Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Tartu kesklinna planeering säilitab enamiku südalinna rohelusest

10.12.2015 Tõnu Toompark

Tartu kesklinna üldplaneeringu avaliku väljapaneku ajal laekus ettepanekuid ja arvamusi 158 isikult. Lisaks esitati linnavalitsusele kodanikualgatuse korras elektrooniline petitsioon, mille eesmärk oli säilitada kesklinna pargid olemasolevas suuruses ja mitte neid hoonestada.

„Kesklinna planeering pälvis tänavu rohkelt tähelepanu, mis on väga positiivne. Katsetasime avalikustamise käigus mitmeid uuenduslikke võtteid – planeeringut tutvustavad stendid Poe ja Küüni tn nurgal, spetsiaalne koduleht, interaktiivne planeeringukaart ja 3D mudel. Kogu planeeringu koostamise aja ehk viie aasta vältel on meedias avaldatud rohkem kui 100 artiklit, teadet ja kommentaari. On rõõmustav, et avalik debatt on mustvalgest pargid versus hooned dilemmast kujunenud märksa sügavamaks, rääkides ka linna ajaloolisest koest, kesklinnas vajalikest funktsioonidest, liiklusest. Kindlasti saavad olema huvitavad ka jaanuaris toimuvad avalikud arutelud,” kommenteeris abilinnapea Jarno Laur.

Kõige rohkem ettepanekuid puudutas kesklinna parkide säilitamist. Samas leiti paljudes ettepanekutes, et planeering on sobiv või sooviti kesklinna rohkem hoonestust kui planeeringus kavandatud. Vähem ettepanekuid käsitles liiklust, sellele järgnesid ettepanekud eravalduses krundiomanikelt ja arvamused väiksemate alade kohta.

Linnavalitsus analüüsis saadud ettepanekuid ning võttis nende suhtes esialgsed seisukohad, mis edastati volikogu arengu- ja planeerimiskomisjonile arutamiseks.

Laekunud ettepanekutest lähtuvalt otsustati muuta planeeringulahendust ja taastada kergliiklustänavatena ajaloolised Kauba ja Holmi tänavad, jätta hoonestamata kaubamaja ja Vanemuise teatri vaheline haljasala, lisada Kaarsilla ja Võidu silla vahelisele alale Holmi parki kesklinnaga siduv täiendav kergliiklussild, lisada planeeringusse lisaks hoonete kõrguspiirangule ka minimaalne korruselisus.

Arvestades enam rohelisuse säilitamise põhimõttega, võeti seisukoht, et Holmi parki näidatud hoonestusala siseselt võib hoonestus hõlmata kogu pindalast kuni 70 protsenti ja markeerida tuleb ajaloolise Holmi tänava joon.

Esialgseid seisukohti on võetud ka ettepanekute suhtes, mis tehti kesklinna liikluskorralduse kohta. Nii näiteks võiks kavandada kergliiklustänavana ajalooliste Kauba ja Holmi tänavate põhisuunad ning rajada Riia-Turu ristmikule jalakäijatele fooriga ülekäiguraja. Täpsustati ka mitmeid vanalinnas parkimisega seotud teemasid.

Täna arutab laekunud ettepanekuid volikogu arengu- ja planeerimiskomisjon. Seejärel sõnastatakse linna seisukohad detailselt iga laekunud arvamuse või ettepaneku kohta.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Majanduskasvu pidurdab nõrk väliskeskkond

09.12.2015 Tõnu Toompark

Kolmanda kvartali majanduskasvuks mõõtis Statistikaamet aastases arvestuses 0,7 protsenti, mis on veidi rohkem kui esialgses hinnangus. See tulemus jääb siiski oluliselt alla Eesti kasvupotentsiaalile ning näitab, et depressiivne majanduskeskkond meie regioonis püsib. Sisemajanduse koguprodukti (SKP) nominaalkasv aeglustus 2,2 protsendini, mis on kõige nõrgem tulemus alates majanduskriisi akuutsest faasist 2008–2010.

Väliskeskkond on Eesti majanduse taastumise jaoks sellel aastal eriti ebasoodne. Oluline ekspordipartner Soome on majanduslanguses ja Venemaa langus süveneb eelmise aastaga võrreldes veelgi. Rootsi majandus kasvab jõudsalt, kuid nende import suhteliselt vähem ja nõudlus elektroonikatoodete vastu mullusega võrreldes väiksem. Kuigi Eesti kaubanduspartnerid tervikuna sellel aastal siiski kasvavad, nende koguimport väheneb. Seetõttu Eesti kaupade ja teenuste ekspordi teises kvartalis alanud langus kolmandas kvartalis jätkus (langus kolm protsenti).

Vaatamata majanduskasvu aeglustumisele palgatulu kasv kolmandas kvartalis isegi kiirenes (kasv seitse protsenti). Kuna tegevuse ülejäägi langus SKP statistika põhjal jätkus, siis süvenes ka palgatulu ja ettevõtlustulu tasakaalustamatus, mis on teinud analüütikutele muret juba kaks aastat. Ettevõtlusstatistika põhjal ettevõtete kasumid kolmandas kvartalis siiski suurenesid (kasv viis protsenti), kuid see oli tingitud varude vähenemisest. Teisisõnu õnnestus ettevõtluses kolmandas kvartalis vähendada laojääke, mis parandas kassavoogu, kuid paraku on see ajutine võimalus kasumlikkuse parandamiseks.

Sisenõudlust toetab jätkuvalt eratarbimine (kasv neli protsenti), kuid investeeringud olid aastases arvestuses endiselt languses (langus neli protsenti). Lisaks palgatulu kiirele kasvule suurenevad elanike sissetulekud sellel aastal tublisti ka tulumaksulangetuse ning lastetoetuste tõusu tõttu. Peale selle jätab mootorikütuste hinnalangus tänavu elanikele kätte umbes nelikümmend miljonit eurot muude kaupade ja teenuste ostmiseks. Kasutatava tulu kiire tõus suurendab mõnevõrra säästmist, kuid toetab siiski jõudsalt jaekaubandust.

Nõrga majanduskonjunktuuri tõttu pooltel tegevusaladel lisandväärtus kolmandas kvartalis vähenes. Lisandväärtust kasvatasid valdavalt koduturule suunatud tegevusalad nagu jaekaubandus ja kinnisvaraalane tegevus, samuti kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus. Kasvu pidurdas enim ehitus eelkõige rajatiste ja hoonete ehitamise järsu languse tõttu.

2015. aasta majanduskasv jääb ilmselt rahandusministeeriumi suvisele prognoosile alla. Praeguste prognooside kohaselt pöördub välisnõudlus järgmisel aastal siiski selgele kasvule, mis loob eeldused ka Eesti ekspordi kasvuks ning investeerimishuvi tekkimiseks ettevõtetel.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Nordea prognoosib tarbimisbuumi aeglustumist Eestis 2016. aastal

09.12.2015 Tõnu Toompark

Nordea värske majandusprognoosi Economic Outlook kohaselt hakkab seni sisetarbimisele toetunud Eesti majanduskasv muutuma järk-järguliselt laiapõhjalisemaks, oodata on ekspordi ja investeeringute mõõdukat kasvamist järgmistel aastatel. 2015. aastaks prognoosib Nordea Eestile majanduskasvu 1,3 protsendi ulatuses ning 2016. aastal 2,7 protsenti.

Lõppev aasta oli madalaima globaalse kaubanduse ja SKT kasvuga aasta pärast suurt kriisi 2009. aastal. Arenevate majanduste kasvuprobleemide kõrval on taas tõusetunud geopoliitilised riskid. Euroopat mõjutab migratsiooni tulv ja selle võimalikud kõrvalmõjud. Põgenike arv Põhjamaadesse küündib 2015. aasta lõpuks 250 tuhandeni ehk ligi 1%-ni rahvastiku arvust. See tõstab lähiaastatel majanduskasvu vähemalt 0,1-0,2% aastas.

„Prognoosime siiski järgmisteks aastateks arenenud riikide kõrval taaskord arenevate turgude kasvu elavnemist eeskätt toorainet importivate riikide toel,“ ütles Tõnu Palm, Nordea panga peaökonomist Eestis.

Nordea hinnangul on euroala kasv järgmisel aastal mõnevõrra kiirem migratsiooni ning Euroopa Keskpanga stimuleeriva rahapoliitika toel. Euroala majanduskindlustunne läheneb 2011.aasta tipule. Samas Eesti ja Soome tööstuse eksporditellimused paranevad viiteajaga.

„Eesti eksporditurgude taastumine püsib järgmisel aastal nii riikide kui ekspordiartiklite osas veel ebaühtlane. Venemaa negatiivne mõju ekspordile taandub. 2017.aastal muutub Eesti eksport globaalse investeerimise tsükli ning toormehindade kasvupöörde tõttu laiemapõhjaliseks. Erinevused ekspordi kasvukiirustes aga püsivad,“ arvas Palm. „Ekspordi aastatagune madal võrdlusbaas viib ekspordi küll kasvule, kuid hinnalanguse surve tootmis- ja ekspordihindades kärbib veel mõnda aega ettevõtete tulusid. Ettevõtted on riskide maandamiseks vähendanud sõltuvust üksikutest turgudest ning fookuses on ekspordipartnerite ringi mitmekesistamine. Parema stardipositsiooni saavad need, kes arendavad eksporti kiiremalt kasvavatele turgudele ning investeerivad tehnoloogia ja teenuste arendusse“.

2017. aastal prognoosib Nordea Eestile majanduse elavnemist 2,9 protsendi võrra.

Eesti tööjõuturg püsib ekspordi riske trotsides jätkuvalt tugev, tööturul aktiivsete inimeste osakaal tööealisest elanikkonnast on saavutanud rekordilise taseme – 70,9 protsenti.

„Tarbimise jõudsa kasvu toel on kahtlemata sellele tulemusele aidanud kaasa ka maksude kogumise tõhustamine ning musta tööturu osakaalu vähendamine sh majutus- ning toitlustussektoris. Lähituleviku väljakutseks kujuneb puuetega inimestele paremate tööturul osalemise võimaluste loomine. Märkimisväärne on see, et Eesti töötuse määr on langenud tänaseks 5%-le, mis vastab nüüd siis juba USA tasemele. Võtmeküsimuseks kujuneb see, milliseid valikuid langetavad noored hariduse osas ning kas riigil on tulevikus rohkem insenere ja digitehnoloogia arendajaid majanduse lisandväärtuse kasvatamiseks,“ leidis Palm.

Tõnu Palmi hinnangul on majanduse pikemaajalise kasvu riskid pingestuva tööturu taustal investeeringute edasilükkamine ning lõhe palkade ja tootlikkuse vahel: „Võrreldes kaubanduspartneritega investeerime liiga tagasihoidlikult masinatesse ja seadmetesse. Palkade ja tootlikkuse lõhe kestmine mõjutab kasumlikkust ja võib hakata piirama investeerimise võimekust. Lisaks kujuneb Eesti majanduspoliitika väljakutseks 2017.aastal euroalaga võrreldes kiireneva hinnakasvu ohjamine. Soome planeerib konkurentsivõime tõstmise ühe meetmena kulude kasvu hoidmist euroalast madalamana. Eestil tuleb teha oma nutikad strateegilised valikud, et kasvava hinnataseme juures edendada reaalset konvergentsi“

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

EfTEN Kinnisvarafond AS viis lõpule esimese investeeringu Vilniuses

09.12.2015 Tõnu Toompark

EfTEN Kinnisvarafond AS omandas Vilniuses B-klassi büroohoone, mis asub vaid mõni kilomeeter keskusest ja vähem kui 10 minutit lennujaamast. Tegu on fondi viimase uue investeeringuga ja ühtlasi esimese investeeringuga Vilniuses.

EfTEN Capitali tegevjuht Viljar Arakase sõnul on kinnistu, mis märgib ühtlasi ka EfTENi esimest investeeringut Vilniuses, oluline täiendus EfTENi kinnisvaraportfellile. “Menulio tänaval asuv kontorihoone asetseb liikluse tuiksoonel, linna kahe peamise tänava ristumiskohas – hoone asetus tagab suurepärase ühenduse nii kesklinna kui ka lennujaamaga, mis on ärikinnisvara puhul võtmetähtsusega. Kvaliteetne investeering Leedu pealinnas lisab fondi portfellile olulist väärtust,” lisas Arakas.

Vilniuse lääneosas asuva kinnistu kogupind on üle 8 800 ruutmeetri, millest kümnekorruselise kontorihoone pind moodustab 5 600 ruutmeetrit. Hoone juurde kuulub kokku 136 parkimiskohta. Hoone valmis 2009. aastal, renoveerimistööd teostati 2011 – 2013. aastal. Büroohoone peamine üürnik on Leedu politsei.

EfTEN Kinnisvarafond on fondivalitseja EfTEN Capitali poolt 2008. aastal asutatud Balti riikide ärikinnisvarasse investeeriv kinnisvarafond. EfTEN Kinnisvarafondi portfellis on kokku 22 objekti Eestis ja Lätis. Fondi kogu varade maht on 208 miljonit eurot.

EfTEN Capital AS on 2008. aastal asutatud varavalitsemise ettevõte, mis tegeleb peamiselt ärikinnisvarafondide ja portfellide valitsemisega. EfTEN Capital AS omab alternatiivse fondivalitseja litsentsi ning kuulub Finantsinspektsiooni järelevalve alla. EfTEN Capitali grupi ettevõtete valitsemise alla kuulub kokku 41 ärihoonet Eestis ja Lätis, milles tegutseb üle 600 üürniku ning mille kogu turuväärtus on 375 miljonit eurot.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Tallinnas saab korteri kätte ka 600 euroga

09.12.2015 Tõnu Toompark

Harjumaal paisatakse müüki järjest rohkem kortereid, müügipakkumiste keskmine hind oli 1745 eurot/m², mis tähendab, et müüjate hinnaootused on veidi kasvanud, kirjutab analüütik Tõnu Toompark Eesti suurima kinnisvaraportaali KV.EE blogis. Müügiks läheb korter aga keskmiselt 1560 euroga.

Tallinnas pakuti novembris müügiks 8962 korterit keskmise hinnaga 1831 eurot/m². Tallinna korterite müügipakkumiste arv portaalis KV.EE kerkis aastaga 6% ja hind 4%, mis on Harjumaa keskmistele lähedased näitajad. Pakkumishinnad püsivad mullusega võrreldes samad Rae ja Keila vallas, kahekordseks on müügipakkumiste hind mullusega võrreldes tõusnud Vasalemma vallas.

Kinnisvarafirma 1Partner vahendab KV.EE blogis aga maa-ameti tehingu- ja hinnaülevaadet: novembris tehti Tallinnas kinnisvaraga kokku 1136 ostu-müügitehingut, mis on 4,1 protsenti vähem kui oktoobris. Korteritehingute aktiivsus kasvas novembris 1,5 protsenti. Keskmine korteri ruutmeeter maksis novembris 1560 eurot. Kalleim korter müüdi 428 000 ning odavaim 600 euro eest.

http://kodu.postimees.ee/3429817/tallinnas-saab-korteri-katte-ka-600-euroga

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Rocca al Mare Kaubanduskeskus plaanib juurdeehitust

09.12.2015 Tõnu Toompark

Tallinna linnavalitsus algatas detailplaneeringu, mille eesmärgiks on luua võimalused Rocca al Mare Kaubanduskeskuse laiendamiseks.

Detailplaneeringu algatamise ettepaneku kohaselt soovitakse suurendada Paldiski mnt 102, Paldiski mnt 102b ja Paldiski mnt 102c katastriüksustel asuva Rocca al Mare Kaubanduskeskuse ehitusõigust kuni kahe uue maksimaalselt 5-korruselise hooneosa juurdeehitamiseks.

Paldiski mnt 102 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu ülesanne on üldiste maakasutustingimuste määramine ja heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsude, parkimise ning tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendamine. Planeeritava maa-ala suurus on 11,85 ha.

Planeeritav ala asub Haabersti linnaosas Paldiski maantee ääres. Tallinna üldplaneeringu kohaselt on planeeringuala juhtotstarve piirkonna või linnaosa keskuse segahoonestusala, mis on mõeldud eeskätt kaubandus-, teenindus ja vabaaja harrastusega seonduvatele ettevõttele ja asutustele. Algatamisettepanek on Tallinna üldplaneeringuga kooskõlas ning vastab ka koostatavale Haabersti linnaosa üldplaneeringule.

Koostatava detailplaneeringuga muudetakse kehtivat detailplaneeringut, st Paldiski maantee äärsete ärimaa kruntide ehitusõigust ja hoonestusala, moodustades ühe suure ärimaa krundi, lisaks täpsustatakse liikluslahendust ning sellest tulenevalt krundipiire.

Detailplaneeringu algatamise ettepaneku tegi Rocca al Mare Kaubanduskeskuse AS 7. mail 2015 registreeritud avaldusega. Detailplaneeringu taotluse juurde on lahendusettepaneku ja illustreeriva materjali koostanud aktsiaselts NORD PROJEKT.

Detailplaneeringuga ei kavandata tegevusi, mille elluviimisel võib kaasneda oluline keskkonnamõju. Juurdeehitatav osa hakkab paiknema olemasoleva hooneesise parkla loodenurgas, otsapidi Mõisapõllu tänava ääres. Planeeringualal on väga vähe kõrghaljastust, hoonestusest vaba maa on valdavalt asfalteeritud. Detailplaneeringuga nähakse ette uushaljastuse rajamine, parklaalad liigendatakse kõrghaljastusega.

Logistiliselt asub planeeritav ala soodsas linnaehituslikus situatsioonis, kuna paikneb linna olulise magistraali Paldiski maantee ääres. Ligipääsetavus on väga hea nii auto kui ühistranspordiga. Piirkonna liiklusolukorda parandab tulevikus mitmetasandiliseks rekonstrueeritav Haabersti ristmik.

Detailplaneeringus määratakse ehitusõiguse elluviimiseks muuhulgas ka nõuded keskkonnatingimuste täitmiseks, sh haljastuse ja heakorra põhimõtted.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Martin Vahter: Tallinn imeb ülejäänud Eesti järjest kiiremini ärist tühjaks

09.12.2015 Tõnu Toompark

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul näitab tuhandete ruutmeetrite uute kontoripindade valmimine Tallinnasse, et ettevõtjad prognoosivad järjest kasvavat inimeste ja äri koondumist Tallinnasse.

Martin Vahteri sõnul kerkib praegu Tallinnasse uusi ärihooneid nii sadamapiirkonda, Ülemistele kui kesklinna. “Esmapilgul võiks arvata, et kui kõik uued arendused valmis saavad, siis läheb veriseks konkurentsiks ja mingid majad jäävad tingimata tühjaks. See ei pruugi üldse nii minna, sest pelgalt käesoleval aastal on Tallinnasse kolinud 5200 ja viie aastaga ligi 33 000 inimest ning sissevool jätkub,” ütles Vahter.

“Riik väidab, et Eestis on ligi 30 tõmbekeskust, kuid praktikas on neid kolm-neli. Paberil tasuta bussisõidu nimel sissekirjutamine on lõppenud ja reaalselt on tänavu Tallinnasse Rapla linna jagu inimesi sisse kolinud. See on paratamatus, et noored tulevad ülikooli ja maale enam tagasi ei lähe,” ütles Vahter.

Martin Vahteri sõnul koondub koos inimestega pealinna ka äritegevus ning ettevõtjad on väga julgelt sellele panustanud. “Järgmise aasta majanduskasvu prognoos suurt hüpet ei näita, seega panustatakse inimeste juurdevoolule. Kui 1000 uut kontoritöötajat vajab 15 000 ruutmeetrit pinda, siis ei tundugi praegune kraanadega ehituspilt Tallinnas enam nii utoopiline,” rääkis Vahter ja lisas, et raskeks läheb vanematel ärihoonetel Tallinnas ning kindlasti piirkondades, kust migratsioon toimub.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Majandus kasvas III kvartalis

09.12.2015 Tõnu Toompark

Täpsustatud andmetel suurenes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2015. aasta III kvartalis võrreldes eelmise aasta III kvartaliga 0,7%, teatab Statistikaamet.

Sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeeritud SKP suurenes 2014. aasta III kvartaliga võrreldes samuti 0,7%, kuid langes 2015. aasta II kvartaliga võrreldes 0,4%.

III kvartalis oli SKP jooksevhindades 5,1 miljardit eurot.

SKP kasvu mõjutas 2015. aasta III kvartalis enim kaubanduse, kutse-, teadus- ja tehnikaalase tegevuse ning kinnisvaraalase tegevuse lisandväärtuse suurenemine. Samuti andis Eesti majandusele positiivse panuse käibemaksu laekumise kasv ja subsiidiumide väljamaksete vähenemine.

Täpsustatud andmetel oli 2015. aasta III kvartalis Eesti majanduse suurim pidurdaja ehitus, samuti transport ja töötlev tööstus. Ehituse tegevusalal loodud lisandväärtuse langus oli põhjustatud jätkuvast ehitusmahtude vähenemisest. Töötleva tööstuse lisandväärtuse vähenemine oli III kvartalis laiapõhjaline – lisandväärtus kahanes enam kui pooltel töötleva tööstuse tegevusaladel. Samas oli puidu ja puittoodete tootmise lisandväärtus töötleva tööstuse peamine suurendaja mineraalsete toodete tootmise kõrval. Samuti suurenes puidu ja puittoodete väljavedu.

Kaupade ja teenuste eksport ning import kahanesid kumbki hinnamõjusid arvesse võttes 3%. Eesti väliskaubanduse vähenemist mõjutas enim elektroonikatoodete sisse- ja väljaveo kahanemine. Lisaks mõjutas kaupade väljaveo vähenemist keemiakaupade ning toiduainete ekspordi langus. Kaupade sisseveo vähenemisele andis olulise panuse lisaks elektroonikaseadmete impordi kahanemisele veel mineraalsete toodete, rõivaste ning jookide impordi vähenemine. 2015. aasta III kvartalis oli netoekspordi (ehk kaupade ning teenuste ekspordi ja impordi vahe) suhe SKP-sse 5,0%.

Kuigi ettevõtlussektori kasum III kvartalis aastavõrdluses suurenes, näitas rahvamajanduse arvepidamises kasutatav sarnane näitaja, kogumajanduse tegevuse ülejääk, vähenemistrendi. Nende kahe näitaja (ettevõtlussektori kasumi ja tegevuse ülejäägi) käitumine erineb seetõttu, et esimene näitaja ei sisalda varude väärtuse muutust ja teisi arvestuslikke komponente (näiteks FISIM). Ehk siis teisiti öeldes – ettevõtlussektoris näidatakse kasumit müüdud toodangult, rahvamajanduse arvepidamises toodetud toodangult.

Sarnaselt 2015. aasta II kvartaliga kahanes sisemajanduse nõudlus varude muutuse ja investeeringute vähenemise tõttu.

Kapitali kogumahutus põhivarasse kahanes hinnamõjusid arvesse võttes viiendat kvartalit järjest, kuid langustempo aeglustus. Langus oli enim mõjutatud ettevõtete investeeringute vähenemisest masinatesse ja seadmetesse. Samuti vähenesid oluliselt valitsemissektori investeeringud hoonetesse ja rajatistesse.

Lõpptarbimiskulutuste 4% kasvu toetas peamiselt kodumajapidamiste lõpptarbimiskulutuste suurenemine. Enim kasvasid kodumajapidamiste kulutused vabale ajale, mitmesugustele kaupadele ja teenustele ning rõivastele ja jalanõudele.

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Eestile lüüakse häirekella

08.12.2015 Rasmus Kattai

Euroopa Komisjoni hinnangul võib Eestil olla probleeme kinnisvara hindade ja palga liiga kiire kasvuga
Kõige rohkem tekitab muret palgakasv, mis tuleb juba paar aastat ettevõtete kasumite arvelt ja ohustab ettevõtete konkurentsivõimet
Seni pole veel vettpidavat tõendit selle kohta, et Eesti eksportijate hinnapõhine konkurentsivõime on saanud kestva mõjuga hoobi, kuid risk on olemas
Euroopa Komisjoni hoiatuste üle pole põhjust nuriseda; karta tuleks palkade vähenemist, mis võib osutuda sama vältimatuks korrektsiooniks kui eelmise kriisi ajal

Euroopa Komisjon (EK) avaldas 26. novembril nn häireraporti (Alert Mechanism Report 2016), mille eesmärk on anda esmane hinnang võimalike tasakaalustamatuste kohta Euroopa Liidu riikide majanduses. Tasakaalustamatusena käsitletakse ilminguid, mis võivad ohtu seada riigi enda majanduse jätkusuutlikkuse ja seetõttu tekitada probleeme kogu majandus- ja rahaliidu toimimises. EK on hulgale majandusnäitajatele kehtestanud piirväärtuse, mille ületamise korral hakatakse võimalikke probleeme põhjalikumalt uurima. Lõplik hinnang koos järelduste ja poliitikasoovitustega antakse riikidele järgmise aasta veebruaris või märtsis. Seekordne, järjekorras juba viies häireraport soovitab põhjalikku analüüsi 18 riigile ning esimest korda on nende hulgas ka Eesti. Eesti puhul tekitavad muret negatiivne rahvusvaheline netoinvesteerimispositsioon, st varade ja kohustuste suhe välismaailma ees, ning tööjõukulude ja kinnisvara hinna kiire kasv.

Eestisse tehtud otseinvesteeringud lisavad kindlust

EK toob välja, et Eesti netoinvesteerimispositsioon ületab lubatud piiri, kuid mitte märkimisväärselt ja olukord on selgelt paranemas. EK hinnangul vähendab riske see, et suure osa kohustustest moodustavad siia tehtud otseinvesteeringud, mis pakuvad rohkem stabiilsust kui võla iseloomuga kohustused. Seetõttu on järgmise aasta alguses netoinvesteerimispositsiooni kohta antav soovitus tõenäoliselt leebe ning peamiselt pühendutakse kahele ülejäänud tasakaalustamatusele.

Kinnisvara hindade kiire kasv erineb buumiaja olukorrast

Kinnisvara hinna kasv on olnud kriisijärgsetel aastatel kiire, kohati isegi eelmise buumiga sarnane. Siiski on praegune olukord ja kinnisvara hinna kasvu põhjused erinevad ning muutunud on ka riski suurus ja olemus. Esiteks tuleb märkida, et viimaseid aastaid iseloomustanud kinnisvara kallinemine on suures osas olnud seotud taastumisega kriisiaegsest langusest, kui hinnad kahanesid enam kui poole võrra.

Kinnisvara hinna tase on jõudnud üsna buumiaja tipu lähedale, kuid silmas tuleb pidada seda, et suurenenud on ka majapidamiste sissetulekud ja ostujõud. Kui lähtuda kinnisvara taskukohasuse üldlevinud näitajast ehk ruutmeetri hinna ja keskmise palga suhtest, siis on kinnisvara praegu ligi kaks korda soodsam kui buumiajal – tollal tuli ruutmeetri eest välja käia 1,8 keskmist palka, nüüd umbes üks.

Viimase kuue aasta jooksul, st pärast kinnisvara hinna languse peatumist, on taskukohasus muutunud üsna vähe. Riskide ja tasakaalustamatuse seisukohalt on ehk olulisim näitaja see, et kinnisvara hinna kasv ei põhine ülemäärasel laenamisel. Suur osa tehingutest tehakse pangalaenude abita ja kui laenataksegi, siis on laenu osa ostuhinnas väiksem.

Isegi kui nõudlus pangalaenude järele ja/või pankade soov laenu pakkuda peaks järsult suurenema, kehtivad kommertspankadele alates 1. märtsist 2015 lisapiirangud, mis vähendavad võimalust, et buumiaegne stsenaarium kordub. Sellest johtuvalt on praeguseks vähenenud nii finantssektori stabiilsust kui ka laenuvõtjaid ja kogu majandust ohustavad riskid.

EK tõstab punase lipu kolmel viimasel aastal täheldatud kinnisvara hinna kasvu põhjal, mis võib olla praeguseks juba hilinenud tähelepanek. Kui suvekuudel ja sügise hakul tõusid hinnad Tallinnas ja ka mujal Eestis 6–7%, siis novembriks kahanes hinnakasv Eestis 5%ni. Tallinnas tõusid hinnad seejuures vaid 2%. Seega kinnitab värskeim statistika, et kinnisvara hinna kasv on raugemas ning pinged lõdvenemas.

Rasmus Kattai
Eesti Panga ökonomist

Tartu Ülikooli ajalooline arhitektuuriansambel on nimetatud Euroopa kultuuripärandi märgisele

08.12.2015 Tartu.ee

Euroopa Komisjon teatas sel nädalal, et Tartu Ülikooli ajalooline arhitektuuriansambel on valitud Euroopa kultuuripärandi märgise (European Heritage label) kandidaatide hulka. Alates 2013. aastast väljaantav Euroopa kultuuripärandi märgis on Euroopa Liidu algatus, mille eesmärk on tõsta esile Euroopa ühtsust ja ühiseid väärtusi rõhutavaid paiku, mis on olulised Euroopa ajaloo ja kultuuri seisukohalt või kannavad Euroopa integratsiooni mõtet. Komisjon avaldab lõpliku otsuse märgise pälvinud objektide kohta 2016. aasta veebruaris ning märgise üleandmise tseremoonia toimub Brüsselis tuleva aasta aprillikuus.

Kultuuriminister Indrek Saare sõnul on ülikoolilinnaku valimine Euroopa kultuuripärandi kandidaatide hulka suur tunnustus Tartu Ülikoolile, Tartu linnale ja kogu Eestile. „Tartu linna südames paiknev ülikooli ajalooline hoonetekompleks on oluline Euroopa kultuuripärandi ja euroopalike väärtuste kandja, mis annab lisaväärtuse nii ülikoolile kui ka linna arengule. Kõrgetasemeline nominatsioon on kinnituseks, et oleme suutnud ajaloolist ülikoolilinnakut hästi hoida ja arendada ning et see kõnetab kogu Euroopat,“ toonitas Saar.

Tartu Ülikooli ajaloolise arhitektuuriansambli puhul tõstis žürii esile, et säilinud ülikooli hoonestu koos pargi ja kollektsioonidega kannab endas harmoonilise tervikuna valgustusajastu ülikooli ideed ja ideaale ning euroopaliku hariduse traditsioone.

„Tartu Ülikool on olnud sajandite jooksul Euroopa identiteedi kandja nii sisulises kui ka füüsilises mõttes,“ ütles Tartu Ülikooli rektor professor Volli Kalm. „Ülikool institutsioonina on aidanud luua aluse avatud, haritud ja demokraatlikule Euroopale, ülikooli hoonestu koos parkidega on aga üks terviklikumalt säilinud valgustusajastu ülikoolikomplekse Euroopas. Tagamaks avalikkusele võimalikult hea ligipääs, oleme hoonetekompleksi viimastel aastatel ulatuslikult renoveerinud,“ lisas Kalm.

Tartu Ülikooli Muuseumi direktori Mariann Raisma sõnul on Tartu ülikooliansambel koos hoonetevahelise pargiga ainulaadne terves Euroopas. „Loodan, et see unikaalne avalik ruum inspireerib meid ka tulevikus ehitama Eestisse selliseid hoonekomplekse, mida hinnatakse veel paarsada aastat hiljem,“ ütles Raisma. „Üiikooli ajalooline ansambel kõneleb nii oma arhitektuursel kui ka muuseumikogude tasandil ühtse Euroopa ideest – teadus ühendab. Seepärast on meie eesmärk suuremat tähelepanu pöörata just noortele suunatud haridustegevustele,“ lisas ülikooli muuseumi direktor.

Novembris maksis Tallinna korteri ruutmeeter 1560 eurot

08.12.2015 Tõnu Toompark

Tallinna korteri keskmine pinnaühiku maksumus oli novembris 1560 eurot, mis on üks protsent kõrgem kui oktoobris, analüüsib Eesti üks suuremaid kinnisvaraettevõtteid 1Partner maa-ameti tehingu- ja hinnaülevaadet.

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul on nii tehinguarvud kui hinnad stabiilsed ning lähiajal suuri muutusi ei toimu. “Tehinguarvu hoiab kõrgel odav laen ning pidevalt kasvav Tallinna elanike arv, mis detsembris peaks ületama 440 000 piiri,” ütles Vahter.

“Praeguseks on kadunud ka viimase majanduslanguse mõju, kodulaenuga raskustes inimesi on minimaalselt ja turul on tagasi need varad, mille omanikud sattusid 2000ndate lõpus laenulõksu,” lisas Vahter.

Novembris tehti Tallinnas kinnisvaraga kokku 1136 ostu-müügitehingut, mis on 4,1 protsenti vähem kui oktoobris. Korteritehingute aktiivsus kasvas novembris 1,5 protsenti. Keskmine korteri ruutmeeter maksis novembris 1560 eurot. Kalleim korter müüdi 428 000 ning odavaim 600 euro eest.

Novembris müüdi Tallinnas 17 hoonestatud krunti, mis on 25 võrra vähem kui varasemal kuul. Kalleim maja müüdi 820 000 ning soodsaim 150 000 euro eest.

Möödunud kuul müüdi ainult viis krunti, mis on 63 võrra vähem kui oktoobris kui toimus Kopli liinide plokktehing. Kalleim hoonestamata krunt müüdi novembris 190 000 ja odavaim 90 000 euro eest.

Ober-Haus: hinnaindeks 11/2015

08.12.2015 Tõnu Toompark

Ober-Hausi Kinnisvara koostatud korterite hinnaindeks tõusis pärast kahte kuud kestnud langust. Novembris oli indeks 2,6% kõrgemal kui oktoobris ja võrreldes 2014. aasta novembriga 4,3% kõrgemal.

Tallinnas toimus novembris korteriomanditega 764 tehingut, mida on 1,2% rohkem kui oktoobris ja 18% rohkem kui eelmise aasta samal perioodil. Tallinnas tõusis keskmine pinnaühiku hind pärast kahte kuud kestnud langust 1% ja oli seega 1560 eurot ruutmeeter. Võrreldes eelmise aasta novembriga on pinnaühiku hind 2% kõrgem, kuid jääb alla 2007. aasta hindade tipule (8,6% madalam). Kuigi Maa-ameti statistika näitab Tallinnas tervikuna pinnaühiku hinnatõusu, ei ole see laiendatav kogu korteriturule ühtlaselt. Selle põhjuseks on tehingute struktuur.

Võrreldes eelmise kuuga tõusis keskmine pinnaühik hind oluliselt ainult Pirita ja Lasnamäe linnaosades, vastavalt 20,7% ja 7,5%, põhjuseks tehingud keskmisest kallimate ja uute korteritega. Hinnalangus oli suurim Mustamäel (4,6%) ja Kristiines (1,2%). Hinnalanguse põhjuseks oli eelkõige tehingute vähenemine uute ja keskmisest kallimate korteritega.

Võrreldes 2014. novembriga on kõikides linnaosades peale Kesklinna, kus langus oli 3,3%, pinnaühiku hind tõusnud. Suurim on hinnatõus olnud Nõmmel 38,5% ja Kristiines 11,9%, põhjuseks tehingud uute ja keskmisest kallimate korteritega. Tallinna korteriturgu tervikuna mõjutab uute korterite müügipakkumiste kasvav hulk, mis on peatanud vanemate korterite hinnatõusu. Viimase aasta jooksul on müügi- ja üüripakkumiste hulk liikunud tõusutrendis ning hinnad stabiliseerunud.

Pärast oktoobris aset leidnud 12,9%-list langust tõusis Tartus keskmine pinnaühiku hind võrreldes eelmise kuuga 3,3% ning jõudis 1174 euroni. Pärnus tõusis pinnaühiku hind 9,4% ja oli 966 eurot ruutmeeter. Jõhvis ja Narvas keskmised pinnaühiku hinnad tõusid ja olid vastavalt 276 ning 492 eurot ruutmeeter.

ober-hausi_eesti_hinnaindeks_november-2015.pdf

III kvartalis kasvas vabade ametikohtade arv aastaga kolm protsenti

08.12.2015 Tõnu Toompark

Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides oli 2015. aasta III kvartalis ligi 8900 vaba ametikohta, teatab Statistikaamet. Vabade ametikohtade arv kasvas eelmise kvartaliga võrreldes 4,8% ja 2014. aasta III kvartaliga võrreldes 3,3%.

Vabade ametikohtade määr ehk vabade ametikohtade osatähtsus ametikohtade koguarvus oli 2015. aasta III kvartalis 1,6%, mis on sama suur kui eelmise aasta samas kvartalis. Kõige kõrgem vabade ametikohtade määr oli muudes teenindavates tegevustes (3,3%), mille alla kuuluvad pesumajad, keemiline puhastus, iluteenindus, arvutite ning tarbeesemete parandus jne. Samas on selle tegevusala kõigi ametikohtade osatähtsus ametikohtade koguarvus 1,0%. Kõige madalam oli vabade ametikohtade määr põllumajanduse, metsamajanduse ja kalapüügi tegevusalal, mäetööstuses ning kinnisvaraalases tegevuses (kõigis 0,3%).

Ametikohtade koguarvus oli nii vabade kui ka hõivatud ametikohtade osatähtsus kõige suurem töötlevas tööstuses (19%), hulgi- ja jaekaubanduses (16%) ning hariduse tegevusalal (10%).

Suurim vabade ametikohtade arvu kasv oli info- ja side tegevusalal, kus vabu ametikohti oli 2014. aasta III kvartaliga võrreldes kaks korda rohkem.

Vabadest ja hõivatud ametikohtadest asusid 57% Harju maakonnas (sh Tallinn), 11% Tartu maakonnas ja 8% Ida-Viru maakonnas. Vabade ametikohtade määr oli kõrgeim Harju maakonnas (sh Tallinn) (2,0%) ning madalaim Põlva maakonnas (0,7%).

Vabadest ametikohtadest 69% oli erasektoris ning 31% avalikus sektoris. Vabade ametikohtade määr oli avalikus sektoris 1,9% ning erasektoris 1,5%. Avaliku sektori alla kuuluvad ka riigi ja kohaliku omavalitsuse omanduses olevad äriühingud.

Tööjõu liikumist iseloomustav tööjõu käive (tööle võetud ja lahkunud töötajate arv kokku) oli 2015. aasta II kvartalis 77 000 töötajat, mis on 0,2% väiksem kui 2014. aasta II kvartalis, kuid 26,6% suurem kui eelmises kvartalis. Kõige enam kasvas tööjõu käive 2015. aasta II kvartalis varasema aasta sama perioodiga võrreldes kunsti, meelelahutuse ja vaba aja (50%), majutuse ja toitlustuse (47%) ning info ja side tegevusalal (44%).

Hinnangud põhinevad uuringul „Vabad ametikohad ja tööjõu liikumine“, mida Statistikaamet korraldab alates 2005. aastast. 2015. aastal on valimis 12 376 ettevõtet, asutust ja organisatsiooni ning valikuliselt uuritavate üksuste andmed laiendatakse üldkogumi valikuliselt uuritavale osale igas kihis eraldi.

Vabade ametikohtade arv on kõik kvartali teise kuu 15. kuupäeval olevad vabad ametikohad, s.o vastloodud, vaba või töötaja lahkumise tagajärjel vabaks saav tasustatav ametikoht, millele tööandja otsib aktiivselt sobivat kandidaati väljastpoolt ettevõtet, asutust või organisatsiooni.

Kaasomand ja täitemenetlus

08.12.2015 Leino Biin

Kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Üheks levinumaks kaasomandi tekkimise viisiks on koos elavate kuid abielus mitteolevate elukaaslaste poolt korterite ehk korteriomandite ja elamute ehk elamutega hoonestatud kinnistute soetamine kaasomandisse.

Kaasomandi juures peab silmas pidama, et kaasomand ei ole midagi lõplikku ja püsivat ning selline omandivorm ei pruugi tagada kaasomaniku õigusi korterile või elamule.

Asjaõigusseaduse §-st 76 tulenevalt on kaasomanikul õigus nõuda kaasomandi lõpetamist asjaõigusseaduse §-s 77 sätestatud viisil ja korras. Silmas tuleb pidada seda, et kaasomandi lõpetamise soovi ei pea kaasomanik põhjendama ning kohus kaalub üksnes kaasomaniku poolt valitud kaasomandi lõpetamise viisi vastavust seadusele. Kaasomandi lõpetamise viisidest ja korrast kirjutasime pikemalt blogipostituses 17. oktoobril 2013 ja käesolevas kirjutises sellel pikemalt ei peatu.

Tihti küsitakse, kas ja millisel viisil on kaasomanikul võimalik omi õigusi kaitsta kui teise kaasomaniku suhtes toimub täitemenetlus. Kohtutäituril on õigus ja kohustus võlgnikust kaasomaniku vara müüa ja saadu arvelt täita nõue võlgnikust kaasomaniku vastu. Kaasomandi mõttelise osa müük täitemenetluses loob olukorra kus kaasomanike või mittevõlgnikust kaasomaniku elukohaks olevale korteriomandile või elamule tekib võlgnikust kaasomaniku asemele uus võõras kaasomanik.

Toome allpool mõned praktilised soovitused:

Kohtutäitur tegutseb täitemenetluse seadustiku raames ja ta pöörab sisenõude kinnisasjale täitemenetluse seadustiku 8. peatükis sätestatud korras. Seadusest tulenevalt on täituril õigus võlgniku kaasomandiosa võõrandada. Kohtutäituri õigused ja kohustused tulenevad seadusest ja üldjuhul mittevõlgnikust kaasomanikul kohtutäituri tegevust vaidlustada või peatada ei õnnestu.

Vältimaks kaasomandi mõttelise osa müüki võõrale on kaasomanikul võimalus võlgniku eest võlg tasuda. Võla tasumise korral täitemenetlus lõpeb. Mittevõlgnikust kaasomaniku poolt võla tasumisel läheb talle üle nõudeõigus võlgniku vastu. Tihti aga ei ole võla tasumine võimalik või mõistlik. Näiteks võib võlg olla suurem kaasomanikule kuuluva vara mõttelise osa väärtusest.

Täitemenetluses toimub vara müük enampakkumise teel Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koja oksjonikeskkonnas https://www.oksjonikeskus.ee. Teate enampakkumise kohta avaldab kohtutäitur Ametlikes Teadaannetes https://www.ametlikudteadaanded.ee.

Mittevõlgnikust kaasomanikul on õigus enampakkumisel osaleda ja teha parim pakkumine mille tulemusena omandada kaasomandiosa. Enampakkumisel osalemiseks on vajalik end registreerida enampakkumisele ja tasuda tagatisraha. Tagatisraha ei lähe kaotsi kui te enampakkumist ei võida või pakkumist üldse ei tee. Sellisel juhul tagastab täitur tagatisraha.

Kaasomanikule on tavaliselt probleemiks liiga kõrge alghind ehk hind, millega kaasomandiosa võimalik omandada ei ole. Sellisel juhul on ainus võimalus riskida ning loota, et keegi pakkumisi ei tee ning kordusenampakkumine toimub madalamalt ehk vastuvõetavalt hinnatasemelt.

Tulenevalt võlaõigusseaduse §-st 251 ei ole kaasomanikul ostueesõigust kui asi müüakse sundtäitmisel või pankrotimenetluses. Seega kohtutäituri poolt kaasomandiosa enampakkumisel kaasomanikul ostueesõigust ei ole.

Arvestama peab sellega, et enampakkumisel kaasomandiosa omandanul on jällegi õigus nõuda kaasomandi lõpetamist asjaõigusseaduse §-s 77 sätestatud viisil. Sellisel juhul ei jää kaasomanikul tihti muud võimalust kui kaasomandiosa enampakkumise võitjalt viimse poolt soovitud hinnaga välja osta või esitada kohtuse kaasomandi lõpetamise nõue ühel asjaõigusseaduse §-s 77 sätestatud viisil.

Leino Biin
Biin & Biin Advokaadibüroo vandeadvokaat

Statistika: Eluasemelaenude intressimäär jätkab madalal kursil

08.12.2015 Tõnu Toompark

Eesti Panga andmetel oli pankade väljastatud eluasemelaenude intressimäär 2015 III kvartalis 2,28%. Eluasemelaenude intressimäär jätkab juba kolmandat aastat rekordiliselt madalas 2,2 ja 2,7 protsendi vahemikus.

Madala intressimäära taga on palju juba 6 kuu euribor, mis oktoobri kuu keskmisena oli 0,035%. Nüüdseks juba miinusesse langenud euribor on seega tegur, mis tulevikus intressimäära enam ei mõjuta. Nüüdsest paneb intressimäära liikumise paika pankade riskimarginaali üle langetatav otsus.

Täna intressimäära täies mahus määrav riskimarginaal ei ole analoogselt summaarsele intressimäärale viimase kolme aasta jooksul väga muutunud. See on olnud üsnagi stabiilselt kitsas 2,00 ja 2,35% vahemikus.