Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Summus Capital acquires one of the newest and most successful shopping centres in Southern Poland

29.10.2025 Adaur.ee

Summus Capital, one of the leading real estate investment holding groups in the Baltics, acquires a real estate property in the Polish market. The Libero Katowice shopping centre, which will be added to the company’s portfolio, was acquired at a value of EUR 103 million and is the largest single-asset retail transaction of the year in Poland.

This is already the second successful transaction in Poland, where Summus Capital acquires a successfully operating real estate from Echo Investment. The office building in Łódź, which was transferred to the Summus Capital portfolio last year, earns positive cash flow and the company’s new real estate object is a shopping centre covered by almost 100% tenants.

” Libero Katowice is a strong and well-positioned retail asset with well-known tenants and long-term potential. This acquisition reflects our long-term strategy to strengthen Summus Capital’s presence in Poland, which we perceive as one of the most dynamic real estate markets in the region, and to maintain the retail segment at approximately half of our portfolio to ensure continued value growth“ says Hannes Pihl, Strategic Asset and Investment Management Partner at Summus Capital.

“The centre has a favourable location for locals and is visited by nearly 6 million people a year. This acquisition underlines our confidence in the Polish market and its strong long-term prospects,” Pihl adds.

After the Libero transaction, Summus Capital has a real estate portfolio consisting of a total of 15 real estate objects in the Baltics and Poland, with Poland’s share in it being slightly over 35%. The company’s portfolio includes diversified retail, office, logistics and medical properties with a total value of EUR 565 million.

Libero Katowice is one of the highest BREEAM In-Use certified retail buildings in Poland. The shopping Centre continues to invest in environmentally friendly solutions – its Building Management System (BMS) ensures energy-efficient operation, the heating system is based on heat pumps, rooftop solar panels generate electricity, and an underground reservoir allows for rainwater reuse. These solutions reduce operating costs, enhance the building’s value, and improve visitors`comfort.

Penteris advised the buyer on the deal, while Greenberg Traurig advised the seller in the transaction. International financial institutions – Erste Group Bank AG and HYPO NOE Landesbank (für Wien und Niederösterreich) – served as lenders in the transaction.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Hepsor AS consolidated unaudited interim report for Q3 2025 and nine months

29.10.2025 Adaur.ee

Hepsor’s consolidated revenue for the third quarter of 2025 was 8.8 million euros (Q3 2024: 20.4 million euros) and the revenue for the first nine months of 2025 was 30.9 million euros (9M 2024: 27.9 million euros). During the first nine months of 2025, 119 homes were handed over to customers (9M 2024: 142 homes), including 17 homes in the third quarter (Q3 2024: 96 homes).

The Group’s net profit for the third quarter amounted to 1.2 million euros (Q3 2024: 2.7 million euros), including net profit attributable to the owners of the parent company of 1.1 million euros (Q3 2024: 1.4 million euros) and the net profit for the first nine months of 2025 was 1.5 million euros (9M 2024: 1.2 million euros) of which net profit attributable to owners of the parent company was 0.9 million euros (9M 2024: net loss 0.2 million euros).

The financial results of the reporting period were significantly affected by the sale of properties located at Paevälja 5, 7 and 9, and Narva mnt 150 and 150a, to the joint venture Hepsor SOF OÜ, in which the Group holds a 50% interest. The total transaction value amounted to EUR 9.0 million, excluding VAT. The transactions generated a profit of EUR 1.8 million, which was recognised in the second and third quarters. The profit from the sale of the remaining properties will be recognised in the final stage of the development project in line with the pace of apartment sales.

On 8 October 2025, Hepsor announced that in cooperation with AS LHV Pank, the Group is preparing a bond programme and plans to list the bonds on the Main List of Nasdaq Tallinn Stock Exchange. Information the approval of the prospectus by the Estonian Financial Supervision and Resolution Authority, as well as the start and terms of the bond offering, will be disclosed in due course.

At the General Meeting of Shareholders held on 21 May, it was resolved to pay dividends to shareholders in 2025 from the profit of previous periods in the amount of EUR 0.26 per share, totalling 1.0 million euros. The dividends were paid to shareholders on 19 August of the current year. The income tax expense related to the dividend payment amounted to 0.3 million euros.

Residential development projects

In the third quarter of 2025, a new residential development project located in Riga at Starta 17 was added to Hepsor’s development portfolio. The project foresees the construction of 255 new homes in several stages.

As at 30 September 2025, the Group had a total of 10 residential development projects on sale, of which five had been completed and five were either under construction or scheduled to start construction later in 2025. In completed residential development projects, a total of 355 new homes and 453 m² of commercial space have been built. As of the reporting date, 87% of these, or 309 homes, have been sold under property rights or reservation agreements. Despite consumer uncertainty arising from the economic environment, demand for the Group’s development projects has remained stable, demonstrating customers’ continued confidence in our developments.

As at 30 September 2025, the Group had 374 new homes under construction, including 173 in Latvia and 201 in Estonia.

Commercial real estate

In 2024, we started the construction of StokOfiss U34, a multifunctional commercial building at Ulbrokas 34 in Riga. The leasable area of the building is 8,740 m2. In July 2025, a partial occupancy permit for the building was issued. As of 30 September 2025, 70% of the total leasable area of StokOfiss U34 and 80% of the Group’s completed commercial real estate portfolio is covered by lease agreements.

Canada

Hepsor’s Canadian operations focus on supporting detailed land-use planning for development projects, thereby securing increased building rights. As of 30 September 2025, the Group has invested in five development projects. In August 2025, a decision by the Toronto City Council came into effect, granting building rights for Hepsor’s first Weston Road development project. The City Council’s decision provides for the construction of two residential towers of 35 and 39 storeys. During the detailed planning process, the building volume was successfully increased from 27,000 m² to 62,000 m².

Future outlook

In the fourth quarter of 2025, the Group will commence construction of two development projects in Riga:

Veidema quarter, stage I, located at Ganibu dambis 17a – a stock-office type development project combining office and warehouse functions;
Kirsu Kalna Majas residential development project, located at Eiženijas iela 18 – pre-sales began in the third quarter of the year, and in the fourth quarter the construction of two apartment buildings with a total of 54 homes is planned to begin.

In the first half of 2026, the Group plans to launch construction of four new development projects – two residential and one commercial real estate project in Estonia, and one residential project in Latvia:

V7 residential development project, located at Võistluse 7, Tallinn – Hepsor’s first residential building with a timber frame structure, comprising eight apartments;
Paevälja quarter, stage I – construction of 93 apartments and 918 m² of commercial space at Päevälja 5, 7 and 9 is scheduled to begin in the second quarter of 2026;
Peetri business centre, located at Vana-Tartu mnt 49, Rae Parish – the building will include 3,551 m² of leasable area, 88% of which is already covered by lease agreements;
Starta 17 residential development project in Riga – construction will begin in stages, with a total of 255 new homes to be completed.

Hepsor announces that it plans to hold an autumn-winter investor meeting on November 13 in Estonia and November 14 in Latvia, where the Group’s CEO, Martti Krass, will give an overview of Group’s financial results, development portfolio, as well as planned investments and bond program. Anyone interested is welcome to participate by notifying meedia@hepsor.ee.

The full unaudited consolidated interim report for Q3 and the nine months of 2025 is available on Hepsor’s website:

https://hepsor.ee/en/for-investors/stock/reports-2/

Consolidated statement of financial position

in thousands of euros	30 September 2025	31 December 2024	30 September 2024

Assets
Current assets
Cash and cash equivalents	1,867	6,249	6,830
Trade and other receivables	1,796	761	2,054
Current loan receivables	0	200	511
Inventories	53,994	64,141	77,000
Total current assets	57,657	71,351	86,395
Non-current assets
Property, plant and equipment	274	288	138
Intangible assets	1	2	3
Investment properties	7,980	7,980	0
Financial investments	7,550	6,424	4,293
Investments in joint ventures	1	0	0
Non-current loan receivables	6,572	2,428	2,302
Other non-current receivables	631	340	311
Total non-current assets	23,009	17,462	7,047
Total assets	80,666	88,813	93,442
Liabilities and equity
Current liabilities
Loans and borrowings	8,192	23,336	24,726
Current lease liabilities	13	52	35
Prepayments from customers	1,211	724	940
Trade and other payables	5,255	6,542	8,715
Total current liabilities	14,671	30,654	34,416
Non-current liabilities
Loans and borrowings	36,720	31,352	32,571
Non-current lease liabilities	162	162	29
Other non-current liabilities	7,500	4,635	4,340
Total non-current liabilities	44,382	36,149	36,940
Total liabilities	59,053	66,803	71,356
Equity
Share capital	3,913	3,855	3,855
Share premium	8,917	8,917	8,917
Reserves	385	385	385
Retained earnings	8,398	8,853	8,929
Total equity	21,613	22,010	22,086
incl. total equity attributable to owners of the parent	21,323	20,912	20,664
incl. non-controlling interest	290	1,098	1,422
Total liabilities and equity	80,666	88,813	93,442

Consolidated statement of profit and loss and other comprehensive income

in thousands of euros	9M 2025	9M 2024	Q3 2025	Q3 2024

Revenue	30,888	27,855	8,825	20,433
Cost of sales (-)	-25,946	-23,624	-6,743	-16,579
Gross profit	4,942	4,231	2,082	3,854
Marketing expenses (-)	-676	-603	-228	-213
Administrative expenses (-)	-1,356	-1,342	-438	-453
Other operating income	314	84	232	14
Other operating expenses (-)	-211	-36	-45	-12
Operating profit (-loss) of the year	3,013	2,334	1,603	3,190
Financial income	322	262	165	61
Financial expenses (-)	-1,527	-1,419	-525	-548
Profit before tax	1,808	1,177	1,243	2,703
Corporate income tax	-283	0	0	0
Net profit (-loss) for the year	1,525	1,177	1,243	2,703
Attributable to owners of the parent	937	-155	1,133	1,371
Non-controlling interest	588	1,332	110	1,332

Other comprehensive income (-loss)
Changes related to change of ownership	-81	76	-81	0
Change in value of embedded derivatives with minority shareholders	-534	-1,203	-106	-1,203
The effects of changes in foreign exchange rates	-375	-130	-83	-130
Other comprehensive income (-loss) for the period	-990	-1,257	-270	-1,333
Attributable to owners of the parent	418	-174	759	-130
Non-controlling interest	-1,408	-1,083	-1,029	-1,203

Comprehensive income (-loss) for the period	535	-80	973	1,370
Attributable to owners of the parent	1,355	-329	1,892	1,241
Non-controlling interest	-820	249	-919	129

Earnings per share
Basic (euros per share)	0.24	0.59	0.29	0.36
Diluted (euros per share)	0.24	0.59	0.29	0.36

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Arco Vara Bulgaaria üksuste juhtimise võtab üle Christian Petrov

28.10.2025 Adaur.ee

Seoses Arco Vara Bulgaaria endise juhi Daniel Yordanovi ettevõttest lahkumisega valis Arco Vara AS oma Bulgaaria üksuste uueks juhiks Christian Petrovi.

Uue juhi põhiülesandeks on tagada Bulgaaria üksuste igapäevase tegevuse sujuv jätkumine ning toetada Arco Vara strateegilist eesmärki lõpetada järk-järgult ettevõtte tegevus Bulgaaria turul, sealhulgas müügiprotsessi läbiviimist ja varade realiseerimist. Samal ajal jätkub Bulgaaria arendustegevus plaanipäraselt – projektid liiguvad edasi vastavalt kehtivale ajakavale ning uue juhi ülesanne on tagada nende korrektne ja tulemuslik elluviimine kuni väljumisprotsessi lõpuni.

Christian Petrov kuulub kõigi Arco Vara Bulgaaria tütarettevõtete juhatusse.

Christian Petrov on kinnisvaraspetsialist, kellel on ulatuslik kogemus keerukate projektide struktureerimisel ja elluviimisel. Tema põhialaks on olemasolevate ärikinnisvara objektide finantseerimine ja nende muutmine kõrge lisandväärtusega elamuarendusteks. Varasemalt on ta töötanud avalikus sektoris, tegeledes linnatranspordi, energiatõhususe ja kohalike omavalitsustega seotud projektidega.

Christian Petrov ei oma Arco Vara AS aktsiaid.

Käesoleva aasta juulis teavitas Arco Vara AS oma soovist koondada fookus põhiturule ehk Eestis asuvatele arendusprojektidele. Ettevõte hoiab investoreid ja avalikkust kursis sellega seonduvate läbirääkimiste kulgemisega ning annab täiendavat teavet, kui tehingute või muude oluliste arengutega on jõutud järgmisse etappi.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Kutse EKFLi konverentsile “Mis saab edasi? (olukord kinnisvaraturul)”

28.10.2025 Adaur.ee

5. novembril 2025 ootavad Eesti Kinnisvarafirmade Liit ja LHV Pank sind Park Inn by Radisson Meriton Hotel Tallinn konverentsikeskuses (Paldiski mnt. 4) toimuvale traditsioonilisele sügiskonverentsile

“Mis saab edasi? (olukord kinnisvaraturul)”

Kinnisvarasektori tervis pankuri pilgu läbi
Mihkel Torim, LHV Groupi juhatuse esimees

Kas kaitsetööstuse buum muudab kinnisvara?
Moderaator Ardi Roosimaa, Restate nõukogu liige
Diskussioonipaneelis Rauno Oja, Jaak Tarien

Kas oleme mõnusalt kriitilised?
Rait Videvik, müügikultuuriedendaja

Kinnisvaravahendus 3.0
Moderaator Ingvar Allekand, Domus Kinnisvara juhatuse liige
Diskussioonipaneelis Piret Kergandberg, Urmas Uibomäe, Tarmo Kase

Büroopindade sektor – elevant toas?
Moderaator Tanel Olek, Mainor Ülemiste AS juhatuse liige
Diskussioonipaneelis Aira Veelmaa, Keir Hildebrand

Kinnisvaraarenduse rahastamise tööriistakast 2026
Moderaator Hannes Roosaar, Elon OÜ partner
Diskussioonipaneelis Valeria Kiisk, Jürgen Raag, Sander Lõhmus

Elamispindade turu hetkeseis ja tuleviku väljavaade ning olulised tegurid
Moderaator Tõnu Toompark, Adaur Grupp OÜ juhatuse liige
Diskussioonipaneelis Catlin Vatsel, Tanel Tarum, Jaanus Bõstrov

Päeva juhivad Tõnis Rüütel ja Mika Sucksdorff

„Tõusev kinisvaratäht 2025“ ja „Säravaim kinnisvaratäht 2025“ laureaatide väljakuulutamine

Konverentsile registreerimine hiljemalt 31. oktoobriks või kuni kohti jätkub aadressil ekfl@ekfl.ee

Konverentsi kava ja täpsema info leiate SIIT

Kohtumiseni konverentsil!
Eesti Kinnisvarafirmade Liit ja LHV Pank

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

UPC: Tallinna kinnisvaraturg. 2025.a. kolmas kvartal

28.10.2025 Adaur.ee

Kolmanda kvartali tehingute aktiivsus oli Tallinna korteriturul kuude lõikes kõikuv kuid kokkuvõtteks oli kvartal aktiivne – kokku tehti kvartalis üle 2300 tehingu. Müügitehingute keskmine hind oli 3008 EUR/m2.

Hinnad

Tallinna korterite keskmine m2 müügihind püsib juba kolmandat aastat suures piiris ~2900 kuni 3100 EUR/m2 vahel vaid paaril kuul on see olnud, tulenevalt suuremast uute korterite müükide vormistamise osakaalust, kõrgem.

Müügitehingute keskmine hind oli juunis 2946, juulis 2989 ja augustis 3086 EUR/m2.

Korteriomandite pakkumishind, portaali kv.ee andmetel, on vaikselt tõusvas trendis ja oli kolmanda kvartali lõpus 3760 EUR/m2. Aasta alguses oli pakkumishind 3633 EUR/m2. Tõenäoliselt on keskmise pakkumishinna tõusu üheks peamiseks põhjuseks uute korterite osakaalu suurenemine pakkumiste koguarvus.

Graafik 1. Müügitehingute ARV ja keskmine M2 hind KVARTALITE LÕIKES (allikas: Maa- ja Ruumiamet)

Müügitehingud ja pakkumine

Käesoleva aasta kolmandas kvartalis tehti Tallinnas 2320 korteriomandi müügitehingut, mida on 38 võrra rohkem kui teises kvartalis (2282) ja 171 võrra rohkem kui aasta varem (2149).

Kuude lõikes jagunesid tehingute arvud ebaühtlaselt: juulis 792, augustis 695 ja septembris 831. Kvartali keskmiseks seega ~773, mida on 63 võrra rohkem kui eelmise aasta kolmanda kvartali 710.

Portaalis kv.ee olevate müügipakkumiste arv, mis kevadel jõudis ligi 6100-ni on natuke vähenenud ja oli kvartali lõpuks ~5900.

Tehinguaktiivsus on tõusutrendis, samuti kinnisvaraarendajad on märkinud suurenenud huvi uute korterite vastu. Kuigi pakkumiste arv on natuke vähenenud on see ikka suur ja ostuhuviga klientidel on valikut ja võimalust hinnakauplemiseks.

Tallinna korterite müügitehingute arv sügisekuudel jääb arvatavasti 750 kuni 800 tehingu vahele kuus.

GRAAFIK 2. KORTERIOMANDITE MÜÜGITEHINGUTE ARV LINNAOSADE LÕIKES (ALLIKAS: MAA- JA RUUMIAMET)

Üürikorterite pakkumiste arv, mis kv.ee andmetel oli kevadel üle 1500 ja langes suvel ~1200-ni on sügise saabudes jälle tõusnud ja oli septembris ~1440. Keskmine pakkumishind on aastava alguse ~14 EUR/m2-lt tõusnud 14,6 EUR/m2 -le.

Arvestades, et aktiivseim üürikorterite otsimise periood, mis on suve teisest poolest sügiseni, on möödas, siis pakkumiste arv jätkab tõusmist.

Graafik 3. Üüripakkumiste arv ja keskmine m2 hind (allikas: kv.ee)

Hoonestatud elamumaid müüdi Harjumaal kolmandas kvartalis 452, nendest oli Tallinnas 70 müügitehingut. Võrrelduna eelmise kvartaliga kasvas Harjumaa tehingute arv 43 võrra, Tallinna oma jäi sisuliselt samale tasemele (72). Eelmise aasta kolmanda kvartali vastavad tehingute arvud olid Harjumaal 431 ja Tallinnas 80.

Seega on elamute turu aktiivsus samuti tõusva trendiga ja pakkumiste hulgas on näha jälle müügiks ehitatavate uute elamute hulga kasvu.

Hoonestamata elamumaade tehingute arv oli kolmandas kvartalis Harjumaal 177, neist Tallinnas 19 müügitehingut. Kvartal varem oli tehinguid Harjumaal 156 ja Tallinnas 21 ja 2024 aasta kolmandas kvartalis Harjumaal 180 ning Tallinnas 28. Seega on hoonestamata elamumaade osas turg pigem passiivne.

GRAAFIK 4. HOONESTATUD JA HOONESTAMATA ELAMUMAADE TEHINGUTE ARV KVARTALIS (ALLIKAS: MAA- JA RUUMIAMET)

Kokkuvõtteks saab öelda, et Tallinna elukondliku kinnisvaraturu aktiivsus on jätkuvalt kasvava trendiga ja ootame selle jätkumist.

Turugraafikud-oktoober-2025

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Luminor: Väljastatud kodulaenude kolme kvartali käive püstitas ajaloolise rekordi

28.10.2025 Elar Ollik

Ajaloo kõrgemaid tippe näitav eluasemelaenude käive kinnitab, et Eesti inimeste tahe enda kodu soetamise järele püsib kõrge. Septembris väljastasid Eesti pangad kodulaene kokku enam kui 235 miljoni euro ulatuses ehk mullu sama kuuga võrreldes ligi 17% enam. Aasta esimese 9 kuuga on tänavu Eestis väljastatud eluasemelaene kokku ligikaudu 1,88 miljardit eurot, mis on kõigi aegade kõrgeim selle perioodi laenukäive.

Selle taga on üheltpoolt kindlasti tiputasemetelt alla tulnud intressimäärad – näiteks tänavu septembris oli keskpanga andmetel keskmine kodulaenu intressimäär 3,58% võrrelduna 4,77% samal ajal eelmisel aastal – ja sellest tulenevalt inimeste jätkuv aktiivsus varasemate laenude refinantseerimisel.

Küll aga viitab Maa- ja Ruumiameti kuine tehingustatistika, et soodne laenukeskkond teeb jätkuvalt atraktiivseks oma kodu soetamise. Sh Tallinnas tehti septembris järelturu tehinguid ligi 700 kogumahuga üle 106 miljoni euro, mis on nii tehingute arvult kui kogumahult sisuliselt võrdne tänavu juuni ehk käibemaksutõusu eelse kuuga.

Arvestades seda, et intressimäärad on praegu ilmselt lähiajaks stabiliseerunud, võib eeldada ka aasta lõpukuudel sarnast aktiivsuse jätku ning viimaste kuude keskmist arvestades võib aasta kokkuvõttes väljastatud eluasemelaenude käive küündida läbi aastate rekordit tähistava 2,5 miljardi euroni.

Senine kõigi aegade aastane tiputase langeb buumieelsetesse 2006. ja 2007. aastasse, mil eluasemelaene väljastati kokku mahus vastavalt 2,34 miljardit ja 2,14 miljardit eurot. Kuigi nominaalselt võib tänavune kodulaenukäive toonase tipu eelduslikult ületada, siis võrreldava buumi või ülekuumenemisega täna siiski tegemist pole, kuna vahepealset elukalliduse ja hindade tõusu arvestades oleks toonane laenukäive tänases vääringus üle kahe korra kõrgem.

05.11.2025 toimub koolitus „Planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudatused ning rakenduspraktika“

28.10.2025 Margot Toompark

Kinnisvarakoolis toimub 05.11.2025 koolitus „Planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudatused ning rakenduspraktika“. Koolitust viib läbi vandeadvokaat Raul Keba, kes annab ülevaate seadusandluse muudatustest ja nende rakendamisest praktikas.

Koolitusele on oodatud:

riigi- ja kohaliku omavalitsuse ametnikud, kes tegelevad planeerimise ja ehitamise valdkonnaga;
kinnisvaraarenduse spetsialistid, sh maaklerid ja hindajad;
ehitusettevõtete spetsialistid;
arhitektid ja projekteerijad.

Koolituse käigus käsitletakse muuhulgas:

millal ja mis tingimustel saab asendada detailplaneeringu kohustuse projekteerimistingimustega;
projekteerimistingimuste rakenduspraktikat;
infrastruktuuri väljaehitamisega seotud küsimusi;
ehitusteatise ja kasutusloa menetluse praktilisi aspekte;
viimaseid kohtulahendeid ning riigiasutuste praktikat planeerimis- ja ehitusvaldkonnas.

Koolitus “Planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudatused ning rakenduspraktika” toimub 05.11.2025 kell 10.00-14.15 hübriidõppe vormis – koolitusel osalejad valivad, kas osalevad kontaktkoolitusel klassiruumis või eelistavad osaleda koolitusel veebi teel.

Kinnisvarakooli koolitusklass asub Tulika 19, Tallinn, Flora Maja B-korpuse 1. korrusel.

Kõik, kes eelistavad koolitusel osaleda veebi teel, saavad enne koolituse algust personaalse veebilingi Microsoft Teamsi keskkonda.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Statistika: Tartu ehitusloa saanud korterid on Tallinna-Pärnu korteritest väiksemad

28.10.2025 Tõnu Toompark

Statistikaameti andmete alusel oli 2025 II kvartalis korterelamus asuva ehitusloa saanud eluruumi keskmine pindala 58 m², viimase nelja kvartali keskmisena 58,9 m². Seda on vähem kui viimaste aastate jooksul, mil keskmine ehitusloa saanud korterelamu eluruumi pindala läks isegi kuni 70 ruutmeetrini.

Ehitusloa saanud korterelamu eluruumi pindala Tartu maakonnas ja Tartu linnas on püsivalt väiksem kui Eesti keskmine. Tartu korterid on rohkem suunatud väikse leibkonnaga tudengitele.

Tallinna, Harju maakonna (va Tallinn) ja Pärnu keskmine ehitusloa saanud korterelamu eluruumi suurus ei erine liiga palju.

2022. aastast kuni 2024. a alguseni on Harjumaa ehitusloa saanud korterelamu eluruum olnud siiski Tallinnast suurem. Harjumaa eluruum võiks olla Tallinna eluruumist suurem, sest sama raha eest rohkem ruutmeetreid on üks pealinnast välja liikumise põhjuseid.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@toompark.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Arco Vara: Christian Petrov Appointed as the Head of Arco Vara’s Bulgarian Operations

28.10.2025 Adaur.ee

Following the departure of Arco Vara Bulgaria’s former Managing Director, Daniel Yordanov, Arco Vara AS has appointed Christian Petrov as the new head of its Bulgarian subsidiaries.

The main responsibility of the new manager is to ensure the smooth continuation of the Bulgarian subsidiaries’ daily operations and to support Arco Vara’s strategic goal of gradually concluding its activities on the Bulgarian market, including overseeing the ongoing sales process and asset realization. At the same time, the development activities in Bulgaria continue as planned – the projects are progressing according to the established schedule, and the new manager’s task is to ensure their proper and effective execution until the completion of the exit process.

Christian Petrov will serve on the management boards of all Arco Vara’s Bulgarian subsidiaries.

Christian Petrov is a real estate professional with extensive experience in structuring and implementing complex projects. His expertise lies in financing and transforming existing commercial assets into high-value residential developments. Previously, he has worked in the public sector, dealing with urban transport, energy efficiency, and local authorities.

Christian Petrov does not hold any shares in Arco Vara AS.

In July this year, Arco Vara AS announced its intention to concentrate its focus on its core market — real estate development projects located in Estonia. The company will continue to keep investors and the public informed about the progress of related negotiations and will provide additional information once the transactions or other material developments reach the next stage.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Luminori uuring: kas noored peavad kodu endale kuulumist oluliseks?

27.10.2025 Adaur.ee

Luminori tellitud uuringu kohaselt takistavad noori oma kodu ostmast eelkõige kõrged kinnisvarahinnad, mistõttu kaaluks suurem osa noortest ka suurlinnast välja kolimist. Luminori kodulaenude valdkonnajuht Helina Kikas analüüsib uuringutulemusi ja jagab näpunäiteid, kuidas kodulaenu sissemakseks vajaminev raha kokku koguda.

Norstati läbiviidud uuringust selgus, et kuigi vanemates vanuserühmades peab enda kodu olemasolu oluliseks ligi kaks kolmandikku eestlastest, on 18–29-aastaste seas see osakaal märksa väiksem – 51%. Samas peab 17% noortest kodu omandist olulisemaks elukoha mugavust, vajadustele vastavust ja mõistlikku kulu.

„Karjääri alguses on noorte sissetulekud sageli keskmisest madalamad. Kuna oma kodu ostmine on muutunud kulukamaks, eelistatakse tihti väiksemaid elamispindu või üürikodu, mis vastavad paremini igapäevastele vajadustele ja rahalistele võimalustele,“ sõnas Luminori kodulaenude valdkonnajuht Helina Kikas.

Uuringu kohaselt on 18–29-aastaste noorte jaoks kodu ostmisel suurimaks takistuseks kõrged kinnisvarahinnad – nii vastas 36% uuringus osalenutest. Lisaks tõi kolmandik välja sissemakse puudumise ja madala sissetuleku.

Uuring näitas ka, et noored soovivad elada taskukohasemas keskkonnas – koguni 68% kaaluks linnapiirist väljapoole kolimist. „Pere planeerivad noored vaatavad üha enam ääre- või väikelinnade suunas, kus ruutmeetrihind on madalam ning sama raha eest võimalik soetada suurem kodu,“ märkis Kikas.

Kuidas tempokalt kodulaenu sissemakseks koguda?

Kikase sõnul on oma rahaasju nutikalt planeerides võimalik koduostu eesmärk kiiremini saavutada. Paljudel juhtudel toetavad noori rahaliselt ka vanemad, kuid see pole alati võimalik. „Kui perel puudub rahaline võimalus abiks olla, võib lahenduseks olla kokkulepe, et noor elab teatud aja vanematekodus ja kasutab seda perioodi sihipäraselt säästmiseks. Selline plaan aitab vältida tunnet, et elatakse vanemate kulul,“ ütles ta.

„Kui keskmist palka teeniv noor suudaks oma sissetulekust kõrvale panna 50% ja elada kaks aastat vanematekodus, oleks tal EISi noore spetsialisti käenduse abil võimalik soetada ligikaudu 45-ruutmeetrine järelturu korter Tallinnas. Kui aga noor kolib kohe välja ja hakkab üürima, jääb säästumäär tõenäoliselt 10% kanti ning samaväärse sissemakse kogumine veniks ligi 7,5 aasta pikkuseks,“ näitlikustas Kikas.

Uuring viidi läbi Luminori tellimusel uuringufirma Norstat poolt 2025. aasta augustis. Uuringus osales 1005 inimest vanuses 18–59 eluaastat.

Kinnisvarakool: Tööstressiga toimetulek koolitus

Maksu- ja Tolliamet: Ligi paarisajal ehitusobjektil toimuv vajas MTA tähelepanu

24.10.2025 Adaur.ee

Maksu- ja Tolliameti (MTA) hiljutiste kontrollide andmetel polnud enam kui 120 peatöövõtjal oma ehitusobjektidel toimuvast selget ülevaadet. MTA tuletab meelde, et suuremate ehitusobjektide töövõtuahelad ja ehitusplatsidel töötavad inimesed tuleb korrapäraselt registreerida.

Ehitusettevõtetele on üle kahe aasta kehtinud kohustus registreerida MTA e-teenuste keskkonnas suuremad ehitusobjektid, töövõtuahelad ning objektidele lubatud töötajad. Selleks on loodud töövõtuahela ja töötamise kestuse infosüsteem (TTKI), mis võimaldab nii pea- kui ka alltöövõtjatel andmeid mugavalt sisestada. Süsteemi eesmärk on aidata hoida ausat konkurentsi, kaitsta töötajate õigusi ning veenduda, et ehitusplatsidel tegutsevad ainult korrektselt registreeritud töötajad. TTKI on hea tööriist ka ettevõtjaile endile veendumaks, et kõik kohustused on korralikult täidetud ning objektil toimuva üle on selge ülevaade.

MTA tulumaksu osakonna tootejuhi Annela Sinisalu sõnul tuleb TTKIs registreerida kõik ehitusobjektid, kus töö kestab vähemalt 30 tööpäeva ja samal ajal on objektil vähemalt 20 töötajat. „Samuti tuleb objekt süsteemis registreerida juhul, kui töö maht ületab 500 inimtööpäeva. Kui need tingimused on täidetud, laieneb kohustus kõikidele äriühingutele ja eraisikutele, kes on töödega seotud,“ sõnas Annela Sinisalu.

Kahe aastaga on süsteemi kasutusele võtnud üle 5000 ehitusettevõtte, kellest enam kui 200 on peatöövõtjad. Selle aja jooksul on registreeritud kokku 791 ehitusobjekti, millest 469-l on tööd lõpetatud. Andmete sisestamine on jäänud pooleli või registreerimine veel kinnitamata enam kui 2200 objektil. Kõikide TTKIsse kantud ehitusobjektidega kokku on seotud üle 26 000 töötaja.

Ehitusplatsidel toimuvat ja reeglite täitmist jälgib ja kontrollib MTA pidevalt. Amet teeb seda nii peatöövõtjate kui ka kõikide objektil töötavate inimeste huvides, aga ka võimaliku maksuaugu vähendamiseks.

Peatöövõtjal tuleb ehitusobjekt ja oma alltöövõtjad TTKIs registreerida vähemalt kolm tööpäeva enne töö algust. Ka alltöövõtjatel tuleb oma töövõtuahel ja ehitusplatsil viibivad isikud süsteemis registreerida. „Seejuures on oluline hoolitseda selle eest, et töötajatel oleks võimalik objektile minek registreerida elektroonilises registreerimissüsteemis, mis töötab. See võimaldab peatöövõtjail esitada mugavalt ja regulaarselt andmeid objektil viibivate töötajate kohta. Töötajate objektil viibimise andmeid tuleb seejuures säilitada neli kuud pärast tööde lõppu,“ tähendas MTA tootejuht Annela Sinisalu.

MTA senine järelevalve näitab, et tihtilugu nendest reeglitest paraku kinni ei peeta. Tänavu sügiseni tehtud kontrollide põhjal tuvastas MTA probleeme 192 ehitusobjekti puhul, mille olid registreerinud 122 erinevat peatöövõtjat.

Peatöövõtjatega suheldes on selgunud, et tihtilugu unustavad nad ehitustegevuse lõppemisel selle süsteemi märkida. „Vahel registreeritakse objekte või alltöövõtjaid testiks, kuid katsetamise järel unustatakse vale-registreerimine kustutada. Tuleb ette sedagi, et objekte või alltöövõtjaid registreeritakse kogemata,“ sõnas MTA maksuauditi osakonna juhataja Lia Parve. Selliste vigade vältimiseks soovitab MTA ennekõike peatöövõtjatel TTKI-l korraliselt silma peal hoida ja sinna kantut jooksvalt üle kontrollida, kuna eksitav teave võib neile probleeme põhjustada.

Probleeme on tuvastatud teisigi. Näiteks pole mõnikord töötajatele pääsukaarte tellitud. Samuti tuleb ette, et töötajatel on kaardid olemas, kuid neid ei kasutada. Pääsukaardi kasutamine on aga iga töötaja kohustus, millest tuleb kinni hoida. Lisaks pääsukaartidele on peatöövõtjal võimalus kasutada ehitusplatsil andmete kogumiseks ka muid registreerimissüsteemiga ühilduvaid vahendeid, näiteks mobiilirakendust.

Iga ehitusettevõtja saab e-teenuste keskkonnast e-MTA kontrollida, kas pääsuinfo on objekti kohta TTKIsse jõudnud. Seda saab kontrollida e-teenuste keskkonda e-MTA sisse logides ja valides menüüst Registrid ja päringud – Töövõtuahela ja töötamise kestuse registreerimine. Avades oma ehitusobjekti, kuvatakse andmete hulgas ka pääsuinfo.

MTA maksuauditi osakonna juhataja Lia Parve sõnul jätkab amet järelevalvega, et ehitussektori maksukuulekust parandada ja TTKI andmeid korras hoida. „Selleks analüüsime süsteemi kantud andmeid ja teeme automaatseid ristkontrolle eri registrite vahel. Riskipõhiselt teeme kontrollkäike ka ehitusobjektidele üle Eesti. Meie eesmärk ei ole rikkumiste eest karistada, vaid puudustele tähelepanu juhtides võimalikke rikkumisi ennetada,“ kinnitas Lia Parve.

MTA töötab selle nimel, et tulevikus kajastuksid võimalikud puudused TTKI süsteemi kasutamises ka maksukäitumise hinnangute e-teenuses. See aitaks ettevõtjatel võimalikke puudusi senisest kiiremini tuvastada ja need kõrvaldada. 2026. aasta algusest lisandub ehitussektorile ka töötervishoiu ja tööohutuse koordinaatori TTKIsse märkimise kohustus. Selle toel kaob ehitusettevõtjate jaoks vajadus esitada Tööinspektsioonile eelteade ehitustööde alustamisel.

Suuremate ehitusobjektide, töövõtuahelate ja objektidele lubatud töötajate registreerimist puudutavate kohustustega saab tutvuda Maksu- ja Tolliameti kodulehel. Sealt leiab ka juhised ühtsete kiipkaartide tellimiseks.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara arendusprojekti juhtimine

Uus Maa: Kui naaber ei ole nõus servituudiga: kuidas edasi toimida?

24.10.2025 Adaur.ee

Servituut on kinnisasja kasutusõigus, mis annab õiguse kasutada teise isiku kinnistut kindlaksmääratud eesmärgil, enamasti juurdepääsuks. Teeservituut seatakse tavapäraselt kinnistu igakordse omaniku kasuks ning selle sisuks on võimalus liikuda jalgsi või sõidukiga läbi eraomandis oleva kinnistu.

Servituudi küsimus on eriti aktuaalne hajaasustusega piirkondades, kus omandireformi käigus on juurdepääsuteed sageli mõõdetud eraomandisse kuuluvate kinnistute koosseisu. Sellest tulenevalt on mitmetel kinnistutel juurdepääs avalikule teele takistatud või puudub see täielikult. Aga mis saab? Sellest räägib lähemalt Uus Maa kohtuekspertiiside ja hüvitamise kaasuste juhtiv hindaja Kerli Koha.

Levinud on väärarusaam, et ajalooline juurdepääs teise kinnistu kaudu annab automaatselt õiguse seda teed kasutada. Tegelikkuses ei pruugi selline kasutus olla juriidiliselt kehtiv ega piisav, näiteks kinnisvara võõrandamisel, ehitusloa taotlemisel või kinnistu kasutamisel laenu tagatisena. Sellistes olukordades on servituudi seadmine vältimatu, kuid kui naaberkinnistu omanik ei ole sellega nõus, tuleb küsimust käsitleda süsteemselt ja õiguslikult korrektselt.

Olukorras, kus servituudi seadmine takerdub naabri vastuseisu taha, tuleb esmalt hinnata servituudi vajalikkust ja selle õiguspärast aluspõhimõtet. Seejärel on soovitatav alustada läbirääkimisi, mille eesmärk on saavutada mõlemaid osapooli rahuldav kokkulepe. Kui kokkulepet ei ole võimalik saavutada, tuleb kaaluda õiguskaitsevahendite kasutamist, sealhulgas pöördumist kohtusse. Servituudi seadmine kohtu kaudu on võimalik juhul, kui see on objektiivselt põhjendatud ning ei põhjusta ebamõistlikku kahju teeniva kinnistu omanikule.

Servituudi vajalikkuse hindamine

Servituudi seadmine peab olema objektiivselt põhjendatud. Kui kinnistule ei pääse avalikult teelt ilma teise kinnistu kaudu liikumata, on tegemist olukorraga, kus servituut võib olla vältimatult vajalik. Selline vajadus võib tuleneda kinnistu füüsilisest eraldatusest, puuduvast juurdepääsust ehitustegevuseks või elamiseks, pangapoolsetest nõuetest kinnisvara finantseerimisel, kohaliku omavalitsuse tingimustest ehitusloa või kasutusloa saamisel.

Oluline on dokumenteerida, et alternatiivseid lahendusi ei ole. Näiteks ei ole võimalik rajada uut teed või see ei ole otstarbekas. Vajaduse tõendamiseks võib kaasata ka eksperte, nagu kinnisvara hindajaid, planeeringuspetsialiste või adovaakte.

Suhtlus naabriga: läbirääkimised ja kompromissid

Servituudi seadmine on eelkõige kokkuleppe küsimus. Avatud suhtlus naabriga võib viia lahenduseni, mis arvestab mõlema poole huve. Läbirääkimiste käigus tuleks käsitleda juurdepääsu täpset asukohta ja ulatust (nt tee laius, trajektoor), kasutamise piiranguid (nt kellaaeg, sõidukite liik, hooldus), hüvitist maa kasutamise eest (nt ühekordne tasu, aastane kompensatsioon, korrashoiukohustused).

Kokkulepe peab vormistada notariaalselt, sest ainult nii on see oleks siduv ja kantav kinnistusraamatusse. See tagab, et servituut kehtib ka kinnistu omaniku vahetumisel ning väldib tulevasi vaidlusi. Notariaalne leping peaks sisaldama servituudi liiki (isiklik või reaalservituut), täpset kirjeldust (sh kaart või skeem), kasutustingimusi ja hüvitise suurust, poolte õigusi ja kohustusi.

Kui kokkulepet ei saavutata

Kui naaber keeldub servituudi seadmisest ja kompromiss ei ole võimalik, on kinnistu omanikul võimalik pöörduda kohtusse. Kohtumenetluses hinnatakse servituudi vajalikkust ja alternatiivide puudumist, servituudi mõju teeniva kinnistu omanikule, õiglast hüvitist ja kasutustingimusi.

Kohtul on õigus kohustada võimaldama ligipääs ka ilma naabri nõusolekuta, kui see on vajalik kinnistu sihipäraseks kasutamiseks ja ei kahjusta teise kinnistu kasutust ebaproportsionaalselt. Kohtuotsus kantakse kinnistusraamatusse märkusena ja muutub siduvaks.

Kohtumenetluses on oluline esitada tõendid servituudi vajalikkuse kohta (nt eksperdiarvamused, fotod, plaanid), näidata, et on tehtud mõistlikke pingutusi kokkuleppe saavutamiseks, pakkuda õiglast hüvitist.

Hüvitise määramine

Servituudi seadmine võib tähendada teise kinnistu omaniku õiguste piiramist. Seetõttu on oluline määrata õiglane hüvitis, mis võib koosneda maa kasutuse kompensatsioonist (nt turuväärtuse alusel), korrashoiukulude katmisest (nt tee hooldus), omandiõiguse riive hüvitisest (nt privaatsuse vähenemine, müra). Hüvitise suurus sõltub servituudi ulatusest, kasutamise sagedusest ja mõjust kinnistule. Hüvitise määramisel võib arvestada ka kinnistu väärtuse langust, piiranguid kinnistu arendamisel, servituudi kestust (tähtajatu või tähtajaline).

Olulised piirangud ja riskid

Servituudi nõudmise õigus ei kehti igas olukorras. Näiteks: kui kinnistu omanik on ise loonud olukorra, kus juurdepääs puudub (nt kinnistu jagamisel), kui juurdepääs on küll olemas, kuid ebamugav või kulukas, kui servituut kahjustaks teise kinnistu kasutust ebaproportsionaalselt (nt läbi hoovi, eluruumide akende alt). Sellistel juhtudel võib kohus servituudi nõude tagasi lükata. Seetõttu on oluline enne kohtusse pöördumist hinnata oma positsiooni objektiivselt ja vajadusel konsulteerida advokaadiga.

Kokkuvõtteks

Servituudi seadmine vastu naabri tahtmist nõuab kannatlikkust, teadmisi ja korrektselt vormistatud dokumente. Oluline on hinnata vajaduse põhjendatust, proovida saavutada kokkulepe, dokumenteerida kõik sammud, vajadusel pöörduda kohtusse. Servituut ei ole pelgalt juriidiline konstruktsioon, vaid oluline vahend kinnistu kasutatavuse ja väärtuse tagamiseks. Läbimõeldud tegutsemine aitab vältida pikaajalisi vaidlusi ja tagada õiglane lahendus kõigile osapooltele.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Veel jõuad end registreerida kinnisvara täiendkoolitusele

24.10.2025 Margot Toompark

Kas soovid täiendada oma teadmisi kinnisvarast, juriidikast ja turuanalüüsist või valmistuda maakleri kutseeksamiks?

Kinnisvara täiendkoolitus on loodud just Sulle – nii alustavale kinnisvarahuvilisele kui ka kogenud maaklerile, kes soovib oma professionaalsuse viia järgmisele tasemele.

Koolitus annab põhjaliku ülevaate kinnisvaraturust, hindamisest, finantseerimisest, kindlustusest ja maaklerlusest, pöörates erilist tähelepanu juriidilistele küsimustele – just neile, kus maaklerilt oodatakse kõrget pädevust. Õppetöö käigus saad kaasa praktilised abimaterjalid, mis toetavad Sind nii kutseeksamiks valmistumisel kui ka igapäevatöös.

Kinnisvara täiendkoolitus toimub 27.10-04.11.2025 hübriidõppe vormis – koolitusel osalejad valivad, kas osalevad kontaktkoolitusel klassiruumis või eelistavad osaleda koolitusel veebi teel.

Kinnisvarakooli koolitusklass asub Tulika 19, Tallinn, Flora Maja B-korpuse 1. korrusel.

Kõik, kes eelistavad koolitusel osaleda veebi teel, saavad enne koolituse algust personaalse veebilingi Microsoft Teamsi keskkonda.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

KV.EE: Maakonnakeskuste korteripakkumiste näitajad sõidavad erisuunaliselt

23.10.2025 Tõnu Toompark

Kinnisvaraportaalis KV.EE pakuti 09.2025 müügiks keskmiselt 10 668 korterit üle Eesti. Aastatagusega võrreldes vähenes korterite müügipakkumiste arv 2%. Korterite müügipakkumiste eest küsiti tänavu septembris keskmist hinda 2770 €/m², mida on eelmisest aastast 6% rohkem.

Maakondade lõikes on korterite müügipakkumises paarikümne protsendi suuruseid tõuse ja vähenemisi. Enamikul juhtudel, kuid mitte alati, on korterite hinnad liikunud pakkumiste arvu suunale vastupidiselt. Ehk kui portaali KV.EE tuleb piirkonda korterite pakkumisi palju juurde, liiguvad hinnad alla ja vastupidi.

Sarnaselt korterite müügipakkumiste arvule kinnisvaraportaalis KV.EE on korterite pakkumishinnad liikunud laial skaalal. Suuremad ehk kahekohalise protsendimääraga muutused on enamasti tingitud pakkumiste struktuuri muutustest ehk keskmisest oluliselt odavamate või kallimate korterite müüki lisandumisest või müügist kadumisest.

Hinnanguline samaväärse korteri keskmise hinna muutus jääb valdavalt plussi poolele, kuid kindlasti alla 10% määra.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Korter / müük: kuulutuste arv (tk) ja selle muutus (%)			Korter / müük: kuulutuste hind (€/m²) ja selle muutus (%)
	09.2024	09.2025	Muutus, %	09.2024	09.2025	Muutus, %
Tallinn	4 970	4 671	-6%	3 500	3 760	7%
Kärdla linn	4	7	75%	1 275	1 103	-13%
Narva	350	392	12%	737	695	-6%
Jõgeva linn	43	44	2%	699	708	1%
Paide	62	66	6%	1 034	926	-10%
Haapsalu	119	163	37%	1 794	1 678	-6%
Rakvere	110	127	15%	1 729	1 757	2%
Põlva linn	33	19	-42%	906	992	9%
Pärnu	853	842	-1%	2 820	2 939	4%
Rapla linn	32	27	-16%	1 356	1 627	20%
Kuressaare linn	86	57	-34%	2 335	2 016	-14%
Tartu	991	1 068	8%	2 626	2 965	13%
Valga linn	64	64	0%	551	503	-9%
Viljandi	118	107	-9%	1 930	2 042	6%
Võru	95	77	-19%	1 170	1 227	5%

Eesti	10 831	10 668	-2%	2 616	2 770	6%
Andmete allikas: portaal KV.EE

Arco Vara: 2025. aasta III kvartali konsolideeritud vahearuanne (auditeerimata)

23.10.2025 Adaur.ee

TEGEVJUHI ARUANNE

Eesti kinnisvaraturgu iseloomustas 2025. aasta kolmandas kvartalis stabiilne ja mõõdukalt taastuv aktiivsus. Tehingute arv püsis võrreldaval tasemel eelmise kvartaliga, viidates turu kohanemisele pärast viimaste aastate jahtumist. Korterite keskmised ruutmeetrihinnad näitasid kerget tõusutrendi, eriti Tallinna aktiivsemates piirkondades, kus kvaliteetse elamispinna nõudlus püsib jätkuvalt tugev.

Turgu mõjutasid endiselt kõrged intressimäärad ja ostjate ettevaatlikkus, mis hoidsid tehinguaktiivsust kontrolli all. Samas toetasid nõudluse püsimist paranenud kindlustunne ning stabiliseerunud majandusootused. Üldine turuolukord viitab sellele, et Eesti kinnisvaraturg on jõudnud tasakaalufaasi, kiire kasvu- ja järsu langusperioodi järel on hinnad ja tehingute mahud stabiliseerunud. Kui makromajanduslik keskkond püsib stabiilne ning intressimäärad hakkavad alanema, on 2026. aasta esimeses pooles oodata turu mõõdukat elavnemist, eriti uusarenduste segmendis.

Üheks kvartali olulisemaks sündmuseks oli Arco Vara jaoks esimene avalik võlakirjapakkumine, mis pälvis oli erakordselt suure investorite huvi ning mille tulemusena märgiti emissioon enam kui kahekordselt üle. Tegemist on seni suurima üksikvõlakirja emissiooniga Balti börsil tegutsevate kinnisvaraarendajate seas.

Võlakirjaemissiooni eesmärk oli rahastada Tallinna kesklinna ühe suurima arendusprojekti – Lutheri kvartali – kujunemist kaasaegseks elu- ja ärikeskkonnaks ajaloolisel tööstusalal. Arco Vara visioon Lutheri kvartali puhul on luua tasakaalustatud ja inimmõõtmeline linnaruum, mis ühendab elamispinnad, töökohad, kohvikud, kultuuri ning kvaliteetse avaliku ruumi. Kvartali keskmesse on kavandatud roheala, mis on mõeldud avalikuks kasutuseks ja toetab tervikliku elukeskkonna kujunemist.

Meie eesmärk ei ole pelgalt uute hoonete rajamine, vaid luua „linna linnas”, mis kujutab endast elavat ja mitmekülgset kvartalit, kus elu toimub ööpäevaringselt ning kus on hea elada, töötada ja puhata. Tallinn vajab rohkem terviklikke linnaruumilisi lahendusi – elukvartaleid, mis toimivad iseseisvate keskkondadena, ent on samal ajal orgaaniliselt seotud ümbritseva linnastruktuuriga.

Rannakalda arendus: Kolmandas kvartalis müüdi viis korterit, mis näitab jätkuvat huvi kesklinnalähedaste kvaliteetsete elamispindade vastu. Kvartali lõpuks oli projektist müüdud 101 korterit/äripinda 113-st. Müügieesmärk on 2025. aasta lõpuks realiseerida järelejäänud ühikud.

Soodi 6 arendus: Ehitustööd algasid 30. juunil. Kolmanda kvartali lõpuks oli võlaõigusliku lepinguga müüdud 19 korterit/äripinda 66-st. Projekt on atraktiivne noortele peredele, investoritele ning nõudlikumale kliendile tänu selle arenduse heale asukohale ja läbimõeldud planeeringutele.

Spordi arendus: Ehitusega alustati samuti juunis. Kvartali lõpus oli võlaõigusliku lepinguga müüdud 12 korterit 56-st. Vaid nelja kuuga saavutati juba märkimisväärne müügitulemus. Spordi arendus täiendab Arco Vara portfelli suurepärase asukohaga Kristiine elamurajoonis – piirkonnas, kus uusarendusi on vähe, kuid nõudlus elamiskohtade järele kõrge. Projektis rakendatakse kaasaegseid ja nutikaid lahendusi.

Arcojärve arendus: Detailplaneering võeti vastu pärast aruandeperioodi lõppu, 15. oktoobril. Tegemist on strateegiliselt olulise projektiga, mis loob eeldused edasisteks investeeringuteks uutesse linnasisestesse arendustesse.

Bulgaaria arendus: Bulgaaria tütarettevõtte osas jätkuvad läbirääkimised, mille osas tehakse lähiajal otsused nõukogu kooskõlastusel.

Kuldlehe arendus: Kolmandas kvartalis broneeriti üks korter ning üks korter müüdi augusti lõpus. Projektis on alles jäänud viimane korter, mille eksklusiivne iseloom ja piiratud saadavus hoiavad arenduse tugeval positsioonil Tallinna premium-segmendis.

Neljanda kvartali peamised eesmärgid keskenduvad aktiivsele müügitegevusele ja arendusprojektide järjepidevale edenemisele. Fookuses on Kuldlehe arenduse viimase korteri müük ning vähemalt kuue korteri realiseerimine Rannakalda projektis. Samuti on kavas alustada Lutheri arenduse esimese etapi eelmüügiga. Spordi ja Soodi 6 arendustes jätkatakse ehitustöödega ning aktiivse müügitegevusega, eesmärgiga sõlmida aasta lõpuks igas projektis täiendavalt vähemalt kuus võlaõiguslikku lepingut.

Kokkuvõttes kujunes 2025. aasta kolmas kvartal Arco Vara jaoks stabiilse arengu ja oluliste saavutuste perioodiks. Kvartalit iseloomustasid edukas esimene avalik võlakirjaemissioon, ehitustööde jätkamine mitmes arendusprojektis ning müügitegevuse hoogustumine. Lutheri kvartali arenduse ettevalmistuste edenemine ja Arcojärve detailplaneeringu vastuvõtmine loovad tugeva aluse ettevõtte järgmiste strateegiliste sammude elluviimiseks. Arco Vara positsioon Eesti kinnisvaraturul on püsib kindlana ning tugineb läbimõeldud arendustele, kvaliteedile ja jätkusuutlikule kasvule.

PÕHILISED NÄITAJAD

Grupi 2025. aasta 9 kuu müügitulu oli 5 624 tuhat eurot, mis on 1 537 tuhat eurot rohkem kui 2024. aasta 9 kuu müügitulu. 2025. aasta 9 kuu ärikasumiks (=EBIT) kujunes 622 tuhat eurot ja puhaskasumiks 214 tuhat eurot. 2024. aasta 9 kuuga sai grupp ärikahjumit 158 tuhat eurot ja puhaskahjumit 845 tuhat eurot.

2025. aasta III kvartalis müüdi grupi poolt arendatavates projektides 25 korterit, millest 20 võlaõigusliku lepinguga ja 5 asjaõiguslepinguga. 2025. aasta 9 kuuga on müüdud 35 korterit, millest 21 võlaõiguslepinguga ja 14 asjaõiguslepinguga. Võrdluseks 2024. aasta III kvartalis müüdi grupi poolt arendatavates projektides 10 korterit ja 2 äripinda (7 korterit asjaõiguslepinguga, 3 korterit ja 2 äripinda võlaõiguslepinguga), 2024. aasta 9 kuuga müüdi kokku 17 korterit ja 2 äripinda (14 korterit asjaõiguslepinguga, 3 korterit ja 2 äripinda võlaõiguslepinguga).

30.09.2025 seisuga oli laos valmis 12 korterit ja 1 äripind. 30.09.2024 seisuga oli laos valmis 37 korterit ja 1 äripind.

Grupi varade maht 30.09.2025 seisuga enam kui kahekordistus võrreldes 30.09.2024. Varade mahu suurenemise peamine põhjus on uute arendusprojektide ost, sh. Luhteri kvartali ja Spordi 3a/3b arendusprojekti soetamine.

Grupi laenukoormus (netolaenud) oli 2025. aasta esimese üheksa kuu lõpu seisuga 47 407 tuhat eurot, mis on 31 585 tuhat eurot rohkem võrreldes eelmise aasta sama perioodi lõpuga. Laenukoormuse suurenemise peamine põhjus on Luhteri kvartali soetamine, mis finantseeriti osaliselt pangalaenuga. Lisaks emiteeriti 2025. aasta kolmandas kvartalis 15 000 tuhande euro eest võlakirju. Grupi intressikandvate kohustuste kaalutud keskmine intressimäär oli 30.09.2025 seisuga 9.09%.

KONSOLIDEERITUD KOONDKASUMIARUANNE

EUR tuhandetes	9 kuud 2025	9 kuud 2024	III kv 2025	III kv 2024

Müügitulu enda kinnisvara müügist	5 260	3 872	2 407	2 075
Müügitulu teenuste müügist	365	214	124	78
Müügitulu kokku	5 624	4 087	2 531	2 154

Müüdud kinnisvara ja teenuste kulu	-3 953	-2 850	-1 884	-1 474
Brutokasum	1 672	1 237	647	680

Muud äritulud	2	0	2	0
Turustuskulud	-328	-405	-135	-186
Üldhalduskulud	-718	-971	-156	-340
Muud ärikulud	-5	-18	-1	-2
Ärikasum (-kahjum)	622	-158	357	152

Finantstulud ja -kulud	-396	-687	-101	-309
Kasum/kahjum enne tulumaksu	226	-845	256	-157
Tulumaksukulu	-13	0	0	0
Aruandeperioodi puhaskasum/-kahjum	214	-845	256	-157
Aruandeperioodi koondkasum/-kahjum	214	-845	256	-157
Emaettevõtte omanike osa koondkasumis (-kahjumis)	214	-845	256	-157

KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE

EUR tuhandetes	30.09.2025	31.12.2024

Raha ja raha ekvivalendid	13 106	1 720
Nõuded ja ettemaksed	7 176	5 690
Varud	70 721	29 170
Käibevara kokku	91 003	36 580

Nõuded ja ettemaksed	18	18
Kinnisvarainvesteeringud	2 296	2 296
Materiaalne põhivara	570	622
Immateriaalne põhivara	46	52
Põhivara kokku	2 930	2 988
VARAD KOKKU	93 933	39 568

Laenukohustused	235	234
Võlad ja saadud ettemaksed	8 894	4 487
Garantiieraldised	345	127
Lühiajalised kohustused kokku	9 475	4 848

Laenukohustused	47 056	14 981
Pikaajalised kohustused kokku	47 056	14 981
KOHUSTUSED KOKKU	56 531	19 829

Aktsiakapital	12 158	7 272
Ülekurss	16 399	3 835
Kohustuslik reservkapital	2 011	2 011
Muud reservid	28	27
Jaotamata kasum	6 807	6 594
Emaettevõtte omanikele kuuluv omakapital	37 402	19 739
OMAKAPITAL KOKKU	37 402	19 739
KOHUSTUSED JA OMAKAPITAL KOKKU	93 933	39 568