Justiitsministeeriumi väljatöötatud planeerimisseadus sai 30.01.2015 Riigikogult lõpliku heakskiidu ja saadeti Eesti Vabariigi presidendile väljakuulutamiseks. Uue seaduse vajadust on põhjendatud peamiselt sellega, et eelmine sisaldas paljude muudatuste tõttu tekkinud vastuolusid, oli raskelt loetav ja võimaldas erinevaid tõlgendusi.

Planeerimisseaduse eelnõu on selle poolest eriline, et see käsitleb kogu riigi territooriumit, sealhulgas nii õhku, maad kui merd. Samuti võib öelda, et see seadus puudutab otseselt või kaudselt kõiki inimesi. Nii neid, kes soovivad midagi ehitada kui ka neid, keda ise ehitada ei soovi, kuid keda ehitamine kuidagi mõjutab.

Esimene oluline muudatus, mis uue planeerimisseaduse puhul silma torkab, on selle struktuur. See on palju selgem ning reguleerib planeeringute koostamist liikide kaupa. Uus struktuur muudab seaduse loetavamaks ja loodetavasti on ka selle tõlgendamine lihtsam. Enam ei ole vaja mõistatada, kas üldplaneeringu muutmist käsitlevaid sätteid tuleb kohaldada ka maakonnaplaneeringute muutmisel või kas puudutatud isikust saab rääkida ka üldplaneeringu puhul. Lisaks on uus ka see, et planeeringu koostamisega kaasneva keskkonnamõju strateegilisel hindamisel piisab menetluse osas ainult planeerimisseaduse lugemisest.

Seaduses on säilinud ka sellised põhimõtted, nagu planeerimisalase tegevuse korraldaja (kelleks on üldplaneeringu ja detailplaneeringu puhul kohalik omavalitsus) kohustus tasakaalustada erinevaid huve, tagada planeeringute olemasolu ja kehtestatud planeeringute järgimine.

Omaniku seisukohalt on tegemist tema õigusi piirava seadusega. Kuigi ruumiline planeerimine otseselt ehitamist ei reguleeri, määratletakse selle kaudu ehitamise aluseks olevad tingimused, millest ehitamisel tuleb lähtuda. Omanik saab seega oma kinnistul tegutseda vaid planeeringuga kindlaksmääratud piirides.

Kinnisomandile saab edaspidi seada kitsendusi riigi eriplaneeringuga, üldplaneeringuga, kohaliku omavalitsuse eriplaneeringuga ja detailplaneeringuga. Seadus näeb ette, et nende planeeringute koostamisse tuleb kaasata ka isikud, kelle õigusi planeering võib puudutada. Selline kohustus oli varem planeerimisseaduses ainult detailplaneeringu puhul.

Kui varem ei olnud päris selge, kas näiteks maakonnaplaneeringut on võimalik kohtus vaidlustada, siis uues seaduses on selgelt välja toodud, et kohtus on võimalik vaidlustada vaid riigi eriplaneeringut, üldplaneeringut, kohaliku omavalitsuse eriplaneeringut ja detailplaneeringut, kui see planeering on vastuolus avaliku huviga või kui otsusega on rikutud isiku õigusi või piiratud tema vabadusi. Kahjuks ei ole seaduses täpsustatud, mis on planeeringu puhul avalik huvi, seega ilmselt tekib sellelt pinnalt vaidlusi.

Riigi ja kohaliku omavalitsuse planeeringu puhul võib lisaks tekkida praktikas probleeme ka seetõttu, et neile planeeringutele ei järgne enam detailplaneeringu koostamist, vaid ehitusprojekt väljastatakse otse kehtestatud riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu alusel. Seega peab kinnisasja omanik väga tähelepanelikult nende planeeringute koostamist jälgima ning võimalikult varakult oma õiguste võimalikust rikkumisest planeeringu koostajale teada andma.

Teiseks toimub nende planeeringute koostamine kahes etapis ja seadus ei näe ette esimese etapi (eelvaliku) vaidlustamise võimalust. Nende planeeringute puhul saab vaidlustada üksnes lõplikku lahendust, mis tehakse planeeringu kehtestamise otsusega. Ühest küljest on see arusaadav, sest eelvalikuga ei ole objekti täpne asukoht veel kindlaks määratud. Samas aga on keeruline vaidlustada lõppotsust, kui eelvalikuga on põhimõtteline otsus asukoha osas juba tehtud.

Uue planeerimisseaduse puhul võiks välja tuua järgmised olulisemad muudatused.

• Uued planeeringuliigid – riigi eriplaneering ja kohaliku omavalitsuse eriplaneering, mis mingis osas asendavad varasemat joonehitise planeeringut, riiklikult tähtsa ehitise planeeringut ning olulise ruumilise mõjuga objekti planeeringut.
• Uueks põhimõtteks on olemasolevate vääruste säilitamine.
• Reguleeritud on ühispöördumisi, st kui planeeringu kohta esitatavate ettepanekute või vastuväidetega ühineb suur hulk inimesi (enam kui 20). Sellisel juhul tuleb määrata endi hulgast esindaja, kes kaasatakse edaspidi planeeringu koostamise menetlusse.
• Täiendatud on üldplaneeringu ülesandeid. Osalt on selle põhjuseks asjaolu, et planeerimisseadusesse on koondatud seni muudes seadustes (nt looduskaitseseaduses) sisaldunud sätted. Üldplaneeringu ülesandeks on edaspidi näiteks ka krundi minimaalsuuruse määramine, müra normtasemete kategooriate määramine, alade, kus tuleb detailplaneeringu koostamisel kaaluda arhitektuurivõistluse korraldamise vajalikkust, määramine ning olulise ruumilise mõjuga objektide asukoha valimine.
• Selleks, et ühtlustada planeeringute koostamise kvaliteeti, on seadusega antud Siseministeeriumile õigus koostada juhendeid ja moodustada nõukoda.
• Maakonnaplaneering on nüüd rohkem nö visiooni dokument, mis aitab eelkõige riigi tasandil suunata asustuse arengut, oluliste loodusväärtuste hoidmist ning üldplaneeringute koostamist.

Detailplaneeringu osas on samuti mitmeid uuendusi, millest olulisemad on järgmised.

• Detailplaneeringu koostamine ei ole enam nõutav külades ja maa-ala kruntideks jaotamise korral. Üldplaneeringuga saab siiski määratleda ka alad ja juhud, mil detailplaneeringu koostamine on kohustuslik.
• Detailplaneeringu koostamise kohustus on uudsena avaliku huviga rajatise või muu olulise avaliku huviga rajatise püstitamisel ning olulise ruumilise mõjuga ehitise ehitamisel. Näiteks juhul, kui Vabariigi Valitsus on oma määrusega olulise ruumilise mõjuga objektina määratlenud tuulepargi, tuleb selle rajamiseks alati koostada detailplaneering.
• Täiendatud on detailplaneeringu ülesandeid (nt ehitise arhitektuuriliste ja kujunduslike tingimuste määramine, arhitektuurivõistluse nõudega ala või juhu määramine, ehitistele tingimuste seadmine , mille ehitamiseks ei ole detailplaneeringu koostamine nõutav, müra, vibratsiooni, saasteriski- ja insolatsioonitingimusi ning muid keskkonnatingimusi tagavate nõuete seadmine).
• Veidi lihtsamaks on muutunud olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindava rajatise rajamine. Seda saab teha projekteerimistingimuste alusel ka detailplaneeringu koostamise kohustuse korral, kui see ehitis sobib mahuliselt ja otstarbelt sellesse keskkonda ning kui üldplaneeringus on vastava maa-ala osas olemas üldised kasutus- ja ehitustingimused.
• Seaduses on selgelt välja toodud, millised ülesanded tuleb detailplaneeringus lahendada, ülejäänud ülesannete lahendamise üle saab otsustada kohalik omavalitsus sõltuvalt vajadusest.
• Krundi ehitusõiguse määratlusse on lisandunud ka ehitise sügavus.
• Seadus sätestab näidisloetelu juhtudest, mil kohalik omavalitsus võib jätta detailplaneeringu algatamata.
• Seadus sätestab detailplaneeringu koostamise lõpetamise alused.
• Detailplaneeringusse saab teha muudatusi, mis tulenevad õigusaktidest või jõustunud kohtuotsest, lihtsustatud korras, ilma avalikku menetlust läbi viimata.
• Ehitusseadusest on planeerimisseadusesse üle toodud ka säte, mis reguleeris detailplaneeringu järgsete rajatiste ehitamist. Uues seaduses on seda aga oluliselt täpsustatud. Seadus näeb nüüd ette, et kohalik omavalitsus peab oma kulul välja ehitama detailplaneeringukohase avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvad rajatised, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatised, kui kohalik omavalitsus ja detailplaneeringust huvitatud isik ei ole kokku leppinud teisiti.
• Seaduses on täpsemalt reguleeritud ka halduslepingu sõlmimist planeerigu koostamise või selle tellimise üleandmiseks. Üleandmine on võrreldes varasemaga tehtud lihtsamaks – üle ei tohi anda planeeringu koostamist või tellimist vaid juhul, kui planeeringuala kohta ei ole kehtestatud üldplaneeringut, planeeringuga soovitakse muuta kehtestatud üldplaneeringut, planeeringuga kavandatakse linnaehituslikult olulisi muudatusi või kui planeering koostatakse olulise keskkonnamõjuga tegevuse kavandamiseks.
• Edaspidi on kohalikul omavalitsusel õigus tunnistada detailplaneeringu või selle osa kehtetuks ka siis, kui detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima viie aasta jooksul selle kehtestamisest.

Olulised on ka muudatused, mis loodetavasti aitavad kaasa sellele, et detailplaneeringu koostamine toimub edaspidi mõistliku aja jooksul. Nimelt:

• Seadus sätestab detailplaneeringu algatamise või algatamata jätmise otsuse tegemise tähtaja (30 päeva, mida võib mõjuval põhjusel pikendada kuni 90 päevani).
• Detailplaneeringu heakskiitmine, kui see on seaduse järgi vajalik, peab toimuma 60 päeva jooksul.
• Detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise otsus tehakse hiljemalt kolme aasta möödumisel detailplaneeringu algatamisest arvates. See säte peaks kaitsma isikut põhjendamatu venitamise eest ja annab talle võimaluse nõuda otsuse tegemist. Samas ei tähenda see nõue eelnõu koostajate selgitusel seda, et 3 aastase tähtaja saabumise järel ei tohi enam planeeringu kehtestamise otsust teha.

Nüüd jääb üle vaid huviga vaadata, millised küsimused uue planeerimisseaduse rakendamisel tekivad ja kuidas neid lahendama hakatakse. Loodetavasti on siinkohal abiks seaduse eelnõu põhjalik seletuskiri.

Martina Proosa
Glikman Alvin & Partnerid jurist

Artikli allikas Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid