Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Justiits- ja Digiministeerium: Kodulaenu refinantseerimine muutub lihtsamaks ja odavamaks

01.07.2025 Adaur.ee

Justiits- ja Digiministeerium saatis kooskõlastusele eelnõu, millega kaob eluasemelaenu refinantseerimisel notariaalse tõestamise kohustus juhul, kui laenu tingimused ei muutu laenuvõtjale ebasoodsamaks. See muudatus teeb kodulaenu refinantseerimise odavamaks, kiiremaks ja inimestele kättesaadavamaks.

„Laenuvõtja ei pea enam maksma sadu eurosid notaritasu, kui on otsustanud paremate tingimuste tõttu panka vahetada – digiallkirja andmisest piisab. Eelnõu tühistab tarbetu bürokraatia, säästab inimese aega ja rahakotti ning motiveerib pankasid pakkuma klientidele soodsamaid laenuvõimalusi,“ kommenteeris eelnõud justiits- ja digiminister Liisa Pakosta.

Eelnõu koostamisel tehti tihedat koostööd Eesti Panga, Finantsinspektsiooni, Pangaliidu, Notarite Koja ja Rahandusministeeriumiga. Seadus on plaanis jõustada 1. jaanuaril 2026, et anda pankadele aega süsteemide kohandamiseks. Eelnõu leiab eelnõude infosüsteemist.

Swedbank: Eesti inimeste tarbimine kosub tasapisi

01.07.2025 Tõnu Mertsina

Jaekaubandusettevõtete müügimaht ehk hinnakasvuga korrigeeritud müügitulu jätkas mais kasvu ning suurenes aastases võrdluses 2%. Kasv on küll tagasihoidlik, kuid kuude lõikes ongi see olnud üsna erinev. Jaemüügimahu põhi jäi eelmise aasta keskpaika ja aastases võrdluses on see püsivalt kerkinud eelmise aasta detsembrist. Nii on see tänavu viie kuuga tõusnud 3% üle aastataguse taseme.

Nii mais kui ka aasta viie kuu kokkuvõttes olid jaekaubandusettevõtete müügimahu kasvu juures suurima mõjuga mootorikütuse müügiga seotud kauplused ning spetsialiseeritud kauplused, kus müüakse tööstuskaupu, nagu arvutid, raamatud, sporditarbed ja mänguasjad. Jaemüügikasvu suurim pidur oli aga nn supermarketite müügimahu vähenemine. See on kahanenud juba 2022. aasta aprillist, kui jätta välja vaid üksikud kasvukuud. Kuna supermarketid on suurim jaekaubandusvaldkond, mille osakaal jaekaubandusettevõtete müügimahust on sel aastal 36%, on sellel ka suur mõju. Juba pikka aega on tugevasti vähenenud ka toidukaupluste müügimaht, kuid isegi maikuus kolmandiku kukkunud müügimahu langusel oli mõju jaekaubanduse müügimahule tervikuna tagasihoidlik.

Kui vaadata viimast kümmet aastat, on jaekaubanduses vähenenudki supermarketite, kaubamajade ning toitu, rõivaid ja jalanõusid müüvate kaupluste müügitulu osakaal. Samas on suurenenud mootorikütuse müügiga seotud kaupluste ning juba nimetatud tööstuskaupade müügile spetsialiseeritud kaupluste müügitulu osakaal. Sel aastal toimunud jaemüügimahu suurenemine näitab, et muutunud on nii tarbimiskohad, -võimalused kui ka -prioriteedid.

Pärast möödunud aasta viimastel kuudel toimunud tugevat müüki oli sõidukite müügimaht mais veel kümnendiku väiksem kui aasta tagasi ning selle aasta esimese viie kuuga on see vähenenud 12%. Nii oligi jaemüük koos sõidukite müügiga mais 2% ja viie kuu kokkuvõttes protsent väiksem kui aasta tagasi.

Ostujõud on surve all, kuid tarbimine püsib tugev

Sel aastal Eestis netopalk koos inflatsiooni ja maksutõusudega väheneb. Palgakasvu aeglustumise, hõivatute arvu vähenemise ja kiire inflatsiooni mõjul on ettevõtete ja asutuste makstud kogu palgafondi reaalkasv langusesse läinud. Palgafondi vähenemine piirab aga majapidamiste tarbimismahu suurenemist. Samas, kui koos maksumuudatustega kasvab keskmine palk sel aastal hindadest aeglasemalt, siis alampalga ja keskmise pensioni tõus ületavad seda. Kiire inflatsioon koos üksikisiku tulumaksu tõusuga vähendavad majapidamiste ostujõudu, kuid madalamad intressimäärad leevendavad osaliselt selle mõju.

Jaekaubanduse kosumine ja suurenenud nõudlus uute eluasemelaenude järele näitavad, et majapidamiste kindlustunne ei pruugi olla nii vilets, nagu konjunktuuriinstituudi uuringu andmetest paistab. Plaanitud maksuküüru kaotamine järgmisel aastal suurendab oluliselt keskmise palga saaja ostujõudu, mis peaks kaasa tooma tugevama tarbimise kasvu.

Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

Statistikaamet: Tarbijahindade harmoneeritud indeksi kiirhinnang: hinnad tõusid juunis 1,1%

01.07.2025 Statistikaamet

Statistikaameti esialgsel hinnangul tõusis tarbijahindade harmoneeritud indeks, mis võtab arvesse ka turistide kulutusi Eestis, 2025. aasta juunis võrreldes maiga 1,1%. Eelmise aasta juuniga võrreldes tõusis indeks 5,2%.

Tarbijahinnaindeks kasutab kaaludena Eesti elanike tarbimisstruktuuri Eestis, praegune harmoneeritud indeks aga võtab arvesse ka turiste ning on võrreldav rahvusvahelise indeksiga HICP (harmonised index of consumer prices).

„Lisaks toidukaupade hinnatõusule andis esialgse hinnangu kohaselt tooni puhkusereiside ja majutuse hinnatõus, kuid need on tõenäoliselt ajutise iseloomuga. Vastupidist mõju avaldasid indeksile aga madalamad eluasemekulud ning riiete ja jalatsite hinnad,“ märkis statistikaameti tarbijahindade tiimijuht Lauri Veski.

Tarbijahinnaindeksi juuni andmed avaldab statistikaamet 7. juulil. Tarbijahindade harmoneeritud indeksi andmed 16. juulil.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Uus Maa: Eesti kalleimate ja keerulisemate kinnisvarajuhtumite tipphindaja läks Uus Maa-sse

01.07.2025 Adaur.ee

Eesti suurima kinnisvarabüroo Uus Maa hindamis- ja analüüsieksperdina alustas tööd ligi 4000 hindamise ning 1500 turuülevaate koostamise kogemuse ning kõrgeima ehk 7. kutsetaseme hindaja Mihkel Eliste.

Uus Maa enam kui 30 kutselisest hindajast koosneva hindamisvaldkonna juhi Argo Pillessoni sõnul Mihkel Eliste nimi kinnisvaras tegutsevatele inimestele tutvustamist ei vaja, sest tegemist on tõenäoliselt siinset turgu kõige laiapõhjalisemalt tundva eksperdiga.

Varasemalt Arco Varas töötanud Mihkel Eliste sõnul jõudsid tema töölauale kõige keerulisemad kinnisvarahindamised nagu eriotstarbelised varad, taastuvenergeetika valdkond ning kohtuhindamised. „Ka Uus Maa-s hakkan erijuhtumitega tegelema,“ lisas Eliste.

Argo Pillessoni sõnul aitab Mihkel Eliste kompententsi lisandumine viia ettevõtte hindamis- ja nõustamisprojektide kvaliteedi uuele tasemele ning pakub tipptasemel tuge äri- ja elukondliku kinnisvara vahendusteenusele.

Mihkel Elistel on cum laude bakalaureuse ning cum laude magistrikraadid kinnisvaraplaneerimise- ja maakorralduse erialal. Mihkel Eliste on Eesti Kohtuekspertiisi Instituudi registreeritud eraekspert kinnisvara hindamise valdkonnas ning olnud Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu juhatuse liige.

Uus Maa-s töötab 31 kutselist hindajat, sealhulgas kaheksa kõige kõrgema ehk 7. kutsetasemega spetsialisti.

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Bigbank: Suurpangad jätkasid tähtajaliste hoiuste intresside langetamist, kuid turu parimate pakkumiste tase jäi samaks

01.07.2025 Adaur.ee

Juunis jätkasid suurpangad Eesti eraisikute tähtajalistele hoiustele pakutavate intresside langetamist 0,15-0,25 protsendipunkti võrra, kuid turu parimad pakkumised on jäänud samale tasemele. Hoiuste tähtajast hoolimata on turu parimate intressipakkujate esikolmikus ikka Holm Pank, Inbank ja Bigbank.

Bigbank Eesti juhi kohusetäitja Arthur Taaveti sõnul jätkus juunis tähtajaliste hoiuste intressilangus – näiteks suurpangad Swedbank ja SEB langetasid eri tähtaja intressimäärasid 0,20-0,25 protsendipunkti võrra ja Läti Citadele langetas oma intressipakkumist läbivalt 0.15-0.25 protsendipunkti võrra. „Viimase kuu statistika põhjal saab öelda, et inimestel on tulevikuarengute osas ebakindlus ja hoiustajad sihivad pigem lühemaid tähtaegu. Bigbanki näitel läks 91% hoiustatud rahast 6 kuu pikkustele hoiustele, samas on juunis kaasatud hoiuste rahaline maht tõusnud meil ligi 300% võrreldes maiga, mis on selge märguanne, et inimesed tegelevad oma säästudele parima tootluse otsimisega aktiivselt,” märkis ta.

Kiirelt muutuvas intressikeskkonnas tuleb rahatargal hoiustajal Arthur Taaveti sõnul enne iga tähtajalise deposiidi lepingu sõlmimist ära teha põhjalik hinnavõrdlus, sest sisult sama toote hind erineb pankade lõikes oluliselt. Esimene hoiuseid puudutav otsustus peaks aga olema see, et suuremaid summasid ei tasu lasta seista arveldusarvel, sest sellelt ei teeni raha omanik midagi. Hoiustaja saab oma ajahorisondist ja rahavajadusest lähtudes valida kas tähtajalise hoiuse või siis säästuhoiuse vahel, millele paigutatud raha saab paaripäevase etteteatamisega ja vahepeal kogutud intressi kaotamata vajadusel taas kasutada.

Antud ülevaade käsitleb selgelt ainult pangahoiuste turgu ja jätab kõrvale laenu- ja hoiuühistute või finantsvahendus- ja kauplemisplatvormide poolt inimestele raha paigutamise eest makstavad tasud, sest sinna paigutatud summadele ei laiene Tagatisfondi kaitse. „Kui raha omanik tahab rahulikult magada, siis peab ta hoiustamise juures arvestama, et Tagatisfondi 100 000 euro ulatuses garantii kehtib ainult kommertspankades hoiustatud rahale,“ selgitas Arthur Taavet.

Juuni 2025: eraisikutele Eesti kommertspankade poolt pakutavad tähtajalise hoiuse intressid

* pangad tähestikulises järjekorras
** rohelises kastis: perioodi parim pakkumine turul (25. juuni 2025 seisuga)
*** punase kirjaga: muutus protsendipunktides võrreldes 28. maiga 2025

Elamispindade kättesaadavusest (04). Miks kodu maksumus kolm aastapalka ei ole hea võrdlusbaas

01.07.2025 Tõnu Toompark

Elamispindade kättesaadavuse analüüs toob välja, et kui eluaseme hind ületab kolme aastapalga suurust sissetulekut, siis peetakse seda mittetaskukohaseks. Iseenesest on hea, kui on konkreetne mõõdik, aga…

Kolme aasta sissetuleku piir rahvusvaheliseks võrdluseks ei sobi. Eriti, kui hinnata erineva sissetulekuga riike.

Millest sõltub eluaseme hind?

Elamispindade müügihind on väga kulupõhine ja sõltub arenduse maksumusest. Arenduse maksumuse olulised komponendid siin kontekstis on ehitushind ja finantseerimine.

Ehitusmaksumus jaguneb omakorda komponentideks ehitusmasinad, materjalid, tööjõud ja ehitaja kasum. Viimane on neist kõige väiksem ja seega kõige ebaolulisem.

Nimetatud komponentidest on ehitusmasinate, -materjalide ja finantseerimise kulud üle Euroopa üsna sarnased. Eesti masinate-materjalide kulu võib väikeste mahtude tõttu isegi suurem olla.

Tööjõukulu palgast rääkides on Eestis Euroopa tasemest madalam, kuid tööjõumaksud on meil kõrgeimate killast.

Ostujõu baas

Elamispinna üürimiseks või ostmiseks annab ostujõu palk. Eesti palgad ei ole võrreldavad analüüsis toodud Saksamaa, Hollandi või Soome-Rootsiga.

Järeldused

Elamispindade kättesaadavus võrreldes elamispinna hinda aastasissetulekutes ei saa olla võrreldav Eestit rikaste riikidega kõrvutades, kus palgast sundkulutuste järel ülejääv summa eurodes on Eestiga võrreldamatu. Võrdlema peame end samas liigas mängijatega.

Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga. Varem ilmunud kommentaarid:

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Tallinn: Tallinn kuulutas välja arhitektuurivõistluse uuele Martsa põhikooli hoonele

01.07.2025 Tallinn.ee

Tallinna Linnavaraamet avalikustas ideekonkursi Martsa põhikooli projekteerimiseks. Septembri alguseni kestvale ideekonkursile on oodatud kõik kvalifitseeritud arhitektid ja arhitektuuribürood.

Martsa põhikool on uus Katleri asumisse Martsa tn 2 kinnistule rajatav kool. Olemasolev koolihoone on plaanis lammutada ning ehitada uus hoone, mis vastab tänapäevastele vajadustele. Kooli kavandatakse 1.-9. klassile nelja paralleeliga, kus õpib 24 õpilast klassis ehk kokku 864 õpilast.

Tegemist on kogukonnakooliga, mis hakkab teenindama eelkõige piirkonna õpilasi. Koolis saavad kokku lisaks õpilastele ka piirkonna elanikud, siin hakkavad toimuma ka erinevad huvitegevused. Uues hoones paikneb väike piirkonda teenindav raamatukogu. Lisaks paigutub hoonesse ka Tallinna Õppenõustamiskeskus (TÕNK).

Avatud arhitektuurivõistluse eesmärk on leida Martsa põhikoolile parim võimalik ruumiline terviklahendus, mis hõlmab uut koolimaja koos seda ümbriseva väliruumiga. Ideekonkursi lähteülesanne on kooskõlastatud Eesti Arhitektide Liiduga.

Linn soovib saavutada uuele koolile võimalikult terviklik ja hästitoimiv kompleks nii traditsiooniliseks õppetööks kui liikumistundide läbiviimiseks, õuesõppeks ja vabaajategevusteks. Õppetöö välistel aegadel on aga plaanis staadion ja välialad avada piirkonna elanikele ja huvikoolidele.

Ideekonkursi tähtaeg on 3. september. Žürii esimees on Eesti Arhitektide Liidu juhatuse liige Katrin Koov ja sinna kuuluvad veel Tallinna haridusameti üldosakonna juhataja Rainer Rannala, Tallinna linnaplaneerimise ameti arhitekt-linnaplaneerija Paco-Ernest Ulman, Tallinna linnavaraameti ehitus- ja hankeosakonna projektijuht Martin Siimer, Eesti Arhitektide Liidu esindajad arhitekt-eksperdid Madis Eek ja Kai Süda ning Eesti Maastikuarhitektide Liidu esindaja maastikuarhitekt Laura Männamaa.

Swedbank: Euribori langus elavdab kodulaenuturgu – mida peaksid teadma?

01.07.2025 Anne Pärgma

Viimase poole aasta jooksul kiirelt kukkunud euribor on märkimisväärselt elavdanud kodulaenuturgu ning Swedbanki andmetel sõlmitakse uusi laenulepinguid mullusega võrreldes 30% rohkem. Seejuures pole märkimisväärselt muutunud laenutaotluste koguarv ehk kasvu veab eeskätt tõsiasi, et ostuotsuse ja lepingu sõlmimiseni jõutakse varasemast oluliselt sagedamini.

Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuhi Anne Pärgma sõnul näitab statistika, et turule on nüüd jõudnud ostjad, kes olid seni kõrge euribori tõttu ettevaatlikud ja ootasid tingimuste paranemist. Kui euribor langes 2% lähedale, muutus kodulaenu võtmine paljude jaoks taas realistlikuks ja inimesed on julgemad koduostuotsuseid langetama.

Euribori tase annab julgust, aga otsuseid tehakse ettevaatlikult

Kuigi intressimäärad on langenud ja pangad on laenude väljastamisel aktiivsed, jääb vastutus laenu tasumise eest ikkagi laenuvõtjale. Seepärast on Pärgma sõnul ka loogiline, et kodulaenu ei võeta liialt kiirustades ning hinnatakse ka tulevikuriske. Iga leping sõlmitakse mitmekümneks, keskmiselt 25–26 aastaks, ning selle aja jooksul võib nii euribor kui ka inimese sissetulek oluliselt muutuda.

Pangana aitame kliendil läbi mängida erinevaid stsenaariume. Näiteks arvestame välja, kui suureks kujuneks kuumakse siis, kui euribor peaks tõusma tagasi 4–5% juurde. Kui selline summa tundub laenuvõtjale üle jõu käiv, tasub mõelda väiksema laenusumma peale. Kodulaen ei tohiks tulla elu kvaliteedi arvelt, vaid peaks sobituma olemasolevasse eelarvesse. Lisaks sellele viimastel aastatel oligi tavaline, et ostuotsust lükati edasi ja oodati majandusolude paranemist. Nüüd on väljavaated paremad, inimesed tunnevad, et oleme põhjast läbi käinud ja juletakse taas teha pikaajalisi investeeringuid.

Kuid ka pikaajalist vaadet silmas pidades tasub meeles hoida, et laenuotsused tuleb teha läbimõeldult ja pidada silmas, et laenumakse ei muutuks liialt koormavaks. Teoreetiliselt võib kodulaenu kuumakse moodustada kuni 50% inimese netosissetulekust, kuid praktikas soovib enamik laenuvõtjaid hoida seda vahemikus 30–40%. See jätab ruumi senise elustiili säilitamiseks ning säästmiseks.

Lisaks sõltub laenusumma suurus olemasolevast omafinantseeringust. Kui ostjal on varasemast suuremad säästud või kinnisvara, mida saab müüa või kasutada lisatagatisena, võib see avardada valikuid. Iga kodulaenu juhtum on individuaalne ja nõuab personaalseid lahendusi. Seetõttu räägime alati kodulaenust kui rätsepatööst.

Käibemaksutõus mõjutab eelkõige uusarendusi

Pärgma tõi ka välja, et koduostule mõtlevad inimesed peavad arvestama maksumuudatustega.

1. juulist kehtima hakkav käibemaksu tõus 24 protsendile puudutab peamiselt uusarendusi ja pooleliolevaid ehitusprojekte. Kuna need tehingud on tavaliselt pikalt ette planeeritud, on paljud juba uue maksutasemega arvestanud. Mõju võib tähendada mõne tuhande euro võrra kallimat kodu, kuid see ei pruugi pidurdada ostuotsust. Kuid kindlasti tasub oma hetkeolukorrale peale vaadata ja aru saada, kas maksumuutus on midagi, millega on juba arvestatud.

Järelturu kinnisvara puhul käibemaksu muutus mõju ei avalda, seega ostuhuvilised ei pea seal olulisi hinnatõuse kartma. Samuti on pangad olemasoleva kodu ehituse või renoveerimise finantseerimise puhul reeglina arvestanud teatud puhvritega, et arvestada nii maksude kui ka ehitushindade muutusega.

Kokkuvõttes saab kodulaenu võtta ka muutuvates oludes, kui otsus on kaalutletud ja laen on võetud vastavalt inimese tegelikele võimalustele, mitte maksimaalsele lubatud piirile. Just seetõttu peab iga kodulaenu vaatama kui individuaalset rätsepatööd, mis on üheksa korda läbi mõõdetud enne lepingu allkirjastamist.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Arco Vara: Arco Vara alustab kahe uue arendusprojekti ehitust

01.07.2025 Adaur.ee

Arco Vara kontserni kuuluvad ettevõtted alustavad Tallinnas kahe uue elukinnisvara arendusprojekti ehitust.

Kodulahe kvartali VII etapp – Merimetsa, Tallinn

Peale ehitusloa jõustumist alustab Kodulahe Kvartal OÜ Kodulahe kvartali seitsmenda etapi ehitust aadressil Soodi tn 6, Tallinn. Projekti raames rajatakse kolm korterelamut, kokku 62 korterit (1- kuni 5-toalised) ning äripinnad kogumahus 263 m². Korterite suletud netopindala on 4 270 m². Arenduse prognoositav kogutulu on ligikaudu 16 miljonit eurot. Hooned valmivad 2026. aasta neljandas kvartalis. Korterite müük on alanud.

Spordi tänava arendus – Kristiine, Tallinn

Arco Vara tütarettevõte Arco Spordi OÜ omandas 2025. aasta kevadel kinnistud aadressil Spordi tn 3a ja 3b Tallinnas. Nüüd on projekt jõudnud ehitusfaasi. Arendus koosneb kahest korterelamust maa-aluse parklaga. Kokku on kavas rajada 56 korterit (2- kuni 5-toalised), millest mitmetel on rõdu või terrass. Korterite suletud netopindala on 4 300 m². Korterite eelmüük algas 2025. aasta teises kvartalis ning hoonete valmimine on kavandatud 2026. aasta lõpuks. Projekti eeldatav kogutulu on 17 miljonit eurot.

Mõlema arenduse peatöövõtjaks on Arco Vara kontserni kuuluv ehitusettevõte Arco Tarc OÜ.

Arco Vara tegevjuhi Kristina Mustoneni kommentaar:

“Meie 2025. aasta tegevusplaan liigub elluviimisel kindlalt edasi – nii Kodulahe kui ka Spordi projektide ehituse alustamine on selge kinnitus sellest. Täidame oma lubadusi investoritele ja viime ellu planeeritud arendused õigeaegselt. See on meie jaoks usalduse küsimus. Arenduste sisu poolest oleme keskendunud kodudele, mis kõnetavad nii elanikke kui ka investoreid – hästi läbimõeldud planeeringute, kaasaegse arhitektuuri ja kvaliteetse linnaruumi kaudu.”

Koolitus “Kinnisvaraturundus” toimub 30.09.2025

01.07.2025 Margot Toompark

30.09.2025 toimub Kinnisvarakoolis koolitus “Kinnisvaraturundus“. Kaisa Marissa Aduson ja Evelin Org annavad osalejatele teadmised ja oskused enda isiku ning oma objektide turundusliku sõnumi edastamiseks.

Koolitus annab Sulle:

nõuanded, kuidas oma objekti müügiks ette valmistada;
teadmisi turundusnippidest, mida kasutades on võimalik saada oma objektile suuremat tähelepanu;
oskuse luua virtuaaltuuri;
süstematiseeritud teadmised persoonibrändingust;
oskuse teadlikult kujundada oma imagot;
praktilised juhised kuidas panna turundus enda heaks tööle.

Koolitus “Kinnisvaraturundus” toimub 30.09.2025 kell 10.00-15.00 hübriidõppe vormis – koolitusel osalejad valivad, kas osalevad kontaktkoolitusel klassiruumis või eelistavad osaleda koolitusel veebi teel.

Kinnisvarakooli koolitusklass asub Tulika 19, Tallinn, Flora Maja B-korpuse 1. korrusel.

Kõik, kes eelistavad koolitusel osaleda veebi teel, saavad enne koolituse algust personaalse veebilingi Microsoft Teamsi keskkonda.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool: Tööstressiga toimetulek koolitus

Statistika: korterite hinnatõusu veab elamufondi uuenemine

01.07.2025 Tõnu Toompark

Maa- ja ruumiameti andmetel oli Eesti keskmise korteritehingu 2024. a hind 118 400 eurot, mis on 125% rohkem kui 10 aastat tagasi. Korterid esmakasutusaastaga kuni 2015. a on 10 aastaga kallinenus 51-104%, keskmiselt ~80% ehk Eesti keskmisest aeglasemalt.

Järelikult on korteritehingute keskmise hinna kiire kasvu taga suuresti aktiivne kõrgema hinnaga korterite arendamine ja nendega tehingute tegemine ehk korterite hinnatõus on tingitud elamufondi uuenemisest.

Tallinna korteritehingu keskmine hind 2024. a oli 167 700 eurot, mis on 10 aasta tagusest 108% rohkem. Tallinna 1940.-1970. a valminud korterite 10 aasta keskmine hinnakasv 111% on Tallinna keskmisega võrdväärne.

Kõige aeglasemalt on Tallinnas kallinenud enne 1939. a valminud korterid, millede hind paisus 10 aastaga ainult 54%. Tallinna 1971.-2015. a korterid kallinesid 10 aastaga 73-97%, keskmiselt ~84%.

Võrdlusena olgu toodud, et keskmine palk on 10 aastaga suurenenud Eestis 97 ja Tallinnas 102 protsenti.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@toompark.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Arco Vara: Arco Vara launches construction of two new development projects

01.07.2025 Adaur.ee

Companies belonging to the Arco Vara group are launching the construction of two new residential real estate development projects in Tallinn.

Phase VII of the Kodulahe quarter – Merimetsa, Tallinn

Following the issuance of the building permit, Kodulahe Kvartal OÜ is launching the construction of the seventh phase of the Kodulahe quarter at Soodi 6, Tallinn. The project includes the construction of three apartment buildings with a total of 62 apartments (ranging from 1 to 5 rooms) and commercial premises with a total area of 263 m². The net sellable area of the apartments is 4,270 m². The expected total revenue of the development is approximately 16 million euros. The buildings are scheduled for completion in the fourth quarter of 2026. Apartment sales have already started.

Spordi Street development – Kristiine, Tallinn

Arco Vara’s subsidiary Arco Spordi OÜ acquired properties with building permits at Spordi 3a and 3b in Tallinn in the spring of 2025. The project has now entered the construction phase. The development consists of two apartment buildings with an underground parking garage. A total of 56 apartments (ranging from 2 to 5 rooms) will be built, several of which will feature balconies or terraces. The net sellable area of the apartments is 4,300 m². Pre-sales of the apartments began in the second quarter of 2025, and the buildings are scheduled for completion by the end of 2026. The estimated total revenue of the project is 17 million euros.

The general contractor for both developments is Arco Tarc OÜ, a construction company belonging to the Arco Vara group.

Comment from Arco Vara CEO Kristina Mustonen:

“Our 2025 action plan is progressing steadily – the start of construction for both the Kodulahe and Spordi projects clearly confirms this. We are delivering on our promises to investors and executing the planned developments on schedule. For us, it’s a matter of trust. In terms of content, we are focused on homes that resonate with both residents and investors – through well-thought-out layouts, contemporary architecture, and high-quality urban space.”

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Riigikohus selgitas võõrandaja ja omandaja vastastikuste kohustuste täitmise kontrollimist kinnisomandi tasulisel üleandmisel

30.06.2025 Adaur.ee

20. juuni 2025 lahendis selgitas Riigikohus, kuidas saab kinnisomandi tasu eest võõrandamisel korraldada kohtuotsusega vastastikuse täitmise eesmärgipäraselt ning mõlema poole huve tasakaalustavalt.

Vältimaks olukorda, kus kinnisasja omandaja saavutab kinnisomandi endale ülemineku ilma kinnisasja eest võõrandajale tasumata, on võimalik kohustada võõrandajast kostjat andma asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning omanikuvahetust väljendava kinnistusraamatu kande tegemiseks vajalikud tahteavaldused tingimusel, et omandaja on tasunud võõrandajale kinnisasja ostuhinna või kui võõrandaja satub ostuhinna vastuvõtmisega viivitusse.

Ehkki kinnistusosakonna pädevus teha kindlaks, kas kohtuotsuses kande tegemiseks seatud tingimus on saabunud (ehk kas omandaja on tasunud ostuhinna), on kinnistamismenetluse formaalse olemuse tõttu piiratud, saab kinnistusosakond siiski lugeda kohtulahendist tulenevad võõrandaja tahteavaldused tehtuks, kui omandaja avalduse alusel on lahendi täitmiseks alustatud täitemenetlust ning kohtutäitur annab täitemenetluses kinnituse omandaja (sissenõudja) ostuhinna tasumise kohustuse täitmise kohta. Kohtulahendis tahteavalduse asendamise eeldusena ettenähtud rahasumma saab anda hoiule ka notarile.

Juhul, kui omandaja tasub vastastikust täitmist ettenägeva lahendi jõustumisel võõrandaja tahteavalduste asendamise eelduseks oleva rahasumma võõrandajale ning tal ei ole kinnistusosakonna piiratud tõendite hindamise pädevuse tõttu võimalik kinnistamismenetluses lubatud viisil rahasumma tasumist tõendada, on tal võimalik esitada võõrandaja vastu tuvastushagi tuvastamaks, et omandaja on temalt varasema lahendiga väljamõistetud rahasumma tasunud.

Tartu: Selgusid Tartu parimad ehitised

30.06.2025 Tartu.ee

Tartu linna päeval, 29. juunil tunnustati botaanikaaia roosimajas konkursi „Aasta parim ehitis 2024“ võitjaid. Lisaks hindamiskomisjonile valisid oma lemmiku ka linlased – rahvahääletuse võitis endisesse tööstushoonesse rajatud korterelamu Jaama tn 52.

Eelmisel aastal valminud parimate ehitiste omanikele, ehitajatele ja projekteerijatele anti üle tänukirjad ja fassaadile kinnitamiseks mõeldud tunnustustahvlid.

Tartu linnaarhitekti Jiri Tintera sõnul näitas konkurss, et Tartusse lisandus ka eelmisel aastal mitmeid kvaliteetse arhitektuurilahendusega hooneid ja mitmed vanad hooned said väärikalt restaureeritud. „Hoone ehitus on keeruline protsess, mille tulemus sõltub nii tellijast, arhitektist kui ehitajast. Täname kõikide auhinnatud hoonete ehitusega seotud inimesi nende panuse eest Tartu linnaruumi ilmestamisel.“

Parim uus korterelamu – Võru tn 65a

Omanike esindaja Võru tn 65a korteriühistu; tellija Bristol Kinnisvara OÜ; projekteerija Arhitex OÜ; ehitaja MAEV grupp OÜ.

Žüri hinnangul tugevdab korterelamu oma asukoha ja mahulise lahendusega Võru tänava tänavafronti. Tagasiastega kolmas korrus, eenduv karniis ja rõhutatud trepikoda loovad mitmekesise ja dünaamilise hoonekuju. Fassaadimaterjalide oskuslik kombineerimine lisab hoonele visuaalset sügavust ja isikupära.

Parima uue korterelamu kategoorias märgiti ära Pikk tn 46. Tellija Tammekose OÜ, omanike esindaja Pikk tn 46 korteriühistu, projekteerija Arhitex OÜ, ehitaja Savekate OÜ.

Parim uus üksikelamu – Kvissentali põik 2

Omanikud Kaarel Kõivomägi ja Kirsikka Kõivomägi; projekteerija Sport Osaühing.

Lihtsa kujuga hoone on oskuslikult paigutatud nõlvale, sobitudes nii maastiku kui ka ümbritseva linnaruumiga. Mahult ja vormilt loob see sobiva ülemineku Kvissentali vanema ja uuema hoonestuse vahel. Esinduslik fassaadimaterjal ja kitsad aknad tänavapoolses küljes annavad hoonele eripära ning iseloomu.

Parima uue üksikelamu kategoorias märgiti ära Hobuseraua tn 26. Omanikud Katrin Sulg, Gunbrit Sulg; projekteerija LA Arhitektid OÜ.

Parima uue üksikelamu kategoorias märgiti samuti ära Hiie tn 36. Omanikud Jüri Lieberg ja Neve Lieberg; projekteerija OÜ U-DISAIN; ehitaja Kamo Ehitus OÜ.

Parim uus ühiskondlik hoone – Aardla tn 138 (lasteaed Hellik)

Tellija Tartu Linnavalitsuse; projekteerija Projektibüroo OÜ; ehitaja AS Ehitustrust.

Lasteaed Hellik (Aardla tänav 138) on arhitektuurivõistluse tulemusena valminud kvaliteetne ja läbimõeldud avalik hoone. Kompaktne hoone toetab hästi oma funktsiooni ning pakub kasutajamugavust. Heledad viimistlustoonid ja puitelemendid nii välis- kui sisekujunduses loovad hubase ja sõbraliku keskkonna. Lõunapoolsed terrassid toimivad ühtlasi päikesevarjestusena, ühendades esteetika ja funktsionaalsuse

Parim rekonstrueeritud kultuurimälestis – Pepleri tn 1 (Maarja kirik)

Tellija Tartu Maarja Kiriku SA; projekteerija KOKO arhitektid OÜ; ehitajad Bauvärk OÜ ja Embach Ehitus OÜ.

Tartu Maarja kiriku uus torn on kujundatud ajaloolist eeskuju järgides, kuid tänapäevase ehitustehnoloogiaga. Originaaltorn, mis hävis 1941. aastal Teises maailmasõjas, oli historitsistlikus stiilis, mille tunnusjooned olid sihvakad proportsioonid ja neogooti mõjutused. Maarja kiriku torni siluett on boonuseks Tartu siluetile ning rikastab kaugvaateid linnale.

Parima rekonstrueeritud kultuurimälestise kategoorias märgiti ära Lai tn 40 (roosimaja Tartu botaanikaaias). Tellija Tartu Ülikool; projekteerija OÜ ARC Projekt; ehitaja Jaagor Grupp OÜ.

Parim rekonstrueeritud hoone muinsuskaitsealal – Uppsala tn 6 (astronoomi maja tähetorni kõrval)

Tellija Tartu Ülikool: projekteerija OÜ ARC Projekt; ehitaja Jaagor Grupp OÜ.

Uppsala tn 6 on arhitektuurselt kõrgetasemeline näide klassikalise akadeemilise arhitektuuri tõlgendusest Eesti kontekstis. Hoone ajalooline struktuur, seos Tartu Ülikooli arengulooga ning diskreetne arhitektuurne keel annavad sellele märgilise tähenduse nii linnapildis kui kultuuripärandis laiemalt.

Parima rekonstrueeritud hoone kategoorias muinsuskaitsealal märgiti ära Kloostri tn 9

Omanik Katrin Kraus; projekteerija ARC Projekt OÜ; projekteerija Arhitektibüroo Anu Kulbach OÜ; projekteerija Externa Projekt OÜ.

Parim rekonstrueeritud miljööväärtuslik hoone – Lina tn 2 (Karlova kool)

Tellija Tartu Linnavalitsus; projekteerija Arhitektuuriklubi OÜ; ehitaja Embach Ehitus OÜ.

Lina tn 2 hoone on suurepärane näide vana ja uue kooskõlast. Ajalooline hoonemaht on restaureeritud algset arhitektuuri arvestavalt, samas kui kaasaegne laiendus sulandub hoonega loomulikult kokku. Tasakaalustatud värvilahendus ühendab eri ajastute kihistused harmooniliseks tervikuks.

Parima rekonstrueeritud miljööväärtusliku hoone kategoorias märgiti ära Kesk tn 42

Omanik Andras Metsa; projekteerija OÜ Voluut; ehitaja Meileburg OÜ.

Parim tööstuspärandit väärtustav elamu – Filosoofi tn 11/1

Omanikud Liis Uustal, Egon Metusala; projekteerija Arhitektuuribüroo MA OÜ; ehitaja Innover Ehitus OÜ.

Väga hästi õnnestunud ümberehitus, kus ajaloolise hoone laiendus on lahendatud tundlikult ja terviklikult. Uus osa sulandub orgaaniliselt olemasolevaga ning selle tegelik ulatus avaneb alles sisehoovis, säilitades tänavaruumi rahuliku ilme. Silma torkab erakordne tähelepanu detailidele – nii ehituskvaliteet kui materjalide kasutus viitavad teadlikule ja hoolikale projekteerimisele. Ajaloolisest hoonest on säilitatud kõik, mis võimalik, ning uue ja vana vaheline dialoog on läbimõeldud ja maitsekas.

Parima tööstuspärandit väärtustava elamuna märgiti ära Jaama tn 52

Hoone võitis ka Tartu kodulehel toimunud rahvahääletuse.

Omanike esindaja Jaama tn 52 // 52a KÜ; tellija Videviku 15 OÜ; projekteerija OÜ AB Ansambel; ehitaja Dorpat Ehitus OÜ.

Endisesse tööstushoonesse rajatud korterelamu on näide tundlikust industriaalhoone renoveerimisest ja täiendamisest. Projekti autorid tõid esile ajaloo ning tänapäeva ühendamise — punastest tellistest fassaad, suured loft korterid aatriumitega, privaatsete rõdude/terrassidega. Arhitektuurne käsitlus tihendab vana ja uue dialoogi, säilitades ajaloolise industriaalruumi ja formeerides kaasaegse, valgusküllase elukeskkonna.

Konkursil hinnati kõiki 2024. aastal Tartu linnas kasutusloa saanud hooneid.

Tartu aasta parimat ehitist tunnustatakse alates 1999. aastast. Igal aastal pälvivad eri alagruppides auhinna ehitised, mille puhul on kõige parema tulemuse andnud tellija, projekteerija ja ehitaja koostöö.

EKE alustab Elisa ärimaja ehitusega Hipodroomile, kuhu tuleb Tallinna suurim ehitusarendus

30.06.2025 Adaur.ee

EKE kontsern alustab Tallinnas Hipodroomi arendusalal oma ärikvartali kinnistute hoonestamist. Projekti esimese etapi ehitusmaht on ligikaudu 55 000 m² – see on lähiaastate suurim ehitusarendus Tallinnas. Arenduse esimese hoone nimeks saab Elisa ning ankurüürnikud on Elisa Eesti AS ja Rimi Eesti Food AS.

Ehituse maa-aluse osa hanke, mis hõlmab nulltsükli betoonitöid, võitis Mapri Ehituse ja NOBE ühispakkumine. Ehitustöödega alustatakse kohe. Tööd valmivad etapiviisiliselt 2026. aasta alguseks ning täismahus suveks 2026. Esimesed hooned plaanitakse avada 2027. aastal. Projekteerimis- ja järelevalvetöid teostab Inseneribüroo Telora ning arhitektuurse lahenduse on loonud HG Arhitektuur OÜ.

Uus ärikvartal on kavandatud tervikliku nutika töö- ja vabaajakeskkonnana. Hooned ühendatakse nii maa-aluse parkla kui ka galeriidega, katusele tuleb helikopterite maandumisplats.

EKE juhatuse liige Karl Ader ütleb, et rajatava ärikvartali eesmärk on pakkuda kasutajale ühes ja samas kohas erinevaid võimalusi, aga ennekõike aja kokkuhoidu tööle-koju minemise arvelt. Sel moel luuakse vaba aja ning töökeskkonna mõistlik tasakaal. „Kvartalis saab olema kaks korda enam parkimiskohti võrreldes teiste südalinna arendustega, rajatakse Eesti suurim jalgratta siseparkla koos pesemisvõimalustega ning tähelepanu pööratakse kõigile liikumisviisidele: avarad kõnni- ja jalgrattateed, head ühendused kesklinna ja mereäärsete aladega,“ räägib Ader. Ta toonitab, et hea tulemus sünnib koostöös ja seda on silmas peetud koostööpartnerite valikul.

Arenduse märksõnad on rohelus, funktsionaalsus ja inimkeskne planeering – looduslähedus toetab loovust ja vähendab stressi, kvartalis saab olema rohkem õuetööalasid kui mujal Tallinnas. Ärikvartali sademeveesüsteem võimaldab vett taaskasutada hoonete ekspluateerimisel. Ehitamisel kasutatakse kõrgeima kvaliteediga materjale ning rõhku pannakse tipptasemel sisekliimale ja energiatõhususele. EKE kontsern on Eesti kapitalil põhinev arendaja, kelle fookuses on terviklik ja jätkusuutlik ärikinnisvara arendus.

Tarmo Roos, Mapri Ehituse tegevjuht, ja Priit Nigols, NOBE juhatuse liige, on ühel meelel, et ehituses on kõige aluseks betoon ning betoonitööd on mõlema ehitusettevõtte tugevus nii kogemuste kui ka tehnilise võimekuse poolest.

„Me oleme kaks väga tugevat ja kogenud ehitusmeeskonda, kes tunnevad hästi üksteise tööstiili ja tugevusi, mis võimaldab efektiivselt tegutseda. Hipodroomi piirkonnast saab üks Tallinna kaasaegsemaid ja mitmekesisemaid elu- ja ärikvartaleid ning meile meeldib olla osa sellest muutusest – vundamendist kvartali lõpliku valmimiseni,“ nendivad mehed.

“Rahvusvahelise digikom-ettevõttena toome Hipodroomile lähiaastatel lisaks IT-, telekommunikatsiooni ja meelelahutusteenustele ka tugeva tarkvaraarenduse, tehisintellekti ja digiturvalisuse kompetentsi,“ sõnab Elisa juhatuse liige ja haldusüksuse juht Meelis Jurn. Tema sõnul on ettevõtete arenguks vajalik, et töökeskkond ei oleks pelgalt aadress, kuhu kokku tulla, vaid pakuks enamat. „Targa hübriidtöö edendajana tahame võtta mõlemast maailmast parima – kombineerida nii kaug- kui ka lähitööd. Seetõttu on oluline, et meie tulevane kontor ja Hipodroomi ärikvartal tervikuna toetaks kaasaegsete, keskkonnasõbralike ja läbimõeldud võimalustega koostööd ja koos töötamist, mis loob väärtust nii meie töötajatele kui ka klientidele,“ ütleb Jurn.

Rimi formaadijuht Jelena Litvinovitš tunnustab kaua oodatud arenduse alustamist. „Peagi saab Rimi pakkuda nii piirkonna elanikele, ärilinnaku töötajatele kui ka külalistele võimalust oma igapäevaostude tegemiseks. Hipodroomi kvartali arendus on pealinnas üks võimsamaid – usun, et meid hakkab külastama väga palju inimesi. Kesklinna poolt tulles oleme Paldiski maantee ääres ja nii saavad kesklinnast koju sõitjad meie juurest läbi käia. Korraldame uue Rimi parkimise maa-alusel korrusel, kust pääseb eskalaatoriga poodi. Jalakäijad ja rattaga liiklejad viib kaupluseni hoonete vahel asuv lai promenaad.“

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürilepingu sõlmimine

‹‹ Uuemad uudised 1 2 3 … 18 19 20 … 1,592 1,593 1,594 Vanemad uudised ››

Justiits- ja Digiministeerium: Kodulaenu refinantseerimine muutub lihtsamaks ja odavamaks

Swedbank: Eesti inimeste tarbimine kosub tasapisi

Ostujõud on surve all, kuid tarbimine püsib tugev

Statistikaamet: Tarbijahindade harmoneeritud indeksi kiirhinnang: hinnad tõusid juunis 1,1%

Uus Maa: Eesti kalleimate ja keerulisemate kinnisvarajuhtumite tipphindaja läks Uus Maa-sse

Bigbank: Suurpangad jätkasid tähtajaliste hoiuste intresside langetamist, kuid turu parimate pakkumiste tase jäi samaks