiksemate korterite hinnas. Korteritehingud kuni kaks aastat tagasi valminud korteriomanditega on stabiliseerunud ja püsivad 5% ringis kõigist korterite ostu-müügitehingutest.

Uutesse kortermajadesse ehitatakse pigem suuremaid ja avaramaid kortereid kui kuni 50-ruutmeetriseid kortereid. Uute korterite hinnavahemikud on Tallinnas ja Harjumaal vastavalt uute kortermajade asukohale 1 300 – 5 650 €/m².

2015. aasta kolmandas kvartalis lisandus aktiivsesse müüki arvukalt projekte, mis konkureerivad nii väiksemate uusarenduste kui ka remonditud korteritega täielikult renoveeritud majades. Erinevates Tallinna ja Harjumaa arendusprojektides on müügis kokku ligikaudu 2500 korterit.

Korterikuulutuste arvu mõjutavad viimasel aastal suuresti müüki tulevad uusarendusprojektid ning pikemalt seisma jäänud korterite aktiivsest pakkumisest maha võtmine.

Tallinna ja Harjumaa aktiivsed korterimüügikuulutused

Allikad: kv.ee, Arco Vara

Prognoos

Tallinna ja Harjumaa korteriturg liigub lähikuudel suhteliselt stabiilsel kursil. Harjumaal toetavad positiivset trendi Tallinna korterite kõrged hinnad. Tallinna uusarenduste müügiaeg pikeneb 2 aastani, kuid hinnad reageerivad tagasihoidlikult.

Harjumaa uusarenduste ruutmeetrihinnad püsivad praegusel tasemel, kuna Tallinna piirest väljapoole ehitatakse suhteliselt vähe. Järelturu korterite hinda mõjutavad üha enam elujõulise korteriühistu olemasolu ja ehitisregistrisse kantud korrektsed andmed.