Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Uus ehitusseadus tuleb kasuks turul ausatele mängijatele

20.04.2015 Tõnu Toompark

ERE / Estonian Real Estate 1. juulil 2015 jõustuvad uus ehitusseadus ja uus planeerimisseadus. Vastavalt nendele dokumentidele enam ei ole vaja saada ehitusluba väikeste kinnisvara objektide rekonstrueerimisel või laienemisel – piisab vaid kirjaliku teadaande esitamisest tööde alguse kohta.

Kompaniide gruppi ERE Grupp juhatuse esimees Maksim Sorokin on veendunud, et see lihtsustab oluliselt nii ehitusfirmade kui ka eraisikute elu. Ent seadus osutub maksimaalselt tõhusaks vaid juhul, kui kõik pooled käituvad ääretult seaduskuulekalt.

Üle 10 aasta vältel, seni kui kehtis eelmine ehitusseadus, on mitmed puutunud kokku lisakeerukustega remondi kavandamisel ja läbiviimisel. Seaduse eelmine redaktsioon nägi ette üsna keerulist ehituse ja ruumide kasutusloa saamise protseduuri. Selliste nõuete täitmine viis sageli aja ja raha kaotusele.

„Olukord lihtsustub oluliselt suve keskpaigast – näiteks elamisruumide rekonstrueerimisel, mis ei nõua pinna laiendamist, ei tule enam taotleda ehitusluba. Piisab vaid kirjalikus vormis ehitustööde alustamise teadaande ja kehtiva ehitusprojekti esitamisest. Aga ametiisikutel jääb võimalus nõuda lisaselgitusi 10 päeva jooksul. Ehitajad võisid varem sellistest reeglitest üksnes unistada,“ arvab Maksim Sorokin.

Kompanii Estonian Real Estate (ЕRЕ) pööras avalikkuse tähelepanu probleemile juba eelmise aasta alguses, kui pöördus algatusega Riigikokku, pakkudes ümber vaadata ehitusseaduse mõned paragrahvid. Hiljem osales ERE Grupi esindaja Maksim Sorokin ettevalmistatava seaduse arutluses.

„Me kutsusime võimusid ammugi üles pöörama tähelepanu bürokraatia keerukustele, mis takistasid majanduse terve valdkonna arengut ja raskendasid aastaid tavainimeste elu. Meil on hea meel, et äärmiselt keeruline eluruumide rekonstrueerimiseks lubade saamise protseduur on nüüd minevik,“ on ERE Grupi juht Maksim Sorokin veendunud.

Muide, Maksim Sorokini sõnul saab saavutada uue seaduse maksimaalse tõhususe üksnes juhul, kui kõik pooled järgivad seadust kõrvalekaldumatult. „Ehitusluba saab olla endiselt vajalik teatud muudel juhtudel, näiteks kui kõne all on ruumi laiendamine enam kui 33% võrra. Selleks, et turg saaks tegutseda usaldusele tuginedes, peavad kõik pooled tutvuma uute reeglitega, mis on nüüd väga näitlikult kirjeldatud,“ arvab Maksim Sorokin.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Newsec: Inside Vilnius Office Market Q4 2014

20.04.2015 Tõnu Toompark

newsec-inside-vilnius-office-market-q4-2014

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Newsec: Inside Baltic Investment Market 2015

20.04.2015 Tõnu Toompark

newsec-inside-baltic-investment-market-2015

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Newsec: Tallinn Office Market 2013

20.04.2015 Tõnu Toompark

newsec-bnp-paribas-tallinn-office-market-2013

Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

Newsec: Baltic Property Market Report 2015

20.04.2015 Tõnu Toompark

newsec-bnp-paribas-lawin-baltic-property-market-report-2015

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Pro Kapital: Võlakirjade emiteerimise algus

20.04.2015 Tõnu Toompark

AS Pro Kapital Grupp (edaspidi nimetatud kui Pro Kapital) teavitas investoreid 02.04.2015, et Pro Kapitali nõukogu otsustas 02.04.2015 kiita heaks tagatud, ennetähtaegse lunastamise õigusega ja fikseeritud intressimääraga võlakirjade (edaspidi nimetatud Võlakirjad) emiteerimise.

Pro Kapitali juhatus sai volituse emiteerida Võlakirju järgmistel põhitingimustel:

Pro Kapital emiteerib Võlakirju summas kuni EUR 50 000 000 (maksimum summa);
Võlakirjade nimiväärtus on EUR 100 000;
Võlakirjad kannavad fikseeritud intressi, mis ei ole suurem kui 8% kalendriaastas;
Võlakirju on kavas emiteerida mitmes osas;
Võlakirjade esimene emiteerimine on planeeritud aprilli või maisse 2015;
Võlakirjade lunastamistähtaeg on 5 aastat alates Võlakirjade esimese emiteerimise kuupäevast (st tingimusel, et Võlakirjade esimene emiteerimine leiab aset aprillis või mais 2015 on lunastusajaks aprill või mai 2020);
Võlakirjadest tulenevad Pro Kapitali kohustused ja vastutus tagatakse esimese järjekoha tagatisega, mis seatakse järgnevale varale:
kõik Pro Kapitali ja tema tütarettevõtetele kuuluvad järgnevad aktsiad (ja aktsiatega seotud õigused ning tulevikus mistahes ajahetkel emiteeritavad või omandatavad aktsiad): AS Pro Kapital Eesti, Pro Kapital Latvia JSC, Pro Kapital Vilnius Real Estate UAB, PRO KAPITAL Germany GmbH, Pro Kapital Germany Holdings OÜ, OÜ Ilmarise Kvartal, Pro Halduse OÜ, OÜ Hotel Management Services, AS Tondi Kvartal, OÜ Marsi Elu, PK Hotel Management Services GmbH, “Klīversala RE” SIA, “Tallina nekustamie īpašumi” SIA, “NEKUSTAMO ĪPAŠUMU SABIEDRĪBA “ZVAIGZNES CENTRS”” SIA, “Hotel Management Services” SIA; In Vitam UAB; PK Invest UAB and Pro Kapital Bonum UAB;
kolm pangakontot on avatud seoses Võlakirjade emiteerimise kavatsusega (tingdeponeerimiskonto, võla teenindamise konto, deposiitkonto);
juhul kui emiteeritud Võlakirjade kogusumma ületab EUR 25 000 000, siis tekib täiendavalt kohustus pantida AS-i Tallinna Moekombinaat aktsiad.
Võlakirjad võetakse kauplemisele Nasdaq Stockholm võlakirjade nimekirjas.

Pro Kapitali juhatus otsustas 20.04.2015 kuulutada välja võlakirjade emiteerimise.Pro Kapital kavatseb emissiooni esimeses etapis emiteerida võlakirju väärtuses 10 000 000 – 15 000 000 eurot. Võlakirjade emissioon on suunatud kutselistele investoritele ning tegu ei ole avaliku pakkumisega. Käesolev teade avaldatakse Tallinna Börsi reeglistiku Nõuded Emitendile punkti 7.6. kohaselt.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

04.2015 KV.EE: Tartu korteripakkumiste arv ületab aastatagust poole võrra

19.04.2015 Tõnu Toompark

Portaali KV.EE andmetel pakuti märtsi kuus Eestis müügiks 17 407 korterit. Korteripakkumiste arv on aastaga kasvanud 16%, korterite pakkumishind 12%.

Korterite müügipakkumistest üle poole ehk 56% asub Harjumaal. Harjumaal pakuti märtsis müügiks 9753 korterit keskmise hinnaga 1338 €/m². Harjumaa korterite müügikuulutusi oli märtsis portaalis KV.EE aastatagusest 20%, nende hinnatase oli mullusest märtsist 6% kõrgemal.

Korterite müügipakkumiste keskmine hind on eranditult kõikides maakondades aastatagusest kõrgemal. Suurim oli portaali KV.EE andmetel hinnatõus Raplamaal, kus 519 euroni kerkinud ruutmeetrihind ületab aastatagust 33%.

Suurest hinnatõusust ei tasu liigsesse vaimustusse sattuda, sest pakkumiste tagasihoidlik arv tekitab hindades ajutisi hüppeid, mis üsnagi tõenäoliselt järgmise ülevaate koostamisel on kadunud.

Eriti hoolega tasub silmas pidada Tartumaad ja Tartu linna. Tartumaa korteripakkumiste arv on portaali KV.EE andmetel aastatagusest 50% kõrgemal. Tartu linnas on pakkumisi mullusest 55% enam.

Saabunud kevad toob üha lähemale õppeperioodi lõpu ja paljude tudengite Tartust lahkumise. See tähenda, et nõudlus väheneb. Nõudluse vähenemine kasvava pakkumise tingimustes avaldab järjest suuremat survet kinnisvarahindadele.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Korterite müügipakkumiste arv ja selle muutus, tk			Korterite müügipakkumiste hind ja selle muutus, €/m²
Maakond	03/2014	03/2015	Muutus, %	03/2014	03/2015	Muutus, %
Eesti	14 972	17 407	16%	1 200	1 338	12%
Harjumaa	8 110	9 753	20%	1 597	1 699	6%
Hiiumaa	18	13	-28%	461	465	1%
Ida-Virumaa	1 671	1 936	16%	405	439	8%
Jõgevamaa	188	138	-27%	256	273	7%
Järvamaa	177	116	-34%	278	318	14%
Läänemaa	242	233	-4%	535	563	5%
L-Virumaa	423	348	-18%	382	457	20%
Põlvamaa	108	84	-22%	396	397	0%
Pärnumaa	1 019	1 013	-1%	1 024	1 156	13%
Raplamaa	203	95	-53%	390	519	33%
Saaremaa	127	170	34%	850	918	8%
Tartumaa	1 922	2 881	50%	1 227	1 319	7%
Valgamaa	272	206	-24%	227	288	27%
Viljandimaa	299	265	-11%	557	616	10%
Võrumaa	193	154	-20%	419	432	3%

Narva	407	652	60%	669	642	-4%
Pärnu	819	854	4%	1 150	1 276	11%
Tallinn	6 665	8 493	27%	1 734	1 796	4%
Tartu	1 665	2 580	55%	1 299	1 369	5%

Korterite müügipakkumiste keskmine hind portaalis KV.EE

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Mis imeloom on kaasomand ja kuidas seda lõpetada?

19.04.2015 Sirle Koorts

Domus Kinnisvara Kui ühel asjal on mitu omanikku, tekib kaasomand. Selline omand tekib pärimisel, mitmele isikule vara tagastamisel või ühe kinnistu ostmisel mitme isiku poolt.

Kaasomand ei ole igavesti eksisteeriv ja kaasomanikul, kui täieõiguslikul omanikul, on alati õigus nõuda kaasomandi lõpetamist ja asja jagamist, kui see ei ole välistatud kaasomanike kokkuleppega.

Kaasomand lõpetatakse üldjuhul kaasomanike kokkuleppel, kus kaasomanikud otsustavad millisel viisil nad kaasomandi lõpetavad. Kui kaasomanikud ei suuda kaasomandit poolte kokkuleppel lõpetada või vaidlevad lõpetamise viisi üle, siis lahendab vaidluse ühe kaasomaniku nõudel kohtus.

Kaasomandi lõpetamise viisideks on esiteks asja jagamine reaalosadeks, teiseks asja jätmine ühe või mitme kaasomaniku omandisse koos kohustusega hüvitada teisele kaasomanikule tema omandiosa väärtus, kolmandaks asja müümine kas kaasomanikevahelisel või avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele.

Asja jagamine reaalosadeks

Korteriomanditeks saab jagada iga kaasomandis oleva kinnistu, kus majas on reaalosadena eraldatavad korterid. Iga korteriomand koosneb sel juhul korterist ja selle juurde kuuluvast kaasomandi mõttelisest osast krundile ning maja kandvatele konstruktsioonidele. Iga selline korteriomand on iseseisev kinnisasi. Omanikud saavad ise otsustada, mis hakkab majas kuuluma neile ainuomandi koosseisus ja mis jääb ühisesse kasutusse majas või kõrvalhoonetes.

Selle kokkuleppe alusel tuleb maja plaanidel (selleks on vaja mõõdistus- või ehitusprojekti) joonistada reaalosade (korterite) piirid ja selline plaan kohalikus omavalitsuses ehitusametniku poolt kinnitada. Seejärel saavad kõik kaasomanikud ühiselt minna notaribüroosse ja sõlmida vastavasisulise kokkuleppe, mille alusel kinnistusraamatus moodustataksegi eraldi korteriomand.

Korteriomandite seadmisel või kasutuskorra kokkuleppimisel tuleb tasuda mõlemal juhul notari tasu ja riigilõiv ja see sõltub kinnistu väärtusest. Kulude jagunemine on poolte kokkuleppe küsimus ja sageli kantakse need võrdsetes osades või sõltuvalt kaasomandi osa suurusest.

Ühe kaasomaniku väljaostmine

Levinud ja üheks lihtsamaks kaasomandi lõpetamise viisiks on olukord,kus üks kaasomanik ostab teise kaasomaniku osa ära ning seeläbi saab ainuomanikuks. Igal kaasomanikul on õigus osta müügitehinguni (ka ainult võlaõigusliku lepinguni) viidud kaasomandi osa samadel tingimustel , mis lepingus sätestatud.

Ostueesõigust võib teostada kahe kuu jooksul hetkest, mil tehingust teada saadakse. Kui kaasomanikud ei jõua hinnas kokkuleppele, on vajalik kaasomandi väärtuse kindlaskstegemiseks määrata ekspertiis või hindamine.

Asja müümine kaasomanikevahelisel või avalikul enampakkumisel

Kui kaasomanikud soovivad mõlemad asja enda ainuomandisse jätta või ei suuda kokku leppida asja hinnas, on võimalik kasutada kaasomandi lõpetamise viisi,kus asi müüakse kaasomanikevahelisel või avalikul enampakkumisel. Enampakkumine toob välja kaasomandis oleva asja hinna. Avalikku enampakkumist tasub kaaluda siis, kui kumbki kaasomanik ei soovi kinnistut, ühiselt tavamüüki aga korraldada ei õnnestu.

Kui kaasomandi lõpetamises kaasomanikud kokkuleppele ei jõua, võib kaasomandit lõpetada sooviv kaasomanik pöörduda hagiga kohtu poole.

Segaduste vältimiseks kasuta professionaalsete maaklerite abi, sest neil on kogemusi ning nad tunnevad seadusi.

Sirle Koorts
Maakler

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvaraanalüütik: üüritulu maksustamine on praegu üürileandja suhtes ebaõiglane

18.04.2015 Tõnu Toompark

Riik tahab aastal 2017. üüritulu pealt oma eelarvesse saada 6,9 miljonit eurot. Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toomparki hinnangul tehakse üürileandjale liiga, kui kästakse maksu maksta kogu üürisumma pealt. Samuti soovitab ta kaaluda, kas eraisikute üüritulu üldse tulumaksust vabastada.

Üle-eelmisel aastal deklareeris oma üüritulu 4000 füüsilist isikut ja lisaks deklareeris 2200 juriidilist isikut eraisikutelt üüritud elamispinna. Maksuameti hinnangul jääb igal aastal üüritulult saamata 8–27 miljonit, Toomparki hinnangul 17 miljonit eurot tulumaksu.

Eraisikute puhul maksustatakse praegu käivet ehk kogu üürihinda, kuid Toomparki sõnul tuleks maksustada kasumit. „Praegu on see nii ebaõiglane üürileandjale,“ rääkis Toompark, kelle hinnangul oleks samm õigluse poole ja tooks tuludeklareerijaid märgatavalt juurde, kui üüritulu deklareerides saaks maha arvata kulud, nt laenumakse intressid.

Kui riik läheb üüritulu enam maksustamise teed, siis viivad Toomparki sõnul eraisikust üürileandjad oma äri ettevõtetesse, kus nad saavad tuludest kulud maha arvata. See tähendab, et riik ei pruugi sugugi senisest rohkem tulu saada. „Ma ei taha öelda, et üürileandjad ei peaks makse maksma. Loomulikult tuleb seda turusektorit korrastada ja kui mängureeglid on paika pandud, siis olgu need ühised,“ ütles Toompark.

Ettevõtjate osakaal üüriturul kasvab

„Peame arvestama ka seda, et üüriturul on viimastel aastatel lisandunud palju väikeinvestoreid, kes teevad äri ettevõttena, kes ei pea tulumaksu maksma enne, kui seda raha ettevõttest välja võtab,“ ütles Toompark, kelle sõnul on keeruline hinnata, kui suur on üürileandjate seas ettevõtete ja kui suur eraisikute osakaal.

Üldse on üürituru suurust raske hinnata. Aga kui võtta, et meil on 660 000 eluruumi ja rahvaloenduse järgi elab 80 protsenti inimestest omaniku asustuse pinnal ehk endale või lähedasele kuuluval pinnal, siis võib arvestada, et 132 000 inimest üle Eesti on üürnikud. Seal hulgas võib aga olla ka palju tasuta lepinguid.

Selge on, et ettevõtete osakaal üürileandjate seas on suurenemas. „Üüriturg on olnud Metsik Lääs, mis on kuskilt juhuse tahtel alguse saanud ja korrastub, mille märksõna on kontsentreerumine. Järjest rohkem ja rohkem on neid, kellel pole mitte üks või kaks korterit, vaid kümnete kaupa,“ sõnas Toompark.

Osa üürileandjaid võib „poe“ kinni panna

Kui reeglid on olemas, siis ei peaks Toomparki hinnangul ükski äri olema reeglitest väljaspool. Samas pole paljude jaoks korteri üürile andmine mitte äri, vaid hobi. Mõni vanaproua või -härra, kes on ühe korteri üürile andmisega teeninud musta tulu, võib maksuameti soove kuulates näha nelja varianti.

„Variant üks. Maksad täissummalt tulumaksu. Viiendik tuleb ära anda, päris palju. Ta mõtleb, et võib-olla ma ei peakski seda tegema. Siis ta mõtleb, et mis on alternatiiv. Alternatiiv number üks on, et ta hakkab füüsilisest isikust ettevõtjaks. Issand jumal, siis kasvab maksukoormus tegelikult veel kõrgemaks! Alternatiiv number kaks on, et tee omale siis OÜ. Meil võib küll peaminister seda 15 minutiga teha, aga et ühe korteri omanik hakkab ettevõtte omanikuks, see ei ole kuidagi ratsionaalne kaalutlus,“ rääkis Toompark. „Kui üüritulu hakatakse väga agressiivselt maksustama, siis polegi midagi – „pood“ kinni ja korter maha müüa.“

Kokkuvõttes vähendab riigi agressiivsem maksukogumine Toomparki hinnangul kindlasti pakkujate valmidust korterit üürile anda.

Riik saab aidata üüriturul põranda alt välja tulla

Toomparki sõnul tuleb vaadata suurt pilti: elamispindade kättesaadavust, et inimestel oleks võimalik leida taskukohane elamispind ja seda mõistliku aja jooksul. Tema sõnul peame vaatama, kuidas riigi käitumine mõjutab keskkonda, kus me elame. Ja ta toob välja hoopis teistsuguse nägemuse.

„Kinnisvarafirmade liit, maksumaksjate liit ja omanike keskliit on välja pakkunud, et eraisiku üüritulu võiks tulumaksust üldse vabastada. Miks nii teha? Sel põhjusel, et aidata üüriturul tulla põranda alt välja, et mittelegaalne turg muutuks legaalseks. Üürileandjal ei ole mingit põhjust jääda põranda alla ja pakkuda ebaprofessionaalset ja varjatud teenust, kui tulumaksutonti ei ole,“ rääkis Toompark.

Kui kehtestada tulumaksuvabastus näiteks kümneks aastaks, siis suudetakse Toomparki sõnul kindlasti elamispindade kättesaadavust, üüriturgu ja kogu suurt pilti väga pikkade sammudega arendada. „Teine asi on see, et kui üürilepingud on põranda alt välja tulnud, siis tagasi minna on pagana keeruline.“

Merilin Kruuse
www.DELFI.ee

http://www.delfi.ee/news/paevauudised/eesti/kinnisvaraanaluutik-uuritulu-maksustamine-on-praegu-uurileandja-suhtes-ebaoiglane?id=71213983

Kinnisvarakool: Tööstressiga toimetulek koolitus

Uus Maa turuülevaade 03-2015

18.04.2015 Tõnu Toompark

Eesti

Nagu ikka, nii jõudis ka sel aastal aktiivsus kinnisvaraturule just nimelt märtsis ning see kajastub ka tublisti kasvanud tehingute arvudes. Seega pole tegemist erilise, trendiloova tõusuga, vaid täiesti tavapärase turutsükliga.

Maa-ameti andmetel toimus märtsis 4289 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on veebruarist 35,6% enam. Aastaga kasvas tehinguaktiivsus aga 15,3%.

Tehingute rahaline kogumaht küündis 250,87 miljoni euroni, mis viimase 12 kuu lõikes on teine tulemus.

Allikas: Maa-amet

Tallinn

Märts oli Tallinna kinnisvaraturul rekordilise tehingute arvuga ning seda arvestatuna madalseisust aastal 2009. Võrreldes veebruariga kasvas müügiaktiivsus 18,8% ning mulluse märtsiga 3,4%. Paljuski on selliste suurte numbrite taga arendusprojektides broneeritud korterite lõplike müügilepingute (asjaõiguslepingud) üheaegne sõlmimine ning nõnda oli see ka märtsis ja sarnane trend ilmestab kindlasti ka ülejäänud aastat.

Nii toimuski 731 korteri müük (veebruaris 667) ning sündis uus keskmise ruutmeetri mediaanhinna rekord – 1440 eurot. Võrreldes veebruariga kasvas hinnatase 6,5% ning aastaga 3,7%.

Linnaosade kaupa olid korterite keskmised mediaanhinnad ja nende liikumised järgnevad:

Haabersti: 1217 €/m2. Muutus võrreldes veebruariga -5,4% ja aastaga -0,9%.
Kadriorg: 2535 €/m2. Muutus võrreldes veebruariga +0,6% ja aastaga +19,1%*.
Kalamaja: 1938 €/m2. Muutus võrreldes veebruariga -2,9% ja aastaga +20,2%*.
Kesklinn: 2088 €/m2. Muutus võrreldes veebruariga +3,5% ja aastaga +13,7%*.
Kristiine: 1887 €/m2. Muutus võrreldes veebruariga +21,8%* ja aastaga +23%*.
Lasnamäe: 1238 €/m2. Muutus võrreldes veebruariga +2,6% ja aastaga +4,1%.
Mustamäe: 1253 €/m2. Muutus võrreldes veebruariga +3,4% ja aastaga -1,6%.
Nõmme: 1317 €/m2. Muutus võrreldes veebruariga +8% ja aastaga -2,5%.
Pirita: 1593 €/m2. Muutus võrreldes veebruariga -7,1% ja aastaga +7,9%.
Põhja-Tallinn: 1421 €/m2. Muutus võrreldes veebruariga +5% ja aastaga +1,6%.

* Suuri hinnakõikumisi põhjustab tehingute struktuur – nii tehingute arv kui ka kallima või odavama hinnaklassi, näiteks uusarenduste ja väikese üldpinnaga renoveeritud, kallima ruutmeetrihinnaga korterite hulk tehingute koguarvust.

Allikas: Maa-amet

Eramuid ja suvilaid müüdi 34 (veebruaris 23) ning hoonestamata elamukrunte 14 (veebruaris 9).

Tartu

Tartu kinnisvaraturg oli märtsis erakordselt aktiivne ning kasv tuli korteriturult. Maa-ameti andmeil toimus 209 ostu-müügitehingut, mis viimase 12 kuu lõikes on rekord ning ainus kord, mil tehingute arv kerkis üle 200. Võrreldes veebruariga kasvas tehinguaktiivsus seega 41,2% ning aastataguse ajaga võrreldes 34,8%. Kuna suure numbri taga oli ka mitmete ühe maja korterite samaaegne asjaõiguslepingute sõlmimine, võib eeldada, et järgmisel kuul langeb tehingute hulk taas allapoole, tavapärasemale tasemele.

Kortereid müüdi 164 (veebruaris 117) ning nende ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 1126 eurot. Võrreldes veebruariga langes hinnatase 0,7% samas kui aastaga toimus 1,4% tõus.

Allikas: Maa-amet

Eramuid ja suvilaid müüdi 13 (veebruaris 10) ning elamukrunte 4 (veebruaris 3).

Ida-Virumaa

Ka Ida-Viru maakonnas tehinguaktiivsus kerkis. Maa-ameti andmeil toimus 373 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on veebruarist 33,7% enam. Aastavõrdluses kasvas tehingute arv aga 10%.

Maakonna peamised korteriturud jäid keskmisele tasemele. Narvas langes tehingute hulk 55-ni (veebruaris 62), mille ruutmeetri keskmine mediaanhind oli 467 eurot. Kui kuuga kerkis hinnatase pisikesed 0,1%, siis aastaga 4,9%.

Allikas: Maa-amet

Kohtla-Järvel toimus aga 73 korteri müük (veebruaris 58), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 83 eurot. Võrreldes veebruariga kerkis hinnatase 57,4% ja aastaga 12,3%. Suure kuise hinnatõusu põhjuseks on veebruaris tavapärasest enam aset leidnud tehinguid keskmisest odavamate korteritega.

Allikas: Maa-amet

Maakonnakeskuses Jõhvis müüdi 11 korterit (veebruaris 12) ning nende ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 172 eurot. Kui veebruariga võrreldes langes hinnatase 15,4%, siis aastaga toimus 8,2% kasv.

Jõhvis müüdi ka 1 eramu (veebruaris 2) ja 1 hoonestama elamumaakrunt (veebruaris samuti 2).

Pärnu

Pärnu kinnisvaraturg märtsis elavnes. Maa-ameti andmetel teostati 82 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on veebruarist 15,5% enam. Võrreldes 2014. aasta märtsiga langes tehingute hulk aga 12,8%.

Kortereid müüdi 55 (veebruaris 54), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 783 eurot. Võrreldes veebruariga langes hinnatase 2,5% ning mulluse märtsiga kõrvutades 10,2%.

Allikas: Maa-amet

Eramuid müüdi 5 (veebruaris 8) ja hoonestamata elamumaid 3 (veebruaris samuti 3).

Viljandi

Viljandi kinnisvaraturg märtsis kergelt elavnes. Maa-ameti andmeil toimus 25 müügitehingut, mida on viie võrra veebruarist enam. Möödunud aasta märtsis toimus aga 30 tehingut.

Kortereid müüdi 14 (veebruaris 12) ning nende ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 508 eurot. Võrreldes veebruariga kerkis hinnatase 16,9% ja aastaga lausa 33%. Tõsi, väikestel kinnisvaraturgudel, kus iga tehing omab suurt kaalu, pole sellised suured hüpped mingiks harulduseks.

Allikas: Maa-amet

Eramuid müüdi 7 (veebruaris 5).

Rakvere

Ka Rakvere kinnisvaraturg kevade lähenedes kerkis. Maa-ameti tehingustatistika kohaselt toimus 27 müügitehingut. Veebruaris oli vastav number 21 ning möödunud aasta märtsis samuti 27. Aasta lõikes oli tegemist keskmise turuaktiivsusega.

Kortereid müüdi 22 (veebruaris 15), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 579 eurot. Kui kuuga kerkis hinnatase 0,1%, siis aastaga 31,7%.

Müüdi nii 1 eramu kui ka 1 hoonestamata elamumaakrunt, veebruaris müüdi kumbagi aga 2 ühikut.

Allikas: Maa-amet

Kuressaare

Märts oli Kuressaare kinnisvaraturul viimase aasta aktiivseim kuu. Maa-ameti andmeil toimus 29 ostu-müügitehingut, veebruaris oli vastav number 20 ning 2014. aasta märtsis 18.

Kortereid müüdi 14 (veebruaris 16), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 732 eurot. Võrreldes veebruariga kasvas hinnatase 1% ja aastaga 0,1%.

Eramuid müüdi 4 (veebruaris 0).

Allikas: Maa-amet

Haapsalu

Ka Haapsalus oli märts viimase 12 kuu lõikes rekordiline. Kui märtsis toimus maa-ameti andmeil 30 kinnisvara ostu-müügitehingut, siis veebruaris oli see number vaid 15 ja eelmise aasta märtsis 17.

Kortereid müüdi 11 (veebruaris 12) ning nende ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 557 eurot. Veebruariga võrreldes kasvas hinnatase 20% ning aastaga 26,6%.

Eramuid ja elamumaakrunte ei müüdud.

Allikas: Maa-amet

Artikli allikas on
Uus Maa

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

New Yorgi teadlane tuleb Eestisse magalarajoone uurima

17.04.2015 Tõnu Toompark

Marie Curie stipendiumi toel veedab Buffalo ülikooli dotsent Daniel B. Hess kaks aastat Balti riikides vananevaid sotsialismiaegseid korterelamurajoone uurides. Oma teadustööd teeb ta Tartu ülikooli inimgeograafia ja regionaalplaneerimise õppetooli juures asuvas rände- ja linnauuringute keskuses.

Üks paljusid nõukogude aja pärandeid kogu Kesk- ja Ida-Euroopas on nn magalarajoonid ehk teise maailmasõja järgsetel kümnenditel massiliselt rajatud suured kortermajade piirkonnad. Näiteks Tallinnas elab ligi 2/3 linna elanikest „mägedel“ – Mustamäel, Õismäel ja Lasnamäel.

Selliseid suurelamupiirkondi leidub kõikides Eesti linnades ja suuremates maa-asulates ning nende uuendamine on oluline elamumajanduse arendamise probleem. Kõige radikaalsemad seisukohad pakuvad välja kortermajade lammutamise ja asendamise uutega. Pehmemad seisukohad pakuvad välja säästlikke ümberehitusi.

Linna- ja regionaalplaneerimise dotsendi Daniel B. Hessi uurimistöö eesmärk on leida lahendusi, kuidas neid nõukogude-aegseid elamupiirkondi ümber kujundada ja planeerida.

Hessi sõnul tuleb nendes piirkondades tegeleda komplekselt paljude linnaplaneerimise probleemidega, sh elukvaliteedi ja ehitatud keskkonna parandamise, teenuste ja vaba aja veetmise võimaluste tagamise ning ligipääsetavuse ja transpordi küsimustega. „Nende suurte elamurajoonide sotsiaalse mitmekesisuse, elukvaliteedi ja atraktiivsuse säilitamine on endiste sotsialismimaade linnade üks suurimaid katsumusi,“ leiab Hess. „Kuna need piirkonnad ei kao kuhugi, tuleb küsida, kuidas saaksime neid paremaks muuta.”

Hoolimata nõukogudeaegse süsteemi tsentraliseeritusest juhtisid projektide kohapealset elluviimist kohalikud arhitektid ja planeerijad. Projekti raames viiakse nendega läbi põhjalikke intervjuusid selleks, paremini mõista nõukogude linnaplaneerimise ajalugu Balti riikides. Hessi uurimistöö viib ta ka Eesti, Läti ja Leedu linnaarhiividesse, et tutvuda algsete plaanide ja dokumentidega.

Lisaks ajaloolisele analüüsile töötab Hess välja soovitusi, kuidas neid piirkondi tulevikus paremaks muuta. Selleks luuakse nn „elav labor“, mis toob kokku teemaga seotud teadlased ja praktikud.

Hessi siinse teadustöö juhendajaks on Tartu ülikooli linna- ja rahvastikugeograafia professor Tiit Tammaru. „Nõukogudeaegsete elamupiirkondade sotsiaalne ja füüsiline lagunemine on Ida-Euroopa linnaplaneerimise üks suurimaid probleeme. Hessi töö annab panuse aruteludesse nende Ida‑Euroopa linnade kõige tavalisemate elamualade tuleviku üle,” sõnas Tammaru.

„Hessile antud Curie stipendium tõendab tema silmapaistvaid teadussaavutusi ja meie teadlaste töö kõrget taset,” leidis Buffalo ülikooli professor ning linna- ja regionaalplaneerimise osakonna juhataja Ernest Sternberg.

„Vähesed Ameerika linnaplaneerimise teadlased on uurinud nõukogude aja laiaulatuslikku mõju Ida-Euroopa linnaelanike elutingimustele, nii et Hess on saanud erakordse võimaluse,“ lisas Sternberg. „Tal on võimalik uurida selle perioodi pärandi mõju, tehes tihedat koostööd kõigi kolme Balti riigi linnaplaneerijatega, et töötada välja arengusuundi tulevikuks.”

Daniel B. Hess on esimene Marie Curie stipendiaat, kes tuleb teadustööd tegema Tartu ülikooli.

KV.EE: Tartu elamispindade pakkumiste arv on kasvanud plahvatuslikult

17.04.2015 Tõnu Toompark

Tartu elamispindade turu pakkumine on kasvanud enneolematu kiirusega. Märtsi kuus pakkumisel olnud Tartu korteripakkumiste arv 2580 ületab aastatagust 55%. Majade pakkumiste arv 467 on mullusest 48% kõrgemal, korterite üüripakkumiste arv 1298 on aastaga suurenenud koguni 87%. Selline pakkumise kasv viib varem või hiljem paratamatult korrektuurideni hindades, leidis portaali KV.EE juhataja Tarvo Teslon.

„Karta on, et tartlased ei ole ootamatult hakanud Emajõest suurtes kogustes kulda välja pesema, mis muudaks kõik Emajõe Ateena elanikud miljonärideks. Seega ei ole tartlaste soov kinnisvara soetada oluliselt ajas kasvanud. See tähendab, et pakkumiste arvu kasv hakkab oluliselt survestama hindu,“ arutas Tarvo Teslon.

Elu näitab, et mõnel kinnisvaramüüjal on müügitehinguga kiirem kui teisel. Müügisoovi võib tagant torkida näiteks juba soetatud uus eluase, mille ostuks võetud laen tuleb vana eluaseme müügist laekuvast rahast osaliselt kustutada.

Kiirustajad peavad plahvatuslikus konkurentide tulvas tegema tehinguni jõudmise nimel järeleandmisi. Eelkõige saavad need järeleandmised olema hinnas. Majanduse loogika on lihtne. Kui pakkumine kasvab ja nõudlus mitte, peab hind olema tegur, mis liigub uue tasakaalupunkti poole. Kinnisvaraostjate rõõmuks ja müüjate kurvastuseks on uus tasakaalupunkt endisest allpool.

„Möödunud 2007.-2009. aastate kinnisvarakriis näitas eriti reljeefselt, et kinnisvaraturul on võitjad mitte suured ja tugevad, vaid need, kes suudavad muutustele paindlikult reageerida. Vähemate kaotustega väljusid konkurentsivõitlusest toona need, kes said toona muutunud turuolukorrast aru ja olid valmis tegema ostjate oodatud järeleandmisi hinnas. Hilisemad reageerijad, kes keeldusid esialgu hindu alandamast, tegid seda hiljem ja märksa suuremal määral,“ meenutas Tarvo Teslon lähiajalugu.

Täna veel otsest ostjate kadumist kinnisvaraturul ei ole. Tehingute arv on eelmise aasta lähedal, kuid oluliselt kasvanud pakkumine on viinud müügiperioodid oluliselt pikemaks ja müügiprotsessi keerulisemaks. Teisisõnu võitleb iga ostja nimel aastatagusest märksa enam kinnisvarapakkumisi.

„Nii võime öelda, et viimased paar aastat müüja poole kaldu olnud elamispindade turu pendel on liikunud teise äärmusesse. Ostjate ülekaal on asendunud müüjatevahelise konkurentsiga, kiire hinnatõus kaob unustuste hõlma,“ võttis Tarvo Teslon teema kokku.

Kinnisvaraportaali KV.EE haldab AllePal OÜ. Samasse gruppi kuuluvad veel Eestis tegutsevad portaalid Osta.ee (kauplemine), Hydra.ee (tasuta kuulutused).

150417-pakkumiste-arv-ja-tehingute-arv

Metsaomanik ootab uuelt valitsuselt õiglast looduskaitset

17.04.2015 Tõnu Toompark

Eesti Erametsaliit, mille liikmete omandis on ligi veerand Eesti erametsamaast, võttis oma tänasel üldkoosolekul vastu avaliku pöördumise.

Eesti Erametsaliit tunnustas, et uue valitsuse koalitsioonileppesse on jõudnud mitmed metsaomanikele olulised küsimused, kuid ootab konkreetseid samme pikka aega kestnud ja tõsiseid vastuolusid tekitanud probleemide lahendamisel.

Kõige prioriteetsemaks peavad metsaomanikud seda, et kiiresti lahendataks probleem, kus piiranguid maaomandile kehtestatakse ilma põhiseaduses ettenähtud õiglase ja kohese hüvitiseta.

Esimese sammuna tuleks lahendada äsja tekkinud ebanormaalne olukord, kus Natura 2000 piirangute hüvitisi, mis ei kompenseeri enam ammu täies ulatuses saamata jäävat tulu, on hakatud nüüd veel maksustama tulumaksuga. Kõige enam puudutab see füüsilisest isikust maaomanikke.

Samuti tuleb lahendada ebaõiglane olukord, kus Natura 2000 mittekuuluvatel kaitsealadel ei saa maaomanikud sisuliselt mingit kompensatsiooni.

Lisaks peavad Eesti Erametsaliidu liikmed oluliseks, et Narva Elektrijaamades alustataks koheselt taastuva tooraine, sh küttepuu, kasutamist.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Tallinn-Tartu-Pärnu: vastuoluline korteriturg eksitab statistikaga

17.04.2015 Tõnu Toompark

Adaur Grupp OÜ kvartaalne Tallinna-Tartu-Pärnu elamispindade turu analüüs leiab, et tänased korteritehingute hinnad on küll uute korteritega tehtavate tehingute najal kasvanud, kuid reaalne kinnisvara väärtus on üsna mullusel tasemel.

Järjepanu raporteeritavad hinnarekordid ja võrdlused maailma edetabelitega on küll klikke tõmbav teema, kuid see ei ava pealiskaudse publiku jaoks kogu tõde.

Korteritehingute keskmised hinnad küll kerkivad, aga seda ainult uute korteritega tehtavate tehingute arvu kasvu tõttu. Vanemate korterite tehingute osakaal väheneb ja see võimendab statistilist hinnatõusu veelgi.

Nii näeme statistikas ja tegelikkuses vastuolu, kus keskmine hind justkui tõuseb, kuid kinnisvara väärtus püsib pigem paiga. Lisaks pakuvad paljud arendajad müügi endendamiseks uute korterite ostjatele otseseid hinnaalandusi või muid peibutusi.

Uue korteri hinna alandamise ei pruugi tähendada kinnisvara väärtuse langust. Tihtipeale on hinnaalanduse taga eelkõige liiga kõrgeks määratud esmane müügihind, mis tuleb ostjate huvipuuduse tõttu reaalsele turuväärtusele lähemale korrigeerida.

Teisene korteriturg ehk vanemate korterite turg võitleb sarnaselt hinnakonkurentsis. Siin-seal võib kuulda üksikutest suure allahindlusega tehingutest. Laiemasse turuandmestiku kaevudes võime siiski tõdeda, et kinnisvara väärtus on üsna samas kohas, kus aasta tagasi.

Korteriomanditehingute arv

Möödunud 2014. aasta keskpaiga langus korteritehingute arvus on osutunud ajutiseks tagasilöögiks. 2015 I kvartalis ei ole tehingute arv näidanud tagasiminekut. Mulline seisak tehingute arvus oli vaid hetkeline.

Analüüsi koostaja hinnangul on elamispindade turg, eelkõige just korterite turg aktiivses faasis, kus toetavad elemendid on eelkõige aktiivne uusarenduste lisandumine ja soodsad eluasemelaenu tingimused.

Tehingute arvu juures, just eelkõige Tallinna korteritehingute arvu juures tuleb jätkuvalt pöörata tähelepanu asjaolule, et sõlmimisel on hulk uute äsjavalminud korterite asjaõiguslepinguid. Nende korterite puhul, mis täna tänu asjaõiguslepingutele statistikasse jõuavad, sisuline ostuotsus on tehtud juba 3-4-5 kvartalit tagasi.

Uute korterite tehingustatistikasse viitajaga jõudmine on tavapärane praktika. Siiski peab mainima, et aasta tagasi oli uute korteritega sõlmitavate asjaõiguslepingute arv väiksem, kui see on 2015. aastal.

Tallinnas tehti 2015 I kvartalis 1931 ja Tartus 377 korteritehingut. Pärnu korteritehingute arv oli samal ajal 161. Eesti summaarne korteritehingute arv aasta I kvartalis oli 4400.

Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Endiselt tasub meenutada, et 2014 II ja III kvartalis näitas Tallinna korteritehingute arv olulist langust. Toonasele langusele on keeruline tuua ühte konkreetset ja lihtsat põhjust. Tehingute arv kukkus paljude tegurite koosmõjul. Nendeks teguriteks võiks nimetada Ukraina sündmustest tingitud ebakindlust, kuid eelkõige kiiret korteripakkumiste arvu kasvu nii uute kui vanade korterite turul.

Pakkumiste arvu kiire kasv suurendas ostjate valikuvõimalust ja andis neile pikemalt aega ostuotsust kaaluda. See tagasilöök tõi turule hetkelise tardumise, mis väljendus tehingute arvu kukkumises aasta baasil 2014 II ja III kvartalis vastavalt 11 ja 9%.

Ei saa öelda, et majanduslik olukord oleks vahepealsel ajal väga muutunud või majanduskasv oleks täna tugevamal vundamendil kui aasta tagasi.

See paneb kahtlema korteritehingute arvu edasise suurenemise jätkusuutlikkuses. Pigem on tehingute arvul potentsiaali allapoole tulla, sest hinnatase ei ole oluliselt alanenud ehk tarbijate ostujõud pole paranenud.

Samuti on meili deflatsioon, mis tähendab, et laenumaksete tegemine ei lähe koduostja jaoks aasta-aastalt hõlpsamaks nagu see on varasematel aastatel olnud, mis võiks olla ostutehingut tegema panev tegur.

Tallinna korteritehingute arv suurenes aastatagusega võrreldes 3%. Tartus lisandus aastatagusele tehinguid 15%.

Pärnu tehingute arv vähenes eelmise aastaga võrreldes 9%, kui nagu ikka tuleb Pärnu juures turu väiksusest tingituna sageli ette suuremaid kõikumisi ja ühest numbrist end liialt liigutada ei maksa lasta.

Eesti summaarne korteritehingute arv kasvas aastaga 2%.

Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m2

Korteritehingute hindade osas on meil kvartal kvartali järel võimalik raporteerida järjest uutest hinnarekorditest. Tallinna hinnakõver on liikumas lausa sirgjoonelises tõusuunas. Paistab, et igavest rikkust tõotav rahapuu on 8-10-aastase vaheaja järel taas leitud.

Kasvusuunas kerkivad üsna kindlalt, kuid viimaste kvartalite jooksul pisut aeglustuvas tempos ka Tartu tehingute hinnad. Pärnu hinnatase liigub tagasihoidlikumas tempos – sellist tõusunurka nagu Tallinnas-Tartus me Pärnus ei näe.

Jätkuva hinnatõusu taga on taas paljus uusarendused, mis läbi asjaõiguslepingute sõlmimise hinnastatistikasse jõuavad. Tähele peab panema, et 2015 I kvartalis on Tallinnas asjaõiguslepinguid sõlmitud kahe väga kalli elamu ehk Merko Kentmanni 6 ja Metro Capitali Meerhofi maja korteritega, mis annab keskmise hinna tõusule täiendava hoo.

Uute kallite korteritega asjaõiguslepingute sõlmimine tõstab küll keskmise tehingu hinda, kuid see ei tähenda, et kinnisvara väärtus seetõttu kasvama peaks.

Tallinna korteritehingute keskmine ruutmeetrihind ületas 2015 I kvartalis alates 2007. aasta järel taas kord 1500-eurost hinnapiiri. Tallinna keskmine tehinguhind oli 1543 €/m2 ja Tartus 1204 €/m2.

Pärnu korteriomandid vahetasid omaniku keskmiselt 838-eurose ruutmeetrihinna eest. Eesti keskmine korteritehingute maksumus oli 1033 €/m2.

Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Aasta baasil on korteritehingute hinnad valdavalt kasvanud. Ikka ja jälle tuleb mängu tuua uusarendused, mis on olnud olulised tehingute keskmise hinna kergitajad.

Keskmine tehinguhind peegeldab nende varade hindu, millega tehinguid tehakse ehk keskmist hinda mõjutab tehingute struktuuri kaldumine odavamate või kallimate korterite suunas. Kinnisvara väärtus ja selle muutus annab meile aga aimdust, kas täna on samaväärne korter võimalik soetada aastatagusest kallimalt või odavamalt.

Tehinguhindade puhul räägime me faktidest ehk asetleidnud sündmustest. Kinnisvara väärtuse puhul räägime hinnangutest.

Siit jõuame küsimuseni, kas kinnisvara ehk korterite väärtus on täna aastagausega võrreldes muutunud?

Viisime läbi lühianalüüsi, kus võrdlesime kolme asumit valdavalt nõukogudeaegsete paneelelamutega hoonestatud piirkondades Haabersti, Mustamäe ja Lasnamäe linnaosades, kus viimaste aastate jooksul ei ole rajatud uusi korterelamuid. See tähendab, et tehingute struktuur saab neis asumites olla üsna ühtlane ja välistatud on sellest tingitud keskmise tehinguhinna moonutused.

Analüüsi tulemus näitab, et tänane korteritehingute keskmine hind ja mediaanhind (hind, millest pooled tehingud tehakse kallimalt ja pooled odavamalt), et ligikaudu samal tasemel, kus need olid aasta tagasi.

Nii võime väita, et kinnisvara väärtuse ei ole vaatamata korteritehingute üsnagi kõrgele, mis sellest, et aeglustuvale kasvunäitajale aastataguse ajaga võrreldes oluliselt muutunud.

Tallinna korteritehingute keskmine ruutmeetrihind oli 2015 I kvartalis 9% aastatagusest kõrgemal. Tartu hinnad kerkisid aastaga 6%. Pärnu hinnatase liikus vaadeldavatest linnadest ainsana languse suunas ja näitas -5%.

Eesti keskmine korteritehingute hind kerkis aastaga paljuski väiksemate asulate toel isegi 11%.

Tasub veel korrata: kinnisvaratehingute hinnad näitasid küll Tallinnas-Tartus-Eestis märkimisväärset tõusu, kuid kinnisvara väärtus seisis aastataguse tasemel

Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %

Korteritehingute hinna võrdlemine 2007. aasta tipphindadega annab meile eelkõige sportlikust huvist lähtuvat infot selle kohta, kui kõrgel me kunagi oleme hinnataseme poolest olnud. See info võib olla sisu poolest tähtis neile, kes on kinnisvara soetanud kunagise tipphinnaga ja kes mõtlevad täna vara realiseerimisele. Tipust ostnud inimesed peavad kalkuleerima, kas kinnisvara müües jääb müügihinnast midagi üle või tuleb kõik pangale laenujäägi katteks loovutada.

Siiski ei saa me 2007. aasta tipphinda üks-ühele tänasega võrrelda. Arvestama peame, et vahepealsel perioodil ehk 2007 I kv kuni 2015 I kv on olnud inflatsioon. Tarbijahinnad on selle ajaga kerkinud 30%.

Seega ei tähenda täna 2007. aasta hindade tasemele jõudmine, et meid oleks tabanud analoogne hullus nagu 8-10 aastat tagasi juhtus, mida irooniliselt, kuid tabavalt on nimetatud kollektiivse joobe ajastuks.

Täna on Tartu korteritehingute hinnad 2007. aasta tipu ületanud napi 5 euro võrra, mis tähendab, et uus Tartu hinnarekord on sündinud. Tallinna hinnad jäävad kunagisele rekordile veel 7% alla.

Pärnu korteritehingute hinnad jäävad tipptasemele alla koguni 41%. Eesti keskmine hind, mis on paljus mõjutatud Tallinna-Tartu arengutest, on 2007. aasta tasemest 15% allpool.

Kokkuvõtteks

Tallinna-Tartu korteritehingute hinnad löövad rekordeid. Neist numbritest ei tohi lasta end pimestada, sest hinnatõusu taga on peaasjalikult statistikasse jõudvad uusarendused. Tulenevalt asjaolust, et uusarenduste turg on aktiivne nii pakkumise kui ostutehingute poole pealt, näeme statistilist hinnatõusu veel tulevikuski.

Proovides puude tagant metsa kiigata näeme, et tegelikkuses ei ole kinnisvara väärtus aastatagusega võrreldes kerkinud, ega ka langenud. See tähendab, et täna on võimalik samaväärne korter osta ligikaudu sama hinnaga, mis aasta tagasi. Hea õnne korral saab tänase tehingu teha aastatagusest 2-3% odavamalt.

Eelmise aasta keskel turgu ehmatanud tehingute arvu langus tõi endaga kaasa ajutise hinnakorrektsiooni. Tänaseks on tehingute arvu langus taastunud mullusele tasemele. Samuti on praktiliselt kadunud hinnalangus.

Selle, pigem positiivse alatooniga jutu juures peab rõhutama, et tulenevalt üldisest ebakindlast majanduskeskkonnast ja kinnisvarapakkumiste kõrgest arvust ei saa me öelda, et kinnisvaraturul on liiga palju kindlust.

Ebakindlus tuleneb kehvast majanduskasvust, millele äkilist tõusu Vene sanktsioonide või kaubanduspartnerite kesise majandusolukorra tõttu kiiret paranemist ei ole loota.

Paljud müügisolevad uusarendused pakuvad müügi edendamiseks hinna- või muid soodustusi. Pakkumiste arv teisesel turul on samuti kõrge, mis pikendab müügipeerioode ja survestab ettevõtetest või eraisikutest kinnisvaramüüjaid, kel on müügiga kiire.

Seega võib kokkuvõtlikult anda soovituse olla korterituru arengute suhtes ettevaatlik, sest kõrge pakkumine ähvardab endaga kaasa tuua korrektsioonid hindades.

Olukord ei ole selline, kus saame tõmmata liiga otseseid paralleele 2008. aastaga ehk kiiret (st paarikümne protsendi ulatuses) hinnalangust ei peaks pakkumiste arvu tõusu või uusarenduste hinnasoodustuste tõttu ootama. Küll võib arvata, et lähema 2-3 kvartali jooksul saab hind olema oluline instrument, millega kinnisvaraturu orkestris kõige enam mängitakse.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Nõuanded koduostjale: eluasemelaenu intresside tulumaksuvabastus

17.04.2015 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu” autor Tõnu Toompark annab nõu koduostmise teemadel.

Eluasemelaenu intressidele kehtib tulumaksusoodustus. Järgnevalt on toodud tulumaksuseaduse § 25 regulatsioon.

Residendist füüsilisel isikul on õigus maksustamisperioodi tulust maha arvata endale eluasemeks elamu või korteri soetamiseks võetud laenu või liisingu intress, mis on maksustamisperioodil tasutud lepinguriigiresidendist krediidiasutusele või sellise äriühinguga samasse kontserni kuuluvale finantseerimisasutusele, samuti mitteresidendist krediidiasutuse lepinguriigis registreeritud filiaalile. Samadel tingimustel võib tulust maha arvata ka elamu ehitamise eesmärgil maatüki soetamiseks võetud laenu või liisingu intressid.

Lihtsustatult võime öelda, et intressimaksete tulumaksuvabastus kehtib pangast võetud eluasemelaenudele.

Ehitamise puhul on oluline ehitusluba ja ehitusprojekt

Soetamiseks loetakse ka ehitise püstitamist, laiendamist ja rekonstrueerimist ehitusseaduse tähenduses, samuti ehitise tehnosüsteemide asendamist ja muutmist ning ehitise ruumijaotuse muutmist ja ehitise tehnoloogilise ümberseadistamisega seotud ehitus- ja paigaldustöid ehitusloa või ehitusprojekti alusel (TMS § 25 lg 2).

Tavapäraselt remonditakse ja viimistletakse korterit tegevustega, mis ei vaja ehitusprojekti ega ehitusluba. Seega ei kuulu sellised kulutused eluasemelaenu intresside tulumaksusoodustuse alla.

Maksuvabastus kehtib ühele laenule

Maksustatavast tulust võib üheaegselt maha arvata ainult ühe elamu või korteri soetamise laenu ja kapitalirendi (liisingu) intressid (TMS § 25 lg 3).

Eeltoodud mahaarvamisi tulust võib maksustamisperioodil teha kokku kuni 1920 eurot maksumaksja kohta, kuid mitte rohkem kui 50% ulatuses maksumaksja sama maksustamisperioodi Eestis maksustatavast tulust, millest on tehtud ettevõtlusega seotud mahaarvamised (TMS § 28² lg 2).

Lapse toetamisel olgu laenuvõtja laps

Tulumaksuseaduse kohaselt on residendist füüsilisel isikul õigus tulust maha arvata ainult endale eluasemeks elamu või korteri soetamiseks võetud laenu või liisingu intressid.

Seega võiks näiteks lapsele kodu ostmise finantseerimisel lapsevanem mõelda sellele, et laenuvõtja oleks siiski laps, kellele eluruum soetatakse, ja lapsevanem oleks laenu kaastaotleja.

Elukaaslaslastel on abielust erinev regulatsioon

Elukaaslased ühist tuludeklaratsiooni esitada ei saa. Kui laenuvõtjad on vabaabielus olevad elukaaslased ja eluase on ostetud kahe peale kaasomandisse, võivad mõlemad maha arvata 50% makstud eluasemelaenu intressidest, sest mõlemad vastutavad solidaarselt laenu tagasimaksmise eest ja mõlema elukaaslase omandis on 50% korterist.

Üks elukaaslastest ei saa oma tuludeklaratsioonis maha arvata üle 50% makstud intressidest. Seega kui ühel elukaaslasel sissetulek puudub, siis saab vabaabielupaar kasutada vaid poolt summaarsest võimalikust maksusoodustust.

Oluline on kodu maksumuse proportsioon

Kodulaenu intressimaksete tulumaksusoodustus kehtib ainult laenu sellele proportsionaalsele osale, mis kasutati kodu ostmiseks. Vallasvara, näiteks köögimööbli või uue külmkapi ostmiseks kasutatud eluasemelaenu intressimaksetele tulumaksusoodustus ei kehti. Nii on koduostja huvides, et võetud eluasemelaenust võimalikult suur osa saaks kasutatud kodu ostmiseks, et hiljem maksusoodustust maksimaalselt ära kasutada.

Loe pikemalt nii eeltoodud kui muudest nõuannetest käsiraamatust „NÕUANDED KODUOSTJALE”, mille autor on kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark.Käsiraamatu saad osta Kinnisvarakooli raamatupoest.