Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes
Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm
Kinnisvarakool: Elukondliku kinnisvaraturu trendid ja prognoosid - Tõnu Toompark
Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm
 

Domus Kinnisvara: kinnisvaraturu ülevaade 06-2016 – Tartu korteriturg jaanipühi ei pidanud

13.07.2016

Domus KinnisvaraMaa-ameti tehingustatistika andmetel teostati juunis Eestis kokku 4017 ostu-müügitehingut koguväärtusega 235,948 miljonit eurot. Võrreldes maikuuga toimus 11% vähem tehinguid, samas tehingute koguväärtus tõusis 3%. Eelmise aasta juunikuuga võrreldes tõusis tehingute arv 4%. Kui ülevaates käsitletavatest linnadest enamustes korteritehingute arv maikuus tõusis, siis juunis võeti aeg maha ning nauditi pikka jaanipüha.

Erandiks oli Tartu, kus notaritele puhkust ei antud ning sellest tulenevalt oli juuni käesoleva aasta kõige aktiivsem korterite müügikuu.


Allikas:Maa-ameti tehingute andmebaas

Tallinn

Maa-ameti tehingute statistika andmetel teostati Harju maakonnas käesoleva aasta juunis 1649 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 149 322 998 eurot. Võrreldes maiga langes tehinguaktiivsus 10%, kuid tehingute koguväärtus jäi samaks. Aastataguse ajaga võrreldes on tehingute arv tõusnud 6%, samas koguväärtus langenud 18%. Koguväärtuse suure languse taga on asjaolu, et aasta tagasi juunis toimus kaks suurt tehingut Tallinna Kesklinna linnaosas, millede koguväärtus oli üle 16% Harju maakonna ostu-müügitehingute koguväärtusest.

Juunis toimus Tallinnas 714 korteriomandi tehingut, mis oli 83 tehingut vähem kui mais ja 40 tehingut rohkem, kui eelneva aasta juunis. Tallinna korterite keskmine ruutmeetrihind püsis maiga samal tasemel, olles 1574 €/m² (mediaan 1521 €/m2). 2015. aasta juuniga võrreldes oli keskmine hind tõusnud 2%.


Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Tallinnas tehti eramutega 31 ostu-müügitehingut (maakonnas 133). Võrreldes maiga toimus Tallinnas 8 ja aastatagusega  7 eramu tehingut vähem. Hoonestamata elamumaadega teostati 20 tehingut (maakonnas 89). Mais teostati 9 ja aasta tagasi juunis 17 hoonestamata elamumaa tehingut.

Tartu

Tartu maakonnas teostati juunis 505 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 41 347 493 eurot. Tartu maakonna tehingute aktiivsus tõusis maiga võrreldes 12% ja tehingute koguväärtus 67%. Tehingute koguväärtuse tõusu taga oli juunis Tartu linnas toimunud kahe kalli hoonestatud ärimaa müük. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 28% ning koguväärtus 88%.

Juunis toimus Tartu linnas 170 korteriomandi tehingut, mis oli 14 tehingut rohkem kui mais ja 25 tehingut rohkem, kui eelneva aasta juunis. Käesoleva aasta juunis teostati umbes 40 uue korteri tehingut, mis kergitasid keskmise hinna kuu varasemast 9% kõrgemaks, olles juunis 1306 €/m2(mediaan 1304 €/m2). Võrreldes 2015. aasta juuniga tõusis keskmine hind 6%.


Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega teostati juunis 22 ostu-müügitehingut (maakonnas 53), kuu varem mais müüdi 9 eramut vähem ning aasta tagasi juunis müüdi 7 eramut vähem. Tartu linnas toimus 1 hoonestamata elamumaa tehing (maakonnas 41). Mais toimus 4 ja 2015. aasta juunis 5 hoonestamata elamumaa tehingut.

Pärnu

Pärnu maakonnas toimus juunis 284 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 13 029  025 eurot. Võrreldes maiga langes tehinguaktiivsus 26%, kuid tehingute koguväärtus tõusis 9%. Aastataguse ajaga võrreldes on tõusnud tehingute arv 10% ning koguväärtus 21%.

Juunis toimus Pärnus 59 korteriomandi tehingut. Kuu varem mais toimus 29 tehingut rohkem ning 2015. aasta juunis toimus 4 tehingut rohkem. Keskmine hind oli juunis 953 €/m² (mediaan 930 €/m2), mis võrreldes maiga langes 4%. 2015. aasta juunis oli keskmine hind samal tasemel.


Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti juunis 18 ostu-müügitehingut (maakonnas 42), mis oli eelneva kuuga võrreldes 4 tehingut rohkem ning aastatagusega võrreldes 8 tehingut rohkem. Hoonestamata elamumaaga tehti juunis 2 tehingut (maakonnas 23). Kuu varem mais toimus 9 ja aasta tagasi juunis toimus 13 hoonestamata elamumaa tehingut.

Viljandi

Viljandi maakonnas teostati käesoleva aasta juunis 135 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 3 000 086 eurot. Võrreldes maiga langes tehinguaktiivsus 22% ja koguväärtus 45%. Koguväärtuse suur langus oli tingitud sellest, et maikuus teostati mitu kalli maatulundusmaa kinnistu tehingut. Aasta taguse ajaga võrreldes jäi ostu-müügitehingute arv samale tasemele, kuid koguväärtus langes 20%.

2016. aasta juunis toimus Viljandi linnas 17 korteriomandi tehingut, mis oli 8 tehingut vähem kui käesoleva aasta mais ja 2 tehingut vähem kui eelmisel aastal samal ajal. Keskmine hind langes võrreldes eelneva kuuga 28%, jõudes hinnatasemeni 456 €/m² (mediaan 486 €/m2). Võrreldes kuu varasemaga teostati juunis rohkem tehinguid odavama hinnaklassiga korteritega. Aastatagusega võrreldes on keskmine hind tõusnud 4%.


Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti juunis 4 ostu-müügitehingut (maakonnas 17), mis on eelneva kuuga võrreldes 4 tehingut ja aastatagusega võrreldes 3 tehingut vähem. Hoonestamata elamumaaga teostati juunis 1 tehing (maakonnas 10). Mais müüdi kokku 4 hoonestamata elamumaa krunti, aasta tagasi juunis tehinguid ei toimunud.

Kuressaare

Saare maakonnas teostati käesoleva aasta juunis 130 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 2 487 442 eurot.  Võrreldes maiga langes tehinguaktiivsus 37% ja tehinguaktiivsus 33%. Aastataguse ajaga võrreldes langes tehingute arv 17% ja koguväärtus 38%.

Juunis ja mais teostati Kuressaares 17 korteriomandi tehingut, mis on 7 tehingut rohkem, kui 2015. aasta juunis. Juunikuu keskmine hind langes 16%, olles 721 €/m² (mediaan 720 €/m2). 2015. aasta juuniga võrreldes langes keskmine hind 1%.


Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Juunis toimus Kuressaare linnas 3 (maakonnas 14) eramu ostu-müügitehingut. Samuti toimus 2015. aasta juunis 3 eramu müügitehingut. Kuu varem mais toimus 6 eramu tehingut. Hoonestamata elamumaaga teostati juunis 1 tehing (maakonnas 8). Mais müüdi 4 elamumaa krunti, aasta tagasi juunis Kuressaares elamumaa kruntide müügitehinguid ei toimunud.

Narva

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Ida-Viru maakonnas juunis 257 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 4 766 192 eurot. Võrreldes maiga langes tehinguaktiivsus 13% ja koguväärtus 10%. Aastataguse ajaga võrreldes on langenud tehingute arv 9% ja koguväärtus 9%.

Juunis toimus Narvas 40 korteriomandi tehingut, mis on 2 tehingut vähem kui mais ja 6 tehingut vähem kui eelneva aasta juunis. Keskmine ruutmeetri hind oli juunis 418 €/m² (mediaan 352 €/m2). Maikuuga võrreldes langes keskmine hind 9% ja aastatagusega võrreldes  14%.


Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti juunis 13 ostu-müügitehingut (maakonnas 41), mis on käesoleva aasta maiga võrreldes 7 tehingut vähem ja 2015. juuniga võrreldes 2 tehingut vähem. Narva linnas müüdi juunis 3 elamumaa krunti (maakonnas 5). Mais teostati 2 ja aasta tagasi juunis 11 hoonestamata elamumaa tehingut.

Kadri Lest
Domus Kinnisvara kutseline maakler / analüütik

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimine praktikas – juhatuse õigused, kohustused ja vastutus

Kaasomandi jagamise vaidlused

13.07.2016

Teet LehisteInimeste omavahelised suhted ja läbisaamine on tihtipeale sõltuvuses varalistest õigustest ja kohustustest. Nii on lood ka kaasomanikega, kellele ühiselt kuulub mingi vara ese, kas selleks on siis kinnisasi koos majaga, korteriomand või sõiduauto.

Erinevad arusaamad elust ja maailmavaatest võivad aga tekitada paksu verd kaasomanike vahel. Nii võib juhtuda, et ei olda rahul sellega, kuidas ühist vara eset kasutatakse või kes peab panustama selle säilimisse ja heakorda. Taolised erimeelsused ajendavad kaasomanikke otsima lahendusi, kuidas lõpetada närvesööv ja pingeid tekitav ühine omandisuhe.

Asjaõigusseadus on andnud kaasomanikele kaks võimalust, kuidas kaasomandisuhet lõpetada. Loogilisena on ühe võimalusena seaduses ette nähtud õigus lõpetada kaasomandisuhe kaasomanike vahelise kokkuleppega. Selliselt saavad kaasomanikud ise määrata ära, kellele milline vara ese jääb ja kes kui palju mida saab.

Selline kaasomandi lõpetamine oleks ainuõige viis ja lahendus, kuid arvestades kaasomanike vahelisi pingelisi suhteid ja teades tegelikku praktikat, siis enamusjuhtudel selliselt kaasomandisuhteid ei lõpetata. Paratamatult lähevad kaasomanike soovid ja ootused vara jagamisel üksteisest lahku ning selle pinnalt ei ole lihtsalt võimalik pooltele sobivat kokkulepet saavutad.

Selleks, et kaasomand jagamata ei jääks, on seadus ette näinud ka teise võimaluse kaasomandi jagamiseks, milliseks on kohtu otsustus. Seaduse järgi on kohtule antud õigus jagada kaasomand ära vastavalt ühe kaasomaniku hagis taotletud viisil. Viisid, mida kaasomanik saab taotleda hagis ja milliste üle saab kohus otsustada on järgmised:

  • jagada asi reaalosadeks;
  • anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas;
  • müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

Praktikas on kõige enam taotletava kaasomandi jagamise viisina kasutusel b variant, millisel juhul üks kaasomanik saab näiteks korteriomandi ainuomanikuks, kuid samas kohustub teisele kaasomanikule välja maksma tema mõttelise osa turuväärtuse korteriomandist. Sellisel viisil on nö kaasomanike huvid balansseeritud ja ühine ese saab õiglaselt jagatud.

On ette tulnud ka olukord, kus mõlemad kaasomanikud soovivad korterit endale saada. Sellisel juhul variant b ei tööta ning kõige paremini kohaldub variant c, millisel juhul tuleks korraldada enampakkumine, kas siis avalik või kaasomanikevaheline. Avaliku enampakkumise läbi saab selgeks korteri turuväärtus ning saadud raha jagatakse kaasomanike vahel ära vastavalt nende osade suurustele kaasomandist.

Praktikas ei ole laialdaselt kasutusel olnud variant a – reaalosadeks jagamine. Eelkõige on siin probleemiks olnud asjaolu, et kaasomandis olevat eset ei ole füüsiliselt võimalik reaalosadeks jagada. Samas ei saa seda variant täiesti kõrvale jätta, sest kui jagamisel on ese, mida on lihtne ja seaduse järgi võimalik reaalosadeks jagada, siis on tegemist väga asjakohase kaasomandi jagamise viisiga.

Kokkuvõtvalt on kaasomandisuhe inimsuhteid proovile panev õigussuhte vorm. Ühtedele selline omandivorm sobib, teistele jällegi mitte. Selleks, et kaasomandisuhet lõpetada on seadus ette näinud kaks moodust – kokkuleppeline või kohtuotsus. Praktika on aga läinud seda rada, et kui inimsuhted on juba kord keerdus, siis kokkulepet ei tule ning jalge alla tuleb võtta kohtutee.

Teet Lehiste
Advokaat
Advokaadibüroo HETA

Artikli allikas: http://www.heta.ee/blogi/

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Riigikohtu praktika: Eramaale juurdepääsutee rajamise ja hooldamise kulud ning nende hüvitamine

13.07.2016

Teder Law FirmMaaomanik soovis ehitada kinnistule hoone, kuid kinnistu ei piirnenud ühegi teega ning seetõttu polnud võimalik kinnistule ligi pääseda. Üle naaberkinnistu juurdepääsu määramisel tekkis küsimus seoses naaberkinnistu omanikule hüvitise maksmisega.

Kohus märkis, et juurdepääsu rajamisel tuleb arvestada koormatava kinnistu omaniku huve- tasu tuleb kindlaks määrata ja välja mõista nendelt isikutelt, kelle huvides tee rajatakse ja tasu määramisel tuleb kaaluda erinevaid esitatud asjaolusid. Eratee omanikul on kohustus tagada teehoiu korraldamise ja ohutu liiklemise tingimuste loomise kohustus. Samuti on eratee omanikul hüvitise nõudmise õigus tee kasutamisega seotud kulutuste ulatuses. See kehtib ka olukorras, kus erateed kasutatakse kohtu poolt määratud juurdepääsuteena. Tasu ning hüvitise kohta võttis kohus järgmised seisukohad:

  • Eratee omanikul on õigus nõuda teed kasutavatelt isikutelt tasu. Tasu suuruse määramisel peaks võtma arvesse seda, mis on mõistlikult vajalikud kulutused antud tee korrashoiuks ning turvalisuse tagamiseks. Sõltuvalt abinõudest ja nende maksumusest kujuneb kulutuste suurus, mida eratee omanik peab regulaarselt kandma, et neid kohustusi täita.
  • Tee omamisega kaasnevaks kohustuseks saab pidada ka maamaksu maksmist tee pindala ulatuses. Kusjuures, minimaalne hüvitis, mida peaks maatüki kasutamise eest koormatud maatüki omanikule maksma, ei või olla väiksem, kui teealuse maatükiosa maamaksu suurus.
  • Eratee omaniku tasunõuet ei muuda asjaolu, et tema ise või mõni muu isik kasutab sama teed. Sellisel juhul tuleb tasu suuruse määramisel arvesse võtta iga isiku osa tee kasutamisel, kusjuures neid osi tuleb eelduslikult pidada võrdseks.
  • Lisaks peab eratee omanik saama hüvitist omandiõiguse riive eest kuna on kaotanud ainukasutusõiguse omandi suhtes. Hüvitise suuruse määramisel tuleb kindlaks teha, millist kasu saaks omanik, kui juurdepääsu alune maa ei oleks teise isiku kasutuses. Seejuures peab arvestama maatükil paiknevaid ehitisi, ehituslikke, muinsuskaitselisi, maa otstarbest tulenevaid piiranguid ning muid selles osas tähtsaid asjaolusid.

Tasu juurdepääsu talumise eest tuleb maksta ka siis, kui juurdepääsutee on juba olemas ning ka juhul kui omanik hakkab tulevikus samuti seda teed kasutama.

Pille Pettai
Teder Law Firm
Kinnisvara-ja ehitusvaldkonna juht

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum – lepingud, probleemid ja üürileandja õiguste kaitse

Baltic Horizon tegi oma uue pikaajalise fondistruktuuri alt esimese ostutehingu

13.07.2016

Baltic HorizonVaid mõned päevad pärast edukat kapitalikaasamist ja kinnisvarafondi osakute Nasdaq Tallinn börsil noteerimist soetas Baltic Horizon enda portfelli G4S peahoone kinnistu Tallinnas. Baltic Horizoni portfelli kuulub Balti pealinnades nüüd 6 hea rahavooga objekti koguväärtusega üle 100 miljoni euro.

G4S ärihoone Tallinna ühel tuiksoonel – Paldiski maanteel – ehitati 2013. aastal. Kinnistu kogupindala on 9 100 m2 ja see on pikaajalise rendilepinguga Taani turvaettevõtte G4S kasutuses. Hoone osteti ca. 7,5% tootlusega.

Baltic Horizoni osakute avalik pakkumine viidi edukalt lõpule 29. juunil 2016, koos Baltic Horizoni ja Baltic Opportunity Fundi ühendamisega. Baltic Horizon kaasas kapitali 29,7 miljoni euro jagu. Baltic Horizoni fondiosakutega alustati kauplemist Nasdaq Balti fondinimekirjas 6. juulil 2016.

Baltic Horizon kavatseb regulaarselt teostada rendivoost rahalisi väljamakseid oma osakuomanikele. Selline atraktiivne riski-tootluse suhe on ahvatlev ennekõike investoritele, kes otsivad madalate deposiidiintresside keskkonnas kõrgemaid dividendi tootlusi. Fondi investoriteks on mainekad Põhjala ja Baltikumi institutsionaalsed ja erainvestorid. Antud tehing täiendab fondi Balti pealinnade portfelli, millesse juba varem kuulusid teiste objektide kõrval Vilniuse äripiirkonna südames asuv Europa ostukeskus ja Coca-Cola Plaza Tallinnas.

Kinnisvarakool & koolitus: Korteriühistu revisjonikomisjoni töö praktikas

Ober-Haus: Baltimaade hinnaindeks 06/2016

13.07.2016

Ober-HausApartment prices in Vilnius increased by 0.8% to 1,376 EUR/sqm in June 2016. During a year apartment prices in Vilnius increased by 6.0% and since the last lowest price level in May 2010, apartment prices are higher by 19.2% (by 222 EUR/sqm). In January-June 2016, the number of apartment transactions in Vilnius (5,106 transactions) increased by 18% compared with January-June 2015.

In June 2016, apartment prices in Riga increased by 1.9% to the average price of 1,102 EUR/sqm. Over the past 12 months, the average apartment price has increased 5.0% (in May 2016, the annual increase of apartment prices was 3.1%). In total there were 4,709 apartment transactions in January-June 2016 in Riga, which is almost 27% more than in the same period of 2015.

The average apartment price in Tallinn increased by 0.6% to 1,583 EUR/sqm in June 2016, which means that annual increase is 2.8%. In total there were 4,310 apartment transactions in January-June 2016 in Tallinn, which is 2% more than in January-June 2015.

Ober-Haus-Baltic-Apartment-Price-Index-June-2016

Kinnisvarakool: Eluruumi üürimise ABC

Üüriturg elab suvelõpu ootuse vaimus

13.07.2016

Tõnu Toompark, Adaur Grupp OÜ / Kinnisvarakool OÜSuve lõpul on elamispindade sektoris traditsiooniliselt oodata äkilist üürinõudluse kasvu, mis tavapäraselt surub üürihindu üles. Elamispindade turu arengud on aga muutunud üsnagi stabiilseks ja selle suve lõpu tavapärane mullistus üüriturul saab kindlasti olema lühem ja tagasihoidlikum kui varasematel aastatel, mil üüriturul on valitsenud märgatav üürikorterite defitsiit.

Üüripakkumine kasvab

Viimaste aastate jooksul on üüripakkumine kasvanud. Portaali KV.EE andmetel pakuti Tallinnas kuu päeva keskmisena juunis üürile 912 korterit, mis on enam-vähem sama palju kui aasta tagasi ja 180 korteri võrra enam kui kaks aastat tagasi.

Samas peavad portaalide haldajad tunnistama, et sotsiaalmeedial on kinnisvaravahenduses info levitamisel järjest suurem roll. Muu hulgas liigub Facebook’i ja teiste portaalidest kõrvale jäävate kanalite kaudu järjest rohkem üürikorterite infot.

Üüripakkumise kasvu kinnitavad korteriarendajad. Asugu uute korterite arendusprojektid Tallinna südalinnas või äärelinnas, kinnisvaraarendajad kinnitavad ühest suust sama: üüriinvestorid on aktiivsed. Sõltuvalt projektist, selle hinnatasemest, korterite suurustest ja muudest teguritest soetatakse väljaüürimise eesmärgil hinnanguliselt 5-20% uue kortermaja korteritest.

Valdavalt soosivad üüriinvestorid ühe- ja kahetoalisi kortereid, mil on üüriturul parem likviidsus ja madalam absoluuthind korteri ostmisel. See on väiksemate korterite sektoris tekitanud juba kunagise defitsiidi asemel mõningase ülepakkumise.

Lisaks uutele korteritele on üüriinvestorid aktiivsed teisesel ehk n-ö kasutatud kinnisvara sektoris. Sealgi peidetakse raha kunagi saabuva inflatsiooni eest otsides sellele paremat rakendust kui tähtajalisel kontol seismise eest teenitavad napid intressid.

Suurenev pakkumine avardab üürnike võimalusi

Üüripakkumiste suurenemine on rõõmusõnum üürnikele. Kui turule tuleb erineva kvaliteedi ja asukohaga uusi üüripakkumisi, laiendab see üürnike valikuvõimalust. Valikuvõimaluse laienemine tähendab üürniku jaoks lisaks paremat läbirääkimiste positsiooni käigu läbirääkimised kas hinna või näiteks kodulooma üürikorterisse lubamise-mittelubamise teemal.

Üürnikud ei tohiks pakkumise laienemisest end petta lasta. Augustis-septembris tuleb iga-aastaselt periood, kus üürinõudlus ületab pakkumist. Aasta-aastalt on see periood järjest lühemaks tõmbunud, osalt seetõttu, et lootes sõlmida üürikokkuleppeid kõrgema hinnaga, on osa üürileandjaid ajastanud korteri väljaüürimise just sügisesse uue kooli- ja ärihooaja algusesse.

Kuna üüripakkumine on alates 2010. aastast aasta-aastalt laienenud võib käesolevaks 2016. aastaks prognoosida viimaste aastate väikseimat sügisest üürituru mullistust.

Üürihinnad püsivad paigal

Olukorras, kus üüripakkumine suureneb ei ole üürihindadel võimalust kerkida. Hinnatõusu ootust võiks soosida fakt, et Tallinna elanikkond kasvab. Uutel tulijatel on eluaset vaja ja sageli on selleks üüripind.

Rahvavoog Tallinnasse ei ole siiski nii suur, et see ületaks pakkumisse tulevat üüripindade mahtu. Nõudluse kasv võib kergitada üürihindu ajutiselt augustis-septembris, kuid juba kvartali-paari pikkuses ajalises perspektiivis püsivad üürihinnad tänasel tasemel.

Teine põhjus, mille arvelt on üürileandjad lootnud üürihindade tõusu, on üüriäri tootluse vähenemine. Üürileandja teenib tavapäraselt tulu igakuise üürirahavoo ja väljaüüritava kinnisvara turuväärtuse kasvu pealt. Olukorras, kus kinnisvarahinnad on juba poolteist aastat külmunud üsna samale tasemele, on üürileandja ühe tulukomponendi kaotanud ja peavad selle kompenseerimiseks suurendama üürirahavoost teenitavat.

Tuleb tõdeda, et siin on mõningane tõetera sees. Üürikorteri rahavooline keskmine tootlus on viimase aasta jooksul ajaloolisest keskmisest pisut kõrgemale kerkinud. Lühiajalises perspektiivis määrab hinna siiski hetke nõudlus ja pakkumine. Nõudlusest kiiremini kasvav pakkumine hoiab hindu pigem paigal ja üksikutes sektorites või piirkondades, kus võib tekkida ülepakkumine, on oht isegi mõningaseks üürihindade languseks.

Puhtalt tehnilise poole pealt vaadatuna võib võrrelda üürihindu korterite tehinguhindadega. On asjakohane arvata, et üürihindade ja ostu-müügihindade vahel peaks valitsema mingi mõistlik proportsioon. Teisisõnu viib kinnisvara ostu-müügihindade suurenemine üürihindade tõusule.

Nagu juba mainitud on korterite ostu-müügihinnad püsinud poolteist aastat paigal. See asjaolu annab põhjust prognoosida, et korterite üürihinnad peaksid käituma enam-vähem sarnaselt ehk teisisõnu peaksid selgi põhjusel üürihinnad püsima paigal.

Üüriinvestorid peavad leppima rahavoolise tootlusega

Korteri väljaüürimise riskantsus sõltub muude tegurite hulgas sellest, kui palju on üüriinvestor orienteeritud rahavoolisele tootlusele ja kui palju kapitalikasvule. Mida enam ootab üüriinvestor kapitalikasvu ehk väljaüüritava kinnisvara kallinemist, seda riskantsema projektiga on tegemist.

Arvutused näitavad, et tavapärane korterite väljaüürimine – tunnistab üürikorteri omanik seda või mitte – keskendub Eestis üsna palju kinnisvara väärtuse kasvule. Tulenevalt olukorrast, kus kinnisvara väärtuse kasvuks, vähemalt seniseks kiireks kasvuks põhjust ei ole võib prognoosida üüriinvesteeringute mõningat vähenemist.

Teisalt näitavad hoiuste järjest kasvav maht ja senised üüriinvesteeringud, et rahval raha on, mida kinnisvarasse paigutada. Olukorras, kus alternatiivseid investeerimisvõimalusi on vähe ja kinnisvara peetakse – ekslikult või mitte – turvaliseks investeeringuks, võib aga prognoosida üüriinvesteeringute jätkuvat aktiivsust.

Üürihindade tõusu täna äriplaani kirjutada ei anna, samuti pole väga loota kinnisvara väärtuse kasvu ja konkurents üürileandjate seas tiheneb. Teisisõnu jääb üüriinvestori tuluallikaks ainult üürikorteri rahavooline tootlus. Neist põhjustest tulenevalt võib aastases perspektiivis prognoosida üüriinvesteeringute innu mõningast jahtumist, kuid kindlasti mitte kadumist.

Ülepakkumine võib viia ajutistele tagasilöökidele

Maailma ja Euroopa majandus kubisevad riskiteguritest, mis muudavad prognoosimise vägagi keeruliseks. Siiski võib aastases perspektiivis prognoosida aeglustuvat üüripakkumise suurenemist Tallinnas ja seda stabiilsete hindade tingimustes.

Tallinna üürinõudlus kasvab tagasihoidlikult, kuid see kasv ei ole määras, mis peaks hindadele mõju avaldama. Üürihinnad liiguvad edaspidigi samas rütmis kinnisvara ostu-müügihindadega ja kuigi mõju on vastastikune, on mõju ostu-müügihindadelt üürihindadele suurem kui vastupidises suunas.

Lähikuudel ehk augustist oktoobrini võib ennustada üürihindade püsimist ja ehk isegi minimaalset tõusu, kuid juba sügise lõpuks taanduvad hinnad suve lõpu tasemele ja jäävad sinna püsima. Mõningatel juhtudel võib prognoosida üürihindade tagasihoidlikku langust. Seda piirkondades, kus on ülepakkumine või kitsamalt ühe- ja kahetoaliste korterite üüriturul, kuhu on värskeid pakkumisi kõige enam lisandunud.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringu tasuvuse analüüs praktikas - Tõnu Toompark

Arco Vara: Elamine avaliku veekogu ääres nõuab tolerantsust

13.07.2016

Arco VaraKombinatsioon kodu ja avalik veekogu kannab endas konflikti omanikutunde ning avalike huvide vahel, kirjutab Arco Vara Tartu piirkonna maakler Janika Toots.

Tartumaal ja mujal Lõuna-Eestis on veekogudega piirnevad krundid ning majad nõutud kaup. Sõltumata aastaajast on kinnistud vee ääres populaarsed nii kohalike ostjate kui välismaiste ostuhuviliste hulgas, kes eriti just suuremate veekogude lähedal asuvate ja hea ligipääsetavusega kinnistute osas on valmis kiirelt tehingusse minema.

Tartu maakonnas ihaldatakse eelkõige Ahja-, Amme- ja Emajõe äärseid alasid. Järvedest on eelistatud Peipsi järv, Võrtsjärv ning Saadjärv. Kinnistule annab lisaväärtust ka väiksema ja privaatsema veekogu olemasolu ning pisut kõrgemat hinda ollakse kodu soetamisel nõus maksma ka siis, kui territooriumil on veesilm, näiteks tiik.

Kallasraja mõiste tekitab segadust

Avaliku veekoguga piirnevat krunti osta sooviv inimene peab aga endale aru andma, et isegi siis, kui krundi piirid ulatuvad vee piirini, ei saa seaduse järgi takistada inimeste ja loomade liikumist veekoguäärsel alal, mida nimetatakse kallasrajaks.

Nimetatud asjaolu tekitab tavaliselt palju segadust. Inimesed, kes ostavad või omavad juba veekoguga piirnevat kinnistut, ehitavad tavaliselt oma eravalduse ümber aia, et oleks privaatsem ja turvalisem. Keegi ei ole huvitatud, et võõrad inimesed või loomad krundil vabalt ringi liiguksid. Peljatakse nii vargaid, metsaasukaid, kui naabrusest pärit hulkuvaid lemmikloomi.

Samuti ehitatakse aedu põhjusel, et omanike koerad ei pääseks krundilt välja, ega kujutaks ohtu naabritele või juhuslikele möödujatele.

Probleemid tekivad omavolist

Küsitavused algavad siis, kui läbipääsud omavoliliselt kogukonnale suletakse ning see mõjutab juurdepääsu avalikule veekogule, mis on otsene igaüheõiguse rikkumine. Viimane sätestab, et kõikidel avalikel või avalikuks kasutamiseks määratud veekogudel on kasutamiseks avatud kuni nelja meetri laiused kallasrajad. Kallasrada võib ulatuda laevatatava veekogu ääres kuni 10 meetri kaugusele veepiirist. Omanik ei tohi seda sulgeda isegi siis, kui eramaa on tarastatud või liikumiskeeluga tähistatud.

Teiseks seab veeäärsete kinnistute omanikele piirangud looduskaitseseadus, kehtestades rannal või kaldal ehituskeeluvööndi ja veekaitsevööndi, mis seavad piirangud maa kasutamisele. Kõikide vööndite laiuse arvestamise lähtejooneks veekogu piir.

Kui keegi soovib osta maad või maja mõne jõe või järve äärde ning krunt piirneb veekoguga, tuleks põhjalikult uurida, mida see tähendab ning millised piirangud, võimalused ja kohustused sellega kaasnevad.

Janika Toots
Arco Vara

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

KV.EE: majade müügipakkumisi jääb vähemaks ja hinnad kerkivad

13.07.2016

Kinnisvaraportaal KV.EEPortaali KV.EE andmetel pakuti juunis Harjumaal müügiks 2085 maja keskmise hinnaga 1254 €/m². Aastataguse ajaga võrreldes on majade müügipakkumiste arv vähenenud 4% ja pakkumiste keskmine hind on tõusnud 8% võrra.

Harjumaa aktiivsemates turu piirkondades ehk Tallinnas-Viimsis-Harku vallas on majade müügipakkumiste arv aastataguse ajaga võrreldes vähenenud. Erandina võib siin välja tuua Rae valla, kus majade müügipakkumine on aastataguse ajaga võrreldes kerkinud 69% ehk 243 pakkumisele.

Sõltumata müügipakkumiste arvu suurenemisest või vähenemisest on pakkumiste keskmine hind üksikute eranditega kasvanud. Majade müügipakkumiste keskmine hind portaalis KV.EE on eelmise aasta juuniga võrreldes vähenenud vaid Raasiku ja Saku vallas. Kõikides teistes Harjumaa valdades on majade müügipakkumiste hinnad kerkinud 3 kuni 22%.

Majade müügipakkumiste arvu vähenemine ja hinna kerkimine viitab kauaoodatud korterituru aktiivsuse kandumisele majade sektorisse.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Majade müügipakkumiste keskmine arv ja selle muutus, tk Majade müügipakkumiste keskmine hind ja selle muutus, €/m²
  06/2015 06/2016 Muutus, % 06/2015 06/2016 Muutus, %
Harku vald 255 239 -6% 1 019 1 129 11%
Jõelähtme vald 46 27 -41% 912 941 3%
Keila linn 18 17 -6% 774 879 14%
Keila vald 96 90 -6% 829 1 025 24%
Kernu vald 80 83 4% 430 466 8%
Kiili vald 14 21 50% 989 1 208 22%
Kose vald 13 NA 738 NA
Kuusalu vald 8 NA 847 NA
Loksa 12 9 -25% 628 641 2%
Maardu linn 66 72 9% 1 023 1 177 15%
Paldiski 12 13 8% 331 361 9%
Raasiku vald 15 12 -20% 971 862 -11%
Rae vald 144 243 69% 1 412 1 549 10%
Saku vald 101 64 -37% 912 777 -15%
Saue linn 25 22 -12% 943 978 4%
Saue vald 65 71 9% 1 052 1 192 13%
Tallinn 955 811 -15% 1 324 1 392 5%
Viimsi 277 270 -3% 1 327 1 443 9%
 
Eesti 3 412 3 336 -2% 970 1 028 6%
Harjumaa 2 181 2 085 -4% 1 165 1 254 8%
Narva 25 31 24% 428 441 3%
Pärnu 57 62 9% 930 987 6%
Tallinn 955 811 -15% 1 324 1 392 5%
Tartu 321 329 2% 933 989 6%

 Harjumaa majade müügipakkumiste keskmine hind portaalis KV.EE

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Tallinna korteriturg langes juunis terve kümnendiku

13.07.2016

Center KinnisvaraVõrreldes maiga langesid juunis tuntavalt nii Tallinnas omanikku vahetanud korterite arv kui tehingute kogumaht, keskmine ruutmeetrihind püsis aga samas suurusjärgus varasemaga, selgub Center Kinnisvara kuuülevaatest.

Kui maikuus tehti Tallinnas 797 korteritehingut, siis juunis 714, mis teeb languseks 10%. Tehingute kogumaht langes 71 miljonilt eurolt 65,2 miljonini ehk 8%. Keskmine ruutmeetrihind kerkis kuuga pisut – 1574lt eurolt 1583ni.

Center Kinnisvara tegevjuht Christian Ayrer: „Tallinna korteriturg on juba mõnda aega näidanud stabiliseerimise märke, pikk kasv on ilmselt läbi ning tasakaalupunkt leitud. Samas ei anna see kuine ebatavaliselt suur langus veel põhjust paanikaks, sest tuleb vaadata ka kalendrisse – tänavu oligi juunis vähem tööpäevi kui mais.“

Võrdluses möödunud aasta juunikuuga kasvasid nii tehingute arv (+6%), kogumaht (+11%) kui ka keskmine ruutmeetrihind (+3%).

Kui võrrelda Tallinna linnaosasid, siis toimus kõikjal peale Põhja-Tallinna ja Lasnamäe juunikuus suur langus. Aastataguse perioodiga võrreldes on suurimas plussis Kristiine, Lasnamäe ja Mustamäe.

„Viimast aastat iseloomustabki Tallinnas kinnisvaraturu fookuse pöördumine kesklinnast mägedele. Kesklinna hinnatase on muutunud paljudele juba üle jõu käivaks. Samas kui otsitakse võimalust investeerimiseks, siis kesklinna piirkonnas on pikaajalised riskid paremini maandatud ja seda isegi tänase hinnataseme juures. Seetõttu jääb Tallinna kesklinn alati Eesti kõige magusamaks kinnisvarapiirkonnaks,“ iseloomustas Ayrer korteriturul toimuvat. Samas tõi Ayrer välja, et kesklinna ruutmeetrihind on linnaosadest ainsana järjest langenud neli viimast kuud.

Center Kinnisvara Tallinna korterituru kuuülevaates kasutatavad algandmed on päris Maa-ameti tehingute andmebaasist.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum – lepingud, probleemid ja üürileandja õiguste kaitse

Инвестиция в недвижимость как альтернатива накоплению на пенсию: возможности и риски

13.07.2016

SEB PankРезультаты проведенного SEB исследования готовности к пенсии (2016) свидетельствуют о том, что многие люди видят в качестве источника дополнительного дохода к пенсии сдачу в аренду или продажу недвижимости. Какие потенциальные риски и возможности необходимо учитывать в этом случае?

Долгосрочная инвестиция

Если вы хотите получать на пенсии доход от недвижимости, об этом стоит позаботиться заранее. Чтобы приобретенное жилье имело ценность даже, например, через 20 лет, следует тщательно выбирать его местоположение. Стоит ознакомиться с прогнозами рынка недвижимости и планами развития города или волости. Это, конечно, потребует дополнительных сил и времени, но поможет принять продуманное и выгодное в долгосрочной перспективе решение.

Единовременный или регулярный доход: продать недвижимость или сдать ее в аренду?

Преимущество продажи квартиры заключается в том, что вы сразу получите крупную сумму. При этом нужно подумать о том, насколько велика эта сумма и как воспользоваться ею: например, инвестировать во что-то другое, чтобы деньги не потеряли своей ценности из-за инфляции. Или же лучше сдавать недвижимость в аренду и продать непосредственно перед выходом на пенсию? Обязательно подсчитайте, как долго можно жить на эти средства на пенсии.

Плюс сдачи недвижимости в аренду – регулярный ежемесячный доход. Кроме того, у вас всегда будет возможность при необходимости продать жилье. Но, к сожалению, зачастую доход с аренды тратится на покрытие повседневных расходов, и накопить деньги к пенсии вряд ли получится.

Дополнительные расходы

Если вы покупаете недвижимость в кредит, то до его полной выплаты или продажи квартиры следует учитывать сопутствующие расходы: платежи по кредиту, страхования жилья и др. Сдавая недвижимость, вы, конечно, получаете прибыль, но хватит ли ее, чтобы покрыть связанные с инвестицией расходы и накопить на пенсию?

Не забудьте о том, что квартира амортизируется, и в какой-то момент придется вкладывать в нее дополнительные деньги. Сдаваемая квартира требует косметического ремонта в среднем раз в пять-семь лет, но иногда расходы на ее обслуживание возникают чаще.

Рассейте риски – повысите уверенность

Согласно результатам недавно проведенного банком SEB исследования, лишь малая часть нынешних пенсионеров получает доход от продажи недвижимости или сдачи ее в аренду. Это говорит о том, что не стоит полагаться только на недвижимость. Будет разумным обеспечить свое будущее, совмещая инвестиции и накопление денег. Накопление – гибкий процесс, не требующий от вас большого начального капитала. Кроме того, в случае непредвиденных расходов быстрее, проще и удобнее всего воспользоваться именно сбережениями.

Вийвика Эльянд
журналист

http://www.seb.ee/node/13271

Põhja-Tallinnas avati Kalarannast Noblessnerini kulgev beetapromenaad

13.07.2016

TallinnTäna avati Põhja-Tallinnas beetapromenaad – kahe kilomeetri pikkune mereäärne jalgrada, mis kulgeb piki Põhja-Tallinna rannajoont alates Tallinna Kalasadamast kuni Noblessneri sadamalinnakuni, möödudes Kalarannast, Patareist ja Lennusadamast.

Merekultuuriaasta ettevalmistamise käigus välja käidud Linnalabori ja Noblessneri sadamalinnaku mõte on ellu viidud tänu Pro Kapitali, Riigi Kinnisvara ASi, Lennusadama, Põhja-Tallinna valitsuse ja Tallinna Linnavalitsuse kaasabile.

Mitmed mereäärt suletud hoidnud väravad on nüüdseks avatud. Tallinna Linnavalitsus eraldas Põhja-Tallinna linnaosa valitsuse ettepanekul 50 000 eurot, et muuta promenaadilõik Kalaranna ja Patarei vangla vahel ohutult läbitavaks.

Põhja-Tallinna vanema Raimond Kaljulaidi sõnul on beetapromenaad Põhja-Tallinna jaoks kõige toredam uudis sel suvel.

„Paljudele vanematele inimestele on see esimene võimalus nõukogude ajal täiesti suletud mereäärsel alal vabalt jalutamiseks. Mind rõõmustab väga kui kiiresti kogukond, arendajad, riik, linnaosa ja linnavalitsus leidsid ühise keele, et see projekt ellu viia. Linnavalitsus eraldas vajaliku raha oma viimasel istungil enne suvepuhkusi, et promenaad Merepäevadeks avada. Muidugi hoidsime linnaosas neil päevil hinge kinni ja lootsime, et jõuame õigeks ajaks. Jõudsime!“ sõnas Kaljulaid.

Beetapromenaadi idee algataja Teele Pehk Linnalaborist ütles, et projekti kiire elluviimine näitas, et Tallinnas tasub unistada ja katsetada.

Minu jaoks oli see imeliselt kiiresti realiseerunud projekt. Ühest koosviibimisest piisas, et kõik maaomanikud arendusega nõustuksid. Koostöö linnaga sujus samuti suurepäraselt. Loodan, et sama koostöövaim jätkub ka edaspidi,“ lausus Pehk.

Avamisel osalesid promenaadi valmimisse panustanud osapooled, kes läkitasid ühiselt teele Mere Kirja. Rännakul mööda beetapromenaadi läbiti mitmeid kontrollpunkte, kus külalisi ootasid erinevad etteasted.

Promenaad jääb kuni sügiseni avatuks kella 8–23ni. Turvalisuse huvides suletakse ööseks Kalasadama ja Patarei vangla ning Lennusadama ja Noblessneri vahelised väravad. Beetapromenaadi nimigi viitab, et tegemist on nö testpromenaadiga, mis jääb kasutusse niikauaks, kuni linn ehitab välja ametliku promenaadi kogu vajaliku infrastruktuuriga.

Tallinna abilinnapea linnapea ülesannetes Taavi Aas kinnitas, et linnal on selline plaan olemas.

„Tallinna merele avamine on linna suur prioriteet ja kindlasti toetame ka edaspidi selliseid ideid, mis võimaldaksid merele parema ligipääsu,“ ütles Aas.

Beetapromenaad avati Merekultuuriaasta raames, et avada Tallinn senisest veelgi enam merele.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused kinnisvaratehingutes: ostja õigused, müüja kohustused ja müügigarantii praktikas

Eha Võrk: Mustpeade maja on üldrahvalik kultuuriobjekt

12.07.2016

TallinnMustpeade maja peab jääma tagastamata ning hooned koos nende aluse maaga tuleb anda munitsipaalomandisse, ütles abilinnapea Eha Võrk.

„Mustpeade maja on kultuuriobjekt ja selle olulisus kultuurikeskusena ei kahane ka kaugemas ajalises perspektiivis,“ rõhutas Võrk rahandusministrile saadetud kirjas.

Võrk nentis, et Harju Maavalitsus lükkas Pikk tn 26 // Pühavaimu tn 9 maa munitsipaalomandisse andmise taotluse tagasi. Kuniks Vabariigi Valitsus ei ole rahuldanud Tallinna Linnavolikogu ettepanekut Mustpeade maja hoonetekompleks õigustatud subjektile tagastamata jätta, ei ole Tallinna linnal õigust maa munitsipaalomandisse andmist taotleda, põhjendas maavalitsus.

„Seega ootame jätkuvalt Vabariigi valitsuselt hoonetekompleksi tagastamata jätmise otsust ning palume Tallinna Linnavolikogu otsusega esitatud taotluse Mustpeade maja tagastamata jätta õiguspäraselt ja kiiresti lahendada, et saaksime teha vastavalt omandireformi aluste seadusele hiljemalt 31. detsembriks 2016 vara kompenseerimise otsuse,“ ütles Võrk.

Võrk rõhutas, et Vabariigi Valitsus kaotas kohtuvaidluse Mustpeade maja tagastamise küsimuses kõigis kohtuastmetes. „Seega on kohus kinnitanud, et Tallinna linna soov Mustpeade maja kui oluline kultuuriobjekt tagastamata jätta, on põhjendatud, sest selleks on olemas ülekaalukas avalik huvi,“ ütles Võrk. „Linna omandis olles jääb see ülelinnalise tähtsusega hinnaline kultuuriobjekt Tallinna linnaelanike avalikku kasutusse ning täitma kultuurialaseid eesmärke.“

Vabariigi Valitsus on Tallinna taotluse jätta ajalooline hoonetekompleks kui kogu Eesti jaoks oluline kultuuriobjekt tagastamata kaalukate vastuargumentide puudumisele vaatamata lausa kahel korral tagasi lükanud, kuigi tagastamise korral ei pruugi olla tagatud Mustpeade Maja kasutamine tallinlaste ja kõigi teiste kultuurisõprade hüvanguks.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Pärnus valmis rahvusvahelistele nõuetele vastav linna esindusstaadion

12.07.2016

Eventus EhitusLaupäeval, 9. juulil avati Pärnu Rannastaadion. Linna esindusstaadioni koos uue tribüünihoonega ehitas Eventus Ehitus OÜ, tööde maksumuseks kujunes 5,62 miljonit eurot.

Aastaid kavas olnud ja viimaks eelmisel suvel alguse saanud Pärnu Rannastaadioni rajamine kujutas endast tellijale ja ehitajatele väljakutset nii juriidilisest kui ehituslikust aspektist.

„Kohtuvaidluse tõttu lükkus Eesti jaoks olulise spordirajatise valmimine peaaegu aasta võrra edasi ja sellest vägikaika veost ei võitnud keegi. Lõpuks läks nii, et Pärnu Rannastaadioni ehitas valmis ikkagi see ehitusfirma, kelle pakkumine oli parim ja selle üle peaks kõigil hea meel olema,“ ütles Eventus Ehitus OÜ juhataja Lauri Kaska.

“KAMP Arhitektid poolt loodud tribüünihoone väljakutsuv arhitektuur, staadionirajatisele omane spetsiifika ja Eesti „klassikaliselt hea“ ilm tegid ehitamise meie jaoks parasjagu põnevaks,“ märkis Kaska ja lisas, et väljatoomist väärib ka Pikoprojekt OÜ konstruktorite töö.

Pärnu Rannastaadion valmis vastavuses jalgpalliväljaku UEFA 2. kategooria nõuetele ja on kasutatav IAAFI 2. sertifikaadi tasemel kergejõustiku areenina.

Lisaks sai staadion Eesti Olümpiakomitee tunnustatud spordirajatise märgi, mis näitab, et see on nüüdisaja nõuetele vastav, kvaliteetse taristu ja teenustega spordirajatis. Staadion on varustatud nelja 30-meetri kõrguse valgusmastiga ja staadioni peatribüün mahutab 1501 pealtvaatajat.

Tribüünihoone kätkeb endas lisaks jõusaalile, rattaklubile, 3-realisele tartaankattega sisejooksurajale ka üle poolesaja kohaga hostelit ja kohvikut.

2005. aastal asutatud Eesti kapitalil põhineva Eventus Ehitus OÜ peamisteks tegevusaladeks on ehituse peatöövõtt ja ehituse projektijuhtimine.

Kinnisvarakool: Elukondliku kinnisvaraturu trendid ja prognoosid - Tõnu Toompark

Kasutusluba – mis, kellele ja milleks?

12.07.2016

Domus KinnisvaraOma kodu ost on iga inimese elus tõenäoliselt üks suurimaid ning olulisemaid tehinguid. Kujuta ette – oled välja valinud oma unistuste kodu ning oma mõtetes toimub juba selle sisustamine ja planeerimine. Tore, eks? Sa arvad, et kõik läheb sujuvalt ning kenasti kuni selgub üks tõsiasi, mis varjutab hinnanguliselt 60 protsenti olemasolevatest eramajadest – majal puudub kasutusluba.

Esmapilgul võib tunduda kasutusluba ebavajaliku formaalsusena ning seda kinnitab Sulle ka maja samaaegne omanik – tema elab ju seal ise sees ning kõik on hästi. Küll aga on tegemist Sinu jaoks probleemiga näiteks olukorras, kus soovid endale soetada maja pangapoolse finantseeringuga. Tänasel päeval on pangad üldiselt seisukohal, et nemad kasutusloata kinnisvara ostu ei finantseeri.

Kui nad seda aga teevad, siis vaid juhul, kui kasutusloa puudumine on mõjuvalt põhjendatud või lisatakse laenulepingusse klausel, et näiteks ühe aasta jooksul peab kinnisvara saama endale kasutusloa. Paraku on aga kasutusloa puudumine enamasti asjaajamise taga, mida ei saa lugeda selle puudumise mõjuvaks põhjuseks. Sellisel juhul võib paljudel juhtudel leida end olukorrast, kus omavahendeid napib, pank laenu ei anna ning unistuste kodu jääb soetamata.

Miks on pangad oma tingimustes niivõrd karmid?

Peamiselt seisneb põhjus selles, et kinnisvaraturg on väheselt reguleeritud ning teisiti ei saa turul asjad korda. Seega on pank võtnud endale eesmärgiks kinnisvaraturgu korrastada teostades seda läbi nõuete karmistamise. Arvestades, et enamustel majadel puuduvad kasutusload just suhtumise „elan sees, kõik on hästi“ tõttu, siis on paljudele taotlemise protsess üsna lihtne. See võtab küll oma aja ning kulu, kuid tulevik muutub neile palju lihtsamaks.

Isegi juhul, kui oled maja ehitanud või ostnud näiteks omavahenditega enda tarbeks ning plaanid seal aastakümneid või isegi elu lõpuni sees elada, võib ette tulla ootamatusi ning see tuleb maha müüa. Kasutusloa olemasolu on sellisel juhul äärmiselt oluline ning selle puudumine võib eemale peletada väga suure hulga klientidest.

Suurim risk on kindlustusjuhtumid

Kui kinnisvaral puudub kasutusluba, on üheks suurimaks riskiks kindlustusjuhtumid. Kui objektiga juhtub õnnetus ning sellel puudub kasutusluba, võib kindlustusettevõte suure tõenäosusega keelduda kulude kompenseerimisest. Seda põhjusel, et kasutusloata ehitis on seadustamata ning pole täpselt teada, kas õnnetus juhtus lähtuvalt ehitise nõuetele mittevastavusest või millestki muust.

Eriti ohtlikud on siinkohal tulest tingitud õnnetused, kuna kasutusloa taotlemise üheks vajalikuks osaks on elektriauditi teostamine, mis kontrollib elektrisüsteemi vastavust nõuetele ning kui õnnetus juhtub sellest lähtuvalt, mis on ühtlasi tihti üheks tulekahju põhjustest, võib olla üsna kindel, et kahju tuleb enda taskust kinni maksta.

Puutumata ei ole ka korteriomanikud

Kui valdavalt räägitakse kasutusloa probleemidest majade puhul, siis ei ole tegelikkuses puutumata ka korteriomanikud. Ka kortermajadel võib tihti olla kasutusloaga probleeme, näiteks kui peale ehitusluba ning ehituse lõppu pole mingil põhjusel tegeletud hoone kasutusele võtmisega. Kui kortermaja aga renoveeritakse ning ehitustööd on pooleli, kasvõi juhul, kui ehitustöösid teostatakse väga aeglases tempos, on tegemist mõjuva põhjusega kasutusloa puudusele ning see ei tekita probleeme.

Küll aga kui asi on taaskord puhtalt asjaajamise taga või on ehitus teostatud nõuetele mittevastavalt, võib pank keelduda ostu finantseerimast. Kasutusluba ei väljastata korterelamus üldiselt vaid ühele korterile, vaid kogu majale ühiselt. Seega, kui korterelamul puudub kasutusluba, tasub selle tagamaid uurida ühistult või haldusfirmalt. Ühtlasi tasub tähele panna, et kaasomandis kinnisvara puhul on protsess palju
keerulisem, kuna taotlemiseks on vaja kõigi omanike nõusolekut ning allkirja, mille saamine võib osutuda üsna keeruliseks.

Kontrolli oma kinnisvara kasutusloa olemasolu

Probleemide ennetamiseks on otstarbekas kontrollida oma kinnisvara kasutusloa olemasolu ning alustada vajadusel taotlemisega juba täna. Seda saab teha kõige lihtsamalt Ehitisregistrist minnes veebilehele https://www.ehr.ee, sisestades seal kinnisvara aadressi ning vaadates avanevalt leheküljelt ehitise üldandmetest viimati esitatud ehitusalast dokumenti. Kui viimaseks dokumendiks on kasutusluba või kasutusteatis, on sellel kinnisvaral dokumentatsiooni poole pealt tõenäoliselt kõik korras.

Kui seal on aga ehitusluba või ehitisteatis, puudub kinnisvaral kasutusõigus ning tasub uurida selle tagamaid. See võib olla mõjuvalt põhjendatud, kui objektil käibki parasjagu ehitustöö, kuid probleemi võib aimata juhul, kui sellest märke ei ole. Ühtlasi ei tasu täieliku tõena võtta, kui ehitise seisundiks on märgitud „kasutusel“, kuna tegemist võib olla aegunud informatsiooniga. Juhul, kui avastad kasutusloa osas puuduse, tasub pöörduda vastava piirkonna omavalitsuse ehitusspetsialisti poole, kes suunab Sind vajalike toiminguteni, et see luba kinnisvarale saada.

Mariel Aim
Pärnu kontori maakler

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine – praktikas esinevad probleemid

Arco Vara: Kommentaar suvekodude teemal

12.07.2016

Arco VaraPärnu-ja Läänemaa suvekodude/suvilate müügipakkumiste hinnad on olenevalt vara olemusest ning piirkonnast vägagi erinevad. Merega piirnevate või ranna läheduses paiknevate hoonestatud kinnistute hinnad võivad ulatuda kuni 150 000 euroni. Kuna eelmainitud suvekodud/suvilad on eksklusiivne kaup siis pigem aja jooksul hinnad tõusevad.

Samas linna- ning asulalähedased suvilad on pakkumisel ~ 15 000 – 40 000 euroga ning keskusest olulisemalt kaugemal paikneva renoveerimist vajava suvekodu võib soetada ~ 10 000 – 20 000 euroga. Selliste varade hinnatase on püsinud viimastel aastatel stabiilsena ning olulist müügihindade muutust ei prognoosiks.

Nagu eelnevalt sai mainitud on merega piirnevad hoonestatud kinnistud või mere läheduses paiknevad suvilad/suvekodud nõutud kaup. Tänasel päeval võib väita, et nõudlus ületab selliste varade puhul pakkumist. Populaarsemate piirkondadena võiks välja tuua Tahkuranna, Häädemeeste, Audru ning Varbla valla, samuti tooks esile omapärase loodusega Pivarootsi ning Paatsalu piirkonna.

Tavapäraselt soovib klient head ligipääsu kinnistule mööda avalikus kasutuses teed, pesemisvõimaluse (kommunikatsioonid) olemasolu, merele juurdepääsu sh ujumiskoha olemasolu, minimaalseid ilmast tulenevaid riske ning privaatsust. Hoone kvaliteet ei ole selliste varade puhul esmatähtis, küll aga soovitakse, et suvekodu oleks aastaringseks kasutamiseks sobilik ning ehitisi puudutav dokumentatsioon korras.

Linna lähedal paiknevate suvilate/suvekodude pakkumisi leidub turul mitmeid. Siinkohal eelistatakse kõrghaljastuse olemasolu, head juurdepääsu, kommunikatsioonide olemasolu, bussipeatuste kaugust ja samas privaatsust. Selliste soodsate suvilate soetamisel tihtilugu klient plaanib vara kasutama hakata elamuna, tavapäraselt jääb selliste varade kaugus keskustest 10 – 25 km kaugusele. Samuti on jätkuvalt nõudlus soodsate omanäoliste rekonstrueerimist vajavate talukohtade järgi, mida soovitakse omal käel taastada ning kuhu tullakse vabadel hetkedel linnakärast peitu.

Diana Nõmme
Arco Vara Pärnu osakonna juht / Kutseline hindaja

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus
1 2 3 … 1,139 1,140 1,141 … 1,717 1,718 1,719