Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

AS Suva võitis kohtus miljonivaidluse

15.03.2013 Tõnu Toompark

Juulis 2011 esitas pankrotistunud ehitusfirma OÜ Kristiine Ehitus Harju Maakohtule hagi AS Suva vastu, nõudes rohkem, kui 900 000 euro maksmist ja oma nõude katteks Suva varade arestimist.

Vaidlus küsimuses, kes kellele võlgu on, sai alguse sellest, et Kristiine Ehitus OÜ (endise nimega OÜ Wolmreks Ehitus) oli AS Suva tütarettevõtte OÜ Dalton Invest poolt augustist 2008 palgatud rekonstrueerima Tallinnas Niine 11 kinnistul asuvat hoonet.

Kuna osalised ei saanud vaidluses kokkuleppele, lahkus Kristiine Ehitus objektilt ja jättis ehituse pooleli. 13. märtsi 2013 otsusega andis Riigikohtu tsiviilkolleegium tsiviilasja nr 3-2-1-27-13 otsusega õiguse Suva´le.

AS-i Suva kohtus esindanud advokaadibüroo LEXTAL partneri Karl Kask´i kommentaar:

„Kristiine Ehitus kaotas vaidluse täielikult nii Tallinna Ringkonnakohtus, kui Riigikohtus. Kuna Riigikohtu otsus on lõplik, siis on lõplikult leidnud kinnitust ka see, et AS Suva ei ole Niine 11 ehitajale kunagi midagi võlgnenud. Samuti on kohtuvaidluse käigus kohtulike pantidega koormatud Suva varad nüüd pandist täielikult vabastatud. Lisaks sellele peab Kristiine Ehitus kinni maksma Suva kohtukulud, milline nõue esitatakse Kristiine Ehituse vastu lähipäevadel. Oleme algusest peale olnud seisukohal, et Kristiine Ehituse nõuded Suva vastu on olnud pahatahtlikud ning esitatud ainult selleks, et püüda leida tagantjärele õigustust ehituse poolelijätmisele ja ehituslepingu rikkumisele. Ehitaja alusetute nõuete vastu on AS Suva ja tema tütarettevõte pidanud end erinevates kohtuvaidlustes kaitsma tegelikult juba alates 2009. aasta sügisest, kui ehitaja Niine 11 ehituslepingu ilma igasuguse põhjuseta üles ütles ja objektilt omavoliliselt lahkus.“

Karl Kask
Advokaadibüroo LEXTAL
Partner

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Kinnisvaramaaklerite kvaliteet ja pädevus kasvuteel

15.03.2013 Raul Reino

Uuemate Eesti filmide hulka kuuluv „Elavad pildid“ jõuab oma ajaloorännaku kaudu tänapäeva ja tegevusse sekkub ka kinnisvaramaakler. Kahetsusväärselt ei saa film üle ega ümber stereotüüpsest lähenemisest, mille kohaselt on kinnisvaramaakleri rolliks olla mustade jõudude tööriist.

Ikka on maakler see arrogantne tüüp, kes aitab kaasa sümpaatsete vanainimeste kodust ilmajäämisele.

Kivistunud mälupildid maakler-susserdajast, mis olid ehk mõnevõrra põhjendatud 90-ndatel, on visad kaduma. Kas ikka saab ja tasub kõiki maaklereid ühe vitsaga lüüa on aga enam kui küsitav. Vahepealsetel aastatel on juhtunud nii mõndagi:

kinnisvarakrahh ja MASU viis kinnisvaraturult hulga õnneotsijaid ja „ratsa rikkaks“ saada tahtvaid tegelasi minema;
kutseliste maaklerite arv on taas suurenemas ning pädevuse tõestamine ja tähtsustamine nii turuosaliste kui avaliku arvamuse silmis on üha enam kasvanud;
kinnisvaramaakleri teenuse standard on kehtestatud ja maaklerite tegevusel on selge raamistik. Avalikkuse ees on standardit tutvustatud piisavalt ja nii tarbijad kui ka maaklerid peaksid olema oma tegevuse õigustest ja kohustustest teadlikumad;
kinnisvarafirmad on muutunud järjest professionaalseks ja paljud omavad läbimõeldud koolitusplaani, mis toob turule stabiilselt juurde uusi ja asjatundlikke maaklereid;
pidevalt korraldatakse koolitusi ja konverentse, mis kõik aitavad kinnisvarasektori mainele ja kompetentsi tõusule kaasa;
kinnisvaramaakleri töö maine on paranenud, mille üheks kinnituseks on sealhulgas töökonkursid, mis on aktiivsed oma osavõtu poolest ja näitavad, et kinnisvaramaakleri töö vastu on usalduskrediiti küllaga;
kinnisvarafirmad on ise huvitatud, et ebakompetentseid või ebaeetilisi maaklereid oleks turul võimalikult vähe tegutsemas ja teataval määral toimib enesekontrolli süsteem. Näitas seda kasvõi puuküürniku juhtumi avalikuks tulek, mille tagajärjel küsitavalt tegutsenud kinnisvaramaakleri osas peatati koheselt töösuhe.

Seega, turuosalised on teadlikumad, nõudlikumad ja professionaalsemad, tööd osatakse väärtustada nii klientide kui ka kinnisvaramaaklerite eneste poolt ning buumiga võrreldes teeb väiksem hulk maaklereid paremat tööd.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Swedbank: eluaseme taskukohasus tõusis kõikides Balti riikide pealinnades

15.03.2013 Tõnu Toompark

Eelmise aasta neljandas kvartalis paranes eluaseme taskukohasuse indeks kõikide Balti riikide pealinnades, sealjuures enim Vilniuses.

Swedbanki peaökonomist Tõnu Mertsina sõnul oli taskukohasuse paranemisel kõigis Balti riikides erinevad põhjused. „Näiteks Vilniuses oli peamine mõjutaja langenud intressimäärad, väiksemal määral aitasid kaasa ka netopalga kasv ning korterihindade langus. Tallinnas ja Riias mõjutasid taskukohasuse paranemist peamiselt kasvanud netopalgad,“ märkis Mertsina.

Tallinnas oli leibkonna netopalk ligikaudu 72%, Riias 57% ja Vilniuses 28% kõrgem palgatasemest, mida on vaja, et eluase muutuks taskukohaseks. Tallinnas paranes see indeks peamiselt netopalga 5,9% kasvu tõttu. Intressimäärad langesid 13 baaspunkti võrra, kuid nende positiivse mõju kaalus üle korterihindade 2,4%-ne tõus. Neljandas kvartalis moodustasid meie valitud suuruses korteri kodulaenumaksed Tallinnas 18%, Riias 19% ja Vilniuses 24% leibkonna netosissetulekust.

Mertsina sõnul on eluaseme taskukohasuse erinevus Tallinnas ja Vilniuses peamiselt tingitud palgatasemete erinevusest. „Peamiselt madalamate korterihindade tõttu on Riia eluase Vilniusega võrreldes märksa taskukohasem. Korterihinnad olid möödunud aasta viimases kvartalis Riias 49%, Vilniuses 36% ja Tallinnas 32% madalamad kriisieelsest tasemest. Hindade taastumine peale kriisi on kiireim olnud Tallinnas ning aeglaseim Vilniuses,“ sõnas ta.

Aeg, mida leibkond vajab kodulaenu 15% suuruse sissemakse kogumiseks, vähenes Tallinnas ja Riias võrreldes kolmanda kvartaliga umbes kuu ja Vilniuses enam kui kahe kuu võrra. Kogumise aja ulatuslikum lühenemine Vilniuses tulenes langenud korterihindadest.

Balti eluaseme taskukohasuse indeks ehk BETI on informatiivne näitaja, mis põhineb avalikel makromajanduslikel andmetel ega jaga otseseid soovitusi ega juhiseid, sealhulgas leibkonna võimaliku laenuvõtmise või panga laenupoliitika kohta. BETI mõõdab leibkonna ostujõudu korteri soetamisel Balti riikide pealinnades.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Selver ja Merko Ehitus Eesti alustasid koostööd Peetri külla kaubanduskeskuse rajamiseks

15.03.2013 Tõnu Toompark

Selver avab novembris Tallinna ja Rae valla piiril asuvas Peetri külas hüpermarketi. 6500-ruutmeetrise keskuse rajamiseks on sõlmitud leping aktsiaseltsiga Merko Ehitus Eesti. Rajatavasse keskusesse luuakse vähemalt 100 uut töökohta.

„Peetri külla on kohalikud elanikud Selverit oodanud juba aastaid,“ räägib Selveri keti juht Andres Heinver. „Pärast pikki läbirääkimisi kõigi osapooltega on nüüdseks detailplaneering kinnitatud, lepingud ehitaja ning taristu rajajatega allkirjastatud ning lähipäevil võib märgata meie krundil juba ehitustegevust,“ lisas ta.

Peetri külla rajatava Selveri kogupinnaks on ligi 6500 ruutmeetrit, millest 3000 ruutmeetrit võtab enda alla müügisaal. Selveris saab tööd ligi 70 inimest, neile lisanduvad töökohad üürnike juures. Kohalik elanik leiab Selverist rikkaliku valiku toidu- ja esmatarbekaupu, sortimendis on ligi 20 000 erinevat toodet. Keskuse juurde tuleb üle 350 parkimiskoha.

Lisaks toidupoele on rajatavas Selveris üle 1000 ruutmeetri pinda allüürnikele. Keskuses leiavad koha apteek, toidukoht ning erinevad kauplused ja teenusepakkujad.

„Oleme juba alustanud läbirääkimisi ning kõigil huvilistel on just praegu õige aeg meiega ühendust võtta,“ rääkis Andres Heinver. „Mõned eelkokkulepped on juba sõlmitud, aga vaba pinda veel jagub,“ lisas ta.

Seoses uue kaubanduskeskuse rajamisega tekib Peetri külla uus tänav nimega Veesaare tee, rekonstrueeritakse Mõigu tee Tartu maanteest Küti teeni, valmib uus kergliiklustee ning saab uue katte Aruheina tee. Kõigi taristuga seotud tööde elluviijaks on aktsiaselts Tallinna Teed ning ehituse lõpptähtajaks on septembri keskpaik. Detailplaneeringu kohaselt on võimalik rajada Tartu maantee äärde veel ärihoone pindalaga kuni 7000 ruutmeetrit, kaks automüügisalongi ja üks büroohoone. Kinnistud kuuluvad aktsiaseltsile Tallinna Kaubamaja Kinnisvara.

Selveri ketti kuulub 38 super- ja hüpermarketit, 1 kodupood ning 2 gurmeekauplust. Tänavu avatakse veel kauplused Tartus, Viljandis ning Peetri külas. Selveri kett kuulub börsiettevõtte Tallinna Kaubamaja kontserni. Selver annab tööd 2300 inimesele. 2012. aasta müügitulu oli 329,9 miljonit eurot ning kliendid tegid aasta jooksul 32,7 miljonit ostu.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Kinnisvara täiendkoolitus toimub 25/03…02/04/20103

14.03.2013 Tõnu Toompark

Märtsi lõpus toimub “Kinnisvara täiendkoolitus“, mille eesmärk on aidata maakleritel ette valmistuda kutseeksamiks.

Samuti on koolitus suunatud kõikidele kinnisvaravaldkonnas tegutsejatele, kes soovivad oma teadmisi värskendada.

Koolitusel räägime kinnisvaraturust, kindlustamisest, maakleritegevusest ja standarditest, ehitusest ja planeeringutest, kinnisvarainvesteeringutest ja -hindamisest, juriidilistest küsimustest.

Kinnisvara täiendkoolituse lektorid on Tõnu Toompark, Igor Fedotov, Evi Hindpere, Urmas Tehver ja Marko Sula.

Tule koolitusele, sest tark maakler teeb rohkem tehinguid.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või koolituse kodulehelt.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Kinnisvarasektor on kriisist väljunud

14.03.2013 Tõnu Toompark

Eesti kinnisvarasektor on kriisist väljunud, kuigi kasvu asemel tuleb Eesti kinnisvarafirmade liidu (EKFL) juhi Tõnis Rüütli sõnul praegu veel rääkida taastumisest.

Viimasel paaril aastal on kinnisvarasektor aastas 10% kasvanud ja samasugust kasvu prognoositakse ka tänavu, vahendasid ERRi raadiouudised.

Kinnisvarasektori ees seisab aga suur probleem ja see on ehitushind. Kui praegune ehitushind – 1000 eurot ruutmeetrilt – on iseenesest mõistlik, on see peaaegu sama hind, mida ostujõuline klientuur suudab maksta.

“Piltlikult öeldes see ostujõuline nõudlus, mis meil siin turul on, kipubki enam-vähem ehitushinna kanti,” rääkis Rüütel .

Ehitushind ongi tema sõnul kinnisvarasektori suurim murekoht. Tõusevad nii eri energiakandjate hinnad kui ka nõudmised uusehitisele, mis peab olema aina energiasäästlikum.

See kõik aga tähendab, et uusehitisi on liiga vähe ja kuigi kinnisvaraturg on tõusuteel, kaubeldakse peamiselt juba olemasolevate pindadega.

“Elamufond täna ei uuene sellel määral nagu ta amortiseerub. Selle aegluse üks oluline põhjus on see, et inimeste ostujõud on nii kõrge nagu ta on. Kui Eesti keskmine brutopalk on kuskil 900 -1000 euro vahel kuus, siis Tallinna odavamad uusarendusprojektid suudavad heal juhul pakkuda hinnaks 1300-1400 eurot ruutmeetrist, mis on äärelinnas ja võib-olla mitte nii hea asukohaga. Kesklinnas lähevad hinnad 2000-3000 euroni ja vanalinnas veel kõrgemale. Siis on selge, et keskmise palgaga tuleb äärelinna poole vaadata, kui sinnagi jõud peale hakkab,” rääkis Kinnisvarakooli juhatuse liige Tõnu Toompark.

Kinnisvaraturg ise on samas elav. Tallinnas ja Harjumaal, kus liigubki üle 70% kinnisvarasektori rahast, tehti mullu kinnisvaratehinguid 23% rohkem kui aasta varem ning omanikku vahetas 4,8% elamufondist, mis on mõlemad väga suured arvud. Iseasi, kas kinnisvarasektori nii hea tervis on põhjendatud, kui ülejäänud majandusel veel nii hästi ei lähe, ütles Toompark.

Eesti kinnisvaraga seonduvat analüüsiti ka tänasel konverentsil “Kuhu liigub Eesti kinnisvaraturg”.

Kinnisvarateo laureaat Tallinna linnaplaneerimise amet

Tänasel konverentsil kuulutas EKFL välja “Kinnisvara tegu 2012” laureaadi, kelleks on Tallinna linnaplaneerimisamet, kes pälvis tiitli Tallinna uue ehitusmääruse eest.

“Põhjus, miks Tallinna linna ehitusmäärus teiste nominentide seas enam hääli sai ja laureaadiks osutus, on kinnisvaraarendajaid seni ahistanud detailplaneeringute menetlustähtaegade kohati vägagi ebamõistlik pikkus” märkis Tõnis Rüütel.

Kinnisvaraarendajad loodavad, et uus ehitusmäärus peaks ennekõike aitama planeeringute menetlemise aega tunduvalt lühendada, menetlust paremini jälgida ning halduskoormust vähendada.

Ühe peamise muudatusena ei nõua uus ehitusmäärus enam detailplaneeringu eskiisi koostamist. Kuna eskiisi koostamine ja menetlemine võttis kolmandiku kuni poole planeeringu koostamisele kuluvast ajast, peaks sellest loobumine menetlusaega kõvasti lühendama.

Teine tähtis muudatus on detailplaneeringu esitamine, menetlemine ja kooskõlastamine elektroonselt. Ka see lühendab kuluvat aega, samas muudab kogu süsteemi läbipaistvamaks ja lihtsamini jälgitavaks.

Auhinnale “Kinnisvara tegu 2012” said kandidaate esitada kõik EKFLi liikmed. Nominentide hulgast valis võitja EKFLi juhatus.

Allikas: Mari Rebane, ERR,

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Lauluväljaku naabrusse kavandatakse retrokohvikut ja ärihoonet

14.03.2013 Tallinn.ee

Tallinna linavalitsus algatas detailplaneeringu, mille kohaselt kavatsetakse renoveerida Lauluväljaku naabruses asuva legendaarse Tuljaku kohviku hoone ning ehitada selle kõrvale kuni 6-korruseline ärihoone.

Pirita tee 26e kinnistu detailplaneeringu eskiislahenduse kohaselt soovitakse endine kohviku “Tuljak” hoone restaureerida ning rajada hoonele kuni 6 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega juurdeehitis. Juurdeehitis projekteeritakse ning kohvikuhoone restaureeritakse vastavalt muinsuskaitse eritingimustele.

Kesklinnas Pirita tee ääres asuv näituseväljakute alaga külgneva planeeringuala suurus on 0,4 ha. Planeeritaval alal paikneb ärimaa maakasutuse sihtotstarbega Pirita tee 26e kinnistu, mille omanikuks on OÜ Baltek Arendus. Kinnistul asub arhitektuurimälestiseks tunnistatud endine kohvik “Tuljak”. Planeeritaval alal kasvab liigiliselt ja väärtuselt mitmekesine kõrghaljastus.

Kontaktvööndis asuvad kinnistud on valdavalt äri- ja elamumaa sihtotstarbelised, kontaktvööndi lõunaosas asub arhitektuurimälestiseks tunnistatud Lillepaviljon. Piirkonnas kasvab väärtuslikku kõrghaljastust, sh on väärtuslik Lillepaviljoni ümbrusesse rajatud aed ja endise kohviku “Tuljak” hoonega ühendatud tehismaastik.

Lähimad ühistranspordipeatused asuvad Pirita teel, mistõttu ühendus linna keskuse ja Pirita keskusega on hea.

Detailplaneeringu koostamise algatamist taotles OÜ Baltek Arendus, detailplaneeringu eskiisi koostas RAAM Arhitektid AI OÜ.

Allikas: Tallinn.ee

Kinnisvarasektor on kriisist väljunud

14.03.2013 Tõnu Toompark

Eesti kinnisvarasektor on kriisist väljunud, kuigi kasvu asemel tuleb Eesti kinnisvarafirmade liidu (EKFL) juhi Tõnis Rüütli sõnul praegu veel rääkida taastumisest.

Viimasel paaril aastal on kinnisvarasektor aastas 10% kasvanud ja samasugust kasvu prognoositakse ka tänavu, vahendasid ERRi raadiouudised.

“Piltlikult öeldes see ostujõuline nõudlus, mis meil siin turul on, kipubki enam-vähem ehitushinna kanti,” rääkis Rüütel .

Ehitushind ongi tema sõnul kinnisvarasektori suurim murekoht. Tõusevad nii eri energiakandjate hinnad kui ka nõudmised uusehitisele, mis peab olema aina energiasäästlikum.

See kõik aga tähendab, et uusehitisi on liiga vähe ja kuigi kinnisvaraturg on tõusuteel, kaubeldakse peamiselt juba olemasolevate pindadega.

Eesti kinnisvaraga seonduvat analüüsiti ka tänasel konverentsil “Kuhu liigub Eesti kinnisvaraturg”.

Kinnisvarateo laureaat Tallinna linnaplaneerimise amet

Tänasel konverentsil kuulutas EKFL välja “Kinnisvara tegu 2012” laureaadi, kelleks on Tallinna linnaplaneerimisamet, kes pälvis tiitli Tallinna uue ehitusmääruse eest.

Kinnisvaraarendajad loodavad, et uus ehitusmäärus peaks ennekõike aitama planeeringute menetlemise aega tunduvalt lühendada, menetlust paremini jälgida ning halduskoormust vähendada.

Auhinnale “Kinnisvara tegu 2012” said kandidaate esitada kõik EKFLi liikmed. Nominentide hulgast valis võitja EKFLi juhatus.

Toimetas
Inga-Gretel Linkgreim

http://uudised.err.ee/v/majandus/fb06f3da-c12f-483e-a2d8-1131d79baabd

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Evi Hindpere: taaskord maamaksust

14.03.2013 Evi Hindpere

Seda kommentaari ajendas kirjutama eilses saates „Kaua võib“ tõstatatud pensionärist vanaproa maamaksust ajendatud mure.

Maamaksuseaduse muudatus tõi tõepoolest kaasa linnades suuremate kui 0,15 ha kruntide korral maamaksu kohustuse, mis seab väikese sissetulekuga pensionärid raskesse olukorda.

Kuigi perekonnaseadus näeb ette laste kohustuse aidata enda hädas olevaid vanemaid, ei pruugi kõigil vanuritel olla järglasi või teisi toetavaid lähedasi.

Probleemile selgitusi andes, oleks Tallinna Linnavaraameti juhataja võinud ka selgitada lisamaamaksuvabastuse võimalust.

Nimelt maamaksuseaduse § 11 lg 5 sätestab, et kohalik omavalitsusüksus võib täiendavalt vabastada maamaksust riikliku pensionikindlustuse seaduse alusel pensioni saaja tema kasutuses oleva elamumaa või maatulundusmaa õuemaa kõlviku osas linnas, vallasiseses linnas, alevis, alevikus ning üldplaneeringuga kohaliku omavalitsusüksuse või maakonnaplaneeringuga maavanema poolt tiheasustusega alaks määratud alal kuni 0,15 ha ulatuses.

Sama kehtib ka represseeritu ja represseerituga võrdsustatud isiku puhul.

Selleks tuleb kohalikule omavalitsusele esitada kirjalik avaldus, mille alusel saab volikogu otsustada vabastuse korra ja ulatuse.

Evi Hindpere
Raid & Ko kinnisvara- ja õigusbüroo

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Korterituru kõrghooaeg algab positiivsete nootidega

14.03.2013 Andree Raid

Tallinna korteriturg oli 2012. aastal ülimalt aktiivne. Tehingute maht ehmatas isegi kõige suuremaid optimiste, õnneks seekord positiivselt. Tallinna 2012. aasta 7042 korteritehingut on viimase viie aasta rekord. Aasta varasemaga võrreldes kasvas Tallinna korteritehingute arv 23,3 protsenti.

Korterituru suure kasvu tõid mullu neli linnaosa: Põhja-Tallinn, Kristiine, Nõmme ja Haabersti linnaosad. Neis neljas linnaosas kasvas korteritehingute arv aastataguse ajaga võrreldes 30-40%. See on tehingute arvu kasv, mille sarnast pole me juba aastaid näinud.

Põhja-Tallinna, Haabersti ja Kristiine linnaosas kasvasid korteritehingute keskmised hinnad 9-12 protsenti. Ülejäänud Tallinna linnaosade korterite hinnakasv jäi märksa allapoole küündides 4-7 protsendini.

Kõrgeima tehingute arvu kasvuga Põhja-Tallinna linnaosa korterituru aktiivsuse taga seisab selgelt Kalamaja piirkond. Kalamajja on viimaste aastate jooksul rajatud hulk uusi elamuid, palju on renoveeritud maju, mis on värske näo saanud.

Uued korterid ja vanade kvaliteedi tõstmine on olnud tegurid, mille tõttu on Põhja-Tallinna korterite hinnatase kasvanud aastaga 12%. Tehingute hinnataseme kasv ei tähenda veel, et samavõrra oleksid kallimaks läinud ka vanades renoveerimata majades asuvad korterid. Siiski on ka üldine kinnisvara hinnatase ehk väärtus aastaga tõusnud, kuid seda pigem 5-8%.

Kristiines ja Haaberstis on samuti uusi projekte, mis on tehingute hinnataset tõstnud, kuid uute projektide osakaal tehingute koguarvus on seal väiksem. Nende linnaosade 2012. a. kiire hinnatõus on olnud tingitud osaliselt varasemast Tallinna keskmisele tasemele allajäänud aeglasemast hinnatõusust.

Tehingute praktikast paistab välja, et kõige rohkem on kasvanud 2- kuni 3-toaliste korterite tehingute arv. Suuremate ehk nelja- ja enamatoaliste korterite tehingute kasv on olnud märksa väiksem. Hinnad aga on aastaga kasvanud kõige enam just 1-toalistel korteritel.

Madal intressimäär ja head laenutingimused ning kinnisvaraturu aktiivsema positiivse kevadise hooaja algus lubavad, et kinnisvaramaakleritel on lähikuudel endiselt käed tööd täis. Uusi kortereid tuleb lisanduvate projektide raames juurde, see tähendab, et kasvavad ka tehingute hinnatasemed.

Tehingute hinnatõus ei too siiski kaasa valimatut korterite väärtuse kasvu, kuid ka langust ei ole vaja karta. Elamispindade hinnad jätkavad kindlalt tõususuunas, kuid 5-8-protsendilisest väärtuse kasvust oluliselt kõrgemat aastast näitajat me vaevalt näha saame.

Tasahilju vähenev tööpuudus ja kerkiv keskmise palga number lubavad, et laieneb inimeste ring, kes suudavad omale elamispinna ostu võimaldada. See tähendab esimeses järjekorras väiksemate 1-2-toaliste korterite turu jätkuvat aktiivsust.

Nende korterite peale ihuvad ka hammast investorid, kes soovivad korteri soetada üürile andmiseks. Üürileandjate huvi kinnisvaraportfellide laiendamiseks on olnud viimase aasta jooksul kasvav. Tänane üüriturg lubab arvata, et üüriinvestorite aktiivsus jätkub eeloleval aastalgi.

Andree Raid
Raid & Ko OÜ juhatuse liige

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Kitsekülla kavandatakse ärihoonet

14.03.2013 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus võttis vastu Tondi tänava algusse kuuekorruselise ärihoone rajada võimaldava detailplaneeringu.

Planeeritud maa-ala, eraomanikule kuuluv elamumaa sihtotstarbega hoonestamata kinnistu, asub Kesklinnas Kitseküla asumis Tondi ja Marta tänava nurgal. Detailplaneeringu kohaselt on võimalik ehitada Marta tn 2 // Tondi tn 14 kinnistule kuue maapealse ja ühe maa-aluse korrusega ärihoone.

Planeeritud maa-alaga külgneval Marta tn 6a maaüksusel asub kunstimälestiseks tunnistatud Blasius Hochgrewe monument, mille kaitsevöönd on 50 meetrit. Planeeritud maa-ala asub mälestise kaitsevööndis.

Tondi tänavast loodesse jääv ala on miljööväärtuslik ala, millel asuvad põhiliselt kahekorruselised puitelamud. Ühistransport on piirkonnas hästi korraldatud ning ühendus linna keskusega ja teiste piirkondadega on väga hea.

Tondi tänaval on intensiivne liiklus ja liiklusest tingitud häiringute tõttu ei ole koht elamute ehitamiseks parim, seetõttu on tehtud detailplaneeringuga ettepanek kinnistu sihtotstarvet muuta, arvestades ühtlasi asjaoluga, et ka naaberkinnistutele kavandatakse koostamisel oleva detailplaneeringu kohaselt 6-8-korruselisi ärihooneid. Nende detailplaneeringute realiseerimisel saaks Tondi tänav ja Tondi tänava ning Pärnu maantee nurk korrastatud tänavaseina.

Detailplaneeringu koostamise algatamist taotles OÜ Eesti Optik. Detailplaneeringu koostamine algatati Tallinna Linnavalitsuse 22. juuni 2011 korraldusega. Detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks toimus 30. augustil 2011 avalik arutelu.

Eskiislahendusega tutvumise ning arutelu toimumise aja ja koha kohta ilmus teade ajalehes Eesti Päevaleht ja ajalehes Pealinn. Detailplaneeringu koostas Arhitektuuribüroo Tääker OÜ.

Tallinna Kesklinna Valitsus ja Tallinna Linnaplaneerimise Amet korraldavad detailplaneeringu avaliku väljapaneku.

Allikas: Tallinn.ee

Üüriäri KKK: Kas anda korter üürile ise või maakleri abil?

14.03.2013 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor ja üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Maakleriteenuse kasutamise mõistlikkus sõltub väga palju turukonjunktuurist. Kui üüriturul on suur nõudlus ja üürikortereid rabatakse kui sooje saiu, siis pole mõtet maaklerit palgata.

Pigem tasub sellisel puhul nõuda üürnikult tavapärase ühe kuu üürisumma ulatuses oleva tagatisraha asemel tagatisraha kahe kuu üürisumma ulatuses.

See annab üürileandjale suurema kindlustunde ning ka üürnik võib teadmise juures, et ta tagatisraha kunagi tagasi saab, õnnelikum olla.

Loiu üürituru puhul tasub maakleritele suuremat tähelepanu pöörata. Mõttekas on kokku leppida, kes ja kus üürikorterit kuulutab, sest dubleerivad kuulutused üksteisele suurt lisaväärtust ei anna.

Kui aga üürileandjal ei ole aega või tahtmist ise üürniku otsimisega tegeleda, siis võib ta selle töö täielikult maakleritele delegeerida.

Kindlasti peab arvestama, et maakleriteenus on ka mugavusteenus. Maakler võtab omanikult mure ja vaeva, mis eluruumi väljaüürimisega seondub. Teenuse eest tuleb aga maaklerile tasuda.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere.

Tivoli Arenduse laenulepingud on ennetähtaegselt üles öeldud

13.03.2013 Tõnu Toompark

Arco Investeeringute AS-i (100% Arco Vara AS tütarettevõte) ühisettevõtte Tivoli Arendus OÜ-le on International Invest Project OÜ poolt esitatud laenulepingu ülesütlemise avaldus, millega palutakse Tivoli Arendusel tasuda kõik laenulepingust tulenevad võlgnevused kokku summas üle 8 mln euro.

International Invest Project OÜ antud laenu tagab hüpoteek Tivoli Arenduse kinnistutele ja Arco Vara AS-i ning Arco Investeeringute AS-i käendused.

Kontsern on käendanud Tivoli Arenduse laenu summas kuni 5,65 mln eurot. Arco Vara on käendusega seoses 31.12.2012 seisuga moodustanud eraldise summas 1 mln eurot.

Tivoli Arendus jätkab läbirääkimisi International Invest Project OÜ-ga pooltele sobiva lahenduse leidmiseks.

Samuti on Tivoli Arendusele saatnud laenulepingu ülesütlemise teatise AS Swedbank. Teatise kohaselt palutakse Tivoli Arendusel tasuda pangale laenu intressid ja põhiosa kokku summas üle 160 tuh euro.

Tivoli Arendus OÜ on projektiettevõte, mis on loodud Tallinnas endise aadressiga Narva mnt 67 asuva 48588 m2 suuruse maa-ala arendamiseks. Ettevõtte ainus vara on eelpool nimetatud maa-alal asuvad kinnistud.

Tivoli Arendus OÜ osalus jaguneb võrdselt Arco Investeeringute AS-i ja International Invest Project OÜ vahel.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

Äripindade müügipakkumiste arv kukkus aastaga 25%

13.03.2013 Tõnu Toompark

Äripindade müügipakkumiste arv on portaali KV.EE andmetel aastaga vähenenud 25% võrra. Kui aastat tagasi pakuti üle Eesti müügiks 1657 äripinda, siis tänavu veebruaris oli vastav number 1239.

Eesti äripindade pakkumistest 69% ehk 859 asub Harjumaal. Harjumaa äripindade pakkumiste hulk on vähenenud samas taktis, mis kogu Eestiski ehk 26%.

Suurema pakkumiste hulgaga on Harjumaa kõrval olnud Tartumaa, Pärnumaa ja Ida-Virumaa. Tartumaa äripindade pakkumine on portaali KV.EE andmetel aastaga vähenenud koguni 63%.

Ainsate maakondadena on äripindade pakkumine kasvanud Läänemaal, Lääne-Virumaal ja Valgamaal, kuid neis piirkondades on turg „õhuke“ ja mõningane pakkumiste lisandumine suurt pilti oluliselt ei mõjuta.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Äripindade müügipakkumiste arv ja selle muutus, tk
Maakond	02/2012	02/2013	Muutus, %
Eesti	1 657	1 239	-25%
Harjumaa	1 161	859	-26%
Ida-Virumaa	95	80	-16%
Läänemaa	13	14	8%
Lääne-Virumaa	27	28	4%
Pärnumaa	139	92	-34%
Tartumaa	94	35	-63%
Valgamaa	25	37	48%
Viljandimaa	66	64	-3%
Võrumaa	19	15	-21%

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Soetusmaksumus või turuväärtus? Kuidas aastaaruandes kinnisvara hinda määrata?

13.03.2013 Meelis Tammre

01.01.2013 algavate majandusaastate raamatupidamise aastaaruannete koostamisel on õiglase väärtuse meetodi kasutamine kohustuslik kinnisvarainvesteeringute puhul, mille õiglast väärtust on võimalik usaldusväärselt hinnata mõistliku kulu ja pingutusega. Objektiivseima tulemuse annab kinnisvarainvesteeringu kajastamine õiglases väärtuses ja aktiivse turu korral on selle parimaks indikaatoriks kinnisvarainvesteeringu turuväärtus.

Alternatiivselt kasutatud soetusmaksumuse meetodit kasutati varem pigem järjepidevalt (ehk valiti kas õiglase väärtuse või soetusmaksumuse meetod ning kasutati jätkuvalt), kuid nüüd kajastatakse kinnisvarainvesteeringuobjekti soetusmaksumuse meetodil vaid siis, kui õiglast väärtust ei ole enam võimalik mõistliku kulu ja pingutusega usaldusväärselt hinnata, ning seda vaid senikaua, kuni õiglast väärtust on taas võimalik usaldusväärselt hinnata.

Kinnisvarainvesteeringute arvestus- ja kajastamismeetodite valimisel tasub tähelepanu pöörata eelkõige järgnevatele asjaoludele:

Kui raamatupidamise heas tavas fikseeritud arvestus- ja aruandluspõhimõtetele tähelepanu ei osutata, moonutab see ettevõtte finantsseisundist ning tegevuse tulemustest esitatavat kuvandit.
Sõltuvalt vara soetamise ajast ei pruugi soetusmaksumuses kajastamine käesoleval hetkel olla objektiivne, kuna enamiku kinnisvaraturu kõrgajal soetatud ja rajatud varade soetusmaksumus ületab nende tänaste turupõhiste sisenditega leitud väärtust.

Soovitav on soetusmaksumuse meetodit kasutada pigem piiratud turuga (ehk eriotstarbeliste) varade korral, mille puhul reaalselt turgu kui sellist ei eksisteeri ja õiglase väärtuse määramine on keeruline. Kuigi ettevõtetel otsene kohustus selleks puudub, on siiski soovitav Eesti raamatupidamise hea tava kohaselt kinnisvarainvesteeringute turuväärtuse hindamisel kasutada ettevõtteväliste professionaalsete ehk kutseliste (atesteeritud) hindajate abi.

Nõue ei kehti juhul, kui ettevõte ise omab vastava kvalifikatsiooniga spetsialiste, kuid ka siis võib olla (maksustamise, vähemusosanike huvide kaitse vm aspektide tõttu) mõistlik saada väärtusele sõltumatu osapoole hinnang.

Vastava spetsialisti kaasamine ettevõtte kinnisvara hindamiseks suurendab hinnangute täpsust ning adekvaatsust. Hindajad jälgivad ja töötavad igapäevaselt läbi kinnisvaraturu informatsiooni, maandades vara turuväärtuse kajastamisega seotud riske.

Võib julgelt märkida, et ise eksperte omavaid ettevõtteid on hetkel minimaalselt. Juhul kui ettevõtte juhtkond katsub ise hinnata ettevõtte bilansis oleva kinnisvara turuväärtust, võib tulemus olla teadmatuse, oskamatuse või hindamiseks vajalike alusandmete puudulikkuse tõttu ebapädev ja lõpptulemusena ei pruugi seetõttu juhtkonna poolt hinnatud vara väärtus ettevõtte majandusaasta aruandes olla kajastatud õiglases- ehk turuväärtuses.

Enamik suuremate kinnisvarabüroode hindajatel on ka juurdepääs maa-ameti tehinguregistrile, kus kajastuvad kõik Eestis teostatavad kinnisvaratehingud. Muudel ettevõtetel juurdepääs sellisele tehinguinfole puudub, mistõttu on ka keeruline omal käel pädevalt õiglast väärtust määrata ning lihtsalt müügipakkumiste põhjal väärtuse määramine on äärmiselt ebatäpne, reaalsuses võib hilisem tehinguhind pakkumishinnast erineda väga palju.

Sõltuvalt kasutatud sisenditest ja muudest andmetest võib leitud tulemuseks olla ka hoopis erinevat liiki väärtus:

Kasutades konkreetse objekti võimalikke rahavoogude andmeid juhul, kui need ei vasta hetke turutasemele (nt omandisuhete kaudu seotud ettevõtetel, kus üürilepingud ei vasta turu hinnatasemetele vms), on tulemuseks pigem kasutusväärtusele omane tulemus, mitte aga õiglane väärtus.
Teine levinud viga on näiteks kalli tehnoloogia või sisseseade arvestamine kinnisvara väärtuse sisse, mida teha ei tohiks. Tootmiseks vms kasutatav tehnoloogia ei kuulu kinnisvaraobjekti lahutamatute päraldiste hulka, mistõttu seda tuleb käsitleda eraldiseisvalt.

Hea teada:

Eriotstarbeline vara – vara, mille kasutus selle erilise iseloomu tõttu piirneb mingit konkreetset liiki kasutusala või kasutajatega ning mida harva, kui üldse, müüakse vabal turul – välja arvatud juhul, kui toimub vara asustava ettevõtte müük.Soetusmaksumus – vara omandamise või ehitamise ajal vara eest makstud raha või üleantud mitterahalise tasu õiglane väärtus.
Õiglane väärtus – Vastavalt RTJ 5-le on vara õiglase väärtuse parimaks näitajaks summa, mille eest on võimalik vahetada vara teadlike, huvitatud ja sõltumatute osapoolte vahelises tehingus.
Turuväärtus – on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta.
Kutseline hindaja – hindaja, kes on sooritanud Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu ja Kutsekoja poolt korraldatava kutseeksami ning kellele on väljastatud vastavat kvalifikatsiooni tõendav kutsetunnistus.
Maa-ameti tehinguregister – maa-ameti poolt peetav register, kus registreeritakse Eesti Vabariigis toimuvad kinnisvaratehingud ning milles sisalduva info kasutamise võimalus on litsentseeritud maahindajatel, kellele on vabariigi valitsuse kehtestatud korras välja antud vastav tegevuslitsents.

Artikli autor:
Meelis Tammre
Uus Maa

Artikli allikas on
Uus Maa