Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Borenius: Uuendused projekteerimistingimuste regulatsioonis

30.09.2015 Raul Keba

Kaks kuud pärast ehitusseadustiku jõustumist ei ole veel konkreetset praktikat, kuidas toimub uue ehitusseadustiku 3. peatükis kirjeldatud projekteerimistingimuste väljastamise menetlus detailplaneeringu olemasolul.

Natuke taustast. Kuni 30. juunini kehtinud planeerimisseaduse ja ehitusseaduse kohaselt oli detailplaneering püha ning seda sai muuta vaid läbi uue planeeringumenetluse, mis on aga pikk ja vaevarikas protsess. Seetõttu kujunes praktikas välja käitumisviis, et omavalitsus tunnistas detailplaneeringu kehtetuks ning võimalusel andis krundile uue ehitusõiguse projekteerimistingimuste kaudu.

Kui aga tegemist oli riikliku kaitse alla võetud maa-ala, selle kaitsevööndi või miljööväärtusliku hoonestusalaga, tuli hoone püstitamiseks igal juhul uus detailplaneering koostada. Seda isegi juhul, kui sooviti täpsustada nt ehitusõiguse tingimusi, mis planeeringulahendust olemuslikult ei muuda.

Kuivõrd väikeste muudatuste tegemiseks uue detailplaneeringu koostamine ei vasta otstarbekuse põhimõttele ning on koormav nii ehitada soovivale isikule kui ka haldusorganile, on seadusandja ehitusseadustikus näinud ette võimaluse planeeringulahenduse hilisemaks täpsustamiseks. Pädev asutus peab detailplaneeringut täpsustavate projekteerimistingimuste andmisel esmalt kaaluma olemasoleva detailplaneeringu elluviimise võimalusi ning esmajärjekorras lähtuma selles toodud tingimustest. Tegemist on siiski erandliku juhtumiga, mida saab kasutada vaid juhul, kui:

detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta;
detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid või on oluliselt muutunud planeeringuala või selle mõjuala, mille tõttu ei ole enam võimalik detailplaneeringut täielikult ellu viia, või;
detailplaneeringu kehtestamise järel on muutunud õigusaktid või kehtestatud planeeringud, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist. Sel viisil ei ole lubatud täiendada üldplaneeringut muutvat detailplaneeringut, riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringuid ega kaldaga seotud või ühendatud avalikesse veekogudesse ehitamise aluseks olevaid planeeringuid.

Projekteerimistingimustega ei tohi muuta detailplaneeringu lahendust olemuslikult, täpsustatud on ka seda, mida detailplaneeringutes muuta tohib. Näiteks tohib täpsustada hoone kasutusotstarvet, teatud juhul ka krundi kasutamise sihtotstarbeid, muuta 10% ulatuses hoonestusala suurust või asetust, samuti ehitise kõrgust või sügavust, täpsustada haljastuse ja liikluskorralduse põhimõtteid, ehitusuuringute vajadust jms. Ühe alusena on antud ka võimalus täpsustada planeeringuala hoonestuslaadi, sealhulgas krundijaotust, kui see on seotud ehitusliku kompleksi ehitamisega, tingimusel, et ei muutu planeeringualale esialgselt antud ehitusõigus.

Kuivõrd planeeringumenetlus on avalik menetlus, saab ka detailplaneeringut täpsustavaid projekteerimistingimusi anda vaid avatud menetlusena vastavalt haldusmenetluse seaduse 3. peatükile. Eelkõige tähendab see avalikku väljapanekut, mis ei või olla lühem kui kaks nädalat. Kui väljapaneku kestel esitatakse ettepanekuid või vastuväiteid, tuleb projekteerimistinguste andmise otsustamiseks korraldada avalik istung ning võimaldada menetlusosalisel avaldada asja kohta suuliselt arvamust.

Ka n.ö tavapäraste projekteerimistingimuste korral võib kohalik omavalitsus otsustada avaliku menetluse kasuks. Näiteks on Tallinna linna ehitusmääruses antud kolm võimalust:

avatud menetlus vastavalt määruse §-le 32;
avalikustamine linnaosas Tallinna Linnaplaneerimise Ameti määratud ulatuses ja viisil või;
menetlus avalikustamist läbi viimata.

Avaliku menetluse läbiviimise korral on projekteerimistingimuste andmiseks aega 60 päeva, muul juhul aga 30 päeva.

Seadus ei piira projekteerimistingimuste taotlejate ringi. Reeglina on selleks kinnistu omanik või arendaja, kuid põhimõtteliselt saab pädev isik projekteerimistingimused ka enda initsiatiivil väljastada. Projekteerimistingimuste kehtivad üldjuhul viis aastat, kuid põhjendatud juhul võib kehtivuseks sätestada teistsuguse tähtaja või muuta projekteerimistingimuste kehtivuse tähtaega.

Allikas:

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Осторожно! Недвижимость!

30.09.2015 Tõnu Toompark

Рынок жилой недвижимости сейчас находится в довольно неплохой кондиции, о чём свидетельствуют как данные статистики, фиксирующие повышение цен, так и обычные визуальные наблюдения. Если просто проехаться, например, по столице и её окрестностям, то можно увидеть немало строящихся объектов, и это касается многоквартирных и индивидуальных, а также рядных домов. Вторичный рынок тоже явно не в спячке. Т.е. среди потребителей и девелоперов по-прежнему преобладает позитивный настрой в отношении рынка жилья.

Тем не менее известный аналитик рынка недвижимости Тыну Тоомпарк считает, что ситуация неизбежно ухудшится, вопрос лишь в том, насколько сильно, и ДВ, скорее, разделяют его ожидания, нежели наоборот.

По образному выражению Тоомпарка, небо хоть и кажется голубым и безоблачным, как во времена предыдущего бума, но облака есть, и непонятно, что они несут – грибной ли дождик или шторм с грозой и градом.

Безусловно, ситуация сейчас сильно отличается от того, что происходило 10 лет назад. Сейчас рост цен далеко не столь головокружительный и куда как более обоснованный, учитывая приличные темпы роста реальной, т.е. скорректированной на инфляцию средней заработной платы, и беспрецедентно низкие процентные ставки по жилищным кредитам. Понятно, что такая комбинация делает жильё более доступным, и рынок естественным образом реагирует на увеличение спроса повышением цен и ростом предложения нового жилья.

Но нельзя не согласиться со специалистом, что, к сожалению, ситуация в экономике в целом повода для чрезмерного оптимизма не даёт.

Достаточно вспомнить, что Министерство финансов снизило прогноз по росту ВВП в этом году. Многие эксперты полагают, что в условиях слабого внешнего спроса и тревожных тенденций мировой экономики вряд ли можно ожидать продолжения роста внутреннего спроса, как и динамики повышения зарплат, которая неизбежно ухудшает конкурентоспособность нашего экспорта и инвестиционные возможности предприятий, поскольку рост зарплат опережает рост производительности. Тем самым, ситуация на рынке труда будет меняться в худшую сторону, скорее, рано, чем поздно.

Тем не менее, не видно и явного повода объявлять штормовое предупреждение. Что касается стоимости банковского финансирования сделок по покупке и строительству жилья, то здесь небо по-прежнему ясное, и никаких облаков не видно. По крайней мере, ещё год, пока Европейский центральный банк будет продолжать свою программу количественного смягчения, обеспечивающий ежемесячный приток 60 млрд. евро в финансовую систему, нет никаких оснований ожидать роста процентных ставок.

Понятно, что сектор недвижимости сам по себе играет очень важную роль и сам по себе способен стать локомотивом роста экономики. И нынешняя политика ЕЦБ направлена в том числе и на поддержку рынка жилья.

В то же время жилищные кредиты берут не на год и даже не на пять, а на 20-30 лет, в некоторых случаях и больше. Никто не возьмётся давать столь длинных прогнозов, и никто не знает, как и когда может измениться ситуация, в том числе и на рынке кредитования.

Одно можно сказать точно: ситуация будет меняться, цикличность экономики ещё никто не отменял. Но неопределённость на рынке – не повод для паники и отмены всех сделок.

Другое дело, что всегда стоит проявлять разумную осторожность и оставлять определённый запас на случай ухудшения ситуации, и это универсальное правило.

Для этого на сайтах банков сейчас есть очень удобные кредитные калькуляторы, которые позволяют провести своего рода стресс-тест, т.е. посмотреть, насколько изменится ежемесячный платёж по кредиту в случае изменения процентной ставки.

http://dv.ee/novosti/2015/09/30/ostorozhno-nedvizhimost

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Tühjaks jäänud ja kasutuskõlbmatu koolimaja lammutatakse

30.09.2015 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus tunnistab homsel istungil Lasnamäe linnaosas aadressil Punane tn 17 asuva koolihoone kasutuskõlbmatuks ning otsustab hoone maha kanda ja lammutada.

Tallinna linnale kuuluval ühiskondlike ehitiste maa otstarbega Punane tn 17 kinnisasjal pindalaga 18 630 m² asuv nüüdseks täielikult amortiseerunud koolihoone võeti kasutusele 1974. aastal.

Tallinna Linnavalitsuse 12. aprilli 2000 korraldusega anti Punane tn 17 hoone Tallinna Haridusameti valitsemisele ja Tallinna Paekaare Gümnaasiumi bilanssi. 22. jaanuaril 2015 otsustas Tallinna Linnavolikogu liita Tallinna Paekaare Gümnaasium Lasnamäe Gümnaasiumiga ja lõpetada Tallinna Paekaare Gümnaasiumi tegevus 1. septembriks 2015.

Seetõttu Tallinna linn Punane tn 17 koolihoonet õppetöö korraldamiseks enam ei vaja, liiatigi on Punane tn 17 hoone avalikuks kasutamiseks täiesti kõlbmatu – vee- ja kanalisatsiooni, elektri ning küttesüsteemid on amortiseerunud ning õpikeskkond ei vasta riikliku õppekava täitmise nõuetele.

Hoone lammutamise korraldab Tallinna Linnavaraamet.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Aasta puitehitise võistlus näitab kõrgetasemelist puidukasutust

30.09.2015 Tõnu Toompark

Aasta puitehitise võistlusele saab kandidaate esitada veel selle nädala lõpuni, eesmärgiga tõsta esile arhitektide, inseneride ja ehitajate võimekust kasutada puitu innovaatiliselt ja mitmekülgselt 21. sajandi ehitusmaterjalina.

Võistlusele laekunud tööde puhul hinnatakse nutikaid, kestvaid ja uudseid lahendusi puidu kasutamisel konstruktsioonis ja välis- ning siseviimistluses arhitektuurses, tehnilises ja ehituslikus mõttes.

„Puit on meile juba aastasadu omane ja tuttav kohalikku päritolu ehitusmaterjal, mida meie esivanemad on põlvest põlve parima äranägemise järgi uute oskuste ja tööriistade tekkides just meile omaselt kujundanud ja arendanud. Aasta puitehituse võistlusega otsitakse tänast panust puidu kui ehitusmaterjali kasutamise ja arendamise pikas ja jätkuvas traditsioonis,“ rääkis aasta puitehitise võistluse korraldaja Anni Martin.

Juba võistlusele esitatud kandidaadid on Anni Martini sõnul mastaabilt ja funktsioonilt eriilmelised ning teostuselt kõrgetasemelised. „Saladuskatet kergitades võin vihjata, et esitatud on mitu küla, ministeerium, sadamaid, eramuid ja väikehooneid, kauplusi ning büroomaju,“ avaldas ta ning rõhutas, et enam võiks kandidaate juurde tulla Lääne-Eestist ja Saaremaalt. „Saaremaa on varasemalt olnud väga tugevalt esindatud – eelmisel aastal valiti Saaremaal Kaarma vallas asuv Eikla küla seltsimaja aasta puitehitiseks,“ meenutas Martin.

Anni Martin rääkis, et hetkel pole veel ühtki objekti esitatud linliku kortermaja kategoorias ning täpsustas, et uusehitised on sobilikud osalema ka parima fassaadiauhinna kategoorias.

„Aasta Puitehitis 2015“ võistlusele saab ehitisi esitada kuni 4. oktoobrini. Võistlusel osalemiseks tuleb täita ankeet www.puuinfo.ee lehel. Võistlust korraldab Eesti Metsa- ja Puidutööstuse Liit.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Pärnumaal saab nurgakivi kuus miljonit eurot maksev loodussõbralik elamurajoon

30.09.2015 Tõnu Toompark

Pärnumaal, Paikuse vallas, Silla külas, Kiisa tee 1 ehitatavale Jõemänniku elamurajoonile toimus nurgakivi panek.

Sel aastal valmivad majad panevad aluse uuele tasemel eramajade kvaliteedis ja loodussõbralikkuses Pärnumaal.

Jõemänniku elamurajoon täidab tühja koha turul, kus on selge puudus kvaliteetsetest ja loodussõbralikest eramajadest. Uutesse elamutesse on rajatud vee-, kanalisatsiooni- ja elektriühendused ning need on varustatud kaasaegsete tehniliste lahendustega nagu õhk-vesi küttesüsteemid ja soojustagastusega ventilatsioonisüsteemid. Samas paiknevad need keset rohelust, otse Reiu jõe kaldal ja vajavad toimimiseks vaid osaliselt põhivõrgus toodetavat elektrienergiat.

Elamurajooni on planeeritud 48 elamut, esimeses etapis ehitatakse 11 elamut.

Rajatavad ühekordsed elamud on 122 ruutmeetri suurused ja nende juurde kuuluvad 1400-2000 ruutmeetrised krundid. Majade hind jääb vahemikku 109000-123000 eurot.

Tavapärasele majade müügile lisaks pakub LVM Kinnisvara ka uudset koduvahetus võimalust Jõemänniku elamutele, kus korteriomanikud saavad oma vana kodu uue elamu vastu vahetada.

Jõemänniku elamurajooni arendajaks on P-Trucks OÜ ja müüjaks LVM Kinnisvara, ehitajaks Ardis Ehitus. Jõemänniku elamurajooni elamud on projekteerinud Pind OÜ.

LVM Kinnisvara on 1992. aastal asutatud kinnisvarafirma, kellel on esindused Tallinnas, Tartus, Pärnus ja Kuressaares ning kelle teenuseid on kasutanud enam kui 30 000 klienti. Ettevõttel on hetkel müügis ligi 1200 kinnisvaraobjekti.

Projekti koduleht: http://www.lvm.ee/joemanniku

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Akadeemia tee 30 kinnistu detailplaneeringu avalik väljapanek

29.09.2015 Tallinn.ee

Kuni 11. oktoobrini saavad kõik huvilised Mustamäe Linnaosa Valitsuses tutvuda Akadeemia tee 30 kinnistu detailplaneeringuga, üleval on ka näitus.

Akadeemia tee 30 kinnistu detailplaneering hõlmab 1,02 ha suuruse maa-ala, detailplaneeringu koostas OÜ Artes Terrae. Planeeringus määratakse Akadeemia tee 30 kinnistule ehitusõigus kuni nelja maapealse ja ühe maa-aluse korrusega ujula ning linnasaunaga spordi- ja vabaajakeskuse rajamiseks.

Lisaks on planeeringus antud heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsuteede, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus.

“Kaasaegne ujulaga spordikompleks on mustamäelaste ammune unistus,” ütles linnaosa vanem Helle Kalda. “Seda on näidanud kõik rahvaküsitlused, samuti möödunud sügisel toimunud arvamuspäev „Aita otsustada“, kus sündis linnaelanike ettepanek ehitada spordikompleksile lisaks ka saun. 19. septembril Männi pargis toimunud tervisepäeval said huvilised MLOV telgis tulevasele kompleksile ka ise pilgu peale heita, alates 25. septembrist on Mustamäe Linnaosa Valitsuse fuajees näitusena üleval tulevase kompleksi visioon, põhijoonis, liiklusskeem jm parameetrid. Loodame linnaosa elanike aktiivset huvi!”

Akadeemia tee 30 detailplaneering algatati 08.10.2014 Tallinna Linnavalitsuse korraldusega nr 1487-k. Detailplaneering võeti vastu 09.09.2015 Tallinna Linnavalitsuse korraldusega nr 1300-k. Planeeritav ala suurusega 1,02 ha asub Tallinnas Mustamäe linnaosas, Akadeemia tee, Eduard Vilde tee ja Ehitajate tee vahelisel alal. Piirkonnas on valdavalt kuni viiekorruselised elamud. Planeeritaval alal asub Tallinna linnale kuuluv sotsiaalmaa (ühiskondlike ehitiste maa) sihtotstarbega kinnistu. Kinnistul olnud koolihoone on lammutatud. Kõrghaljastus kasvab krundi põhja- ja idaküljel. Detailplaneering on kooskõlas Mustamäe linnaosa üldplaneeringuga.

Detailplaneeringu materjalidega saab 28.09–11.10 tutvuda tööpäeviti Mustamäe Linnaosa Valitsuses A.H. Tammsaare tee 135 esimese korruse teenindussaalis, esmaspäeval 8.15–18.00, teisipäevast neljapäevani 8.15–17.00 ning reedel 8.15–16.00.

Detailplaneeringu materjalidega on võimalik tutvuda ka Tallinna planeeringute registris https://tpr.tallinn.ee/

Kinnisvarakool & koolitus: Andmepõhine kinnisvaraanalüüs praktikas

Arco Vara: Katusekorter – hea äri nii väikesele majale kui ka ehitajale

29.09.2015 Aivar Kaljulaid

Pööningukorruse väljaehitamine on majale tervikuna suhteliselt hea äri. Tavaliselt paneb ehitaja katusekorruse selle käigus majale uue katuse, teeb korda fassaadi ja trepikojad.

Väikesesse majja tuleb juurde ka elanikke, mis tähendab, et üldkulud lähevad väiksemaks, kuna need jagatakse rohkemate inimeste peale. Huvi katusekorterite ostmise vastu on olemas, kuid väiksemates, kahe-kolmekorruselistes majades. Suuremates ja kõrgemates majades, kus ei ole lifti, on katusekorruse müük keerulisem, kuna peab jala käima.

Kust alustada?

Ehituslik ekspertiis tuleb tellida kohe, kui tuleb idee katusekortereid teha. Samamoodi tuleb oma idee kohe kohaliku omavalitsusega läbi rääkida. Ei ole mõtet aega raisata, kui kohalik omavalitsus ei luba kortereid juurde teha või kui ei lubata teha täiendavaid aknaid.

Uute korterite lisandumisel tuleb parkimiskohti igal juhul juurde teha. Kui parkimist ei ole võimalik tagada nii paljudele, kui kohaliku omavalitsuse parkimise arengukava nõuab, on vaja korterite lisamiseks saavutada erikokkulepe.

Enne projekteerimist on soovitav välja selgitada, kas ning mis hinnaga saab konkreetse maja katusekortereid müüa. Ehitaja vaatab pööninguid selle järgi, kui palju müüdavat pinda ta sealt saab. Pööningut saab ehitajale pakkuda vaid siis, kui maja asukoht on atraktiivne ning katusekorrusel tekib piisavalt müüdavat pinda.

On väiksemaid ettevõtteid, mis otsivad oma inimestele pidevat tööd ja on seetõttu aeg-ajalt nõus ka madalama kasumiga, kuid osad ehitajad ootavad katusekorteritest 20%-ist ja suuremat tootlust. Selge on muidugi ka see, et suured kinnisvaraarendajad katusekortereid välja ehitama ei hakka.

Milles ja kuidas kokku leppida?

Loomulikult võivad korteriomanikud ja korteriühistu ka ise katusekortereid välja ehitada, kui nad on ehituse ja kinnisvaraarendusega varem kokku puutunud. Väikestes majades, kus korteriomanikud tunnevad tihti üksteist, kiputakse tegema suulisi kokkuleppeid ja võib juhtuda, et aktiivsemad korteriomanikud laiendavad oma elamist pööningule n-ö teiste arvelt. Tean juhtumit, kus pööningu kasutuselevõtu eest lubati kogu maja korda teha, kuid tegelikkuses vahetati välja vaid katus. Selle maja fassaad ja trepikoda on siiani remontimata ning ilmselt jääbki nii, sest notariaalset kokkulepet kõigi korteriomanikega ei sõlmitud ning tähtaegu paika ei pandud.

Ehituslepingusse oleks tööde ning tähtaegade kõrval mõistlik kirja panna ka see, et kui konstruktsioonide avamise käigus ilmneb varjatud puudusi, tuleb ehitajal need kõrvaldada. Ehituslepingus olevad lubadused tuleb kinnitada notariaalselt. Korterite lisandumine võib tähendada vajadust vahetada välja kogu maja kommunikatsioonid, kuna olemasolevad tehnosüsteemid ei suuda muidu kortereid teenindada.

Kui katusekorruse väljaehitajaks tehakse kokkulepe ehitusettevõttega, ajab see firma tavaliselt kõik load ja muud vajalikud asjad ise korda. Ehitustegevust võib alustada alles siis, kui on olemas projekt ja saadud vajalikud kooskõlastused. Lepingu teine osapool peaks kooskõlastuste olemasolu ka kontrollima.

Katusekortereid võiks müüma hakata koos ehitustööde alustamisega. Juhul, kui inimene ostab korteri eluasemelaenuga, peab ta arvestama, et pangad nõuavad uute korteritega majale kasutusluba. Katusekorteri ostuks saab eluasemelaenu, kuid pangad annavad siis tähtaja, millal peab maja kasutusloa saama.

KOMMENTAAR

Agur Tammistu, Arco Vara Tallinna elamispindade osakonna juht

Katusekorterid sobivad eelkõige ajaloolise või miljööväärtuslikku piirkonda. Need majad võivad olla nii puit- kui ka kivimajad, näiteks Stalini-aegsed hooned. Need korterid on sihtgrupile, kellele meeldivad ebatavalised ruumilahendused.

Välja ehitamata pööningukorrust saab müüa, kuid sellisel kujul ei ole korteritele reeglina ostjaid. Katusekortereid peaks müüma vähemalt valge karbi kujul, sest tuleb müüa emotsiooni. Maja korteriomanikud ja korteriühistu võivad kinnisvaraarendajaks hakata, et katusekorterid välja ehitada, kuid küsimus on, kas ja kuidas saavad nad finantseerimist. Kommertspangad ei anna nii väikeste asjade arendamiseks laenu või soovitakse suurt omafinantseeringut.

Katusekorteri jaoks on kivikatus ilmselt kõige parem. Bituumenist rullmaterjalide puhul peab jälgima, kui kaua katus veel vastu peab, sest rullmaterjalid kestavad kõige lühemat aega. Korteriomanik ei pea küll läbilaskvat katust vahetama, aga kannatab kõige rohkem, kuna elab otse katuse all. Läbilaskva katuse vahetab küll korteriühistu, aga kui katus ei pea sooja, ei hakata seda sellepärast veel katust ümber tegema. Nii jääb see ilmselt aastateks või aastakümneteks.

Maja otsaakende puhul on ruumi valgustus korras. Vintskapiga aknad valgustavad ruume samuti päris kenasti ja neist saab välja vaadata. Katusega ühes tasapinnas aknad on kõige halvem variant, sest puudub vaade ning sageli lasevad need läbi vihmavett.

Infoks katusekorteri ostjale:

Plussid:

Tavaliselt on katusekorterist hea vaade.
Värskem õhk ja rohkem valgust, suurem privaatsus.
Keegi ei trambi sinu korteri kohal.
Kasulikku pinda mõõdetakse 1,6 ruutmeetri kõrguselt, mis tähendab, et korteris on tavapärasest rohkem õhku ja ruumi panipaikadeks, mille eest ei tule ruutmeetripõhiseid kommunaalmakseid maksta.

Miinused:

Kaldus seinad, müra ja ilmast sõltuv temperatuur. Kui katus on halvasti soojustatud, on talvel külm ja suvel kuum.
Plekkkatuse puhul võib kosta läbi vihma trummeldamine ja tuule ulg. Valtsplekkkatuse puhul võib lisanduda tormituulest tekkiv kolin.
Enamasti puudub lift ja mööbel on vaja üles tassida. Ise on vaja kogu aeg üles-alla käia. Lisaks tuleb sisustamist alustada juba koos projekteerimisega, kasutada oma pead ja rohkem otsida või tellida isegi erilahendusega mööblit.
Pikematel inimestel on katusekorteris elada ebamugav.

Mida ostja peaks jälgima?

Kas majal on kasutusluba ja notariaalne kasutuskord. Notariaalse kasutuskorraga jagatakse üldkasutatavates ruumides asuvaid panipaiku ja õues olevaid parkimiskohti. Nende kasutamise õigust saab osta ja müüa vaid koos korteriga, mitte eraldi.

Kuidas arvestatakse katusekorteri üldpinda. Paljud katusekorterite müüjad näitavad pakkumises põrandapinna suurust, mis ei ole õige. Üldpinda tuleks mõõta 1,6 m kõrguselt, nagu seda tehakse inventariseerimisel.

Kas katus on korralikult soojustatud. Kui tuvide käimine plekkkatusel läbi kostab, on katus halvasti soojustatud. Et plekkkatuse all on kuulda vihma trummeldamist ja plekk kipub tuulega kolisema, on soovitav katusekorterit vaatamas käia vihmase ja tuulise ilmaga.

Tasub teada

Kui palju olemasolevate korterite väärtus pööningu väljaehitamisega tõuseb, on raske öelda, sest mängu tulevad pisiasjad. Üldjuhul annab katusekorterite väljaehitamine koos katuse vahetamise, fassaadi kordategemise ja trepikodade remontimisega kogu majale juurde eelkõige emotsionaalset väätust, tõstab inimeste rahulolu oma elukeskkonnaga ning lihtsustab ostja leidmist.

Kinnisvarahindajate ja eluasemelaenu andvate pankade silmis tõstab hoone põhjalik renoveerimine koos kommunikatsioonide rajamise või asendamisega korterite väärtust kuni 40%. Kui korda on aga tehtud vaid katus, fassaad ja trepikojad, annab see teiste samaväärsete korteritega võrreldes hinnas juurde 15-20%.

Reaalne elu näeb välja nii, et omanikud küsivad korterite eest oluliselt kõrgemat hinda juba ammu enne seda, kui katusekorterite väljaehitamiseks vajalikud notariaalsed kokkulepped sõlmitakse ja maja renoveerimistööd üldse lahti läinud on.

Artikli allikas on
Arco Vara

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Tüüpilised Tartu korteriostjad on Annelinnast lahkuvad pered

29.09.2015 Tõnu Toompark

Augustis toimus Tartu korteritega 166 tehingut, mida on 39,5% rohkem kui aasta tagasi.

Tüüpilised Tartu korteriostjad on Annelinnast lahkuvad pered või töötavad noored, aga ostjateks on ka üliõpilased, nende vanemad ja väikeinvestorid, kes omandavad kortereid väljaüürimiseks.

Need üliõpilased, kes suudavad korteri osta, pigem ostavad kui üürivad, kuna Tartu ühe- ja kahetoaliste korterite üürihinnad ulatuvad juba 250-450 euroni kuus.

Kortereid otsitakse ja ostetakse kõige enam Tartu kesklinnas, Veerikul, Ülejõel, Tiigi, Kuperjanovi tänaval ning Pärna alleel. Eelistatuimad on ühe- ja kahetoalised korterid.

Annelinnas müüvad lastega pered 4-toalisi kortereid, et kolida elama oma majja, kus elukeskkond on lapsesõbralikum. Väga nõutud on kõikides linnaosades korralikult renoveeritud korterid, millele leitakse ostja vahel isegi ainult mõne avalikus müügis oleku päevaga.

Neljapäeval on maamaksu ning tulu- ja sotsiaalmaksu tasumise tähtaeg

29.09.2015 Tõnu Toompark

Maksu- ja tolliamet tuletab meelde, et neljapäeval, 1. oktoobril on maamaksu teise osa tasumise tähtaeg ning tulu- ja sotsiaalmaksu juurdemaksmise tähtaeg neil maksumaksjatel, kes olid 2014. aastal registreeritud FIEna, said tulu välismaalt või vara võõrandmisest.

Kui isiku maamaksu summa on suurem kui 64 eurot, siis saab maksu tasuda kahes osas. Esimese osa tasumise tähtaeg oli 31. märtsil, mil pidi tasuma vähemalt poole summast, ülejäänud osa maamaksust ootab maksuhaldur hiljemalt 1. oktoobriks. Selleks ajaks tuleb maamaksu teine osamakse tasuda kokku 74 676 isikul, kogusummas ligi 25,3 miljonit eurot.

2014. aasta tuludeklaratsioonide põhjal on vaja enam kui 13 000 inimesel tasuda 1. oktoobriks täiendavat tulumaksu summas 23,9 miljonit eurot. Sotsiaalmaksu tuleb juurde tasuda ligi 10 000 isikul, summas 8,1 miljonit eurot.

Maksu- ja tolliameti teenindusosakonna juhtivspetsialisti Hannes Udde sõnul on 1. oktoobril tulumaksu juurdemaksmise või tagastamise tähtaeg esmakordeslt ka neil maksumaksjatel, kes deklareerisid välistulusid. “Ka sel aastal pöörasime suuremat tähelepanu just välistulude deklareerimisele. Tänavu käivitus Euroopa Liidu automaatne tuluandmete infovahetuse süsteem, mis tähendab seda, et maksu- ja tolliamet annab liikmesriikidele infot nende maksuresidentide Eestis teenitud tulude kohta ning saab ka ise infot Eesti maksuresidentide tulude kohta,“ selgitas Udde ja soovitas seetõttu kõigil, kel välistulud veel deklareerimata, seda kiiremas korras teha.

Infot füüsiliste isikute maksustamise kohta saab maksu- ja tolliameti infotelefonilt 880 0811.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Statistika: korteritehingu hind mõõdetuna palkades järjest suureneb

29.09.2015 Tõnu Toompark

Keskmise korteritehingu maksumus sissetuleku suhtes on aasta-aastalt kasvanud, mis vähendab ostujõudu. Ostujõu vähenemist tasakaalustab siiski väga madal eluasemelaenude intressimäär.

Eesti keskmine korteritehingu maksumus oli maa-ameti andmetel 2015 II kvartalis 60 678 eurot. See on aastatagusest 19% kõrgemal.

Mõõdetuna keskmistes netopalkades tuleb Eesti keskmise korteritehingu eest tasuda 71 kuupalka. Viimaste aastate jooksul on keskmine palk kerkinud, kuid seda märksa aeglasemalt, kui korteritehingute hind.

Võib öelda, et sissetulekuga kõrvutades on korteritehingu maksumus üsna kõrgele tõusnud. Õnneks siiski on soodsad laenutingimused – eeskätt väga madal intressimäär kõrget hinda omalt poolt tasakaalustamas.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Borenius: Olulisemad muudatused ehitusseadustikus

28.09.2015 Raul Keba

Esimesel juulil 2015 jõustusid planeerimisseadus, ehitusseadustik ning nende rakendusseadus, mis tõid planeerimis- ja ehitusvaldkonnas kaasa olulised muudatused. Ajakirjanduses on korduvalt arutletud, kas tapeedi seinapanek või põranda värvimine nõuab kohaliku omavalitsuse teavitamist või tuleb läbi teha lausa mõni loamenetlus, kuid ehitusseadustikus peitub nii mõndagi muud huvitavat.

Kas teadsite, et uus seadustik koondab endas ehitusseaduse, teeseaduse ja nn ohutusseaduste sätted, sisustab ümber ehitise ja ehitamise mõisted, võtab kasutusele uued mõisted nagu ehitus- ja kasutusteatis, sätestab uued nõuded projekteerimistingimustele, ehitus- ja kasutuslubade väljastamisele ning ehitusvaldkonna ettevõtjale? Rääkimata seejuures ehitusseadustiku alusel antavatest alamaktidest – paarikümnest vastava valdkonna ministri määrusest, millest arvestatav osa on veel kaks kuud pärast seaduse jõustumist kehtestamata.

Ühe olulisema muudatusena tuleb välja tuua filosoofiline erinevus vana ja uue seaduse vahel. Kui senine ehitusseadus oli esmajärjekorras ohutusseadus, siis uue ehitusseadustiku näol on tegemist rohkem kogukonna seadusega. Pean siin silmas asjaolu, et kuigi ehitusseadustik sisaldab sätteid ehitise, ehitamise ning ehitise kasutamise ohutuse tagamiseks, tundub põhirõhk olevat kaldunud nn visuaalile. Sobivus ümbruskonnaga, vastavus planeeringutele, projekteerimistingimustele ja muudele ehitise asukohast tulenevatele nõuetele – see on see, mida kohalik omavalitsus peab tagama.

Filosoofiline muudatus on toimunud ka ehitamise mõiste sisustamisel. Ehitusseaduse kohaselt loeti ehitamiseks tegevus, mis nõudis kohaliku omavalitsuse luba – kirjalikku nõusolekut või ehitusluba. Seega ei olnud ehitamisega tegemist ei tapeetimisel ega põranda värvimisel. Küll aga loetakse tapeetimine ehitamiseks uue seadustiku kohaselt ning seda seetõttu, et muutuvad ehitise füüsikalised omadused. Iseenesest on seadusandja loogika arusaadav – ühest küljest võimaldatakse suurem ehitusvabadus, samas aga täpsustatakse, et kõiki seadustikus toodud nõudeid (ehitaja asjatundlikkus, ehitamise ohutus, ehitise vastavus planeeringutele jne) tuleb järgida igasugusel ehitamisel, olgu see siis kasvõi tapeedi seinapanek.

Eestlane on ehitajarahvas. Ilmselt seda silmas pidades on seadusandja võimaldanud seadustikus suurema ehitusvabaduse. Üldjuhul ei pea kohalikku omavalitsust kuni 20 m² ehitusaluse pinnaga kuni 5 m kõrguse hoone püstitamisest üldse teavitama; 60 m² ehitusaluse pinnaga kuni 5 m kõrguse hoone püstitamiseks, samas ka näiteks olemasoleva korterelamu kuni 33% laiendamiseks, piisab aga ehitusteatise esitamisest. Ülevaatliku pildi saamiseks on seadustiku lisades toodud kaks tabelit, millest selgub võrdlemisi lihtsalt, millist loamenetlust tuleb konkreetse ehitise püstitamiseks, ümberehitamiseks, laiendamiseks või ka lammutamiseks taotleda.

Oluline uus termin seadustikus on ehitusloakohustuslikkus. Kui ehitustegevuseks on vajalik (lisas toodud tabeli kohaselt) taotleda ehitusluba, tohib ehitusprojekti koostada, omanikujärelevalvet teostada kui ka ehitada vaid MTRi registreeringut omav pädev isik.

Muutunud on ka regulatsioon, mis puudutab ehitusprojektile ekspertiisi tegemist. Seadustiku kohaselt peab enne ehitamise alustamist ehitusprojekti nõuetele vastavust kontrollima ehitusprojekti koostajast sõltumatu pädev isik, kes teeb ekspertiisi, kui:

kavandatav ehitis on ehitustehniliselt keerukas või muul põhjusel suurema ohupotentsiaaliga või;
ehitusjärelevalvet tegeval asutusel on põhjendatud kahtlus ehitusprojekti nõuetele vastavuses, näiteks kui ehitusprojekti ei ole koostanud kvalifikatsiooninõuetele vastav isik.

Ekspertiisi tegemise aluseks oleva määruse kohaselt tuleb ekspertiis teha ehitise, milles saab samaaegselt viibida enam kui 50 inimest, ehitusprojektile, aga ka ehitusprojektile, mis puudutab üle 30 meetri kõrget või üle 5 meetri sügavat ehitist. Lisaks veel silla, viadukti või tunneli rajamise ja ümberehitamise korral. Kui varasemalt tehti ekspertiis ehitusprojektile eelprojekti mahus, siis uue määruse kohaselt tuleb ekspertiis teha ehitusprojektile, mille järgi kavatsetakse ehitada, mille järgi ehitatakse või ehitati, seega üldjuhul tööprojekti mahus.

Lisandunud on uued teavitusmenetlused – ehitus- ja kasutusteatis. Kui juulini oli kuni 60 m² ehitusaluse pinnaga ehitise püstitamiseks vajalik kohalikult omavalitsuselt luba taotleda, siis nüüd tuleb ehitamise soovist omavalitsust teavitada ning ootama jääda. Kui omavalitsus kümne päeva jooksul täiendava kontrolli vajadusest ei teavita, võib ehitamisega alustada. Vastasel korral on linnal või vallal õigus 30 päeva jooksul esitada ehitise või ehitamisega seonduvaid lisanõudeid, kuid mingit eraldi luba ei väljastata. Antud teatisemenetlust kohaldatakse muuhulgas ka elamute, sealhulgas korterelamute ümberehitamisel ja laiendamisel kuni 33% ning see on riigilõivuvaba.

Oluline tähtpäev ehitusseadustiku mõttes on järgmise aasta 1. aprill. Kuigi tegemist on rahvusvahelise naljapäevaga, on asi naljast kaugel – kogu oma funktsionaalsuses peaks käivituma ehitisregister.Registripõhiseks peaks minema kõik teavitus- ja loamenetlused, otse registrile peaks saama esitada ehitusdokumente, ehitustehniliste uuringute andmeid, ehitise auditi andmeid, hooldusjuhendeid jne. Lisaks on 1. aprillist 2016 ehitisregistrisse kantud taotlustel, projekteerimistingimustel, teatistel, ehitus- ja kasutusloal ning ettekirjutustel õiguslik tähendus.

Valik muudatusi, millel pöörata tähelepanu seoses ehitusseadustiku jõustumisega

Ehitusseadustik ei sisalda enam sätteid ehitise garantii kohta. Garantii osa viidi üle võlaõigusseadusesse müügi- ja töövõtulepingu regulatsiooni juurde. Uute sätete kohaselt rakendub kaheaastane seadusest tulenev garantii ehitamisel ja kinnisasja või sarnase objekti müügil üksnes majandus- ja kutsetegevuses tegutseva müüja/töövõtja ja tarbijast ostja/tellija vahelises suhtes. Sellisel juhul eeldatakse, et kahe aasta jooksul ehitise/töö tarbijale üleandmise päevast arvates ilmnenud lepingutingimustele mittevastavus oli olemas ehitise/töö üleandmise ajal, kui selline eeldus ei ole vastuolus ehitise või puuduse olemusega.

Seega puudutab garantii vaid majandus- kutsetegevuses tegutsevat müüjat/töövõtjat ja tarbijast ostjat/tellijat. Kõik juriidiliste isikute vahelised õigused ja kohustused seoses ehitise garantiiga tuleb sätestada ehitus- ja müügilepingutes.

Muutunud on omanikujärelevalve tegemise sätted – kui varasemalt võis endale ehitatava üksikelamu (üle 60 m² ehitusaluse pinna või üle 5 m kõrge) puhul omanik ise järelevalvet teostada, siis uue seadustiku kohaselt peab nii ehitusprojekti koostaja, omanikujärelevalve tegija, kui ka ehitaja olema MTRi registreeringuga pädev isik.
Lisandusid erateed puudutavad sätted – kui varasemalt puudus eratee rajamiseks loakohustus, siis vastavalt ehitusseadustiku lisas toodud tabelile tuleb 1. juulist avalikkusele juurdepääsetava eratee rajamiseks esitada ehitusprojekt ja taotleda ehitusluba. Siia alla käivad kõik avalikult kasutatavad parklad, avalikult kasutatavate hoonete (mitteelamute) parkimisplatsid jne.
Puuduvad olulised rakendusaktid – kuigi 1. juuli on ammu seljataga, ei ole majandus- ja kommunikatsiooniministeerium veel mitmeid kohustuslikke alamakte kehtestanud. Üheks olulisemaks puuduvaks aktiks on ehitamise dokumenteerimise kord. Vastuseks selgitustaotlusele on ministeerium leidnud, et lähtuma peaks taristuministri 2. märtsi 2015 määrusest nr 19 „Ehitamise tehnilistele dokumentidele esitatavad üldnõuded“, kuigi antud akt on 1. juulist kehtetu.

Märkida tasub veel ehitisele tehtava auditi korra, samuti hooldusjuhendi ja ehitise korrashoiujuhendi nõuete puudumist. Uudne on ka projekteerimistingimuste regulatsioon, aga sellest juba järgmises artiklis.

Allikas:

Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

Kuut, kuur ja küün ehk veelkord uuest ehitusseadustikust

28.09.2015 Piret Rondo

1. juulist 2015 a. hakkas kehtima uus ehitusseadustik, mis on eelmisega võrreldes süsteemsem ning eeldatavasti annab vastuseid mitmetele praktikas vaidlusi tekitanud küsimustele.

Uude ehitusseadustiku on koondatud kõik hoonete ja rajatistega seonduvad eriseadused: hooned ja nende kütte-, ventilatsiooni-, veevarustuse ja kanalisatsiooniseadmed, puur-ja salvkaevud, jne

Millisel juhul toob uus seadus omanikule 500€ suuruse riigilõivu?

1.juulist jõustunud ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse kohaselt tuleb ehitisregistri andmed korrastada 2020. a 1. juuniks. Korrastamise käigus kantakse registrisse kõik sinna seni kandmata hooned, mida hakatakse tuvastama ortofotode alusel. Ortofotode abil avastatud, kuid ehitisiregistrisse kandmata hooneid, on kohustatud kontrollima kohalik omavalitsus.

Kui hooned on ehitatud õiguspäraselt ja omanikul on olemas sellekohased dokumendid, kuid registris siiski andmed puuduvad, siis kantakse ehitised asjakohaste dokumentide alusel registrisse. Õiguslikku alust omavad, kuid ehitisregistris puuduvate hoonete andmed, kannab kohaliku omavalituse registripidaja ehitisregistrisse tasuta.

Vastupidises olukorras, kui dokumente (ehitusluba, riikliku vastuvõtukomisjoni akt, jt. dokumente) pole säilinud või pole neid kunagi olnudki, tuleb hakata omanikul tagantjärele pabereid koostama ja ehitusauditeid tellima. Ehitusloata olemasoleva hoone/rajatise nõuetele vastavuse tõendamiseks peab omanik tellima ehitise auditi. Audit on tõendusdokument, mis on analoogne ehitusprojektiga.

Pärast 22. juunit 1995.a ja enne 1. juulit 2015.a ehitatud ning ehitisregistrisse kandmata kasutatavale ehitisele võib kohalik omavalitsus anda ehitusprojekti või auditi alusel ehitusloa ja kasutusloa. Erandjuhul kantakse teatisega registrisse ehitised, mille kohta on enne 1. jaanuar 2003.a väljastatud ehitamise õiguslikku alust sisaldav dokument.

Olemasolevaid ehitisi, mis on ehitatud enne 22. juunit 1995.a, võib kasutada vastavalt selle kasutusotstarbele. Omanikul on kohustus siiski kontrollida ehitise olemasolu ehitisregistris (www.ehr.ee) ja registrikande puudumisel kanda ehitis ehitisregistrisse.

Täiesti ebaseaduslike hoonete puhul, mis on suuremad kui 20 m2, tuleb registrisse kandmisel tasuda riigilõivu 500€. Riigilõiv rakendub selliste ehitiste puhul, mis on püstitatud ilma igasuguse loata ning millel pole mingit õiguslikku alust.

Kas paanikaks on põhjust?

Nõukogudeaegsetes inventariseerimisbüroodes ja seejärel hooneregistrites olemasolevaid andmeid, pole korrektselt üle kantud praegusse ehitisregistrisse. Paljud omanikud ei teagi, et neile kuuluvad hooned pole registris.

Suurematest väljaminekutest pääsevad ilmselt vanemate hoonete omanikud. Rohkem peavad muretsema need omanikud, kes peale 2003. aastat ehitasid ehitise, kuid mille ehitamiseks oli vajalik ehitusluba ja pärast kasutusluba.

Nende dokumentide puudumisel on tegu ebaseadusliku ehitisega ja sellega kaasneb riigilõiv 500€. Juhul, kui tuleb tellida audit, on see hoone omaniku tasuda.

Kõige halvemal juhul tuleb ebaseaduslik hoone ümber ehitada või lammutada, seega 500€ võib olla vaid väike osa kulutustest.

Missugusest arhiivist võiks leida materjale kinnistute ja hoonete kohta?

Vastavalt Rahvusarhiivi andmetele lõpetati hooneregistri tegevus 2003. a 31. detsembril, mil hooneregistri andmebaasis asuvad andmed ja funktsioonid kanti üle riiklikule ehitisregistrile. Maakondlike hooneregistrite materjalid anti üle ajalooarhiivile (Tartu, Viljandi ja Pärnu maakond) ning riigiarhiivi regionaalsetele osakondadele (Haapsalu, Valga, Rakvere ja Saare maakond).

Alates 9. jaanuarist 2009 kehtiva muutusega Rahvusarhiivi põhimääruses on endiste Hiiu, Pärnu ja Viljandi maa-arhiivide ülesanded jaotatud Lääne Maa-arhiivi, Tartu Maa-arhiivi ja Ajalooarhiivi vahel.

Hiiu maakonna asutuste nõustamine ja arhivaalide hindamine toimub Lääne Maa-arhiivi kaudu. Viljandi maakonna asutuste nõustamist ja arhivaalide hindamistegevust jätkab Ajalooarhiivi asutuste osakond. Pärnu maakonna asutuste nõustamine ja arhivaalide hindamine kuulub Tartu Maa-arhiivi ülesannete hulka.

NB! Hooneregistri toimikud on juurdepääsupiiranguga, kuna sisaldavad dokumente, millele laieneb notari ametitoimingu saladus. Hoonete plaanid ja projektid on juurdepääsupiiranguta. (www.ra.ee)

Ehitise omanik võiks ehitisregistrisse kandmata hoonete dokumentatsiooni olemasolu kontrollida arhiivist, juhul kui arhiivis andmeid ei leidu, peab omanik ehitised mõõtma, tegema hoonete kohta põhiplaanid, võimalusel fotod vaadete kohta ning esitama need koos ehituseteatisega ja omandiõigust tõendava dokumendiga (asjaõigusleping, pärimistunnistus jne) kohalikule omavalitsusele registrisse kandmiseks.

Olemasolevate hoonete ehitisregistrisse kandmise lõpptähtajaks on määratud 2020. a.

Kas koerakuut on elamu teenindamiseks vajalik hoone?

Ehitusseadustiku lisades 1 ja 2 on välja toodud, millisel juhul on vaja milliseid teatisi või lubasid taotleda. Kas tegemist on siis mitteelamuga, rajatisega või elamu ja selle teenindamiseks vajaliku hoonega. Elamute all mõeldakse hooneid, mis on mõeldud elamiseks, näiteks ühe ja mitme korteriga elamud, ühiselamud, hoolekandeasutused. Elamute teenindamiseks vajalike hoonete alla kuuluvad näiteks puukuur, saun, garaaž jt. elamu abihooned.

Mitteelamute alla kuuluvad kõik ülejäänud hooned, mis ei ole elamud, näiteks äri- ja tööstushooned, avalikkusele suunatud hooned, põllumajandushooned, laudad jne.

Ehitisealuse pinnaga kuni 20 m2 ja kuni 5 m kõrge elamu teenindamiseks vajaliku hoone, näiteks sauna või välikäimla, ehitamiseks pole vajalik üldjuhul kellelegi midagi esitada. Siiski peab ka seesugune väikeehitis vastama planeeringutele. Kui alale on kehtestatud detailplaneering, peab lähtuma detailplaneeringu nõuetest, kui üldplaneering, siis üldplaneeringu nõuetest. Piirangud ja keelud ehitamisele säilivad veekogude ja muinsuskaitse piiranguvööndites, looduskaitse ja –hoiu aladel.

Kuigi selliste väikeste hoonete ehitamisel puudub kohustus teavitada omavalitsust, ei tähenda see, et järelevalvet ei toimuks. Järelevalve käigus kontrollib omavalitsus planeeringutele vastavust. Kui ehitis pole planeeringule vastav, ei vasta tuleohutusnõuetele, võib omavalitsus teha ettekirjutuse selle vastavusse viimiseks. Seaduse alusel on teatise esitamise kohustus siiski sama suure mitteelamu puhul.

Uued mõisted – ehitus- ja kasutusteatised

Vastavalt uuele ehitusseadustikule on ehitamiseks vaja esitada kas ehitusteatis (endises seaduses kirjalik nõusolek) või taotleda ehitusluba. Ehitusteatis (ja ehitusprojekt) tuleb esitada nt 20-60 m2 ehitusaluse pinnaga ja kuni 5 m kõrge hoone püstitamisel, aga ka üle 60 m2 ehitisealuse pinnaga elamu ümberehitamisel või laiendamisel kuni 33%.

Ehitusteatis tuleb esitada vähemalt 10 päeva enne ehitamise alustamist. Ehitusteatis kehtib 2 aastat. Juhul, kui ehitise ehitamise aluseks oli ehitusteatis, on selle kasutamise eel reeglina vaja esitada kasutusteatis. Kasutusteatis esitatakse vähemalt 10 päeva enne kasutamise algust.

Ehitus- ja kasutusload

Ehitusloa taotlemise kohustus on vajalik vaid suuremate ja olulisemate hoonete ja rajatiste puhul (nt üle 60 m2 või üle 5 m kõrge hoone püstitamiseks ja laiendamiseks üle 33%). Ehitusluba ei ole vaja kui olemasolevale seaduslikule hoonele 1/3 algsest mahust juurde ehitatakse või asendatakse riknenud olemasolevat materjali samaväärse materjaliga.

Ehitusloa väljastamise aluseks ehitusprojekt. Ehitusloa andmise menetluse tähtajaks on uue seadustiku kohaselt 30 päeva. Ehitusloa andmisest keeldumise alused on uues seadustikus varasemast laiemad. Avarama kaalutlusruumi annab seadus teistele isikutele (eelkõige naabritele) püsiva negatiivse, ülemäärase mõju avaldamine.

Ehitusloa kohustusega juhtudel tuleb 3 päeva enne ehitamisega alustamist esitada ehitamise alustamise teatis, kus esitatakse andmed omanikujärelevalve tegija ja ehitaja kohta. Ehitamist tuleb alati dokumenteerida.

Ehitustööde vastuvõtmisel peab olema vormistatud kaetud tööde aktid. Tõendatud peab olema elektrijuhtmestiku paigaldus (elektripaigaldis), kütteseadmete paigaldus, pottsepatööd (küttekolded), veevarustuse ja kanalisatsiooni tööd.

Ehitusluba kehtib 5 aastat, kui ehitamisega on juba alustatud, kehtib see 7 aastat.

Kasutusluba on reeglina vajalik ehitusloa kohustusega ehitiste kasutama asumiseks. Kasutusloa menetlustähtajaks on samuti 30 päeva. Kasutusloa andmisest keeldumise alused on oluliselt kitsamad kui ehitusloa andmisest keeldumisel, need on eelkõige seotud varasemate dokumentide (planeeringute, projekteerimistingimuste, ehitusprojekti, ehitusloa) puuduste ja kehtivusega ning ehitise ohtlikkusega.

Ehitusseadustiku jõustumisel muutusid ka riigilõivud: projekteerimistingimuste taotluse läbivaatamise eest on riigilõiv 25€, elamute ja seda teenindavate abihoonete/rajatiste ehituslubade riigilõiv on 150€, samade ehitiste kasutusload 30€, mitteelamutel vastavalt 250€ ja 60€. Ehitusteatis ja kasutusteatis on riigilõivuvabad.

Milleks seda kõike vaja on?

Tõepoolest võivad paljud omanikud küsida, et milleks, kui senini kõik toimis.

Esiteks on see oluline tulekahju korral, et Päästeamet saaks vaadata palju hooneid kinnistul on või selle läheduses.

Teiseks kui soovitakse hooneid müüa, siis peavad pangad laenu väljastamisel oluliseks ehitiste seaduslikkust. Laenu puhul peab ostja üldjuhul tellima kinnisvarbüroolt eksperthinnangu, kuid kui ehitisi ei ole ehitisregistris või andmed on valed, siis ei saa ka eksperthinnangut väljastada või saab hinnang olema puudulik ja ei vasta tegelikkusele. See omakorda saab takituseks laenuvõtjale.

Ehitisregistris olevate andmete korrektsus ei puuduta vaid eramaja omanikke, vaid ka korrusmaju. Näiteks kui elamu on rekonstrueeritud ja on väljastatud küll ehitusluba, kuid mingil põhjusel ei ole jõutud kasutusloani, siis mõnede pankade jaoks on see puudus ostjatele pangalaenu saamisel takistuseks.

Pangad soovivad teada, miks konkreetsel põhjusel pole väljastatud näiteks kasutusluba. Mõningatel juhtudel seatakse laenulepingusse punkt, mis kohustab uut omanikku tegema teatud tähtajaks kasutusloa. Korrusmaja puhul on see kohustus ostjale panduna aga tunduvalt keerulisem ja probleemsem.

Uue seadusega saab senisest olulisema tähenduse ehitisregister – kui seni oli ehitisregistri andmetel informatiivne ja statistiline tähendus, siis alates 1. aprill 2016.1 on taotlustel, projekteerimistingimustel, teatistel, ehitus- ja kasutusloal ning ettekirjutustel ehitisregistris õiguslik tähendus (sarnaselt kinnistusraamatuga).

Kuni 1. aprillini 2016. aastal esitatakse ehitus- ja kasutusteatis, projekteerimistingimuste, ehitus- ja kasutusloa taotlus ning seonduvad dokumendid kohalikule omavalitsusele. Alates 1. aprillist 2016.a hakkab eelnimetatud dokumentide esitamine ja menetlemine käima elektrooniliselt ehitisregistri kaudu.

Piret Rondo
Pärnu büroo maakler/hindaja

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Nordecon: Pikksilma Kodu korterelamute teine etapp

28.09.2015 Tõnu Toompark

Nordecon AS ja Metro Capitali kontserni kuuluv ettevõte OÜ Pikksilma Kodu sõlmisid lepingu Tallinna Kadrioru asumisse ehitatava Pikksilma Kodu korterelamute teise etapi ehitustööde teostamiseks.

Esimeses ehitusetapis Nordeconi poolt ehitatavale ja mais 2016 valmivale 39 korterile lisandub sellega täiendavad 56 korterit.

Teise etapi tööde lepinguline maksumus on ligikaudu 5,0 miljonit eurot, millele lisandub käibemaks. Ehitustööd algavad oktoobris 2015 ning kestavad 13 kuud.

Lepingu tingimuste kohaselt on OÜ’l Pikksilma Kodu võimalus jõustada ka korterelamute kolmanda etapi ehitus täiendava 27 korteri ehitamiseks. Kolme etapi peale kokku lisandub piirkonda seeläbi 122 korterit.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Elu korteriühistus: Kuidas luua korteriühistu

28.09.2015 Kätri Sarapuu

Me plaanime luua korteriühistu.

Küsimus: Milliseid toimetusi on meil vaja sellega seoses teha?

Vastus: Korteriühistuseaduse (edaspidi KÜS) § 2 kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. KÜS § 3 sätestab, et korteriühistu asutamine toimub mittetulundusühingute seaduses ettenähtud korras korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub korteriomandi eseme mõtteliste osade kaudu suurem osa ehitisest ja maatükist. Asutamislepingut ei sõlmita.

Korteriühistu kandmiseks mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse tuleb esitada registripidajale järgmised eestikeelsed dokumendid:

1) avaldus, milles peab olema näidatud ühistu nimi, ühistu aadress, juhatuse liikmete nimed ja isikukoodid, juhatuse liikmete ühise esindusõiguse reeglid ning põhikirja kinnitamise aeg. Registrisse kandmise avaldusele kirjutavad alla kõik juhatuse liikmed ning see peab olema notariaalselt kinnitatud (kohtu registriosakonnale kande tegemiseks esitatud avaldus peab olema notariaalselt kinnitatud või esitatud digitaalallkirjastatult ettevõtjaportaali kaudu);

2) asutamiskoosoleku protokoll;

3) liikmete nimekiri, mis peab sisaldama iga liikme nime, liikmeks astumise aega, isiku- või registrikoodi, liikmele kuuluvat häälte arvu ja tema osamaksu suurust ning selle tasumise aega, andmeid liikme väljaastumise või väljaarvamise kohta;

4) kinnistusraamatu kande ärakiri korteriomandite kuuluvuse kohta või vallasomandit tõendav dokument korterite kuuluvuse kohta;

5) põhikiri, millele on alla kirjutanud asutamiskoosolekul selle vastuvõtmise poolt hääletanud liikmed;

6) andmed korteriühistu sidevahendite kohta;

7) tõend riigilõivuseaduses ettenähtud riigilõivu tasumise kohta;

8) muud seaduses ettenähtud dokumendid.

Vastuvõetud dokumendid vaatab registriosakond kui kohtuasutus läbi viie tööpäeva jooksul. Kohus teeb kande (avalduse rahuldamise korral) või kandemääruse (avalduses esinenud puuduste kõrvaldamiseks või avalduse mitterahuldamiseks). Kohus võib vajadusel läbivaatamisaega pikendada. Kande tegemisest teavitatakse Teid ja/või Teid esindavat notarit registrikaardi väljatrüki edastamisega. Kandemääruse tegemisest teavitamiseks toimetatakse kandemäärus Teile kätte. Kui kandeavaldus on notariaalselt tõestatud või notariaalselt tõestatud tehinguga seotud sama notari poolt kinnitatud, toimetatakse kandemäärus kätte notarile, Teile edastatakse kandemääruse ärakiri. Kande ja kandemääruse tegemist saate jälgida ka aadressilt https://ariregister.rik.ee/lihtparing.py.

Autor: Kätri Sarapuu, jurist

KV.EE: Uued korterid kergitavad KV.EE indeksit

27.09.2015 Tõnu Toompark

Eesti elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE indeks näitab 80,9 punkti taset. KV.EE indeks on aastatagusest 7,44% kõrgemal, viimase 3 kuuga on indeks kerkinud 2,28%.

Indeksi tõusu taga on uute korterite osakaalu suurenemine. Ühest küljest on müüki tulnud uusi Tallinna ja Harjumaa arendusprojekte, mis keskmisest kõrgemal tasemel hindadega kergitavad indeksit.

Nö tehnilise hinnatõusu taga on teinegi oluline põhjus. Kiirema müügi tingimustes piirdusid uute arendusprojektide müügimehed sellega, et sisestasid portaali KV.EE pakkumistesse ainult arendusprojekti tüüpkorterid.

Nüüd, kus tarvidus klientide tähelepanu võita on suurem, sisestavad müügimehed portaali pakkumistesse kõik korterid. Vähe veel sellest – mõne arendusprojekti puhul uuendatakse kuulutusi lausa iganädalaselt, et seeläbi uusi lisandunud pakkumisi otsivate klientide silmade ette jääda.

Eelnevat justkui ei kinnita KV.EE pakkumiste arvu indeks, mis on alates juunist-juulist vaikse tempoga vähenenud. Pakkumiste arvu vähenemise taga on suvine uute arendusprojektide turule tulemise vähenemine. Samas on kõrge korteritehingute arv olnud tegur, mis on mõistliku hinnaga objekte turul vähemaks noppinud. Need tegurid on suunanud elamispindade pakkumise aeglasesse langustrendi.

KV.EE indeksile võib prognoosida mõõdukat tõusu. Selle taga ei ole mitte kinnisvara väärtuse kerkimine, vaid asjaolu, et sügisel on uute projektide müüki paiskamine taas elavnenud. See suurendab uute-kallimate korterite pakkumist, mis toob endaga kaasa KV.EE indeksi tehnilise kerkimise.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.