Kinnisvarastatistikast tuleb anomaaliad kõrvaldada 4 kommentaari

Anomaaliate kõrvaldamiseks aga aitab näiteks meetod lõigata maha 10% (või mingi muu protsent) kõige madalama ja kõige kõrgema hinnaga tehinguid. Siis jäävad äärmused välja ja tulemus on reaalsem.

Mediaanhind ja keskmine hind on laias laastus samad asjad, mille leidmise metoodika pisut erineb. Ega siin tegelikult vahet ei ole kumba kasutada.
Mina isiklikult kasutan enamasti keskmist hinda.
Illustratsioon
Olen keskmisthinda mediaanhinnaga võrrelnud – need liiguvad üsna täpselt samas rütmis. Seega on tegemist nö koolkonna vahega – kellele meeldib üks, kellele teine.

Sama teemat jätkates peab olulist vahet tegema tehinguhinnal ja väärtusel.

Keskmine tehinguhind on hind, mis peegeldab antud valimi keskmist hinda, kuid kas see valim vastab turu üldisele struktuurile?

St kui ühek kuul tehakse tehinguid odava varaga, siis on keskmine tehinguhind madal. Järgmisel kuul aga tehakse tehinguid pigem kallima varaga.

Statistika näitab sellisel juhul, et keskmine tehinguhind on oluliselt tõusnud. Samas aga ei pruugi olla turul midagi muud toimunud, kui vaid nihe tehingute struktuuris.

Statistika juures aga soovitaksin lõpetuseks meenutada alati vana tõde, et on olemas väiksed valed, suured valed ja statistika! Statistikat kasutades peab alati süüvima, mis peitub numbrite taga. Turust tervikliku pildi saamiseks ei saa vaadata ainult tehingute arvu või keskmist hinda või mediaanhinda, vaid vaadelda ja analüüsida tuleb ikka andmete kompleksi, mis kajastavad turgu laiemalt.

Muidu ongi oht, et ühekordne anomaalia petab ära ja sel põhjusel saavad langetatud valed otsused.

One comment on “Kinnisvarastatistikast tuleb anomaaliad kõrvaldada
  1. Margus ütleb:

    5+ artikkel. Kasulik lugemine kõigile, kes vaatavad kasutavad ükskõik mis eluala aruandeid ja statistikat. alati peab teadam, mis täpselt iga numbri taga peitub.

    Ma soovitan sul analüüsides ka detsiile kasutada (decile statistics).

    Näiteks selline olukord, kus ostetakse ainult kallist kinnisvara ja ainult odavat kinnisvara. Keskmine arvutus annab siis täiesti vale pildi tegelikust olukorrast – statistka näitab, et ostetakse keskmise hinnaga kinnisvaravara.
    See on musternäide kus statistika = suur vale.

    Kui hinnad on jagatud kümnesse gruppi (detsiili) siis on kohe näha millise hinnaklassiga ja kui palju tehinguid tehti.

  2. Tõnu Toompark ütleb:

    Pean kommentaariga nõustuma. On ju olemas väike vale, suur vale ja statistika…

    Statistika koosnebki peamiselt summadest ja keskmistest.

    Statistikat käsitledes on alati võimalik minna nö ühe taseme võrra detailsemaks ja öelda, et statistika on ekslik ega kajasta reaalsust.

    Ja tegelikult ju nii ongi. Kuni selleni, et tõese info saamiseks tuleb iga üksikjuhtumit (antud juhul iga kinnisvaratehingut üksikuna) analüüsida.

    Iga tehingut ükshaaval analüüsides aga tabame korraga, et selle info baasilt ei ole võimalik üldist trendi hoomata.

    Nokk lahti, saba kinni.

    Igal juhul on vaja mõistusega suhtuda kõigi analüütikute (sh minu) analüüsidesse ja mitte neid pimesi tõepähe võtta. Tuleb ikka kriitiliselt sisusse süüvida.

  3. Veronika ütleb:

    Artikkel on hea ja väga vajalik on teemale tähelepanu juhtida! Teemaga mitte kokkupuutujatele jääb kergesti mulje, et meil on hea kinnisvarastatistika, aga tegelikult… :( Selleks, et andmed infoks muutuksid tuleb analüüsijal veel palju tööd ära teha.

    Kommenteerin mõtet “….peab olulist vahet tegema tehinguhinnal ja väärtusel.”

    Tehinguhinna ja väärtuse eristamisel on väga palju nüansse… Minu arusaama järgi on artiklis viidatud eelkõige sellele, et tuleb vahet teha tehinguhinnal ja turuhinnal, st tuleb olla kindel, et tehinguhindade muutus kajastab turu suundumusi.
    Väärtus vs hind on omaette teema… Lihtne on seletada hinna ja väärtuse erinevust sellega, et hind on fakt (makstud või ka küsitud ja pakutud summa), väärtus kellegi poolt antud hinnang. Väärtusel on mitmeid alaliike, enamasti käib jutt turuväärtusest, mida hinnatakse turuhtehingute (-hindade) põhjal, st kõrvale jäetakse mitte-turutehingud, kuid sageli on raske välja selgitada, millised tehingud on tehtud turutingimustel, millised mitte (tehingute valik on üks oluline põhjus, miks erinevad turuväärtuse hinnangud nii erinevad on).
    Võrdluskõlbulike tehingute valik ja väärtuse tuletamine toimub turuhindade analüüsil, maksimaalselt statistikareegleid järgides, mis meie turu tehingute mahtu arvestades sageli võimatu.
    Lisaks turuväärtusele on ka palju teisi väärtuse liike, omanikke huvitab enamasti kasutusväärtus ja sellel ei ole turuga ega statistikaga mingit seost, seega ei pea ka ülearu muretsema turul toimuva pärast :).

  4. Tõnu Toompark ütleb:

    Tänud Sulle väga asjaliku kommentaari eest!

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

− 4 = 2

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers like this:
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!