Uus Maa: Обзор рынка декабре 2017

Бурный декабрь стал достойным завершением очередного года подъема на рынке недвижимости. В декабре было заключено 1942 сделки, что больше средних годовых показателей, а медианная цена сделок поднялась до самого высокого за все времена уровня, достигнув 1426 EUR/м2. Медианная цена возросла по сравнению с ноябрем на целых 13,2%, количество сделок увеличилось на 35. Декабрь традиционно выдался наиболее активным месяцем, как помнится, рекордная цена прошлого года также была достигнута в декабре. За мощным ростом цен, разумеется, стоят новостройки, и в общем количестве сделок особенно высока доля Харьюмаа.

В целом в 2017 году по всей Эстонии было заключено 22 340 сделок купли-продажи квартирных собственностей. По сравнению с 2016 годом рост числа сделок ускорился, увеличившись на 7,8%. Рост медианной цены по сравнению с прошлыми годами несколько замедлился, показатели роста удерживались в начале года на уровне, который прогнозировался разными экспертами – 6,6%.

Данные: Земельный департамент

Харьюмаа в декабре был единственным уездом, где количество сделок значительно увеличилось. По сравнению с ноябрем здесь было заключено на 173 сделки больше, и доля уезда в общем количестве сделок составила почти 62%, что одновременно является высшим показателем удельного веса за год. Из 1203 сделок почти 82% приходится на Таллинн. Медианная цена возросла в Харьюмаа по сравнению с ноябрем на 6,4%, достигнув 1731 EUR/м2.

В других уздах динамика по сравнению с прежним месяцем была менее заметной: больше всего снизилось количество сделок в Ляэне-Вирумаа (-26), количество сделок увеличилось только в двух уездах, наряду с Харьюмаа также на Хийумаа, где в ноябре вообще не было заключено ни одной сделки. По количеству сделок за Харьюмаа традиционно следуют наиболее густонаселенные уезды: Тартумаа со 194 сделками, Ида-Вирумаа со 173 сделками и Пярнумаа с 99 сделками. Из крупных уездов количество сделок снизилось на 15 в Пярнумаа, на 14 в Ида-Вирумаа и на 10 в Тартумаа.

По медианной цене за Харьюмаа вновь следуют Тартумаа (1260 EUR/м2) и Пярнумаа (1078 EUR/м2). В декабре медианная цена возросла в семи уездах, изменения имели в основном сезонный характер, падая и поднимаясь в обычных пределах. Исключение составил уезд Пярнумаа, где был поставлен новый ценовой рекорд 1078 EUR/м2 и где девелопмент новостроек явно оживил рынок и оказал давление на цены.

В целом за год практически во всех уездах увеличились как количество сделок, так и медианная цена. Это показывает, что растущие доходы повысили спрос на недвижимость, что, в свою очередь, вследствие малого предложения привело к росту цен. Как минимум на 20% выросла медианная цена на Хийумаа, в Вильяндимаа, Йыгевамаа и Пярнумаа, цены сделок упали только в Пылвамаа и Валгамаа. Количество сделок, при которых большую роль играет численность населения, снизилось в четырех уездах, больше всего в Тартумаа (2504→2475). Среди крупных уездов более чем на 1000 увеличилось количество заключенных сделок в Харьюмаа (11 303→12 313), в Ида-Вирумаа было заключено на 250 сделок больше (853→889), а в Пярнумаа на 120 сделок больше (1224→1350). В Харьюмаа медианная цена сделок возросла на 8% (1478→1595 EUR/м2), в Тартумаа на 6% (1156→1224 EUR/м2) и в Ида-Вирумаа на 5% (190→199 EUR/м2).

Данные: Земельный департамент

В декабре в Таллинне, являющемся локомотивом эстонского рынка, медианная цена сделок поднялась до рекордных 1807 EUR/м2, увеличившись по сравнению с ноябрем на 6,9%. Вследствие вещно-правовых договоров по нескольким новостройкам количество сделок в декабре уступило лишь мартовским показателям. В общей сложности в декабре было заключено 985 сделок, что по сравнению с ноябрем на 134 больше. Все увеличивающийся объем новостроек, оказывающий давление и на цены на рынке вторичного жилья, способствовал росту таллиннского рынка и в годовом сравнении: в 2017 году было заключено 9764 сделки (+605 по сравнению с прошлым годом), медианная цена сделок составила 1668 EUR/м2 (+8,2% по сравнению с прошлым годом).

Данные: Земельный департамент

Изменение интереса в сегменте новостроек из официальных данных лучше всего помогает объяснить статистика отчуждателей по сделкам с недвижимостью, поскольку она отражает наряду с квартирными собственностями также недвижимые вещи. По сравнению с ноябрем в декабре количество отчужденных юридическими лицами объектов недвижимости достигло рекордного после периода бума уровня – в общей сложности юридические лица заключили 1076 сделок продажи, а это значит, что их доля в общем количестве сделок выросла до целых 65,9%. 2017 год также стал первым годом, когда удельный вес юридических лиц в продаже недвижимости превысил 50%, – таким образом, рост объема новостроек был очень значительным, и он оказал заметное влияние на статистику отчуждателей.

Данные: Земельный департамент

Еще в большей степени, чем на общегородскую статистику, изменение количества заключенных по новостройкам вещно-правовых договоров повлияло на статистику по частям города Таллинна, где количество сделок оказалось еще меньше. Больше всего сделок в декабре 2017 года было заключено в части города Кесклинн (224), за которой следуют Ласнамяэ (177), Хааберсти (159), Пыхья-Таллинн (132) и Мустамяэ (118). Также чуть меньше сотни сделок было заключено в части города Кристийне. По сравнению с ноябрем количество сделок уменьшилось в трех частях города, во многих частях города количество сделок увеличилось под влиянием новостроек весьма значительно: как минимум на 50 сделок больше было заключено в частях города Кристийне, Кесклинн и Хааберсти.

Данные: Земельный департамент

Вследствие роста объема новостроек медианная цена возросла в декабре по сравнению с ноябрем во всех частях города, причем в трех из них рост превысил 10%: в Пирита, Кесклинн и Кристийне. Свыше 2000 EUR/м2 была медианная цена в Кесклинн (2503 EUR/м2) и Кристийне (2077 EUR/м2). Среди частей города с большим количеством сделок в Ласнамяэ медианная цена выросла на 4,1%, в Мустамяэ на 5,6% и в Пыхья-Таллинн на 1,2%.

В целом за год по увеличению количества сделок выделяются три части города, в которых объем новостроек рос быстрее всего: Кесклинн и Ласнамяэ, где количество сделок увеличилось более чем на 200, и Мустамяэ, где количество сделок возросло на 160. В то же время в четырех частях города – Кристийне, Нымме, Пирита и Пыхья-Таллинн, в которых объем новостроек остался на прежнем уровне или снизился, количество сделок сократилось. Цена сделок возросла во всех частях города: наиболее энергичный рост наблюдался в Хааберсти, Ласнамяэ и Кристийне, где в годовом сравнении цены выросли более чем на 10%.

Данные: Земельный департамент

В отличие от Таллинна рынок Тарту в декабре, следуя общей тональности года, оставался спокойным. В последний месяц года в Тарту было заключено 150 сделок с медианной ценой 1329 EUR/м2. По сравнению с ноябрем в Тарту было заключено на 10 сделок больше, а медианная цена упала на 1,9%. В целом за год в Тарту было заключено 1685 сделок, количество сделок немного снизилось, медианная цена возросла в годовом сравнении на 4,8% (1217→1275 EUR/м2).

Данные: Земельный департамент

В Нарве в декабре было заключено 66 сделок с медианной ценой 379 EUR/м2. Декабрьская статистика довольно наглядно отразила нынешнее состояние нарвского рынка недвижимости – подняться со дна удалось, однако вследствие большого предложения ценового давления не возникло. В целом за год в Нарве было заключено на 120 сделок больше, а медианная цена снизилась на 4,4%.

Данные: Земельный департамент

Наряду с Таллинном тон в этом году задавал, несомненно, и Пярну, где оживление было вызвано новостройками и где высокий интерес к новым квартирам поднял цены также на рынке вторичного жилья. По количеству сделок декабрь, когда в Пярну было заключено 73 сделки, на пять сделок уступает предыдущему месяцу, однако медианная цена поднялась до самого высокого в период после бума уровня – 1239 EUR/м2. По сравнению с ноябрем медианная цена возросла на 9,2%. В целом за год в Пярну было заключено на 93 сделки больше, чем в 2016 году, медианная цена сделок увеличилась на целых 15%.

Данные: Земельный департамент

В отношении остальных самоуправлений мы сосредоточились в нынешнем обзоре на годовом сравнении, которое дает лучшее общее представление, чем помесячный обзор взлетов и падений. В первую десятку по количеству сделок вошли три самоуправления Харьюмаа (Раэ, Сауэ, Виймси), где значительную долю заключенных сделок составили сделки с новостройками, в остальных самоуправлениях рост количества сделок происходил за счет активности рынка вторичного жилья. В городе Хаапсалу увеличения количества сделок не наблюдалось, однако цены существенно подросли, напротив, в большинстве самоуправлений рост количества сделок был заметным: в городе Кохтла-Ярве (где в целом за год сделок было заключено больше, чем в городе Нарва) и в волости Виймси рост количества сделок превысил 100, в остальных он составил несколько десятков.

За исключением города Кохтла-Ярве и волости Валга медианная цена выросла во всех самоуправлениях. Рост цен вообще был заметным: в шести самоуправлениях из десяти медианная цена возросла как минимум на 10%, однако в волости Сааремаа рост цен по сравнению с остальными самоуправлениями был более скромным (+5,6%). Наибольший рост цен наблюдался в городе Хаапсалу (+19,7%), позитивное предложение рынка вторичного жилья существенно повысило уровень цен также в Раквере (+13,6%), Вильянди (+10,8%) и городе Маарду (+10,5%). Подобный рост цен стал даже весьма регулярным, ибо если в прежние годы цены тянули вверх Таллинн и его ближайшие окрестности, то в 2017 году рост цен охватил всю территорию Эстонии, где рынок недвижимости еще сохраняет активность.

Данные: Земельный департамент