Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Riigikohtu praktika: Kortermaja küttesüsteemi muudatused ja kortermajja ukseavade tegemine

14.05.2015 Tõnu Toompark

Kohtuasjas nr 3-2-1-155-14 pidi Riigikohus lahendama järgmised küsimused:

kas korteriühistu ja korteriomanikud saavad nõuda elamu projektijärgse küttesüsteemi taastamist;
kas korteriomanikel on õigus teha oma korterisse ukseava ilma teiste kaasomanike nõusolekuta.

Riigikohus selgitas, et esimese asjana tuleb alati vaadata, kas vastava küsimuse lahendamine on korteriühistu pädevuses või on selleks vaja kaasomanike kokkulepet. Riigikohus rõhutas, et korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vaja kõigi omanike kokkulepet.

Mõlemal juhul tuleb hinnata, kas küttesüsteemiga ja ava tekitamisega seotud muudatused on ikka asja olulised muudatused. Kaasomanike nõusolekut on vaja üksnes siis, kui tuvastatakse, et need muudatused on olulised.

Riigikohus leidis, et elamu küttetorustik kuulub elamu kaasomanike kaasomandisse. Seega on teistel kaasomanikel õigus nõuda nende nõusolekuta küttetorustikus tehtud muudatuste eelse olukorra taastamist.

Kohus leidis ka seda, et ehitise osaks olevad kõik seinad, st nii välis- kui ka siseseinad, on korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte. Seega on ka korteriomandi reaalosa piiresse jäävasse seina avause tegemiseks vaja kõigi kaasomanike nõusolekut, kui on tegemist asja olulise muutmisega.

Riigikohus rõhutas ka seda, et ehitusluba annab loa ukseava tegemiseks ja ukse ehitamiseks avaliku õiguse järgi, kuid see ei asenda kaasomaniku seadusjärgset nõusolekut.

Lõpetuseks selgitas Riigikohus, et kui korteriomanik soovib oma korteris teha mingit olulist muudatust ja vajab selleks kõigi teiste omanike nõusolekut, siis võib omanik nõuda nõusolekut ka kohtu kaudu tingimusel, et plaanitud muudatus ei riku teiste kaasomanike õigusi või huve.

Pille Pettai
Glikman Alvin & Partnerid
Kinnisvara- ja ehitusvaldkonna juht

Martina Proosa
Glikman Alvin & Partnerid
Kinnisvara- ja ehitusvaldkonna jurist

Artikli allikas
Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

KV.EE: Kas Pärnu korteriturul on veel lootust?

14.05.2015 Tõnu Toompark

Eesti kinnisvaraturu kuldne trio ehk Tallinna-Tartu-Pärnu on viimaste aastate jooksul hinnatrendide osas näidanud üsnagi erinevaid arenguid. Tallinna-Tartu korterite hinnad on tõusnud üsnagi tempokalt. Pärnus seevastu pole turg käima läinud ja hinnatõus on seal teiste linnadega võrreldes olematu, kommenteeris kinnisvaraturu arenguid portaali KV.EE juhataja Tarvo Teslon.

Tallinna korterite pakkumishinnad portaalis KV.EE on võrreldes 2010. aasta keskmisega kerkinud ligikaudu poole võrra, mis pakub rõõmu kinnisvara omanikele, kelle vara väärtus on suurenenud. Tartu hinnad on kerkinud peaaegu sama palju. Pärnus on hinnad kasvanud viie aastaga kõigest veerandi võrra.

„Varasematel aastatel on Tallinna-Tartu-Pärnu korteriturud astunud üsna sama jalga. Seda nii hindade kui tehingute arvu liikumiste poolest. Nüüdseks on Pärnu hinnamuutused Tallinnast-Tartust pikalt maha jäänud,“ analüüsis Tarvo Teslon.

Pakkumishinnad, mis kajastavad kinnisvaramüüjate ootusi, on asja üks külg. Teine külg on reaalsed tehinguhinnad. Tallinna korterite tehinguhinnad on võrreldes 2010. aastaga kasvanud 70%, Tartus 50%. Pärnu hinnad on kasvanud ainult 24%.

„Siit jõuamegi fundamentaalse küsimuseni, kas ääremaastumine on toimiva kinnisvaraturu piirkondade hulgast Pärnu ära hammustanud ja sealne korteriturg on hääbumisele määratud? Või on siiski lootust, et suvepealinna turg kogu lihtsalt hoogu ja varsti näeme seal hingetuks võtvat hinnaspurti?“ esitas Tarvo Teslon küsimuse.

Realistlikum variant on, et Pärnu korteriturg ei ole pikast rammestusest üle saanud. Seda kinnitavad nii stabiilne korteritehingute arv, kui müügipakkumiste hulk portaalis KV.EE, mis näitavad, et turg täiesti toimib.

„Tallinna-Tartu korterite hinnatasemed on tõusnud ehk liigagi kiiresti, mis annab sealsetele inimestele võimaluse pilgud suvepealinna suunas heita. Võib arvata, et soe päike tõstab sel suvel Pärnus mitte ainult õhu ja merevee temperatuuri, vaid ka kinnisvarahindu,“ võttis Tarvo Teslon teema kokku.

Kinnisvaraportaali KV.EE haldab AllePal OÜ. Samasse gruppi kuuluvad veel Eestis tegutsevad portaalid Osta.ee (kauplemine), Hydra.ee (tasuta kuulutused).

Tarvo Teslon
Kinnisvaraportaal KV.EE
AllePal OÜ
+372 510 6464
tarvo@kv.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Linnavaraamet pani enampakkumisele mitmesugust kinnisvara

14.05.2015 Tallinn.ee

Tallinna Linnavaraamet pani avalikule kirjalikule enampakkumisele Harku ja Saue vallas asuvad kinnistud, kesklinnas asuvad äriruumid ning Kristiine linnaosas ja Kohtla-Järvel asuva eluruumi.

Harku ja Saue vallas asuvad kinnistud on avalikul kirjalikul enampakkumisel ühtse müügiobjektina, kinnistute alghind on kokku 28 400 eurot. Maatulundusmaa ja kaitsealuse maa sihtotstarbega kinnistute kogupindala on ligikaudu 15,7 ha, sh neist suurima pindala 4,2 ha.

Liivalaia tn 7 hoones asuv korteriomand, mille reaalosaks mitteeluruum üldpinnaga 413,9 m² on enampakkumisel alghinnaga 214 600 eurot ning Liivalaia tn 40 hoones asuv korteriomand, mille reaalosaks mitteeluruum üldpinnaga 1151,1 m², alghinnaga 295 500 eurot.

Kristiine linnaosas asuv Tondi tn 66-5 korteriomand, mille reaalosaks eluruum üldpinnaga 43,7 m², on enampakkumisel alghinnaga 40 500 eurot.

Enampakkumisel on ka Ida-Virumaal Kohtla-Järve linnas Järve linnaosas asuv korteriomand, mille reaalosaks on eluruum üldpinnaga 60,4 m². Korteriomandi alghind on 1000 eurot.

EfTEN Kinnisvarafond viis lõpule DHL’i logistikakeskuse laienduse

13.05.2015 Tõnu Toompark

EfTEN Kinnisvarafond avab täna, 13. mail 2015 koos DHL’iga Tallinnas aadressil Betooni 1A DHL Estonia AS’i logistikakeskuse laienduse, mille käigus suurenes keskuse üldpind 3 600 ruutmeetri võrra, 10 700 ruutmeetrini. Logistikakeskuse lisapinna ehitus on osa ostutehingu tingimustest, mille EfTEN Kinnisvarafond kinnistu omandamisega eelmise aasta suvel üle võttis.

EfTEN Capitali tegevjuhi Viljar Arakase sõnul on kinnistu EfTENi logistikakinnisvara portfelli oluline osa ning Betooni tänav Tallinnas transpordi- ja logistikaäriks väga hea asukohaga. “Värskelt valminud lisapinna ehitus suurendab kvaliteetse investeeringu väärtust veelgi,” lisas Arakas.

DHL Estonia AS’i juhatuse liikme ja Freight äriüksuse juhi Mati Kärti sõnul adresseerib laiendus klientide kasvavat vajadust kvaliteetse laopinna järele, tõstab teenuse kvaliteeti ning efektiivsust. „Keskuse laiendus võimaldab DHL’il tuua kogu laotegevuse senisest neljast asukohast Betooni tänavale kahte asukohta 20 000 ruutmeetril,“ lisas Kärt.

Ehitustööd valmisid 9. aprillil 2015, kui üürniku ehk DHL Estonia AS’i kasutusse anti Betooni 1A asuv täiendav üüripind kogusuurusega 3 600 ruutmeetrit, mis sisaldab 3 400 ruutmeetrit laoruume, lisaks 200 ruutmeetri ulatuses kontorit ja uusi tehnoruume ning puhkekompleksi.

Logistikakeskuse laiendus suurendas lao mahutavust 8 000 alusekoha võrra. Koos 2008. aastal ehitatud terminali ja laopinnaga võimaldab 35 laadimissillaga logistikakeskus juurdeehituse järgselt ladustada kokku kuni 15 000 alusekohta. Logistikakeskuse pikaajaliseks üürnikuks on DHL Estonia AS’i Freight äriüksus, kelle põhilisteks tegevusaladeks on maantee- ja raudteetransport ning logistilised lahendused.

Ehitustööd teostas Eventus Ehitus, projekti peaprojekteerija oli Piko Projekt ning ehitusjärelevalvet teostas ja tellijat nõustas ehitusega seotud küsimustes OÜ Conviso.

EfTEN Kinnisvarafond on fondivalitseja EfTEN Capitali poolt 2008. aastal asutatud Balti riikide ärikinnisvarasse investeeriv kinnisvarafond. EfTEN Kinnisvarafondi portfellis on kokku 21 objekti Eestis ja Lätis. Fondi kogu varade maht on 208 miljonit eurot. EfTEN Capital AS on 2008. aastal asutatud varavalitsemise ettevõte, mis tegeleb peamiselt ärikinnisvarafondide ja portfellide valitsemisega. EfTEN Capital AS omab alternatiivse fondivalitseja litsentsi ning kuulub Finantsinspektsiooni järelevalve alla. EfTEN Capitali kogu hallatavate varade maht on 320 miljonit eurot.

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Arco Vara dividendimakse

13.05.2015 Tõnu Toompark

Arco Vara AS (väärtpaberi lühinimi ARC1T, ISIN kood EE3100034653) fikseerib aktsionäride nimekirja dividendi maksmiseks 15. mail 2015. a kell 23:59.

Ülaltoodust lähtudes kaubeldakse täna, 13. mail 2015. a viimast päeva Arco Vara AS aktsiatega, millel on õigus dividendile 2014. majandusaasta eest (cum-dividend). Pärast 13. maid 2015. a ostetud aktsiad ei oma enam õigust dividendile 2014. majandusaasta eest (ex-dividend).

Arco Vara AS maksab dividendi 0,01 eurot aktsia kohta 29. mail 2015.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

UPC: Tallinna kinnisvaraturu graafikud mai 2015

13.05.2015 Urmas Tehver

Aprill tõi endaga järjekordse rekordi tehingute arvus: Tallinnas tehti 799 korteriomandi müügitehingut, mis on 10,8% enam kui märtsis (726). Viimati tehti 800 või rohkem tehingut 2007 aasta juunis (816). Uutes kortermajades vormistatud müügitehingute hulk oli aprillis sarnane märtsiga – ca 150 tehingut.

Korteriomandite m2 müügihinna keskmine võrrelduna märtsiga langes 1,3% ja oli 1559 EUR/m2 (märtsis 1580 EUR/m2). Aastases võrdluses oli hinnatõusuks 7,4%.

Arvestades, et tehingute seas on arvestatav hulk uusarenduste ja sealhulgas kallimate projektide (Kentmanni tn 6, Pirita tee 26) vormistamisi, millised tehingud on kokku lepitud aasta kuni poolteist tagasi, võib väita, et järelturu korterite osas on hinnatõus olematu.

Lähikuudel arvatavasti tehingute arv jääb sellest tasemest allapoole, kuna väheneb nii uutes projektides vormistatavate müükide hulk, samuti on näha järelturu korterite müügiaegade pikenemist.

Tallinna kinnisvaraturgu iseloomustavate graafikutega saab tutvuda siin.

Nordecon ehitab Ämari lennubaasi hoonetekompleksi

13.05.2015 Tõnu Toompark

Nordecon AS ja Kaitseministeerium sõlmisid töövõtulepingu Ämari lennuväebaasi rajatava hoonetekompleksi ehituseks.

Tööde ligikaudne lepinguline maksumus on 7 miljonit eurot, millele lisandub käibemaks. Ehitustööd lõpevad kevadel 2016.

Nordeconi kontsern hõlmab ettevõtteid, mis on keskendunud hoonete ja rajatiste ehitamise projektijuhtimisele ja peatöövõtule. Geograafiliselt tegutsevad kontserni ettevõtted täna Eestis, Ukrainas ja Soomes. Kontserni emaettevõte Nordecon AS on registreeritud ja asub Tallinnas, Eestis.

Kontserni kuulub lisaks emaettevõttele üle 10 tütarettevõtte. Kontserni 2014. aasta konsolideeritud müügitulu oli 161 miljonit eurot ja puhaskasum 2,3 miljonit eurot. Nordeconi kontsern annab hetkel tööd üle 710 inimesele. Alates 18.05.2006 on emaettevõtte aktsiad noteeritud NASDAQ OMX Tallinna Börsi põhinimekirjas.

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kuuülevaade: kinnisvaratehingute aktiivsus püsib kriisijärgse aja kõrgeimal tasemel

13.05.2015 Tõnu Toompark

Võrreldes aastataguse ajaga on nii kinnisvaratehingute arv kui kogumaksumus teinud märkimisväärse hüppe, analüüsib Eesti üks suuremaid kinnisvaraettevõtteid 1Partner maa-ameti tehingu- ja hinnaülevaadet.

Tallinna korteri keskmine ruutmeetri hind oli aprillis 1560 eurot, mis on 1,3% väiksem, kui märtsis. Võrreldes aastataguse ajaga oli ruutmeetri hind aga 7,5% kõrgem. Kinnisvaratehingute arv tõusis aastataguse ajaga võrreldes 21,4% ning kogumaksumus 30,3%.

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul on korterite hinnad aastaga võrreldes omajagu kasvanud. “Samas on sel kevadel hinnatõus peatunud ning mõnede eriti optimistlikult hinnastatud toodete puhul oleme näinud ka väikest korrektsiooni allapoole,” lisas ta.

Hoonestatud kinnistuid müüdi aprillis Tallinnas 41, mis on kaheksa võrra enam kui märtsis. Kalleim maja võõrandati 629 000 ning odavaim 1500 euro eest. Hoonestamata krunte müüdi aprillis kümme, mis on nelja võrra vähem kui märtsis. Kalleim krunt müüdi 624 000 ja odavaim 27 000 euro eest.

1Partner Kinnisvara avaldab iga kuu esimeses veerandis möödunud perioodil sooritatud kinnisvaratehingute turuülevaate. 1Partner Kinnisvara kodulehel on Tallinna kinnisvaratehingute hinnavõrdluse graafik, kust leiab lihtsa ülevaate pinnaühiku maksumuse igakuistest muutustest linnaosade kaupa.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Kinnisvarakool: Kinnisvarakoolis toimub Üürikoolitus 27/05/2015

13.05.2015 Tõnu Toompark

Kinnisvarakoolis toimub 27/05/2015 Üürikoolitus. Koolitust viivad läbi koolitaja ja kinnisvarabüroo Raid & Ko jurist Evi Hindpere ja Tõnu Toompark.

Koolitus annab Sulle põhjalikud teadmised eluruumide üüriäri õiguslikust regulatsioonist, seda ilmestavad praktilised näited üürivaidlustest kohtus ja üürivaidluskomisjonis.

Samuti selgitatakse eluruumide üüriäri majandusliku tausta, tasuvust ning ülevaadet riskidest. Koolitusel osalejad saavad praktilise abivahendi äriplaani koostamiseks.

Samuti on koolitusele kutsutud kõik inimesed, kes soovivad endale eluruumide üürituru juriidlise poole selgeks teha ning saada teadmisi üüriäri praktilisest küljest.

Üürikoolitust soovitame Kinnisvara ABC põhikursuse läbinutele.

Üürikoolitus toimub kolmapäeval 27/05/2015 kell 10.00-17.15.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Arvamus tulumaksuseaduse muutmise seaduse eelnõu kohta

13.05.2015 Omanikud.ee

Omanike Keskliit saatis Rahandusministeeriumile kirja tulumaksuseaduse muutmise seaduse eelnõu kohta, mis puudutab üüritulu.

Pöördume teie poole seoses tulumaksuseaduse muutmise seaduse eelnõuga ja täpsemalt eelnõu punktiga 14, mille kohaselt tulumaksuseaduse 7. peatükki täiendatakse §-ga 39¹järgmises sõnastuses:

„391. Üüri arvestamine Võlaõigusseaduse tähenduses eluruumi üürilepingu alusel saadud üürist (§ 16 lõige 1) arvatakse tuludeklaratsioonis üürimisega seotud kulude katteks maha 20%.“;.

Kuni käesoleva ajani maksustatakse üüri puhul kogu käivet (st kogu üürisummat), mitte üürileandja tulu ning see on selgelt vastuolus tulumaksu põhimõttega, mille eesmärgiks on saadud tulu maksustamine. See on üürileandja suhtes selgelt ebaõiglane, kuna puudub õigus tulust maha arvata kulud. Väikelinnades ja –asulates on nii tekkinud olukord, kus üüri ausalt deklareeriv inimene jääb lõppkokkuvõttes üldse ilma tuluta, kuna juba üürisumma iseenesest on sedavõrd väike, et kui selle pealt veel tulumaks tasuda, siis tihtipeale ületavad remondi- jms üürile antud varaga seotud kulud üürisumma kordades.

Leiame, et algatus muuta füüsiliste isikute kinnisvara eluruumi üürilepingu alusel kasutada andmise eest saadava üüri maksustamist õiglasemaks on kiiduväärt ning pooldame vastavate muudatuste tegemist tulumaksuseaduses.
Samas ei saa olla rahul üürimisega seotud kulude katteks üürist sedavõrd väikese osa (20%) maha arvamise võimalusega, kuna see ei ole praktikas piisav ning seetõttu ei täida eesmärki muuta üüri maksustamine õiglasemaks ning vähendada huvi üüritulu varjamiseks.

Toome siinkohal näite Mustamäe 2-toalise ca 47m2 suuruse korteri põhjal, mille igakuiseks üürisummaks on 280 eurot. Aastane üürisumma on sellise korteri puhul 3360 eurot, millest eelnõu kohaselt on tulevikus võimalus maha arvata 672 eurot, millelt tulumaksu ei pea tasuma. Kui korter on ostetud hinnaga 65000 eurot, kasutades selleks pangalaenu perioodiga 30 aastat ning intressiga 3% aastas on laenuperioodi keskmine aastane intressikulu juba ca
1000 eurot ehk tunduvalt rohkem, kui on eelnõu järgi võimalus üürisummast kulude katteks maha arvata.

Lisades siia veel võimaliku maamaksu, ca iga 5 aasta tagant tehtava sanitaarremondi, korteriga koos kasutusse antud tehnika uuendamise või remondi, võimalikud üürniku poolt võlgu jäädavad summad või tekitatud kahju, mille sissenõudmine võib osutuda võimatuks jms kulud, näeme, et praktikas oleks vaja oluliselt suuremas ulatuses kulude maha arvamise võimalust, et üüri maksustamine oleks õiglane ja üürileandjatel ei oleks huvi üüritulu varjata.

Oleme seisukohal, et eluruumide üürimisega seonduva seadusandluse muutmise strateegiliseks eesmärgiks peaks olema üürituru nö põranda alt väljatoomine, et oleks tagatud piisava hulga eluruumide kättesaadavus.

Üüri tulumaksustamise poole pealt oleks selleks meie hinnangul parim lahendus kehtestada kindlaks perioodiks (nt 10 aastat) füüsiliste isikute kinnisvara eluruumi üürilepingu alusel kasutada andmise eest saadavale üürile tulumaksuvabastus või minimaalse meetmena ilma ajalise raamita püsivalt lubada üürimisega seotud kulude katteks üürist maha arvata tunduvalt suurem osa (meie esmaste arvutuste põhjal ca 60%).

Üürile maksuvabastuse andmisel oleks mõistlik sätestada ka korterite arv (meie hinnangul 1-2 korterit), mida võib üks füüsiline isik tulumaksuvabalt välja üürida.

Palume meie arvamust eelnõu menetlemisel arvesse võtta ning asjakohased muudatused eelnõusse sisse viia.

Majanduskasvu toetas enim töötlev tööstus

12.05.2015 Tõnu Toompark

Statistikaameti esialgsel hinnangul aeglustus Eesti majanduse kasvutempo esimeses kvartalis aastases arvestuses 1,2 protsendini. Tuginedes olemasolevatele andmetele aasta esimeste kuude kohta ning langenud ettevõtete kindlustundele, oli majanduskasvu aeglustumine oodatav, kuid see toimus oodatust suuremas ulatuses.

Majanduskasvu toetas enim töötlev tööstus tänu elektroonikaseadmete tootmise kiirele kasvule, kus mahud suurenesid aastaga ligi viiendiku võrra. Kiirelt kasvas ka puidu-, metalltoodete ja kütteõlide tootmine, samas kui pooltes tööstusharudest olid tootmismahud languses. Samuti kui eelmises kvartalis jätkus lisandväärtuse kasv ka jaekaubanduses ning teistel põhiliselt siseturgu teenindavatel tegevusaladel. Majanduskasvu pidurdas endiselt kõige rohkem logistikavaldkond, mida mõjutasid eelkõige transiitvoogude vähenemine ja teravnenud konkurents.

Eratarbimise panus sisenõudluse kasvu oli kaubandusstatistika põhjal endiselt tugev. Töötajate palgatulu kasv esimeses kvartalis küll veidi aeglustus möödunud aasta lõpuga võrreldes, kuid süvenev tarbijahindade langus toetas reaalse tarbimisvõime kasvu. Pered hindavad oma rahanduslikku olukorda suhteliselt tugevaks, kuid hirm töötuse ees on eelmisest suvest alates mõnevõrra kasvanud ja see on ilmselt veidi suurendanud säästmist. Kapitalikaupade import pöördus kasvule, samuti olid eluasemeinvesteeringud suurenemas, mistõttu investeeringud kokku esimeses kvartalis tõenäoliselt suurenesid.

Kaupade ekspordi kasv jäi mõnevõrra tagasihoidlikumaks kui möödunud aasta teisel poolel. See on osalt seotud Venemaa halvenenud majandusolukorraga – sellele viitab idasuunaline ekspordimahtude langus, mis on aasta esimestel kuudel süvenenud ligi 50 protsendini.

Vaatamata euroala majanduse oodatavale tugevnemisele on peamiste eksporditurgude kasvuootusi selleks aastaks langetatud. Valdavalt on selle taga Venemaa mõjud. Seega langetas rahandusministeerium välisnõudluse halvenemise tõttu tänavu aprillis 2015. aasta majanduskasvu prognoosi 2 protsendini.

Kristjan Pungas
Rahandusministeeriumi fiskaalpoliitika osakonna analüütik

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Euroopa majanduse tugevnemine tasakaalustas rubla kursi languse mõju

12.05.2015 Kaspar Oja

Statistikaameti kiirhinnangu järgi kasvas Eesti majandus esimeses kvartalis aastavõrdluses 1,2% ja kahanes kvartalivõrdluses 0,3%. Selline majandusareng on Eesti Panga detsembris avaldatud prognoosist kehvem, kuid tegemist on alles esialgse hinnanguga.

Neljanda kvartaliga võrreldes vähenenud majanduskasv peegeldab osaliselt novembris ja detsembris toimunud rubla kursi nõrgenemist eurosse.

Venemaa mõju Eesti majandusele tervikuna on vähene, kuid eksport Venemaale on siiski poole väiksem kui varem. Selle mõju on märgatav harudes, mis eksportisid valdavalt Vene turule või vahendasid sinna kaupu. Seda peegeldab ka asjaolu, et transpordisektor oli esimeses kvartalis suurim majanduskasvu pidurdaja. Samuti viitab rubla kursi mõjule Eesti Konjunktuuriinstituudi korraldatav tööstusettevõtete uuring, mille kohaselt oli jaanuaris rohkem selliseid ettevõtteid, kes tajusid konkurentsivõime halvenemist väljaspool euroala, ja vähem selliseid ettevõtted, kes tajusid võitu. Kuivõrd rubla kurss eurosse tugevnes esimese kvartali jooksul, oli aprillis jälle rohkem ettevõtteid, kes tajusid konkurentsivõime paranemist. Pärast rubla kursi languse esialgset šokki on ka eksport Venemaale hakanud taas suurenema.

Euroopa majanduse tugevnemine toetab Eesti majanduskasvu. Esimeses kvartalis jäi kaupade ekspordi käive ligikaudu aastatagusele tasemele. Seejuures kasvas eksport Euroopa Liidu riikidesse 5% ja eksport väljaspool Euroopa Liitu asuvatesse riikidesse kahanes 14%. Eraisikute ja ettevõtete ootused Euroopa majanduskasvu kiirenemise suhtes on viimaste kuude jooksul samuti tugevnenud. Märtsis oli euroala riikide majandususaldusindeks, mis koondab erinevate majandussektorite ettevaatavaid indikaatoreid, alates 2011. aasta augustist kõrgeimal tasemel.

Nafta hinna langusel on Eesti majandusele kahetine mõju, kuid valdavalt on see positiivne. Nafta hinna alanemine 2014. aasta lõpus süvendas tarbijahindade langust ning toetas seeläbi tarbimise kasvu. Nafta hinna languse negatiivne mõju aga peegeldub õlitööstuse lisandväärtuses. Õlitööstuse hooajaliselt korrigeeritud toodang oli esimeses kvartalis veerandi võrra väiksem kui neljandas kvartalis. Nafta hinna languse mõju majandusele vähenes kvartali jooksul nafta hinna kasvu ja euro nõrgenemise tõttu.

Sisenõudlus on suurenenud peamiselt tänu tarbimise kasvule. Jaemüügi mahuindeks kasvas tänu vähesele inflatsioonile ja palgatulu suurenemisele esimeses kvartalis ligi 8%. Samas jätkus esimeses kvartalis tõenäoliselt sarnane investeeringute trend nagu 2014. aasta teisel poolaastal. Investeeringute kasvu on tagasi hoidnud suurte investeerimisprojektide lõppemine üksikutes harudes, eeskätt energeetikas, kuid teiste ettevõtlusharude investeeringud on suurenenud. Samas langes esimeses kvartalis tootmisvõimsuse rakendatuse tase, mis näitab, et tootmismahu mõningaseks kasvuks on majanduses ruumi ka investeeringuid suurendamata.

Sisemaistest riskidest ohustab majanduskasvu jätkuvalt kõige enam palgasurve, mis võib päädida tööpuuduse kasvuga, juhul kui palgatõusuga samal ajal ei kasva tööjõu tootlikkus ja töötajad ei liigu tootlikumatesse harudesse. Palgasurve negatiivne mõju majandusele tervikuna ei ole aga seni olnud märkimisväärne. Palgasurvest hoolimata on tööstusettevõtete hinnangul nende konkurentsivõime Euroopa turul viimase poole aasta jooksul tugevnenud.

Eesti Pank avaldab uue prognoosi juunis.

Kaspar Oja
Eesti Panga ökonomist

Riigikohtu praktika: Pirita TOP detailplaneeringust

12.05.2015 Tõnu Toompark

Kohtuasjas nr 3-3-1-71-14 lahendas Riigikohus MTÜ Pirita Selts kaebust nn Pirita TOP detailplaneeringu tühistamiseks. Kaebuse põhiliseks väiteks oli elanike elukeskkonna oluline muutus (privaatsus ei ole enam tagatud, suureneb transpordikoormus ja müra jms) ning see, et kohalik omavalitsus ei ole seda asjaolu detailplaneeringu kehtestamisel arvestanud ega planeeringulahendust piisavalt põhjendanud.

Taaskord korrati põhimõtet, et erinevate huvide kaalumine on kohaliku omavalitsuse ülesanne ja kohus ei saa seda tema eest teha. Lisaks selgitati, et planeeringu põhilahendusena tuleb vaadata planeeringu olulist osa, mille elluviimisel tagatakse ala terviklik toimimine.

Riigikohus ei pidanud planeeringu põhilahenduse muutmiseks ärimaa ja elamumaa proportsioonide kindlaksmääramist (planeeringus oli ette nähtud 100% ärifunktsiooniga hoonete või 90% elamumaa ja 10% ärifunktsiooniga hoonete rajamine), kuna üldplaneering nägi TOP-i ümbrusesse ette segafunktsiooniga ala, kus asuvad nii ühiskondlikud hooned kui ka kaubandus- ja teenindusettevõtted, elamud, pargid ja parklad.

Tegemist oli antud juhul nn populaarkaebusega (kaebuse esitas kodanikeühendus) ja selles osas rõhutas kohus veelkord, et sellisel juhul ei saa esitada vaid hüpoteetilisi väiteid konkreetsete isikute õiguste riive või rikkumise kohta ja kohalik omavalitsus ei pea ka selliseid väiteid oma otsuse kaalumisel arvestama.

Kohus rõhutas ka seda, et planeerimisseadus sätestab vaid planeerimismenetluse miinimumnõuded ja kohalik omavalitsus võib alati vajadusel korraldada rohkem avalikke arutelusid kui seadus ette näeb.

Veel selgitati otsuses, et detailplaneering peab olema maakasutuse ja lähiaastate ehitustegevuse aluseks ja seetõttu peaksid planeeringulahendused olema võimalikult konkreetsed. Alternatiivsete maakasutuse sihtotstarvete määramine planeeringus ei ole kooskõlas hea planeerimistavaga ja seda võib kasutada vaid erandina põhjendatud vajaduse korral.

Pille Pettai
Glikman Alvin & Partnerid
Kinnisvara- ja ehitusvaldkonna juht

Martina Proosa
Glikman Alvin & Partnerid
Kinnisvara- ja ehitusvaldkonna jurist

Artikli allikas
Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid

Euroopa elamumajanduse uuring: liiga kõrged majanduskulud, karmid laenud ja kallid üürikorterid

12.05.2015 EKÜL

Suurem osa Euroopa noori vanuses 18-34 elab jätkuvalt vanematekodus. Põhjus on proosaline: korterit osta on kallis, laenutingimused karmid ja oma kodu majanduskulud liiga kõrged. Üürikorteri peale ei hakka noorte rahakott samuti ning odavaid sotsiaalkortereid napib, selgitas Euroopa eluasemeorganisatsiooni Housing Europe hiljutine uuring, vahendab Eesti Korteriühistute Liit.

Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse esimees ning Housing Europe’i juhatuse liige Andres Jaadla selgitas, et kuna riikide eluasemeturud on väga erinevad, siis on ka raske üleeeuroopalisi üldistusi teha. “Ent siiski on probleemkohti, mida kohtab kõigis riikides,” nentis ta. “Euroopa pole paraku piisavalt taskukohaseid eluasemeid ning tõusnud on ka kodutute hulk.”

Noored eelistavad taskukohase eluaseme puudumise tõttu pikalt vanematekodus elada: 66% Itaalia noortest, 58% Portugali, 55% Hispaania, 74% Slovakkia noortest elab vanemate juures.

Aina suuremaks probleemiks üle kogu Euroopa on eluaseme kõrged majanduskulud. “Eluasemed on ehitatud ajal, mil energiasäästlikkusest veel ei räägitud. Ent energiasäästlikkus kujutab endast ka kulude kokkuhoidu,” märkis Jaadla.

Probleemiks on ka eluasemefondi vananemine. “Kaasaegsetest süsteemidest on vara rääkida, kui näiteks Rumeenias puudub ühes kodus kolmest isegi veevärk,” rääkis Jaadla. “Paljudes endistes Ida-Euroopa riikides eksisteeriivad tänaseni tohutud 20-30 aastat tagasi ehitatud korrusmajade blokid, mis nõuavad kiiret sekkumist, et mitte muutuda ohtlikuks neis elavate inimestele elule ja tervisele,” selgitas Jaadla.

Uusi hooneid ehitatakse kriisi tõttu aga paljudes maades vähem. “Ehitushinnad on pidevalt kallinenud,” märkis Jaadla.

Uuringu täisversiooniga saab tutvuda siin: http://www.housingeurope.eu/resource-468/the-state-of-housing-in-the-eu-2015

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

2014. aastal kasvas keskmine brutopalk kõigis Balti riikides

12.05.2015 Tõnu Toompark

Tööturu olukord paraneb jätkuvalt, hoolimata majanduskasvu aeglustumisest ja madalamast tööhõive kasvust. Eelmisel aastal mõjutas keskmise brutopalga kasvu kõigis Balti riikides miinimumpalga tõus. Lätis kasvas keskmine brutopalk enim – aastaga 6,8 protsenti.

Eelmisel aastal kasvasid Läti palgad kõigi teiste kriisijärgse perioodi aastatega võrreldes kõige kiiremini. Eestis palkade kasv võrreldes 2013. aastaga veidi aeglustus. Leedus tõusis keskmine brutopalk 4,6 protsenti, mis oli vähem kui teistes Balti riikides.

Läti statistikaameti andmetel on olnud parima tootluse ja kõrgeima palgatõusu määraga sektorid viimase viie aasta jooksul teenindusvaldkond (keskmine palk on võrreldes 2008. aastaga 49 protsenti suurem), põllumajandus, metsandus ja kalandus (25 protsenti) ning kinnisvaraäri (24 protsenti).

SEB Läti sotsiaalmajanduse ekspert Edmunds Rudzitis: „Tuleb märkida, et näiteks kinnisvaraettevõtete palgad kasvasid nii järsult seoses riigipoolse eduka tegevusega maksude tasumisest kõrvalehiilimise vähendamiseks, eriti ümbrikupalkade osas – ümbrikupalgad muudeti legaalseteks, parandades seeläbi palgastatistikat. Samal ajal jäävad haridusvaldkonnas ja avaliku halduse valdkonnas töötavate inimeste palgad alla kriisieelse taseme – nende sektorite keskmine palk on vastavalt 7,5 ja 1,5 protsenti madalam, kui 2008 aastal.“

Leedus toimus suurim palgatõus kriisiaegsel ja -järgsel perioodil info- ja kommunikatsioonitehnoloogia ettevõtetes (võrreldes 2008. aastaga 37,5 protsenti), veevarustuse ja jäätmekäitluse valdkonnas (22,2 protsenti) ning majandussektoris, mis hõlmab põllumajandust, metsandust ja kalandust (17,7 protsenti). Palgastatistika järgi läheb kõige halvemini ehitussektoril (keskmine palk on võrreldes 2008. aastaga 10,6 protsenti väiksem) ja avalikul haldusel (2,3 protsenti väiksem).

Eestis on palgad tõusnud kõige enam elektri-, gaasi-, auru ja konditsioneeritud õhuga varustajatel – keskmine palk kasvas võrreldes 2008. aastaga 49,1 protsenti. Mäetööstuses tõusis keskmine palk 36,8 ning põllumajanduse, metsanduse ja kalanduse palgad tõusid 31,7 protsenti. Muud teenindusvaldkonnad näitasid viimase kuue aasta halvimaid näitajaid, kuna seal langes palk võrreldes kriisieelse ajaga 5,8 protsenti.

Täismahus Balti leibkondade majandusanalüüsi saate inglise keeles lugeda: www.seb.ee/BHO_aprill_2015