Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kõige põhjalikum elamispindade turuülevaade “Korteriturg: edasised suundumused 2015”

15.10.2015 Tõnu Toompark

Olen kokku pannud uue suure elamispindad turuülevaate “Korteriturg: edasised suundumused – 2015”, mis heidab põhjaliku pilgu tänase elamispindade seisule ja võimalikele arengustsenaariumitele.

Turuülevaade keskendub elamispindade turu kitsaskohtadele, riskidele, aga ka positiivsetele teguritele. Nagu ikka vaatab turuülevaade prognoosides pool-poolteist aastat ettepoole.

Ülevaadet käin tellijate juures isiklkikult esitlemas. Presentatsiooni materjal käib esitluse juurde. Esitluse pikkus on orienteeruvalt 1,5 tundi.

Turuülevaate tellimiseks või seminarile registreerumiseks palun kontakteeru.

Tõnu Toompark
Adaur Grupp OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.adaur.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürilepingu sõlmimine

Tallinna merevärava esimene kortermaja sai nurgakivi

15.10.2015 Tõnu Toompark

Täna asetati nurgakivi Promenaadi majale, mis on uueneva Tallinna sadama-ala esimesena kerkiv korterelamu. Ehituse esimene etapp valmib järgmise aasta lõpuks, hoone tervikuna 2017. aastal.

Promenaadi maja koosneb kolmest eriilmelisest hoonest ja asub aadressil Poordi 3 ja Poordi 5 ehk Mere puiestee ja Admiraliteedi basseini vahel ning seda arendab kinnisvarainvesteeringute ettevõte Capital Mill.

Capital Milli tegevjuht Igor Mölder ütles nurgakivitseremoonial, et Promenaadi maja ehitamine tähendab suurt vastutust, sest see kujundab suuresti kogu piirkonna nägu ja miljööd.

“Kõikjal Läänemere ääres on viimaste aastakümnete jooksul suurlinnade sadama-aladest kujunenud inim- ja keskkonnasõbralikud, elavad, uuenduslikud ja värsked elu- ja töökeskkonnad,” lausus Mölder. “Neist ei ole kujunenud mitte ainult linna orgaaniline osa, vaid linna tähtsaim ja silmapaistvaim osa. Olen kindel, et selliseks saab ka Tallinna sadama-ala.”

Promenaadi maja maa-alune osa on üks, kuid maa peal koosneb see kolmest erineva ilme ja funktsionaalsusega hoonest. Esimesena valmiv Linnamaja on mõeldud eeskätt linnalikku eluviisi nautivatele inimestele. Kogukonnamaja ühine sisehoov toetab kooselu hindavat eluviisi ning Peremaja, nagu nimigi viitab, arvestab enam perede vajadustega. Nt on selles suuremad korterid ja eraldi mänguväljak. Peremajaga ühte ansamblisse kuulub ka Torn, mis on kortermaja, mille igal korrusel on vaid üks korter.

Promenaadi maja korterimüügi eest vastutava Liven Kinnisvara OÜ partneri Andres Aaviku sõnul on maja nii arhitektuuriline kui ehituslik meistriklass, mis äratanud elavat huvi nii Eestis kui Soomes.

“Promenaadi maja on mitmes mõttes unikaalne ning selles on kasutatud Eesti mõistes ainulaadseid lahendusi. Maaküttevaiad, kõrged ja avarad loft-korterid, kolm erilise hõnguga maja,” rääkis Aavik. “Kuid olulisim on see, et Linnamajas ja järgmisena ehitatavas Peremajas ja Kogukonnamajas on hea elada. Neis on ruumi ja avarust, isiklikkust ja isikupära. Need harmoneeruvad inimese ja keskkonnaga.”

YIT Ehituse ehitusdirektori Toomas Rappi sõnul on Promenaadi maja rajamine hea näide, kuidas tööprotsessi käigus luuakse kliendile esialgu palaanitust veelgi jätkusuutlikum ja efektiivsem lahendus.

„Peame heaks näiteks, et suurepärases koostöös tellija ja projekteerijaga ette valmistatud täiendavate projektlahenduste tulemina saab B-energiaklassi hoonest A-energiaklassi hoone. See on vastutustunde ja südamega rajatav tulevikuhoone,” ütles Rapp.

Promenaadi maja on esimene kortermaja Eestis, kus lisaks kaugküttele kasutatakse maaküttevaiu. Prognoositav kokkuhoid küttekuludelt on selle lahenduse abil 25-30%. Ära kasutatakse ka hoone jahutussüsteemist vabanev soojus, mis tavaliselt õhku paisatakse. Selliste lahendustega on saavutatud korterite energiamärgis tasemel A.

Hoone maa-alune osa ehitatakse välja esimeses etapis koos Linnamajaga, mis tähendab, et Kogukonnamaja ja Peremaja ehitamisega ei kaasne olulist ehitusmüra. Ka ei hakka maja vahetus läheduses häirima autoliiklus, sest Poordi tänav ehitatakse välja jalakäijate tänavana.

Capital Mill annab olulise panuse sadamapiirkonna kujundamisel Tallinna uueks linnasüdameks. Mullu valmis esimese ärihoonena Baltimaades kõrge keskkonnasõbralikkuse sertifikaadi LEED Gold pälvinud Navigator, selle aasta lõpuks saab esimesed rentnikud samakõrgete kriteeriumide järgi ehitatav Explorer.

Capital Milli tegevjuhi Igor Möldri sõnul on oluline, et kõik sadama-ala arendajad peaksid silmas tervikpilti, sest ainult nii on võimalik anda piirkonnale uus ja jätkusuutlik elu.

“On suur au, kuid veel suurem vastutus kujundada tulevikupilti, mis vaid mõne aasta pärast tervitab miljoneid sadama kaudu Tallinnasse saabuvaid inimesi,” sõnas Mölder. “Esimene silmapilk mõjutab oluliselt kõiki järgnevaid kogemusi ja peame tegema endast parima, et see silmapilk oleks positiivne.”

Promenaadi maja projekt on teostatud arhitektuuribüroos Arhitekt11. Hoone ehitaja on YIT Ehitus.

Capital Mill OÜ asutati 2008 aasta alguses eesmärgiga korraldada investeeringuid Balti riikides asuvatesse ärihoonetesse ning suurendada nende väärtust kvaliteetse kinnisvarajuhtimise abil. Ettevõtte asutajateks ning partneriteks on pikaajalise kinnisvara- ja panganduskogemusega meeskond. Capital Milli juhtimise all on arvukalt kõrgelt hinnatuid ärihooneid Eestis, Lätis ja Leedus.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Baltimaade moodsaima ärihoone ehitus jõuab lõpusirgele

15.10.2015 Tõnu Toompark

Baltimaade ühe modernseima ärihoone Explorer maksimaalse kõrguse saavutamise tähistamiseks peeti täna traditsiooniline sarikapidu ja tehti vahekokkuvõte senisest tööst.

Piduliku sündmuse eesmärgiks oli kostitada ehitajaid, et vastavalt rahvapärimusele tagada seeläbi hoonele hea õnn ja luua head suhted majavaimuga.

Linnahalli vahetusse lähedusse (Kai 1) rajatavale Explorerile taotleb arendaja Capital Mill maailmas kõrgelt hinnatud keskkonnasäästlikkuse sertifikaati LEED, mis tagab nii rentnikele kui majavaimule piirkonna parimad tingimused.

Hoone kõrgeimast nurgast sarikapärja alla toonud Capital Milli partneri Tanel Samueli sõnul on Exploreri ehitus kulgenud tõrgeteta ja plaanipäraselt. Esimesed rentnikud saavad uutesse ruumidesse kolida juba selle aasta lõpus.

“Explorer on järgmine samm Tallinna sadamapiirkonna kujundamisel terviklikuks ja innovaatiliseks ärikeskkonnaks ning on rõõm näha, et oleme jõudmas lõpusirgele,” lausus Samuel.

“Taotleme Explorerile LEED-sertifikaati, mis tähendab, et igas etapis tuleb järgida kõrgeid keskkonnasäästlikkuse nõudeid, teha kõike natukene paremini kui tavaliselt. Mul on väga hea meel, et meie ehituspartneriks on just YIT Ehitus, sest koos viime edukalt ellu vägagi ambitsioonikat plaani,” lisas Samuel.

Capital Milli portfellis on samuti sadama-alal paiknev ärihoone Navigator, millele tänavu veebruaris väljastati keskkonnasõbralikkuse sertifikaat LEED Gold, mis tegi sellest ametlikult Baltimaade kõige rohelisema omasuguste seas. Vähemalt sama kõrged sihid on seatud ka Explorerile, mis tähendab, et rohelist mõtteviisi järgitakse juba ehitustegevuse käigus.

Lisaks ehituslikule kõrgpilotaažile juurutab Explorer rohelist mõtteviisi üldisemalt. Näiteks ehitatakse keldrisse jalgrattaparkla, üldkasutatavad pesuruumid ja elektriauto laadimispunkt. Maja fuajeest saavad töötajad kohtumiste tarbeks laenutada jalgrattaid.

Kokku saab hoones olema 4500 rm büroopinda sealhulgas esimesel korrusel 270 rm toitlustuspinda ja 270 rm kaubanduspinda. Explorer on kuuekordne, ülemisel korrusel on kahes otsas rõdud ning fassaadidel erisuunalised päikese ja kuumuse eest kaitsvad päikesesirmid. Sirmidesse paigutatakse LED-ribad, mis annavad võimaluse hoonele sõna otseses mõttes värvi lisada. Paiknemine sadamaalal tähendab suurepärast ligipääsetavust Soomest tulevatele inimestele ning lisaks on tegemist ummikuvaba kesklinnapiirkonnaga.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

UPC: Tallinna kinnisvaraturu graafikud oktoober 2015

15.10.2015 Urmas Tehver

Septembris tehti Tallinna korteriomanditega 676 müügitehingut, mis on 52 tehingu võrra ehk 7,1% vähem kui augustis. Sarnases suurusjärgus tehti tehinguid ka eelmise aasta septembris (663 tehingut).

Käesoleva aasta keskmine tehingute arv kuus on 705 tehingut, seega turu aktiivsus septembris oli mõnevõrra väiksem. Seda langust võib pidada, arvestades kahe eelmise kuu suurt aktiivsust, tavapäraseks. Kvartali kokkuvõttena tehti kolmandas kvartalis 2146 korteriomandi müügitehingut (teises kvartalis 2289 ja 2014.a. kolmandas kvartalis 1816 tehingut).

Tallinna korteriomandite keskmine m2 müügihind oli septembris 1558 EUR/m2, mis on sarnane eelmise kuuga (1568 EUR/m2). Aastases võrdluses oli hinnatõus 7,7%. Kvartalite kaupa on on käesoleval aastal korteriomandite m2 müügihinnad olnud järgnevad: 1. kvartalis 1543 EUR/m2, 2. kvartalis 1548 EUR/m2 ja 3. kvartalis 1543 EUR/m2. Eelnevast on näha, et käesoleval aastal korterite müügihind sisuliselt tõusnud ei ole.

Hoonestatud elamumaade tehingute arv tegi peale aktiivset teist kvartalit sammu tagasi: Harjumaal tehti 398 (2. kvartalis 478) s.h. Tallinnas 86 (2. kvartalis 114) hoonestatud elamumaa tehingut. Käesoleva aasta kolmas kvartal jääb alla ka aastatagusele, kui Harjumaal toimus 449, s.h. Tallinnas 93, hoonestatud elamumaa tehingut.

Hoonestamata elamumaade tehingute osas Harjumaal tehingute arv kasvas 2. kvartali 260-lt 280-ni 3-ndas kvartalis. Tallinna osa selles oli 32 tehingut (2. kvartalis 43).

Ülevaade kolmanda kvartali huvitavamatest kinnisvaratehingutest Tallinnas ja Harjumaal.

Kalleimaks kinnisvaratehinguks oli Pärnu mnt 139 kinnistu müük 33 mln EUR-ga, sellele järgnes kaks Kunstiakadeemia poolt tehtud tehingut – Tartu mnt 1 kinnistu müük 6,9 mln EUR-ga ja Kotzebue 1 kinnistu ost RKAS-lt samuti 6,9 mln EUR-ga. Viimase puhul ei ole tegu vabaturu vaid formaalse tehinguga. Märkimisväärne on ka vanalinnas 4,8 mln EUR-ga tehtud ca 1700 m2 suuruse üldpinnaga hoone müük.
Kolm kalleima müügihinnaga müüdud korterit olid: Kadriorus Poska tn-l müüdud ~240 m2 korter hinnaga 982 000 EUR, Pirita teel Meerhofi majas müüdud ~175 m2 suurune korter 941 000 EUR-ga ja Kentmanni tn-l müüdud, samuti ~175 m2 suurune korter hinnaga 880 000 EUR.
Kalleima m2 müügihinnaga korter oli samuti eelnimetatud Meerhofi maja korter maksumusega 5362 EUR/m2.
Kalleimad müüdud elamute maksumused jäävad oluliselt alla korteritele. Kaks kalleimat majatehingut olid: Nõmmel müüdud suuremal krundil (~1750 m2) asuv renoveeritud maja (~170 m2) hinnaga 465 000 EUR ja uus funkstiilis villa (~270 m2) Kakumäel hinnaga 440 000 EUR. Ülejäänud elamute müügihinnad jäid 400 000 EUR-st allapoole.

Täienduseks eelnevale – kui üle 400 000 EUR müügihinnaga müüdi vad kaks elamut, siis selliseid korteritehinguid oli 15, millest seitse olid kallimad kui 500 000 EUR (elamuid mitte ühtegi).

Tallinna kinnisvaraturgu iseloomustavate graafikutega saab tutvuda SIIN.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Elu korteriühistus: Ühistu otsuse kohustuslikkus

15.10.2015 Kätri Sarapuu

Meil moodustati enne korteriühistu ja siis pidid kõik korteriomanikud andma allkirjad et soovivad astuda korteriühistusse. Mina leidsin, et toimus seaduse rikkumine ja allkirja ei andnud.

Kõik esitatud arved olen korralikult maksnud. Ühelgil korteriühistu üldkoosolek ei ole viibinud. Nüüd soovib korteriühistu Kredexi 35% toega maja renoveerida ja võtta 20 aastaks pangalaenu 5% intressiga. Olemas on eelpropjekt ja soovitakse kõigi korteriomanike allkirju. Olen 75 aastane ja ei soovi allkirja anda. 16 korteriomanikku on allkirjad juba andnud.

Mulle on jäänud veel 5 päeva otsustamiseks. Olen renoveerimisega nõus kuid mitte 20 aastase pangalaenuga. On võimalik ka omafinatrseerimisega renoveerida.

Vastus: Esimesena selgitan korteriühistusse astumist. Nimelt korteriühistuseaduse § 3 sätestab, et korteriühistu asutamine toimub mittetulundusühingute seaduses ettenähtud korras korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub korteriomandi eseme mõtteliste osade kaudu suurem osa ehitisest ja maatükist.

Seega Teie korteriühistu on asutatud seaduslikult, kui asutamiskoosolekul hääletas korteriomanike enamus, kellele kuulub korteriomandi eseme mõtteliste osade kaudu suurem osa ehitisest ja maatükist, korteriühistu moodustamise poolt. Kuna ma ei ole kursis, millises osas toimus Teie arvates seaduse rikkumine korteriühistu moodustamisel, eeldan enda vastuses, et korteriühistu on moodustatud seaduspäraselt.

Märgin ära ka selle, et kui korteriühistu on loodud, siis on selle liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud korteriühistuseaduses sätestatud korras. Seega korteriühistu puhul tuleb meeles pidada, et tegemist on sundliikmesusega mittetulundusühinguga. Seega kui Te ei ole osalenud korteriühistu üldkoosolekutel, ei tähenda, et Te ei ole korteriühistu liige. Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus jõustub otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti.

Korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude (KÜS § 151) kandmise kohta on KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsusest kui tehingust tulenevad õigused ja kohustused kehtivad ka neile korteriühistu liikmetele, kes otsuse vastuvõtmisel ei osalenud või hääletasid selle vastu. Teie kirjast lähtudes, eeldan, et renoveerimise näol on tegemist elamu säilitamiseks vajalike toimingute tegemisega.

Lähtudes eeltoodust, on korteriühistu üldkoosoleku otsus Teile kohustuslik. Kui Te leiate, et üldkoosoleku otsus ei ole seaduspärane, on Teil korteriühistuseaduse § 13 lg 3 järgi õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates.

Autor: Kätri Sarapuu, jurist

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Kas uutele kinnisvarabüroodele jagub tööd ja leiba?

14.10.2015 Lars Teas

Skanton Kinnisvara on uus ja edumeelne kinnisvarabüroo, mis sisenes eelmisel aasta lõpus Eesti kinnisvaraturule. Väga oluliseks osaks ettevõtte kasvamises ja arengus on olnud meie juhtkonna pikaaegne kogemus, pädev know-how kinnisvaraturu olemusest ning suur soov kliente veelgi paremini teenindada.

Otsus tuua turule värske ja vastutustundlik kinnisvarabüroo sündis pika ja kaalutletud otsuse mõjul. Võtsime arvesse, et kinnisvaraturg on vahendusbüroodest küllastunud, kuid uut ja outside-the-box lähenemist on senini olnud vähe. Püstitasime endale koheselt eesmärgi hoida teenuste kvaliteeti kõrgel ja teistest büroodes pisut erinevana. Selleks oleme teinud paljudele müügiobjektidele kvaliteetsed ja ülevaatlikud müügivideod, igale meie poolt müüdavale või üüritavale objektile koostame põhjalikud kataloogid, mis on tehtud põhimõttel, mida ise sooviksime kliendina saada. Sinna hulka kuuluvad näiteks objekti kirjeldus, fotod, kuluarved aasta lõikes, maja või kortermaja puudutav informatsioon, ehitusmaterjalid, korteriühistute majalaenud jne. Anname enda klientidele võimalikult ülevaatliku ja adekvaatse info kõigest, mida on omanikult ja erinevatest allikatest saada.

Täna oleme kasvades, peeglisse vaadates, pidevalt üheskoos ettevõtte arengut analüüsides ja mõtteid vahetades suutnud eristuda kõigist kinnisvaravahendust pakkuvatest büroodest. Hindame kõrgelt kvaliteeti, professionaalsust ja tugevat meeskonda. Suurem osa meie meeskonnaliikmetest on varasemalt olnud Eesti suuremate kinnisvarabüroode maaklerid, kelle kaasabil suudame olla esinduslikud ning professionaalsed.

Skanton Kinnisvaras oleme hoidnud ja kasvatanud enda ettevõtet vaid kvaliteedi arvelt, inimeste jaoks ei tohi olla ettevõte läbikäiguhoov, kus omavahel ei jõuta tuttavakski saada. Sellest viimasest oleme õppinud suurematelt kinnisvarabüroodelt, kus kaadrivoolavus on suur. Lähtume seisukohast, et motiveeritud ja õnnelikud maaklerid on paremad teenusepakkujad enda klientidele ja oma meeskonnaliikmetele. Kinnisvaramaakleri amet on pingeline, vastutusrikas ja seotud suurte summadega, mis igaühele ei sobi. Skanton Kinnisvara jaoks on väga tähtsal kohal algusest peale olnud kvaliteetne meeskond. Võtmesõnaks edukaks olemises ongi meeskonnatöö.

Kinnisvaraturule sisenedes häiris meid tõsiselt asjaolu, et maakleritena võivad tegutseda inimesed, kellel puudub tööks vajalik väljaõpe ning kellel ei ole kutselise maakleri tunnistust. Kuna kinnisvaraturg on viimastel aastatel olnud ülimalt aktiivne, siis on see tahes või tahtmata endaga kaasa toonud uusi väikeseid ühe või paari inimesega kinnisvara ettevõtteid. Enamikel neist aga puuduvad kahjuks kogemused, adekvaatne turuinfo ja teadmised ning see omakorda viib alla teenuse kvaliteedi. Maakleri amet ei piirdu vaid objekti tutvustamisest kliendile, stiilis teen ukse lukust lahti ja las klient ise tutvub, vaid ka tehingute korrektne ja edukas sooritamine, dokumentide ettevalmistamine ja seadusandlusega kursis olek on väga oluline.

Samuti on reguleerimata ja puudub Eestis ühtne teenushind maakleritööle. Üldjuhul lepib maakler kliendiga kokku teenuse hinna, mis üldjuhul jääb vahemikku 3-5% objekti müügihinnast. Kahjuks aga kohtab turul üksiküritajaid ja „isehakanud” maaklereid, kes pakuvad enda teenust oluliselt soodsamana. See tekitab turul ja klientidel arusaamatusi ning eeldatakse, et suuremad ning kvaliteetsemad kinnisvarabürood võiksid pakkuda teenust samuti odavamalt. See omakorda aga viiks teenuste kvaliteedi alla, sellisel juhul ei saa klientidele pakkuda eksklusiivsemat ja professionaalsemat lähenemist ning kokkuvõtteks jääb soovitud tulemus müüjatel saavutamata.

Kinnisvaramüüjad ja ostjad on muutumas üha teadlikumaks ning nõudlikumaks nii kinnisvarateenuse kui kinnisvara esitluse osas. Klientide jaoks on alati olnud oluline, et maaklerid tunneksid väga põhjalikult seadusandlust, mis on seotud kinnisvaratehingutega, mistõttu koolitame Skanton Kinnisvaras pidevalt enda meeskonnaliikmeid ja oleme seadnud eesmärgiks kõikidel meie maakleritel läbida kutseeksam. Seeläbi on meil olnud kergem turule siseneda, pakkudes kõrgklassi nõudmistele vastavat teenust tavaklientidele keskmisest soodsama hinnaga.

Turule tulekul on kaasa aidanud lisaks tugeva kaubamärgi loomine ja maakleritele väga hea töökeskkonna loomine ning konkurentsivõimeline tasustamissüsteem. Täna võime kindlalt väita, et meie meeskonnas töötavad oma ala professionaalid ning oleme parima vaatega kinnisvarabüroo Tallinnas. Suurepärane töökeskkond innustab maaklerit oma tööd armastama ja panustama ettevõtte arengusse.

Meie eesmärk olla nähtav ja kättesaadav kliendile, rõhudes oma töös pigem kvaliteedile kui kvantiteedile ning see ei ole jäänud märkamatuks ka meie klientidele ja koostööpartneritele.

Aasta jooksul on kasvanud välja koostöö kõigi suuremate pankade, notaribüroode, rohkete kinnisvaraomanike ja ehitusettevõtjatega. Lühikese aja jooksul on Skanton Kinnisvara lisatud suuremate pankade koostööpartnerite nimistusse, kust leiab vaid suurimate kinnisvarabüroode nimesid. Head koostööpartnerid aitavad Skanton Kinnisvaral pakkuda klientidele tervikteenust.

Olles täna saavutanud tugeva positsiooni teiste tuntud kinnisvarabüroode kõrval, on meie visiooniks veelgi jõulisemalt kanda kinnitada Eesti kinnisvaraturul. Lähiajal oleme planeerinud kaasata enda meeskonnaga liituma uusi kvalifitseeritud kinnisvaramaaklereid, luua eraldi äripindade osakond, kes tegeleks äripindade ostu-müügi-üüri organiseerimisega ning investeeringutega, ja tugevdada Skanton Kinnisvara Tartu büroo meeskonda. Tulevikku vaadates ei ole ka hindamisteenuste osakonna loomine kauge unistus.

Toetudes ettevõtte põhiväärtustele ning tõekspidamistele kasvame sammhaaval ning see loob eelduse ettevõtte püsimiseks ja kasvamiseks pikas perspektiivis.

Lars Teas
Tegevjuht / Kutseline maakler (KKM 120606)
Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja liige

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Nõuanded üürnikule: mida nõuda üürileandjalt

14.10.2015 Tõnu Toompark

Sügis on traditsiooniliselt aeg, mil hoogustub kauplemine üüriturul. Ühest küljest hakkavad juba suve lõpus tudengid õpiperioodiks kortereid otsima. Teisalt ajastavad kavalad üürileandjad üürniku vahetamise sügisesse, et oleks hõlpsam ühe üürniku asemel teine leida.

Järgnevalt on käsitletud mõningaid punkte, mida üürnik võiks üürileandjalt nõuda-tahta.

Tuleb tõdeda, et praktiline elu keerleb sageli mitte üürileandja, vaid väljaüüritava eluruumi ümber. Siiski sõltub just üürileandjast ja tema persoonist üürniku jaoks üksjagu palju, milliseks kujuneb hilisem üürisuhe.

Avatud ja inimlik suhtlemine

Esimese asjana võiks üürnik ajada asju üürileandjaga, kes suudab temaga avatult ja inimlikult suhelda. Üürnikul ei pea üürileandjaga tekkima armastust esimesest silmapilgust. Samas peab üürnik sisemiselt veenduma, et üürileandja ei ole oma olemuselt tema jaoks vastumeelne persoon, kellega asjaajamine valmistab ebameeldivusi.

Objekti ülevaatus

Üürnik peab enne kokkulepete sõlmimist üürilevõetava korteri üle vaatama. On olnud juhuseid, kus üürileandjad soovivad üürilepingut sõlmida enne, kui nad potentsiaalse üürnikuga korterit vaatamagi lähevad. Sellise nõudmisega ei peaks tark üürnik nõustuma.

Kokkuleppele jõudmise võimalus

Iga üüritehingu sõlmimisel tuleb ette, kus üks pool esitab nõudmisi, mis teisele vastuvõetavad ei ole. Kui küsimused on põhimõttelised, on lugu üks. Kui aga üürileandja ei näita valmidust üürnikuga kokkuleppele jõuda ka pisiasjades, võib taas arvata et positiivsest üürisuhtest tõenäoliselt rääkida ei saa.

Neiks pisiasjades võivad olla näiteks üüri maksmise kuupäev või üürniku jaoks ebavajaliku mööbli ära vedamine.

Info kommunaalkulude kohta

Üürnik peab alati enne üürilepingu sõlmimist tutvuma kommunaalkulude suurusega. Parim võimalus selleks, on heita pilk varasematele suvistele-talvistele kommunaalkulude arvetele. Kui üürileandja ei nõustu arveid näitama ja jääb suusõnalise hägusa kulude vahemiku väljaütlemise juurde, võib arvata, et tegemist ei ole kõige siirama infoga.

Kõrvalkulud on üüri kõrval oluline summa, mis peaks üürnikule olema võimalikult täpselt ette teada, ega peaks tulema ootamatu üllatusena.

Kirjalik leping

Kindlasti tasub üürnikul nõuda üürileandjaga kirjaliku lepingu sõlmimise võimalust. Iseenesest ei ole keelatud suuline üürileping, kuid probleemide ilmnemisel on kirjalik leping see, millele saab vaidlustes tugineda.

Samuti on kirjalik üürileping alus, mis annab üürnikule võimaluse oma elukoht üürikorterisse registreerida. Teadmiseks üürnikule, et üürileandja nõusolekut ei ole elukoha üürikorterisse registreerimisel vaja küsida. See luba on juba läbi üürilepingu sõlmimise antud.

Kirjalik peaks üürileping olema kindlasti tähtajalise lepingu puhul, kus üürnik elab teadmises, et ta saab üürikorteris elada näiteks vähemalt aasta või muu kokkulepitud perioodi. Kui üürileandja soovib üürniku ühel või teisel põhjusel korterist välja visata ei pruugi suulise tähtajalise lepingu tõestamine olla kõige lihtsamate ülesannete killast.

Tasakaalus leping

Üürileping on kokkulepe kahe võrdse poole vahel. Seetõttu peaks leping olema tasakaalus nii õiguste kui kohustuste poolest. Tõsi – üürivaldkonda reguleerib võlaõigusseadus on kaldu pigem üürniku kasuks. Seetõttu proovivad üürileandjad sageli üürilepinguga tasakaalu enda suunas tagasi kallutada.

Üürnik ei peaks aktsepteerima lepingusse minevad kohustusi näiteks päev peale võlgnevuse teket välja kolida või keeldu majutada oma alaealisi lapsi. Sellised kokkulepped on küll tühised ja neist lähtuma ei pea, kuid üürnik ei peaks üürileandjale isegi mitte mõista andma, et ta on orjastavate tingimustega nõus.

Üüri tasumine ülekandega või kviitungi vastu

Üürnik peaks nõudma võimalust üüri tasuda ülekandega. Kui üürileandja ülekandega tasumist ei taha võimaldada, peab üürnikul olema iga makse kohta võimalik saada kviitung, millega üürileandja kinnitab, et ta on üürisumma ja lisanduvad kõrvalkulud kätte saanud. Kviitungi peaks väljastama üürileandja ise, mitte mõni kolmas isik, näiteks üürileandja usaldusisikust naaber või sõber.

Kui üürnikul puudub taasesitamist võimaldav kinnitus üürisummade tasumise kohta võib tal probleemide ilmnemisel olla keeruline tõestada, et ta sootuks võlgnik ei ole.

Salajaste külastuste puudumine

On kuulda olnud, et mõni üürileandja on salaja käinud väljaüüritud korteris ajal, mil üürnike seal pole. Sellised salakülastused ei saa olla mingilgi moel aktsepteeritud.

Üürileandja poolt vaadatuna on täiesti põhjendatud nõuda aeg-ajalt – näiteks kord kvartalis – võimalust väljaüüritud pinda üle vaadata veendumaks, et üürnik kasutab seda heaperemehelikult. Sellised ülevaatused peavad aga kindlasti toimuma üürniku ja üürileandja poolt kokkulepitult ning ühekoos.

Kirjalik vara üleandmise-vastuvõtu akt

Üürilevõetava vara valduse vastuvõtmise peaks vormistama kirjalikult. See aitab täpsemalt kirjeldada, millises olukorras ja kvaliteediga on üürniku vastuvõetav vara. Üürniku huvides on vastuvõetavate esemete puudused üleandmise-vastuvõtuaktis fikseerida, et vältida hilisemait teineteise mittemõistmisi vara üürileandjale tagastamisel.

Suhtlemine ühistuga

Vahel soovivad üürileandjad (ebamõistlikult), et üürnik tasuks kommunaalkulud otse ühistule. Samuti võivad üürileandjad soovitada üürnikul ühistuga seonduvate probleemide puhul taas pöörduda ühistu poole. Kui see üürnikule sobib, on kõik korras. Siiski peaks üürnik arvestama, et tema lepingupartner on üürileandja, mitte ühistu. Seetõttu peaks probleemide lahendamise pearaskus olema üürileandja kanda.

Aga loomulikult on näiteks veemõõtja vahetamiseks sobiliku aja kokkuleppimise puhul mõistlik üürnikul endal asjad korda ajada, mitte pikendada infoahelat üürileandja võrra.

Lepingu pikendamise võimalus

Sageli soovivad üürileandjad sõlmida tähtajalise üürilepingu aastaks või üldse tähtajatu üürilepingu. Ega üürnikud samuti ei ole enamasti nõus pikema kui aastase üürilepingu sõlmimisega. Praktikas venivad üüriperioodid tihtipeale siiski pikemaks.

Seetõttu tasu üürnikul üürida, kas tal on tähtajalise üürilepingu sõlmimisel võimalik üürilepingut selle lõppemisel pikendada, et mitte võtta ette tüütut ja tülikat kolimist. Professionaalne üürileandja jääb enamasti tõenäoliselt aastase lepingu juurde, kuid on suure heameelega valmis jätkama üürilepingut korraliku maksedistsipliini ja kinnisvaraga heaperemehelikult käituva üürnikuga.

Tagatisraha tähtaegne tagastamine

Enamasti nõuab üürileandja üürilepingu sõlmimisel üürnikult tagatisraha. Üürnikul on üürilepingu lõppemisel õigus tagatisraha tagasi saada kahe kuu jooksul. Seda aga juhul kui üürileandjal ei ole üürniku vastu nõudeid. Praktikas tagastab üürileandja tagatisraha enamasti viimase kuu kõrvalkulude ehk kommunaalkulude arve saamisel järel.

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark on käsiraamatu „Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“ kaasautor.

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Nõutuim tudengikorter on väike ja kõigi mugavustega

14.10.2015 Tõnu Toompark

Tartu tudengikorterite juures mängib suurt rolli asukoht. Eelistatud on kesklinna piirkond, Tiigi ja Pepleri tänava kant.

„Tiigi tänaval on palju ühiselamutüüpi üüripinda, 11-15 ruutmeetrised pisikesed toad, millest on tihti nappus, sest väike pind ei ole takistuseks, kui eelistatakse privaatsust,“ ütles Arco Vara Tartu osakonna kutseline maakler Sirli Reinhaus.

Tema sõnul joostakse tormi tosinaruutmeetristele pindadele, kus on köögi- ja duššinurk, uued aknad ning diivan ja mille üürihinnaks on 100 eurot pluss kommunaalmaksed.

Seega tasub investoreil ülikoolilinnas panustada just väikestesse üürikorteritesse ja neid renoveerida.

Üsna meeleldi üüritakse ka kahe eraldi toaga kortereid, mida tavaliselt asustavad sõbrad või sõbrannad. Need korterid peaks samuti olema heas seisukorras, hinnatase 300-400 eurot kuus.

Leidub ka nostalgialembeseid tudengeid, kes soovivad retrohõngulisi ahikütte ja tagasihoidliku hinnaga eluaset, et tajuda, kuidas nende vanemad omal ajal tudengiaastaid kogesid.

Välistudengid eelistavad üürikortereid võimalikult kooli lähedal, et ei peaks bussidega seiklema. Paljud nendest ei ole ka kallima kütte vastu, nii et elektrikütte kulu erinevalt kohalikest neid ei häiri.

Külm ja räämas korter pole hinnatud

„Millegipärast arvavad paljud üürileandjad endiselt, et ahiküte ja rääbakil vana korter sobib noorele, oma elu alustavale inimesele küll ja küll. Aga see ei ole enam nii, sest tudengid eelistavad heas korras eluaset koos köögimööbli, pesumasina, pliidi, söögi- ja kirjutuslaua ning lahtikäiva diivaniga. Televiisori olemasolu pole tähtis, aga internetivõimalus on ülioluline,“ rääkis Reinhaus.

Maakleri kinnitusel on tudengid üüriklientidena väga head ja vastutustundlikud. Sageli on vanemad üürilepingute käendajaiks ja üüri makstakse õigeaegselt. Valdavalt on tegemist ka rahumeelse kontingendiga, nii et probleeme naabritega või muid konflikte esineb üliharva.

„Üürikorter on tudengile tänapäeval rahu ja puhkamise paik, pidutsetakse rohkem klubides ja üliõpilasorganisatsioonide majades. Selles suhtes ei ole tudeng enam omanikule ja naabritele nii tülikas kui võib-olla nõukogude ajal oli,“ lausus Reinhaus.

Viimasel paaril aastal on Tartus üürikorterite hinnad tõusnud ja seetõttu loodetakse palju soodsamate ühikakohtade vabanemise peale. See on omakorda kaasa toonud tendentsi, et mõistliku hinnaga üürikorterit soovitatakse tuttavatele ja nii ei pruugigi need jõuda üürikuulutuste kaudu avalikkuseni.

Tartu kesklinna kavandatakse uusi korrusmaju

14.10.2015 Tartu.ee

Tartu linnavalitsus suunas avalikule arutelule Riia tn 20 ja 22 ning Era tn 3 kruntide detailplaneeringu eskiislahenduse, mis näeb ette seitsme 3- kuni 8-korruselise korterelamu ehituse.

“Loodetavasti saadab omal ajal majanduslanguse tõttu nurjunud ehitusplaani seekord edu, sest linna seisukohalt on umbes 300 uue elamisruumi lisandumine kesklinna väga oluline. Arvestades krundi head asukohta ja hoonete kõrgetasemelist arhitektuuri, on see väärikas täiendus Riia tänava hoonestusele,” ütles abilinnapea Jarno Laur.

Planeeritav ligi 1,7 hektari suurune ala paikneb kesklinnas Riia, Filosoofi ja Era tänavate vahelisel alal. Eskiislahenduse kohaselt võib alal moodustada seitse korterelamumaa krunti ning ehitada kaks kolme-, kaks seitsme- ja kolm kaheksakorruselist korterelamut. Ühtekokku on majadesse kavandatud umbes 300 korterit. Hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala on 4100 m².

Alal kehtiva planeeringulahenduse aluseks on arhitektuurikonkursi võidutöö “Kuppel” (OÜ Salto), mille kohaselt on kõrgemad kortermajad kavas ehitada astmelistena. Hoonete kõrgus kasvab krundi keskosa suunas. Kogu parkimine on kavandatud maa-alusesse parklasse ning olemasoleva kõrghaljastuse asemele on kavandatud uus kõrghaljastus.

Riia tn 20 ja 22 ning Era tn 3 kruntide detailplaneeringu eskiislahendust tutvustav avalik arutelu toimub 26. oktoobril kell 16 linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonnas, Raekoja plats 3, III k, ruum nr 303.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Koolitus „Kinnisvara korrashoid avalikus sektoris“ toimub 20/10/2015 Tallinnas

14.10.2015 Margot Toompark

Kinnisvarakoolis toimub 20/10/2015 koolitus „Kinnisvara korrashoid avalikus sektoris“.

Koolitus toimub kell 09.00-14.00 (6 akadeemilist tundi)

Koolitusel saab ülevaate kinnisvara korrashoiu põhialustest, omaniku ja tema esindaja rollidest ja ülesannetest.

Koolitusel tutvustab lektor Kaia Kirs kinnisvara korrashoiustrateegiad, informatsiooni juhtimise põhimõtteid, annab juhised varahalduse strateegia väljatöötamiseks oma asutuses ja praktilisi soovitusi selle elluviimiseks.

Koolitus on suunatud kõigile, kes puutuvad kokku kinnisvaraga ja kinnisvaratoimingutega.

Koolitus toimub 20/10/2015 kell 09:00-14:00 GO Hotell Shnellis.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Eksklusiivne Kvissentali elurajoon Tartus laieneb

14.10.2015 Tõnu Toompark

Tartu linna looduslikult kaunisse Emajõe-äärsesse keskkonda on kerkinud Kvissentali elamurajoon, mis asub Tartu kesklinnast vaid kiviviske kaugusel, kuid samas linnamürast eemal asuvas luksuslikult planeeritud piirkonnas.

Piirkonda iseloomustavad läbimõeldud infrastruktuuri lahendused, arhitektuursed hoonestusreeglid tänavate lõikes ja looduslikult kaunis Emajõgi. Vahetult jõe kaldal paiknevat elamurajooni kaunistab kõrghaljastus, korrastatud jõekallas, laste mänguväljakud ja erinevad sportimisvõimalused ning lähedal asuv avalik linna ujumisrand. Kinnistud asuvad vanalinnast vaid 4 minuti autosõidu kaugusel, bussiliiklus teiste linnaosadega on hea. Piirkonda on järgmises ehitusetapis planeeritud rajada ka lasteaed.

Tartu linnas, Kvissentali uues valmivas elamurajoonis on müügis 29 uut elamukrunti. Tänaseks on müüdud 5 kinnistut ning broneeritud 4 kinnistut. Kõik krundid on suured ja nende pindala jääb vahemikku 1240 – 2450 m². Krundid varustatakse tsentraalsete kommunikatsioonide liitumispunktidega.

„Kinnistute kommunikatsioonide ja trasside rajamine on alanud ning tööd valmivad mai 2016, trasside väljaehitamise eest vastutab Tartu Veevärk. Kõik elurajooni sisesed tänavad asfalteeritakse 2016 aasta juuliks. Valgustuseks kasutatakse modernse disainiga LED-valgusteid“ lisas Janika Toots, Arco Vara Tartu osakonna maakler.

Kvissentali arendajaks on Fausto Grupp, kes on turul tegutsenud üle 10 aasta. Kinnistute müügiga tegeleb Arco Vara, mis alustas tegevust kinnisvarasektoris juba 1992. aastal. Pikaajalised kogemused kinnisvara valdkonnas, esindatus Ida-Euroopa kolmes riigis, Eestis, Lätis ja Bulgaarias, ning kinnisvara vahendusteenuste ja arenduse integreeritus on Arco Vara tegevuse alustalad.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Priisle Äripargi ehituse esimene etapp valmib tulevaks kevadeks

13.10.2015 Tõnu Toompark

Eventus Ehitus OÜ alustas logistika- ja tööstuspargi ehitust Lasnamäel. Priisle Äripargi ehituse esimene etapp valmib 2016. aasta kevadel, kokku arendab Hammerhead OÜ Lasnamäe veerele ligi 22 000 ruutmeetrit uusi lao- ja tööstuspindasid koos büroo- ja esindusruumidega.

Hammerhead OÜ juhatuse liikme Allan Kooli sõnul on aadressile Priisle tee 10 kerkiv hoone projekteeritud nii, et seda saaksid kasutada väga erineva tegevusala ettevõtted. „Hoone on jaotatud nn kaubandusboksideks, kus iga boksi ees on esindusliku klaasfassaadiga kaupluse- ja kontoriruumid ning tagapool paiknevad lao,- teenindus- või tootmiseks mõeldud pinnad,“ rääkis Kool ja lisas, et hoonetekompleksi arhitekt on Ivo Rebane Guru Projekt OÜ-st.

„Hoone on multifunktsionaalse konfiguratsiooniga, kaasaegne ja energiatõhus. Üüripinnad on varustatud tänapäevaste kvaliteetsete ja moodsate tehnosüsteemidega – näiteks on kõik äripargi kontori- ja laopinnad eraldi köetavad ja ventileeritavad, seega saavad üürnikud ise valida omale sobiva ruumide sisetemperatuuri ja õhuvahetuse,“ ütles Kool.

Kokku on kompleksi esimesena valmivas hoones pinda 4000 ruutmeetrit, ettevõtted saavad üürida pindasid 250 – 1000 ruutmeetri ulatuses. Kooli kinnitusel on veerand pindadest üürnikud juba leidnud.

Tallinnasse Lasnamäele rajatav äripark laiub kokku 3,1 hektarisel maa-alal ning on plaanitud valmis ehitada neljas etapis. Esimese etapi investeering ulatub ca 2,7 miljoni euroni. Projekteerimis- ja ehitustöid teeb Eventus Ehitus OÜ. Äripargi arhitekt on Ivo Rebane.

2005. aastal asutatud Eesti kapitalil põhineva Eventus Ehitus OÜ peamisteks tegevusaladeks on ehituse peatöövõtt ja ehituse projektijuhtimine.

Hammerhead OÜ on Eestis kinnisvaraarendusega tegelev ettevõte. Tegevus on suunatud peamiselt äripindade arendamisele.

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

September 2015 ülevaade: Tartu korteriturg jätkab rekordite lainel

13.10.2015 Kadri Lest

Taaskord oli september tehingute arvult augustist aktiivsem, samas see aasta jäi septembris Tallinna korteritehingute aktiivsus juuli- kui ka augustikuule alla. Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati käesoleva aasta septembrikuus Eestis kokku 3828 ostu-müügitehingut koguväärtusega 249,336 miljonit eurot.

Septembri tehingute aktiivsus oli viimase 12 kuu keskmisel tasemel. Eelnenud kuuga võrreldes teostati 6% rohkem tehinguid ning tehingute koguväärtus oli 45% kõrgem. Kogu Eesti kinnisvaratehingute arv on võrreldes eelmise aasta septembriga langenud 2%, kuid tehingute koguväärtus on tõusnud 27%.