Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus
Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm
Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm
 

Merko: Ehitusleping Lätis – Augstkalni tuulepargi vundamendid, elektrikaabeldus ja teed

11.07.2025

10. juulil 2025 sõlmisid AS-i Merko Ehitus 100% tütarettevõtete UAB Merko Statyba ja SIA Merko Būve ühisettevõte PS MB.MS ning SIA WPR 2, mis on SIA Zaļā Elektrība 100% tütarettevõte, lepingu 16 tuuliku vundamentide, elektrikaabelduse ja teede ehitamiseks Lätis Smiltene vallas asuvas tuulepargis.

Lepingu maksumus on üle 30 miljoni euro, millele lisandub käibemaks. Projekti valmimise tähtaeg on 2027. aasta teises kvartalis.

UAB Merko Statyba (merko.lt) on tunnustatud Leedu ehitusettevõte, mis teostab üld-, insener- ja elamuehituse töid ning on tõusnud juhtivaks tuulikute vundamentide ehitajaks. Üle 200 vundamendi rajamise kogemus ja sektorile spetsialiseerunud professionaalide meeskond võimaldab ettevõttel viia ellu tuuleparkide ehitusprojekte kogu Baltikumis.

Lisainfo: UAB Merko Statyba ehitusdirektor Jaanus Rästas, tel: +370 6875 0680.

SIA Merko Būve on Läti ehitusettevõte, mis teostab üld-, insener- ja elamuehituse töid.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

KV.EE kinnisvara-podcast: institutsionaalse üüriinvestori kogemuslugu

11.07.2025

KV.EE KinnisvarapodcastKV.EE kinnisvara-podcasti 116. osa toob teieni vestluse kinnisvarakonsultant Tõnu Toomparki ja Bonava Eesti arendusvaldkonna juhi Martin Rikolas’ega, keskendudes Bonava üüriinvesteeringutele. Saade pakub kuulajatele värskeid teadmisi Eesti üürituru arengutest.

Kuulajad saavad teada, kas Bonava müügiks ja üürileandmiseks arendatavatel korteritel või hoonetel on erisusi. Saade sukeldub üüriprojektide detailidesse ja pakub ülevaate hoone edust ning täituvusest.

Juttu tuleb ka erinevustest üürikorterite sisustuses ja hoone haldamises võrreldes müügimajadega. Saates avatakse ka Bonava üürnike kliendiprofiili ja nende eelistusi.

Vestluses analüüsitakse üürihindade kujunemist ja investeeringute tasuvust, andes ülevaate äriplaanide ja tegelikkuse kokkulangemistest. Martin Rikolas jagab mõtteid rahavoolise tootluse olulisusest tulevikus.

Lõpetuseks pakub saade pilguheite üürituru tulevikuarengutele ja professionaalsete arenduste rollile. Saatekülaline jagab kuulajatele mõttetera kinnisvaraarenduses olulistest põhimõtetest, nagu kannatlikkus ning kliendi ja turu põhjalik tundmine.

Kuulake saadet, et saada sügavamaid teadmisi ja perspektiivi Eesti kinnisvaraturu dünaamikast.

Vaata saadet videona

Play

Kuula saadet

Kutsume häid kuulajaid üles: andke teada, milliste teemade käsitlemisest olete huvitatud? Keda sooviksite kuulda saate külalisena? Kas soovite koguni ise tulla mõnest päevakajalisest teemast rääkima? Sellekohased mõtted ja ettepanekud on teretulnud meiliaadressile ⁠klienditugi@kv.ee⁠.

Telli podcast enda podcast’i äppis või pane laik ja jälgi ⁠KV.EE Facebook⁠’i lehte.

Vaata podcast’i videona ⁠KV.EE YouTube’i EE video⁠’i kanalil. Värske podcasti leiad KV.EE maaklerikeskkonnast RBO  või ⁠Spotify lehelt⁠.

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Elamispindade kättesaadavusest (12). Segregatsioon – kas ja kuidas vältida?

11.07.2025

Tõnu ToomparkVarjude mänguna koopa seinal on maalitud tonte, et Tallinnas on piirkondi, mis hakkavad getostuma, kuid elamispindade turu juhtimist kohe-kohe evalik sektor ei kaaperda. Teine tont, kes mööda Tallinna linna ringi käib on segregeerumine.

Segregeerumisena peetakse silmas, kus teatud sissetulekutaseme, rahvuse, haridustaseme või sotsiaalse staatusega inimesed koonduvad teatud piirkondadesse.

Pilk ajalukku

Alustuseks tasuks meenutada Eesti elamispindade arendamise lugu taasiseseisvuse perioodil. 1990-ndatel elamispindade arendamine järjest vähenes, sest inimestel polnud ostujõudu.

Taasiseseisvumisele eelneval ajal arendati elamispindu suures mahus. Arendamise viimane suur laine oli Lasnamäe. Tähtis on, et nõukogude perioodil olemasolevasse elamufondi tehti investeeringuid väga tagasihoidlikul määral. Näiteks puitelamute asumite vööd ümber Tallinna kesklinnas hoiti kokku kukkuda laskmast, kuid kvaliteedil lasti hääbuda.

Elamispindade arendamine algas tagasihoidlikul tasemel 2003.-2004. a ja siis kiirenevas tempos. Arendustegevuse avanemise võimaluse lõi laenuturu teke.

Alates arendusturu tekkest on Tallinnas olnud hulk toredaid ja võimekaid arendajaid, kes on tahtnud arendada mitte üht-kaht hoonet, vaid suuremaid piirkondi, kuhu luua uut, kaasaegset ja kvaliteetset keskkonda.

Praktilised näited

Veel sajandi alguses pidas rahvasuu Balti jaamast lääne ja põhja suunas paiknevat ala põlastavalt Kopliks. Oli tavapärane, et korteri ostusoovis oli mainitud, et Kopli ja Lasnamäe asukohana välistatakse.

Mis on tänaseks toimunud? Mitmed Kalamaja tööstushooned on ümber ehitatud elamispindadeks. Näiteks Volta või Noblessner. Kalamaja on tõeline piirkondlik staar, kellele Kopli on järele jooksmas. Ja seda kõike erasektori initsiatiivi põhiselt.

Kalamajast on maha niidetud slummistunud Liinid ja asendatud uute-kvaliteetsete elamutega. Lisaks suurematele-mahukamatele arenduspiirkondadele on Kalamajas-Koplis hulk üksikuid hooneid. Kõik need projektid on loonud uut kvaliteeti ja toonud pakkumisse uusi elamispindu.

Arendusprojektid on toodud turule ja müüdud ostjatele turutingimustel. On selge, et uusarenduse korter näiteks Kalamajas on märksa kallim, kui sadakond aastat vana ja viimased pool sajandit investeeringute puuduses vaevelnud naaberhoone.

Kuidas see saakski teisiti olla? On selge, et uue ja keskmisest kallima korteri ostmist saab endale lubada keskmisest jõukam leibkond.

Nii on tõepoolest tekkinud hoonete piirkonnad, kus inimeste sotsiaalne erisus ei ole liiga suur.

Kas uusarendus on halb?

Mis oleks alternatiiv uute-kaasaegsete-kvaliteetsete elamispindade turule toomisele? Kas keegi tõepoolest arvab, et parem oleks, kui meil Kalamajja ja Koplisse ei oleks uusi kortereid pakkumisse toodud? Kas tõesti saab olla arvamusel, et pakkumise mitteloomine oleks parem alternatiiv? Kas keegi tõsimeelselt ütleks, et elamispindade kättesaadavusele on neil projektidel negatiivne mõju?

Vaadates suurt pilti on Kalamajja ja Koplisse, aga ka muudesse piirkondadesse trügivate uutel elamutel väga positiivne mõju. Uued arenduspiirkonnad linnas toovad uut elu, kvaliteeti ja kergitavad kogu asumi või isegi linnaosa väärtust. Kalamaja on kõige inetuma pardipoja staatusest sirgunud kõige kaunimaks luigeks.

Sellised piirkondlikud arengud motiveerivad olemasolevate elamispindade omanikke kõrvaldama eluasemeinvesteeringute defitsiiti ehk renoveerima ja remontima nende eluhooneid.

Järeldused

Segregatsioon on tont, kes kaob kui toas tuli põlema panna. Segregatsioon on tekkinud mikropiirkondadesse ehk eelnevalt tühjana seisnud või muu kasutusotstarbega (näiteks tootmine) aladele, kuhu on arendatud kortermajad.

Vaadates Tallinna mitte hoonete, kvartalite või üksikute asumite lõikes, on erineva kvaliteedi ja hinnaga elamispindade turg mitmekesine.

Uued elamispinnad oma arenduskuludel baseeruvast hinnastamisest tulenevalt on alati kallis ja paljude jaoks liiga kallis kaup.

Elamispindade kättesaadavuse parandamise eesmärki silmas pidades tuleb arendajatele andja võimalus uusi elamispindu arendada. See tekitab arendajate vahel konkurentsi. Konkurents hoiab hinnad optimaalsel ehk mõistlikul tasemel.

Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga. Varem ilmunud kommentaarid:

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Unistad karjäärist kinnisvaramaaklerina?

11.07.2025

KinnisvarakoolKas tunned, et kinnisvaramaailm köidab Sind? Tahad alustada edukat karjääri kinnisvaramaaklerina, kuid vajad tugevat vundamenti? Kinnisvarakooli alustava kinnisvaramaakleri stardiprogramm on just Sulle!

See mahukas koolitusprogramm on loodud tulevastele kinnisvaraspetsialistidele, kes soovivad saada põhjalikke teadmisi juriidikast, kinnisvaraturust, hindamisest, ehitusest, planeerimisest ja müügitehnikatest.

Stardiprogrammiga liitudes osaled järgmistel koolitustel:

Kõik koolitustel osalejad saavad pärast õpiväljundite hindamist Kinnisvarakooli tunnistuse.

Koolitused toimuvad hübriidõppe vormis – osalejal on võimalus valida, kas osaleda kontaktkoolitusel klassiruumis või veebi teel.

Alustava kinnisvaramaakleri stardiprogrammi läbimise tõendid on väärtuslikuks soovituseks kinnisvaramaakleri ametikohale kandideerimisel. Kinnisvarakoolil on koostöölepped mitme Eesti juhtiva kinnisvarabürooga, kes on valmis pakkuma töövõimalusi koolituse läbinutele.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ
Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

Rahandusministeerium: Soovimatu kinnisvara saab edaspidi loovutada omavalitsusele

11.07.2025

Valitsus kiitis heaks asjaõigusseaduse muudatuse, mille kohaselt liigub soovimatu kinnisvara edaspidi riigi asemel kohaliku omavalitsuse kätte. Seni sai kinnisvaraomanik seaduse järgi loovutada kasutuseta omandi riigile.

Rahandusministeeriumi halduspoliitika asekantsler Kaur Kajak selgitas, et senine praktika ei ole end õigustanud: „Riigil on keeruline, teadmata kohalikke olusid ja arenguvajadusi, leida loovutatud varale sobiv kasutusviis. Samas tunnevad omavalitsused oma piirkonna vajadusi paremini ning saavad varale leida otstarbe, mis toetab kohalikku arengut ja elukeskkonda.“

Asekantsler tõi näiteks, et sageli loovutatakse riigile kortereid, mis on halvas seisukorras, asuvad tühjenevates elamutes ning millel puudub turuväärtus. Ta lisas, et need juhtumid ei ole pelgalt kinnisvaraga seotud küsimus, vaid viitavad laiemate sotsiaalsete probleemide kuhjumisele, eriti Ida-Virumaal.

„Tegemist ei ole ainult kinnisvara haldamisega, vaid üleüldise elukeskkonna kvaliteediga. Just seetõttu on oluline, et kohalik omavalitsus, kes tegeleb igapäevaselt sotsiaalsete ja ruumiplaneerimise küsimustega, saaks siin juhtrolli,“ sõnas Kajak.

2019. aastal viis rahandusministeerium läbi pilootprojekti kolmes omavalitsuses, kus testiti praktilisi ja õiguslikke lahendusi kasutusest välja langenud korterite probleemile. Projekti käigus töötati välja lahendusi elanike ümberkolimiseks jätkusuutlikesse korterelamutesse ning tühjade ja osaliselt eraomanikele kuuluvate elamute lammutamiseks. Tulemused näitasid, et tõhusaim viis probleemi lahendamiseks on just kohalikul tasandil lähenemine.

Asjaõigusseaduse § 126 muudatus on planeeritud jõustuma 1. jaanuaril 2026. Muudatusega nähakse ette ka riigipoolne rahaline tugi omavalitsustele, et nad saaksid loovutatud kinnisvaraga otstarbekalt tegeleda.

Aastatel 2011–2024 on riigile loovutatud kokku 606 soovimatut kinnisvaraobjekti.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Uus maa: Juunikuu turuülevaade: käibemaksu tõusueelne ostubuum jäi juunis ära

10.07.2025

Eesti suurima kinnisvarabüroo Uus Maa andmetel müüdi juunis küll 90% rohkem uusi kortereid kui mullu samal ajal, kuid maiga võrreldes püsis tehingutearv samal tasemel ning 2024. a lõpu sarnast maksutõusu ootusest põhjustatud ostubuumi tänavu ei toimunud.

Uus Maa Kinnisvarabüroo analüüsiosakonna juhi Sten Renar Subatšjuse sõnul püsis uusarenduskorterite tehingutearv sarnaselt maikuuga ka juunis keskmisest kõrgem, kuid märgiline tõus jäi pigem tulemata.

„Võiks eeldada, et mai ja juunikuu kasvunumbreid vedasid käibemaksu tõusueelselt just uusarenduste tehingud, kuid tehingute täpsemal analüüsimisel nii väita ei saa. Kahe viimase kuu tehingute struktuur oli sarnane, kuid mediaanhind langes mais aprilliga võrreldes 5%, samas tõusis juunis maiga võrreldes 7,5%. See näitab hoopis, et turg on endiselt taastumisfaasis, pakkudes kuude võrdluses kohati ebastandardseid kõikumisi“, analüüsis Subatšjus.

Eesti korteriturg
Tallinna korteriturul tehti juunis 750 tehingut. Mulluse juuniga võrreldes kasvas korteritehingute arv 28%, kuid maikuuga võrreldes langes see 2,5%. Tehingute käive tõusis eelmise aastaga võrreldes lausa 38%, näidates sellega 2025. aasta parimat tulemust. Viimase pooleteise aasta kõrgeima numbri saavutas ka Tallinna korteritehingute mediaanhind, ulatudes juunis 2 940 €/m2.

Tartu korteritega tehti juunis 137 ostu-müügitehingut, püsides samal tasemel eelmise kuuga. Samas võrreldes mullusega tehti juunis 13% rohkem tehinguid. Tartu korteri ruutmeetri mediaanhind oli juunis 2 294€/m², mis on maiga võrreldes üle 3% madalam ning eelmise aasta sama ajaga võrreldes enam kui 7% madalam. „Tartu turu üles-alla kõikumised kuust kuusse iseloomustavad samuti taastumisfaasi, mil paikapidavaid järeldusi teha on veel vara,“ kommenteeris Subatšjus.

Pärnu korteritega sõlmiti juunis 59 tehingut, mis on 25% madalam tulemus kui mais.Mullu sama ajaga võrreldes oli tehingute arv samal tasemel. Pärnu korterite mediaanhind tegi teist kuud järjest märgatava tõusu, kerkides aastaga 21,5% ning maiga võrreldes üle 4% 2479 euroni ruutmeetri eest. „Numbrid näitavad, et suvekuudel ollakse endiselt suvepealinna usku,“ märkis Subatšjus.

Narva korteriturg jätkas ka juunis tehingute arvult stabiilsel kursil – esialgsetel andmetel sõlmiti Narvas korteritega 54 tehingut, mis on samal tasemel eelmise kuuga. Mediaanhind näitas viimase poolaasta jooksul esimest korda tõusunumbreid, kasvades aastatagusega võrreldes 4,5% ning maiga võrreldes 4%, 472 euroni ruutmeetri kohta. „Kas ka Ida-Eesti turg hakkab ilmutama taastumismärke, selgub II poolaastal,“ nentis Subatšjus.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Invego: Juunis kolmekordistus Luccaranna uusarenduse müük

10.07.2025

InvegoVahetult enne juuli alguses jõustunud käibemaksu tõusu tehti Invego poolt arendatavas Luccaranna elurajoonis kuus korteritehingut, mida on tavapärasest kolm korda rohkem ehk sama palju kui kolmel eelmisel kuul kokku.

Invego müügijuhi Raul Andressoni sõnul näitab aga juuli algus, et suurenenud nõudlus ei olnud vaid saabunud maksutõusust tingitud. “Pigem on turg ka üldiselt elavnenud, mida kinnitab ka juuli esimese dekaadi päringute ja ostuhuviliste rohkus. Igatahes ei ole mingist suveloidusest siiani juttugi,” rääkis Andresson.

Invego müügijuhi kinnitusel oli saabuval maksumuudatusel juuni müügile kindlasti positiivne mõju ja nii jõudis kuu viimane tehing notarisse veel 30. juuni pärastlõunal. Luccaranna kõrval oli müük aktiivne ka Tiskeoja ja Uus-Järveküla arendustes. “Ostjad hindavad ostjad aina enam nutikaid planeeringuid ja terviklikku elukeskkonda, kus on hästi lahendatud hoonete vaheline ala ning kus on mitmekülgseid vaba aja veetmise ja sportimise võimalusi,” sõnas Andresson ja lisas, et hästi läbimõeldud arendused lähevad kaubaks hoolimata sellest, mis seis turul parasjagu on.

2026. aastal lõplikult valmiv Luccaranna elurajoon koosneb 20 kortermajast ja 11 kolmikvillast ning ehitustöid teostab NOBE. Kokku valmib mereäärsesse elurajooni 254 uut kodu. Invego visiooni ning KUU arhitektide ja Kino maastikuarhitektide lahenduse kohaselt saab Luccarannast põhjalikult läbimõeldud arhitektuurne tervik. Kortermajad on varustatud liftiga, kodud ise on avarad ja valgusküllased, rõdude või terrassidega ning paljudest avaneb vaade merele. Kvartali servadesse viidud parkimine ja majadevahelised autovabad alad ning sillutatud kõnniteed vahelduvad omakorda erinevate looduslike aladega ning elurajoonist 50 meetri kaugusel on mererand.

Lisaks tuleb iga koduga kaasa ka 5-aastane ehitusgarantii, mis laieneb kõigele, mis on ostes ühes korteris, alustades ventilatsioonisüsteemidest ja kütteseadmetest ning lõpetades parketi või segistitega.

Luccaranna asub Tallinna linnas, Tiskre asumi mereäärses osas Tabasalu panga kõrval.  See oli 19. sajandil populaarne peenema rahva suvituspaigana. Luccaranna piirkond oli koos Kadriorus asunud Georg Witte supelsalongiga üks riigi populaarsemaid rannakuurorte nii Tallinna kui Peterburi kõrgseltskonna seas. Lucca ja Tiskre kuurorte külastasid omal ajal nii luuletaja Puškini perekond kui ka tema sõbrad ning kuulus ajaloolane ja kirjanik Karamzin.

Invego on kolmes riigis tegutsev uue põlvkonna kinnisvaraarendaja, mis on spetsialiseerunud tuleviku linnaruumi loovate tervikliku kontseptsiooniga mahukate elurajoonide ja ärikvartalite rajamisele. Enam kui 10 aastase tegevusajalooga Invego gruppi kuulub üle 60 ettevõtte Eestis, Lätis ja Portugalis ning kokku on täna töös ligi 30 erinevat arendusprojekti. Invego on välja arendanud 150,000m2 sh 1300 kodu ja enam 50 000 m2 äripindu ning töös on veel 450 000m2 elukondlikku ja ärikinnisvara.

Tallinnas ja selle lähiümbruses kinnisvara arendavatest ettevõtetest on Invego müüdud uute kodude arvu poolest viimase viie aasta arvestuses teisel kohal 900 koduga. Senisteks mahukamateks arendusteks on juba valminud Vana-Peetri, Tiskreoja ja Tabasalu Kodu ning praegu töös olevad Luccaranna, Uus-Järveküla ja Keila Pargikodude elurajoonid. Ettevõte on rajanud ka üle 50 000 m2 äripinda.

Läti pealinnas arendab Invego elurajoone Vitolu Parks ja Mārupes Sirds, koos arenduspartner Reterraga Parka Kvartals, Skanstes Rezidences ja Miera Rezidences ning Riia vahetus läheduses ridamaju Vide Adaži arenduses.

Lõuna-Portugalis on arenduses 65 hektaril laiuv Silves Hills 154 villaga, mis on sobilikud nii aastaringseks elamiseks kui hooajaliseks kasutamiseks.

Kinnisvarakool: Tööstressiga toimetulek koolitus

The subsidiary of Hepsor AS, Hepsor Phoenix 4 OÜ, has signed a construction contract for the development of apartment buildings at Manufaktuuri 12

10.07.2025

HepsorOn July 9, 2025, Hepsor Phoenix 4 OÜ, a subsidiary of Hepsor AS, and the construction company Mitt & Perlebach OÜ signed a contract for the construction of the development project named M12, located at Manufaktuuri 12 in Tallinn. The total value of the construction contract is 7.0 million euros, excluding VAT. The development will include two apartment buildings with a total of 49 apartments and a total saleable area of 3,090 m². Construction is scheduled to be completed in the second half of 2026.

The new Class A energy-efficient buildings are designed with modern and sustainable solutions, such as smart home systems, electric vehicle charging infrastructure, solar panels, and storage rooms for bicycles and strollers – all aimed at supporting a greener lifestyle for residents and reducing ancillary expenses.

„Obtaining the building permit and signing the construction contract with Mitt & Perlebach marks a significant milestone in the development of the entire Manufaktuuri quarter. This enables construction of the new homes to begin as early as July 2025. The Manufaktuuri 12 project introduces modernity and a connection to nature to this historic area, while honoring its story and character,“ said Mihkel Mäger, Country Manager of Hepsor Estonia.

M12 is the fourth development project by Hepsor and the Tolaram Group in the Manufaktuuri quarter. Previously, 421 homes have been completed in the Sitsi Õunaaed and M7 development projects, 96% of which have been sold. In the third quarter of 2025, construction is planned to start on the first phase of the Manufaktuuri Factory project, where 152 new homes will be built.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Hepsor AS-i tütarettevõte Hepsor Phoenix 4 OÜ sõlmis ehituslepingu Manufaktuuri 12 korterelamute ehitamiseks

10.07.2025

HepsorHepsor AS-i tütarettevõte Hepsor Phoenix 4 OÜ ja ehitusettevõte Mitt & Perlebach OÜ allkirjastasid 9. juulil 2025 lepingu M12 nime kandva arendusprojekti ehitamiseks Tallinnas, aadressil Manufaktuuri 12. Ehituslepingu maht on 7,0 miljonit eurot, millele lisandub käibemaks. Arenduse käigus valmib kaks kortermaja kokku 49 korteriga, mille müüdav pind on 3090 m². Ehitustööde valmimine on planeeritud 2026. aasta teise poolde.

Uutesse A-energiaklassiga hoonetesse on kavandatud kaasaegsed ja jätkusuutlikud lahendused, nagu targa kodu süsteemid, elektriautode laadimistaristu, päikesepaneelid ning jalgrataste ja lapsevankrite hoiuruumid – kõik eesmärgiga toetada elanike rohelisemat eluviisi ja madalamaid kõrvalkulusid.

„Ehitusloa saamine ja ehituslepingu sõlmimine Mitt & Perlebachiga märgivad olulist verstaposti kogu Manufaktuuri kvartali arengus. See võimaldab uute kodude ehitamisega alustada juba 2025. aasta juulis. Manufaktuuri 12 projekt lisab ajaloolisele alale kaasaegsust ja looduslähedust, austades selle lugu ja iseloomu,“ ütles Hepsori Eesti maajuht Mihkel Mäger

M12 on Hepsori ja Tolaram Grupi neljas arendusprojekt Manufaktuuri kvartalis. Varem on valminud 421 kodu Sitsi Õunaaia ja M7 arendusprojektides, millest 96% on müüdud. 2025. aasta kolmandas kvartalis on plaanis alustada ka Manufaktuuri Vabriku esimese etapi ehitustöödega, kuhu rajatakse 152 uut kodu.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

KV.EE: Harjumaa maade müügipakkumine suurenes aastaga 4%

10.07.2025

06.2025 pakuti kinnisvaraportaali KV.EE vahendusel müügiks keskmiselt 1336 maatükki Harju maakonnas keskmise hinnaga 63 €/m². Aastataguse ajaga võrreldes suurenes maade müügipakkumiste arv 4% ja müügipakkumistes küsitud hind langes 3% võrra.

Portaali KV.EE vahendusel kõige enam müügipakkumisi Harjumaa piirkondadest on Lääne-Harju vallas. Lääne-Harju vallas oli 06.2025 pakkumisel 186 maatükki keskmise hinnaga 19 €/m².

Pakkumiste poolest järgnes Tallinna linn, kus 158 maa pakkumise keskmine hind kinnisvaraportaalis KV.EE oli 278 €/m². Tallinna maade pakkumine suurenes aastaga 3% ja hind kerkis 4%.

Portaali KV.EE maamüügipakkumiste hinnamuutuste skaala on äärmuslikult lai. Suures vahemikus hindade muutus peegeldab eelkõige pakkumisse tulnud ja pakkumises olevate maade kvalitatiivset muutust, mitte niivõrd samaväärse maatüki väärtuse muutust.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Maa / müük: kuulutuste arv (tk) ja selle muutus (%) Maa / müük: kuulutuste hind (€/m²) ja selle muutus (%)
06.2024 06.2025 Muutus, % 06.2024 06.2025 Muutus, %
Harjumaa 1 280 1 336 4% 65 63 -3%
Anija vald 68 58 -15% 17 17 -2%
Harku vald 113 121 7% 55 57 4%
Jõelähtme vald 108 124 15% 30 31 2%
Keila 19 16 -16% 78 97 25%
Kiili vald 56 39 -30% 54 48 -11%
Kose vald 47 54 15% 14 18 26%
Kuusalu vald 78 67 -14% 17 16 -3%
Lääne-Harju vald 160 186 16% 21 19 -11%
Maardu 51 35 -31% 97 78 -20%
Raasiku vald 38 54 42% 13 57 356%
Rae vald 116 123 6% 62 66 5%
Saku vald 52 56 8% 40 42 4%
Saue vald 114 136 19% 33 31 -5%
Tallinn 154 158 3% 267 278 4%
Viimsi vald 105 103 -2% 107 117 10%
Eesti 3 418 3 688 8% 34 34 0%
Harjumaa 1 280 1 336 4% 65 63 -3%
Tallinn 154 158 3% 267 278 4%
Tartu 69 68 -1% 99 98 -1%
Pärnu 199 266 34% 36 45 26%
Narva 24 24 0% 25 33 31%
Rakvere 21 18 -14% 51 56 11%
Andmete allikas: portaal KV.EE

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Koduostja õudusunenägu: pärast korteriostu kerkib merevaate ette uus kortermaja

10.07.2025

Luminor BankPrivaatsesse uusarendusse korteri ostnud inimese rahu võib ootamatult rikutud saada, kui mõne aja pärast hakkab ümbrus ootamatult muutuma – lisandub uusi maju, elanikke ja liiklust. Kuidas piirkonna võimalikust arengust aimu saada ning mis mõju avaldab see olemasoleva kinnisvara väärtusele, selgitab Luminori kodulaenude valdkonnajuht Helina Kikas.

Kikase sõnul tuleb aeg-ajalt ette olukordi, kus esmapilgul rahulikku ja rohelisse piirkonda hakkab juurde kerkima uusi hooneid, mis toovad kaasa rohkem sagimist ja muudavad piirkonna ilmet. „Ei ole ka ebatavaline, et Tallinna merevaatega korteri ette ehitatakse uus maja, mis varjab senise vaate pea täielikult. Samas on see osa elukeskkonna loomulikust arengust ning atraktiivsed piirkonnad kipuvad ajas täienema. Seetõttu tasub enne ostu alati uurida, mis muutused piirkonda tulevikus mõjutada võivad,“ rõhutas ta.

Luminori kodulaenude valdkonnajuht märkis, et kui enne koduostu soovitakse aru saada, kas piirkonda on veel uusi arendusi kerkimas, siis tasub esmajoones suhelda just arendajaga. Kui ostja soovib aga ka iseseisvalt olukorda hinnata, soovitab ta külastada kohaliku omavalitsuse kodulehte ja uurida ümbritsevate alade detailplaneeringuid. Kui sealt vajalikku infot ei leia, tasub helistada omavalitsusse ja küsida täiendavat abi.

„Omavalitsuselt võib saada ka huvitavat teavet selle kohta, kui kõrgeid hooneid piirkonda ehitada lubatakse. Kui näiteks inimene elab neljandal korrusel, aga tema maja ette võib ehitada vaid kuni kahekorruseline hoone, siis ei saa keegi tema merevaadet ka tulevikus varjata. Kui aga sellist piirangut ei ole, jääb alati risk, et kunagi võib akende ette kerkida kõrgem hoone,“ selgitas Helina Kikas.

Kui merevaade siiski kaob, ei tähenda see ilmtingimata kinnisvara väärtuse langust. „Liialt muretseda siiski ei maksa, sest mereäärne piirkond on jätkuvalt hinnatud ja suures plaanis on oodata ka edaspidi hinnakasvu. Küll aga ei pruugi hinnatõus olla sama kiire kui neil korteritel, millel merevaade säilib,“ lisas ta.

Kikas tõi välja, et kui linnapiirkondades võivad uued arendused kaasa tuua nii positiivseid kui ka negatiivseid muutusi, siis väiksema asustustihedusega aladel võivad arengud elanikele sageli isegi rohkem kasu tuua. Ta selgitas, et sellistes piirkondades rajatakse just tänu arendustele kauaoodatud taristu ja teenused, mis aitavad kinnisvara väärtusel kiiremini kasvada.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Elamispindade kättesaadavusest (11). Miks elamispindade hinnad kasvavad?

10.07.2025

Tõnu ToomparkTallinna linnale tehtud elamispindade kättesaadavuse analüüsi autorid näevad negatiivsena asjaolu, et elamispindade hinnad on kasvanud. Tasub süüvida, kas elamispindade hinnatõus on halb või hea? On see elamispindade kättesaadavuse vaatest positiivne või negatiivne tegur?

Hindade kujunemine

Nagu varasemates elamispindade kättesaadavuse kommentaarides on juba analüüsitud, on eelkõige uute elamispindade pakkumishindade kujunemisel oluline roll sisendkuludel. Peamisteks sisendkuludeks võib nimetada maa ja ehitamine ja finantseerimine. Neile lisandub hulk muid kulusid, mida siin hetkel ei käsitle.

Uusarenduse tehinguhinnad mõjutavad uute elamispindadega konkureerivaid ehk uueväärseid teisese turu pakkumisi. Uueväärsed teisese turu pakkumised annavad oma mõju järgmisele kvaliteedisegmendile. Nii ulatub arenduskulude mõju samm-sammult kõikide elamispindadeni.

Arendushinna tegurid: maa

Arenduskõlbuliku maa hind arendaja jaoks sõltub ehitusõigusest. Ehitusõigus sõltub planeeringust.

Planeeringu hind maa-arendaja jaoks sõltub paljuski planeerimismenetluse pikkusest. Tallinna rekordid planeeringute menetlemisel ulatuvad 20 aastani. Aasta-paariga ei jõua ehitusõiguse taotlemisel poole tee pealegi.

Tallinna näitel võib öelda, et iga aasta ehitusõiguse menetlemist lisab elamispinna ruutmeetrihinnale 100-150 eurot. Seega annab keskpärane seitsme aasta pikkune menetlusperiood hinnalisa ligikaudu 1000 eurot.

Mõistma peab, et see 1000 eurot läheb küll ühel müügitehingu toimumisel arendaja käibesse, kuid tegemist on arendaja kulu, mitte kasumiga.

Ehitusõiguse menetlemise protsess ja selle kogukulu arendaja jaoks on puhtalt administratiivselt tekitatud probleem.

Arendushinna tegurid: ehitamine

Ehituskulu sõltub ehitatava hoone keerukusest ja omadustest. Mida energiasäästlikumat hoonet ehitada, seda suurem on esialgne rahaline panus (siin on välditud sõna „investeering“) ehituskuludesse.

Korteri ruutmeetri müügihinnale lisandub tagasihoidlik kolmekohaline eurode hulk, kui hoone parkimine tuleb viia maja alla. Kui kolmekorruselisse hoonesse tuleb paigaldada lift (nagu hiljuti planeeriti), lisandub väheste korterite peale jagatav lifti kulu, kui hiljem selle jooksva hoolduse kulu.

Varjendi ehitamise puhul on välja toodud, et see lisab hoone ehituse kogukulule vaid mõned protsendid. Nutikalt on kõrvale jäetud, et varjend võtab vähemaks müüdavat pinda ehk vähendab arendaja käivet.

Samm-sammult lisanduvad normid ja ettekirjutused üksinda võetuna ei ole midagi hullu. Kui aga iga uus norm lisab arendamise kuludele protsent või paar, on summaarne kulu ostja jaoks väga suur.

Praktiline näide. 2025. a suvel on Tallinna keskmise kahetoalise uue korteri keskmine pakkumishind ~230 000 eurot. Protsendi võrra kallinemine tähendab hinnalisa 2300 eurot, mis on ligikaudu sama palju kui Tallinna keskmine brutopalk.

Järeldused

Elamispindade kättesaadavusega sisuliselt tegeleda tahtes on vajalik tegeleda takistuste kõrvaldamisega, mis administratiivselt on tekitatud.

Ehituslubade menetlemise protsess tuleb teha oluliselt lihtsamaks ja kiiremaks. Eesti arendajad on toonud näite, et Riias, kus ehitusluba on võimalik saada üldplaneeringu baasilt, on ehitusloa menetlemine 2-3 korda kiirem. Kiirema menetluse arvelt saab lätlane sama raha eest sisuliselt ühe toa rohkem.

Üle tuleb vaadata ehitusnormide nõudmine. Esitada tuleb küsimus, kas iga uusarendus peab olema „kaaviar“? Või võiks turule pakkuda ka soodsama hinnaga „keeduvorsti“? Kui anda arendajatele võimalus ehitada näiteks 2015. a normidest lähtuvalt, võimaldab see ehitushinna ja seega müügihinna viia mitusada eurot ruutmeetri kohta allapoole.

Kokkuvõtteks

Elamispindade kättesaadavuse parandamine tähendab aja jooksul arenduse keerukamaks ja aeglasemaks läinud regulatsioonide kaotamist ja/või lihtsustamist, mille eesmärk on ajamahukaid protsesse kiirendada.

Täiendavate regulatsioonide kehtestamine ja arendusprojektidele nõuete esitamine töötab 180 kraadi vastassuunas.

Paradoks on, et täiendav reguleerimine ja avaliku raha külv pakub lühikeses vaates elamispindade kättesaadavuse osas positiivset efekti, mis pikas perspektiivis pöördub negatiivseks. Lihtsustamine, hõlbustamine ja dereguleerimine võivad, kuid ei pruugi lühiajalises vaates olla ilma mõjudeta, kuid pikas vaates teevad elamispinnad kättesaadavamaks.

Asjaosalistel ja otsustajatel peab olema julgust ja mõistmist lähtuda pikast vaatest.

Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga. Varem ilmunud kommentaarid:

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Net Asset Value of EfTEN Real Estate Fund AS as of 30 June 2025

10.07.2025

EfTEN Real Estate FundEfTEN Real Estate Fund AS earned consolidated rental income of EUR 2,650 thousand in June 2025, an increase of EUR 7 thousand compared to May. The increase was supported by higher turnover-based rent in shopping centers and a lower vacancy rate in office premises. Property management and marketing expenses decreased by EUR 77 thousand compared to the previous month. The Fund’s consolidated EBITDA for June amounted to EUR 2,310 thousand, growing by EUR 81 thousand month-over-month.

During the first six months of 2025, the Fund earned EUR 15.58 million in rental income, which is 1.6% more than in the same period last year. Consolidated EBITDA amounted to EUR 12.9 million, a decrease of 1.3% year-over-year. The decrease was primarily driven by the sale of the Tähesaju Hortes gardening centre and increased vacancy in the office segment, especially in the Menulio office building in Vilnius and the office building at Pärnu mnt 102 in Tallinn. On the other hand, EBITDA increase was supported by the addition of the Härgmäe and Paemurru logistics centres as well as newly acquired and developed elderly care homes. The total office vacancy rate decreased in June from 17.0% to 16.2%, i.e. from 10.2 thousand m² to 9.7 thousand m². Based on lease agreements already signed, an additional 1.1 thousand m² of office space will be transferred to tenants in July and August, further decreasing office vacancies. The overall vacancy rate in the Fund’s property portfolio stood at 3.7% at the end of June.

The regular semi-annual property revaluation carried out by Colliers International did not result in any significant changes. The revaluation resulted in a gain of EUR 546 thousand and increased the fair value of the property portfolio by 0.15%. In the valuation models, discount rates decreased on average by 0.1–0.2 percentage points, supported by the decrease in EURIBOR, while exit yields remained at the same level as at the end of last year. Forecasts for office cash flows were slightly more conservative compared to year-end 2024, while cash flow outlooks for other segments were slightly more optimistic.

Prior to the Midsummer holidays, the Fund’s subsidiary EfTEN SPV12 OÜ, which owns the Rautakesko property at Tammsaare tee 49 and the logistics centre property at Kuuli 10 in Tallinn, entered into an interest rate swap agreement with Swedbank. Under the agreement, the 1-month EURIBOR was fixed at 1.995%. The swap, which follows the repayment schedule of the underlying loan, was signed for a three-year term. As at the end of June, the fair value of the derivative was negative EUR 41 thousand, and the notional value of the swap agreement was EUR 11.6 million, accounting for 7.4% of the Fund’s consolidated loan portfolio.

The Fund’s weighted average loan interest rate was at 3.95% at the end of June, compared to 5.65% a year earlier. Consolidated interest expenses for the first half of the year amounted to EUR 3.5 million, which is EUR 973 thousand less than in the same period of 2024.

As at 30 June 2025, the Fund’s net asset value (NAV) per share was EUR 19.979 and EPRA NRV was EUR 20.8523 per share, both increasing by 1.0% during the month.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Heleri Jallai: Miks ma ei või oma kodus teha, mida tahan?

10.07.2025

Arco VaraPaljud inimesed tunnevad oma kodus vabadust teha just seda, mida soovivad. On ju see oma isiklik pind – miks ei võiks seal siis näiteks seina maha võtta, vannituba ja WC-d kokku ehitada või elutuba rõduga ühendada, ilma et peaks kellelegi sellest teada andma?

Paraku ei ole loominguline lähenemine ehitamise seisukohast kaugeltki nii ohutu, kui tundub – ega ka seaduslik. Tegemist on levinud eksiarvamusega, et oma kinnisvaraga võib teha, mida hing ihaldab. Kui värvid seinad roosaks või vahetad köögimööbli välja, pole probleemi. Kuid kui plaanid ruumide otstarvet muuta, kandvat seina lammutada või sanitaarsõlmi ümber paigutada, sisened juba valdkonda, mida reguleerib ehitusseadustik. Ehitusseadustiku § 4 sätestab, et ehitamine on lubatud üksnes juhul, kui see vastab ehitusseadustikule ja kohaliku omavalitsuse kehtestatud nõuetele. Ehitustegevus, mis muudab hoone tehnosüsteeme, kandekonstruktsioone või kasutusotstarvet, on käsitletav ehitus- või ümberehitustööna, mille puhul on kohustuslik esitada ehitusteatis või taotleda ehitusluba.

Võtame näiteks olukorra, kus inimene otsustab eemaldada seina, mis „lihtsalt segab“ avatud planeeringu loomist. Kui tegemist on kandva seinaga, võib see nõrgestada kogu hoone stabiilsust. Selline muudatus vajab kindlasti inseneri hinnangut ja ehitusteatise esitamist, kuna see mõjutab hoone ohutust. Kui ümberehitus puudutab vee- ja kanalisatsioonisüsteeme (näiteks vannitoa ehitamine kohta, kus seda varem ei olnud), võivad tagajärjed mõjutada kogu maja torustikku. Sellised muudatused peavad vastama tehnosüsteemide rajamise nõuetele ning tihti on vaja kaasata vastava pädevusega spetsialistid ja kooskõlastada töö projekteerijaga. Kohalikul omavalitsusel on seaduslik kohustus teostada ehitustegevuse üle järelevalvet. Kui avastatakse, et hoones on tehtud loata ümberehitusi, võib omavalitsus nõuda ehitise taastamist varasemas seisukorras, määrata sunniraha või kohustada ümberehituse seadustamist tagantjärele, mis võib osutuda kalliks ja ajamahukaks protsessiks.

Lisaks võib korterelamus tehtud loata ümberehitus rikkuda kaasomanike õigusi. Näiteks ventilatsioonisüsteemi või kütte muudatused võivad halvasti mõjuda teistele elanikele. Korteriühistu võib nõuda muudatuste peatamist või tagasi pööramist. Korteri või maja müügil on loata tehtud ümberehitused sageli probleemiks. Notarid nõuavad, et dokumendid oleksid korras, ja pankadel võib tekkida küsimusi kinnisvara väärtuse hindamisel. Samuti võib kindlustusselts keelduda kahju hüvitamisest, kui selgub, et selle põhjustas loata tehtud ehitus. Näiteks kui vannitoa torustik hakkab lekkima ja see ruum on ehitatud kohta, kus seda ei tohiks olla, võib kindlustus väita, et tegemist oli omaniku vastutusel tehtud ebaseadusliku muudatusega.

Kodu on küll meie isiklik ruum, kuid ehitamine ja planeerimine on avalik teema. Enne kui haarad haamri ja hakkad seinu lõhkuma, tasub korraks aeg maha võtta ja konsulteerida asjatundjatega. Kokkuvõttes on reegel lihtne: kui su muudatus mõjutab ehitist, selle tehnosüsteeme või teiste inimeste elukeskkonda, ei tohi seda teha omavoliliselt. Õige teguviis kaitseb sind ohtude, kohtuvaidluste ja suurte rahaliste kaotuste eest.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

EfTEN Real Estate Fund AS’i aktsia puhasväärtus seisuga 30.06.2025

10.07.2025

EfTEN Real Estate FundEfTEN Real Estate Fund AS teenis 2025. aasta juunis konsolideeritud üüritulu 2 650 tuhat eurot, mis on 7 tuhat eurot rohkem kui maikuus. Üüritulu kasvu toetasid suuremad käibeüürid kaubanduskeskustes ning madalam vakantsus büroopindadel. Juuni haldus- ja turunduskulud vähenesid võrreldes eelneva kuuga 77 tuhande euro võrra. Fondi konsolideeritud EBITDA oli juunis 2 310 tuhat eurot, kasvades kuuga 81 tuhande euro võrra.

2025. aasta esimese kuue kuuga teenis fond üüritulu kokku 15,58 miljonit eurot, mis on 1,6% enam kui eelmisel aastal samal ajal. Konsolideeritud EBITDA oli 12,9 miljonit eurot, vähenedes aastatagusega võrreldes 1,3%. Langus tulenes peamiselt Tähesaju Hortese aianduskeskuse müügist ning büroosektori vakantsusest, seda eelkõige Menulio büroohoones Vilniuses ning Pärnu mnt 102 büroohoones Tallinnas. Samas toetasid EBITDA kasvu Härgmäe ja Paemurru logistikakeskuste ning uute hooldekodude lisandumine ja arendus. Büroopindade koguvakantsus vähenes juunis 17,0%-lt 16,2%-ni, s.t 10,2 tuhandelt m² -lt 9,7 tuhande m² -ni. Juulis ja augustis antakse üürnikele juba sõlmitud lepingute alusel üle veel büroopindu, mille tulemusel väheneb büroopindade vakantsus veel 1,1 tuhande m² võrra. Fondi kinnisvaraportfelli koguvakantsus oli juuni lõpus 3,7%.

Colliers International poolt läbi viidud tavapärane poolaasta kinnisvarainvesteeringute ümberhindlus seekord olulist muutust ei toonud. Ümberhindluse tulemusel sai fond 546 tuhat eurot kasumit ning kinnisvaraportfelli õiglane väärtus kasvas 0,15%. Hindamiste arvutustes vähenesid diskontomäärad EURIBORi languse toel keskmiselt 0,1-0,2 protsendipunkti ning väljumistootlikkused jäid eelmise aasta lõpu seisuga võrreldes samale tasemele. Büroosektori rahavoo-prognoosid olid eelmise aasta lõpuga võrreldes veidi konservatiivsemad ning ülejäänud sektorite prognoosid omakorda mõnevõrra optimistlikumad.

Jaanipäeva eel sõlmis fondi tütarettevõte EfTEN SPV12 OÜ, kellele kuuluvad Tammsaare tee 49 Rautakesko ja Kuuli 10 logistikakeskuse kinnistud Tallinnas, Swedbankiga intressiwapi lepingu, millega fikseeriti 1 kuu EURIBOR tasemel 1,995%. Swap järgib laenulepingu maksegraafikut. Leping sõlmiti kolmeks aastaks ning intressiderivatiivi õiglane väärtus oli juuni lõpus miinus 41 tuhat eurot. Intressiswapilepingu nominaalväärtus oli juuni lõpus 11,6 miljonit eurot, mis moodustab 7,4% fondi laenuportfellist.

Fondi laenuintresside kaalutud keskmine intressimäär oli juuni lõpus 3,95%, võrreldes 5,65%-ga aasta tagasi. Selle aasta esimese kuue kuu konsolideeritud intressikulud olid 3,5 miljonit eurot, mis on 973 tuhat eurot vähem kui 2024. aasta samal perioodil.

Seisuga 30.06.2025 oli fondi aktsia puhasväärtus (NAV) 19,979 eurot ja EPRA NRV 20,8523 eurot aktsia kohta, kasvades kuuga 1,0%.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine
1 2 3 … 14 15 16 … 1,591 1,592 1,593