Arco Vara: 6 suurimat kinnisvaravalet

19.12.2014

Paljud suured kinnisvaravaled sünnivad erinevate osapoolte koosmõjus kas teadmatusest või pealiskaudsest lähenemisest.

Seega pole võimalik öelda, et valed elavad üksnes maaklerite, kinnisvaraomanike, müüjate, ostjate, üürileandjate või üürnike süül, kirjutab Arco Vara Eesti büroode juht Maia Daljajev

1. Juriidiliselt kehtetud lepingud

Kui Mari ja Jüri lepivad kokku, et Jüri ostab Marilt maja ning nad kirjutavad ostu-müügitingimused ja summa vihikulehele, siis pole seaduse silmis kinnisvaratehingut veel toimunud. Eestis saab kinnisvaratehinguid teha vaid notariaalselt. Kõik muud variandid ja vormid on ebaseaduslikud.

Seaduse silmis on kehtetud igasugused lihtkirjalikud eellepingud kui ka broneerimislepingud, mille sõlmimisel ostja maksab kinnisvara müüjale raha. Seaduse järgi pole kumbki pool kohustatud niisugusest lepingust kinni pidama, samas pole lubatud lepingust taganemist karistada rahatrahvi või ettemaksu tagastamata jätmisega.

Kui ettemaksu ja trahvitingimusi sisaldav kokkulepe sõlmitakse notari juures, on see kehtiv. Kahjuks kuuleme üsna tihti lubamatutest eellepingutest, lepingueelsete läbirääkimiste protokollidest või potentsiaalse ostjaga sõlmitud maaklerlepingutest, mis kohustavad ettemaksu tagastamata jätmise ähvardusel tehingusse minema.

Selliseid kinnisvarabüroodes sõlmitud lepinguid on jõudnud isegi tarbijakaitsesse, mis on kinnitanud ostja petmist.

Samas esineb juhtumeid, kus broneerimisleping sõlmitakse ostja nõudel, kes ei saa kohe notari juurde minna, kuid maksab teatud summa kinnisvara maksumusest, et müük näiteks kuuks ajaks peatataks. Siin on tegemist eelkõige mõlema osapoole heatahtliku kokkuleppega, mis ei anna esimesena ostusoovi väljendanud ostjale seaduslikku kaitset, kui teisena tulnud ostja ajab peale kiiret tehingut ning müüja temaga notarisse läheb.

Uusarenduste puhul tähendab broneering raha maksmist arendajale ja sellele järgnevat rutakat võlaõiguslikku kokkulepet, mis kirjutatakse alla juba notari juures. Uusarenduste puhul saab notariaalset võlaõiguslikku kokkulepet teha kohe, kui müüki alustatakse ehk ajal, mil kinnisvara pole veel korteriomanditeks jagatud ega ehitamagi hakatud.

Vältimaks kinnisvara müümisel ja ostmisel ebamugavusi, soovitan kinnisvaratehinguid ja kõikvõimalikke tehingute eelkokkuleppeid sõlmida alati ja ainult notari juures.

2. Valed ruutmeetrid

Ruutmeetrite kohta on kõige objektiivsem teave kinnistusraamatus (www.kinnistusraamat.ee) – see on ametlik info. Kui kinnistusraamatus on kirjas, et korteriomand on 90 m², on üsna tavapärane, et korteri enda suurus on 50 m², terrass 20 m², parkimiskoht 15 m² ja panipaik 5 m².

Kui palju on korteril köetavat pinda ja lahuspinda, saate vaadata ehitisregistrist (www.ehr.ee). Kolmas infoallikas on ehitusprojekt ja neljas võimalus kõik ise üle mõõta.

Erinevusi projekti ja reaalsuse vahel tuleb kõige rohkem ette sellistes elamutes, mida renoveeriti 12–14 aastat tagasi ehk aastatel 2001–2003. Siis oli tavaks laiendada kortereid pööningule ja soklikorrusele. Üldjuhul on olemas projekt ja ehitusluba, kuid kasutusluba mitte.

Ruutmeetrite erinevusele tuleb selgitust küsida omaniku või vahendaja käest. Tavaliselt vastavad korteriomanikud, et ostsid kinnisvara niisugusena, nagu see praegu on ega tea rohkem midagi.

Maaklerid oskavad enamasti öelda, kust ruutmeetrite erinevused tulevad ning mida antud olukorras teha. Omavoliliste ümberehituste puhul on küllalt sagedased juhtumid, kus aus vastus oleks, et korteri tegelike ruutmeetrite seadustamine läheb ostjale liiga kalliks või polegi seda võimalik teha.

3. Madalad kommunaalmaksud

Sageli tuuakse kinnisvarakuulutustes olulise argumendina välja madalad kommunaalmaksud, millele lisatakse ka nende ligikaudne suurus suvel ning talvel. Maaklerid edastavad kommunaalmaksude suuruse kohta kinnisvara omaniku antud infot.

Ostjad ei tohiks rahulduda umbmäärase väitega, et kommunaalmaksud on madalad või et need on suvel ligikaudu 50 eurot ja talvel 200 eurot.

Tuleks välja nõuda kogu viimase aasta kommunaalkulud, sh juuli ja veebruari arved, kuhu jäävad tavaliselt aasta põhi ning tipp. Arvetel on erinevad kulud lahku löödud ning kohe näha, kui talvel kulub üldelektrile tavapärasest rohkem, kuna tuleb maksta näiteks vihmaveetorudesse või trepile paigaldatud küttekaabli eest.

Kuna on olnud juhtumeid, kus paberitelt eemaldatakse numbreid, mis müüjatele ja ostjatele ei meeldi, siis peaks arvete õigsust oma allkirjaga või e-posti teel kinnitama korteriühistu raamatupidaja. Hilisemate vaidluste vältimiseks tuleb kirjalik kinnitus alles hoida.

4. Eksitavad kuulutused

Kinnisvarapakkumisi ja -kuulutusi on väga palju, ligi 20 protsenti neist on korduvkuulutused, mis tähendab, et ühte ja sama kinnisvaraobjekti vahendab peale omaniku veel mitu kinnisvarabürood või üksiküritajast maaklerit. Kõik kuulutajad tahavad, et ostja leiaks esimesena just nende pakkumise.

Kuna aja jooksul on ka tasuliste eripakkumiste arv kasvanud suuremates kinnisvaraportaalides nii mahukaks, et neist pole reklaami mõttes enam suuremat tolku, siis mõeldakse välja erinevaid lahendusi, kuidas otsingumootori kuvatavas nimekirjas ettepoole trügida. Üheks võimaluseks on müügi- või üüriobjekti pidevalt uue pakkumisena sisestada.

Laialt kasutatakse ka hinnaerinevusi, näiteks erineb konkureerivate pakkumiste hind ühe euro võrra. Arvan, et turu korrastamiseks peavad kinnisvaraomanikud otsustama, kui mitmel maakleril nad oma kinnisvara pakkuda või kuulutust kopeerida lubavad.

Potentsiaalseid ostjaid ning üürnikke korduvkuulutustest juurde ei teki, kuid need raskendavad kuulutustes orienteerumist ning sobivaima pakkumise valimist. Olukorda parandaks ka see, kui kinnisvaraportaalid suudaksid trikitamist tehniliste lahendustega ohjata ning pakkuda paremaid võimalusi originaalkuulutusega silma paista.

5. Tulevikulubadused

Kinnisvara puudutavatesse tulevikulubadustesse tuleks suhtuda skeptiliselt. Kõik lubadused on vaja kindlasti üle kontrollida ning lisada lepingusse – kes nende täitmise eest vastutab?

Kasutusloa puudumisel on üsna tavaline, et osa ostu-müügisummast jäetakse seniks notari deposiiti, kuni luba käes. Enamasti jääb deponeeritav summa 3000–5000 euro vahele.

Kui müüja annab korteriühistu ning maja renoveerimisega seotud lubadusi, siis tuleb needki ühistu juhatusest üle kontrollida. Võib-olla hakatakse hoonet remontima alles kahe aasta pärast, kui ostja sealt juba ära kolida plaanib.

Üldjuhul annavad korteriühistute juhid meelsasti infot majas toimuva kohta ning neil on hea meel, kui uus omanik teab, kuhu tuleb.

Tulevikulubadused puudutavad ka elamuarendusi. Üle tuleb kontrollida, millal ehitatakse välja piirkonna infrastruktuur, trassid, teed, valgustus, kes koristab lund ning liivatab. Esineb juhtumeid, kus hiljem selgub, et piirkonna teed ei kuulugi kohalikule omavalitsusele ning nende kasutamiseks ja korrashoiuks tuleb eramuomanikel täiendavalt maksta.

6. Palju ostuhuvilisi

Maaklerid kinnitavad sageli nii potentsiaalsetele ostuhuvilistele kui ka kinnisvara omanikele, et nende vahendatava vara vastu on suur huvi. See võib nii olla, kuid ei pruugi. Kui maakler räägib potentsiaalsele ostjale teisest ostuhuvilisest, aga kinnisvara on veel pool aastat müügis, võib teise ostuhuvilise olemasolusse suhtuda kahtlevalt.

Korterite puhul võib täheldada kõige aktiivsemat huvi kahe-kolme nädala jooksul pärast müügi alustamist ja kuulutuse avaldamist. Selles ajavahemikus klikitakse kuulutusele väga palju, kontakteerutakse maakleriga ja käiakse sageli ka kinnisvara vaatamas.

Kui kahe kuuga ei teki tõsist huvilist, kellega hakatakse tehingu tingimuste üle läbirääkimisi pidama, siis järgneb tavaliselt mõnekuuline vaikus. Pärast viiendat kuud jõuab kohale teine laine, kui hakkab tulema järelpärimisi uutelt ostuhuvilistelt. Need on inimesed, kes asusid koduotsingule hiljem kui esimene ring.

Leidub ka selliseid ostjaid, kes on eramule või suvilale juba varem silma peale visanud, kuid ootavad kevadet, et näha, mis lume alt välja tuleb.

Äärmiselt suur huvi kinnisvara vastu, kus näitamiste ja tehinguni ei jõuta, viitab probleemide olemasolule. Suur huvi võib olla põhjustatud näiteks tavapärasest madalamast hinnast. Ostuhuviliste loobumine võib olla seotud ka probleemse ümbruskonnaga, kui maja asub näiteks raudtee, suure magistraali või kõrgepingeliinide vahetus läheduses, kõrvalkinnistul on silma häiriv lagunenud tööstushoone, spetsiifilist lõhna eritav kalatehas, prügila või muu takistav tegur.

Artikli allikas on
Arco Vara		 Arco Vara

Väikesed hooned saavad leebemad energiatõhususe nõuded

18.12.2014

Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium

Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium

Hoonetele, mille köetav pind on 100 ruutmeetrit või vähem, tuleb rakendada leebemaid energiatõhususe miinimumnõudeid, otsustas täna valitsus.

Majandus- ja taristuminister Urve Palo sõnul on praeguse regulatsiooni järgi kasulikum ehitada suuremaid hooneid, kuid energiasäästu vajadusi arvestades tuleb soodustada, et ehitataks pigem väiksemaid maju.

„Kuna väikeelamutel on köetava põrandapinna kohta rohkem välispinda ja soojakadu seetõttu suurem, selgus, et 100 ruutmeetriste või väiksemate majade puhul oli kohustuslike energiatõhususe nõuete täitmine ebamõistlik ja liialt kulukas,“ selgitas Palo. „Samas on väikest hoonet odavam ülal pidada ning seetõttu on keskkonnale kasulikum, et ehitataks pigem väiksemaid maju, isegi kui need ruutmeetri kohta veidi enam energiat kulutavad.“

Uue määruse järgi võib kuni 100 ruutmeetrise köetava pinnaga väikeelamute puhul energiatõhususarvu piirväärtust rakendada koefitsiendiga 1,15. Kui täna ei tohi ehitatava väikeelamu energiatarbimine ühes aastas olla üle 160 kw/h ühe ruutmeetri kohta aastas, siis edaspidi lubatakse kuni 100 m2 väikeelamu puhul energiatarbimist kuni 184 kw/h ruutmeetri kohta aastas.

Kuni saja ruutmeetrise pinnaga maju püstitatakse Eestis ehitisregistri andmetel aastas ca 80. Energiatõhususe miinimumnõudeid rakendatakse pärast 2008. aasta 1. jaanuari ehitatud hoonetele.

Arstide ja õdede maja esimesed korterid jagati välja

18.12.2014

TallinnTallinna linnavalitsus kinnitas 35 tervishoiutöötajale kevadeks valmivasse arstide ja õdede majja eluruumi eraldamise.

„See on meie jõulukingitus armsatele õdedele ja arstidele, kes on linnalt pikisilmi eluaset oodanud,“ ütles abilinnapea Merike Martinson. „Järgmise 35 korteri üürnikud saavad välja valitud uue aasta hakul ning jaanuarikuu lõpuks on kõik korterid üürniku leidnud.“

Esimeste korterite üürile saajatest kolm on arstid ning 32 meditsiiniõed. Tänase jaotusega anti üürile 13 kööktuba, 7 väikest ja 12 suurt 1- toalist korterit ning kaks väikest ja üks suur 2- toaline korter.

Martinsoni sõnul on esitatud Akadeemia tee 48 hoonesse eluruumi üürimiseks 101 kvalifitseerunud taotlust. Üürnikud saavad arstide ja õdede majaks renoveeritavasse Akadeemia tee 48 hoonesse sisse kolida veebruari lõpus.

Akadeemia tee 48 hoonesse saab soodsa üüripinna 97 meditsiinitöötajat. Hoonesse on kavandatud 24 kööktuba, 60 ühetoalist ja 13 kahetoalist korterit. Kõik korterid on varustatud köögimööbli ja -tehnikaga. Majja on planeeritud ka pesupesemise ruum koos kuivatitega, samuti ruumid nii jalgrataste kui ka lastevankrite hoidmiseks.

Akadeemia tee 48 eluruumid antakse üürile Tallinna linna tervishoiuasutuses töötavatele arstidele, hambaarstidele, õdedele ja ämmaemandatele. Eluruumide üüri suuruseks on kolm eurot ruutmeetri kohta kuus, lisaks üürile peab üürnik tasuma kõrvalkulud.

„Tervishoiutöötajate Eestist lahkumise ärahoidmise ühe meetmena on Tallinna tervishoiu arengukavas ette nähtud võimalus anda tervishoiutöötajatele üürile jõukohase, turuhinnast madalama üüriga munitsipaaleluruumid,“ ütles abilinnapea Eha Võrk.

Terviseameti andmetel on tervishoiutöötajate väljaränne Eestist jätkuvalt suur – 2013. aastal taotles välisriigis töötamiseks vajalikku tõendit 118 arsti ja 185 õde. Eriti teravalt puudutab arstide ja õdede Eestist lahkumine Tallinna elanikke – Tallinna haiglate (AS Lääne-Tallinna Keskhaigla, AS Ida-Tallinna Keskhaigla, SA Tallinna Lastehaigla) meditsiinilise personali vajadus on hetkel 238 töötajat (puudu on 76 arsti, 108 õde ja 54 hooldustöötajat).

Akadeemia tee 48 hoone rekonstrueerib Tallinna Linnavaraameti tellimusel arstide ja õdede majaks Ramm Ehitus OÜ.

Kinnisvarakool: Koolitus Kinnisvara hindamine toimub 04-02-2015

18.12.2014

Kinnisvara hindamine: Martin Kõiv ja Martin VahterKinnisvarakoolis toimub 04/02/2015 koolitus “Kinnisvara hindamine“. Koolitust viivad läbi EKHÜ juhatuse liikmed Martin Kõiv ja Kristjan Gross.

Koolitus annab Sulle ülevaate hindamise eesmärkidest, hindamistoimingutest, hindamise headest tavadest, detailse info hindamisstandarditest ja hindamismetoodikatest ning arusaama hindamisaruande ülesehitusest ja koostamisest.

Koolitus “Kinnisvara hindamine” on suunatud maakleritele ja eraisikutele, kes soovivad paremini mõista kinnisvara väärtuse kujunemise põhitõdesid ning kes soovivad teha karjääri kinnisvarahindajana. Samuti kinnisvarainvesteeringute tegijatele, kel on huvi väärtuse mehhanismide vastu.

Koolitus „Kinnisvara hindamine“ toimub kolmapäeval 04/02/2015 kell 09.00-16.15.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655 (Margot Toompark), kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

 Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

KredEx avab 18.12.2014 toetuse taotluste vastuvõtu väikeelamute küttesüsteemide uuendamiseks

18.12.2014

KredexKredEx avab 18.12.2014 toetuse taotluste vastuvõtu väikeelamute küttesüsteemide uuendamiseks. Varem esitatud või varasema postikuupäevaga taotlusi menetlusse ei võeta.

Taotlusi võetakse vastu kuni riigieelarvest eraldatud vahendeid jätkub. Toetusteks on planeeritud eraldada kokku 5 miljonit eurot, mis võimaldab toetuse eraldada 1250 isikule.

Väikeelamute küttesüsteemide toetus on mõeldud füüsilistest isikutest väikeelamute omanikele, kes soovivad asendada vedelkütust kasutavad katelseadmed taastuvenergiaallikaid kasutavate kütteseadmetega. Toetuse objektiks on üksikelamu, kaksikelamu, ridaelamu ja muu kahe korteriga elamu, mille soojusvarustuse liik on lokaalküte ja energiaallika liik vedelkütus. Toetuse määr on kuni 40% toetatavate tegevustega seotud kuludest, toetatakse nii taastuvenergiaseadme soetamist kui ka paigaldamist. Maksimaalne võimalik toetussumma on 4000 eurot taotleja kohta.

Taotlusvorm koos lisadokumentidega esitatakse KredExile digitaalselt allkirjastatuna e-posti aadressile eramaja@kredex.ee või paberkandjal Eesti Posti kaudu tähitud kirjana. Paberkandjal esitatud taotlus peab laekuma suletud ümbrikus, saadetuna tähitud kirjana aadressil SA KredEx, Hobujaama 4, 10151 Tallinn. Ümbrikul peab olema taotleja täisnimi, aadress ja märge ,,Väikeelamute toetus”. Taotluse postitamise või e-kirja saatmise kuupäev ei tohi olla varasem kui vooru avamise tähtpäev.

Lisainfot väikeelamute küttesüsteemide uuendamise toetuse kohta leiab veebilehel www.kredex.ee/vaikeelamu.

Üle poole Eesti sisemajanduse koguproduktist luuakse Harju maakonnas

17.12.2014

StatistikaametEsialgsetel andmetel loodi 2013. aastal 61,3% Eesti sisemajanduse koguproduktist (SKP) Harju maakonnas, teatab Statistikaamet.

Eesti SKP jooksevhindades oli 2013. aastal 18,7 miljardit eurot, millest Harju maakonna osatähtsus oli 11,5 miljardit eurot ja sellest omakorda Tallinna osatähtsus 9,3 miljardit eurot. Harju maakonnale järgnesid Tartumaa ja Ida-Virumaa, mille osatähtsus Eesti SKP-s oli vastavalt 10% ja 7,6%.

Harju, Tartu ja Ida-Viru maakond kokku andsid 84% teeninduse lisandväärtusest ning ligi kolmveerandi tööstuse ja ehituse lisandväärtusest.

Eesti SKP-s olid väikseima osatähtsusega Hiiu, Lääne ja Põlva maakond. Nende maakondade osatähtsus kokku andis 2013. aastal Eesti SKP-st 2,5%.

2013. aastal toodeti kogu Eesti lisandväärtusest 67% teeninduses, 29% tööstuses ja ehituses ning 4% põllumajanduse, metsamajanduse ja kalapüügi tegevusalal.

Kõigis maakondades oli suurim sektor teenindus, välja arvatud Ida-Virumaal. Kõige suurem osatähtsus oli teenindusel Harjumaal (75%) ja Tartumaal (69%), seda eelkõige Tallinna ja Tartu linna suure panuse tõttu.

Põllumajanduse, metsamajanduse ja kalapüügi osatähtsus oli suurim Jõgeva maakonnas (22%). Tööstuse ja ehituse osatähtsus oli suurim Ida-Viru maakonnas (53%), mis näitab mäetööstuse ja energeetika olulist rolli selle maakonna majandustegevuses.

2013. aastal oli SKP elaniku kohta 14 218 eurot, võrreldes 2012. aastaga on see näitaja tõusnud 884 euro võrra. SKP elaniku kohta oli 2013. aastal suurim Harju maakonnas, ületades Eesti keskmist 42%. Sellele järgnesid Tartu ja Lääne-Viru maakond, kus SKP elaniku kohta oli vastavalt 86% ja 73% Eesti keskmisest. Väikseim oli näitaja Põlva maakonnas, kus SKP elaniku kohta jäi alla poole Eesti keskmisest.

SKP elaniku kohta, 2013

Diagram: SKP elaniku kohta, 2013

Statistikaamet revideeris aastate 2000–2012 regionaalse SKP aegrida vastavalt uuele Euroopa rahvamajanduse ja regionaalse arvepidamise süsteemile ESA2010. Regionaalse SKP puhul on peamine muutus kohalike tegevusalaüksuste (toimlate) käsitlemises.

2014. aasta 8. septembril avaldatud SKP aegrea revideerimise kohta saab ülevaate SIIT.

Aegrea revideerimisest tulenevad muutused piirkonniti, 2009–2012 (protsenti)
Aasta Põhja-Eesti Lääne-Eesti Kirde-Eesti Kesk-Eesti Lõuna-Eesti Kokku
2009 1,1 4,1 2,2 1,7 -0,2 1,2
2010 2,2 5,6 2,2 0,9 2,1 2,4
2011 1,0 0,6 1,9 1,9 1,2 1,2
2012 2,6 -1,0 -6,6 2,0 1,0 1,3

Tööstus ja ehitus – mäetööstus; töötlev tööstus; elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamine; veevarustus, kanalisatsioon, jäätme- ja saastekäitlus; ehitus.

Teenindus – hulgi- ja jaekaubandus, mootorsõidukite ja mootorrataste remont; veondus ja laondus; majutus ja toitlustus; info ja side; finants- ja kindlustustegevus; kinnisvaraalane tegevus; kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus; haldus- ja abitegevused; avalik haldus ja riigikaitse, kohustuslik sotsiaalkindlustus; haridus; tervishoid ja sotsiaalhoolekanne; kunst, meelelahutus ja vaba aeg; muud teenindavad tegevused.

Parima heakorraga ehitusplats on firmal OÜ Astlanda Ehitus

17.12.2014

AstlandaTallinna Linnavalitsuse istungil kuulati ära informatsioon parima ja korrektseima ehitusplatsiga ehitusfirma väljaselgitamise hindamiskomisjoni 2014. aasta kontrollreidide tulemustest ja otsustati, et parima heakorraga ehitusplatsi eeskujuks oli OÜ Astlanda Ehitus poolt ehitatav Meeliku tn 21 korterelamud.

Abilinnapea Kalle Klandorfi sõnul on parima ja korrektseima ehitusplatsi väljaselgitamise hindamiskomisjoni töö eesmärk on kontrollida ehitusobjektide heakorda, juhtida ehitajate tähelepanu õigusaktide ja heakorranõuete rikkumistele ning seeläbi tagada linlaste ja linna külastavate turistide turvaline ja heakorrastatud elukeskkond.

2014. aastal hinnati ehitusobjekte kahekümne kolmel korral ning komisjon kontrollis ligi viiekümne kuue ehitusobjekti heakorda. Iga ülevaatuse lõppedes valis komisjon kontrollreidi parima ehitusplatsiga ehitusfirma. Vastavalt Tallinna linna heakorra eeskirjale juhiti kontrollreididel enim ehitajate tähelepanu juurdepääsuteede puhastamisvajadusele, ehitusmaterjalide ja olmeprahi korrektsele ladustamise vajadusele, haljastuse ja kõrghaljastuse säilitamisvajadusele, veokirataste pesemise ja koormakatete kasutamiskohustusele, materjalide ladustamise nõuetele ja platsidelt leviva tolmu ja mustuse piiramisele.

Teletorni ja botaanikaaia naabrusse kavandatakse elamukvartalit

17.12.2014

TallinnTallinna linnavalitsus algatas botaanikaaia ja teletorni vahelisele alale elamukvartalit kavandava detailplaneeringu.

Pirita linnaosas asuvale Kloostrimetsa tee 56a kinnistule detailplaneeringu koostamisega soovitakse määrata moodustatavatele kruntidele ehitusõigus kuni seitsmeteistkümne kuni kahe 2 maapealse korrusega ridaelamu ja kahe kuni 3 maapealse korrusega ärihoone või äripindadega korterelamu ehitamiseks. Planeeritava maa-ala suurus on 1,77 ha. Planeeritav ala asub Pirita linnaosas Kloostrimetsa asumis Kloostrimetsa tee ääres Tallinna Teletorni ja Tallinna Botaanikaaia vahelisel alal.

Detailplaneeringu algatamise ettepaneku esitas 16. aprillil 2014 OÜ Kodukolde Kinnisvara. Detailplaneeringu algatamisettepaneku juurde koostas lahendusettepaneku ja illustreeriva materjali Linnaruumi OÜ.

Ärimaa sihtotstarbega Kloostrimetsa tee 56a kinnistul paiknevad klubihoone, garaaž, majandushoone tootmis- ja olmeruumidega ning mitmesugused kämpinguhooned: majandushoone, administratiivhoone, teenindushoone baariga ja 14 telkmaja. Osaliselt jäävad planeeritavasse alasse Kloostrimetsa ja Kiviaia teede maa-alad.

Algatatav planeering on kooskõlas Pirita linnaosa üldplaneeringuga. Väikeelamu kõrguseks on lubatud kuni 9 m ja muul hoonel kuni 11 m.

Pirita Linnaosa Valitsus korraldab algatatud detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks väljapaneku ja avaliku arutelu.

Eesti Pank kehtestab eluasemelaenude andmise nõuded 2015. aasta märtsist

17.12.2014

Eesti PankEesti Pank kehtestab alates 2015. aasta märtsist kommertspankadele eluasemelaenude andmisel kolm nõuet, mis vähendavad ennetava sammuna laenubuumi riski tulevikus.

Algselt plaanis keskpank kehtestada eluasemelaenude nõuded järgmise aasta algusest, kuid nõuete tutvustamise käigus kommertspankadelt laekunud tagasisidet arvestades lükkas keskpank nõuete jõustamise kaks kuud edasi, et anda pankadele aega nõuetega kohanemiseks ja vajadusel sisemiste laenuandmise protseduuride ülevaatamiseks.

Eluasemelaenude andmise esimene nõue on see, et laenusumma võib olla kuni 85 protsenti tagatiseks oleva kinnisvara väärtusest. Kui laenu käendab Kredex, siis võib laenu anda kuni 90 protsenti tagatise väärtusest.

Teine nõue on, et laenusoovija kõik igakuised laenu- ja liisingumaksed kokku võivad moodustada kuni 50 protsenti tema netosissetulekust. Netosissetulek tähendab regulaarset sissetulekut, mis pärast maksude maksmist laekub pangaarvele.

Kolmas nõue on, et eluasemelaenu võib anda kuni 30 aastaks.

Eesti Panga presidendi Ardo Hanssoni sõnul aitab keskpanga ennetav samm ära hoida laenubuumi riski tulevikus. “Eluasemelaenude nõuded kaitsevad Eesti finantssüsteemi riskide eest, kui konkureerivad pangad tahaks kiire laenukasvu ajal liigselt riske võtta. Nõuded kaitsevad ka laenuvõtjat, sest hoiavad ülekuumenenud turul ära tehingud, mis majanduslanguse korral tähendaks probleeme laenumaksete tasumisel.”

Uued eluasemelaenude andmise nõuded kehtestatakse pankade praeguste laenustandardite lähedasel tasemel. Seega ei avalda need nõuded suurt mõju Eesti eluasemelaenuturul praegu pakutavatele tingimustele.

Lisaks on pankadel lubatud teha seatud nõuetes erandeid 15 protsendi ulatuses kvartalis väljastatud eluasemelaenude mahust, mis tagab neile laenuotsuste tegemisel piisava paindlikkuse. Erandid on mõeldud näiteks juhuks, kui laenuvõtjal on väga hea maksevõime või väga hea tagatis.

Eesti Panga nõuded hakkavad kehtima kõikidele Eestis tegutsevatele pankadele, sealhulgas välispankade Eestis tegutsevatele filiaalidele. Nõuded puudutavad eraisikule Eestis eluaseme ostmiseks, renoveerimiseks või ehitamiseks antud laene. Nõuete täitmist hakkab jälgima finantsinspektsioon.

Eesti Pank küsis arvamust eluasemelaenude andmise nõuete kava kohta rahandusministeeriumilt, finantsinspektsioonilt ja kommertspankadelt. Tagasiside põhjal kohendas keskpank määruse eelnõu sõnastusi ning tehnilise muudatusena pikendas erandite arvestamise ajavahemikku. Kui algselt oli plaanis erandite tegemise arvestust lubada kuu lõikes, siis nüüd on selleks ajavahemikuks kvartal.

Eesti Pank on ühtlasi oma veebilehel ka avaldanud taustaanalüüsi, mis selgitab kehtestatavate nõuete eesmärki ja kirjeldab neid nõudeid detailsemalt.

undefined

Millised teised riigid on seadnud eluaselaenude andmisele sarnaseid nõudeid?

Eluasemelaenu tagatuse (loan-to-value, LTV) piirmäär ehk nõue, mis määrab, kui suurt osa soetatava eluaseme maksumusest laenuvõtja võib laenurahaga finantseerida, on kogu maailmas üks enim kasutatavaid meetmeid laenukasvu riski vähendamiseks.

Eesti lähiriikides on LTV piirmäär hetkel samasugusel 85% tasemel kehtestatud Rootsis, Norras ja Leedus. Laenumaksete piirmäär (debt service-to-income, DSTI) on Euroopas mõnevõrra vähem levinud, kuid siiski näiteksLeedus kasutusel juba 2011. aastast ning 2014. aasta septembrist juurutatud ka Ungaris.

Viimase aasta jooksul on laenusumma ja sissetuleku suhte piirmäär kehtestatud USAs ja Suurbritannias ning kavandamisel on see Iirimaal.

Üldiselt hinnatakse laenutingimustele suunatud nõuete kasutegurit laenubuumi ohjamisel suhteliselt suureks, sest nende vahendite mõju laenu andmisele on vahetum võrreldes pankade kapitalinõuete tõstmisega.

Kas eluasemelaenude nõuded piiravad tulevikus noorte perede kodu rajamise võimalust?

Endiselt jääb noortel peredel võimalus vähendada eluasemelaenu omafinantseeringu summat 10 protsendini, kui laen võetakse Kredexi käendusega (ehk eluasemelaenu tagatuse piirmäär on sellisel juhul 90%). Antud nõuded kehtivad kõigile laenuvõtjatele ja seetõttu ei ole noored pered erandlikus olukorras.

Lisaks tasuks silmas pidada, et nõuded kaitsevad laenuvõtjat liigsete riskide võtmise eest.

Miks kehtestab Eesti Pank eluasemelaenude nõuded, kas kommertspankades on need riskid maandamata?

Pangad on oma sisereeglites need nõuded juba määratlenud, seejuures märksa suurema detailsuse astmega. Laenuriskide juhtimise roll jääb ka edaspidi kommertspankade kanda.

Eesti Panga nõuded loovad neile reeglitele kogu turu jaoks täiendavad raamid, mis võivad sõltuvalt laenu- ja kinnisvaraturu tsüklist muutuda. Täiendavad raamid on mõeldud juhuks, kui kiire laenukasvu perioodil juhtuvad turuosa säilitamise nimel konkureerivad pangad liigselt riske võtma.

Viimane laenubuum ja sellele järgnenud kriisist saadud kogemus näitas, et üksikute pankade tasandil tehtud otsused võivad süsteemi jaoks tervikuna tähendada olulist riskide kuhjumist. Seega on vajalik arvestada riske kogu finantssüsteemi seisukohalt ning vajadusel astuda samme nende riskide juhtimiseks.

Seda n.ö makrofinantsjärelevalve asutuse rolli täidab Eestis Eesti Pank, kes hindab ja tegeleb finantssüsteemi kui terviku stabiilsust ohustavate riskidega. Finantsstabiilsus tähendab seda, et pangandussektor on tugev ja usaldusväärne ning suudab ka halvematel aegadel jätkata klientidele pangateenuste pakkumist.

Miks on vaja anda pankadele täiendavat paindlikkust reeglite rakendamisel?

Finantsstabiilsuse seisukohalt on lisaks riskide ennetamisele tähtis ka laenuturu tõhus ja läbipaistev toimimine, mistõttu erandlikel juhtudel piirmäärade ületamise lubamine võib mõjuda finantssüsteemi toimimisele positiivselt.

Riskihinnangust lähtuv erandite kasutamine on panga enda määratleda. See võib põhineda näiteks laenuvõtja maksevõime tugevusel ja kestlikkusel, tagatise kvaliteedil või muudel asjaoludel.

Milliseid tagatisi arvestatakse LTV arvutuses?

Eluasemelaenu tagatisena arvestatakse kinnisvarale seatud hüpoteeke.

Enamasti on eluasemelaenu tagatiseks hüpoteek, mis on seatud selle laenuga soetatavale eluasemele või laenusaaja mõnele muule kinnisasjale.

Milline sissetulek võetakse aluseks DSTI suhtarvu arvutamisel?

DSTI suhtarvu arvutustes kasutatud laenuvõtja igakuine netosissetulek peab olema regulaarne ja tõendatud.

Oluline on, et sissetuleku laekumine oleks kestlik, seejuures kestlikkuse hindamisel on üheks oluliseks sisendinfoks sissetuleku varasem laekumine.

Kuna iga laenuotsus on erinev, siis konkreetse ajavahemiku sissetuleku laekumise ja tõendamise nõuded määravad pangad ise, vastavalt oma sisereeglitele. Sisereeglite olemasolu ja piisavust hindab Finantsinspektsioon vastavalt inspektsiooni poolt kehtestatud „Vastutustundliku laenamise nõuete“ soovituslikule juhendile.

Eestlased ostavad kodusid Hispaania päikese alla

17.12.2014

Eestlaste huvi kinnisvara ostmise vastu Hispaaniasse, eelkõige Päikeserannikule, on aina kasvanud. Praegune hinnatase on sealsele turule sisenemiseks ka igati soodne, ütles Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse esimees Jaanus Laugus.

Kui paljud eestlased sinna kinnisvara on soetanud?

Palju eestlastel Costa del Solis kinnisvara on, seda on väga raske öelda. Siin elab statsionaarselt ilmselt sadakond eesti peret.

Mitmed tublid inimesed omavad siin puhkusekodu, kus viibitakse vastavalt vajadusele, puhkuste ajal. On ka neid, kes pigem üürivad siin kodu, kui et ostavad.

Võrreldes teiste eurooplaste, araablaste, asiaatide ja slaavlastega on eestlaste kohalolek suhteliselt tagasihoidlik. Siiski, aina rohkem liigub Marbella kandis Eesti ja kogu Baltikumi numbrimärkidega autosid.

Miks ostetakse?

Lõunasse tullakse ikka kliima ja looduse pärast. Siin on 300 päeval aastas päike. siin on 100 km liivaranda. Talvisel ajal on selline eesti kevade moodi ilm (november kuni aprill). Öösel jahe, päeval mõnusalt soe. Muul ajal on muidugi ikka väga soe, selline shortsi ilm.

Teiseks on Hispaania ilmselt kõige külalislahkem kant Euroopas vastu võtma legaalseid sisserändajaid. Siin on sisse elada lihtne, inimesed on sõbralikud ja abivalmis. Infrastruktuur on loodud nii, et sa saad kiiresti ja kenasti aklimatiseeruda, kui plaan pikemaks jääda. Siin pole vaja paksu rahakotti, vaid keskmisest rohkem pealehakkamist.

Kolmandaks, kogu süsteem toetab uute elanike pealekasvu. Hispaaniasse saabudes ja elama jäädes, pead koheselt taotlema endale kohaliku isikukoodi ja avama pangaarve. Seejärel on võimalik vabalt üürida või osta kinnisvara ning kui sul üüri- või ostuleping taskus, saad kasutada juba kõiki kohalikke hüvesid.

Lapsed saab panna tasuta riikliku kooli. Või kui rahakott lubab, siis on siin ka väga korralikud erakoolid nii inglise, saksa, kui hispaania keelse õppega (Fuengirolas ka soomekeelne kool). Erakoolide hinnad on 7000-10 000€ aasta. Nii et igal juhul on siin koolikoht lapsele olemas. Euroopa ravikindlustuskaardi olemasolul on tasuta esmaabi ja haiglaravi.

Neljandaks, täiskasvanutele on ümbruskonnas piisavalt erinevaid sportimisvõimalusi, näiteks golf ja tennis või matkamine, rattasõit ning merespordialad. Hispaania on suur ja kaunis maa. Siin on avastamisrõõmu kauaks ja toimub palju maailmatasemel sündmusi. Kontsertid, muuseumid, arhitektuur, tipptasemel spordivõistlused jms on alati maksimaalselt mõne tunni tee kaugusel ja lihtsasti kättesaadavad. Lisaks on Aafrika tunnise laevasõidu kaugusel.

Viiendaks, tragidele inimestele leidub piirkonnas alati ka töökohti, sest Skandinaavia poolt tulevad inimesed on siin tuntud kui väga töökad ja kohusetundlikud. Lihtsat tööd leiab alati. Eelduseks oleks baastasemel hispaania keele oskus.

Kogu lõunarannik on eelkõige turismile ja puhkusele suunatud. Piirkond on väga sesoonne, nagu Eestis Pärnu. Alates maist kuni septembrini rahvaarv kolmekordistub. Paljud skandinaavlased pigem käivadki hooajavälisel ajal. Naudivad sellist Eestile sarnast suveilma ja värsket toitu, hurmavaid mereande, mida saab siin igast suuremast marketist või turult.

Elu pole siin kallis. Pole vaja palju riideid, kütte peale kulub suhteliselt vähe ning toiduhinnad on paljuski sarnased Eestiga.

Kas see on pigem suvekodu mõttes või inspireerib see sinna kohe pikemaks jääma?

Valikuid on erinevaid. Oleneb inimesest ja võimalustest. Kui pole võimalik Eestist eemalduda töö või muul põhjusel, siis võib valida ka suvekodu.

Kui võimalik „kaugjuhtimisega“ Eesti asju ajada või plaan üldse elus teine lehekülg pöörata, siis tasub elada siin permanentselt.

Kui kallis sealne kinnisvara on? Ja kuidas ostu üldiselt rahastatakse?

Kinnisvara on siin tohututes hulkades. Orienteerumine kogu selles pakkumiste virrvarris võtab oma aja. Hinnad algavad 30 000 eurost ja lõppevad kümnetes miljonites eurodes.

Üldises pildis on turuolukord sisenemiseks väga hea. Hinnad on kukkunud tipphindadest 40-60%.

See on üks põhjus, miks ka mina siin olen ja tööd teen. Otsin hoolega põnevaid investeerimisvõimalusi ja püüan siinset turuolukorda ärilises mõttes ära kasutada.

Oste rahastatakse erinevalt. Kuna siin elatakse kriisiajas, siis on tavapäraselt võimalik laenu saada kuni 50% ostuhinnast. Intressid on mõistlikud ja sarnased Eestiga.

Samas, kui vara, mida osta tahate, on pangale nö halva laenuna kätte jäänud, võib finantseeringut saada kuni 100% ulatuses.

Kui tegu on suvekoduga, kas siis jaotatakse seda elamist mitme pere vahel?

Jah, see on levinud trend näiteks skandinaavlaste puhul, kus sõpruskond või firma ostab suvitamiskodu ühiskasutuseks. Eestlaste seas on see siiski vähelevinud. Pigem iga mees omas kodus.

Ja kui mitte, siis ega see kinnisvara tühjana seisa?

Kui kinnisvara on ostetud õiges piirkonnas, on seda väga lihtne üürile anda. Siin on kaks võimalus – kas pikaajalisele üürile (long term) või lühiajalisele (short term).

Long term üürimise puhul tehakse lepingud maksimum 11 kuud, misjärel neid vajadusel uuendatakse. Üüritootlused jäävad mõlemal üldjuhul vahemikku 3-6%.

Uus Maa alustab uuest aastast Hispaania lõunarannikul kinnisvara vahendamisega. Oleme välja valinud kohalikud usaldusväärsed partnerid, kelle kaudu soovitame kinnisvara oste ja üürimisi teha. Ühtlasi nõustan ise meeleldi Marbella kandis inimesi, kes siia elukoha muretsemist plaanivad.

Artikli allikas on
Uus Maa
 Uus Maa

EfTEN Kinnisvarafond omandab A-klassi büroohoone Riia kesklinnas

17.12.2014

EftenEfTEN Kinnisvarafond suurendas oma Läti kinnisvaraportfelli, ostes oksjonilt A-klassi büroohoone aadressil Lāčplēša 20A.

Hoone on ehitatud 2005. aastal ning vastab A-klassi hoonete kõrgeimatele tehnoloogilistele nõuetele. Kõrgetasemeline viimistlus ning tehnoloogilised seadmed pakuvad üürnikele ideaalset töökeskkonda. 2006. aastal sai arhitektuuribüroo „Kubs“ Lāčplēša 20A kontori- ja ärihoone eest Riia arhitektuuri aasta auhinna. Asudes Lāčplēša ja Tērbatas tänava nurgal, “Terbatas Biznesa Centrs” on hea näide keskkonnasäästlikust ja tipptasemel hoonest.

EfTEN Kinnisvarafond, mida valitseb EfTEN Capital, ostis Riias oma kolmanda ärihoone. „Terbatas Biznesa Centrs“ omandamine mitmekesistab fondi portfelli – lisades kõrgkvaliteedilist, rahavoogu toovat vara Riia kesklinnas,“ lausus EfTEN Capitali Läti tegevjuht Viktors Savins.

“Läti kinnisvara investeeringute suurendamine on osa EfTEN Kinnisvarafondi strateegilisest plaanist,” lisas fondijuht Viljar Arakas.

Pakkudes oksjonil kõrgeimat hinda, 9 miljonit eurot, kuulutati EfTEN Kinnisvarafondi 100% tütarfirma, SIA Emilix, oksjoni võitjaks ning sai sellega õiguse omada vara 60 päeva jooksul.

EfTEN Capitali investeeringuid Lätis haldab EfTEN Capital SIA, mis on Newcom SIA ja AS EfTEN Capitali tütarfirma. Ettevõte tegutseb alates 2013. aasta aprillikuust, mis tähistab ühtlasi EfTENi sisenemist Läti turule. See on viies objekt EfTEN Capitali valitsemise alla Lätis.

Mero: logistikakeskus Maardus

16.12.2014

Merko15. detsembril 2014 sõlmiti AS Merko Ehitus kontserni kuuluva AS Merko Ehitus Eesti ning OÜ Infor Invest vahel leping logistikakeskuse projekteerimis- ja ehitustöödeks aadressil Vana-Narva mnt 5B, Maardu linn, Eesti.

Põhiosas ühekorruselise ning osaliselt kahekorruselise logistikakeskuse brutopind on ligikaudu 15 tuhat m². Lisaks laoruumidele paiknevad keskuses ka töötajate büroo- ja olmeruumid. Leping hõlmab hoone projekteerimis- ja ehitustöid ning kinnistul paiknevate teede, platside ja välisvõrkude rajamist.

Lepingu maksumus on ligikaudu 6 miljonit eurot, millele lisandub käibemaks. Projekteerimis- ja ehitustööd algavad jaanuaris 2015 ning tööde valmimine on planeeritud 2016. aasta veebruarisse.

AS Merko Ehitus Eesti (www.merko.ee) on Eesti juhtiv ehitusettevõte, mis teostab üld-, insener-, elektri-, teede- ning elamuehituse töid.

Puudulikust dokumentatsioonist saab kinnisvaramüüjate suurim peavalu

16.12.2014

Üha teravamalt on päevakorda tõusnud eluruumide ümberehitusega seotud puuduliku dokumentatsiooni küsimus. Tõenäoliselt saab sellest 2015. aastal paljude kinnisvaramüüjate suurim peavalu, sest ostjad muutuvad üha nõudlikumaks, kirjutab Domus Kinnisvara maakler Kaupo Mõttus.

Korrektne dokumentatsioon pole ainult tehingute korraldamiseks oluline, vaid peaks vara otstarbeka majandamise võimaldamiseks ning ehitus-tehniliste vigade vältimiseks kaasnema kõigi rekonstrueerimis- ja renoveerimistöödega.

Loodusseadused kehtivad sõltumata kinnisvaraomaniku parimast tahtest ning kui vähesest kogemusest või suisa ignorantsusest tulenevalt tehakse fundamentaalseid vigu, võib see saada saatuslikuks kogu ehitusele.

Ehituse korrektne dokumenteerimine enne ehitust, selle ajal ning pärast ehituse lõppemist on tähtsaim vahend lolluste ärahoidmiseks.

Mis mida tähendab?

Ehitamine on ehitise püstitamine, laiendamine, rekonstrueerimine, tehnosüsteemi või selle osa muutmine või tehnosüsteemi terviklik asendamine ning ka ehitise lammutamine. Nende toimingute jaoks on vaja kohaliku omavalitsuse ehitusluba või kirjalikku nõusolekut.

Rekonstrueerimine on ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine. Renoveerimise mõistet ehitusseadus ei käsitle, kuid sisuliselt on tegemist hoone osade korrastamisega, millega ei kaasne kontruktsioonide või tehnosüsteemide muutmist ega tehniliste parameetrite ja kasutusotstarbe teisenemist. Paljudel juhtudel on renoveerimiseks siiski vajalik kohaliku omavalitsuse kirjalik nõusolek.

Ehitusluba on nõutav, kui soovitakse püstitada ehitist või ehitise teenindamiseks vajalikke rajatisi, laiendada ehitist või selle osa, rekonstrueerida või lammutada ehitist või selle osa. Ilma ehitusloata, kuid siiski kohaliku omavalitsuse kirjaliku nõusoleku alusel võib muuta ehitise tehnosüsteeme või asendada kogu tehnosüsteem samaväärsega, detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel ehitada kaevetöid nõudvat aeda, asendada detailplaneeringu kohustusega miljööväärtuslikel hoonestusaladel üksikelamu, suvila, aiamaja, taluhoone, väikeehitise või kahe ja mitme korteriga elamus ühe korteri, trepikoja või keldri piires välimisi avatäiteid, asendada kahe ja mitme korteriga elamus korteri, trepikoja või keldri piires välimisi avatäiteid, kui vahetamisel jääb avatäidete asukoht konstruktsioonis samaks ning ei halvene ehitise tuleohutusomadused, kuid muutub ehitise välisilme.

Millal millist luba siis ikkagi vaja on?

Kui korteri siseplaneeringu muutmiseks kavatsetakse teha näiteks ava kandvasse seina, on tegemist ehitusluba nõudva rekonstrueerimisega. Ehitusluba nõudev rekonstrueerimine on ka välisseinte soojustamine, rõdu kinniehitamine ja selle ühendamine elutoaga, pööningukorruse väljaehitamine.

Ehitusluba nõuab ka küttesüsteemi muutmine (keskküttelt üleminek oma katlamajale, radiaatrite asendamine põrandaküttega, ülajaotusega küttesüsteemi asendamine alajaotusega vms), uute välistrasside ehitamine (nt senise kogumiskaevuga hoone liitmisel ühiskanalisatsiooniga jms).

Välistrassidega seoses tuletan meelde, et lisaks ehitusloale on paljudel juhtudel vaja võtta eraldi ka kaeveluba. Küttesüsteemi terviklikuks asendamiseks (nt torustikud, radiaatorid, regulaatorid jms), samuti elektrisüsteemi puhul (uus kaabeldus ja uued kilbid vanade asemele ilma süsteemi põhiolemust muutmata), akende vahetamiseks eelkõige kortermajades on samuti vajalik projekt, mille alusel kohalik omavalitsus saab anda kirjaliku nõusoleku.

Kui aga kavandatav muudatus seisneb vaid mittekandva vaheseina eemaldamises WC ja vannitoa vahelt, elutoas uue siseviimistluse tegemises koos lülitite/pistikute vahetamisega, siis ehitusluba ega kirjalikku nõusolekut vaja pole.

Tihti kipub probleem olema selles, et korteriomanikud ei ole teadlikud elamu konstruktsioonilistest iseärasustest ning on nii mõnigi kord asunud agaralt oma plaane teostama nõnda, et see lõpuks ka naabrid ohtu seab.

See ei puuduta üksnes kandvaid või mittekandvaid seinu, vaid ka näiteks ventilatsioonisüsteeme jms, mille väära lahendamise tõttu kannatavad hiljem kõik hallitusest tulenevate allergiate käes. Seetõttu on mõistlik alati eelnevalt konsulteerida inseneri, korteriühistu juhtide või pädeva kinnisvaraspetsialistiga.

Kasutusloast ei ole pääsu

Ehitustööde lõppemisel on omaniku kohustus taotleda kasutusluba ehk siis kohaliku omavalitsuse kinnitust, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele, ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotlemisel esitatud ehitusprojektile ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele.

Ka kasutusloa taotlemisel tuleb esitada vormikohane ning nõutud andmeid sisaldav taotlus. Muuhulgas peavad taotluse allkirjastama ehitise nn vastuvõtmiskomisjoni liikmed, kes veenduvad ehitise nõuetekohases valmimises oma pädevuse piires (sh tuleohutus, keskkonnakaitse, arhitektuursed küsimused jms).

Kasutusloa taotluse juurde on vaja üldjuhul lisada ehitustööde dokumentatsioon (ehitustööde päevik, kaetud tööde aktid, teostusjoonised, kasutatud materjalide sertifikaadid), tehnosüsteemide mõõtmisprotokollid (elektripaigaldis, ventilatsioon, veekvaliteet jms), projekt koos muudatustega jms.

Olen pidanud paljudele objektidele kasutusluba hankima olukorras, kus varasem dokumentatsioon on puudulik või ebakorrektne. Väidan, et märksa odavam ning lihtsam on korrektse dokumentatsiooniga tegeleda õigeaegselt kui tagantjärele. Probleeme on võimalik enam-vähem alati lahendada, kuid aja-, raha- ja energiakulu võib muutuda ebameeldivalt suureks.

Kooskõlastamine keeruline

Üks keerulisemaid etappe rekonstrueerimisega kaasneva dokumentatsiooni korrastamisel on nõutavate kooskõlastuste hankimine projektile. Tihti on erinevate ametkondade nõuded teineteisele risti vastupidised – näiteks transpordispetsialist nõuab rohkem teid ja parklaid, keskkonnaametnik aga enam puid ja haljastust.

Seetõttu on projekti kooskõlastamine mõistlik jätta projekti koostaja ülesandeks. Tellijal on siiski mõistlik võtta enda kanda kaasomanikega läbirääkimine. Kuna kõik kandvad konstruktsioonid ja tehnosüsteemid korterelamutes kuuluvad korteriomanikele ühiselt, siis nõutakse üldjuhul 51 protsendi korteriomanike nõusolekut. Kui kavandatav rekonstrueerimine toob kaasa reaalosade pinna muutuse, siis on mõistlik projekt kooskõlastada kõigi kaasomanikega.

Kuna kasutusloa väljastamisel korrigeeritakse rekonstrueeritud ehitise andmed ka ehitisregistris (nt korteri pinna suurenemine või vähenemine), siis võib see kaasa tuua vajaduse ümber jagada ehitise ühisomandis olevate osade proportsioonid.

Seega – kui korterit on suurendatud rõdu, sokli- või katusealuse pinna arvelt, siis suureneb sellega koos ka korteriomaniku mõtteline omandiosa hoone üldkasutatavate pindade suhtes, mis toob kaasa vajaduse korrektsete andmete registreerimiseks kinnistusregistris.

Olen nii mõnigi kord pidanud lahendama klientidele üllatusena tulnud dilemmat – kui ehitusloa saamiseks võeti enamiku korteriomanike nõusolek, siis mõtteliste osade ümberjaotamiseks pidin notari juurde korraldama kõik kaas-omanikud.

10 sammu korrektse dokumentatsioonini

  1. Tee selgeks, kas kavandatud ehitustööd nõuavad ehitusluba või kirjalikku nõusolekut. Pea neist nõuetest kinni.
  2. Koosta korrektne ettevalmistav dokumentatatsioon – olemasoleva ülesmõõdistus, kavandatava eskiisid jms.
  3. Räägi läbi kaasomanikega, võta kooskõlastused ning vajadusel vormista eelkokkulepped notariaalselt.
  4. Vali ehitustöö kavandamiseks mitte odavaim, vaid piisavate projekteerimis- ja asjajamiskogemustega projekteerija.
  5. Projekt telli piisava põhjalikkusega – mida ulatuslikum rekonstrueerimine, seda rohkem detaile tuleb läbi mõelda ning seda põhjalikumat projekti on vaja.
  6. Nõua ehitajalt lisaks kvaliteetsele ehitusele ka kogu dokumentatsiooni korrektset ja regulaarset esitamist koheselt vastava etapi valmimisel.
  7. Kaasa mitte odavaim, vaid pädev ja kogenud omanikujärelevalve teostaja ning delegeeri dokumentatsiooni kogumise kohustus järelevalvele.
  8. Ehituslepingute sõlmimisel lepi selgelt kokku, kes hangib kasutusloa – kas ehitaja, omanikujärelevalve teostaja, tellija või keegi kolmas.
  9. Ära unusta rekonstrueerimisega kaasnenud muutusi kinnistusregistris registreerimast, milleks on vajalik kõigi kaasomanike poolne notariaalse avalduse esitamine.
  10. Omanikule on kasulik säilitada andmeid ka nende tööde kohta, mis otseselt ehitus- ja kasutusluba ei nõua (siseviimistlusmaterjalid, värvikoodid, ehitusaegsed fotod jne).
Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.		 Domus Kinnisvara

Vahe keskmise palga ja ruutmeerihinna vahel Tallinnas üha kasvab

16.12.2014

Uus MaaKuigi korteri keskmise ruutmeetrihinna brutopalgaga võrdlemisse võib suhtuda erinevalt ning kummagi näitaja mõjutajaiks saab olla omajagu teineteisest täiesti sõltumatuid faktoreid, peetakse nende kahe kõrvutamist üldiselt siiski turgu iseloomustavaks. Kui kogu Eesti lõikes on näitajad suhteliselt võrdsed, siis Tallinnas kiirustab ruutmeetrihind palgast aina kõrgemale.

Suurim palga ja kinnisvara hinnavahe oli 2007. aastal, buumi tipphetkel, mil olenevalt linnast kerkis keskmine ruutmeetrihind kuni 100% kõrgemale keskmisest brutopalgast. Tol hetkel see suurt tähtsust ei omanud, sest laenuraha oli odav. Pärast krahhi toimus tugev korrektsioon ning 2009. aasta teine pool ja 2010. aasta I kvartal viisid varem rallinud linnades ruutmeetrihinna palgast allapoole. Seejärel algas taastumine ning korterite hinnad sissetulekutest taas kiiremini kasvama.

Kogu Eesti arvestuses on pärast krahhi jäänud keskmine brutopalk ruutmeetrihinnast siiski kõrgemaks, kuid nende vahe on aastatega vähenenud. Kui kinnisvaraturu absoluutses madalseisus 2009. aasta III kvartalis oli keskmine brutopalk 752 eurot, siis korteri ruutmeeter maksis keskmiselt 596 eurot. Käeoleva aasta samas kvartalis olid vastavad numbrid 977 ja 920. Seega on palk kasvanud viie aastaga 30% ja korterite hind 54,4%. Mõlema näitaja puhul omavad suurimat kaalu Eesti tähtsamad tõmbekeskused eesotsas Tallinnaga.

Tallinnas ongi kahe näitaja vahe kärisenud suurematest keskustest enim ning viimastes kvartalis on tempo üha hoogustunud. Kui 2009. aasta III kvartalis oli keskmine brutokuupalk 866 eurot ja korteri ruutmeetri eest tuli välja käia keskmiselt 781 eurot, siis käesoleva aasta III kvartalis olid vastavad näitajad 1120 ja 1460. Nii kerkis pealinnas viie aastaga brutopalk keskmiselt 29,3% ja korterite ruutmeetri hind 86,9%. Samal perioodil kasvas keskmine palk Harjumaal samuti 29,3%, korterite keskmine ruutmeetrihind aga 78,6%.

Tartu maakond on läbi aegade olnud stabiilsem. Kuigi buumi ajal ületas korterite ruutmeetri hinnatase keskmist palka sealgi tublisti, polnud kontrastid nii suured ning pärast krahhi on mõlemad näitajad oma kasvus olnud rahulikud, vahetades aeg-ajalt positsioone või olles suisa võrdsed. Kui 2009. aasta III kvartalis oli keskmine palk Tartumaal 712 eurot ja korteri ruutmeetri keskmine hind 692 eurot, siis viis aastat hiljem on samad näitajad vastavalt 923 ja 1025. Seega kasvas palk viie aastaga 29,6% ja korterite keskmine ruutmeetrihind 48,1%.

Väiksemates maakondades ja asustusüksustes näeme sõltuvalt piirkonna olemusest kas mõlema näitaja vahelist võrdsust või ületab keskmine palk korterite keskmist ruutmeetrihinda. Viimase puhul ei maksa aga kohe teha järeldusi, just nagu saaksid kõik rahulikult kortereid kokku osta. Paljudes sellistes piirkondades on suur väljaränne ning korterite pakkumine ületab ammu juba nõudluse, mis viib hinna järjest allapoole. Keskmine palk kujuneb välja aga tööga hõivatud inimeste sissetulekute põhjal ning mida väiksema asustusüksus, seda enam mõjutab sealset palgataset kõrgemalt tasustatud juhtide ja riigistruktuuride ning kohalike omavalitsuste töötajaskonna sissetulek.

Risto Vähi
Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik

Ülemiste City töötajatele ehitatakse elamu: Sikupilli taha kerkib uus kortermaja

16.12.2014

Kesklinna ja Lasnamäe piirile Katusepapi tänavale ehitatakse järgmise aasta suveks 4-korruseline 25 korteriga elamu.

Katusepapi arenduse müüki koordineeriva 1Partner Kinnisvara konsultandi Allan Vanatoa sõnul on uue elamu oluline sihtgrupp Ülemiste City töötajad. “Ülemiste kvartal on vaikselt väga suureks kasvanud ja seal on praegu juba 6000 töökohta, kuid elamuarendus pole äripiirkonnale veel järgi kasvanud,” ütles Vanatoa ja lisas, et läheduses on veel RKASi ja EASi kontorihooned.

Allan Vanatoa kinnitusel on Tallinna kesklinnas praegu uusarenduste minibuum ning lähiajal on valmimas korraga paarkümmend uut projekti.

“Kui uusarendused müügi järgi kolmeks jagada, siis üks osa on sisukad ja mõistliku hinnaga projektid ja need ostetakse kiirelt ära. Kolmandiku puhul küsitakse reaalsest väärtusest 10-15 protsenti kõrgemat hinda ja selliseid läheb kaubaks üksikuid ja pika aja jooksul. Ning paarile projektile pakutakse juba igasugu asju kauba peale, kuid huvi pole, sest hind on täiesti vale,” ütles Vanatoa.

“Katusepapi tosin” neljakorruselises majas on koos maa-aluse parklaga 2000 ruutmeetrit netopinda. Arhitektuuriliselt silmapaistva hoone korterite hinnad jäävad 64 000 ja 180 000 euro vahemikku.

1 2 3 … 1,165 1,166 1,167 … 1,573 1,574 1,575