Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Lühiülevaade Eesti kinnisvaraturust: mai 2025

08.07.2025 Arco Vara

Pakkumismaht on turul visa taanduma, kuid ostuhuvi on selgelt suurenenud

Tänavu maikuus tehti Eesti korteriturul kokku 1836 ostu-müügitehingut, mida oli hooajaliselt 1,8% enam kui veel aprillis ning omakorda 3,7% rohkem kui aasta tagasi samal perioodil. Turuaktiivsus on sealjuures võrreldes aastatagusega suurenenud juba 9 kuud järjest. Kuigi tehingute arv on püsivalt kasvanud, on paralleelselt hooajaliselt endiselt suurenenud ka pakkumismaht, kuid selle edasine tõus on siiski piirkonniti ja eeskätt järelturul üsna limiteeritud.

Kui 2024. aasta mais oli aastatagusega võrreldes Eesti korteriturul pakkumismaht koguni 32% võrra laialdasem, siis tänavu samaks kuuks oli küll pakkumiste arv endiselt suurenenud, kuid seda pelgalt 4,6% ulatuses. Ühalt piirab pakkumismahu edasist kasvu just suurenenud ostuhuvi ja selle taustal kasvanud tehingute arv, kuid teisalt soodustab eeskätt järelturul pakkumise lisandumise peatumist asjaolu, et uute korterite paberil ettemüük on endiselt kehv ja seetõttu on elanikkonnal vähem põhjust ka oma juba olemasolevaid varasid võõrandada.

Väikelinnade laialdane uusehituse aktiivsus on seadnud raskustesse just järelturu

Mõneti erisuunaliselt käituvad siiski mõned Eesti väikelinnad eesotsas Lääne-Viru maakonna keskuseks oleva Rakverega, kus tänavu on järelturul pakkumismaht endiselt äärmiselt tempokalt suurenenud ning seda hoopiski põhjusel, et alternatiivina järelturukorteritele soetatakse suuresti hiljuti valminud või ka hetkel ehituses olevaid uusi kortereid. Teisisõnu, väikelinnade varasemad turutrendid on kasvanud uusehitus segamini löönud, mille juures uute korterelamute kortereid müüakse suuresti järelturuaktiivsuse arvelt ning isikud, kes on omale uue korteri soetanud, soovivad omakorda sageli oma eelneva elamispinna võõrandada. Väikelinnu iseloomustab erinevalt Tallinnast aga pidev elanikkonna väljaränne, negatiivne iive kui ka vananev elanikkond, mis üheskoos soodustab vähemalt ajutiselt laialdase pakkumismahu püsimist. Ulatuslikud valikuvõimalused aga omakorda viitavad keerakamale müügiprotsessile ning piiratud hinnatõusule.

Tarbijahindade kasvu taustal on elamispindade hiljutine hinnatõus olnud märkamatu

2022. aasta maist 2025. aasta maini on vahepeal avaldunud 19,7% tarbijahindade tõus, paralleelselt on aga elamispindade hinnad olnud sisuliselt muutumatud või ka struktuurselt teatud tüüpi varadel koguni langenud. Laialdane pakkumismaht nii Tallinnas kui ka mujal Eestis ei indikeeri hetkel küll veel olulisi hinnadünaamika muutusi just lähikuudel, kuid turuaktiivsuse täiendava mõningase suurenemise taustal asub siiski olemasolev pakkumismaht järk-järgult turul neelduma ning 2025. aasta IV kvartalist või üldisemalt 2026. aastast võiks siiski mõningate turusegmentide puhul juba oodata taaskordset võimalikku hinnatõusu. Elamispindade hinnakasv jääb aga ka tänavu tarbijahindade kasvule selgelt alla, mille juures mõnevõrra paranev elamispinna kättesaadavus üheskoos laenuraha täiendava odavnemisega võimaldab kinnisvaraturul laiapõhjaliselt siiski langustsüklist väljuda.

Intressimäärade langus püsib, kuid tulevik on jätkuvalt määramatu olemusega

Kuigi 6-kuu Euribori osas oodatakse hetkeseisuga 2025. aasta lõpuks selle taandumist ligi 1,8% tasemele, peegeldavad finantsturud siiski laenuraha taaskordset võimalikku kallinemist juba järgneval aastal. Iseasi, kas see taoliselt ka realiseerub, mille juures väliskeskkond on endiselt heitliku olemusega ning pikaajaliste prognooside koostamine on raskendatud. Finantsturgude peegeldus võimalikust laenuraha kallinemisest võib suuresti olla pigem seotud asjaoluga, et riskide maandamiseks võidakse täna maksta suuremate laenuprojektide puhul nn riskipreemiat, et laenuraha hind tänasel või sellest mõnevõrra kõrgemal tasemel igaks juhuks fikseerida. Siinkohal peab aga tõdema, et kui turuosalised on lähituleviku vaates ebakindlalt meelestatud, ei peaks ka kinnisvaraturul selle taustal mingisuguseid järske positiivseid muutusi ootama ning seda ei elamispindade või ka äriotstarbelise kasutusega varade turul.

Uute elamispindade kättesaadavus püsib kehv

Kui Eesti korteriturul üldiselt kujunes 2025. aasta mais mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2128 €/m2, mida oli 1,7% vähem kui eelneval kuul ning omakorda 1,7% rohkem kui aasta varasemalt, siis Tallinnas alanes hinnatase aga aastases võrdluses ajutiselt koguni 6,9% ja Tartus 3,7% ulatuses. Taoliste muutuste taga on aga peamiselt olnud uute korterite asjaõiguslepingute arvu vähenemine. Kui uute korterite turgu aga üldiselt vaadata, siis inflatsioonilisele keskkonnale omaselt vaatab sealt vastu aga eelolev võimalik hinnatõus.

Turul leiab aset kõikvõimalike sisendite pidev kallinemine ning siinkohal ei maksaks üle tähtsustada ehk niivõrd peatset 24%list käibemaksu, sest turul dikteerib hinnatasemeid tänases keskkonnas ikkagi pigem ostja kui müüja ning niivõrd tihedas konkurentsis nagu seda on täheldada Tallinnas, ei erine tõenäoliselt uute korterite pakkumis- ja tehinguhinnad võrreldes esimese juuniga ei esimeseks juuliks ega ka esimeseks augustiks. Uute korterite pakkumishindade kasvu veavad muud regulatiivsed otsesed ja kaudsed kulud ning ehitusplatsiga seotud kulutused, Tallinna uute korterite keskmine pakkumishind ei ole aga veebruarist sisuliselt grammigi muutunud.

Kas aktiivsele avalikule raha kaasamisele järgneb aktiivne kinnisvaraturg?

Kinnisvarauudiseid jälgivate lugejate jaoks on kindlasti silma jäänud, et avalikkuseni jõuab infot üha suurematest arendusaladest (nt viimati Arco Vara AS ostu-müügitehing Lutheri kvartali osas, Tallinna sadamaala osas kavandatu) ning meediakünnise on ületanud mitmed arendusprojektidega seotud edukad võlakirjaemissioonid. Sellest saab järeldada ainult ühte, mille juures turg on uue pakkumise turuletoomise soovide osas võrdlemisi aktiivne ning seetõttu pole lähituleviku vaates ka põhjust kuidagi eeldada, et analoogselt 2021. aastale võiks lähitulevikus kusagil avalduda elamispindade laialdane defitsiit ning kinnisvarade hinnad peaksid järsult tõusma asuma. Vähemalt tänases keskkonnas oleks seda keeruline kuidagi põhjendatult eeldada.

Eesti finantssektori seosed siinse kinnisvaraturuga on aga ehk liialt laialdased, mille juures laenuturg ja pankade varad on suuresti seotud just elamispindade turu käekäiguga. Teisalt, olulisi süsteemseid riske ei ole siinkohal ehk täheldada, kuid laialdane võlakirjade abil suhteliselt kalli omakapitali kaasamine võib siiski tuua teatud arendusprojektidesse raskusi. Eestlaste riskiisu kinnisvaraga seotud investeeringute järgi näib olevat aga ehk lõputu, mille juures näiteks Merko aktsia hinna näol on tugevalt üles ostetud ka ehitussektori esindajaid. Kui veidi vähem kui kümnend tagasi oli eestlaste investeeringute seas popp ühisrahastus ja seda just kinnisvaralaenudega seoses, siis täna näib arendajatel olevat võimalus kaasata laialdaselt kapitali just võlakirjaemissioonide näol ning seda mitte ainult kinnisvarasektoris.

Üürikorterid on investeeringuna finantsmajanduslikult endiselt ebaatraktiivsed

Üüriturgu iseloomustab hetkel jätkuvalt madal tulumäär, mis omakorda põhjendab ka eestlaste laialdast osalemishuvi just piirkondlike võlakirjaemissioonide puhul. Tallinnas oli juuni alguses keskmine üüritootlus pelgalt 4,6% ja Tartus 5,2% juures. Üürihindade kasv on olnud üheskoos ostu-müügihindade kasvuga viimase paari aasta vältel ligi nullilähedane või on ka kohati hinnatasemed taandunud, mille juures sarnaselt ostu-müügiturule on ka üüriturul olnud põhjuseks suuresti laialdane pakkumismaht.

Üüriinvesteeringute ebaatraktiivne olemus on aga lõpuks ootuspäraselt asunud üüripakkumist vähemalt hooajaliselt järsult vähendama, mille juures juuni alguses oli Tallinnas 2022. aasta sügisest vaadatuna kõige vähem üüripakkumist. Järgmisena jääb oodata, et tänavu sügisese perioodi eelselt kiireneks ka üürihindade kasv, mille juures esimene indikatsioon üüri pakkumishindade kasvust on avaldunud juba aprillis-mais. Üürihindade mõningane tõus võiks parandada ka üüriinvesteeringute atraktiivsust, millele teatava ajalise viitega võiks järgneda ka ostu-müügihindade tõus.

Kui ostu-müügihindade märkimisväärset kasvu oleks täna elanikkonna sissetulekute taset või ka muid turuga otseselt või kaudselt seotud näitajaid vaadates keeruline prognoosida, siis üürihindade puhul peab paraku nentima, et siinkohal võib lähima kuni 24 kuu vältel avalduda sarnaselt 2009. aasta kriisist taastumisele 2011. aastaga analoogselt suhteliselt tempokas ajutine kasv (vähemalt 10%).

Tehingute ning müügipakkumiste arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul aastatel 2022 – 2025

Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas, kinnisvaraportaal kv.ee, Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ statistika

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

08.-11.09.2025 toimub koolitus “Kinnisvaramaakleri ABC”

08.07.2025 Margot Toompark

Kinnisvarakoolis toimub 08.-11.09.2025 koolitus „Kinnisvaramaakleri ABC“. Koolitusel annavad kinnisvaravaldkonna baasteadmised Tõnu Toompark, Kristjan Lood, Evi Hindpere ja Kaido Kaljuste.

Koolitus annab:

ülevaate kinnisvaraturust ja selle arengusuundadest;
baasteadmised kinnisvaraalastest õigusaktidest;
teavet pangalaenude ja notariaalsete toimingute kohta;
baasteadmisi kinnisvaramaakleri tööst;
oskuse teha kinnisvara ostu-müügitehinguid.

Koolitus „Kinnisvaramaakleri ABC“ toimub 08.–11.09.2025 hübriidõppe vormis – koolitusel osalejad saavad valida, kas nad osalevad kontaktõppes klassiruumis või eelistavad osaleda koolitusel veebi teel.

Kinnisvarakooli koolitusklass asub Tallinnas, Tulika 19, Flora Maja B-korpuse 1. korrusel.

Kõik, kes eelistavad koolitusel osaleda veebi teel, saavad enne koolituse algust personaalse veebilingi Microsoft Teamsi keskkonda.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Statistika: korteri keskmine tehingu koguhind kasvas Eestis 10 aastaga 125 ja Tallinnas 108 protsenti

08.07.2025 Tõnu Toompark

2024. a korteritehingute keskmine hind oli maa- ja ruumiameti andmetel 118 400 €, mis on 125% rohkem kui 10 aastat tagasi 2014. a, mil keskmine korteritehing tehti hinnaga 52 700 €.

Eesti keskmisena kerkisid 10 aastaga kõige enam 41-55 m² suurusega korterite tehinguhinnad, mis kasvasid 123%. Sama palju ehk 114,4% kasvasid 10 aastaga nii 10-30 ja 70-250 m² suurusega korterite Eesti keskmised tehinguhinnad.

Tallinnas oli 10 aasta korteritehingu keskmise koguhinna kallinemine 108%. Kiiremini suurenes väiksemate korterite hind ja aeglasemalt paisus suuremate korterite hind. Väikeste korterite hind kasvas kiiremini, sest nende nõudlust hoogustasid üüriinvestorid, kes valdavalt eelistavad üürileandmiseks soetada väiksemaid kortereid.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@toompark.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Eesti pank: Toidu ja teenuste kallinemine kiirendas juunis hinnakasvu

07.07.2025 Lauri Matsulevitš

Juunis kiirenes tarbijahindade kasv aastavõrdluses 5%ni peamiselt toiduainete, aga ka teenuste kallinemise tõttu.

Piima ja liha hinnad hakkasid kiiresti tõusma juba eelmisel aastal, samas on rahvusvahelisel toormeturul nii toorpiima kui ka loomaliha hinnatõus viimastel kuudel peatunud ning võib oodata, et see hoiab tagasi ka jaehindade kasvu. Teenuste hinda lükkasid enim tagant pakettreisid ja majutusteenused.

Märkimisväärselt mõjutab hinnakasvu sõidukite registreerimistasu, mis kogu käesoleva aasta hinnatõusule lisab arvestuslikult 1,2 protsendipunkti. Selline panus hinnaindeksi kasvu paistab üle hindavat tarbijate tegelikku kulutuste ja elukalliduse tõusu, sest kuue kuuga on tarbijahinnaindeksi koostamisel arvesse minevat sõidukite esmaste registreerimiste maksu kogutud veidi enam kui 14 miljonit eurot ehk ümmarguselt 0,14% poole aasta eratarbimise kulutustest. Kuna registreerimistasu maksavad ka juriidilised isikud, siis majapidamiste kulu on veelgi väiksem. Praeguse trendi järgi jääb sel aastal laekuv sõidukite registreerimistasu tõenäoliselt madalamaks ka algselt plaanitud 137 miljonist.

Juunis pidurdas hinnakasvu energia odavnemine. Elektrienergia börsihind oli juunis aastavõrdluses 55% odavam. Kuu lõpupoole aitas sellele kaasa ka Estlink 2 kaabli taas kasutusse võtmine, mis võimaldab importida rohkem elektrit Soomest. Eelmise aasta suvel Estlink 2 kaabel ei töötanud. Ka on Eestis tuule- ja päikeseenergia tootmisvõimsust eelmise aastaga võrreldes 600 MW võrra rohkem, mis soodsa ilma korral viib omakorda elektrihinna alla. Kuna Iisraeli ja Iraani sõjategevuse ägenemisest tingitud naftahinna hüpe juunis jäi lühiajaliseks, siis ka vedelkütuste hinnad jäid aastatagusega sarnasele tasemele.

Ka alanud poolaastal kujundab hindu maksupoliitika. Juuli alguses tõusis käibemaks 24%le, mis kergitab hindu käesoleval aastal kokkuvõttes ligikaudu 0,7 protsendipunkti. Lisaks tõusis bensiiniaktsiis, mis koos käibemaksutõusuga võib kergitada liitri hinda ligikaudu 6 sendi võrra.

Euroala hinnakasv oli juunis 2% ning see on kooskõlas Euroopa Keskpanga rahapoliitika pikaajalise eesmärgiga. Kuigi Eestis kujundavad sel aastal hinnakasvu erinevad maksutõusud, siis on ka maksutõuse arvestamata inflatsioon Eestis olnud esimesel poolaastal euroala kiiremate seas, edestades ka näiteks Lätit ja Leedut. Käesoleva aasta kokkuvõtteks prognoosib Eesti Pank 5,4% suurust hinnakasvu.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Adaur Grupp: korteritehingute kuukokkuvõte 06-2025

07.07.2025 Tõnu Toompark

Kokkuvõttes on toodud Tallinna ja Eesti maakonnakeskuste korteriomanditehingute arv, keskmine hind, käive ja tehingute keskmine hind ning nende aastane muutus. Andmete allikas on maa-amet.

Andmed võivad statistika täpsustumisel vähesel määral muutuda.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Bigbank: juuni oli aktiivne kodulaenukuu, ka keskmine laenusumma ja kogu portfell kasvasid kenasti

07.07.2025 Adaur.ee

Hoolimata suve algusest oli kodulaenulepingute arv juunis suurem kui mais ning 136 tuhande euro piiri ületanud keskmine laenusumma oli koguni 12% suurem kui mais, selgub Bigbanki kodulaenuportfelli analüüsist.

Bigbank Eesti juhi kohusetäitja Arthur Taaveti sõnul oli juuni aktiivne hoolimata pühadenädalast, mil paljud eelistasid pikemalt puhata ja argiseid toimetusi pigem vältida. “Uusarenduste kodude müüjatel ja ostjatel oli juunis veidi kiire kokkuleppele jõuda. Samas, kuigi oma roll juulist kehtima hakanud kõrgemal käibemaksumääral kindlasti oli, siis suures plaanis on tunnetatav, et turg on lihtsalt üldiselt aktiivne,” kommenteeris Arthur Taavet kinnitades, et uusarenduste koduostud juuni lepingutes tavapärasega võrreldes oluliselt silma ei paistnud.

Keskmine laenusumma oli juunis 136 571 eurot, mis oli küll mai keskmisest 12% suurem, kuid jääb siiski viimase aasta nii-öelda tavapärasesse laenusumma koridori. “Rohkem lepinguid ja kõrgem laenusumma kergitasid ühiselt ka Bigbanki kodulaenude müügimahtu eelnenud kuuga võrreldes veidi enam kui 13% võrra,” võttis Arthur Taavet panga jaoks eduka kodulaenukuu tulemused kokku.

Pangajuhi hinnangul on üldise aktiivsuse taga omajagu neid, kes eri põhjustel on tänaseks koduostu juba 2-3 aastat edasi lükanud. “Tänaseks on selge, et miski odavamaks ei lähe ning lõputult oodata ka keegi ei taha,” viitas Arthur Taavet, kelle sõnul on vähemalt uute korterite turul pigem oodata hinnatõusu, sest sisendihinnad on oluliselt kasvanud ja nii ei saa ka uusehitiste arendajad tänast hinda tulevikus pakkuda.

Bigbanki juhi sõnul on turu aktiivsusele aidanud kaasa nii Euribori langus kui palgakasv, kuid samas on pärssivaks jõuks igapäevaste elamiskulude jätkuv kasv. “Kuigi juulis tõusnud käibemaksumäär mõjutab inimeste jooksvaid kulutusi esmapilgul vähem kui 2% võrra, siis samal ajal on viimastel kuudel mitmetes sektorites hinnatõus olnud sellest oluliselt kiirem ja summeeritult on kulude kasvu mõju pere-eelarvele ning investeerimisvõimekusele paraku olemas,” kommenteeris Arthur Taavet.

Bigbank AS (www.bigbank.ee) on Eesti kapitalil põhinev era- ja äriklientide laenudele ja hoiustele keskendunud pank, millel on lisaks tegevusele Eestis filiaalid Soomes, Rootsis, Lätis, Leedus ja Bulgaarias ning mis pakub piiriülese teenusena oma tooteid ka Austrias, Saksamaal ja Hollandis. Bigbanki bilansimaht on üle 2,9 miljardi euro, millest ärilaenude portfell moodustab ligi 700 miljonit eurot.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Statistika: Tarbijahinnaindeks tõusis juunis võrreldes maiga 0,9%

07.07.2025 Statistikaamet

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks juunis võrreldes maiga 0,9% ning 2024. aasta sama kuuga võrreldes 5%. Eelmise aasta juuniga võrreldes olid kaubad 2,8% ja teenused 8,4% kallimad.

Statistikaameti tarbijahindade statistika tiimijuhi Lauri Veski sõnul tõusis tarbijahinnaindeks juunis võrreldes maiga 0,9% ning aastases võrdluses 5%. „Võrreldes mulluse juuniga mõjutasid indeksit enim 8,4% kallinenud toidukaubad. Transpordi 7,5% hinnatõus on seotud peamiselt aasta alguses kehtima hakanud automaksuga ning reisijateveo hindadega. Mais kehtima hakanud uued tervishoiuteenuste hinnakirjad, näiteks eriarstiabi visiiditasu tõus, avaldasid samuti aastases võrdluses mõju (10,1%). Odavnenud on riided ja jalatsid (4,1%) ning eluasemega seotud hinnad (0,6%). Võrreldes aastatagusega on elekter 16,7% odavam,“ ütles Veski.

Võrreldes maiga mõjutasid juuni indeksit kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookide (1,2%), puhkusereiside (27,7%) ning majutusteenuste (27,3%) hinnatõusud. „Viimased kaks on ilmselt ajutised hinnatõusud. Vastupidist mõju avaldasid odavnenud eluasemekulud (1,3%), kuid peamiselt siiski elektri (6,4%) ja gaasi (9,3%) hinnalangus. Ka alkohoolsete jookide (2,9%) ning riiete ja jalatsite (1,4%) hinnalangus hoidsid indeksit madalamal,“ selgitas analüütik.

Toidukaubad kallinesid juunis võrreldes maiga 1,2%. Toidu hinnatõusu panustasid enim köögiviljade (2,7%), loomaliha (5,7%), linnuliha (4,8%) ning piima, piimatoodete ja munade (1,3%) hinnatõus. Vastupidist mõju avaldasid juustu (1,7%), sealiha (2,8%) ning kala ja kalatoodete (1,4%) hinnalangus.

Bensiin oli juunis võrreldes maiga 1,6% ja diislikütus 3,1% kallim.

Tarbijahinnaindeksi muutus kaubagrupiti, juuni 2025
Kaubagrupp	mai 2025 – juuni 2025, %	juuni 2024 – juuni 2025, %
KOKKU	0,9	5,0
Toit ja mittealkohoolsed joogid	1,2	8,4
Alkohoolsed joogid ja tubakas	-2,0	2,9
Riietus ja jalatsid	-1,4	-4,1
Eluase	-1,3	-0,6
Majapidamine	1,4	3,1
Tervishoid	0,2	10,1
Transport	0,9	7,5
Side	1,0	0,7
Vaba aeg	5,1	7,4
Haridus ja lasteasutused	0,1	2,2
Söömine väljaspool kodu, majutus	5,6	8,7
Mitmesugused kaubad ja teenused	-0,6	5,2

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Mustamäe korterituru detailne ülevaade 07.2025

07.07.2025 Tõnu Toompark

Mustamäe kinnisvaraturu detailne analüüs annab teadmise Mustamäe linnaosa elamispindade turu näitajatest ja näitajate ajalisest arengutest.

Ülevaate eesmärk on anda eelkõige arendajatele, investoritele ja/või finantseerijatele üksikasjalik vaade piirkonna nõudlusest, pakkumistest, konkurentsipositsioonist, tehingutest, hindadest ja muudest suundumustest.

Nii heidab piirkonna ülevaade pilgu järgmistele indikaatoritele:

korterituru tehingud ja hinnad;
korterite tehingute toalisus ja vanus;
uusarenduste pakkumine ja hinnad;
uusarenduste pakkumisse lisandumine (ehk uued müüki tulevad projektid);
uute korterite pakkumiste toalisus ja nende maksumus;
uute korterite pakkumiste jaotus hinna, suuruse, toalisuse lõikes;
üüriturg ja selle trendid.

Vastavalt tellija vajadusele on võimalik piirkonna ülevaatesse tuua täiendavaid näitajaid – näiteks võrdlust mõne teise piirkonnaga. Või võib ebaolulist kõrvale jätta.

Piirkonna ülevaate aluseks on statistilised andmed. Ülevaade sisaldab kommentaari ja kokkuvõtet olulisemate näitajate kohta.

Kui tekkis huvi, anna teada: Tõnu Toompark, +372 525 9703, tonu@toompark.ee.

Bigbank: Tootmine kasvab, aga müük ei tule järele, sest eksporditurud virelevad

07.07.2025 Raul Eamets

Statistikaameti poolt täna avaldatud tööstuse maikuu tulemused näitavad, et kuigi töötleva tööstuse mahud kasvasid 1,4%, siis müügiindeks langes 1,5%. Numbrid näitavad, et kuigi tootmismahud natuke kasvasid eelmise aasta sama perioodiga võrreldes, siis müük on natuke langenud. Tootmine nagu taastub, aga nõudlus ei tule järgi ehk müük ei kasva samas mahus nagu tootmine. See annab tunnistust, et meie ekspordipartneritel kõige paremad ajad ei ole, sest valdav osa (65,5%) tööstustoodangust läheb ju ekspordiks.

Kui vaadata suuremate tööstusharude sisse, siis toidutööstuses näeme 0,5% müügimahtude kasvu, mäetööstuses 1% langus, puidutööstuses 4,8% müügimahtude kasvu, elektriseadmete tootmises 4% langust, elektroonikaseadmete tootmises 9% langust ning mööblitootmises 2,2% langust. Tootmise mahud mööblitootmises samal ajal kasvasid 4,9%.

Juba pikemat aega on keerulised olud olnud jalatsitööstusel, kus nii müügi- kui tootmismahud on oluliselt langenud (müük võrreldes eelmise aastaga langenud -71%). Suuremad müügimahtude kukkumised kuu lõikes on veel arvutite ja nende lisaseadmete tootmisel ning paberitööstuses. Müügimahud on kasvanud eelmise aastaga võrreldes kõige rohkem elektritootmisel ja transpordivahendite tootmisel (siia alla käivad näiteks haagised ja väikelaevad).

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Elamispindade kättesaadavusest (08). Miks munitsipaalarendus ei saa olla eraarendusest odavam?

07.07.2025 Tõnu Toompark

Elamispindade kättesaadavuse analüüsi toob välja, et kohalik omavalitsus peaks arenduses võtma suuremat rolli. Munitsipaalil olevat müstiline võimekus arendada odavamalt kui seda suudab kasumit taotlev erasektor teha.

Milles arvelt võiks omavalitsus arendada odavamalt?

Kiire vastus: mitte millegi arvelt. Aga läheme siiski detailidesse.

Omavalitsusel on tühja maad, mida arendada. Jätta maa arenduskuludest välja on asjatundmatu ja manipulatiivne. Maal on igal juhul väärtus ja alternatiivkulu. Selle eiramine ei ole asjakohane.

Omavalitsus võiks enda projektide planeeringuid ja ehituslubasid kiiremini menetleda. Selline lähenemine on juba kriminaalne. Omavalitsus ei tohiks projekti järjekorras ettepoole tõsta tuginedes ainuüksi asjaolule, et see on tema enda projekt. Veelgi enam – kui selline projekt on loodud konkureerima erasektoriga.

Omavalitsus ei taotle kasumit. Kasumist loobumine justkui võiski äkki olla tegur, mis annaks võimaluse müügihinna aluseks olevate tootmiskulude vähendamiseks.

Omavalitsused paraku on aga aeglased ja ebaefektiivsed. Neil puudub praktiline teadmine turu vajadustest. Üsna veendunult võib väita, et Eestis ei ole ühtegi omavalitsust, kes suudab erasektorist odavamalt arendada isegi kasumirida arvesse võtmata.

Erasektor on efektiivne

Erasektori arendajad on efektiivsed. Nad riskivad iseenda rahaga ja ainuüksi see fakt sunnib eraarendajaid rumalatest otsustest hoiduma. Kasumi teenimise motivatsioon ei tohiks meie ühiskonnas taunimist väärida.

Erasektoril on praktiline tunnetus, mis kaup läheb müügiks ja mis mitte ehk mis on konkreetne praktiline turunõudlus.

Järeldused

Esiteks. Tallinna linnale esitatud elamispindade kättesaadavuse analüüsis puudub kriitiline vaade, kas omavalitsuse poolt elamispindade pakkumine saab olla soodsama hinnaga kui erasektori pakutav. Puudub argumentatsioon, mis põhistaks väite, et omavalitsus suudab arendusprotsessis pikaajaliselt olla efektiivne, säilitada kvaliteedi ja olla innovatiivne.

Teiseks. Vaataks aga, mis päris elus toimub. Viimase 2-3 aasta jooksul on arendusturg olnud üsna verises konkurentsis – pakkumist on väga-väga palju, ostjad on mõni üksik. Kinnisvarasektorile omaselt on konkurents muutunud hinnakonkurentsiks.

Nii võib väga-väga julgelt väita, et 2025. a müügihinnad on absoluutne miinimum, mida praeguses majanduskeskkonnas ja praeguste sisendite juures on võimalik pakkuda. Seda võttes arvesse ehitusõiguse menetlusperioode, ehitushindu, finantseerimistingimusi ja müügiperioode, lisaks muid vähem olulisemaid detaile.

Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga. Varem ilmunud kommentaarid:

Luminor selgitab: kas parem energiaklass toob soodsama kodulaenu?

07.07.2025 Adaur.ee

Jätkusuutlikkus ja energiatõhusus on ajapikku muutunud üha olulisemaks nii koduostjate kui ka pankade jaoks. Klientide vaatest on üks põhjus kindlasti see, et energiamärgis mõjutab nii kodulaenu tingimusi kui ka igakuiseid kommunaalkulusid. Luminori kodulaenude valdkonnajuhi Helina Kikase sõnul tasub enne kodu soetamist hoone energiaklassiga kindlasti tutvuda, et vältida ootamatuid üllatusi.
Energiamärgis annab hinnangu hoone energiatõhususele – see arvestab kogu energiakulu, mis läheb kütteks, jahutuseks, tarbevee soojendamiseks ja elektriseadmete kasutamiseks. Hoonele väljastatav energiamärgis võib varieeruda A-st H-ni ning mida kõrgem klass, seda energiasäästlikum on ehitis ja seda väiksemad elektri- ja soojusenergia arved.
„Energiamärgis võib mõjutada näiteks laenuperioodi pikkust või intressimarginaali, sest mida väiksemad on tulevased kulud, seda väiksem on ka risk panga jaoks,“ selgitas Helina Kikas. „See ei tähenda, et kehvema energiaklassiga kinnisvarale enam laenu ei saa, kuid tuleb arvestada, et hoone kehv seisukord või lähitulevikus eesootav rekonstrueerimine võib mõjutada tingimusi, mille alusel kodulaenu väljastatakse.“
Energiasäästlik kodu ei ole kasulik ainult laenutingimuste seisukohast, vaid annab ostjale ka parema ülevaate tulevastest kõrvalkuludest. „Mida madalam on energiaklass, seda suuremad võivad olla igakuised arved – see on lihtsalt midagi, millega tasub pikemas plaanis arvestada,“ lisas Luminori kodulaenude valdkonnajuht.
Helina Kikase sõnul loetakse heaks energiaklassiks A ja B klassi. C-energiaklass võib sobida näiteks rekonstrueeritud hoonetele, kuid D- ja E-energiaklassi puhul tasub arvestada juba märgatavalt kõrgemate kommunaalkuludega.
Kodulaenu intressi kujundavad mitmed tegurid, sealhulgas kliendi maksevõime ja tagatisvara omadused. „Luminoris algab kodulaenu marginaal alates 1,35%-st ning kuigi see pole seotud konkreetse energiamärgisega, vaadatakse alati tervikpilti. Parema energiaklassiga kodu võib igal juhul toetada soodsama intressi kujunemist,“ selgitas Kikas.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Statistika: Eesti peamine väliskaubanduspartner on Soome

07.07.2025 Statistikaamet

Täna täitub 60 aastat Tallinna-Helsingi laevaliini avamisest. Lähikümnenditel on just põhjanaaber olnud Eesti jaoks peamine kaubanduspartner. Statistikaameti andmetest selgub, et kõige rohkem eksporditi mullu Eestist Soome elektriseadmeid, mehaanilisi masinaid ning metalli ja metalltooted.

Aastatel 2004–2024 on kõige enam ehk 15% kaubavahetusest toimunud põhjanaabriga. Teisel kohal on 20 aasta kokkuvõttes Rootsi. „Kaubavahetus Rootsiga moodustab 10% kogu Eesti väliskaubandusest, kolmandal kohal on Läti 9%-ga,“ selgitas statistikaameti väliskaubandusstatistika tiimijuht Evelin Puura.

2024. aastal vähenes kaupade eksport Soome võrreldes 2023. aastaga 11% ja import 16%. Kaupu eksporditi sinna mullu jooksevhindades 2,74 miljardi euro eest ning imporditi sealt pea sama palju ehk 2,72 miljardi euro eest. Kaubavahetus Soomega moodustas Eesti koguekspordist 16% ja koguimpordist 13%. „Soomega oli möödunud aastal meie kaubandusbilanss 21 miljoni euro võrra plussis ehk me eksportisime Soome mõnevõrra rohkem kui sealt importisime,“ sõnas Puura.

Enamus kaubavahetusest toimub mere kaudu

Peamised ekspordiartiklid Soome olid 2024. aastal elektriseadmed, mehaanilised masinad (31% kogu Soome ekspordist), metall ja metalltooted (10%) ning puit ja puittooted, puusüsi, kork ja korgist tooted, õlgedest, espartost ja muudest punumismaterjalidest tooted, korv- ja vitspunutised (10%).

Soomest imporditi aga Eestisse mullu kõige enam mineraalseid tooteid (31%), masinaid, mehaanilisi seadmeid, elektriseadmeid ja nende osasid (17%) ning metalli ja metalltooteid (10%).

Puura selgitas, et kui vaadata ajas 20 aastat tagasi, siis 2014. aastal eksporditi Soome 1,79 miljardi euro eest ja eksport on kasvanud selle perioodi jooksul 1,5 korda. Samas on peamised eksporditavad kaubad jäänud samaks: elektriseadmed, mehaanilised masinad (2014. aastal 28% kogu Soome ekspordist), metall ja metalltooted (12,8%). Muutus on toimunud jaotises, kus on mööbel, valgustid, mänguasjad ja muud tööstustooted, mis moodustas toona 11% koguekspordist. Soomest imporditi 2014. aastal 1,9 miljardi euro eest, mis on kasvanud nüüdseks 1,4 korda. Suurimad imporditavad kaubagrupid on aga 20 aasta jooksul jäänud samaks.

Peamine transpordiliik naabritevahelises kaubavahetuses väärtusest on alati olnud meretransport, ulatudes ekspordil ligi 90% ja impordis ligi 85% kogu kaubavahetusest. Teisel kohal oli kuni 2014. aastani maismaatransport, mille osakaal jäi vahemikku 16%-29%. „Oluliselt on viimastel aastatel aga kasvanud torutranspordi osatähtsus ning seda on eriti mõjutanud maagaasi ning elektri kõrge hind,“ selgitas Puura. Teiste transpordiliikide osatähtsus on kogu kaubavahetusest küllaltki väike.

Tallinn: Lasnamäe saab rahvusvahelistele nõuetele vastava ujula – Tallinn kuulutas välja arhitektuurikonkursi

04.07.2025 Tallinn.ee

Tallinn kuulutas välja arhitektuurikonkursi, et leida parim ruumiline lahendus uuele Varraku ujulale Lasnamäel. Tegemist on olulise avaliku ruumi objektiga, kuhu kavandatakse rahvusvahelisteks võistlusteks sobilik tipptasemel ujulakompleks koos mitmekülgse linnaruumiga. Võistlustööde esitamise tähtaeg on 18. september.

„Ujulakompleks tõstab Tallinna võimekust rahvusvaheliste spordiürituste korraldajana ning loob eeldused tipptasemel võistluste toomiseks pealinna,“ ütles linnapea Jevgeni Ossinovski. Linnapea sõnul peab Lasnamäele kavandatav ujula täitma mitut olulist eesmärki. „Varraku ujula peab pakkuma kõrgetasemelisi treeninguvõimalusi, toetama laste ja noorte liikumisharrastusi, ning panustama Lasnamäe avalikku ruumi. Otsime arhitektuurilahendust, mis seoks spordi, arhitektuuri ja kogukondliku elu tervikuks,“ sõnas ta.

Lasnamäe linnaosa vanem Julianna Jurtšenko sõnul on uus ujulakompleks linnaosa arengus kauaoodatud verstapost. „Lasnamäel on aeg saada nüüdisaegne ja mitmeotstarbeline spordikeskus, mis teenib nii tippspordi kui ka kogukonna vajadusi. Arhitektuurikonkurss on suur samm selle poole, et linnaosal oleks lõpuks ujula, kus saavad kõrvuti treenida tulevane olümpiavõitja ja harrastaja,“ ütles Jurtšenko.

Planeeritav hoone saab olema ligikaudu 7000 ruutmeetri suurune ja hakkab teenindama korraga kuni 1300 inimest. Ujula südameks saab 50 meetri pikkune bassein, mis koos 700-kohalise tribüüniga vastab rahvusvaheliste võistluste nõuetele. Lisaks tulevad kompleksi 25-meetrine soojendusbassein, kaks lastebasseini, tugiruumid ja ristkasutatav varjend.

Arhitektidel tuleb lisaks hoonele kavandada ka sellega haakuv jalakäijasõbralik ja sidus avalik ruum, mis saab osaks tulevasest Varraku promenaadist. Promenaad hakkab ühendama Klindiparki ja Tondiraba huvikooli.

Arhitektuurikonkursi dokumendid on avaldatud riigihangete registris ja konkurss toimub koostöös Tallinna Linnaplaneerimise Ameti, Kultuuri- ja Spordiameti, Lasnamäe Linnaosavalitsuse, Eesti Ujumisliidu ja Eesti Arhitektide Liiduga.

Tallinn: Tuntud ajakiri valis Tallinna maailma parimaks linnaks idufirmadele

04.07.2025 Tallinn.ee

Rahvusvaheliselt tunnustatud ajakiri Monocle nimetas Tallinna oma 2025. aasta elukvaliteedi edetabelis maailma parimaks linnaks idufirmadele. Ajakiri tõstab esile Tallinna tugevat digitaristut, Eesti e-residentsuse programmi, ettevõtjasõbralikku keskkonda ning taskukohast hinnataset.

Monocle toob esile, et Tallinnas on lihtne ettevõtlusega alustada ning toetav ökosüsteem, sealhulgas Startup Estonia pakutav tugi ja mitmed edukad tehnoloogiaettevõtted, mis loovad soodsa pinnase uute ideede kasvuks. Samuti hinnatakse siinset koostöökultuuri ja rahvusvahelist kogukonda, mis muudab linna atraktiivseks ka välistalentidele.

Tallinna kirjeldatakse kui linna, mis kus on põhjamaine elukvaliteet ilma põhjamaise hinnasildita. Linn paistab silma ka taskukohase ärikinnisvara ja elukalliduse poolest – keskmine büroopinna üürihind on 22 €/m² ning cappuccino hind ligikaudu 3,60 €.

Kinnisvarakool & koolitus: Andmepõhine kinnisvaraanalüüs praktikas

Elamispindade kättesaadavusest (07). Miks ei saa elamispindu odavamalt pakkuda?

04.07.2025 Tõnu Toompark

Elamispindade kättesaadavuse analüüsi toob välja, et arendajad peaksid pakkuma turuhinnast odavamaid kortereid. Iseenesest üsna absurdne. Turuhind on definitsiooni järgi turul toimunud tehingu tulemus, mida me ei tea enne tehingu toimumist. Aga eks see näitab analüüsi koostajate asjatundlikkust.

Kuidas arendusäri hinnastamise loogika toimib?

Esmalt märkusena. Igal ettevõttel on oma sisemised lähenemised ja järgevalt kirjeldatud ei pruugi absoluutselt iga ettevõtte kohta kehtida. Järgnev on väga üldine loogika.

Elamispindade müügihindade määramisel hindab arendaja müüdavate ruutmeetrite mahu alusel potentsiaalset müügitulu. Selle kõrvale arvestab ta kuludega. Nii paistab välja, kas on võimalik teenida piisavat kasumit.

Projekti analüüsiga edasi minnes hinnastatakse korterid vastavalt nende suurusele, korrusele, lisadele (nt saunad, terrassid, rõdud).

Ettevõtete põhiselt võivad hinnastamise nüansid erineda, kuid väga üldisel tasemel on loogika sama.

Miks ei saa osasid kortereid odavamalt pakkuda?

Kui arendajal on nõue, et osa kortereid tuleb pakkuda turuväärtusest odavamalt, tuleb kogukäibe saavutamiseks teised korterid hinnastada turuväärtusest kallimalt.

Turuväärtusest kallimalt hinnastatavad korterid ei ole aga enam konkurentsivõimelised teiste arendajate pakkumistega, kus hindadega manipuleerimise nõuet ei ole.

Turuväärtusest kallimalt hinnastatud korteri müümine ei pruugi olla võimatu, kuid eeldatav müügitempo on aeglasem ja/või riskid suuremad. Aeglasem müügitempo suurendab arendajate finantskulusid, sest arendustegevus rahastatakse enamasti suures osas võõrkapitali abil. Pikem müügiperiood tekitab ka suuremaid omanikulusid.

Tagasi hinnastamise juurde

Kui arendajal on n-ö soodushinnaga korterite müümise kohustus, peab ta koheselt eeldama suuremaid kulusid ja suuremaid riske. Vastasel korral ei oleks ettevõtmine jätkusuutlik.

See tähendab, et arendaja peab n-ö esialgse planeeritud hinnataseme tõstma kõrgemale, kui oleks hinnatase olukorras, kus müügihinna piiranguid ei ole.

Järeldused

Korterite müügi hinnapiirangud toovad kaasa olulised negatiivsed mõjud. Esiteks kerkib projekti n-ö tavahinnaga korterite hinnatase, sest n-ö tavaostjad peavad soodushinnaga kortereid doteerima.

Näilise soodushinnaga korterite hind kerkib hinnaregulatsiooni kehtestamise eelse perioodi n-ö tavatasemele, st tegelikku soodushinda ei ole.

Üldine kõrgem müügihinna tase vähendab ostjate võimekust uut korterit osta. Seega elamispindade kättesaadavus väheneb nii elamispindade arvulise puudujäägi kui liiga kõrge hinna tõttu.

Ühiskonna üldine kahju väljendub nii elamispindade kättesaadavuse vähenemise kui valdkonna reguleerimisega ja regulatsioonide administreerimisega seotud kuludes.

Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga. Varem ilmunud kommentaarid:

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

‹‹ Uuemad uudised 1 2 3 … 45 46 47 … 1,620 1,621 1,622 Vanemad uudised ››

Lühiülevaade Eesti kinnisvaraturust: mai 2025

Väikelinnade laialdane uusehituse aktiivsus on seadnud raskustesse just järelturu

Tarbijahindade kasvu taustal on elamispindade hiljutine hinnatõus olnud märkamatu

Intressimäärade langus püsib, kuid tulevik on jätkuvalt määramatu olemusega

Uute elamispindade kättesaadavus püsib kehv

Kas aktiivsele avalikule raha kaasamisele järgneb aktiivne kinnisvaraturg?

Üürikorterid on investeeringuna finantsmajanduslikult endiselt ebaatraktiivsed

Tehingute ning müügipakkumiste arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul aastatel 2022 – 2025