Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Nõuanne: Eluasemelaenu võtmisel on tähtsaim intressimäär

14.05.2008 Tõnu Toompark

Kinnisvaraturg laiemalt ja elamispindade turg kitsamalt on väga paljuski seotud laenude väljastamisega. Eluasemeturgu mõjutavad ühest küljest kinnisvaraarendajatele antavad laenud kinnisvaraarendamiseks. Nõudluse poolt mõjutavad eelkõige eluasemelaenud. Järgnevalt on vaadeldud, millised tegurid mõjutavad eluasemelaenu võtmist.

Tähtsaim on intressimäär

Intressimäär on teiste sõnadega raha hind, mis tuleb pangale raha kasutamise eest tasuda. Ilmselgelt on tarbija jaoks kehvem olukord, kus intressimäär on kõrgem ehk pangale tuleb tasuda suuremaid laenumakseid. Tänasel eluasemeturul on Eesti keskmine eluasemelaenude intressimäär suurusjärgus 5,4 protsenti.

Laenu pikkus mõjutab laenumakse suurust

Järgmine oluline tegur eluasemeturul on pankade pakutavate eluasemelaenude pikkus. Mida pikemaks ajaks väljastab pank eluasemelaenu, seda madalam on igakuine tagasimakstav laenusumma. Suurusega üks miljoni krooni laenu tagasimakse 5,4-protsendilise intressimäära juures 15-aastase laenutähtaja juures on 8050 krooni. Venitades laenu tähtaja aga 30 aasta peale alaneb igakuine laenumakse 5535 kroonini.Samas peab arvestama, et pikema laenuperioodi jooksul tuleb pangale tasuda enam intressimakseid.

Eeltoodud näite puhul on 30-aastase laenu intressimaksete summa kokku 992 571 krooni ehk pea sama palju kui laenusumma ise. 15-aastase laenu puhul on intresside summa „kõigest” 448 948 krooni.

Ennetähtaegse tagastamise tingimused

Kolmekümneks aastaks võetud laen ei tähenda, et elu järgmised 30 aastat tuleb kindlasti ostetud elamispinnal veeta. Vajadusel on alati võimalus laen ennetähtaegselt tasuda. Kui näiteks tekib soov laenu abil ostetud kodust välja kolida, siis on võimalus elamispind müüa ja tagastada saadud müügihinnast pangale laenu jääk.

Elujärje paranemisel – palgatõusu või Ameerika onult ootamatu päranduse süllelangemisel on samuti võimalik kas laenuperioodi lühendada või laen ennetähtaegselt tagastada.

Eluasemelaenu ettetähtaegse tagastamise juures aga on olulised pangapoolsed tingimused, kas laenu kokkulepitust varajasem tagasimaksmine tähendab laenuvõtjale ka leppetrahvi maksmist.

Omafinantseering peab omal olemas olema

Ükski pank ei ole valmis ostetava elamispinna vastu täies ulatuses laenu andma. Ostu juures eeldavad pangad ostjal olemasolevat omafinantseeringut reeglina vähemalt 20-30 protsendi ulatuses. Rahalist omafinantseeringut on võimalik vähendada täiendava tagatise olemasolul. Noored, kel ei ole olnud võimalust koguda sääste, kasutavad lisatagatisena sageli vanematele kuuluvat kinnisvara.

Nõue sissetulekutele

Pangad soovivad olla kindlad, et laenuvõtja on valmis laenu tagasi maksma. Sel põhjusel soovivad pangad veenduda, et laenuvõtjal on piisav sissetulek. Võttes laenu mitme inimese peale on võimalik sissetulekuna näidata ka mitme inimese palka ja seeläbi suurendada maksimaalset võimaliku laenusummat.

Laenutagatis vajab kindlustamist

Laenu tagatiseks olev vara peab olema kindlustatud. See kehtib nii ostetud vara kui ka lisatagatise kohta. Laenu tagatiseks oleva vara kindlustuspoliisis peab soodustatud isikuks olema märgitud laenu andnud pank. Ainult vara kindlustamisest ei piisa – pank soovib kindlatsi ka seda, et kindlustuspoliis oleks pangale edastatud.

Eluasemelaenu võtmisega seonduvalt tuleb läbi käia pikk protseduur. Reeglina on eluasemelaenu näol tegemist vägagi suurte rahasummadega ning enese sidumisega väga pikaks ühe konkreetse teenusepakkuja pangaga. Seetõttu on rangelt soovitatav kaaluda põhjalikult kõiki asjaolusid, mis laenu võtmisega seonduvad, et oleks võimalik teha headest parim valik.

Laenu võtmiseks leia vastused järgmistele küsimustele

Kui suurt laenu soovid võtta?
Kas võtad laenu üksi või mitme peale?
Kas piisav sissetulek on olemas?
Kas piisav omafinantseering on olemas?
Kui pikaks ajaks soovid laenu võtta?
Kas lisatagatist on vaja? Kas piisav lisatagatis on olemas?
Milline pank pakub parimat intressimäära?
Millised on laenu ennetähtaegse tagastamise võimalused? Kas sellega seondub leppetrahvi maksmine?
Milline pank pakub parimaid kaasnevaid teenuseid (sularahaautomaadid, krediitkaardid, kindlustus, investeerimis- ja säästutooted…)?

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Keskmine elamispindade pakkumishind alla 20 000 krooni

13.05.2008 Tõnu Toompark

Keskmisi elamispindade pakkumishindasid käsitleva KV.EE Indeks on langenud allapoole ümmargust 20 000 krooni taset. Veel aasta tagasi oli KV.EE Indeksi alusel keskmine portaalis pakutava elamispinna ruutmeetrihind 22 224 krooni. Tänase seisuga on keskmine pakkumishind langenud 19 946 kroonini ehk 10,3 protsenti.

Pakkumishindade langus on järjest kiirenenud. Kui veel käesoleva aasta alguses oli keskmine pakkumishind kõigest 0,9% madalam aastatagusest ajast, siis märtsi alguseks oli langus jõudnud 7,4 protsendini. Tänaseks on pakkumishindade langus 10,3 protsenti, mis paljuski on tingitud pakkumiste arvu kasvust ning vähesest tehingute mahust kinnisvaraturul.

Elamispindade pakkumiste mahtu kajastav indeks on jõudsalt rühkimas tõususuunas. Nii on tänase seisuga KV.EE portaalis 55% enam pakkumisi kui aasta tagasi. Portaali pakkumiste hulk on 21 560 ning see näitaja on 13 korda kõrgem kui 2005. aasta alguse pakkumiste maht.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Метр жилья стоит ниже 20 000 крон

12.05.2008 Tõnu Toompark

Средняя цена предложения жилой площади, согласно рассчетам KV.EE, упала ниже уровня в 20 000 крон за м2. Ещё год назад средняя стоимость квадратного метра жилплощади составляла 22 224 крон. Сегодня она снизилась до 19 946 крон, то есть на 10,3 %.

Цены на жилую недвижимость стремительно падают. Если ещё в начале текущего года средняя стоимость предложения была на 0,9% ниже показателя годичной давности, то в начале марта стоимость по стравнению с прошлогодней снизилась на 7,4%. На сегодня цены снизились на 10,3%, что связано с ростом количества предложений на рынке недвижимости и с падением количества сделок.

Индекс, отражающий объём предложений жилых помещений на рынке недвижимости, активно движется вверх. Так, по состоянию на сегодня на портале недвижимости KV.EE количество предложений по продаже недвижимости на 55% больше, чем год назад. На продажу выставлены 21 560 объектов, что в 13 раз больше, чем в начале 2005 года.

Artikkel ilmus 12/05/2008 väljaandes DV.ee.

Postimees: Eestlasel tuleb veel aastaid vireleda

12.05.2008 Tõnu Toompark

Kustumas on kinnisvarabuumi ajal süttinud lootus, et eestlane rabeleb välja Nõukogude aja kitsastest oludest – üha enam inimesi suudab endale soetada vaid tillukese korteri.

Pankade ja kinnisvarafirmade andmetel kasvab nende inimeste arv, kes ostavad laenuraha eest 1-2-toalise korteri ja eelistatult Nõukogude ajal ehitatud majja.

Veel paar aastat tagasi oli pilt teistsugune – hoopis enam tunti huvi maja või majaosa soetamise vastu.
Muutuse põhjuseks on kõrged kinnisvarahinnad, kehvemaks muutunud majandusseis ja rangemad laenutingimused. Ehk teisisõnu – inimestel ei jätku suurema ja euroopaliku elamispinna muretsemiseks raha.

Hind määrab

Eelöeldu tähendab, et eestimaalane elab peaaegu sama kitsastes oludes nagu Nõukogude ajal. Statistiliselt on Eestis ühe inimese kohta elamispinda alla 30 ruutmeetri, Lääne-Euroopas ulatub see näitaja aga 35-45 ruutmeetrini, Skandinaavias veelgi kõrgemale.

Hansapanga eluasemefinantseerimise osakonna arendus- ja analüüsijuhi Kersti Arro sõnul on korterite ostmine viimasel ajal kasvu- ja majade soetamine langustrendis olnud.

«Kui portfellis on korterite osakaal 66 protsenti, siis 2007. aasta uues äris veidi üle 70 protsendi,» märkis Arro. Tema sõnul on ühtlasi tõusnud väiksemate, kuni 50-ruutmeetriste korterite ostmine.

Võrreldes mullusega on kahanenud ka keskmine laenusumma. Kui 2007. aastal ulatus see Hansapangas 945 000, siis tänavu esimeses kvartalis 900 000 kroonini.

Kuid summa eest, millega veel kaks-kolm aastat tagasi sai avara eluaseme, võib praegu osta vaid 1-2-toalise korteri. See tähendab, et kitsastes oludes elanud eestlasel pole ka lähiaastatel lootust suuremale eluasemele. Niisugust ennustust toetavad arendajad, kes ehitavad nüüd hoopis väiksemaid elupindu kui veel mõned aastad tagasi.

Ka SEB juhatuse liige ja jaepanganduse juht Riho Unt kinnitas, et eluasemelaenu võetakse praegu rohkem just järelturul ehk vanemates majades asuvate väiksemate korterite ostmiseks.

«Keskmine laenusumma on vähenenud, ulatudes SEBs ligi 800 000 kroonini. Kui arvestada 25-aastase laenugraafikuga, siis on keskmine kuumakse ligi 4900 krooni,» nentis Unt.

Nordea pank väitis seevastu, et neil jääb keskmine laenusumma endiselt miljoni krooni kanti, samas võib märgata teatud sisemisi nihkeid.

«Oleme täheldanud mõningat aktiivsuse tõusu just väiksemate ja suuremate laenusummade võtmises,» teatas pank. «Teisisõnu torkavad silma näited mõlemast äärmusest. On nii neid, kes ostavad pigem väiksemaid elamispindu ja taotlevad väiksemaid laenusummasid, kui ka neid, kelle ostetav kodu ja seega ka laenusumma on keskmisest tunduvalt suuremad.»

Uus Maa kinnisvaraanalüütik Annika Jakobson märkis, et nende kogemusel soovivad inimesed odavamat võimalust otsides soetada siiski renoveeritud või heas seisukorras kortereid.

«Vanemas majas paiknemine on loomulikult üks tegur, mis alandab hinda, seetõttu ostetakse sageli korter just sinna,» selgitas Jakobson. «Meie maaklerite hinnangul on klientidel senisest keerulisem pangast laenu saada ja seetõttu peavad nad odavamaid võimalusi leidma.»

Kaks aastat tagasi tunti tema sõnul huvi pigem eramute ja majaosade vastu, kuna siis oli korterite ja majade hinnavahe kahanenud üsna väikeseks.

Hiigeleramute lõpp

Arco Vara kinnisvarabüroo atesteeritud maakler Maia Daljajev märkis, et kasvanud on ka kommunaalkulud, mida inimesel lisaks igakuisele laenumaksele tasuda tuleb.

«Korteriostjad arvestavad vägagi elamispinna suurusega seotud maksukoormusega,» tõdes ta.

Olulist rolli mängib Daljajevi sõnul väiksemate korterite kasuks otsustamisel ka see, et paljud inimesed on harjunud elama 38-54-ruutmeetrise üldpinnaga kahetoalistes, 60-ruutmeetrise üldpinnaga kolmetoalistes ning 80-ruutmeetrise üldpinnaga neljatoalistes tüüpkorterites.

«Uute elamute korterid on aga enamasti suuremate planeeringutega ja seoses ruutmeetrite lisandumisega tekivad ka suuremad kulud,» selgitas ta.

Daljajev tõi esile veel ühe muutuse, meenutades kümmekond aastat tagasi ehitatud mõttetult suuri eramuid, kus lisaks vajalikele eluruumidele leidus hulgaliselt vähevajalikke lisaruume.

«Nüüd on kätte jõudnud aeg, kus liialt suurte elamute ülalpidamine osutub mõttetult kalliks ja paraku ei õnnestu neid enam ka müüa,» märkis Daljajev.

Kommentaar

Tõnu Toompark, Adaur Grupi kinnisvarakonsultant:

Kindlasti on viimaste aastate tormiline elamuehitus elamispinna juurdekasvule kaasa aidanud – 2007. aastal anti kasutusluba 7166 uuele eluruumile.

Samas moodustas buumiaegne elamispindade arendus kõigest tagasihoidliku 1,5 protsenti kogu elamufondist. Seda on väga-väga vähe.

Nüüdseks on elamuehitus paraku veel ka kokku kuivamas. Ajani, kus Eestis oleks elamispinda elaniku kohta sama palju kui Lääne-Euroopas ehk 35-45 ruutmeetrit, kulub veel pikki aastaid.

Kui arvestada, et jätkub elamispinna buumiaegne juurdekasv 0,4 ruutmeetrit elaniku kohta aastas, jõuame unistatud õitsva Euroopa tasemele parimal juhul 20 aastaga. Elamispinna juurdekasv elaniku kohta suurusjärgus 25 protsenti on märkimisväärne kvalitatiivne hüpe. Arvata, et selline areng saaks oluliselt kiiremini toimuda, ei ole mõistlik.

Suur vahe Eesti ja Euroopa elamispindade hulga vahel näitab, et meil on kindlasti tulemas veel mitmeid ehitus- ja kinnisvarabuume. Sama kindlalt võib väita, et tõusudele järgnevad ka langused. Kuid loodetavasti jääb üldine trend siiski elamispinna suurenemist näitama.

Artikli autor on Kaire Uusen, artikkel ilmus 12/05/2008 väljaandes Postimees.

Kinnisvarakool & koolitus: Pärimine – mida peab teadma pärimismenetlusest - Evi Hindpere

Postimees: В Эстонии многие живут в тесноте

12.05.2008 Tõnu Toompark

Бум на рынке недвижимости не смог улучшить жилищные условия многих эстоноземельцев. Надежд на то, что жители Эстонии смогут переехать из маленьких квартир советского периода в более просторные, остается все меньше, так как с каждым днем растет число людей, которые в состоянии приобрести лишь небольшую жилплощадь.

Дело в том, что согласно данным банков и фирм недвижимости, опять стала расти численность людей, берущих кредит для приобретения 1-2 – комнатных квартир, причем как правило, в доме, построенном в советский период. Еще пару лет назад дела обстояли совсем иначе, и покупателей больше интересовала покупка дома или части дома.

Причины изменившегося отношения кроются не в том, что жителям Эстонии нравится жить в маленьких квартирках, а в высоких ценах на недвижимость, в ухудшившейся экономической ситуации и ужесточившихся условиях кредитования. Поэтому для приобретения большого и по-европейски современного жилья людям не хватает денег.

А это значит, что эстоноземельцы живут практически в таких же стесненных условиях, как и в советское время.

Отстаем от Европы

Для сравнения, если в Эстонии на одного человека приходится менее 30 квадратных метров жилой площади, то в Западной Европе этот показатель достигает 35-45 квадратных метров, а в Скандинавии – и того больше.

Как сказала руководитель по развитию отдела жилищных кредитов Hansapank Керсти Арро, в последнее время преобладает такая тенденция: квартир стали покупать больше, а домов – меньше.

О том, что кредит теперь получить сложнее, говорит и то, что, по сравнению с прошлым годом, сократилась средняя сумма кредита.

Если в прошлом году в Hansapank эта сумма достигала 945 000, то в первом квартале этого года – 900 000 крон. В то же время Арро убеждена, что в течение последующих десяти лет средняя площадь жилья на одного человека вырастет и приблизится к уровню европейских государств.

Однако за сумму, за которую еще пару лет можно было купить довольно просторное жилье, теперь можно приобрести лишь 1-2 – комнатную квартиру.

Это значит, что людям, которые всю жизнь прожили в стесненных условиях, не стоит надеяться на более просторное жилье и в ближайшие последующие годы. Этот прогноз поддерживают и девелоперы, которые теперь строят гораздо более маленькие жилплощади, чем несколько лет назад.

Член правления и директор дивизиона розничного банковского обслуживания SEB Рихо Унт признался, что жилищный заем берут чаще всего для приобретения маленьких квартир в уже не новых домах

«Средняя сумма займа сократилась, в SEB она достигает примерно 800 000 крон», – отметил Унт.

Трудности с кредитом

Аналитик фирмы недвижимости Uus Maa Анника Якобсон отметила, что сейчас действительно востребованы более маленькие и дешевые квартиры. По ее словам, еще два года назад большим спросом пользовались частные дома, так как разница в цене между квартирами и домами тогда была довольно маленькой.

«По оценке наших маклеров, клиентам стало сложнее получить кредит в банке, из-за чего они вынуждены выбирать более дешевые квартиры», – сказала Якобсон.

Аттестованный маклер бюро недвижимости Arco Vara Майа Даляев отметила, что после покупки квартиры, помимо ежемесячных платежей по займу, человек должен платить также за коммунальные услуги.

«Поскольку коммунальные расходы постоянно увеличиваются, покупатели очень тщательно выбирают площадь квартиры», – отметила она.

В том, что люди нашего поколения отдают предпочтение маленьким квартирам, как сказала Даляев, важную роль играет то обстоятельство, что они привыкли жить в двухкомнатных квартирах площадью в 38-54 квадратных метра, 60-метровых трехкомнатных и 80-метровых четырехкомнатных типовых квартирах.

«Квартиры в новых домах обычно просторнее, чем в более старых, а с увеличением жилплощади растут и коммунальные расходы», – разъяснила она.

Все зависит от доходов

Около десяти лет назад в противовес маленьким квартирам, по словам Даляев, строили чересчур большие дома, в которых помимо необходимых комнат было много ненужных дополнительных помещений.

Величина жилой площади, как сказала Даляев, зависит от платежеспособности. «Когда доходы стабильно увеличиваются, люди могут позволить себе и более просторную квартиру. В последние годы растет дороговизна жизни, а доходы зачастую не догоняют ее».

Банк Nordea признался, что у них средняя сумма кредита по-прежнему составляет примерно миллион крон, но дела обстоят не так однозначно. «Мы отмечаем некоторый рост активности именно в сфере, касающейся как мелких, так и более значительных сумм займов. Есть люди, которые предпочитают покупать маленькое жилье и ходатайствует о мелкой сумме займа, но есть и такие, кто берет очень большую сумму на жилье, значительно больше среднего», – сообщил банк.

Комментарий

Тыну Тоомпарк

Консультант по вопросам недвижимости Adaur Grupp OÜ

Безусловно, росту жилплощадей в последние годы способствовало бурное строительство жилья.

Сейчас строительство жилья, к сожалению, пошло на спад. До того времени, когда в Эстонии жилая площадь на одного человека станет составлять столько же, сколько в Западной Европе (то есть 35-40 метров), пройдет еще немало долгих лет.

Неразумно было бы надеяться, что развитие может происходить значительно быстрее. Большая разница между эстонскими и европейскими жилыми площадями говорит о том, что у нас наверняка будет еще несколько бумов на рынке строительства и недвижимости.

Artikli autor on Kaire Uusen ajalehest “Postimees”.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Statistika: kõrgemasse tuludetsiili kuulujad säästavad vähem

12.05.2008 Tõnu Toompark

Kõigi tuludetsiilide sissetulek leibkonnaliikme kohta 2007. aastal suurenes vahemikus 20,6 kuni 23,3 protsenti. Ühegi tuludetsiili sissetulek ei suurenenud teistest märkimisväärselt rohkem või vähem. Võrreldes aasta varajasema ajaga, mil sissetulekute tõusu vahemik oli 22-35 protsenti, oli 2007. aastal sissetulekute kasv ühtlasem.

Aastate jooksul on vähenenud vahe kõrgeima jamadalaima tuludetsiili sissetulekute vahel. Veel aastal 2000. ületas kõrgeima tuludetsiili sissetulek madalamat 13 korda. 2007. aastaks oli vahe vaid 9,2 kordne.

Kõigis kuludetsiilides on kulutused suurenenud.Tähelepanuväärne on, et kõrgeima tuludetsiili ja kõrgeima kuludetsiili tulude-kulude vahe on kõigest 14%. Võib üldistada, et mida madalama tulu- ja kuludetsiiliga on tegemist seda suurem proportsionaalne osa jääb kulutamata.

Leibkonnaliikme netosissetulek kuus tuludetsiilides, krooni kuus

Leibkonnaliikme kulutused kuus tuludetsiilides, krooni kuus

Leibkonnaliikme kulutused eluasemele kuus tuludetsiilides, krooni kuus

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Arengut jätkub aastakümneteks

09.05.2008 Tõnu Toompark

2007. a. alguse seisuga oli Eestis eluruume ühe elaniku kohta keskmiselt 28,9m2. See on 1,6m2 enam kui 2001. a. Sellest juurdekasvust 25% ehkj 0,4m2 lisandus 2006. aasta jooksul. 1000 inimese kohta oli 2001. aastal Eestis 455 elamispinda. Aastaks 2007 oli see näitaja suurenenud 476 elamispinnani.

Kindlasti on elamispina juurdekasvule kaasa aidanud viimaste aastate tormiline elamuehitus. 2007. aasta jooksul anti kasutusluba 7166 uuele eluruumile. Samas moodustas 2007. a. buumiaegne elamispindade arendus kõigest tagasihoidliku 1,5% kogu olemasolevast elamufondist. Seda on väga-väga vähe. Tänaseks on elamuehitus paraku veel ka kokku kuivamas.

Ajani, kus Eestis oleks elamispinda elaniku kohta sama palju kui Lääne-Euroopas ehk 35-40m2 läheb veel pikki aastaid. Kui arvestada, et jätkub elamispinna buumiaegne juurdekasv 0,4m2 aastas, siis jõuame unistatud õitsva Euroopa tasemele mitte rutem kui 20 aastaga. Elamispinna juurdekasv elaniku kohta suurusjärgus 25% on märkimisväärne kvalitatiivne hüpe. Arvata, et selline areng saaks oluliselt kiiremini toimuda, ei ole mõistlik.

Suur vahe Eesti ja Euroopa elamispindade hulga vahel näitab, et meil on kindlasti tulemas veel mitmeid ehitus- ja kinnisvarabuume. Sama kindlalt võib väita, et tõusudele järgnevad ka langused, kuid loodetavasti jääb üldine trend siiski elamispinna suurenemist näitama.

Keskmine eluruumi pind elaniku kohta (m2) ja eluruumide arv 1000 elaniku kohta

Artikkel on kirjutatud kommentaariks Kaire Uusen artiklile “Eestlastel tuleb veel aastaid vireleda”, mis ilmus 09/05/2008 ajalehes Postimees.

Денег на рынке жилья на 40% меньше

07.05.2008 Tõnu Toompark

На рынке жилищных кредитов оборот денежных средств снизился по сравнению с прошлым годом на 40%.

Быстрые изменения на рынке недвижимости Эстонии, давали повод СМИ, практически ежедневно обсуждать тему рынка жилищного кредитования. Много делалось всевозможных прогнозов, зачастую – безосновательно.

В 2007 году количество сделок с недвижимостью, а также их денежный оборот возросли более чем на 20% по сравнению с 2001 годом. Основной причиной роста стал рост цен на недвижимость.
На сегодняшний день вполне естественно, когда покупка недвижимости финансируется при помощи жилищного кредита.

В 2001 году было выдано жилищных кредитов 36% от общего объёма всех кредитов, и не менее 64% покупок недвижимости было финансировано из собственных средств или иных источников. Но нельзя забывать, что выдаваемый банком жилищный кредит не всегда идёт на покупку недвижимости.

Поэтому неудивительно, что в 2007 году объём жилищных кредитов достигал тех же размеров, что и оборот жилья.

В 2001 году кредитные краны начали потихоньку открываться и жилищные кредиты стали обычным розничным товаром, агрессивно предлагаемым всем и везде. Это показывает приведённый график, на котором видно, что объём жилищных кредитов по отношению к обороту жилья постоянно рос. В 2007 году оборот жилищных кредитов в 12 раз превысил оборот 2001 года!

Пиком продажи жилых помещений был 2006 год, хотя цены достигли своего потолка весной 2007 года. В прогнозе же на 2008 год стоит, что оборот жилья сократится на 50%. С одной стороны, на это повлияет сокращение количества сделок с квартирами, которое в первом квартале 2008 года достигло 36%. С другой стороны, на снижение оборота жилья повлияет падение цен на квартиры, которые за год уже подешевели на 12%.

На 50% меньше будет выдано и жилищных кредитов. Это вызвано тем, что в сегодняшней нестабильной ситуации банки хотят для сокращения рисков увеличить требование по самофинансированию кредитов. Также банки минимально, но всё же ужесточили требования по выдаче кредитов. Снижение оборота вполовину не самая пессимистичная оценка. В первом квартале 2008 года оборот сделок с квартирами сократился на 41% по сравнению с тем же периодом прошлого года.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что с точки зрения спроса в этом году на рынке недвижимости денег будет обращаться на 40% меньше, чем в предыдущие годы. Сегодняшний клиент стал более требователен к цене и качеству приобретаемого жилья.

Artikkel ilmus 07/05/2008 väljaandes DV.ee.

Eluasemeturul ringleb mullusest 40% vähem raha

07.05.2008 Tõnu Toompark

Kiired muutused Eesti kinnisvaraturul on viimaste aastate vältel hoidnud seda sektorit pea igapäevaselt meedia tihendatud tähelepanu all. Prognoositakse ja arvatakse palju, mis turul toimuma hakkab, sageli jääb vajaka arvamuste põhjendatusest. Alljärgnevalt on vaadeldud eluasemelaenude ja eluasemekäivete mõju tänasele elamispindade turule.

Laenud muutusid jaekaubaks

Kinnisvaratehingute arv ja käive on selle sajandi algusest alates jõulist kasvu näidanud. 2007. aastal tehti Eestis kokku 20% rohkem kinnisvaratehinguid kui aastal 2001. Samal ajavahemikul kasvas kinnisvaratehingute käive tõttu pea neli korda. Käibe kasvu peamiseks põhjuseks oli kiire kinnisvara hinnatõus.

Tänaseks päevaks on enam kui loomulik see, et eluasemeostu finantseeritakse eluasemelaenu abil. Aastal 2001 aga väljastati eluasemelaenusid mahus kõigest 36% eluasemekäibest (korterite ja elamute käibest, kõrvale on jäätud kruntide käive). See tähendab, et vähemalt 64% ulatuses finantseeriti kinnisvaraostud kas omavahenditest või muudest allikatest.

Tähelepanu väärib siin ka asjaolu, et panga väljastatav laen, mis Eesti Panga statistikas kajastub eluasemelaenuna ei pruugi alati minna kinnisvara soetamiseks. Eluaseme tagatisel võetava laenu abil võib tegeleda ettevõtlusega, teha remonti või suunata raha kas või tarbimisse. Seetõttu pole imekspandav, et 2007. aastal küündis eluasemelaenude maht samasse suurusjärku, mis eluaseme käivegi. Kas ja kui palju laenuvõtja hiljem maksuametilt intresside tulumaksuvabastust taotleb on juba omaette teema.

2001. aastal hakkasidki laenukraanid tasapisi avanema ning eluasemelaenud muutusid eksklusiivsest eliidile pakutud tootest tavapärasek jaekaubaks. Jaekaubastunud laenu pakuti agressiivselt kõigile ja kõikjal. Seda ilmestab ka toodud graafik, kus on näha, et eluasemelaenude maht eluasemekäibe suhtes on järjest kasvanud. 2007. aastal ületas eluasemelaenude käive 2001. aasta käivet tervelt kaksteist korda!

Tehingute tippaasta oli 2006

Elamispindade käibe tippaasta oli ja tõenäoliselt jääb veel mõneks ajaks aasta 2006. Kuigi hindade tipud jäid meil 2007. aasta kevadesse, siis aasta teine pool algas juba jõuline tagasiminek nii hindade kui käievete osas.

Graafikul toodud 2008. aasta prognoosi juures on lähtutud järgmistest eeldustest. Eluasemekäibe languseks olen prognoosinud 50%. Seda mõjutab ühest küljest tehingute arvu jätkuv kahanemine, mis 2008. aasta esimeses kvartalis oli korteriomandite baasilt vaadatuna 36%. Samas tuleb siin arvestada, et 2007. aasta esimene kvartal oli aeg, kus tehinguid tehti suhteliselt palju. Teisest küljest mõjutab elamispindade käibe langust hindade alanemine. See oli korteriomandite baasilt vaadatuna 2008. a. märtsis võrreldes aasta taguse ajaga 12%.

Eluasemelaenude väljastamise käibe osas olen samuti prognoosinud langust 50%. Esmalt ei ole laenude käibel langeva tehingukäibe juures võimalik tõusta. Tehingute käibest suurem laenude käibe langus on põhjendatav sellega, et pangad soovivad tänasel ebakindlal turul riskide maandamiseks suurendada laenude omafinantseeringu nõuet. Samuti on pangad minimaalselt, aga siiski karmistanud laenude väljastamisel laenutaotlejatele esitatavaid nõudeid.

Käibe langus poole võrra ei ole eriliselt pessimistlik hinnang. 2008. aasta I kvartali korteriomanditehingute käive on langenud võrreldes aastataguse ajaga 41%. Valdav enamus arvajaid prognoosib languse jätku. (Vaidlus käib languse kiiruse üle.)

Eelneva järeldusena tuleb välja tuua, et nõudluse poole pealt on käesoleval aastal elamispindade turul ligi 40% vähem raha kui eelnevatel aastatel. Nö. loll raha, mis kulutatakse esimesel võimalusel esimese tehtud pakkumise peale on turult täielikult kadunud. Tänane elamispinna klient on muutunud raha lugevamaks ning nõudlikumaks kõigi detailide osas.

Estonian real estate sector in standstill

05.05.2008 Tõnu Toompark

The Estonian real estate sector is stagnating and property prices continue to fall, writes Äripäev.

According to Äripäev’s real estate analysts, most predictions made by the paper in January have become a reality as the market has gone to a standstill and the first recovery could take place only in the fourth quarter.

The paper says that while property prices continue to fall almost in all segments, it is now clear that Estonia has avoided a real estate crash. The number of property transactions is falling, sales periods are getting longer and the market is sleepy.

One notable change is that more small developers are facing bankruptcy since there are no buyers for new housing developments. On an upside, prices have been coming down slowly, not sharply and it is clear that housing developments in poor locations cannot be sold at any price. The situation is different for quality housing space which still has buyers. The whole market resembles 2004 when the boom was far away.

Real estate analyst Tõnu Toompark has said that there are 4,500 apartments waiting for buyers in Tallinn and the surrounding area.

As for office developments, pressure is growing since there are very many new office complexes in construction in Tallinn and some new office buildings in suburbs find it hard to find tenants since companies have been postponing relocation, hoping for better times and cheaper rent.

Artikli autor on Toomas Hõbemägi. Artikkel ilmus 05/05/2008 väljaandes Balticbusinessnews.com.

Äripäev: Nukrad meeleolud jätkuvad

05.05.2008 Enn Tosso

Aasta alguses Äripäeva kinnisvararubriigis tehtud ennustused on suures osas täitumas, kinnisvaraturul valitsevad stagnatsioon ja hinnalangus.

Jaanuaris kirjutasime, et see aasta toob kinnisvaraturule totaalse stagnatsiooni ning uinumise, elumärke võib oodata alles neljandaks kvartaliks.

Äripäeva ennustuse kohaselt jätkub aasta esimesel poolel sügisel alanud vaikne hinnalangus igas sektoris, ehkki kardetud kiiret kukkumist või krahhi ei tule. Valitsevad tehingunappus, müügiaegade pikenemine ning üldine uimasus. Eesti turgu mõjutab üha enam mujal maailmas toimuv, kaovad jutud Eesti kinnisvaraturu eripärast. Jätkub uusarenduste hinnalangus. Oodata on väiksemate arendajate pankrotte ning mõnigi arendusobjekt läheb haamri alla, müüakse omahinnaga või isegi alla selle.

Tõepoolest, vaikne hinnalangus on jätkunud väga stabiilses tempos ehk keskmiselt üks protsent kuus. Kardetud kiiret kukkumist pole tulnud ning vaevalt seda suvelgi võib oodata. Samas ei oota pööret isegi optimistlikult meelestatud kinnisvarabürood. Nüüdseks on selge, et rämpskinnisvara ei õnnestu müüa ka kõige imelisemate müüginippidega. Kvaliteetkinnisvara võib siiski müüa, kui hinda mõõdukalt langetatakse ning müüjal jätkub kannatust. Müügitehingute arv meenutab 2004. aastat, mil buum alles hoogu võttis.

Ennustuses toodud suuremate arendusprojektide pankrotte pole siiski saabunud, arendajad on leiutanud imelisi müüginippe. Näiteks Rime Kinnisvara korraldas kampaania, kus Luha tänava korterid pandi internetis reaalajas toimuvale vähempakkumisele. Osa kortereid õnnestus ära müüa, osa on siiski siiani müümata. Hindade reaalajas langus ehk nn Hollandi oksjon peatati, kuna firma ei soostunud hindu edasi alandama. Omapärase skandaaliga paistis silma Oru Kodu, kelle logo laskis üks potentsiaalne klient lubatud hinnasoodustuse eest endale otsaette tätoveerida. Tehinguni siiski ei jõutud.

Jaanuaris ennustasime, et aasta toob murrangu äripindade turule. Ka lõpeb defitsiit ning tekib ülepakkumine.

Tänavu tuleb turule rekordiline hulk äripindu, eelkõige siiski büroosid. Äärelinnas valmivad büroohooned ongi pooltühjad ning rentnikke on keeruline leida. Ka hinnalangusel polnud loodetud mõju. Majanduse jahtudes on mitmed ettevõtted loobunud uuele pinnale kolimast ning seetõttu pole uusi A-klassi bürooruume lihtsalt tarvis.

Aasta lõpus teeme ennustustest lõppkokkuvõtte.

Kommentaar

Kristjan Lepik, Tarkinvestor.ee analüütik

Eesti kinnisvaraturu langus algas USA langusest hiljem, seega oleme mõnevõrra varasemas faasis. Ka ei laenatud meil 100% kinnisvara väärtusest, lisama pidi omafinantseeringu. Küll aga tehti ülioptimistlikke hindamisakte ning Eesti kinnisvaraturg on õhem – langusruum protsentides on suurem kui USAs. Tuleb juhtumeid, kus pangad üritavad inimese muud vara realiseerida.

Mis juhtub kinnisvaraturul 2008. aastal?

Äripäeva ennustus jaanuaris

* vaikne hinnalangus jätkub

* tehingumahud langevad veelgi

* põlluarendusi ei osteta ka hinnalangustest hoolimata

* IV kvartalis hakkab turg elavnema

* äripindade turule saabub ülepakkumine

Seis praegu

* Esimese viie kuuga on hinnad langenud umbes 1% kuus, seega kokku 5%.

* Tehingumahud on väga väikesed, meenutades 2004. aastat; kevad on turgu siiski veidi elavdanud.

* Põlluarenduste seis on tõepoolest väga nukker, hinnalangusest pole kasu ning arendajad mõtlevad välja üha pöörasemaid müüginippe (nt Oru Kodu tätoveering).

* Äripindade turg on tõesti teinud pöörde ning pakkumine hakkab igal pool ületama nõudlust; kaubanduspindadega nii siiski pole.

Tasub teada

* Aripaev.ee lehel kinnisvarablogi pidav Tõnu Toompark ütles Kuku raadiosaates “Äripäev Eetris”, et Tallinnas ja Harjumaal on vabalt saada 4500 korterit, mida omanikul vaja ei lähe.

* 1Partner Kinnisvara äripindade grupijuht Vallo Pank ütles aripaev.ee-le, et suur osa büroohoonete projektidest on külmutatud ja ootab paremaid aegu. Vähese nõudluse põhjuseks ennekõike uute hoonete vastu on kolimisega kaasnevad olulised kulud.

Artikli autor on Enn Tosso, artikkel ilmus 05/05/2008 ajalehes “Äripäev”: http://www.aripaev.ee/3942/rubr_artiklid_394201.html

Statistika: kulutused eluasemele suurenesid 10 protsenti

05.05.2008 Tõnu Toompark

Leibkonna liikme netosissetulek on aastaga jõudsalt kasvanud. Aastaga suurenes see 21 protsenti. Küll ei ole samas tempos suurenenud kulutused eluasemele, mis kasvasid 2007. aastal kõigest 10 protsenti. Sissetulekust vähem ehkl 17 protsenti suurenesid kulutused. Kuu lõikes ületas leibkonna liikme sissetulek väljaminekuid 928 krooni.

Leibkonnaliikme netosissetulek, kulutused ja kulutused eluasemele aastas, krooni

Leibkonnaliikme kuukeskmine netosissetulek ja väljaminek, krooni kuus

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kuidas osta uus kodu laenu abil?

30.04.2008 Tõnu Toompark

Järgnevalt kirjeldame korteri ostmist eluasemelaenu abil. Esmapilgul võib tunduda, et notari, müüja, ostja, maakleri ja laenuandja kokkuviimine ühe laua taha on keeruline. Ületamatut selles siiski midagi ei ole.

Alustada tasub laenuvõime selgitamisest

Esimese sammuna on kinnisvara ostuhuvilisel mõistlik pöörduda kodupanka, et selgitada välja võimalik laenuvõime – summa, mille pank on sobiliku tagatise korral valmis koduostjale väljastama. Siin tasub teada, et pank annab laeuvõime kohta esialgse hinnangu, mis hiljem võib muutuda sõltuvalt laenu tagatiseks pakutavast kinnisvaraobjektist tulenevatest teguritest.

Järgmine samm on leida uus kodu

Uue kodu leidmine ei tohiks tänasel pakkumistest tiinel kinnisvaraturul ületamatult raske probleem olla. Oluline vahe aga tekib selles, kas uue kodu näol on tegemist arendaja müüdava uusarendusega või teisese turu korteriga.

Uusarenduste puhul reeglina pangad ei nõua tagatisvara turuväärtuse eksperthinnangut. Tagatise väärtuseks arvestatakse tehingu maksumus. Vanemate korterite puhul arvestab pank aga objekti turuväärtuseks kas tehinguhinna või korteriostja tellitud turuväärtuse eksperthinnangu. Kui need numbrid erinevad omavahel, siis loeb pank objekti turuväärtuseks madalama näitaja.

Kinnisvara eksperthinnangu baasilt teeb pank lõpliku laenuotsuse. Positiivse laenuotsuse järel tuleb korteriostjal pangaga sõlmida laenuleping. Siin on koduostjal võimalus küsida konkureerivaid laenupakkumisi ka teistest pankadest, et saada parimad laenutingimused.

Laenutingimuste all tasub kitsamalt vaadata laenu intressimäära, intressimäära muutmise võimalusi ja ennetähtaegse tagastamise võimalusi. Laiemalt aga ka panga pakutavat teenustepaketti: kindlustus, tarbimislaenud, krediitkaardid, investeerimisteenused jms.

Laenulepingu sõlmimise järel on korteriostja valmis sõlmima kinnisvaratehingu.

Kinnisvaralepingud olgu notariaalsed

Uusarenduse puhul soovib arendaja/müüja reeglina viia ostja tehingut sõlmima arendaja väljavalitud notari juurde, kus on sõlmitud ka teiste korterite ostu-müügilepingud. Vanema olemasoleva korteri puhul aga valib reeglina notaribüroo välja pank. Seda võib aidata ka teha maakler.

Notariaalses lepingus tuleb välja tuua kõik ostu-müügitingimused, nende seas ka ostuhinna tasumine. Selleks, et pank laenusumma väljastaks tuleb ostu-müügilepingus ostetavale kinnisvaraobjektile seada hüpoteek ehk kinnispant panga kasuks. Hüpoteegi seadmise järel väljastab pank eluasemelaenu koduostja kontole.

Kui ostetavast korterist pangale tagatiseks ei piisa, siis on sama lepingu raames või eraldi hüpoteegilepinguga võimalik hüpoteek seada ka lisatagatisele. Nii kasutavad sageli noored, kel endil ei ole säästusid kogunenud lisatagatiseks näiteks vanematele kuuluvat kinnisvara. Suurem tagatis annab maksevõime olemasolul võimaluse suurema laenu taotlemiseks.

Selleks, et laenusumma ikka korteri müüja arvele jõuaks allkirjastab laenuvõtja notaribüroos maksekorralduse, mille alusel ta kannab väljastatud laenusummast ostuhinna üle müüja kontole. Reeglina nähakse ostu-müügihinna ülekandmiseks ette maksimum kolm pangapäeva.

Kui ostja maksab osa olemasolevast rahast

Kui ostja soovib osa ostusummast tasuda omavahendite, mitte pangalaenu arvelt, siis on soovitav kasutada notari kontot (notari deposiiti). See tähendab, et ostja kannab enne tehingut osa ostusummast üle notari kontole. Kui tehing saab allkirjad, kannab notar raha müüjale edasi. Kui tehing peaks mingil põhjusel jääma sõlmimata, tagastab notar raha ostjale.

Notari konto kasutamine on mõlema poole jaoks turvaline viis rahade liigutamiseks. Samas peab arvestama sellega, et turvalisus tähendab kulusid – notari konto kasutamine tähendab täiendavat notaritasu.

Hüpoteek leiba ei küsi

Kui laen saab pangale tasutud, siis ei pea veel hüpoteeki kustutama – hüpoteegi olemasoluga täiendavaid kulutusi ei kaasne. Olemasolev hüpoteek annab võimaluse pangast lisalaenu taodelda ilma täiendavate notariaalsete kuludeta.

Uus kodu vajab kindlustust

Uus kodu tuleb ostjal kindlustada. Seda peab tegema panga aktsepteeritud kindlustusseltsis ning soodustatud isikuks peab olema laenu finantseerinud pank. See tähendab, et kindlustusjuhtumi korral katab kindlustusselts esmalt pangale laenujäägi suuruse summa. Ülejäänud osa kindlustushüvitisest tasutakse korteriomanikule.

Eelpool on kirjeldatud, kuidas toimub eluasemelaenu abil kinnisvara finantseerimine. Finantseerimisotsused tasub väga põhjalikult üle vaadata. Näiteks 2 miljoni kroonise ja 30-aastase laenu mikroskoopilisena tunduv 0,1 protsendiline intressimäära muutus tekitab intressimaksetes kokku vahe 42 000 krooni. See aga on juba summa, mis ei olegi enam nii väike. Seega tasub põhjalikult kaaluda, kuidas ja millistel tingimustel kodu ostmist finantseerida ning samas jälgida, et kogu protseduur korrektselt aetud saaks.

Sammud laenu abil koduostmisel:

Ostja teeb esmase laenuvõime päringu pangale
Ostja valib uue kodu välja
Ostja tellib uue kodu turuväärtuse eksperthinnangu ja esitab selle pangale
Pank teeb lõpliku laenuotsuse (ostjal võimalus küsida konkureerivaid laenupakkumisi), positiivse laenuotsuse puhul sõlmivad laenuvõtja ja pank laenulepingu
Ostja tasub omavahenditest tasutava summa notari kontole
Ostja, müüja ja pank sõlmivad notariaalse ostumüügilepingu ja hüpoteegilepingu, ostja allkirjastab maksekorralduse
Notar kannab notarikontole tasutud summa edasi müüjale
Pank väljastab laenusumma laenuvõtja kontole
Pank kannab allkirjastatud maksekorralduse alusel ostuhinna edasi müüjale
Ostja edastab kindlustuspoliisi pangale
Kinnistusregister teeb omandiõiguse ja hüpoteegi kanded ning informeerib sellest tehingu osapooli

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus

4500 квартир в Таллинне и Харьюмаа легко доступны

29.04.2008 Tõnu Toompark

В передаче Куку радио «Äripäev Eetris» Тыну Тоомпарк, который ведёт блог недвижимости на портале Äripäev, заявил сегодня, что в Таллинне и в Харьюмаа можно легко получить 4500 квартир, которые не понадобятся владельцам.

«В любом случае сегодня, покупая квартиру, необходимо торговаться в цене», – объясняет этот показатель главный директор Äripäev Игорь Рытов. «Глуп не тот, кто просит снижения стоимости жилья, а тот, кто не торгуется в цене», – добавил Тоомпарк.

Тоомпарк отметил также, что невозможно прогнозировать, когда спад на рынке жилья прекратится. Это, по его словам, можно сделать только впоследствии.

Artikli autor on Julia Vlassova. Artikkel ilmus 29/04/2008 väljaandes DV.ee.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

4,500 apartments available in Tallinn and Harju County

29.04.2008 Tõnu Toompark

Aripaev.ee real estate blogger Tõnu Toompark said in Äripäev radio broadcast that there are 4,500 apartments available in Tallinn and Harju County.

Äripäev CEO Igor Rõtov commented that it is definitely wise to bargain down the apartment prices. Toompark added that “stupid is not the one who bargains down the price, but the one who does not”.

Toompark noted that it is impossible to forecast when the real estate prices are going to reach the bottom.

Artikli autor on Sandra Taimre. Artikkel ilmus 29/04/2008 väljaandes Balticbusinessnews.com.