Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

EfTEN Real Estate Fund AS’i aktsia puhasväärtus seisuga 30.06.2025

10.07.2025 Adaur.ee

EfTEN Real Estate Fund AS teenis 2025. aasta juunis konsolideeritud üüritulu 2 650 tuhat eurot, mis on 7 tuhat eurot rohkem kui maikuus. Üüritulu kasvu toetasid suuremad käibeüürid kaubanduskeskustes ning madalam vakantsus büroopindadel. Juuni haldus- ja turunduskulud vähenesid võrreldes eelneva kuuga 77 tuhande euro võrra. Fondi konsolideeritud EBITDA oli juunis 2 310 tuhat eurot, kasvades kuuga 81 tuhande euro võrra.

2025. aasta esimese kuue kuuga teenis fond üüritulu kokku 15,58 miljonit eurot, mis on 1,6% enam kui eelmisel aastal samal ajal. Konsolideeritud EBITDA oli 12,9 miljonit eurot, vähenedes aastatagusega võrreldes 1,3%. Langus tulenes peamiselt Tähesaju Hortese aianduskeskuse müügist ning büroosektori vakantsusest, seda eelkõige Menulio büroohoones Vilniuses ning Pärnu mnt 102 büroohoones Tallinnas. Samas toetasid EBITDA kasvu Härgmäe ja Paemurru logistikakeskuste ning uute hooldekodude lisandumine ja arendus. Büroopindade koguvakantsus vähenes juunis 17,0%-lt 16,2%-ni, s.t 10,2 tuhandelt m² -lt 9,7 tuhande m² -ni. Juulis ja augustis antakse üürnikele juba sõlmitud lepingute alusel üle veel büroopindu, mille tulemusel väheneb büroopindade vakantsus veel 1,1 tuhande m² võrra. Fondi kinnisvaraportfelli koguvakantsus oli juuni lõpus 3,7%.

Colliers International poolt läbi viidud tavapärane poolaasta kinnisvarainvesteeringute ümberhindlus seekord olulist muutust ei toonud. Ümberhindluse tulemusel sai fond 546 tuhat eurot kasumit ning kinnisvaraportfelli õiglane väärtus kasvas 0,15%. Hindamiste arvutustes vähenesid diskontomäärad EURIBORi languse toel keskmiselt 0,1-0,2 protsendipunkti ning väljumistootlikkused jäid eelmise aasta lõpu seisuga võrreldes samale tasemele. Büroosektori rahavoo-prognoosid olid eelmise aasta lõpuga võrreldes veidi konservatiivsemad ning ülejäänud sektorite prognoosid omakorda mõnevõrra optimistlikumad.

Jaanipäeva eel sõlmis fondi tütarettevõte EfTEN SPV12 OÜ, kellele kuuluvad Tammsaare tee 49 Rautakesko ja Kuuli 10 logistikakeskuse kinnistud Tallinnas, Swedbankiga intressiwapi lepingu, millega fikseeriti 1 kuu EURIBOR tasemel 1,995%. Swap järgib laenulepingu maksegraafikut. Leping sõlmiti kolmeks aastaks ning intressiderivatiivi õiglane väärtus oli juuni lõpus miinus 41 tuhat eurot. Intressiswapilepingu nominaalväärtus oli juuni lõpus 11,6 miljonit eurot, mis moodustab 7,4% fondi laenuportfellist.

Fondi laenuintresside kaalutud keskmine intressimäär oli juuni lõpus 3,95%, võrreldes 5,65%-ga aasta tagasi. Selle aasta esimese kuue kuu konsolideeritud intressikulud olid 3,5 miljonit eurot, mis on 973 tuhat eurot vähem kui 2024. aasta samal perioodil.

Seisuga 30.06.2025 oli fondi aktsia puhasväärtus (NAV) 19,979 eurot ja EPRA NRV 20,8523 eurot aktsia kohta, kasvades kuuga 1,0%.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Increase of Hepsor AS share capital due to the acquisition of a minority shareholding in Hepsor Latvia OÜ

09.07.2025 Adaur.ee

Hepsor AS, registry code 12099216 (the Company) Supervisory Board adopted a decision on 8 July 2025 to increase the share capital of the company by EUR 57,821. The increase of the share capital is linked to the acquisition of a 20% stake in Hepsor Latvia OÜ (registry code 16193797) from Hugomon OÜ (registry code 14221704), approved by a shareholders’ resolution of 12 June 2025, for which the company will pay in part by issuing shares in the company to Hugomon OÜ.

In total 57,821 common shares with nominal value of EUR 1 will be issued without no premium. After registration of the increase of share capital, the total share capital of the Company is EUR 3,912,522. Hugomon OÜ shall pay for the increase in share capital by a non-cash contribution (20% stake in Hepsor Latvia OÜ). Pre-emption rights of the company’s shareholders have been excluded by the shareholders’ resolution of 12 June 2025.

The new shares entitle the holders to dividends for the financial year started 01.01.2025 and to participate in the distribution of profits from the retained earnings of previous periods.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Elamispindade kättesaadavusest (10). Kas madala sissetulekuga inimene ei võiks saada kaasaegse kvaliteediga elamispinda?

09.07.2025 Tõnu Toompark

Elamispindade kättesaadavuse temaatikas on aktuaalne küsimus, kas madala sissetulekuga inimene ei peaks saama endale võimaldada kaasaegse kvaliteediga elamispinda? Kas madala sissetulekuga inimene peaks leppima halva kvaliteediga?

Defineerime kvaliteeti

Mõistaks hea kvaliteedi all kaasaegset elamispinda äsjavalminud hoones. See tähendab kena arhitektuur, lift, juurdepääs kaldteid pidi, energiaklassi A või vähemalt B, majaalust parklat, asukoht kesklinnas või selle lähedal, avar vaade, soojustagastus, päikesepaneelid katusel… Ehk kõike head, mis ühes uues majas olla saab.

Inimlikus vaates tundub, et täiesti elementaarne, et sellist kvaliteeti peaks saama kõik endale lubada.

Tegelik elu tuleb vahele

Tegelikus elus tähendab uus kaasaegne kvaliteet kõrget hinda, mis tuleneb ainuüksi uue elamispinna arendamise kuludest. Inimene saab endale lubada kvaliteeti, mille eest ta maksta jõuab.

Tallinna näitel võib mediaan-kvaliteediga elamispinnaks pidada Mustamäe mingid aastad tagasi renoveeritud nõukogudeaegse hoone kahetoalist keskmises seisukorras korterit.

Asjaolu, et nõukogudeaegsest suudetakse teha palju paremat kvaliteeti, ei tähenda, et kõik saavad seda endale lubada. Tore oleks, kui kõik saaksid endale lubada parimat, aga tegelikkus ja meie inimeste rikkuse tase ütleb, et ei saa. Üheski ühiskonnas ei saa.

Peale kõige muu. Uue elamispinna jooksvad kõrvalkulud on kõrgemad kui nõukogudeaegsel. Uues hoones on hulk kõiksugu seadmeid (nt lift ka madalamas majas, majaalune garaaž, ventilatsiooniseadmed, lift juba kolmekorruselises hoones…), mis nõuavad nii jookvat elektrikulu kui hooldamist. Need jooksvad kulud teevad uue elamispinna omamise kulud kallimaks.

Järeldused

Plaan rajada madala sissetulekuga inimestele kõige parema kvaliteediga elamispinnad, ei ole jätkusuutlik. Seda nii arenduskulude kui jooksvate omamise või üürikulude vaatest.

Elamispindade kättesaadavuse analüüs teeb ettepaneku, et avalik sektor võiks elamispindade pakkumise erasektorilt kaaperdada. Kui avalik sektor hakkab elamispindu turule tooma, siis tõenäoliselt alustatakse madalama sissetulekuga inimestele eluruumide pakkumisega.

Nii jõuame absurdsesse olukorda, kus inimene, kel kodu jaoks raha ei ole, elab väga hea kvaliteediga pinnal ehk sööb kaaviari. Inimene, kel on raha keskpärase kvaliteediga kodu ostmiseks, elab kehvema kvaliteediga pinnal ehk peab leppima odava keeduvorstiga.

See on edukas võimalus ühiskonda ebaõigluse lõhesid lüüa.

Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga. Varem ilmunud kommentaarid:

Arco Vara Has a New Chairman of the Supervisory Board

09.07.2025 Arco Vara

Kert Keskpaik, previously a member of the Supervisory Board, has been appointed as its new Chairman. Tarmo Sild, who has chaired the Supervisory Board until now, will continue as a member of the Board.

Keskpaik has been involved in real estate development and sales for more than 20 years. He has worked as a broker, renovated and sold apartments, and completed a few smaller development projects. For the past ten years, he has been a member of the Supervisory Board of Arco Vara AS. Keskpaik holds a degree in Business Administration with a specialization in Finance at Tallinn University of Technology.

Comment from Kert Keskpaik:

“I am very pleased that the Supervisory Board has made the decision and appointed me as the new Chairman. Over the past year, Arco Vara AS has undergone significant changes, and I plan to help the company grow and successfully realize both existing and future development projects.”

Comment from Tarmo Sild:

“Kert Keskpaik represents our passion for real estate that is sustainable, modern, and desirable. In addition, he has represented the shareholders and served as a member of the Supervisory Board of Arco Vara for over a decade. As a lifelong endurance athlete, he brings consistency, discipline, and a desire to win — not just to participate. This is an ideal combination of qualities to help create new value at the Board level for customers and shareholders, and to support the team in reaching the next level.”

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Hepsor AS aktsiakapitali suurendamine seoses Hepsor Latvia OÜ vähemusosaluse omandamisega

09.07.2025 Adaur.ee

Hepsor AS, registrikood 12099216 (edaspidi Selts) nõukogu võttis 08. juulil 2025 vastu otsuse suurendada Seltsi aktsiakapitali 57 821 euro võrra. Aktsiakapitali suurendamine on seotud 12. juuni 2025 aktsionäride otsusega heaks kiidetud Hepsor Latvia OÜ (registrikood 16193797) 20% osaluse omandamisega Hugomon OÜ-lt (registrikood 14221704), mille eest Selts tasub osaliselt Seltsi aktsiate emiteerimisega Hugomon OÜ-le.

Kokku emiteeritakse 57 821 lihtaktsiat nimiväärtusega 1 euro ning aktsiad emiteeritakse ilma ülekursita. Pärast aktsiakapitali suurendamise registreerimist on Seltsi aktsiakapitali suurus 3 912 522 eurot. Hugomon OÜ tasub aktsiakapitali suurendamise eest mitterahalise sissemaksega (20% Hepsor Latvia OÜ osa).

Seltsi aktsionäride märkimise eesõigus on välistatud 12. juuni 2025 aktsionäride otsusega.

Aktsiakapitali suurendamise käigus väljalastud uued aktsiad annavad õiguse dividendidele 01.01.2025 alanud majandusaasta eest ning õiguse osaleda kasumi jaotamises eelmiste perioodide jaotamata kasumi arvelt.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Tallinna Stockmanni kvartalisse kavandatakse kõrghooneid ja uut linnaruumi

09.07.2025 Adaur.ee

Tallinna Linnavalitsus kiitis heaks ja saadab volikogule kinnitamiseks Liivalaia 49 // 53 ja Maakri 25 kinnistu detailplaneeringu ning keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamise. Kvartalisse on plaanitud avalik park ning kaks kuni 130 meetri kõrgust äri- ja eluhoonet.

Tallinna abilinnapea Madle Lippuse sõnul on tegemist linnasüdame arengu seisukohalt olulise planeeringuga. „Meie eesmärk on muuta seni suletud ärikvartal aktiivse linnaruumi osaks, luues atraktiivse jalakäijasõbraliku keskkonna ja kavandada linnaruumiga suhestuvad kõrghooned. Plaanitav linnapark hakkab ühendama Maakri kvartalit rekonstrueerimisel oleva Lastekodu tänavaga ning loob selliselt jalgsi liiklejale täiesti uue sihi, millesse panustab ka Liivalaia tänava kavandatav uus lahendus,“ ütles Lippus.

Detailplaneeringu koostamise eesmärk on jagada 1,76 hektari suurune Stockmanni kaubamaja ja Maakri 25 hoonega kinnistu eraldi kruntideks ning määrata ehitusõigus kuni 37 maapealse ja kolme maa-aluse korrusega hoonete rajamiseks. Planeeringu järgi tuleb alale kavandada avalik park, jalakäijatele läbipääsud, mitmekülgse kasutusotstarbega hooned ja uus haljastus. Arenduse ruumilise lahenduse aluseks on arhitektuurivõistluse võidutööd „Delta Steer“ ja „Flow“, mille autorid on Kadarik Tüür Arhitektid OÜ ja arhitekt11 OÜ.

Planeeringualale kavandatakse kuni kaks kõrghoonet, mille absoluutkõrgus võib ulatuda 130 meetrini. Kõrguse määramisel tuleb arvestada lennundus- ja pärandikaitseliste tingimustega. Kuna tegemist on arheoloogiamälestiseks tunnistatud asulakohaga, tuleb enne ehitust teostada arheoloogilised uuringud.

Detailplaneeringu koostamisega samaaegselt viiakse läbi keskkonnamõju strateegiline hindamine, et analüüsida võimalikke mõjusid loodusele, liiklusele, kultuuripärandile ja inimeste heaolule.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Arco Vara nõukogu sai uue esimehe

09.07.2025 Arco Vara

Arco Vara nõukogu uus esimees on senine nõukogu liige Kert Keskpaik. Siiani nõukogu juhtinud Tarmo Sild jätkab nõukogu liikmena.

Keskpaik on tegelenud kinnisvara arendamise ja müügiga enam kui 20 aastat. Ta on töötanud maaklerina, renoveerinud ja müünud kortereid ning viinud ellu paar väiksemat arendusprojekti. Viimased kümme aastat on ta olnud Arco Vara AS-i nõukogu liige. Keskpaik on lõpetanud Tallinna Tehnikaülikooli majandusteaduskonna ärinduse erialal spetsialiseerumisega finantsarvestusele.

Kert Keskpaiga kommentaar:

„Mul on väga hea meel, et nõukogu on teinud otsuse ja valinud mind uueks nõukogu esimeheks. Arco Vara AS on viimase aastaga teinud läbi suured muutused ja minu plaan on aidata ettevõttel kasvada ning realiseerida edukalt nii olemasolevaid kui ka tuleviku arendusprojekte.“

Tarmo Silla kommentaar:

„Kert Keskpaik esindab meie kirge sellise kinnisvara vastu, mis oleks kestlik, kaasaegne ja ihaldusväärne. Lisaks esindab ta aktsionäri ja nõukogu liikmena juba üle kümne aasta järjepidevust Arco Varas. Eluaegse kestusalade sportlasena esindab ta järjekindlust, distsipliini ning tahet võita, mitte lihtsalt osa võtta. Ideaalne kombinatsioon omadustest, et nõukogu tasandil aidata luua uusi väärtusi klientidele, aktsionäridele ning olla meeskonnale toeks järgmisele tasemele jõudmisel.“

Luminor: Luminor rahastab Tallinna kesklinna uue Marriotti ketti kuuluva hotelli ehitamist

09.07.2025 Adaur.ee

Luminor pank rahastab Tallinna kesklinna Lembitu tänavale kerkiva uue Marriotti hotelli ehitamist. Järgmise aasta kevadel valmiva neljatärnihotelli kogumaksumus on ligi 16,6 miljonit eurot, millest Luminori finantseering moodustab 8,5 miljonit. Hotelli rajab ettevõte Hotell L4 OÜ ning seda hakkab opereerima Legendhotels grupp.
Tänavu talvel alanud ehitustööde käigus rajatakse aadressile Lembitu 4, otse välisministeeriumi naabrusesse ning Solarise keskuse ja rahvusooperi Estonia vahetusse lähedusse, seitsmekorruseline 107 numbritoaga hotell Courtyard by Marriott Tallinn City Center, kogupinnaga ligi 5300 ruutmeetrit. Hotellis hakkavad paiknema ka restoran, konverentsikeskus, saun ja jõusaal.
„Eesti turismi- ja majutussektor on pandeemiajärgsetel aastatel olnud tugeva surve all ja siia saabuvate välisturistide arv on alles tasapisi lähenemas varasemate aastate tasemele,“ kommenteeris Luminori Eesti ettevõtete panganduse juht Indrek Julge. „Seda enam on nii äri- kui puhkusereisijate vaatest üheks oluliseks müügiargumendiks nii rajatava hotelli asukoht Tallinna südalinnas kui ka tunnustatud kvaliteet, mida Marriotti kaubamärgi all külalistele pakutakse.“
Hotell hakkab kuuluma Courtyard by Marriott võrgustikku, mis on Marriott Internationali kõige levinuim hotellitüüp – kokku on maailmas üle 1300 Courtyard by Marriott hotelli 60 erinevas riigis.
Courtyard by Marriott Tallinn City Center on nelja tärniga keskmise hinnaklassi hotell Tallinna südames, hea ligipääsetavusega nii lennujaamast kui sadamast ning orienteeritud äri- ja puhkusereisijatele nii välisriikidest kui ka Eesti-siseselt.
Uue Courtyard by Marriott Tallinn City Center hoone arhitekt on Martin Aunin ja hotelli ehitab Mapri Ehitus. Tegemist saab olema Eestis, Lätis, Poolas ja Slovakkias tegutseva Legendhotels grupi üheksanda hotelliga. Eestis opereerib Legendhotels veel lisaks Tallinna vanalinna hotelli Telegraaf ning Kuressaare spaahotelli Gospa.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Rahandusministeerium: Alanevad energiahinnad pidurdavad hinnatõusu

09.07.2025 Rahandusministeerium

Statistikaameti andmetel tõusid hinnad juunis eelmise kuuga 0,9 protsenti ja aasta varasemaga võrreldes 5 protsenti. Alanevad energiahinnad pidurdavad jätkuvalt hinnatõusu, elektri börsihind jõudis viimase ligi 5 aasta madalaimale tasemele.

Juunis jätkusid sarnased arengud kui aasta esimeses pooles – toidu ja teenuste kallinemist tasakaalustas energia odavnemine. Energiahindade langust soodustasid tuuline ilm ja Estlink 2 ühenduse taastumine, mis viisid elektri börsihinna 4,5 aasta madalaimale tasemele.

Kodutarbijad maksavad elektri eest pea 17 protsenti vähem kui aasta eest. Lisaks on viimastel kuudel tarbijahindadesse kandunud gaasi odavnemine, mille turuhind oli Euroopas aasta alguses kõrgtasemel. Kuigi pinged Lähis-Idas kergitasid juunis ajutiselt nafta hinda, on meil kütus endiselt odavam kui aasta tagasi.

Toidu hinnad välisturgudel on tuntavalt kallinenud, sest nõudlus on kasvanud ja tootmist on raskendanud ebasoodsad ilmastikuolud ja taudid. Kuigi mõnede toormete, nagu kohvi, kakao ja mahlade hinnad on hakanud maailmaturul langema, siis tarbimiskorvis suure kaaluga piima- ja lihatoodete hinnatõus jätkub. Toit on aastaga kallinenud 8,4 protsenti.

Teenuste ja tööstuskaupade hindu kajastav alusinflatsioon on tänavu kiirenenud, ulatudes juunis 7,2 protsendini. Tööstuskaupade hinnatõus on siiski tagasihoidlik, ligi 1 protsenti. Suurimat mõju avaldab riiete ja jalatsite odavnemine.

Suurürituste tõttu on suvel oluliselt kallinenud majutus ja heitlik ilm on tõstnud ka puhkusepakettide hindu. Need turismiteenused on aastaga kallinenud rohkem kui kolmandiku võrra. Majutuse hinnad lähikuudel ilmselt langevad võrreldes juuniga.

Euroalal kiirenes hinnatõus esialgsel hinnangul 2 protsendini, mida mõjutas samuti peamiselt teenuste kallinemine ja pidurdunud energiahindade langus.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium: Maikuu majutusstatistika näitab positiivse trendi jätkumist

09.07.2025 Adaur.ee

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi turismivaldkonna juhi Kristina Jerjomina sõnul toob viimaste kuude turismistatistika vaatamata jahedale ilmale positiivseid sõnumeid: nii kodumaiste kui ka välisturistide ööbimiste arv on Eestis sel kevadel kasvanud.

MKM-i majanduskommentaar

Värsked Statistikaameti andmed näitavad, et mais külastas Eesti majutusettevõtteid eelmise aastaga võrreldes rohkem turiste, kokku 304 185 turisti. Nii välisturiste kui siseturiste oli 4% rohkem kui mullu. Turistide arv on mullusega võrreldes kasvanud ka viie kuu keskmisena, mis kinnitab, et Eesti on reisisihtkohana turistidele jätkuvalt atraktiivne ja siia soovivad reisida nii välismaalased kui meie enda inimesed.

Siseturiste oli mais 134 900, mida on 22% rohkem kui koroonapandeemia eelsel ajal ehk 2019. aastal. Siseturistid peatusid selle aasta mais peamiselt Harju (32%), Pärnu (13%), Tartu (10%), Ida-Viru (10%) ja Saare maakonnas (7%).

Välisturistide arv ei ole küll koroonaaegsest madalseisust täielikult taastunud, kuid siiski on see olnud juba mitu aastat ja ka enamikel selle aasta kuudel kasvutrendis. Aasta esimese viie kuu keskmine väliskülastuste arv on kasvanud 5,6% võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Kõige rohkem tuli Eestisse turiste Soomest (58 200), Lätist (22 800) ja Saksamaalt (12 000). Kuigi Soome ja Leedu turiste peatus majutusettevõtetes võrreldes eelmise aastaga veidi vähem, suurenes näiteks Läti, Saksamaa, Suurbritannia, Aasia riikide, Ameerika Ühendriikide ja Rootsi turistide arv.

Välisturistide siin veedetud ööde arv on samuti kasvanud. Välisturistid veetsid mais Eesti majutusettevõtetes 329 711 ööd, mis on 2% rohkem kui eelmisel aastal samal ajal.

Hea meel on näha, et vaatamata hinnatõusule ja üldisele ebakindlusele otsivad ettevõtjad ka ise turismivaldkonnas võimalusi kohanemiseks ja teenuste arendamiseks. Seda näitavad nii voodikohtade arvu kasv majutusettevõtetes, kui ka ettevõtete juhtide hinnangud värskes konjunktuuriinstituudi raportis. Raportist on näha, et ettevõtete juhid turismisektoris lähikuudel olulisi negatiivseid muutusi ei oota, vaid prognoosivad, et müük ja töötajate arv jäävad pigem samaks. Ka Statistikaameti andmed kinnitavad, et eestlaste reisimine ja majutusteenuste kasutamine on kasvutrendis.

Eesti populaarsust suvesihtkohana kinnitab ka see, et Viking Line lisab suveks lisalaevu ning prognoosib Eesti-Soome liinil rekordilist hooaega. Michelini giidi pääsenud 43 Eesti restorani näitavad meie toidukultuuri kõrget taset ning motiveerivad turiste Eestit avastama üle kogu riigi. Suur hulk suviseid suursündmuseid toob Eestisse hulgaliselt külastajaid, kelle mõju turismile ulatub ööbimisest kaugemale – nad tarbivad ka teisi teenuseid ning avastavad linnade kõrval ka maapiirkondi.

Kuigi turistide arvu kasv ei tähenda automaatselt kogu sektori paremat olukorda, on Eesti jätkuv atraktiivsus reisisihtkohana siiski väga positiivne ja oluline. See tagab turismiettevõtjatele jätkuva klientide voo, loob eeldused kulude ja hinnatõusude katmiseks ning aitab kaasa ettevõtete elujõulisuse säilitamisele.

Ekspert: noorte perede soovid on suvilaturu ümber kujundanud

09.07.2025 Garmen Heinsalu

Suur pakkumine on pannud suvilate müüjad järjest keerulisemasse olukorda ning kiire müügisoovi korral tuleb tihti seatud hinnasihist loobuda ja leppida ostjate pakkumisega, seda eriti vanemate ja väikeste suvilate puhul, mille järgi on nõudlus selgelt vähenenud, kommenteerib 1Partner Kinnisvara maakler Garmen Heinsalu.

Kui varem otsiti maalähedast puhkusekohta vaid suvekuudeks, siis täna on staažika maakleri sõnul turgu ümber kujundamas noored pered, kes soovivad linnast eemale ostetava suvila endale aastaringseks päriskoduks kujundada. “Paljud nooremad inimesed omale mitut kinnisvara lubada ei saa ja nii kaalutaksegi oma korteri müümist ning selle asemele sellise suvila ostmist, mida jõukohaste investeeringutega aastaringseks elamiseks ümber ehitada. Nii on nõutum kaup suvilate mõistes suurem maja ja suurem krunt,” räägib Heinsalu, kelle sõnul just vanemate lagunenud majade ja kiire müügisoovi puhul tuleb arvestada, et ostjad pakuvad hinda julgelt alla ning müüjatel tuleb tehingu õnnestumiseks sellega tihti ka leppida.

Maakleri sõnul on turul valikuvariante üpris palju, mistõttu kaaluvad ostjad kaua, vaadatakse läbi rohkelt kuulutusi ja käiakse võimalikult paljude objektidega tutvumas. “Hinna ja kvaliteedi suhe peab õige olema ning kõige tähtsamaks argumendiks on loomulikult asukoht. Samas on näiteks noorte perede jaoks oluline ka taristu, mistõttu võib lasteaedade, koolide ja muude esmatarbeteenuste olemasolu saada lõpliku ostuotsuse puhul väga oluliseks, kui mitte määravaks teguriks,” selgitab Heinsalu.

Eesti suvilaturul on kõige kuumem kaup endiselt rannikualadel asuvad kinnistud. 1Partneri maakler toob näiteks, et pealinnast mõistliku autosõidu kaugusel on kõrge nõudlusega piirkondadeks kujunenud Laulasmaa ja Keila-Joa ümbrus, kus paremas korras suvilate hinnad algavad 100 000 eurost, kuid samas ei ole kõik Tallinna-lähedased asukohad sama atraktiivsed. “Näiteks Laitse piirkonnas, kus asub palju vanemaid 1–2-toalisi suvilaid, on huvi märgatavalt madalam. Sealsed kinnistud on väikesed, privaatsust on vähe ja tihti on hoonete seisukord üpris kehv,“ selgitab Heinsalu miks taoliste objektide hinnad algavad 30 000 eurost.

Kogenud maakleri sõnul on viimastel aastatel vähenenud suvilaturu traditsiooniline hooajalisus. Kui varasemalt võeti vähese huvi tõttu talveperioodiks suvilate ja kruntide kuulutused üldse maha, siis Covidi järgselt on see trend muutunud. “Enam ei ole nii, et talvel müüme kortereid ja suvel suvilaid. Isegi talvekuudel, kui lund parasjagu maas ei ole, käivad inimesed kinnistuid vaatamas ning tunnevad ka majade ja suvilate vastu huvi,” räägib Heinsalu ja lisab, et üllatuslikult ei peleta suvekodu ostjaid ka külmad ja vihmased suved. “Kuigi võiks arvata, et eelkõige ilusad suveilmad innustavad inimesi suvilaostu peale mõtlema, siis alati see nii ei ole. Soojade ja päikeseliste ilmadega veedetakse aega rannas ning turg on aktiivsem tihtipeale just kehvemate ilmade puhul, mil inimestel on aega kinnisvaraportaalides surfata,” räägib Heinsalu, kuid tõdeb, et endiselt on suveperiood suvilaturul kõige aktiivsem aeg.

1Partner on enam kui 20-aastase kogemusega Baltimaade juhtiv kinnisvaragrupp, mille esindused asuvad Tallinnas, Tartus, Riias ja Vilniuses. 1Partner grupp pakub kinnisvara vahenduse, hindamise, ehituse, arenduse, halduse ja investeeringute juhtimise teenust. 1Partner kinnisvaragrupp on maailma suurima kommertskinnisvara nõustamisettevõtte JLL (Jones Lang LaSalle) ametlik koostööpartner Baltikumis.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

Terje Võrk: Kaasomandist korteriühistuni – nagu perekond, aga koos notariga

09.07.2025 Terje Võrk

Kui sul on kaasomandis maja, siis sa tead, et see on nagu elada koos sugulastega, kellega sa ei ole isegi Facebookis sõber. Esialgu tundub kõik tore – „me ju saame hakkama“, aga siis tuleb jutuks katus, parkimiskoht, elektriarve või see, kelle koer murule kakab… Ja siis saabub hetk, kui tekib küsimus: „Kas me ei võiks korteriühistu teha?“

Jah, võiks küll. Aga enne tuleb pisut rohkem ära teha, kui lihtsalt üks koosolek kohvikus ja ühine käepigistus.

Kaasomand tähendab, et kogu kinnistu ja hoone kuulub mitmele isikule ühiselt (näiteks 1/3, 1/4 osadena), ilma kindlaksmääratud korteriomanditeta. See tähendab, et inimestel ei ole juriidiliselt määratud „oma“ korterit, vaid nad omavad osa kogu hoonest.

Ühistu loomine on kaasomanike jaoks suur muutus. Inimesed kardavad muutusi. Kui maja on väiksem ja seni pole olnud suuri probleeme, tundub muutus ebavajalik. Inimesed pelgavad juriidilisi kulusid, notaritasusid, hindamisakte ja võimalikke ehituslikke muudatusi, mida korteriomandi loomine kaasa toob. Maakler puutub rohkelt kokku sellega, et müügist huvitatud kaasomanikud ei ole altid tegema lisakulusid korteriomandite loomiseks – need kulud tahetakse jätta uuele omanikule.

Levinumad probleemid:

Üks omanik tahab remonti teha, teine mitte.
Keegi tahab müüa, aga ostja tahab kindlat korterit, mitte „osa majast“.
Pank ei anna laenu, sest kinnisvara pole erastatud.

Ehkki kaasomanik võib ühises asjas temale kuuluva mõttelise osa vabalt võõrandada, pärandada, pantida või seda muul viisil käsutada, on korteriomand kinnisasjade puhul parem vorm. Ühistu loomine võib kinnisvara väärtust suurendada 10–20%. Korteriomandid ja korteriühistu annavad meile selged reeglid, kindluse ja väärtuse kinnisvarale.

Ostja saab selge omandi ja parema ligipääsu laenule. Lisaks eelise müügimõtte puhul, sest on ju kaasomandi osa ostmine riskantne just ostja vaatest, kuna teistel kaasomanikel on ka peale tehingut ostu eesõigus.

Kuidas kõige lihtsamini ühistuni jõuda?

Korteriühistu asutamine eeldab korteriomandite olemasolu

Korteriühistu saab asutada ainult korteriomandite baasil. Kui nende loomist keeruliseks peetakse, siis kaasomandi omanikud saaksid ikkagi ka ühiselt toimetada ja omavahel kokkuleppeid sõlmida, näiteks notariaalse kasutuskorra kokkuleppimise kaudu. Selles fikseeritakse nii elamu ja kinnistu kasutamine kui ka juurdepääsud, veearvete tasumise ja heakorra kokkulepped ning muu.

Korteriomandeid ei saa sundkorras moodustada – see vajab kõigi kaasomanike kokkulepet. Kui tõesti juhtub nii, et keegi elanikest on ühistu loomise vastu ja kokkulepet ei saavutata, saab luua ühisuse (st majapidamiskulude jagamiseks, aga see ei ole juriidiliselt korteriühistu ega taga samu õigusi ega kaitset).

Esimene samm korteriühistu loomiseks on kaasomandi jagamine korteriomanditeks.

Selleks tuleb:

Tellida hoone reaaljaotusplaan
See on hoone ja maatüki jagamise plaan, kus määratakse ära, millised osad hoonest ja kinnistust kuuluvad kellele, nt korter, keldriboks, panipaik jm. Kasutus tuleb üle mõõta ja veenduda, et kõik oleks õiglane ja vastaks omanike soovidele. Sellise plaani saamiseks kaasatakse mõõdistaja, hindaja või ehitusekspert ning kui hoones on toimunud ümberehitusi, ehitusinsener, vajadusel geodeet ja pädev arhitekt. Reaaljaotusplaan sisaldab hoone üldplaani (2D või 3D kujul), iga kaasomaniku osa täpset asukohta (nt Korter 1 – 47 m² esimesel korrusel, terrass 5 m²), kirjeldavat osa (tekstiline seletus, mis osa kuulub kellele) ning osade suurust ruutmeetrites.
Sõlmida notariaalne kokkulepe kõikide kaasomanike vahel
Kokkuleppes määratakse ära igaühe osa kui korteriomand. See on dokument, mis määratleb täpselt, kuidas kaasomandis olevat kinnistut või hoonet tegelikult kasutatakse.
Registreerida Kinnistusregistris korteriomandid.
Kui korteriomandid on loodud, saab igast omanikust konkreetse korteri (nt Korter nr 1) omanik ja siis saab asutada korteriühistu. Siis juba kutsutakse kokku asutamiskoosolek (vajalik on vähemalt 50%+1 hääl korteriomandi põhjal), koostatakse ja kinnitatakse põhikiri (kuna korteriühistute tegevust reguleeritakse seadusega täpsemalt, on olemas näidis- ja tüüppõhikirjad, millest juhinduda), valitakse juhatus. Korteriühistu loomise protseduur sarnaneb MTÜ loomisele. Ühistu on loodud, kui esitatakse korteriühistu registreerimise avaldus Äriregistrile. Tuleb avada ühistule pangakonto ning teha ühistu kandmine äriregistrisse lõplikuks (registreerimisavalduse alusel).

Maja haldamiseks tuleb ilmselt sõlmida uued teenuslepingud (prügi, elekter, hooldus) ning teavitada elanikke uutest arvelduskontodest ja reeglitest.

Lõpuks tuleb koostada eelarve ja otsustada, mida kõigepealt remontima hakata.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium: Majanduse olukord teises kvartalis paranes

09.07.2025 Adaur.ee

Eesti Konjunktuuriinstituudi (EKI) juunikuu küsitluse kohaselt on Eesti majanduse olukord mõnevõrra paranenud. Majanduskliima indeks tõusis märtsi 2,9 punktilt 8,1 punktile juunis, olles kõrgeim alates 2021. aastast. Ekspertide hinnangul on majanduse hetkeolukord rahuldav ning ootused kuue kuu pärast on positiivsed.

Majandus- ja tööstusminister Erkki Keldo sõnul aitavad valitsuse tehtud otsused kasvatada kindlustunnet, suurenenud on usaldus valitsuse majanduspoliitika vastu.

“Kindlustunnet on aidanud kasvatada pikemalt ette teada olevad maksuotsused ning ettevõtete kasumimaksu ära jätmine, millega säilitame Eesti hea investeerimiskliima ja kõige konkurentsivõimelisema maksusüsteemi OECD riikide seas. Lisaks langeb järgmisel aastal keskmise palgasaajate maksukoormus, kui hakkab kehtima ühtne maksuvaba tulu 700 eurot kuus kõikidele palgasaajatele, mis jätab aastas kuni 1500 eurot rohkem raha kätte,” selgitas Keldo.

Samuti aitavad ettevõtjatele konkurentsivõimelist majanduskeskkonda luua kauaoodatud otsused, mis kiirendavad planeeringuid, vähendavad aruandluskoormust, leevendavad oskustöötajate puudust ning vähendavad bürokraatiat.

„Ükski valitsus ei ole varem nii süstemaatiliselt käinud läbi valdkondi, kaotades vananenud või mittevajalikke nõudeid ja regulatsioone. Olgu nendeks Tööinspektsiooni ja TTJA valdkondades töökeskkonna riskianalüüside nõuete lihtsustamine vähem tervisele ohtlikel tegevusaladel, topelt lubade nõuetest loobumine raudtee ehitusel või lõhkematerjalide veol. Need on vaid üksikud näited, kus koostöös ettevõtjate nõukojaga oleme nõuete vähendamisega hoogsalt algust teinud. Bürokraatia vähendamisel on võimalik kõigil silma peal hoida valitsuse veebilehel,“ lisas Keldo.

Eesti Konjunktuuriinstituudi direktori Peeter Raudsepa sõnul oleme jätkuvalt aastaid väldanud stagflatsioonis, kus hinnad kasvavad naaberriikidega võrrelduna kiiremas tempos. Majanduse hetkeseisu hinnatakse hetkel veel halvaks, kuigi seda on hinnatud paranevaks juba kahe ja poole aasta jooksul. “Juunikuus langes Euroopa Liidu madalaimale tasemele meie majandususaldusindeks. Tarbija kindlustunne on jätkuvalt madal. Muret valmistab, et eriti madalaks on see langenud madalamate sissetulekuga tarbijate puhul. Küsitletud ettevõtjate hinnang valitsuse majanduspoliitikale on paranenud, senisest enam ollakse neutraalsel positsioonil ja oodatakse konkreetseid tulemusi valitsuse poolt,” lausus Raudsepp.

Peamise positiivse muutusena tõusis majanduskliima indeks märtsi 2,9 punktilt 8,1 punktile juunis, mis näitab kindlustunde paranemist. Kuue kuu pärast oodatakse paranenud investeeringuid ja eratarbimist. Positiivsed on ka väliskaubanduse arenguväljavaated, kusjuures 56% ekspertidest ootab ekspordi mahu kasvu. Inflatsioonitaseme edasisi muutusi hinnates leiab 44% ekspertidest, et see püsib samal tasemel. Tarbijate kindlustunne püsib alates 2025. aasta märtsist stabiilselt samal tasemel.

Ekspertide hinnanguid kokkuvõttev majanduskell näitab, et majandus on liikumas taastumiselt ja tõusult vaikselt kõrgseisu ja buumi suunas. Võrreldes märtsiga ei halvenenud juunis hinnangud mitte üheski sektoris, negatiivsus vähenes oluliselt ja asendus neutraalsusega. Suurim paranemine puudutab näitajat „vähene usaldus valitsuse majanduspoliitika vastu“, kus kolme kuuga on toimund paranemine 22 protsendipunkti võrra ning viimase aastaga 30 protsendipunkti võrra. Olulisemateks majandusprobleemideks peavad eksperdid vähest rahvusvahelist konkurentsivõimet, ebapiisavat nõudlust ja vähest innovaatilisust. Vähesemal määral toodi välja ka oskustööjõu puudust.

Enamikel baromeetritest kajastuvad ootused on kas stabiilsed või positiivsed

Tööstussektori viimase kolme kuu toodangu maht suurenes, kuid ootused järgmiseks kolmeks kuuks halvenesid. Kaks kolmandikku ettevõtetest tõi välja, et tootmise kasvu põhiliseks takistuseks on ebapiisav nõudlus. Kindlustunde indikaator on eelmise aastaga võrreldes paranenud kaks punkti, kuid on madalam eelmise kolme kuu keskmisest.

Ehitusettevõtete tellimuste seis on paranemas, üle poolte tunneb, et tellimusi on tavalisel määral. Järgmisel kolmel kuul on oodata ehitustööde mahu suurenemist

Jaekaubanduses on müük viimase kolme kuu jookusul veidi paranenud ning ka järgneva kolme kuu jooksul näevad ettevõtted müügi suurenemist.

Teenindussektoris on viimastel kuudel teenuste müügi vähenemine pidurdunud ning sarnase tendentsi jätkumist nähakse ka kolme kuu pärast. Teenuste hindades tunnetatakse, et hinnad jäävad järgneva kolme kuu jooksul samaks, v.a hotellid, kellest 61% prognoosib hinnatõusu.

Tarbijate kindlustunne püsib alates märtsist samal tasemel. Tarbijate kindlustunnet mõjutavad tarbijahindade ja maksukoormuse tõus ning turvatunde vähenemine seoses geopoliitiliste pingetega. Perede rahaline olukord püsib sarnane aasta algusega – 42% peredest säästis juunis palju või natuke, aga iga viies pere elab varasematest säästudest või võlgu.

EKI toidukorvi maksumus suurenes II kvartalis 2,8% ning võrreldes eelmise aasta juuniga 7,7%. Enim kallinesid kohv, ning puu- ja juurviljad. Hind langes suhkrul, kohupiimal, kartulil.

Majandusprognoos

2025. aastaks prognoosib EKI SKP kasvu 1,3% püsivhindades ning hinnakasvu kiirust vähemalt 5%-le. Tarbekaupade ja teenuste hinnatase Eestis on jõudnud Eurostati andmeil ELi keskmisele tasemele, olles 2024. aastal sellest täpselt 100%. 2025. aastal ei vähene ka töötus ja võib ulatuda 7,8%-ni. EKI prognoosib palgakasvu aeglustumist ja keskmist brutopalka 2090 eurot, mis tähendab reaalkasvu 1%. 2025. aastal edeneb eksport eeldatavasti kasvutrendil, kasvades 19,4 mld eurole. 2025. aastaks prognoosib EKI impordikäivet 22,5 mld eurot. 2025. aastal võib oodata töötleva tööstuse toodangu kasvu 3%.

Eesti Konjunktuuriinstituut (EKI) viib regulaarselt läbi majanduse seireuuringuid, et hinnata Eesti majanduse hetkeolukorda ja tulevikuväljavaateid. Juunikuu konjunktuuriuuringus osalesid majanduseksperdid, kes andsid oma hinnangu majanduse erinevatele aspektidele.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Adaur Grupp: korteritehingute kvartalikokkuvõte 2025 II kvartal

09.07.2025 Tõnu Toompark

Kokkuvõttes on toodud Tallinna ja Eesti maakonnakeskuste korteriomanditehingute arv, keskmine ruutmeetrihind, käive ja tehingute keskmine koguhind ning nende aastane muutus. Andmete allikas on maa-amet.

Andmed võivad statistika täpsustumisel vähesel määral muutuda.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Baltic Horizon: Taotlus hoidmistunnistuste noteerimise lõpetamiseks Nasdaq Stockholmi börsil

08.07.2025 Adaur.ee

Northern Horizon Capital AS-i juhatus esitas täna, 8. juulil 2025 Nasdaq Stockholmi börsile taotluse Rootsi hoidmistunnistuste (SDRide) noteerimise lõpetamiseks. Taotlus esitati seoses fondivalitseja 13. veebruaril 2025 tehtud otsusega lõpetada SDRide programm ja taotleda SDR-ide noteerimise lõpetamist Nasdaq Stockholmi börsil (teade lõpetamisest https://view.news.eu.nasdaq.com/view?id=1354309&lang=et).