Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Arhitektuurimuuseumis saab tutvuda Tallinna uue kohtumaja arhitektuurikonkursi võistlustöödega

18.02.2015 Tõnu Toompark

Alates 18. veebruarist on Rotermanni soolalaos Eesti Arhitektuurimuuseumi galeriis avatud näitus Tallinna uue kohtumaja rahvusvahelise arhitektuurikonkursi võistlustöödest.

Riigi Kinnisvara AS-i, Justiitsministeeriumi ja Eesti Arhitektide Liidu koostöös korraldatud konkursiga sooviti leida parim arhitektuurne ja kasutusfunktsioonile sobivaim lahendus kaasaegsele justiitshoonele.

Möödunud aastal läbiviidud arhitektuurivõistlusele esitati kokku kolmteist tööd, mille hulgast tunnistati esikoha vääriliseks Arhitektuuristuudio Siim & Kreis OÜ ideelahendus märgusõnaga „Matrix“.

Näitus jääb avatuks kuni 8. märtsini.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Kinnisvarakool: Kinnisvara müügikoolitus toimub 19/02/2015

18.02.2015 Tõnu Toompark

Kinnisvarakoolis toimub 19/02/2015 “Kinnisvara müügikoolitus“. Koolitust viivad läbi psühholoog Anneli Salk ja 1Partner Kommertskinnisvara kaubandus- ja büroopindade grupijuht Ruth Tõniste.

Koolitus annab Sulle teoreetilised teadmised kliendisuhtlusest, müügiprotsessi juhtimisest, kliendikesksusest ning praktilised teadmised tegevustest, mis tuleb kinnisvara müümisel läbi käia.

“Kinnisvara müügikoolitus” toimub neljapäeval 19/02/2015 kell 09:00-16:15.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655 (Margot Toompark), kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolitaja ja analüütik
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

10 nippi kinnisvara pildistamiseks (2. osa)

17.02.2015 Viljo Pettinen

Jätkame eelmisel nädalal avaldatud artikli „10 nippi kinnisvara pildistamiseks“ teise ja viimase osaga.

Valge balanss

Mis loom see „Valge balanss“ veel on, küsiks nii mõnigi, kes kaamerate hingeeluga väga kursis pole. Inimese silm tajub valget pinda alati valgena hoolimata sellest, mis tüüpi valgusega seda valgustatakse. Kaamera sensor ehk tundlik element, mis tegelikult ka pildi salvestab seda alati nii täpselt teha ei oska.

Tavaliselt töötab automaatne valge balanss (AWB – Auto White Balance) laitmatult ning pilt jääb väga ilus. Teisel juhul aga kaamera ei suuda automaatselt ära tunda hõõglambi või muu värvustemperatuuriga valgust ja selle tulemusena jäävad pildid näiteks väga tugevalt kollast tooni. Parima tulemuse saab kui pildistad peegelkaameraga RAW formaadis ja muudad valget balanssi hiljem arvutis pilditöötlustarkvara abil.

Peaaegu hea tulemuse saab kui oskad ja tead kasutada valge balansi (WB – White Balance) seadeid kaameras. Kõige raskem on saada õiget värvitooni pilti, kui ruumis on kasutatud erineva värvustemperatuuriga valgusallikaid (hõõglambid, luminofoorlambid, led lambid, säästulambid) ning aknast paistab sisse ka veel näiteks õhtune kollane päikesevalgus. Lahendusena soovitaksin teha erinevate valge balansi (WB) versioonidega pilte samast kohast ning hiljem valid lihtsalt parima pildi välja.

Ülesäri

Oma tehtud pilte vaadates võib tunduda tulemus kas liiga hele või tume. Parimatel kaameratel (ka mobiiltelefonidel) on võimalik valguse mõõtmisel tulemuse parandamiseks viia sisse väike korrektsioon. Üsna tavapäraselt on pildid liiga tumedad ja seda ka välklambiga pildistamisel.

Selleks, et tume pilt läheks valgemaks ja heledamaks tuleb pildistada ülesäriga ehk korrigeeri säriaega või ava „+“ märgi suunas. Sobivad vahemikud on +0,5, +1,0, +1,5. Vahemikud sõltuvad kasutatavast kaamera tüübist ja need võivad olla märgitud ka väiksemate sammudega. Kui pilt on liiga hele siis peaks kasutama „–“ (miinusmärgiga) korrektsiooni ehk –1,0 jne.

Pildistades ruumis välklambiga nii, et see on suunatud lae suunas ehk kasutades valguse hajutamiseks lae peegeldust, tasub alati välklambile „võimsust“ juurde keerata. Korrektsioon +0,7 või +1,0 annavad juba palju parema tulemuse. Pildistamise lõpetamisel ära unusta pluss- või miinusmärgiga korrektsiooni taas nulli viia, muidu järgmine kord oled paanikas ja ei saa aru miks kaamera mingeid imelikke heledaid või tumedaid pilte teeb.

Aknast välja vaated

Tubade pildistamisel oleks kinnisvara ostjal alati hea näha mis vaade avaneb toa aknast. Tee pildid ka vaadetest õue või tänavale. Sellised pildid näitavad ära kui kaugel asub naabri Mari või Jüri aken ning kui naabri maja on piisavalt kaugel, siis see tähendab ju ainult privaatsemat asukohta ja kõrgemat hinda. Juhul kui naabermaja aken on liiga lähedal siis tasuks rõhuda mõnele muule detailile – näiteks ilusatele kardinatele ja aknast õue mitte pildistada.

Laiali vedelevatest asjadest

Ennem kui pildistama asud, võiksid igat kaadrit vaadata 5-10 sekundit sellise pilguga, et kas leiad midagi mida saab kõrvale või ära tõsta, mis pole kinnisvaraostjale vaatamiseks oluline.

Vahel piisab mõnest väikesest liigutusest, et pilt jääks ilusam ja elamine tunduks olevat ideaalses korras. See vaevanägemine võib tunduda küll tülikas aga julgen kindlalt väita, et segamini või korrastamata tubade või vannitoa piltide vaatamise tulemuseks on tavaliselt see, et vaadatakse lihtsalt uut ilusamate piltidega ja korrastatud ruumidega objekti.

Piltide kokkukleepimine

Kuna kinnisvaraportaalides kasutatavateKolmikpilt piltide arv on üsna piiratud siis üks lahendus on võimalus pilte kokku kleepida ehk tõsta näiteks 2-4 erinevat pilti ühe suure pildi peale kokku. Kõik 2-4 pilti on küll nii väiksemad aga annavad palju rohkem infot edasi kui vaid üks pilt. Kõige lihtsam on tõmmata oma nutitelefonisse piltide kokku kleepimise tarkvara või äpp (iOS-ile näiteks Photo Collage, Pic Jointer).

Seejärel kopeeri pildid telefoni ning kujundada endale meelepäraste raamide ja piltide arvuga kollaaž. Lõpptulemuse saad telefoni ära salvestada ja endale e-postiga ära saata.

Väga paljud nutitelefonid lubavad teha ka panoraampilte, mida peegelkaameraga jäädvustatud piltidega saab teha, vaid vastava tarkvaraga arvutis. Panoraampildi kuulutusele lisamine näiteks maja ümbrusest annab palju parema ülevaate kui mitu väiksemat pilti samast kohast.

Lõpetuseks väike vihje kõrva taha panemiseks. Kui talvel või vastupidi suvel mõtled, et poole aasta pärast võiks oma elukohale leida uue omaniku, siis tee pildid õues ära ka juba selle mõtte tekkimise ajal. Sedasi saad müügikuulutusele lisada korraga nii suvised kui ka talvised pildid.

Kui plaanid lähemal ajal oma elukoha müüki, siis ilusa talveilmaga saad juba mõned pildid kohe ära teha. Pikem ettevalmistus tagab alati parema tulemuse, seega jälgi ilmateadet, hoia mälukaardil piisavalt ruumi ja kaamera aku täis. Edukat klõpsimist.

Viljo Pettinen
Nooremmaakler

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Liit: naabrid peaks püüdma tüliküsimusi omavahel lahendada

17.02.2015 EKÜL

Eesti Korteriühistute Liidu õigusosakonna juhi Urmas Mardi hinnangul tuleks elanikel püüda oma majas tekkivad tulid ise ära lahendada, selle asemel, et kohe politseid ja kohtuid koormata.

“Hiljuti meedia kaasabil avalikkuse ette jõudnud mitu naabritevahelist tüli, kus ühel juhul politsei sai tühiväljakutseid, sunnivad tõdema, et inimeste oskus kompromisse leida kipub jääma kasinaks ning see omakorda teeb asjatut lisatööd politseile, kel tarvis palju olulisemate asjadega tegelda kui kellegi lõhutud begooniapott või välja juuritud elupuu,” tõi Mardi näiteid.

Tema sõnul tuleks täpselt vaadata, missugused võimalused on korrale kutsuda näiteks ühistu juhatust, juhul kui selle tööga ei olda rahul. “Üldkoosolek võib näiteks nõuda revisjoni, kui rahaasjade suhtes on tekkinud kahtlusi,” andis Mardi nõu, rõhutades, et alati võib sirvida ka Eesti Korteriühistute Liidu koostatud raamatut vastavasisulistest Riigikohtu lahenditest, mis on veebia tasuta kättesaadav aadressil: http://issuu.com/ekyl/docs/riigikohtu_lahendid_2014

“Siis on kohe selge, kas ühes või teises küsimuses on üldse mõtet kohtusse pöörduda.”

Kõige rumalamaks käitumiseks peab Mardi olukorda, kus jonnakas korteriomanik, kes millegagi rahul pole, keeldub majanduskulude arveid tasumast. “Sellega ei jõua kuhugi, hiljem tuleb nõe tasuda niikuinii, lisanduvad aga veel ka kopsakad kohtukulud,” hoiatas ta.

Murelikel kodanikel, kel majas mõni tüli kerkimas, soovitab Mardi julgelt pöörduda ka Eesti Korteriühistute Liidu juristide poole. “Sõltumatu instantsina püüame me alati inimesele parimat nõu anda,” rõhutas ta.

Statistika: elamispindade arenduslaenude jääk kasvas 207 miljoni euroni

17.02.2015 Tõnu Toompark

Pankade elamispindade arenduseks väljastatud laenude jääk 2014 IV kvartalis eelmise kvartaliga võrreldes pisut vähenes, kuid aastatagusega võrreldes pisut kasvas.

2014 IV kvartalis oli elamispindade arendusprojektide finantseerimiseks antud laenude jääk 207 miljonit eurot ehk aastatagusest 1,7% võrra enam.

Uusi arenduslaene väljastasid pangad elamispindade sektorisse 18,6 miljonit eurot, mis on paarkümmend protsenti kõrgemal, kui viimaste aastate kvartaalne keskmine.

Elamispindade arendusturg näitab jätkuvalt aktiivsuse märke. Mõningad tagasilöögid elamispindade turu tehingutee arvus ei ole siiani veel arenduse müügitemposid mõjutanud. Pangad uute arenduste turule toomist ei pidurda.

Mittefinantsettevõtetele antud laenude jääk eesmärgi lõikes (miljon eurot)

Mittefinantsettevõtetele antud laenude käive eesmärgi lõikes (miljon eurot)

Mittefinantsettevõtetele antud laenude jääk eesmärgi lõikes (miljon eurot)

Mittefinantsettevõtetele antud laenude käive eesmärgi lõikes (miljon eurot)

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Omanik, kontrolli vastutuskindlustuse olemasolu

16.02.2015 Tõnu Toompark

Hiljuti leidis ajakirjanduses laialdast kajastamist juhtum, kus koduomanikul tekkis tulekahju tõttu rahaline vastutus teise isiku ees. Sarnaseid uudiseid on ajakirjandusest läbi käinud ka eelnevalt – omanikule esitatakse tagasinõue kahju põhjustamise eest teisele isikule, sest kahju sai alguse tema kinnisvaralt, olgu põhjus siis üleujutus, tulekahju või muu.

Eesti Kindlustusseltside Liidu juhatuse esimees Mart Jesse selgitab: “Aasta-aastalt on kasvanud inimeste õigusteadlikkus ja oma õiguste eest seistakse üha enam. Nii on saanud tavapäraseks, et ülemise naabri põhjustatud üleujutuse kahjud nõutakse temalt ka sisse, oma kohustusi rikkunud ühistu peab hüvitama puhastamata katuselt kukkunud purikate poolt tekitatud kahjud või majaomanikule esitatakse nõue hooldamata kõnniteel libeda tõttu kukkunud inimesele tekkinud tervisekahjud. 70% majaomanikest ja 40% korteriomanikest on oma kodu küll kindlustanud, kuid paljudel juhtudel vaadatakse mööda kinnisvara omaniku vastutusega kaasnevatest riskidest.“

Kindlustusandjate statistika näitab, et kuigi alla poole korteritest on kindlustatud, katab lepingutest üle poole võimaliku vastutuse teiste isikute ees. Eramuomanike olukord on aga täpselt vastupidine – enamasti on eramu küll kindlustatud, aga vähestel on vastutuskindlustus.

Kindlustusturul on korduvalt ette tulnud juhtumeid, kus õnnetusjuhtumi tõttu vara omanikule endale tekkinud kahju on vaid murdosa teistele tekitatud kahjudest. „Nii saavad reeglina torustiku purunemise tagajärjel alumised naabrid kannatada enam kui korter, kus õnnetus juhtus. Praktikas on ette tulnud ka juhtumeid, kus kahju on tekkinud mitmele alumisele korterile. Korteromanikule selle läbi kaasnenud naabrite või naabrite kindlustusandjate nõue võib ületada korteriomaniku enda varale tekkinud kahjud mitmekordselt,“ osutas Jesse.

Seetõttu soovitab Eesti Kindlustusseltside Liit oma vara kindlustanud isikutel kontrollida vastutuskindlustuse olemasolu kindlustuslepingus, sest varakindlustus katab üldjuhul vaid kindlustusvõtjale kuuluvale varale tekkinud kahjud ja ei hõlma teistele isikutele tekitatud kahju korvamist. Teistele isikutele tekitatud kahju hüvitamiseks peab leping hõlmama ka vastutuskindlustust.

Kui kindlustusvõtjale jääb ebaselgeks, kas leping katab vastutuskindlustust või mitte, soovitab Jesse kindlasti ühendust võtta oma kindlustusandjaga ja see üle täpsustada. Kui leping vastutuskindlustust ei kata, on soovitatav koos asjatundjaga riske hinnata ja seeläbi otsustada vastutuskindlustuse vajalikkuse üle.

Eesti Kindlustusseltside Liit on Eestis tegutsevaid kindlustusandjaid ühendav organisatsioon, mis loodi 15. veebruaril 1993. aastal. EKsL-i eesmärk on esindada oma liikmete ühiseid huve kindlustussektori ja kogu riigi sotsiaal- ning majanduskeskkonna edendamisel. Kõik Eestis tegutsevad kindlustusandjad on EKsL-i liikmed. EKsL on omakorda Euroopa kindlustusandjate ühenduse Insurance Europe liige. EKsL teeb koostööd Eesti Liikluskindlustuse Fondiga, mille liikmeteks on liikluskindlustuse kindlustusandjad.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Kinnisvaraturul areneb Kiyosaki-nimeline väikearendajate buum

16.02.2015 Raul Reino

Robert Kiyosaki Eestis tutvustamist ei vaja. Kuigi üks tema tuntumaid ettevõtteid Rich Global sattus juba mõni aasta tagasi pankrotiprotsessi ja tuntud bestsellerite autori maine on kõikima löönud, ei näita Eestis tema tähelend peatumise märke.

Eesti keelde on tõlgitud kaugelt üle kümne Kiyosaki raamatu ja tema cashflow-klubid tegutsevad väga aktiivselt paljudes Eesti linnades. Kiyosakil on Eestis vähemalt sama palju järgijaid kui pühak Vissarionil jüngreid Siberis.

Rahamass tahab paigutamist

Kiyosaki turundus on olnud hiilgav, mistõttu polegi imestada, et inimeste hulk, kes tahavad rikka isa kombel rikkaks saada, on märkimisväärne. Passiivse tulu termini oskavad lahti seletada nii I kursuse majandusüliõpilane kui tema koduperenaisest ema.

Iseenesest pole Kiyosaki järgijate põhiteesides midagi uut – osta kinnisvara ja üüri see välja või osta kehv kinnisvara, renoveeri ja müü kallimalt – see on Eesti väikeinvestorite poolt kasutuses olnud juba omandireformi aegadest 1990. aastatel.

Paarkümmend aastat tagasi nimetati seda spekulatsiooniks, nüüd investeeringuks. Tänaseks on aga oluliselt muutunud mõõtmed ja mahud, millega väikearendajad kinnisvaraturul tegutsevad.

Kui 1990-ndatel oli raha vähe ja investeeringute võimalused piiratud, siis passiivse tulu tagaajamine oli pigem väheste privileeg. Tänaseks püstitavad pankades hoiuste mahud järjest rekordeid ja seisev rahamass otsib paigutamiskohti.

Osta üksik korter, see renoveerida ja hiljem maha müüa on paljude rahakotile praegu vastuvõetav. Nii ongi pärast majanduskriisi kasvanud kinnisvaraturul hüppeliselt väikearendajate tegutsemine.

Domus Kinnisvara analüütikud on viimases turuanalüüsis välja toonud, et varasemate aastatega võrreldes tekkis 2014. aastal kinnisvaraturule üsna palju n-ö väikearendajaid, kes ostsid soodsalt 1- või 2-toalise korteri, mis renoveerimise järel võõrandati. Kuna selliste tegijate vahel konkurents tihenes, tõusid ka remontivajavate korterite hinnad.

Näiteks 2012. aasta lõpus võis Mustamäel osta kapitaalremonti vajava 1-toalise korteri hinnaga alla 30 000 eurot, siis 2013. aasta kevadeks olid selliste korterite hinnad kasvanud üle 30 000 piiri.

2014. aasta IV kvartali seisuga maksis Mustamäel kapitaalremonti vajav 1-toaline korter juba keskmiselt 38 000 eurot. Seega võib teha järelduse, et väikearendajate aktiivne tegutsemine on aidanud kaasa kinnisvaraturu taastumisele ja hindade kasvule. Nende arv on niisugune, mis suudab teataval määral mõjutada kogu nõudlust turul.

Väikearendajate hulka võib klassifitseerida ka need investorid, kes ehitavad ja renoveerivaid väiksemaid, maksimaalselt kümne elamispinnaga korterelamuid. Need on keskmisest jõukamad inimesed, kel rahalisi vahendeid rohkem ja kes julgevad võtta suuremaid riske, kuid ka mitte niipalju, et üritada ehitada mitu maja korraga.

Kinnisvarakrahh on jätnud oma pitseri ja ettevaatlikkust jagub turul piisavalt. See investorite ring ehitab rahulikus tempos ühe maja valmis, müüb korterid maha ning alustab seejärel uue hoonega. Ühelt poolt ollakse ettevaatlikud, kuid teisalt on rahalised võimalused siiski piiratud, mis sageli ei võimaldagi suuremaid projekte ette võtta.

Enamuse investoritest moodustavad aga isikud, kes ostavad kortereid ühekaupa. Nende hulgas on nii 20-ndates valgekraesid kui ka 60-ndates pensionäre, kes investeerivad oma sääste eriti alalhoidlikult.

Investeeringud väljaüürimise eesmärgil on levinumad, seda hinnatakse n-ö kindlaks raha paigutamise viisiks, kuigi tulu teenitakse reeglina mõõdukalt, tootlus jääb suurusjärku 5–7 protsenti.

Julgemad ja aktiivsemad ostavad kortereid renoveerimise eesmärgil, kus tootlus jääb tavaliselt 15–25 protsendi vahemikku. Suuremate investeeringute puhul kasutatakse usinalt ka võõrfinantseerimist pangalaenude abil, väiksemate summade ja üksikute korterite puhul saadakse hakkama tavaliselt oma vahenditega.

Kaine matemaatika

Väikearendajad on keskmise buumi tekitanud just 1- ja 2-toaliste korterite osas. Hinnad on madalamad kui suurtel korteritel ja nõudlus väiksema pindala ning väiksemate kommunaalkuludega korterite osas püsib stabiilselt kõrgel tasemel.

Kõige rohkem tehinguid tehakse kinnisvaraturul just 1- ja 2-toaliste korteritega, näiteks Tallinnas tehti 2014. aastal kuni 55 m² suuruste korteritega 4450 tehingut, suuremate korteritega 3090 tehingut.

Keskmine ruutmeetrite arv leibkonna kohta on viimastel aastakümnetel küll näidanud kasvutendentsi, kuid reaalsuses domineerivad turul ikkagi väiksema pindalaga korterid. Uusarendusi ei ole tehtud veel piisavalt, turul valitsevad nõukogudeaegsed paneelmajad väikeste korteritega.

Iga kehvas seisus, kuid mõistlikus asukohas ja mõistliku hinnaga korter saab kindlasti mitu ostupakkumist. Eufooriale annab täiendavalt hoogu juurde tõsiasi, et suur osa väikearendajatest arvestab tulude-kulude kokkulöömisel vaid otsekuludega ja ei võta reeglina arvesse kaudseid kulusid.

Sellise must-valge eelarvestamise abil püsivad kasuminumbrid suured ja kinnisvara investeeringud korteritesse tunduvad ahvatlevad. Siiski tasuks kõigile investoritele soovitada kaine meele säilitamist ning rohkem avatud ja majandusmatemaatilist mõtlemist. Rääkimata sellest, et juba Kukerpillide laulusalm ütles, et kord iga pidu saab otsa.

* Artikkel ilmus 11.02. Postimehe teemalehes Kinnisvara ja Ehitus.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Tallinnas on peagi võimalik planeeringutega senisest paremini tutvuda

16.02.2015 Tallinn.ee

Tallinna Linnaplaneerimise Amet on alustanud uue planeeringute registri tarkvara aktiivset testimist ja kasutajate koolitamist, et registri uus versioon lähikuul avalikustada ja kasutusse võtta.

Linnaplaneerimist kureeriva abilinnapea Taavi Aasa sõnul on uue registri puhul esimeses järjekorras mõeldud just linnakodanike peale. Prioriteediks on seatud, et kodanike jaoks oleks planeeringuid puudutav oluline informatsioon senisest kiiremini leitav, planeeringu koostamise protsess paremini jälgitav ning selles kaasarääkimine registri vahendusel mugavalt teostatav.

Ameti juhataja Anu Hallik-Jürgensteini sõnul on koostöös AS-ga Datel arendatud uus lahendus 2005. aastast pärineva registriga võrreldes oluline samm edasi. Kaasaegne ning mugav kasutajaliides on vaid üks osa uue registri võimalustest. Sama oluline on planeeringute koostajatel võimalus esitada ja allkirjastada materjale registris digitaalselt, ameti jaoks võimalus planeeringute digitaalne menetlemine viia uuele tasemele, jälgida aruandluse kaudu oma tegevust, koostada ja allkirjastada planeeringute komisjonide otsused otse registris.

Selleks, et uus register saaks võimalikult kasutajasõbralik ja erinevate osapoolte vajadusi arvestav, on arenduse kõigis etapis kaasatud protsessi osapooli ning huvigruppe. Lisaks ameti enda põhikasutajatele on koostööd tehtud linnavalitsuse ja riiklike asutustega, kes kannavad kooskõlastaja rolli, projekteerimise ja arendus ettevõtetega, kellel on esitaja roll ning avalikkusega asumi seltside näol. Amet tänab kõiki kes on registri arendusse andnud oma panuse.

Lähiajal edastatakse planeerimise protsessi osapooltele detailsem informatsioon peamiste muudatuste kohta, mis uus register kaasa toob ning millal toimuvad laiemale ringile mõeldud infopäevad.

Värske ülevaade: “Mis saab korteritehingute arvust – tõus või langus?”

16.02.2015 Tõnu Toompark

2014 II ja III kvartalis langes korteritehingute arv Tallinnas vastavalt 11 ja 9%. Tegemist ei olnud juhusliku langusega, vaid tehingute arvu vähenemisega, mis puudutas kogu turgu.

Tartus näiteks jäi tehinguid samal ajal vähemaks isegi 23 ja 20%.

Tehingute arv ja korterite hinnad on üks-ühele seotud. Koostatud turuülevaade proovib leida vastused järgmistele küsimustele:

kas tehingute arvu langusel on pidurid peal või langus jätkub?
kas tehingute arvu vähenemise tulemusena võime näha korterite hinnalangust?
millised on muud tehingute arvu raputuse tulemid?

Veel uurime, kuidas eelnevad küsimused suhestuvad üldisesse majandusolukorda, kus ühest küljest riskid kasvavad ja räägitakse tehinguhindade langusest, kuid teisalt raporteerime igakuiselt ja -kvartaalselt uutest korterite hinnarekorditest.

Eeltoodutele ja veel paljudele teistele küsimustele annab vastuse värske elamispindade turuülevaade “Mis saab korteritehingute arvust – tõus või langus?”

Ülevaade vaatab nii eilset ja tänast päeva kinnisvaraturul. Samuti on ülevaate eesmärk teha prognoosid pooe kuni poolteist aasta perspektiivis.

Kõikidel soovijatel on võimalik tellida ülevaate tutvustus Tõnu Toomparki esitluses.

Ülevaate esitlus toimub tellija juures. Esitlusele kulub enamasti ca 1,5 tundi.

Alternatiivse üritusena toimub 23/04/2015 Kinnisvarakoolis seminar “Kinnisvaraturu ülevaade“, kus 4 akadeemilise tunni kestel proovime samadele küsimustele vastuseid leida. Seminari info leiab: https://www.kinnisvarakool.ee/koolitused/kinnisvaraturu-ulevaade/.

Turuülevaate tellimiseks palun helista +372 525 9703 (Tõnu Toompark), kontakteeru meilitsi või alloleva kontaktivormi kaudu.

Go back

Your message has been sent

Madal intressimäär hoiab ostujõudu heal tasemel

16.02.2015 Tõnu Toompark

Palju on olnud juttu kiiresti kasvavast palgast, mis järjest vähendab kohalike Eesti ettevõtete ekspordivõimet ja seeläbi konkurentsivõimet. Veel enam on kõne all olnud elamispindade kiire hinnatõus.

Numbritesse süvenedes näeme, et elamispindade tehinguhinnad on viimaste aastate jooksul kerkinud oluliselt kiiremini kui sissetulekud. Viie aastaga on keskmine palk kerkinud 30, aga keskmine korteriomandi tehinguhind koguni 53%. See on omakorda vähendanud ostujõudu ehk Eesti elanike võimekust kodu soetada.

Madal intressimäär teeb ostu soodsaks

Siiski on tarbijatele appi tulnud madal intressimäär ja soodsad laenutingimused. Eesti pankade väljastatud uute eluasemelaenud intressimäärad ei ole olnud kunagi nii soodsad, kui 2014. aasta lõpus, mil keskmise uue eluasemelaenu sai 2,2-protsendilise intressimääraga. Samas lähedal ehk alla 3 protsendi on keskmine intressimäär olnud juba viimased 10 kvartalit.

Ostujõu arvutamiseks võtame mängu nii kinnisvara hinna, palga kui ka intressimäära. Teeme arvutuse, kui mitu ruutmeetrit keskmise hinnaga korterit suudab keskmise netopalgaga laenuvõtja soetada. Laenutingimustena on arvestatud 25-aastast eluasemelaenu turu keskmise intressimääraga, mille teenindamiseks kulutab laenuvõtjast koduostja 25% oma netopalgast.

Üldise kõiki Eesti suurlinnu hõlmava trendina näeme, et 2008. aasta kiirest korterihindade langusest tingituna suurenes ostujõud palgalangusele vaatamata üsnagi tempokalt.

Suurim ostujõud on narvalastel

Seejärel on ostujõud asunud mõnes linnas vaiksemalt ja teises kiiremini langema. Ostujõud on enam vähenenud Narvas, kus vaatamata langusele on keskmist palka kasutades osta siiski kõige suurem arv keskmise korteri ruutmeetreid. Ilusa pildi rikub asjaolu, et Ida-Virumaa suur väljaränne ja sellest tulenev nõudluse vähenemine. Samuti on maaklerite hinnangul praktiliselt kadunud Venemaa poolt tulevad Narva ja Narva-Jõesuusse raha paigutajad.

Tallinnas-Tartus on ostujõud vähenenud mõõdukamalt. Tallinnas saab keskmise palgaga opereerides soetada 35 ruutmeetrit keskmist elamispinda. Võiksime arvata, et Eesti inimeste keskmist jõukuse taset arvestades on ostujõud üsna mõistlikul tasemel, kus üksi elav inimene saab soetada keskmise ühetoalise korterit. Seda ei ole küll liiga palju, kuid Eesti sissetulekuid ehk elatustaset arvestades üsna mõistlik tase, kus liiga musti toone mängu tooma ei peaks.

Pärnu ostujõud kõrgel tasemel

Ostujõu vähenemine ei ole praktiliselt puudutanud Pärnu linna, kus keskmist palka appi võttes saab osta 46 ruutmeetrise korteri. Seda on erinevalt Tartust-Tallinnast enamgi veel kui näiteks 3-4 aastat tagasi.

Ostujõu dünaamikat hinnates peab rõhutama, et suhteliselt ilusa pildi maalimisel tuleb olulisel määral appi soodne intressimäär. Kui Intressimäär oleks 2,2 protsendi asemel näiteks 5 protsenti, väheneks Tallinna ostujõud tänase 35 ruutmeetri pealt juba kukkunud 27 ruutmeetri peale.

Kodu ostes tuleb arvestada intressimäära tõusuga

Kokkuvõtlikult võime öelda, et koduostjate ostujõud on suurlinnades suhteliselt heal tasemel ja seda isegi vaatamata kiirele korterihindade tõusule. Pildi teeb rõõmsamaks ülimadal intressimäär, mis annab võimaluse soodsatel laenutingimustel suurema korteri soetamiseks.

Arvestama peame, et kui Euroopa võlakirjaostud peaksid endaga deflatsiooni ehk hinnalanguse pöörama ümber inflatsiooniks, siis tähendab see varem või hiljem intressimäärade tõusu ehk kodu ostmise poole pealt vaadates ostujõu vähenemist.

Soovitusena koduostjale peab andma nõu mitte jääma lootma tänase ülimadala intressimäära püsimisele. Kodu laenu abil finantseerides peaks arvestama, et jõud käiks laenumaksetest üle ka juhul, kui intressimäär tõuseb tänaselt tasemelt 4-5 protsendini.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Ajaloorubriik: Kristiine linnaosa asumite nimede lugu

16.02.2015 Jaak Juske

Tallinna Kristiine linnaosa on moodustatud 1993. aastal ja koosneb kolmest asumist.

Linnaosa on saanud nime Rootsi kuninganna Kristiinalt, kes 1653. aastal kinnitas Toompea lossivõimude ja Tallinna rae vahelise akti, millega lahendati pikaajaline piiritüli.

Toona jagati sealkandis ka esimesed kinnistud ja piirkonda hakati kutsuma Kristiine heinamaaks.

Kristiine linnaosa asumid on aga oma nimed saanud järgmiselt:

Järve asum – läheduses asuva Ülemiste järve järgi.
Lilleküla asum – enne Teist maailmasõda sinnakanti rajatud lillenimeliste tänavate järgi.
Tondi asum – Tallinna raehärra Jobst Dunte poolt Rootsi ajal Tondi tänava lõppu rajatud suvemõisa järgi.

Vaade enne Teist maailmasõda Tondil asunud sõjaväekasarmutele ja õppeväljakutele.

Artikli autor: Jaak Juske
Allikas: http://jaakjuske.blogspot.com/

10 nippi kinnisvara pildistamiseks (1. osa)

15.02.2015 Viljo Pettinen

Kinnisvara müümisel ja ostja leidmisel on hea esmamulje saamiseks oluline teha müügiobjektist sellised pildid, et uus omanik näeks end või oma peret või ka üürilisi selles kohas juba elamas. Pildistamine võib olla sellega igapäevaselt mitte kokkupuutuvale inimesele parajalt ebamugav tegevus. aga kui mõningaid soovitusi meeles pidada, võib lõpptulemus olla oluliselt parem.

Kui järgnevast kasvõi ühe olulise soovituse meelde jätad oled juba konkurentidest edukam. Seega toome välja 10 kõige olulisemat nõuannet, kuidas Sa saad kinnisvara kõige paremini pildistada.

Pildistamise aeg

Kinnisvarast pilkupüüdvate fotode pildistamisel tasuks arvestada kellaaja ja valgustingimustega. Võimalusel kasuta valget aega ja päikesepaistelist ilma. Ideaalsel päeval päike paistab ja sinises taevas võib leida ka üksikuid valgeid pilvi. Kui töögraafik või ilmastikutingimused ei võimalda esimesi pilte teha muul ajal kui sombuse ilmaga, siis tasuks esimesel võimalusel pildistada ilusa ilmaga uued pildid ja siis vanad pildid lihtsalt uutega asendada.

Pildistamise kõrgus

Ruumis sees pildistades oleks ideaalseks pildistamise kõrguseks põranda ja lae vahelise ala keskkoht ehk toa kõrgus tuleks jagada kahega ning saate sobiva kõrguse. Kui tüüpkorteri toa kõrgus on umbes 2,40 meetrit, siis ideaalne oleks pildistada 1,20 meetri kõrguselt. Nii jäävad seinad ja aknad loomulikumalt ning moonutused on väiksemad. Kui pildistad kitsastes tingimustes, siis tuleks pildistada erinevate nurkade alt nii, et kõik ruumis olev oluline oleks jäädvustatud. Sauna lava pildistades võiks keris olla ikkagi jäädvustatud.

Statiivi ja kaamera ekraani kasutamine

Võimalusel kasuta pildistamisel statiivi, sest tulemus jääb alati parem. Juhul kui endal pole statiivi, siis laena sõbralt, naabrilt või tuttavalt. Statiivi eeliseks on see, et esiteks ei saa sa teha uduseid või ära väristatud pilte. Teiseks on enamikel kaameratel võimalik sisse lülitada tagumine ekraan ja sealt vaadata juba reaalset pilti mida salvestad. Nii näed paremini ära kui oleks vaja kaamerat veidike kas üles-alla või vasakule-paremale liigutada. Samuti paistab kohe ära kas tuleks kaamerat seadistada (reguleerida ava või säriaega või välgu tugevust), et pilti heledamaks või tumedamaks muuta. Kõigele lisaks avastad sa nii pildistades detaile (näiteks sokid radiaatoril kuivamas või ajalehe hunnik diivani kõrval) mida tegelikult kuulutuse pildi peal poleks vaja näidata ja saad need asjad kohe kõrvaldada.

Peegelpinnad

Suurte peegelpindadega ruumis pildistades oleks parem pildistada statiivilt (kasutades kaamera iseavajat) ja nii sa ise pildi peale ei jäägi. Isegi kui kaamera peegeldusest välja paistab siis pilditöötlus tarkvaraga on kaamerat statiivi otsas lihtsam eemaldada kui suurt inimkogu. Peeglite või klaaspindade pildistamisel tuleks vältida välguga pildistamist nii, et välk on peegelpinna suhtes risti, sest nii jääb alati pildile ka välgu peegeldus suure valge plekina. Võimalusel pildista statiivilt pika säriajaga (kasvõi 1-10 sekundit) ja tulemus on hoopis ilusam. Kui valgust on vähe ja tuleb ikkagi välguga pildistada siis võib pildistada nii, et peegelduv pind (ka kardinaga kaetud aken) oleks umbes 45 kraadise nurga all.

Trepikoja, postkastide ja panipaikade pildid

Kui sinu kortermajas on ilus uus renoveeritud trepikoda ja uued postkastid, siis ole julge ja tee ka nendest pildid. Kui veidi häbened oma naabreid või ei julge trepikojas pildistada, siis võid pildistamiseks valida mõne varahommikuse nädalavahetuse päeva kuna siis enamus inimesi magab ja „vahelejäämist“ pole karta. Samuti oleks oluline jäädvustada panipaikade, hoiukohtade, keldrite asukohad kuna ka neid ruume kasutab tulevane kinnisvara omanik ja mida põhjalikum ülevaade, seda kergem on tal ennast ja oma asju uues asukohas ette kujutada.

Lõpetuseks võib öelda, et parima tulemuse saamiseks tuleb natukene pingutada. Kui ise ei oska siis küsi sõbralt või tuttavalt nõu või abi. Väga rõõmustav on vaadata kinnisvara omanike enda tehtud pilte, kus on tubade korda tegemisel ja ettevalmistamisel vaeva nähtud. Kui tahad eristuda ja oma kodu eest kõrgemat hinda küsida, siis väike pingutus pildistamisel tasub alati ära.

Järgmisel nädalal toome välja viimased viis nõuannet, mis annavad Sinu kinnisvara pildistamise oskusele viimase lihvi.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Korteriturg 2015: pidurduv hinnatõus teeb ainult head

15.02.2015 Tõnu Toompark

Eesti elamispindade turg on igati aktiivne. Laenujääk kasvab sisemajanduse kogutoodangu tõusuga võrreldavas tempos. Laenude käive kasvab tempokamalt. See on elamispindade hinnad viinud tõusule. 2014. aastal pöördus tõus siiski languseks, mis sellest, et statistika näitajad langust ei peegelda.

Vägisi tundub, et Eesti ehk tegelikult peamiselt Tallinna-Tartu korteriturul on hulk määramatust ja seetõttu on edasiste arengute suund ja liikumiskiirus üsna raskesti paikapandav.

Eluasemelaenu jääk on pööranud tõusule

Eluasemelaenude jääk on 2014. aasta lõpuks kasvanud 6,06 miljardi euroni ja trend on laenujäägi kasvamine. Tänane laenujääk jääb alla 2008.-2009. aasta näitajale, mil tagasimaksmisel olevate laenude kogusumma oli 6,1-6,2 miljardit eurot.

Arvestama peame, et vahepealsel ajal on sissetulekud kerkinud ja hinnad inflatsiooni tõttu kasvanud. Nii on isegi tänase üsna kõrge nominaalse laenujäägi numbri juures inimeste laenukoormus väiksem, kui kinnisvarabuumi tippajal ja sellele vahetult järgnenud aastatel.

2014. aasta eluasemelaenu jääk sisemajanduse koguprodukti suhtes oli 37%, mis jääb oluliselt alla 2009.-2010. aastate üle 50 protsenti ületanud tasemele.
Aastasest eraisikute netopalkade kogusummast moodustab eluasemelaenude jääk 130%. Varasem tipp selle näitaja osas oli 2010. aastal, mil eluasemelaenude jääk ületas aastast netopalkade kogusummat 67% võrra.

Nii ülaltoodud näitajate baasilt kui muud konteksti arvestades võime öelda, et eraisikutel on veel laenu võtmiseks ruumi ilma, et peaksime kogu ühiskonna liiga raskeks muutuvat laenukoormat pelgama.

Laenude jääk saab kasvada läbi uute laenude väljastamise ehk laenukäibe. Täiendava laenuressursi elamispindade turule paiskamine tähendab nõudluse ergutamist ja seeläbi survet hindade tõusu suunas.

Uute laenude käive paisub hoogsalt

Mõõduka laenujäägi kasvu juurest eluasemelaenude käibe juurde jõudes peame kasutusele võtma hoopis teisest suurusjärgust numbrid.

Eluasemelaenude käive oli 2014 aastal 820 miljonit eurot. Viimase nelja aasta laenukäibe kasv on olnud vahemikus 16-21%, mis on vaieldamatult kõrge näitaja.

Laenukasvu taga on eelkõige kerkinud kinnisvarahinnad – kallima hinnaga kinnisvara ostmiseks peab võtma suurema laenu ja see kasvatab laenukäivet. Samuti on laenuvõtjaid ergutanud madal intressimäär, mis lausa sunnib soodsat finantseerimisvõimalust ära kasutama.

Oma osa laenu- ja elamispindade turu aktiivsuse juures on kõrgel tarbijakindlusel, mis ei lase end heidutada ei Euroopa majandus- ja finantskriisist, Kreeka valimistest, madalast naftahinnast ega asjaolust, et oleme sõjas oleva suurriigi piirinaaber, kelle tipust oleme oma kodumaa kohta nii mõnegi ähvardava noodi kuulnud.

Laenukäive kergitab kinnisvarahindu

Kui eelpool sai märgitud, et kinnisvara hinnatõus nõuab laenuvõtjatel suurema eluasemelaenu võtmist ja see kasvatab laenukäivet, on seos ka vastupidine. Elamispindade turule järjest peale tulev uus värske raha mass suurendab koduostjate valmidust ostutehingut teha ja see omakorda kergitab elamispindade hindu.

Koduostjate kõrval on ilma teinud investorid, kes ostavad kortereid, et neid välja üürida. Hinnanguliselt ei ületa investorite tehingute maht siiski 5-10% korteritehingute kogumahust.

Tallinna elamispindade hinnad on paljuski just hea finantseerimise tulemusena majanduskriisi põhjast ehk 2009. aasta keskpaigast kasvanud 2014. aasta viimaseks kvartaliks 91%.

Sedavõrd äkilise hinnatõusu juurde peab selgituseks tooma, et osalt on tegemist nö statistilise hinnatõusuga, mis on tingitud tehingute struktuuri muutusest. 2009. aastal tehti palju tehinguid odavate elamispindadega teisesel turul, 2014. aastal tehti järjest kasvavas tempos tehinguid uute korteritega.

Siiski peab tõdema, et hinnatõus ehk kinnisvara väärtuse kasv puudutab oluliselt vaid Tallinnat-Tartut ja Tallinna lähivaldasid. Muudes väiksemates ja vaiksemates piirkondades on kinnisvaraturg alles 2009. aasta pohmelusest tasapisi taastumas.

Riskid on õhus, arengud on vastukäivad

aasta andis vihjeid, et Tallinna korterituru kiire kasv võiks pidurduda. Tallinna korteritehingute arv vähenes 2014 II kvartalis 11 ja III kvartalis 9%, mis on märgatav tagasiminek. Aasta lõpuks tehingute arv taastus, mis omakorda justkui vihjas, et senised tõususuunas liikunud arengud võiksid jätkuda.

Kontekstina olgu toodud, et Eesti suuruselt teise linna ehk Tartu korteritehingute arv kukkus samal ajal veel drastilisemalt. 2014 II kvartalis langes Tartu korteritehingute arv 23 ja III kvartalis 20%.

Vaatamata langusele kahe kvartali jooksul võime öelda, et endiselt on tegemist aktiivse elamispindade turuga, st endiselt käibib iga kvartali jooksul suhteliselt suur arv elamispindu.

Lisaks tundub kiire hinnatõus ja aktiivne tehingute tegemine täielikult eiravat Venemaa suunalt tulenevaid riske, mis ei pruugi tähendada ainult sõjalisi ohte, vaid lisaks näiteks majandussanktsioonidest tulenevaid hoope ka Eesti eksportööridele.

Need riskid on laialt teada ja läbi arutatud, kuid korterite hinnad toovad kõigele vaatamata endiselt kvartalist-kvartalisse uudiseid uutest hinnarekorditest ja arendusse toodud sadadest uutest korteritest. See on alates 2009.-2010. aastast järjest vähendanud ruutmeetrite hulka, mille koduostja saab keskmise palga eest osta.

Nii võime öelda, et ebaloogilist rada käivad elamispindade turgu mõjutavate trendide arengud tekitavad üha rohke küsimusi, kas ja kui kaua saab nii jätkata? Kas turule on tulemas tagasilööke, mis võiksid tähendada olulist hindade kukkumist?

Mis toob tulevik?

Hetke teadmise baasilt ei julgeks turu kaardimajakese kokkukukkumist ennustada.

Eelkõige just eluasemelaenude turg näitab, et laenuvõtjaid on ja ülelaenamise otsest ohtu ei ole. Senine kinnisvara hinnatõus on küll olnud kiire ja selles on osa eluasemelaenude tempokal väljastamisel, kuid analoogselt 2005.-2007. aastate pankade vastutustundetule raha laialiloopimisele me täna viidata ei saa. Kui kodu soetada sooviv klient laenu teenindada ei suuda, siis tõenäoliselt talle laenu ei anta.

Teisalt on korterite hinnad kerkinud tasemele, mis ei arvesta sissetulekute tänast taset ja prognoositavat kasvutempot. Täna tuleb keskmise kodutehingu eest maksta märksa rohkem aastapalkasid, kui 3-4-5 aastat tagasi.

Ohumärkidena tuleb globaalsete ja Euroopa majandusest tulenevate riskide kõrval märkida pikemas perspektiivis demograafilist olukorda, mis on valupunkt paljudes, mitte ainult kinnisvaraturgu puudutavates küsimustes.

Lühiajalises perspektiivis paneb eelmise aasta keskpaiga tehingute arvu tagasilöök tõsiselt mõtlema, kas tehingute arvu langus on möödas või on siit teist vaatust oodata. Siit tulenevad otseselt potentsiaalsed mõjud hindadele, sest tehingute arv ja hinnad on omavahel selgelt üks-üheses sõltuvuses.

Lühidalt kokku võttes võib 2015. aastalt oodata tehingute arvu mõningat tagasitõmbumist, mis on eeskätt põhjustatud liiga kõrgele kerkinud hindadest. Selleks, et ostjad turule tagasi meelitada on vaja paremat hinna-sissetuleku suhet. Palgad küll kerkivad, kuid hinnad on eest ära jooksnud. Seetõttu poleks sugugi imekspandav, kuid korterite hinnatasemed tulevad ostjate turule tagasimeelitamiseks pisut allapoole.

Eelkõige puudutab potentsiaalne hinnakorrektsioon teisest turgu, kus tehingute maksumused 2012.-2013. aasta müüja turu toel liialt kõrgele oli võimalik kruvida, kus vanemad korterid paljus uutega konkureerisid.

Kasutatud allikad: Eesti Pank, Statistikaamet, autori arvutused

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Uus Maa turuülevaade 01-2015

15.02.2015 Tõnu Toompark

Eesti

Eesti kinnisvaraturg oli jaanuaris aasta algusele kohaselt vaikne. Kui võrrelda antud kuud möödunud aastatega, näeme, sõltuvalt piirkonnast, tehingute arvus 2012-2013. aastate taset.

Praegusel rahulikul kinnisvaraturul tasub olukorda hinnates jälgida kõige enam seda, kui palju tehakse tehinguid, mitte aga seda, mis on ühe või teise piirkonna keskmine hind. Kuna väiksema tehingute arvu puhul omavad suuremat kaalu uued korterid, tõstab see ka kogu piirkonna keskmist hinnataset. Seega tasub kinnisvara müükipanekul hinnaootustes lähtuda konkreetsest objektist, seisukorrast ja tema positsioonist piirkonnas.

2015 tuleb äripindade aasta, sest tavapärane tõusutsükkel liigub suunal korterid-eramud-äripinnad ning kaks esimest on oma arengud juba läbi teinud. Seega näeme sel aastal paljude uute äripindade valmimist, ettevõtete kolimisi ning nõudluse kasvu eelkõige just kvaliteetsemate kontoripindade vastu.

Maa-ameti andmetel toimus jaanuaris kogu Eestis 2766 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on detsembrist 40,2% vähem. Olgu kohe lisatud, et möödunud aasta viimane kuu oli erandlik, masu-järgne rekordkuu, mille tõttu võib jaanuaris toimunud langust pidada pigem tavapärasele tasemel tagasitulekut. Aastaga langes tehingute hulk aga 13,2%, mis kirjeldab tõusva turu faasist stabiilsemasse aega saabumist juba ilmekamalt.

Kinnisvaraturu rahaline maht oli jaanuaris aga 129,01 miljonit eurot, mis on viimase 12 kuu madalaim tulemus.

Allikas: Maa-amet

Tallinn

Jaanuar oli tehingute arvult vaikne ka Tallinnas. Maa-ameti andmetel toimus 783 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on 27,7% detsembrist ja 5,4% aastatagusest jaanuarist madalam tulemus.

Allikas: Maa-amet

Kortereid müüdi 532 (detsembris 715) ning nende keskmiseks ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 1415 eurot, mis on masu-järgsest ajast võetuna teine tulemus. Kuuga kerkis hinnatase 3,2% ning aastaga 9,8%.

Linnaosade kaupa olid korterite keskmised mediaanhinnad ja nende liikumised järgnevad:

Haabersti: 1214 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga +0,9% ja aastaga +1,6%.
Kadriorg: 2673 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga +5,2% ja aastaga +20,9%*.
Kalamaja: 1754 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga -6% ja aastaga +3,7%.
Kesklinn: 2286 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga +15,8% ja aastaga +27%*.
Kristiine: 1387 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga -2,4% ja aastaga -11,2%*.
Lasnamäe: 1250 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga +8,2% ja aastaga +15,5%*.
Mustamäe: 1288 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga +1,4% ja aastaga +10%*.
Nõmme: 1236 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga -6,6% ja aastaga -0,8%.
Pirita: 1520 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga -3,9% ja aastaga -3,6%.
Põhja-Tallinn: 1422 €/m2. Muutus võrreldes detsembriga -0,5% ja aastaga +4,3%.

* Suuri hinnakõikumisi põhjustab tehingute struktuur – nii tehingute arv kui ka kallima või odavama hinnaklassi, näiteks uusarenduste ja väikese üldpinnaga renoveeritud, kallima ruutmeetrihinnaga korterite hulk tehingute koguarvust.

Allikas: Maa-amet

Eramuid müüdi 20 (detsembris 29) ning hoonestamata elamukrunte 8 (detsembris 37).

Allikas: Maa-amet

Tartu

Tartu kinnisvaraturg oli jaanuarile iseloomulikult vaiksem. Maa-ameti andmete kohaselt toimus 120 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on detsembrist 17,2% vähem. 2014. aasta jaanuariga võrreldes langes tehingute hulk aga 11,1%.

Allikas: Maa-amet

Kortereid müüdi 89 (detsembris 110), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 1111 eurot. Võrreldes detsembriga langes hinnatase 0,5%, samas kui aastaga tõusis see 7,9%.

Allikas: Maa-amet

Eramuid müüdi 12 (detsembris samuti 12).

Ida-Virumaa

Ida-Viru maakonnas toimus maa-ameti tehingustatistika kohaselt jaanuarikuus 192 kinnisvaraobjekti ost-müük. Võrreldes detsembriga langes tehinguaktiivsus 37,9% ja aastaga 32,6%. Maakonna languste taga on ühelt poolt aasta algusele iseloomulik vaiksem aeg, kuid teisalt ka poliitiline olukord, sh vene rubla devalveerumine.

Allikas: Maa-amet

Eelkõige avaldub muutunud keskkond korteriturul, mis on samuti muutumas pigem stabiilsemaks. Narvas müüdi jaanuaris 41 korterit (detsembris 42), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 488 eurot. Võrreldes detsembriga kerkis hinnatase 2,5% ja aastaga 16,5%.

Allikas: Maa-amet

Kohtla-Järvel müüdi 44 korterit (detsembris 47), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 78 eurot. Võrreldes detsembriga kasvas hinnatase 14%, kuid langes aastaga 10,3%.

Allikas: Maa-amet

Jõhvis müüdi 20 korterit (detsembris 15), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 190 eurot. Võrreldes detsembriga langes hinnatase 10,2% ja aastaga 25,8%.

Eramuid müüdi Jõhvis 2 (detsembris 3).

Pärnu

Ka Pärnu kinnisvaraturg oli jaanuaris vaiksem. Maa-ameti andmetel toimus 66 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on detsembrist 25,8% vähem. Aastaga toimus aga 1,5-protsendiline kasv.

Allikas: Maa-amet

Kortereid müüdi 52 (detsembris 55), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks on 752 eurot. Kuuga kerkis hinnatase 3,1% ja aastaga 4%.

Allikas: Maa-amet

Eramuid-suvilaid müüdi 5 (detsembris 11) ja elamukrunte 1 (detsembris 0).

Viljandi

Jaanuaris leidis Viljandis aset 21 kinnisvara ostu-müügitehingut. Maa-ameti andmetel on see 8 tehingu võrra vähem kui detsembris ning viie võrra madalam tulemus mullusest jaanuarist.

Allikas: Maa-amet

Kortereid müüdi 16 (detsembris 23), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 497 eurot. Kui ühe kuuga kasvas hinnatase 17,4%, siis aastaga 1%.

Allikas: Maa-amet

Eramuid müüdi 3 (detsembris 2).

Rakvere

Rakvere kinnisvaraturg oli jaanuaris viimase kahe aasta vaikseim, maa-ameti andmetel toimus 15 ostu-müügitehingut. Võrreldes detsembriga langes tehinguaktiivsus 58,3% ja 2014. aasta jaanuariga võrreldes 42,3%.

Allikas: Maa-amet

Kortereid müüdi 8 (detsembris 27), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 412 eurot. Kui kuuga kerkis hinnatase 0,9%, siis aasta-taguse jaanuariga võrreldes langes see 16,8%.

Eramuid müüdi 3 (detsembris 2), samuti vahetas omanikku 1 elamukrunt.

Allikas: Maa-amet

Kuressaare

Vastupidiselt paljudele teistele eesti linnadele, oli Kuressaare kinnisvaraturg jaanuaris hoopis aktiivsem. Maa-ameti andmetel toimus 22 ostu-müügitehingut, mis on 12 kuu keskmisest oluliselt kõrgem tulemus. Võrreldes detsembriga kasvas tehinguaktiivsus 69,2%, kuid mullusest jaanuarist oli seekordne tulemus siiski 12% madalam.

Allikas: Maa-amet

Kõik 22 tehingut olidki müüdud korterid (detsembris 10), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 570 eurot. Võrreldes detsembriga langes keskmine hinnatase 10,5% ja aastaga 16,7%.

Allikas: Maa-amet

Haapsalu

Haapsalus müüdi jaanuari jooksul 17 kinnisvaraobjekti. Võrreldes detsembriga langes tehinguaktiivsus 22,7% samas kui aastaga kerkis tehingute hulk 70%. Suuri protsente nähes tasub teada, et väikestel kinnisvaraturgudel on niisugused numbrid kerged tulema, sest tehinguid vähe ja igaüks neist omab suurt kaalu.

Allikas: Maa-amet

Kortereid müüdi 11 (detsembris 15), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 396 eurot. Kui kuu jooksul langes hinnatase 17%, siis aastaga kerkis see 38,5%.

Eramuid ega krunte ei müüdud.

Allikas: Maa-amet

Artikli allikas on
Uus Maa

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Ebameeldiv üllatus peale kinnisvara ostu ehk varjatud puudus

14.02.2015 Kristo Kivisalu

Tehingud kinnisvaraga onvarjatud puudus inimestele kindlasti stressirohked. Tehinguga liiguvad suured rahad ning ostja vaatenurgast on tavaliselt teiseks pooleks võhivõõras. Kuigi enamasti läheb kõik probleemideta, võib siiski juhtuda, et peale kinnisvara soetamist avastab ostja oma uue kodu juures puuduse, millest teda eelnevalt polnud teavitatud.

Puuduseid võib olla väga erinevaid, kuid igal juhul teevad nad kinnisvara kasutamise ebamugavaks ning puuduse kõrvaldamine on ka otsene majanduslik kulu.

Segaduste vältimiseks tuleks müüjal kõik teadaolevad puudused ostjale avaldada ning see info ära märkida ka ostu-müügilepingus. Kui seda siiski tehtud ei ole ning ostja avastab puuduse, millest ta teadlik ei olnud, ei vasta kinnisasi lepingu tingimustele. Tingimustele mittevastavuse eest vastutab müüja. Väga oluline on, et ostja teavitaks asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjat mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Näiteks kui suvel soetatud korteri küttesüsteemi probleemid tulevad välja uue kütteperioodi alguses, tuleks müüjat nende probleemide ilmnemisest teavitada just siis. Puudusest teavitamine võib olla probleemi lahendamisel otsustavaks. Kindlasti tuleks müüjale info saata kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, näiteks e-posti teel.

Edasiseid lahendusi on mitu. Võib nõuda müüjalt asja parandamist. Kui müüja keeldub parandamisest või ei paranda asja mõistliku aja jooksul, siis on ostjal õigus teha parandused ise või lasta need teha ning seejärel nõuda müüjalt kulude hüvitamist. Kui müüja keeldub kulude hüvitamisest on ostjal õigus pöörduda kulude hüvitamiseks kohtu poole.

Alternatiivina äärmuslikuma olukorra puhul, kui eelnevad lahendused ei ole olnud võimalikud või ei ole õnnestunud, on lepingust taganemine. Sellisel juhul on tegemist müüjapoolse olulise lepingutingimuste rikkumisega ning on võimalik pöörata ostu-müügitehing tagasi.

Kokkuvõtteks, tuleks müüjal alati kõik teadaolevad puudused ostjale avalikustada ning sisse tuua ka lepingusse. Ostja peaks väga põhjalikult tutvuma ostetava objektiga ning vajadusel kaasama objekti ülevaatamisele ka ehitusvaldkonna spetsialisti. Kui tehing on tehtud ja siiski ilmneb mõni puudus, tuleks müüjat sellest koheselt teavitada ning asuda läbirääkimistesse edasiste sammude osas.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.