Jõhvi linna lähedal paiknevas Tammiku alevikus on üks kolmekorruseline kortermaja lõppenud talve jooksul justkui uuesti sündinud. Milline oli korteriühistu Tamme 21 aastaid kestnud teekond oma maja täieliku renoveerimiseni ja kuidas tulemusega rahul ollakse, räägib ühistu pikaajaline esimees Ilmar Aun.

Tamme 21 asuv kortermaja valmis 1982. aasta lõpus. Selle ehitas Tammiku kolhoosi keskusesse tollane Kohtla-Järve KEK ehk lahtiseletatult piirkondlik kolhooside ehituskontor, kelle üheks põhiülesandeks oligi korterelamute rajamine maal. Nende ehitatud maju on ka Jõhvi külas, Vokas ja mujal.

Suurema osa elust selles majas elanud ja viimased 27 aastat ka ühistut juhtinud Ilmar Aun, kes on viimastel aastatel olnud ametis Jõhvi abivallavanemana, sõnab, et võrreldes paljude teiste Nõukogude aja lõpus rajatud hoonetega on see maja suhteliselt hästi säilinud, aga aastad teevad paramatult oma töö. Raud hakkab roostetama, torud kuluvad läbi, radiaatorid lähevad umbe. Remondid hakkavad nõudma üha enam raha, aga päris head tulemust nii-öelda osalise lappimisega ikkagi ei saa.

Esimene katse ei kandnud vilja

Korteriühistu plaanis 34 korteriga kolmekorruselise maja renoveerimist juba rohkem kui kümme aastat. Ent 2016. aastal jäid maja renoveerimiplaanid katki, kuna rehkendus ei tulnud kuidagi välja. Riigilt oli tol ajal KredExi kaudu võimalik toetust saada maksmimaalselt 30-40 protsenti kogu maja remondikuludest. Pangad olid nõus ühistule laenu andma maksimaalselt 150 000 eurot. Elanikelt kogutud rahaga loodud remondifond oli tol ajal veel kõhn.

“Oli selge, et me ei vea välja,” ütles Aun, märkides, et tookord tehti majas ära siiski kõige hädapärasemad tööd. Vahetati välja näiteks oma aja ära elanud veetorud igas neljas püstakus.

Aga siiski jätkas visa ühistu tasapisi tööd selle nimel, et jõuda ükskord ka kogu maja uuenduskuurini. Telliti energiaaudit, mille põhjal sai korterelamu F-energiamärgise, mis tähendab energiatõhususe seisukohast sisuliselt hinnet “kaks”. “Võrreldes enamiku teiste Tammiku majadega oli meil olukord veel pisut parem, sest meil oli juba varem vahetatud soojussõlm, otsaseinad soojustatud ja koridorides olime vahetanud aknad ja uksed, tänu millele oli kokkuvõttes soojakadu vähenenud. Aga see F-märgis pani ikkagi mõtlema, mida edasi teha, et kaod veel väiksemaks saada,” rääkis Aun.

Järgmise sammuna tellis ühistu kogu maja soojustamise eelprojekti, milles toodi sammhaaval välja, millised tööd tuleb teha, et arvestatavat energiasäästu saavutada. Kõige rohkem läks soojust välja läbi vundamendi ja keldriakende. “Vahetasime need aknad ära ja soojustasime nii põhjalikult vundamendi, et seda tööd polnud seekord enam vaja ette võtta,” rääkis ta, lisades, et ka tookord vahetud veetorusid polnud praegu vaja vahetada, tänu millele tuli seekordne renoveerimise hind pisut väiksem.

Ilmar Aun kortermaja keldrisse paigaldatud uue soojussõlme juures. Foto: Erik Gamzejev

Voka andis eeskuju ja indu

Murranguaastaks peab Aun aastat 2021. Siis sai Vokas põhjalikult renoveeritud esimene kortermaja, mis asub Tiigi 3. “Käisime oma juhatuse liikmetega seda vaatamas ja saime kohe aru, et selleni tahame ka meie jõuda. Tegime seal palju pilte ja positiivsed emotsioonid olid laes. Tegime sel heal lainel kohe samal suvel ka ühistu üldkoosoleku ja müüsime piltlikult öeldes kogu maja renoveerimise mõtte teistele ühistu liikmetele maha,” meenutas ta.

Kohe asuti koguma suuremat remondifondi, et kui renoveerimiseks läheb, oleks ühistul võimalik ka oma raha panustada. Fondi koguti iga kuu 0,6 eurot ruutmeetri kohta. Aastaga kogunes nõnda üle 10 000 euro. “Seda raha oli vaja eeltöödeks, näiteks projekti tellimiseks,” selgitas ta.

Põhjalikule ja mitu aastat kestnud ettevalmistusele vaatamata oleks aga Tamme 21 peaaegu toetusrahast ilma jäänud. Ida-Virumaal oli veel mõned aastad tagasi neid korteriühistuid, kes söandasid renoveerimist ette võtta, napilt. Seetõttu korraldas Aun abivallavanemana infopäevi ja tegi ühistute juhtidele palju selgitustööd, et innustada ning julgustada neid renoveerimisega kaasa tulema. Tegi nii hästi, et paljud võtsidki vedu. “Meie oma ühistu puhul tundus, et aega on veel küll. Aga kui taotluse tegime, selgus, et oleme esimesena joone alla jäänud, sest selles programmis, milles oli muu hulgas tühjenenud korterelamute lammutamine, oli raha otsa saanud,” meenutas ta.

Et aga Kohtla-Järve linn jäi oma majade lammutusprojekti elluviimisega jänni ega suutnud neile määratud raha kasutada, pakuti vabanenud raha esimesena ootelehel olnud Tammiku ühistule. “Loomulikult olime nõus. Tegime kiiresti ära üldkoosoleku,” rääkis Aun, märkides, et selleks hetkeks, kui rahastamisotsus tuli, oli juba tööprojekt tellitud, tehnilise konsultandiga läbi räägitud ning oma inimesed olid vaimu valmis seadnud.

Et Tamme 21 ühistu oli üks viimaseid, kes sellest meetmest toetust sai, tuli lõplik otsus tuli alles mullu septembri alguses. Aga tähtaeg oli selle aasta 31. jaanuar, millele siiski asjaolusid arvestades kaks kuud pikendust anti.

Ajavõitu andis ka see, et ehitushanke korraldas ühistu juba kevadel kohe pärast esialgse toetusotsuse sündi. Ühistu üldkoosoleku otsusega valiti ehitaja välja juulis. Samal ajal võttis Aun pankadelt ka laenupakkumisi ja tegeles toetuse eraldanud EISi nõutavate dokumentide koostamise ja esitamisega.

Esialgu oli ühistu arvestanud, et kogu renoveerimiseks kulub 0,9 miljonit eurot. Aga ka odavaim ehituse hinnapakkumine oli sellest tunduvalt kallim − 1,18 miljonit eurot. “Pidime taotlema lisaraha,” rääkis Aun.

Ehituse toetusmäär oli 70 protsenti. Laenu tuli võtta 330 000 eurot ja see tuleb tagasi maksta 20 aasta jooksul.

Praegu maksavad ühistu liikmed 1,26 eurot ruutmeetri kohta remondifondi, see sisaldab nii laenumakseid kui ka süsteemide korralise hoolduse kulusid.

Ilmar Aun: “Renoveerimise õnnestumise võtmetegur on tehnilise konsultandi palkamine”

Ilmar Aun soovitab kõigil ühistutel, kes kortermaja renoveerimise käsile võtavad, pöörata põhjalikku tähelepanu sellele, kes palgatakse tehniliseks konsultandiks.

“Meil sai selleks Rakvere mees Allan Liima, kes oli varem vedanud ka Vokas asuvate ja mitmete teiste kortermajade renoveerimist. Ta on selles rollis väga pädev ja meie ühistu üldkoosolekul oli tal väga veenev ja selge jutt. Tema antud konkreetsed vastused ja esiletoodud faktid panid meelt muutma ka neid korteriomanikke, kes olid varem renoveerimise suhtes pessimistlikud,” rääkis Aun.

Kogu ehituse ajal oli Auna sõnul Liima pidevalt nii-öelda kättpidi juures ega lasknud sellel protsessil käest ära minna. “Ta ohjas ehitajaid, viis läbi ehituskoosolekuid, protokollis neid nii, nagu peab. Ta tunneb seda valdkonda läbi ja lõhki ning meil on temaga vedanud,” lausus Aun, lisades, et ühistu esimees ei jõua seda kõike ise teha ja tal pole selleks ka vajalikke teadmisi.

Samuti on oht, et kui ühistu esimees, kel pole varem sellist suure kortermaja renoveerimise kogemust, ehitusse liiga palju sekkuma hakkab, võib ta oma teadmatuse tõttu minna ehitajaga kergesti riidu. Siis keevad emotsioonid üle pea, tulevad puusalt uued ideed, püütakse käigu pealt hakata projekti ringi tegema ja lõpuks tuleb ainult palju närvikulu, aga mitte head tulemust.

Aun soovitab enne tehnilise konsultandi palkamist uurida tema tausta, rääkida nende ühistute juhtidega, kes on temaga varem koos töötanud. “Mina tegin nii ja see andis palju kindlustunnet,” sõnas ta.

Kokkuhoid avaldub tugevamalt tulevikus

Renoveerimise plusspoolel ei too Aun esimese asjana esile rahalist kokkuhoidu, sest seda võib hinnata mitmest vaatevinklist. Küttekulud ja energiakulud on küll vähenenud, aga lisandunud on laenu tagasimaksed ja uute süsteemide hooldekulud. Samas on enam kui tõenäoline, et energia aja jooksul pigem kallineb kui odavneb ja nii tuleb ka võit.

“Varem või hiljem oleks pidanud maja niikuinii põhjalikumalt remontima ja siis tulnuks seda teha ilma toetuseta täielikult majaelanike oma raha eest või võtta veelgi rohkem laenu ja maksta rohkem intresse. Samuti on ajalugu näidanud, et ehitushinnad muudkui kasvavad. Mida hiljem maja renoveerimine ette võtta, seda kallimaks see läheb,” tõdes ta.

Aga jaanuari ja veebruari soojusarved olid ühistu esimehe sõnul juba ligikaudu 35 protsendi võrra väiksemad kui eelnevatel aastatel, kuigi talved olid üsna sarnased või pigem oli tänavu külma isegi rohkem kui mullu. Lisaks tuleb arvestada, et sel talvel olid maja soojusenergiakulud suuremad, kuna samal ajal käisid ehitustööd, mistõttu pääses külma õhku tavapärase olukorraga võrreldes rohkem majja sisse. “Mõni ütleb, et varem olid suvekuudel arved väiksemad kui praegu, mil iga kuu tuleb maksta laenu. Samas tasuks võrrelda terve aasta kulu, mitte ainult üksikuid kuid,” soovitab ta.

Parem õhk, uued mugavused ja pilkupüüdev välimus

Põhilised tööd olid seotud kogu hoone soojustusega. Maja sai uue soojustatud fassaadi, katuse ja sokli. Kõikidesse korteritesse paigaldati uued kolmekordsed aknad. Lisaks vahetati välja elektrikaablid, mida oleks tulnud päästeameti nõuete täitmiseks nagunii teha, ja tehti palju muid töid.

Teistele aleviku elanikele ja ka möödasõitjatele torkab kõige enam silma maja uus välisfassaad. “See on selline põhiline vau-efekt, mida inimesed näevad kõrvalt ja hindavad. See on ikka täiesti erinev pilt võrreldes sellega, mis oli pool aastat tagasi, kui oli hall ja pleekinud maja, mille seintel oli näha vee ja hallituse kahjustusi,” ütles Aun.

Korterites tehti koos akende vahetusega ka uued aknapaled ning paigaldati uued aknalauad ja radiaatorid, mida saab reguleerida. “Igaüks saab tuppa sellise temperatuuri, nagu talle meeldib ja sobib. Varem on ikka olnud ühtelugu kurtmist, et ühes korteris on külm ja teises palav,” ütles ta.

Aun sõnas, et tunneb ise ka väga hästi, kui mõnus on tunda oma korteris värske õhku, mis tuleb soojustagastusega sundventilatsioonist. “Õhk ringleb korteris. See toob hea une ja mõnusa tunde. Enamik elanikke hindab seda. Kuigi on ka neid, kes pole sellega harjunud ja ütlevad, et toas puhub.”

Seda, kuidas tänu renoveerimisele on tõusnud selle maja korterite väärtus, näitab Auna sõnul, et nende majas on praegu müügis tavaline kahetoaline korter, mille eest küsitakse 35 000 eurot. “Sellist hinda pole Tammikus varem ükski korter ligilähedaseltki maksnud,” märkis ta.

Tammiku alevikus Tamme 21 asuva kortermaja rekonstrueerimine

Muu hulgas sai Tamme 21 asuv kortermaja ka soojustatud fassaadi, uued välisuksed ja varikatused. Foto: Matti Kämärä

Projekti maksumus 1 153 600 eurot.

Sellest:

• rekonstrueerimine 1 118 494 eurot,
• ehitusprojekteerimine 16 964 eurot,
• tehniline konsultant 11 071 eurot,
• omanikujärelevalve 7080 eurot.

Rahastamine

• Toetus riigilt (EIS) 800 497 eurot.
• Omafinantseering (sealhulgas pangalaen) 353 103 eurot.

Projekti käigus tehtud tööd

Fassaadi ja sokli soojustamine, katuse soojustamine ja uue katte paigaldamine, uute kolmekordsete pakettakende paigaldamine soojustuse tasapinda, uued varikatused, välisuksed ja tuletõkkeuksed, radiaatoripõhiselt reguleeritav 2 toru küttesüsteem, soojussõlm, kütteautomaatika, soojustagastusega sundventilatsioon, uue sooja vee tsirkulatsiooni rajamine, elektritaristu ajakohastamine keldrites ja trepikodades, PV elektrijaam, ehitustegevusest tulenev siseviimistlus. Rajatakse 3 x 4,5 meetri suurune prügimaja.

Ehituse ajal tuli olla kannatlik

Ilmar Auna sõnul on paratamatu, et kui käimas on kogu maja põhjalik renoveerimine, siis tekitab see elanikele ka ebamugavusi. “Kõige hullem oli see tolm, mis tekkis akende vahetamisel ja venitlatsioonilõõride tegemisel. Tolmust ei ole siis pääsu ja seda ei saa ka ühe-kahe koristamisega täielikult välja,” rääkis ta.

Tema hinnangul oleks võinud ka osa ehitajate töökultuur parem olla, nad oleks võinud enda järelt rohkem koristada. “Aga samas sattus ehitus sellisele ajale, kui väljas oli juba porine sügis, nii jõudis see mustus ka majja. Kolm-neli kuud tuli olla üsna kannatlik. Veebruaris hakkasid need probleemid juba taanduma.”

Halb oli ka see, et tundmatud pätid käisid ehitustellingute kaudu vargil kahes korteris, lüües tuulutuses olnud aknad jalaga lahti. Detsembris, mil uus katus oli juba paigas ja ehitajad puurisid sinna augud ventilatsioonitorude paigaldamiseks, tuli nagu kiuste mitu päeva meeletult tugevat vihma. “Meil uputas kõvasti kolmes trepikojas neljast. Õnneks ei sadanud korteritesse. Aga ebameeldiv olukord oli see kindlasti,” sõnas ühistu esimees.

Samas on Ilmar Aun veendunud, et praegust tulemust vaadates on enamik rahul, et selline suur renoveerimistöö sai üheskoos ette võetud. “See kõik vääris küünlaid,” ütles ta.

Jäänud on veel teha prügimaja elamu ette. Seni on prügikonteinerid olnud lageda taeva all ja sinna on toonud oma prügi ka paljud võõrad. Viimistlemist vajab veel ka maja keldrisse tehtud koosolekute ruum. “Kuna tööd kulgesid enam-vähem plaanipäraselt, jäi meil tellija reservist pisut raha üle ja saime endale sellise väikese “luksuse” lubada,” ütles Aun, kellel seisab ees veel üksjagu paberitööd aruannete kallal.

Julgustab teisi renoveerimist ette võtma

Ilmar Aunal on hea meel, et kortermajade renoveerimine on Ida-Virumaal pärast paigalseisu viimastel aastatel liikuma saanud. Sellele on aidanud kaasa esimeste renoveeritud kortermajade eeskuju. Kuigi praegu ei ole avatud ühtegi renoveerimistoetuste taotlusvooru, tuleb neid tulevikus kindlasti veel ja praegu on ühistutel hea aeg selleks valmistuda.

“Mina julgustan ka oma kogemuse põhjal renoveerimist ette võtma. Kui varem lihtsalt uskusin, et see on hea ja õige asi, siis nüüd ma tean seda. Eriti selliste majade puhul, kus pole tühje kortereid, on tegus ühistu ning majaelanikud on ise samuti aktiivsed ja hoolivad,” sõnas ta.