Oma kodu ostmine on iga inimese elu üks tähtsamaid rahalisi otsuseid. On täiesti loomulik, et kooselav paar võtab kodulaenu ühiselt, eriti kui peres kasvavad lapsed. Suurema elamispinna jaoks on sageli vaja ka suuremat laenusummat, millest ühe inimese laenuvõimekusest alati ei piisa. Sageli jäetakse aga arutamata, mis saab kinnisvarast ja laenust juhul, kui elu toob ühel hetkel erinevad teed. Coop Panga kodulaenude äriliini juht Karin Ossipova jagab nõuandeid, kuidas vara jagamisega seotud vaidlusi vältida.

„Coop Pangas on kolmandik kõigist kodulaenulepingutest sõlmitud kahe laenusaajaga,“ märgib Ossipova.

Tema sõnul tuleks juba enne ühist kodu soetamist ja laenu võtmist läbi mõelda, mis saab kinnisvarast ja laenust olukorras, kus ühine tee enam ei jätku. Nii saab vältida, et emotsionaalselt keerulisele lahkuminekule ei lisanduks ka rahalisi pingeid ja vaidlusi vara jagamise üle.

Otsustage, kas ostate kodu abikaasadena või elukaaslastena

„Enne kodu ostmist tasub end kurssi viia, millised on erinevused abielus ja vabaabielus elavate inimeste varaõigustes ja vastutuses,“ rõhutab Ossipova. Kui kinnisvara ostetakse abielus olles, reguleerib varasuhteid perekonnaseadus. Tavaliselt valitakse varaühisuse variant, mis tähendab, et kõik abielu ajal soetatud vara, sealhulgas kodu, kuulub võrdselt mõlemale abikaasale.

Samas eelistab üha rohkem inimesi abielludes varalahusust. „Sellise valiku taga on sageli varasemad kogemused, näiteks lahutused või varade jagamised, või lihtsalt suured varalised erinevused,“ selgitab Ossipova. Varalahususe korral kuulub ka abielu ajal soetatud vara sellele osapoolele, kelle nimele see on vormistatud, ning teisel abikaasal ei ole sellele seadusest tulenevat õigust.

Ka varalahususe korral saab vara soetada kaasomandisse

Varalahususe puhul on samuti võimalik kokkuleppel soetada kinnisvara kaasomandisse. Sellisel juhul saab omandiosad määrata näiteks proportsionaalselt omafinantseeringu suurusele või vastavalt sellele, kuidas on kokku lepitud edasine laenumaksete tasumine.

Oluline on teada, et ka varaühisuse korral kuulub enne abielu saadud või ostetud vara üksnes sellele, kes selle omandas. Samuti kuuluvad ainult ühele abikaasale abielu jooksul saadud kingitused ja pärandused, kui kinkija, pärandaja või vara omanik pole määranud teisiti. Abielu ajal koos soetatud kodu on aga ühisvara.

Et täpselt määratleda, kellele abielu jooksul omandatud vara kuulub, tuleb sõlmida notariaalne abieluvaraleping. Pelgalt ostu-müügilepingust, kus omanikuks on märgitud üks abikaasa, ei piisa. „Ilma abieluvaralepinguta võib teine abikaasa lahutuse korral nõuda osa vara väärtusest isegi siis, kui teda pole kinnistusregistris omanikuna märgitud,“ rõhutab Ossipova.

Kui elate koos vabaabielus, sõlmige kooseluleping

Elukaaslastena koos elades perekonnaseadus ei kehti. Vabaabielu korral kuulub igaühe vara talle isiklikult, olenemata sellest, millal see soetati. Et lahkumineku korral oleks vara ja kohustuste jagamine lihtsam, soovitab Ossipova sõlmida kooselulepingu, kus fikseeritakse vara, kulude ja vastutuse jaotus.

Pangad sellist lepingut ei nõua, kuid see on kasulik mõlemale poolele – nii saab vältida tulevasi arusaamatusi ja vaidlusi õiguste ning kohustuste üle.

Jagage kulud võrdselt ja dokumenteerige maksed

Olenemata sellest, kas kodu soetatakse abielus või elukaaslastena, on tark enne laenu võtmist läbi rääkida, kes ja mis ulatuses maksab kodulaenu ning muud eluasemega seotud kulud. Vabaabielu puhul tasub lisaks arutada, kuidas omandisuhe kujuneb nii kodu ostes kui ka võimaliku lahkumineku korral.

„Kuigi mõnes peres on kokku lepitud, et üks maksab laenu ja teine kommunaalkulud, on kõige kindlam, kui mõlemad teevad laenumakseid võrdselt ning ka omafinantseering on võrdne,“ ütleb Ossipova.

Kuna laenumakseid tasutakse tavaliselt ühe laenuvõtja kontolt, on mõistlik, et teine kannab oma osa samale kontole, märkides selgitusse, et tegemist on tema osaga laenumaksest. Nii on hiljem lihtsam tõendada, et mõlemad on kodulaenu tasumisel osalenud.

„Selge maksete dokumenteerimine aitab vältida vaidlusi, kui peaks tekkima küsimus, kas mõlemad pooled on laenu teenindanud,“ lisab Ossipova. Kui üks maksab ainult laenu ja teine katab näiteks kommunaalkulud, võib laenu maksnul tekkida õigus nõuda teiselt hüvitist suuremate maksete eest. Dokumenteeritud maksete abil on hiljem lihtsam tõendada, millises osas kinnisvara kummalegi tegelikult kuulub.

Tuleb meeles pidada, et kodulaenu lepingus vastutavad mõlemad laenusaajad solidaarselt. „See tähendab, et laenu tasumise kohustus lasub võrdselt mõlemal, isegi kui kinnisvara on vormistatud vaid ühe nimele või kui laenumakseid tasub peamiselt üks inimene,“ selgitab Ossipova.

Rääkige avatult ja ennetage võimalikke probleeme

Oluline on algusest peale aru saada, millisesse olukorda sisenetakse, millised riskid kummalgi poolel on ja kuidas neid maandada. Parim viis on ausalt ja avatult läbi rääkida, sõlmida kokkulepped ning vormistada need korrektselt.

Ideaalis võiks omafinantseering olla mõlemal võrdne, kuid alati see nii ei ole. Kui ühe panus on oluliselt suurem, tuleks see ausalt läbi arutada ja fikseerida notariaalse kokkuleppega, et tulevikus vältida tülisid.

„Sageli aitavad noori koduostjaid omafinantseeringuga vanemad. Selleks, et vältida hilisemaid arusaamatusi, on mõistlik juba alguses kokku leppida, kas tegemist on kingituse või laenuga,“ soovitab Ossipova.

Kõige lihtsam viis vara jagamiseks lahkumineku korral on selle müük ja saadud tulu jagamine eelnevalt kokkulepitud proportsioonis. „Sagedamini jääb aga vara ühe osapoole nimele ja teine saab kokkulepitud hüvitise,“ selgitab ta. Vajadusel on võimalik selleks võtta uus kodulaen, kui sissetulekud seda võimaldavad.

Iga kooselu põhineb usaldusel ning keegi ei taha mõelda võimalikele keerulistele olukordadele. „Läbimõeldud varasuhted on nagu kodukindlustus – loodetavasti ei lähe neid kunagi vaja, aga kui probleemid tekivad, aitavad need kokku hoida nii raha kui närve,“ rõhutab Coop Panga kodulaenude äriliini juht Karin Ossipova.

Viis asja, mida enne partneriga kodu ostmist läbi mõelda

1. Vali sobiv varasuhe ja sõlmi vajadusel abieluvaraleping või kooseluleping.
2. Dokumenteeri kooselus tehtud suuremad panused kodusse ja investeeringutesse.
3. Arvesta elumuutustega – vara jagamise reeglid mõjutavad nii lahutust, pärimist kui ka laenukohustusi.
4. Konsulteeri juristi või notariga, eriti enne suuremate varade ostmist või varalepingute sõlmimist.
5. Ole avatud ja aus – vara teemad võivad olla tundlikud, kuid neid on targem arutada varakult, et hiljem säästa raha ja närve.