Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Statistika: Eluasemelaenude intressimäär jätkab madalal kursil

08.12.2015 Tõnu Toompark

Eesti Panga andmetel oli pankade väljastatud eluasemelaenude intressimäär 2015 III kvartalis 2,28%. Eluasemelaenude intressimäär jätkab juba kolmandat aastat rekordiliselt madalas 2,2 ja 2,7 protsendi vahemikus.

Madala intressimäära taga on palju juba 6 kuu euribor, mis oktoobri kuu keskmisena oli 0,035%. Nüüdseks juba miinusesse langenud euribor on seega tegur, mis tulevikus intressimäära enam ei mõjuta. Nüüdsest paneb intressimäära liikumise paika pankade riskimarginaali üle langetatav otsus.

Täna intressimäära täies mahus määrav riskimarginaal ei ole analoogselt summaarsele intressimäärale viimase kolme aasta jooksul väga muutunud. See on olnud üsnagi stabiilselt kitsas 2,00 ja 2,35% vahemikus.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Eesti Rahva Muuseumi kinnisvarahoolduslepingu võitis SOL Baltics

07.12.2015 Tõnu Toompark

Eesti Rahva Muuseumi valmivat hoonekompleksi asub hooldama kinnisvarakorrashoiu ettevõte SOL Baltics. Teenuse tellija, Riigi Kinnisvara AS, sõlmis ettevõttega 6-aastase lepingu hetkel veel valmimisjärgus oleva kinnisvara korrashoiuks, lepinguliste tööde maht on 1, 5 miljonit EUR.

SOL Baltics ülesandeks kuue aasta jooksul on tagada ERMi hoone hooldatavate süsteemide, tarindite ja seadmete energiasäästlik, eesmärgipärane ning ilma häireteta töö ja operatiivne mittevastavuste kõrvaldamine.

SOL Baltics juhi Rinel Piusi sõnul on tegemist nende käesoleva aasta suurima kinnisvarahooldusvaldkonna projektiga. “SOL Baltics teenindab aina enam oma kliente ka kinnisvarahoolduses ning oleme oma vastava ala ekspertide meeskonda täiendanud väga heade erialaspetsialistidega, ” selgitas Rinel Pius. “ ERM on mahukas objekt kõigi oma eritingimustega, mis ühe suuremahulise ning riiklikku arhiivi sisaldava hoonega kaasas käib“ lisas ta.

„ Eesti Rahva Muuseumi tehnohooldus on eriline seetõttu, et õigeaegne ettevalmistuste alustamine annab võimaluse uusi süsteeme kontrollida ja läbi proovida enne, kui muuseum rahvale avatakse, “ selgitas Rinel Pius. „Tavapäraselt on uute ehitistega nii, et kliendid tulevad juba eesuksest sisse ja ehitaja tagaukse juures alles ehitab ning hooldajad pole veel saanud süsteeme nähagi. Tahan tunnustada selle otsuse ja ettenägelikkuse eest Riigi Kinnisvara ja ERM-i töötajaid. See on kindlasti hea algus,“ on Rinel Pius kindel.

SOL Baltics on Baltikumi suurim kinnisvarakorrashoiu ettevõtteid, mille aastakäive on üle 20 miljoni EUR, ettevõttes töötab 2300 inimest. Ettevõtte teenindab igapäevaselt üle Baltikumi nii toitlustus-ja majutusasutusi, veeparke, ostukeskuseid, lennukeid, laevu, ronge, energiajaamu, finantsasutusi ning erilisi spetsifikatsiooniteadmisi nõudvaid toiduaine-, elektroonika-, metalli- ja puidutööstuseid. Eestis on SOLi klientide hulgas näiteks SEB kui Swedbank, Elisa, Eesti Telekom, Technopolis, Viking Line, Eesti Raudtee, Eesti Kaitsevägi, Neste, Statoil jpt.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Hinnad hakkavad tõusma järgmisel aastal

07.12.2015 Tõnu Toompark

Eesti tarbijahinnaindeks alanes novembris eelmise aasta sama ajaga võrreldes 0,2%. 2015. aasta kokkuvõttes peaks hinnalangus ulatuma 0,4 protsendini.

Hinnaindeksit mõjutas traditsiooniliselt kõige rohkem energia. Kütused olid Eesti tanklates aastatagusega võrreldes 15% võrra odavamad. Maailmaturu nafta hind on odavnenud oodatust rohkem, kuna nafta pakkumine ületab jätkuvalt nõudlust. Eelmisel nädalal otsustas naftatootjate kartell OPEC oma tootmismahte mitte vähendada.

Selline otsus survestab nafta hinda veelgi, puudutades valusamalt just neid naftatootjaid, kelle omahind on kõrgem (näiteks Põhja-Ameerikas). Iraani nafta oodatav lisandumine turule järgmise aasta kevadel muudab turuosalised närviliseks. Järgmisel aastal on oodata ilmselt volatiilset toorainete turgu.

Tarbijahinnad peaksid hakkama Eestis tasapisi tõusma järgmisel aastal. Ootame erinevate toorainete hindade tagasihoidlikku tõusu. Sellele lisab hoogu euro jätkuv odavnemine USA dollari suhtes 2016. aasta esimesel poolel.

Lisaks kergitab hindu aktsiisimäärade tõus. Teenuste hindu tõstab tööjõu jätkuv kallinemine. Eelmisel reedel avaldatud ettevõtete statistika näitas, et üheksa kuu kokkuvõttes vähenes Eesti ettevõtete käive eelmise aasta sama ajaga võrreldes 3% ja kogukulud 2%. Samal ajal tööjõukulud kasvasid 7%.

Euroalal ulatus inflatsioon novembris teist kuud järjest 0,1%ni. Eurotsooni inflatsiooni(ootuste) kergitamiseks ja majanduse turgutamiseks otsustas Euroopa Keskpank neljapäeval muuta oma rahapoliitikat veelgi ekspansiivsemaks.

Odavam raha hoogustab meie peamiste kaubanduspartnerite majanduse kasvu ja soodustab seeläbi Eesti eksporti. Madalate laenuintresside püsimine soodustab investeeringuid ja tarbimist ka Eestis.

Kinnisvarakool: Tööstressiga toimetulek koolitus

Hinnalanguse pidurdumine novembris oli laiapõhjaline

07.12.2015 Rasmus Kattai

Energia hinnalangus oli aastataguse võrdlusbaasi tõttu väiksem
Alusinflatsioon kiirenes novembris 1,7%ni
Teenuste hinnakasv võib hoogustuda uue aasta algul

Statistikaamet teatas, et hinnad langesid novembris 0,2% ning oktoobriga võrreldes langes hinnatase 0,3%. Euroala inflatsioon aeglustus novembris Eurostati esialgsel hinnangul 0,1%ni. Energia hinnalangus oli küll aastataguse võrdlusbaasi tõttu väiksem, kuid euroala alusinflatsioon on kiirenenud oodatust aeglasemalt, mis viitab väiksele majandusaktiivsusele. Seetõttu otsustas Euroopa Keskpanga nõukogu eelmisel nädalal rakendada majanduskasvu toetamiseks lisameetmeid.

Eesti praegune hinnalangus annab samuti märku maailmamajanduse nõrkusest, sest energiakandjate hinnalanguse saab kanda nafta varasema odavnemise arvele. Ka toiduained jätkasid FAO (Food and Agriculture Organization) andmetel novembris maailmaturul odavnemist ja nende hinnad langesid 2007. aasta omadega võrreldavale tasemele.

Aeglane majanduskasv pole senini leibkondade tarbimisotsuseid mõjutanud, sest Eesti tööturu olukord püsib tänu hõivatute arvu jõudsale suurenemisele tugev. Lisaks on tarbijate ostujõu suurenemisele kaasa aidanud kiire palgakasv. Osa palgakasvust on ettevõtted üle kandnud hindadesse. Palga- ja hinnakasv on üksteisest tugevas sõltuvuses teenuste sektoris, mille toodang moodustab tarbijakorvist ligikaudu veerandi. Teenuste hinnakasv ulatus novembris 3,2%ni ning suurima mõjuga oli vaba aja teenuste kallinemine. Teenuseid ja tööstustooteid sisaldav alusinflatsioon kiirenes novembris 1,7%ni.

Teenuste hinnakasv võib hoogustuda uue aasta algul, kuna paljud ettevõtted korrigeerivad siis tavaliselt hindu. Mõju võib hakata avaldama ka miinimumpalga tõus. Ühest küljest on osa hindu miinimumpalgaga indekseeritud, teisalt tõusevad tööjõukulud. Miinimumpalka teenivate töötajate osakaal on suur hulgi- ja jaemüügi ning hotellide ja restoranide sektoris ning võib arvata, et nende sektorite toodangu hindu mõjutab miinimumpalga tõstmine kõige rohkem. 2016. aasta veebruaris rakenduvad kõrgemad mootorikütuse- ja alkoholiaktsiisimäärad. Arvestades seda, et mootorikütus on praegu suhteliselt odav, sõltub maksutõusu hindadesse jõudmine pigem konkurentsitihedusest. Üldjuhul kantakse aktsiisitõusud siiski üle tarbijahindadesse.

Rasmus Kattai
Eesti Panga ökonomist

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Tarbijahinnaindeksi aastamuutust mõjutas enim mootorikütus

07.12.2015 Statistikaamet

Tarbijahinnaindeksi muutus oli 2015. aasta novembris võrreldes oktoobriga -0,3% ja võrreldes eelmise aasta novembriga -0,2%, teatab Statistikaamet.

Kaubad olid 2014. aasta novembriga võrreldes 0,5% odavamad ja teenused 0,4% kallimad. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta novembriga võrreldes langenud 3,5% ja mittereguleeritavad hinnad tõusnud 0,9%.

2014. aasta novembriga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim mootorikütus, mille hind on aastaga langenud 14,7%. Suuremat mõju indeksile avaldas veel elektri-, soojusenergia ja kütte 6,2%-line odavnemine, kus soojusenergia oli 10%, gaas 19,6% ja kodudesse jõudnud elekter 2% odavam kui mullu samal ajal. Piim ja piimatooted olid 8,2% odavamad. Kallinejatest mõjutasid indeksit enim alkohoolsed joogid, mis olid aastataguse ajaga võrreldes 7,2% kallimad. Eelmise aasta novembriga võrreldes on toidukaupadest enim kallinenud kuivatatud puuvili ja pähklid (21%) ning suhkur (18%), ent odavnenud piim (17%) ja või (16%).

Oktoobrikuuks väga kõrge hinnatasemega ostetud lennukipiletitega võrreldes jäid novembriks ostetud piletid 21% odavamaks. Tänavu oktoobriga võrreldes oli novembris suurem mõju indeksile veel mootorikütuse 3,5% hinnatõusul, aga ka kodudesse jõudnud elektri ning piima ja piimatoodete 1,9% odavnemisel.

Tarbijahinnaindeksi muutus kaubagrupiti, november 2015
Kaubagrupp	November 2014 – november 2015, %	Oktoober 2015 – november 2015, %
KOKKU	-0,2	-0,3
Toit ja mittealkohoolsed joogid	0,0	-0,6
Alkohoolsed joogid ja tubakas	5,7	0,2
Riietus ja jalatsid	3,5	0,3
Eluase	-2,8	-0,9
Majapidamine	1,5	0,6
Tervishoid	2,8	0,3
Transport	-6,3	-0,4
Side	1,6	-2,0
Vaba aeg	3,1	0,3
Haridus ja lasteasutused	-14,8	0,0
Söömine väljaspool kodu, majutus	3,2	0,6
Mitmesugused kaubad ja teenused	3,1	0,2

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Adaur Grupp: korteritehingute kuukokkuvõte 11-2015

07.12.2015 Tõnu Toompark

Kokkuvõttes on toodud Tallinna ja Eesti maakonnakeskuste korteriomanditehingute arv ja keskmine hind ning nende aastane muutus. Andmete allikas on maa-amet.

Andmed on toodud avaldamise kuupäeva seisuga ja võivad andmete täpsustumisel vähesel määral muutuda.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

Elu korteriühistus: Nõue üldkoosolekul vastu hääletanud isiku vastu

07.12.2015 Kätri Sarapuu

Ühistu üldkoosolekul hääletas enamus ühistu liikmeid torustiku renoveerimise vastu ja äravoolutorude puhastamise poolt, äravoolutorusid ei puhastatud.

Ühel ühistu liikmel lõhkes ühistu hallatav soojaveetoru ning rikkus väidetavalt ära korteri, kindlustatud korteri taastamine maksis mitu tuhat eurot, mille kindlustusfirma nõudis välja korteriühistult.

Taustaks veel. Enamusel on korterites remont tehtud, ühistu esimees ei selgitanud, palju maksab ja mida toob kaasa renoveerimine, pakkumiste eelnev küsimine ei maksa eriti midagi.

Küsimus: Kas juhatus saab selle nõude pöörata ühistuüldkoosolekul renoveerimise vastu hääletanud ühistu liikmete vastu?

Vastus: Lähtudes korteriomandiseaduse (edaspidi KOS) § 1 lg-st 2 ja §-st 2, kuuluvad elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid, nagu ühiskasutuses olevad torustikud (sh keskküttetorustikud) korteriomanike kaasomandisse (RKL 3-2-1-38-05) ja korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude (korteriühistuseadus (edaspidi KÜS) § 15¹) kandmise kohta on KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud.

Seega nimetatud probleemiga peab tegelema loodud korteriühistu. Ühistu ei saa pöörata nõuet isikute vastu, kes on hääletanud korteriühistu üldkoosolekul teisiti, kui osa liikmeid oleks soovinud. Tegemist on korteriühistu üldkoosoleku otsusega ning kui seda ei ole vaidlustatud, on otsus jõustunud.

Kätri Sarapuu, jurist

Ajaloorubriik: Raudteetehase uus elu loomelinnakuna

07.12.2015 Jaak Juske

Tänapäeval Telliskivi tänavas asuvasse populaarsesse F-hoonesse sööma minnes satume Tallinna omaaegse suure raudteetehase alale.

1870. aasta rajati koos raudteega Tallinna ka Balti Raudtee Peatehased, mille suur tööstuslinnak asus Kalamajas Telliskivi tänava ääres. Tehase ametlik sünnikuupäev on 27. november 1970.

Raudteede Peatehases oli depoo 12 vedurile, paest seintega, tahutud paekarniiside ja tellistest avasillustega, lihtsate kolmnurk- või astmikfrontoonidega ja viilkatustega laod ja töökojad Telliskivi tänaval. Suurem osa ehitistest on tänaseks lammutatud. Kopli tänava äärsetes hoonetes asub täna Jaama turg. Aastatel 1873–1874 rajati juurde töökoda ja kuuekohaline veduridepoo, kus täna asub vaguniremonditsehh.

Balti raudtee ühendas Paldiski ja Tallinna sadamad läbi Narva ja Gattšina Peterburi ja Venemaa sisekubermangudega. Tallinnasse ehitati kogu raudteeveermikku teenindav Balti Raudtee Raudteede Peatehased. Tehases remonditi vedureid ning valmistati ja remonditi vaguneid. Aastatel 1902–1903 töötas tehases hilisem Nõukogude Liidu riigipea Mihhail Kalinin.

1880. aastal töötas tehases juba 500 inimest, mis oli selle aja kohta suur arv. See pani aluse aktiivsele elamuehitusele Kalamaja ja Pelgulinna, samuti Kelmiküla piirkonnas.

Pärast Eesti iseseisvumist riigistati tehas koos raudteega. 1923. aastal eraldas Riigikogu riigiraudteele Tallinna-Pääsküla elektriraudteeliini elektrifitseerimiseks ja 1924. aastal alustati tehastes Saksamaalt ja Rootsist ettevõtetelt MAN, Siemens-Schuckert, ASEA tellitud seadmetega Eesti oma elektrimootorvagunite M1, M2 ja M3 valmistamist. Need ehitati Venemaa keisririigi aegsete 3. klassi reisivagunite baasil. Elektrivagunite alusvankrid ja elektriseadmestik ning neli 70-hobujõulist veoelektrimootorit olid Saksamaalt Siemens-Schuckerti tehasest.

1927. aastal valmis Raudtee Peatehastes neljas elektrimootorvagun M4, millest vaid veoelektrimootor oli Siemens-Schuckerti tehasest.

1928. aastal valmistati Raudteede Peatehastes Tallinna trammi jaoks jällegi Siemens-Schuckerti elektriseadmetega elektritrammivagunid, mis töötasid Tallinnas kuni 1966. aastani.

1930. aastate keskpaigas teostati tehases mootorvagunite kerede moderniseerimine, mille käigus uuendati välisseinu, sisustust, mootoreid ja väliskuju. Samal ajal ehitati Raudteede Peatehastes 1931. aastal ehitatud Rapla–Virtsu raudtee jaoks ligi 300 vagunit.

Aastatel 1927–1930 ehitati Raudtee Peatehastes viis laiarööpmelist bensiinimootorvagunit peamiselt Lõuna-Eesti liinide tarbeks. Bensiinimootorvagunite kered ja veermikud tehti Tallinnas, mootorid telliti aga Saksamaalt.

1935. aastal valmis Raudtee Peatehastes üks elektrilise veoülekandega diiselmootorvagun DeM 31 laiarööpmelise raudtee Tallinna-Haapsalu liini tarbeks. Mootorvagun komplekteeriti diiselmootoriga Taanist, veoelektrimootoritega Rootsist, generaatori valmistas Volta tehas. Vagunit tähisega DeM 31 hakati Saksamaal Berliini ja Hamburgi vahel ühendust pidava Lendava Hamburglase eeskujul nimetatama Lendavaks Läänlaseks.

Sarnast kitsarööpmelise raudtee diiselmootorvagunit DeM 1 võib veel näha Lavassaare muuseumraudteel. Kitsarööpmelise raudtee jaoks ehitasid diiselmootorvaguneid ka Tallinna Sadamatehased.

1937. aastal ehitati Raudteede Peatehastes ka kitsarööpmelise raudtee rööbasomnibussid Ro-11 ja Ro-12.

1939. aastal alanud Eesti raudtee uuendamise kava raames alustati Raudtee Peatehastes kahe uue elektrimootorvaguni ehitust, uued automaatustega kered valmisid 1940. aasta sügisel, projekt jäi aga täielikult lõpetamata ning valmistoodang viidi nõukogude võimude korraldusel Moskva lähedale Mõtištšinski vagunitehasesse. Neli Eesti elektrimootorvagunit saadeti aga 1941. aasta juunis Venemaale Siberisse Permi raudteele.

30. augustil 1940 nimetati tehas Mihhail Kalinini nimeliseks raudteetehaseks (veduri ja vagunitehaseks). Viis aastat hiljem nimetati tehas ümber Kalinini-nimeliseks Tallinna Veduri- ja Vaguniremonditehaseks.

1958. aastal sai vana tehas uueks nimeks Kalinini-nimeline elavhõbealaldite tehas ja pärast seda Kalinini-nimeliseks Tallinna Elektrotehnika Tehaseks, mis tootis jõumuundureid, pooljuhtventiile, jõutransformaatoreid ja kõrgepingeseadmeid.

1994. aastal moodustati ettevõttest riiklik aktsiaselts Estel, mis sajandivahetusel kolis tootmise vanast linnakust Kuuli tänavasse. Täna kuulub vana tööstuskvartal kahele omanikule. Neist kuulsam on alates 2009. aastast
tegutsev Telliskivi loomelinnak. Vana tehas on saanud uue elu. Kujunenud tänase Tallinna üheks popimaks piirkonnaks.

Artikli autor: Jaak Juske
Allikas: http://jaakjuske.blogspot.com/

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

KV.EE: Harjumaa majade eest küsitakse 1173 €/m²

06.12.2015 Tõnu Toompark

Portaali KV.EE andmetel pakuti novembris Eestis müügiks 5115 maja. See on 2% aastatagusest enam. Majade müügipakkumiste keskmine hind oli 966 €/m² ehk aastatagusest 4% enam.

Harjumaa majade turu arengud olid horisontaalsed. Nii majade müügipakkumiste arv kui hinnad kerkisid mõlemad 2%. Harjumaal pakuti portaali KV.EE andmetel novembris keskmise hinnaga 1173 €/m² 2778 maja. See moodustab üle poole kogu Eesti majade müügipakkumiste arvust.

Tartumaa kui üks suurema majade turu piirkond kasvas nii pealinnast kui Eesti keskmisest jõudsamalt. Tartumaa majade pakkumiste arv portaalis KV.EE kerkis aastaga 6% ehk 672 pakkumisele. Tartumaa majade müüjate ootused ehk keskmine ruutmeetri pakkumishind tõusis 8% ehk 909 eurole.

Majade pakkumishinnad langesid vaid üksikutes maakondades. Suurem oli langus näiteks Võru ja Jõgeva maakonnas. Samas tuleb arvestada, et nende maakondade napp pakkumiste arv laseb igal üksiku pakkumise lisandumisel või kadumisel hinda oluliselt mõjutada.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Majade müügipakkumiste arv ja selle muutus, tk			Majade müügipakkumiste hind ja selle muutus, €/m²
Maakond	11/2014	11/2015	Muutus, %	11/2014	11/2015	Muutus, %
Eesti	4 999	5 115	2%	932	966	4%
Harjumaa	2 724	2 778	2%	1 145	1 173	2%
Ida-Virumaa	240	281	17%	625	671	7%
Jõgevamaa	46	67	46%	328	293	-11%
Järvamaa	83	69	-17%	325	364	12%
Läänemaa	89	73	-18%	681	680	0%
L-Virumaa	137	106	-23%	508	571	12%
Pärnumaa	555	552	-1%	758	814	7%
Raplamaa	155	202	30%	553	530	-4%
Saaremaa	60	83	38%	776	763	-2%
Tartumaa	634	672	6%	844	909	8%
Valgamaa	112	87	-22%	393	377	-4%
Viljandimaa	126	81	-36%	579	619	7%
Võrumaa	38	48	26%	399	352	-12%

Narva	71	89	25%	476	441	-7%
Pärnu	300	312	4%	946	950	0%
Tallinn	1 174	1 170	0%	1 294	1 294	0%
Tartu	395	456	15%	908	972	7%

Eesti Korteriühistute Liit: maja sisekorra eeskiri aitab tülisid vältida

04.12.2015 Tõnu Toompark

Eesti Korteriühistute Liidu õigusosakonna juhataja Urmas Mardi sõnul aitab täpselt paika pandud sisekorra eeskiri vältida kortermajas ette tulevaid tülisid ja pahandusi.

“Näiteks kui mõni naaber on harjunud majas suitsetama, või käib palju hiliseid ja lärmakaid külalisi – sellised olukorrad on ühistutes ühed suuremad tüliõunad,” rääkis Mardi. Tema sõnul tulekski ühistul võimalikult detailselt paika seada maja sisekorra reeglid.

“Reeglites peaks täpselt ära märkima, missugused keelud kehtivad suitsetamisele hoones, millal algab öörahu, kuidas peavad ennast üleval pidama korteriomanike külalised,” loetles Mardi punkte, mis sisekorra eeskirjas kirjeldatud võiks olla.

“Aga seal võib kirja panna ka näiteks pööningu kasutamise reeglid – kuidas on korraldatud majaelanike asjade hoiustamine ühiskasutataval pööningul ning kas pesu kuivatamine seal on lubatud,” rääkis Mardi. “Niisamuti tuleks ära kirjeldada ühise aialapi või grillinurga kasutamine, et arusaamatusi ei tekiks.”

Mardi sõnul aitab üldkoosolekul kinnitatud sisekorra eeskiri ka omavahelisele suhtlusele kaasa. “Palju pahandusi võibki olla tingitud puudulikust kommunikatsioonist või sellest, et inimesed tõlgendavad asju erinevalt. Ühine kinnitatud sisekorra eeskiri, mis kõigile korteriomanikele teada ning majas ka nähtavale kohale välja pandud, annab kindlustunde, et kõik elanikud on maja reeglitest ühtviisi aru saanud ning kohustuvad neist kinni pidama.”

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Madalad intressimäärad tõstavad varade hindu ja mõjutavad finantsasutuste kasumlikkust

04.12.2015 Mari Tamm

Madalate intressimäärade perioodil on Eestis tõusnud nii börsiaktsiate kui ka kinnisvara hinnad, kuid see on suuremas osas selgitatav kasumite ja sissetulekute kasvuga.
Eesti pankade kasumlikkus madalate intressimäärade mõjul oluliselt ei vähene, kuna viimastel aastatel välja antud varasemast kõrgema riskimarginaaliga laenude osakaal laenuportfellis pidevalt suureneb.
Teenitava tulu vähenemine ajendab finantsasutusi otsima tulude teenimiseks täiendavaid võimalusi, mis võib tuua kaasa riske.

Madalate intressimäärade keskkond võib mõjuda finantssektorile nii soodustavalt kui ka pärssivalt. Viimastel aastatel on inflatsioon ja majanduskasv paljudes maailma piirkondades püsinud väikesed. Keskpangad on seetõttu langetanud rahapoliitilisi intressimäärasid ja omandanud riigivõlakirju, mis on kaasa toonud erakordselt madalad intressimäärad ka finantsturgudel. Keskpankade sammud paraja inflatsiooni nimel toetavad majanduskasvu ja seeläbi ka finantssektori tegevust. Samas võib madalate intressimäärade keskkond põhjustada riske finantssektori toimimisele.

Madalate intressimäärade keskkond mõjutab varade hindasid ja finantsasutuste kasumlikkust. Rahapoliitiliste intressimäärade langetamise ja keskpankade võlakirjaostude mõjul langeb võlakirjade tootlus. Näiteks mitme euroala riigi võlakirja tootlus on selle aasta esimesest poolest olnud lühemaajaliste tähtaegade osas negatiivne. Investorid otsivad seetõttu muid varasid, kuhu raha paigutada ning võtavad tulususe säilitamise nimel suuremaid riske. See põhjustab jällegi varade hindade tõusu ja suurendab riski varade hindade järsuks kukkumiseks. Samuti mõjutab intressitase finantsasutuste kasumlikkust sõltuvalt sellest, milline on nende varade ja kohustuste struktuur, ja võib seega mõjutada ka nende maksevõimet.

Eestis on tõusnud nii börsiaktsiate hinnad kui ka börsiettevõtete kasumid. Toimivat võlakirjade järelturgu Eestis ei ole, mistõttu saame Eesti kontekstis finantsvarade hindade puhul rääkida Tallinna börsil toimuvast. Perioodil, mil rahapoliitilised intressimäärad on olnud suuremas osas languses, on Tallinna börsi indeks tõusnud ligikaudu 60%, mis on võrreldav suurte aktsiaturgude indeksitega (vt joonis 1). Hindamaks, mil määral aktsiahindade tõus on põhjendatav majandusnäitajatega ning mil määral n-ö ülehinnatud, peab võrdlema aktsiahindade tõusu börsiettevõtete kasumite kasvuga.

Tallinna börsi indeksi hinna-tulu suhtarv ei ole antud perioodil Bloombergi andmetel suurenenud ja jääb madalamaks ka oma pikaajalisest keskmisest. See tähendab, et aktsiahinnad on tõusnud koos börsiettevõtete kasumitega ja see on kooskõlas majandusnäitajatega. See on vastupidi näiteks euroala ja Ameerika Ühendriikide peamistel aktsiaturgudel, kus indeksite (Stoxx 50 ja S&P 500) hinna-tulu suhtarvud on viimastel aastatel suurenenud (hinnad on tõusnud rohkem kui kasumid).

Kinnisvara hindade tõus Eestis on selgitatav varasema suure hinnalanguse ja sissetulekute kasvuga. Suurima osa kinnisvaraturust moodustavad tehingud korteritega, mille keskmine hind on tõusnud 2012. aastast Maa-ameti andmetel keskmiselt 10% aastas. Selleks et hinnata kinnisvarahindade arengut üldises majanduskeskkonnas ja märgata võimalikke ülehinnatuse ilminguid, võib vaadata kinnisvara hindu suhtena sissetulekusse ja kuidas see suhe on pikaajalise keskmise näitaja suhtes muutunud. Korteritehingute keskmise hinna ja keskmise brutokuupalga suhtarv on nii Eesti kui ka Tallinna puhul viimastel aastatel küll tõusnud, kuid jääb oma pikaajalisest keskmisest endiselt madalamaks. See tähendab, et kinnisvaratehingute keskmine hind on küll viimastel aastatel kasvanud kiiremini kui keskmine palk, kuid see on pigem olnud taastumine buumijärgselt madalalt tasemelt (vt joonis 2). Kinnisvaraturuga seotud riske vähendab ka asjaolu, et erinevalt kinnisvarabuumist aastatel 2005–2007 ei ole hindade kiire kasvuga kaasnenud liigset laenukasvu ning investeeringuid tehakse suures ulatuses isiklikest vahenditest.

Madalad rahaturu intressimäärad mõjutavad Eesti pankade intressitulu. Eesti pankade väljastatud laenud on valdavalt ujuva intressimääraga. Seega kandub laenulepingute baasintressimäära langus, enamasti EURIBORi langus pankade intressitulusse üle suhteliselt kiiresti. Samas on pangad buumijärgsetel aastatel välja andnud varasemast kõrgema intressimarginaaliga laene ning nende lepingute osakaal laenuportfellis järjest suureneb ja see suurendab intressitulu. Lisaks sellele sõlmitakse uusi laenulepinguid juba tingimusega, mis võimaldab negatiivse baasintressi lugeda nulliks.

Madalate intressimäärade mõjul on vähenenud ka pankade intressikulu. Eesti pangad rahastavad oma tegevust peamiselt hoiuste ja emapankadelt saadud vahenditega. Buumijärgselt on hoiuste osakaal rahastamises oluliselt suurenenud ja moodustas oktoobri lõpus 81% pankade kohustustest. Kuna ka tähtajaliste hoiuste intressimäärad on vähenenud, siis eelistavad hoiustajad peamiselt nõudmiseni hoiuseid, mille kulu pankade jaoks on väga madal. Samal ajal on ka emapankadelt saadud vahendite hind langenud ning osaliselt maksavad emapangad Eesti pankadele isegi hoiustamise eest intressi. Selliste kohustuste osakaal, mille eest pangad mitte ei maksa, vaid saavad intressi, oli selle aasta oktoobris 6% pankade kõikidest kohustustest. Kokkuvõttes on langenud nii pankade intressitulu kui ka intressikulu ning seega netointressitulu muutunud vähe (vt joonis 3).

Madalate intressimäärade keskkond mõjutab ka kindlustussektori kasumlikkust ning investeerimis- ja pensionifondide tootlust. Võlakirjade tootluse langus tähendab, et ka kindlustusseltside ja võlakirjadesse investeerivate fondide investeeringutelt teenitav tulu väheneb. Kahjukindlustusseltside sõlmitavad lepingud on suhteliselt lühiajalised ja seltsid saavad tooteid sagedamini vastavalt muutunud turutingimustele ümber hinnastada. Elukindlustusseltside kasumlikkust mõjutavad madalad intressimäärad ja nende püsimajäämine rohkem, kuna nende kohustused klientide ees on pikaajalised. Suurim mõju on seltsidele, kellel on klientide ees garanteeritud intressimääraga kohustusi. Ligikaudu 40% Eesti elukindlustusseltside kliendilepingutest on tagatud intressimääraga, millest omakorda ligikaudu 60% tagatud intressimääraga 3,5% ja rohkem.

Teenitava tulu vähenemine ajendab finantsasutusi otsima tulude teenimiseks täiendavaid võimalusi, mis võib tuua kaasa riske. See võib tähendada olemasolevate ärimudelite muutust, kui finantsasutused keskenduvad tulusamatele ärivaldkondadele ja lõpetavad vähem tulusate teenuste pakkumise. Kasumlikkust saab toetada ka üldise kuluefektiivsuse parandamise läbi. Samuti võivad finantsasutused asuda kasumlikkuse säilitamiseks võtma suuremaid riske laenude väljastamisel või investeeringute tegemisel. Seega võib madalate intressimäärade keskkond mõjutada finantssektorit muutuma efektiivsemaks, kuid võib kaasa tuua ka uusi riske.

Mari Tamm
Eesti Panga ökonomist

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Eesti ärikeskkond paranes kolmandat aastat järjest

04.12.2015 Tõnu Toompark

Swedbanki Läänemeremaade konkurentsivõime indeks näitab, et Eesti ärikeskkond paranes 2015. aastal kolmandat aastat järjest. Hinnang Eesti ärikeskkonnale püsis indeksis kajastatud kümne Läänemere äärse riigi keskmisel tasemel. Eesti reiting jäi alla Norrale (kes sai kõrgeima hinnangu), Rootsile, Soomele, Taanile ja Saksamaale, aga oli kõrgem Lätist, Leedust, Poolast ja Venemaast (kelle ärikeskkond sai valitud riikidest madalaima hinnangu).

Swedbanki vanemökomist Liis Elmiku sõnul paranes Eesti ärikeskkond tänu edusammudele pooltes indeksis kajastatud kümnest valdkonnast. „Suurim edasiminek toimus eelmise aastaga võrreldes finantsturgude, hea valitsemistava, innovatsioonikliima ja taristu vallas,“ märkis ta.

„Maailma tippudega võrreldes on Swedbanki indeksi järgi Eesti ärikeskkonnal kõige rohkem arenguruumi logistika vallas. Maailmapanga poolt antud valdkonna spetsialistide hulgas läbi viidud küsitluse järgi vajavad täiustamist nii saadetiste õigeaegsus kui logistikateenuste kvaliteet ja hind. Maailmapanga logistika indeksi järgi on meie lähiriigid Saksamaa, Rootsi ja Norra logistika valdkonnas maailma parimad,“ ütles Elmik.

Äritegemise lihtsustumisest hoolimata vajab Eesti jätkuvalt investeeringuid. „Eesti majanduskasv on viimasest majandus- ja finantskriisist saadik põhinenud olulisel määral hõive kasvul. 2011. aastast alates on tööturule lisandunud 36 000 töötajat – see on peaaegu Pärnu linna jagu. Selle põhjuseks on nii madalam tööpuudus kui hõive suurenemine tööturult varem eemal olnud inimeste arvelt nagu vanurid ja õppurid. Kuna töötajate arv hakkab lähiaastatel vähenema, siis tööjõu panus majanduskasvu alaneb. Seetõttu peaks majanduse senise kasvutempo säilitamiseks suurenema nii kapitali ehk investeeringute kui ka tootlikkuse panus,“ sõnas ta.

„Tootlikkuse vallas on Eestil arenguruumi küllaga, kuna näiteks tootlikkus ühe töötunni kohta on Eestis praegu üks Euroopa Liidu madalaimaid,“ lisas Elmik.

Swedbank koostab Läänemere regiooni konkurentsivõime indeksit 2010. aastast alates. Indeks koosneb kümnest valdkonnast, mis Swedbanki arvates iseloomustavad vastava riigi ärikeskkonda ja konkurentsivõimet kõige rohkem. Indeks võimaldab võrrelda Läänemere äärsete riikide arengut omavahel ja eelmiste aastatega võrreldes.

Nordecon sõlmis lepingu Kohtla-Järve reoveepuhasti laiendamise projekteerimis- ja ehitustöödeks

03.12.2015 Tõnu Toompark

Nordecon AS sõlmis eile lepingu OÜ-ga Järve Biopuhastus Kohtla-Järve reoveepuhasti laiendamise projekteerimis- ja ehitustööde teostamiseks. Tööde maksumus on ligikaudu 3,5 miljonit eurot ilma käibemaksuta.

„Sellise suurusega keskkonnaprojekte saab üles lugeda praegu ühe käe sõrmedel – võrreldes möödunud aastaga on Eestis rajatiste ehitamine oluliselt vähenenud,“ lausus Nordecon ASi juhatuse liige Avo Ambur. „Nordeconi jaoks on Kohtla-Järve reoveepuhasti laienduse ehitus hetkel suurim vee- ja kanalisatsiooniprojekt ning juba pooleteise aasta pärast loodame tellijale üle anda kaasaegse reoveepuhastussüsteemi.“

„Järve Biopuhastusega on Nordecon koostööd teinud varemgi. 2012. aasta hilissügisel sõlmisime lepingu Kiviõli linna ühisveevärgi ja kanalisatsioonisüsteemide esimese osa ehitamiseks ning need tööd oleme tänaseks edukalt lõpetatud,“ lisas Avo Ambur.

Avo Amburi sõnul tuleb lepingu järgi koostada Kohtla-Järve piirkondliku reoveepuhasti bioloogilise osa eel- ja tööprojektid. Reoveepuhasti jõudluse suurendamiseks ja tehnoloogilise protsessi täiustamiseks ehitatakse juurde neljas paralleelse bioloogilise puhastuse liin koos muude rajatistega. „Nordeconi ülesanne on projekteerida ja rekonstrueerida olemasolev reoveepuhasti nii, et olemasolev puhasti töötaks tõrgeteta ka ehitustööde ajal,“ rääkis Avo Ambur

Kohtla-Järve reoveepuhasti laiendamise tööd on riigihange, mille kaasrahastaja on Euroopa Liidu Ühtekuuluvusfond. Projekteerimis- ja ehitustööde kestuseks on planeeritud 550 päeva.

Nordecon AS (www.nordecon.com) on 1989. aastal asutatud Eesti juhtivaid ehitusettevõtteid. Alates 2006. aasta maist on Nordecon noteeritud NASDAQ OMX Tallinna börsil. Kontserni kuulub lisaks emaettevõttele üle 10 tütarettevõtte. Kontserni konsolideeritud müügitulu oli 2014. majandusaastal ligi 161 miljonit eurot ja puhaskasum 2,3 miljonit eurot. Kontsern annab tööd enam kui 730 inimesele.

Uus käsiraamat pärimisest „Pärimine. Pärandaja, testament ja pärijad ehk mis saab peale surma?“

03.12.2015 Tõnu Toompark

Ilmunud on uus praktiline käsiraamat „Pärimine. Pärandaja, testament ja pärijad ehk mis saab peale surma?“, mis annab nõu kõikidele, kel on soov enda vara kasutamise ja kasutajate üle otsustamiseks ajal, mil oma maine teekond on otsa saanud. Käsiraamatu autor on jurist Evi Hindpere.

„Pärimine on alati seotud kellegi surmaga. Elu lõppvaatuseks on alati surm. Elu jooksul kogutud vara ei saa sealpoolsusesse kaasa võtta keegi. Nii tekibki inimese surma korral küsimus, kes pärib kadunu maise vara ja millised tagajärjed pärimine endaga kaasa toob,“ võtab autor Evi Hindpere kokku käsiraamatu koostamise vajaduse.

Seejuures on tähtis mõista, et pärimine ei ole ainult vara ehk õiguste üleminemine. Pärijad saavad enda kanda ka lahkunu kohustused.

„Tänases maailmas, kus enamusel inimestel on mõni laen kanda, võib kohustuse pärandiks saamisel olla hoopis mõistlik pärandist loobuda,“ toob Evi Hindpere näite. „Käsiraamat annab head nõu sellistekski puhkudeks.“

Uus käsiraamat „Pärimine. Pärandaja, testament ja pärijad ehk mis saab peale surma?“ on saadaval Kinnisvarakooli e-raamatupoes ja kõikides suuremates raamatupoodides.

Käsiraamatu „Pärimine. Pärandaja, testament ja pärijad ehk mis saab peale surma?“ autor Evi Hindpere on pikaajalise kogemusega Raid & Ko Kinnisvara- ja Õigusbüroo jurist ja hinnatud koolitaja. Varasemalt on Evi Hindpere koostanud käsiraamatud „Kinnisvaraõiguse ABC“ ja „Kinnisvaramaakleri ABC“. Samuti on Evi Hindpere käsiraamatu „Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“ kaasautor.

2003. aastal asutatud Kinnisvarakool OÜ on keskendunud kinnisvaraalasele baaskoolitusele maakleritele, hindajatele, avaliku sektori töötajatele, kinnisvaraarendajatele ja eraisikutele. Täiendavalt tegeleb Kinnisvarakool OÜ kinnisvaravaldkonda puudutavate käsiraamatute kirjastamisega.

Faktid käsiraamatu „Pärimine“ kohta

Raamatus on 132 lehekülge.
Käsiraamatu sisukorra ja eessõnaga saab tutvuda siin: https://www.kinnisvarakool.ee/parimine-sisukord.pdf
ISBN 978-9949-9655-0-2
Käsiraamatu on saadaval Kinnisvarakooli raamatupoes https://www.kinnisvarakool.ee/pood/ ja kõikides suuremates raamatupoodides.

Kontaktid

Kirjastaja
Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@kinnisvarakool.ee

Käsiraamatu autor
Evi Hindpere
Raid & Ko Kinnisvara- ja Õigusbüroo
+372 565 5823
evi@raid.ee

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Maa-amet uuendas kinnisvara hinnastatistika päringukeskkonda

03.12.2015 Tõnu Toompark

Maa-amet uuendas kinnisvara hinnastatistika päringukeskkonda eesmärgiga pakkuda kõigile huvilistele statistikaga tutvumiseks paremaid ja paindlikumaid võimalusi.

Eestis tehtud kinnisvaratehingute kohta saavad kõik huvilised juba alates 2007. aastast teha päringuid ja koostada ülevaateid. Seda tänu Maa-ameti eestvõttel valminud kinnisvara hinnastatistika päringukeskkonnale.

“Kümnekonna aastaga on päringukeskkonna kasutamine tublisti suurenenud – lisaks kinnisvara ostu ja müügiga tegelevatele inimestele vaatavad sealt andmeid paljude ametite esindajad ja muidugi kinnisvaraomanikud ise,” ütles Maa-ameti peadirektor Tambet Tiits. “Meid on nii vajalike turuandmete avalikustamise eest tunnustatud, samas on tehtud ka ettepanekuid päringukeskkonna täiendamiseks. Oleme kasutajate soovidega arvestanud ja loonud neile info saamiseks senisest rohkem võimalusi.”

Selleks, et saada paremat ülevaadet kinnisvaraturul toimuvast, on lisatud uued aruanded. Näiteks saab nüüdsest vaadata tehingute statistikat, mis baseerub Ehitisregistris registreeritud hoonete andmetel ning residentsusega seotud aruandeid. Veel on lisandunud võimalus pärida andmeid korraga mitme piirkonna kohta ja vaadata tulemusi kasutaja soovitud kujul, sh eksportida neid Exceli-tabelisse.

Kinnisvara hinnastatistika päringukeskkonna andmete aluseks on 1996. aastal valminud tehingute andmebaas, millesse kantakse notaritelt saadud teave kogu Eestis toimuvate kinnisvara võõrandamistehingute kohta.