Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Statistika: töötute arvu suurenemine on korteriturust mööda läinud

29.07.2025 Tõnu Toompark

2025 I kvartalis oli Eesti Statistikaameti andmetel Eestis tööga hõivatuid 682 tuhat ja töötuid 64 tuhat. Aastatagusega võrreldes on tööga hõivatuid jäänud 1,7% vähemaks ja töötuid on juurde tulnud 9%.

Elamispindade turu vaatest on tööturu kindlus oluline tegur. Töökoha olemasolu annab sissetuleku, mis on vajalik eluaseme ostmise finantseerimiseks. Töökoha puudumine seab laenu olemasolul selle teenindamise löögi alla.

Lisaks on töö puudumine või hirm töökohta kaotada oluline tarbija kindlustunnet negatiivselt mõjutav tegur. Üldjuhul võiks madal kindlustunne tähendada väiksemat turu tehingute arvu.

2025. aastaks prognoositakse majanduskasvu taastumist. (Samas on kasvu tagasitulekut oodatud juba kolm aastat, kuid seni on ta meile selja pööranud.) Majanduskasvu taastumine võiks mõninga viitajaga jõuda tööturu näitajatesse ja anda seeläbi tuge kinnisvaraturule, eriti elamispindade turule.

Viimast 12 kuud vaadates on töötute arvu suurenemine ja tarbija ebakindluse püsimine korteriturust mööda läinud. Näiteks tehingute arv Tallinna korteriturul on viimase 12 kuu jooksul olnud igakuiselt ülevalpool ajaloolist keskmist taset.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@toompark.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Arco Vara müügidirektoriks saab senine Arco frantsiisiettevõtte juht Elari Tamm

28.07.2025 Arco Vara

Tallinna börsiettevõtte Arco Vara ridadesse asub müügidirektorina tööle pikaajalise kinnisvaravaldkonna kogemusega Elari Tamm, kes on seni juhtinud frantsiisilepingu alusel tegutsevat Arco Vara Kinnisvarabürood. Arco Vara jaoks on tegu uue ametikohaga, mille loomine toetab Arco kasvuplaane ja ühtlustab kliendikogemust kinnisvaraarenduse ja maaklertegevuse vahel.
Arco Vara juhi Kristina Mustoneni sõnul keskendub müügidirektori roll nii müügistrateegia kui ka kliendikogemuse terviklikule arendamisele Arco Vara kaubamärgi all. „Elari on juht ja strateeg, kes näeb tervikpilti – kuidas meeskond, kliendid, turundus ja arendus saavad töötada ühtse eesmärgi nimel,“ ütles Mustonen. „Ta on edukalt juhtinud erinevaid müügimeeskondi ja saavutanud tulemusi, mis räägivad iseenda eest,” lisas ta.
Elari Tamm on töötanud kinnisvarasektoris üle 20 aasta, alustades oma karjääri nooremmaaklerina. Alates 2018. aastast on ta olnud Arco Vara frantsiisi kasutava kinnisvarabüroo juhtivpartner ja osanik. Tema sõnul on arendusettevõttesse liikumise näol tegemist loogilise sammuga, mis võimaldab kasvatada Arco Vara müügivõimekust seestpoolt, ühendades arenduspoole ja maaklertegevuse tugevused.
„Oleme Arco frantsiisi kasutava kinnisvarabüroo ja kinnisvara arendava Arco Vara vahel aastaid koostööd teinud, kuid nüüd on aeg viia see järgmisele tasemele ja Arco Vara koos suuremaks ehitada,” ütles Tamm. „Minu eesmärk on luua Arco Varas tugev müügistruktuur ning pakkuda klientidele veelgi sujuvamat ning ühtlasemat kinnisvarateekonda,” selgitas ta.
Arco Varal on käimas mitu olulist arendusprojekti, sealhulgas Tallinna kesklinna kavandatav Lutheri kvartal, Stroomi ranna lähistel asuv Kodulahe kvartal, arendus Spordi tänaval Kristiines ja Harku järve äärde kerkiv Arcojärve elamukvartal.
Elari Tamm alustab müügidirektorina Arco Varas sisseelamist osakoormusega alates 1. augustist ning alates novembrist on täiskohaga Arco Vara AS-is. Nii börsiettevõte Arco Vara kui ka Arco Vara frantsiisi kasutav ja teistele omanikele kuuluv kinnisvarabüroo jätkavad tegutsemist Arco Vara nime all.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Elamispindade kättesaadavusest (18). Hinna-palga suhtest detailsemalt

28.07.2025 Tõnu Toompark

Tallinna linnale tehtud elamispindade kättesaadavuse analüüs vaatab elamispindade hinna muutumist palga suhtes.

Esmapilgul võib selline lihtne lähenemine tunduda asjakohane. Korteritehingute hindu palkadega kõrvutades võiks justkui selgelt peegelduda, kas elamispinna soetamine muutub koduostjale taskukohasemaks või vastupidi. Aga…?

Saatan peitub detailides

Vaataks analüüsitavate andmete sisse.

Elamispindade tehinguhinnad

Elamispindade tehinguhinnad peegeldavad tehingus olevate varade hindu. Tehingus olevate varade struktuur muutub ajas ja vahel isegi olulisel määral.

Näiteks:

ühel hetkel tehakse tehinguid rohkem kesklinnas (ehk kallima ruutmeetrihinnaga varaga), teisel hetkel tehakse rohkem äärelinnatehinguid (ehk odavama ruutmeetrihinnaga varaga);
ühel hetkel valmib rohkem uusi (ehk kallima ruutmeetrihinnaga) kortereid, mis lähevad lühikese perioodi jooksul asjaõiguslepingusse (ehk jõuavad maa- ja ruumiameti tehingustatistikasse), teisel hetkel on uusarenduste asjaõiguslepingutesse jõudmise maht väiksem.

Praktiline näide 2014. aastaga algavast ajaperioodist Tallinna linnas. Sel perioodil on uute korterite osakaal korterite asjaõiguslepingutes olnud ~22%. 2025. a on uute korterite asjaõiguslepingute osakaal olnud ~10-12%, mis avaldab selget mõju tehingute keskmisele hinnale.

Keskmine palk

Keskmise palgaga on samad struktuursed probleemid, mis korteritehingute hindadega. Üks asi on keskmine palk, teine on mediaanpalk. Kiirelt muutuvate maksude keskkonnas on eraldi vaja vaadelda brutopalka ja netopalka.

Keskmise palga juures on oluline ka palgasaajate arv. Näiteks 2009. a oli ostja vaatest väga soodne korteritehingu hinna ja keskmise palga suhe, kuid palgasaajaid oli väga kõrge tööpuuduse tõttu vähe. Seega oli hea ostujõud ainult näiline.

Ülalolev pilt töötute arvu kohta näitab väga selgelt, miks on elamispindade hindade liikumise võrdlemine 2009.-2010. aastaga täielik absurd.

Kuidas andmete kvaliteediga seonduvad probleemid kõrvaldada?

Korteritehingute puhul on paar detaili, mida tuleb silmas pidada.

Eesti keskmine korteritehingute hind ei peegelda kasulikku sisulist infot. Selle baasilt tehtavad järeldused on väga üldised ja abstraktsed. Eesti keskmine korteritehingute hind sobib ainult väga üldiste elamispindade turu trendide jälgimiseks.
Eesti keskmise tehinguhinna asemel tuleks vaadata konkreetset piirkonda. Käesoleva artiklite seeria fookuses on elamispindade kättesaadavus laiemalt, aga eelkõige kättesaadavus Tallinnas. Nii on Tallinna korteritehingute keskmine hind üsna asjakohane indikaator, aga seda Tallinna kohta üldiste järelduste tegemiseks.
Nagu eelpool välja toodud, mõjutab tehingute struktuur tehingute keskmist hinda olulisel määral. Seega tuleks konkreetsete kinnisvara väärtuse muutumise osas sisuliste järelduste tegemiseks hinnata samaväärsete varade hinnaliikumisi. Seejuures tuleb silmas pidada, et vaatlusperiood ei oleks liiga lühike. Vastasel korral võivad üksikud anomaalsed tehingud hakata keskmisi näitajaid oluliselt mõjutama.
Eelnevast tulenevalt sobib samaväärseks varaks, mille alusel korterite väärtuse muutuseid hinnata, kõige paremini nõukogudeaegne korter. Nõukogudeaegsed korterid on üsna hästi omavahel võrreldavad, nendega tehtavate tehingute arv on piisavalt suur. Lisaks on nõukogudeaegsete korterite hinnainfo maa- ja ruumiameti andmete alusel hõlpsalt kättesaadav.

Täiendavalt

Ei ole sisulist vahet, kas elamispindade analüüsis kasutada keskmist hinda või mediaanhinda. Tallinna korteritehingute keskmine ja mediaanhind korreleeruvad 99,9%.
Andmete korrastamisel kasutatakse äärmuslike näitajate kõrvale jätmist. Eemaldades tehinguhindade 15% kõige kallima ja 15% kõige odavama hinnaga tehinguid, on keskmise hinna ja 15-protsendilise lõikega tehinguhindade korrelatsioon 99,96%. (Korrelatsioonid arvutatud maa- ja ruumiameti Tallinna korteritehingute kvartaalsete näitajate pealt 2004 I kuni 2025 II.)

Palga osas on analoogsed struktuursed probleemid

Üldiste trendide hindamiseks on sobilik kasutada nii keskmist kui mediaanpalka. Tallinna ja Harjumaa mediaanpalk on 2021.-2024. a perioodil olnud statistikaameti andmete baasil üsna stabiilselt 81-82% keskmisest palgast.
Netopalgaga on asjalood keerulisem. Administratiivne võimekus on palga ja sellelt makstava tulumaksu arvutamise viinud piisavalt keeruliseks. Nii ei avalda statistikaamet enam aastaid keskmist netopalka. Maksutõusud on igal juhul keskmise netopalga osakaalu keskmisest brutopalgast vähendanud.

Täiendavalt palga osas

Palgasaajate arv on elamispindade kättesaadavuse juures väga oluline, sest keskmise palga suurust arvestatakse tööga hõivatud inimeste baasilt.
Kujutame ette olukorda, kus peres on kaks palgateenijat. Kui madalamat palka saav inimene kaotab töö, siis keskmise palga arvestamise metoodika alusel pere palka teenivate inimeste keskmine palk suurenes.
On väga selge, et kirjeldatud olukorra perekonna võimekus eluaset soetada siiski vähenes. Mis sellest, et keskmise palga ja korteri ruutmeetrihinna suhe paranes.

Järeldused andmete osas

Peamised järeldused ja kokkuvõte ülaltoodud põhjalt.

Keskmine korteritehingu hind on üldjuhul sobilik üldiste järelduste tegemiseks turu arengute osas.
Erandlikes olukordades (nagu nt 2008. a lõpust kuni 2009. a lõpuni, nagu nt 2020. a märtsi teisest poolest juuni esimese pooleni, nagu nt 2022. a II-III kvartal) ei peegelda tehinguhinna muutus (mis arvutatakse ainult tehingus olevate objektide baasilt) kinnisvara turu kõikide objektide väärtuse muutust.
Andes konkreetset hinnangut, kas elamispindade kättesaadavus väheneb või suureneb, tuleb kasutada võrreldavate varade hindade andmeid.
Võrreldavaks ehk samaväärseks varaks võib pidada nõukogudeaegseid kortereid. Maa- ja ruumiamet pakub n-ö standardsete väljunditena andmeid 1940.-1970. a ja 1971.-1990. a valminud korterite hindade kohta.
Keskmine palk on asjakohane sisendinfo, mida elamispindade kättesaadavuse analüüsis kasutada. Siiski tuleb keskmise palga kõrval vaadata laiemat pilti ehk tööturgu.

Järeldused numbrilisena

Käesoleva artiklite seeria eelmises 17. osas sai välja toodud Eesti ja Tallinna korteritehingute hinna ja palga suhtarv. Kordame neid andmegraafikuid.

Toome võrdluseks Eesti ja Tallinna 1970.-1990. a valminud korterite tehinguhinna ja keskmise palga võrdluse. Märkusena: mõlemad andmete komplektid on liigse sik-sakitamise vältimiseks ja trendi väljatoomiseks arvutatud 4 kvartali libiseva keskmise baasilt.

Järeldused andmete baasilt

Elamispindade kättesaadavus samaväärse vara baasilt arvutatuna Tallinnas ja Eestis on 2020.-2022. a teinud läbi olulise languse. (Ärme siin kättesaadavuse vähenemise põhjustesse lähe.)
Alates 2022. aastast on elamispindade kättesaadavus sirgjooneliselt paranenud. Arvestades, et tegemist on 4 kvartali keskmistel baseeruva arvutusega, võib öelda, et tegemist on selge tugeva trendiga, mitte juhusliku kõrvalekaldega.
Eesti tehingute keskmine hind on mõjutatud struktuursetest muutustest piirkondade vahel. Tallinna kui konkreetse piirkonna elamispindade kättesaadavus keskmise palga ja tehingute keskmise hinna baasil on jõudnud ajaloolise keskmise tasemeni. Ajaloolist keskmist taset näitab joonisel pool-läbipaistev punane horisontaaljoon.
“Oh, õudust…!” karjatavad elamispindade kättesaadavuse analüüsi koostajad, kes tahavad kõikidele abivajajatele avaliku sektori rahaga kiirelt appi tõtata. Samaväärse vara baasilt võrdlust tehes näeme, et Tallinna elamispindade kättesaadavus on 2025 II kvartalis kõrgemal, kui ajalooline keskmine.
Tuues 2025. aastal elamispindade kättesaadavuse analüüsis välja andmete aegridasid kuni 2023. aastani, on tegemist manipulatsiooniga ja analüüsi tellija eksitamisega. Suur küsimus on, miks nii tehakse?

Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga. Varem ilmunud kommentaarid:

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara arendusprojekti juhtimine

Kinnisvaraekspert: kooliaasta eel on Tallinna üüriturul aktiivsed eelkõige välistudengid

28.07.2025 Helen Šank

Kui varem alustasid tudengid juba juulis aktiivseid korteriotsinguid, siis sel suvel on turg loid ja aktiivsed on peamiselt välistudengid, kommenteerib 1Partner Kinnisvara maakler Helen Šank.

Kogenud maakler märgib, et kui möödunud aastatel käis juba juulis tudengite seas korralik sagimine, siis vähemalt kohalikud noored pole tänavu veel kiirustama hakanud. “Varem oli juba kesksuvel iga uue kuulutuse peale huviliste järjekord ukse taga. Võimalik, et kohalikud tudengid jätavad otsingud lihtsalt viimasele hetkele või ei muretseta, sest arvatakse turul olevat piisavalt pakkumist, kuid võrreldes varasemaga on hetkel märksa rahulikum,” räägib Šank.

Kui enamik tudengeid otsib väiksemaid ja soodsamaid kortereid ega pea probleemiks ka linna keskusest kaugemal elamist, siis on esile kerkinud ka teist tüüpi huviliste grupp. “Kohalikud noored otsivad pigem taskukohasemaid lahendusi, aga osa välistudengeid on nõudlikumad. Nad eelistavad heas seisukorras kortereid kesklinnas ja on valmis nende eest ka rohkem maksma. Sel aastal on palju just Soome tudengeid, kelle seas on populaarne näiteks Rotermanni piirkond, kust on mugav nädalavahetustel ka Helsingisse sõita,” toob 1Partneri üürimaakler välja.

Kohalike noorte tagasihoidlikum huvi võib maakleri hinnangul olla seotud majandusliku ebakindlusega, mis on pannud paljud noored pikemaks ajaks vanematekoju jääma, et elamiskuludelt kokku hoida. “See ei tähenda muidugi, et huvi üürikorterite vastu oleks kadunud. Huvitaval kombel on taandumas ka varem laialt levinud trend nii-öelda kamba peale suurem korter üürida. Need noored, kes saavad endale lubada vanematekodust välja kolida, otsivad ennekõike privaatsust ja üürivad pigem üksi väiksema pinna,” selgitab Šank. Ta lisab, et umbes 20-ruutmeetrise ühiselamutuba meenutava korteri võib Tallinnas leida umbes 280–350 eurose üürimaksega kuus, kuid need asuvad enamasti vanemates majades ja kesklinnast eemal.

1Partner on enam kui 20-aastase kogemusega Baltimaade juhtiv kinnisvaragrupp, mille esindused asuvad Tallinnas, Tartus, Riias ja Vilniuses. 1Partner grupp pakub kinnisvara vahenduse, hindamise, ehituse, arenduse, halduse ja investeeringute juhtimise teenust.

1Partner kinnisvaragrupp on maailma suurima kommertskinnisvara nõustamisettevõtte JLL (Jones Lang LaSalle) ametlik koostööpartner Baltikumis.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Bigbank: Euroopa Keskpank võiks muretseda ka majanduskasvu taastamise pärast

28.07.2025 Raul Eamets

Euroopa Keskpanga (EKP) nõukogu otsustas täna, et kommertspankadele mõeldud püsihoiuste intressid jäävad seekord muutmata. Otsus oli oodatud nagu ka varasemad otsused intresside langetamise kohta.

Euribor on jätkuvalt üle 2%, mis tähendab, et ka turg eeldas, et kommertspankadele mõeldud hoiustamise määr jääb 2%-le ja seda ei muudeta. Inflatsioon on Euroopas kontrolli all. Juulis oodatakse eurotsooni aastaseks inflatsiooni määraks 2%, mis ongi EKP eesmärk. Erinevalt USA keskpangast – Föderaalrerservist – ei ole EKP seadnud sihteesmärke majanduskasvule ning töötusele. Tegelikult võiks, sest kui me vaatame selle aasta majanduskasvu prognoose, siis pilt väga rõõmustav ei ole. SKP kasvu prognoos on 1% ümber. Euroopa majanduse vedur Saksmaa ootab 0% majanduskasvu. Intresside langetamine kuluks majanduskasvu elavdamiseks hädasti ära.

Analüütikud ja prognoosimajad näevad vähemalt ühte intresside langetust sellel aastal veel. Kui see ootus realiseerub, siis Euribor saavutaks aastavahetuseks 1,8% taseme. Kõik need prognoosid ja oletused tuginevad eeldusele, et midagi drastilist ei juhtu tollidega. Kui USA kehtestab kõrged tollimaksud EL kaupadele ning selle tulemusena inflatsioon Euroopas uuesti kiireneb, siis võib intresside langetusi tulla veel. Ebamäärasus jätkub.

Madis Müller: Euroopa Keskpangal on praegu õige aeg intressimäärade muutmisega oodata

28.07.2025 Madis Müller

Otsustasime eile Euroopa Keskpanga nõukogus jätta keskpanga intressimäärad muutmata. Euroala majandus on taastumas, hinnatõus on aeglustunud keskpanga eesmärgiks seatud 2%ni ja intressimäärad on juba tasemel, kus nad majandust juba pigem veidi ergutavad. Arvestades, et lähituleviku suhtes valitseb üsna suur teadmatus, eriti selles, mis puudutab kaubandusreegleid ja USA kehtestatud tollimaksude mõju, oli mõistlik hoida intressimäärad praegusel tasemel.

Ebakindlus – et mitte öelda segadus – lähiaja väljavaate suhtes ei ole kadunud, kuid tundub, et ettevõtted ja eriti investorid on sellega teatud mõttes isegi harjunud. USA presidendi viimatised avaldused tollimaksude teemal ei ole finantsturgudel enam nii äkilisi reaktsioone kaasa toonud. Ju arvestatakse juba ka sellega, et suur osa USA välja kuulutatud tollimaksudest tõenäoliselt esialgses ulatuses ei jõustu või liiga pika aja jooksul ei kehti.

Viimased hinnangud maailmamajanduse selleaastasele kasvuväljavaatele on paari kuu taguse ajaga võrreldes veidi optimistlikumad. Ka majanduskasv osutus esimeses kvartalis arvatust tugevamaks nii USAs, Hiinas kui ka euroalal. Kaubanduspiirangud ja nendega seonduv ebakindlus küll kahtlemata pidurdavad majanduse hoogu, kuid teevad seda eeldatavasti kardetust vähem, vähemalt lähiajal.

Eelkõige kaubanduspoliitikast tulenev suurem teadmatus majanduse väljavaate suhtes on tõenäoliselt investeeringuid tagasi hoidnud. Siiski näitasid esimese kvartali andmetel üllatavalt tugevat kasvu nii euroala ettevõtete investeeringud kui ka ehitusmahud.

Huvitav on ka tõdeda, et viimase poole aasta jooksul tuntavalt kallinenud euro vahetuskurss ei ole euroala ekspordile kehvasti mõjunud. Eriti USAsse suunduvate kaubamahtude ajutine kiirem kasv esimeses kvartalis on selgitatav ettevõtjate sooviga võimalikult palju tehinguid enne võimalike tollimaksude jõustumist lõpuni viia. Siiski kirjeldavad euroala eksportijad uute tellimuste mahtu järjest positiivsemalt. On tüüpiline, et tugevam valuutakurss pidurdab ekspordi hoogu, ent see mõju võib praegu olla osaliselt piiratud, sest käsikäes euro kallinemisega on suhteliselt odavamaks muutunud euroala ettevõtete toodangus sisalduv nn impordikomponent. See aitab eksportivate ettevõtete konkurentsivõimet hoida ja leevendab tugevneva euro negatiivset mõju.

Kokkuvõttes oleme olukorras, kus euroala majandus taastub järk-järgult, hinnatõus on nii viimastel andmetel kui ka ettevaates väga lähedal Euroopa Keskpanga seatud 2% eesmärgile ning intressimäärad juba tõenäoliselt pakuvad majanduskasvule mõõdukalt tuge. Seetõttu on kohane rahapoliitikat kujundades praegu intressimäärasid mitte muuta ning hinnata lähikuude ja -kvartalite andmete pealt, kas ja millal intressimäärad uuesti korrigeerimist vajavad.

Eesti pank: Intressimäärade langus vähendas pankade kasumlikkust

28.07.2025 Adaur.ee

Eestis tegutsevate kommertspankade puhaskasum oli teises kvartalis kokku 146 miljonit eurot. Arvestades mulluseid dividendimakseid ja neilt tasutud tulumaksu, on pangandussektori kasum vähenenud aastaga pea veerandi võrra. Pankade kasumlikkus on seega taas intressimäärade kasvule eelnenud tasemel. Kasumit vähendas peamiselt euribori langus, mis kahandas pankade intressitulu.

Teises kvartalis teenisid Eestis tegutsevad pangad siinsel turul 146 miljonit eurot puhaskasumit. Seda on küll ligi 9 miljonit eurot rohkem kui aasta tagasi, aga tuleb arvestada, et 2024. aasta teises kvartalis maksid pangad erakordselt palju dividende ja neilt tasuti ka erakordselt palju tulumaksu. Tulumaksueelne kasum vähenes 232 miljonilt eurolt 178 miljonile eurole ehk 23%. Kasumi vähenemise põhjustas eelkõige euribori langus, mis vähendas väljastatud laenudelt teenitavat intressitulu kiiremini kui pankade endi rahastamiskulud. Pankade kasumlikkus ehk pankade kasumi ja varade suhe alanes teises kvartalis 1,3%ni, mis on viimase kümne aasta keskmise lähedal. See tähendab, et kasumlikkus on umbes sama kui enne intressimäärade kiiret kasvu.

Kuigi pankade intressitulu on vähenenud, toetab nende kasumit nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenuportfellide kiire kasv. Juuni lõpuks oli eluasemelaenude jääk Eestis ligikaudu 10% ja ettevõtete laenude jääk 8,5% suurem kui aasta varem – vaid väga vähestes euroala riikides kasvasid need näitajad kiiremini kui Eestis. Kogu euroalal oli nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude kasv keskmiselt umbes 2%.

Joonis 1. Laenujäägi aastakasv Eestis tegutsevates kommertspankades

Eesti kiire laenukasv näitab, et pankade võime laene pakkuda on hea ja et keerulisest geopoliitilisest olukorrast hoolimata on ka ettevõtete ja inimeste investeerimisjulgus taastunud. Ajutiselt kiirendas eluasemelaenude kasvu juuli algul kehtima hakanud käibemaksutõus. Ettevõtete puhul veavad kasvu pikaajalised investeerimislaenud, eelkõige kinnisvara- ja taristusektoris. Samal ajal on lühema kui üheaastase tähtajaga käibekapitalilaenude maht natuke vähenenud. Kui majapidamiste puhul on märgata eluasemelaenude kiiret kasvu, siis lühemaajaliste ja eelkõige tarbimiseks võetud laenude kasv on püsinud üsna mõõdukas.

Kehrasse kerkib taasiseseisvumisaja suurim elamuarendus

25.07.2025 Adaur.ee

Eesti üks suuremaid elementmajade tootjaid Matek arendab kahes etapis Kehrasse 21 eramu ja viie paarismajaga Kehrametsa elurajooni.

Arendust nõustava Uus Maa Five Stars kinnisvarabüroo konsultandi Nelli Kerde sõnul on tegemist taasiseseisvumisaja suurima eramuarendusega Kehras. „Kui Tallinnas läheb elu ja arendamine tihedamaks ja kallimaks, siis kolivad nii paljud inimesed kui arendajad pealinnast välja. Viimastel aastatel on uusarenduste fookus järjest enam liikunud Tallinnast ida suunda. Kehra on tõusnud üheks atraktiivsemaks sihtkohaks tänu soodsamale hinnatasemele, arenevale taristule ja kiiretele transpordiühendustele,“ kirjeldas Kerde trendi.

“Kehrast jõuab rongiga Tallinnasse näiteks paarikümne minutiga ning kohapeal on olemas korralik taristu – koolid, lasteaiad, poed ning teenused. Ümbruskonnas leidub ka rohkelt rohelust, sportimisvõimalusi ning kaunis ja kalarikas Jägala jõgi,” rääkis Kerde.

“Kehras on kodud kolmandiku võrra soodsamad kui Tallinna lähiümbruses. Näiteks saab Tallinna soodsama ridaelamu hinnaga Kehrasse 2000-ruutmeetrise krundiga uue 5-toalise maja,“ rääkis Kerde.

“Kehra eramutesse kolivad peamiselt pered, kes otsivad suuremat pinda ning ridaelamusse pigem inimesed, kel lapsed juba suured ja kes soovivad lihtsalt pealinnast rahulikumat keskkonda,“ kommenteeris Kerde.

“Matek püstitab kruntidele oma tehases kvaliteetselt koostatud elementmajad, mis on sissekolimiseks valmis nelja kuuga. Uues arenduses on praegu müügis esimesed kodud ning ka näidismaja,“ lisas Kerde.

Mateki Kehrametsa arenduses maksab 3-toaline ridaelamu 199 900 ning 5-toaline eramu 319 900 eurot. Kehrametsa arendusse pakutakse ka krunte.

Kehrametsa arenduse esimene etapp asub Kehras Jakobsoni ning teine Lille ja Aianduse tänavate piirkonnas.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Elamispindade kättesaadavusest (17). Elamispindade hinna-palga suhe praktikas?

25.07.2025 Tõnu Toompark

Tallinna linnale tehtud elamispindade kättesaadavuse analüüs esitab väiteid, et analüüsi koostajad peavad eluasemehindu kõrgeks. Ei saa väita, et elamispindade kättesaadavuse analüüsi koostamisel ei oleks arvandmeid kasutatud. Tööprotsessis on esitletud näiteks järgmist.

On tuginetud Eurostat’i andmetele, mis väidavad, et Eesti elamispindade hinnatõus on üks Euroopa kiiremaid.
On väidetud, et elamispindade hinnad on kasvanud oluliselt kiiremini kui sissetulekud, ja see on vähendanud elamispindade kättesaadavust.
On väidetud, et elamispindade hinnad on viimastel aastatel kiiresti kasvanud, mis vähendab elamispindade kättesaadavust.

Tasuks neid väiteid lähemalt uurida. Vaatan iga punkti erinevas kommentaaris. Eeltoodud kolmest punktist viimasena vaatluse all tehinguhinna ja palga suhte muutumine.

Võrdleme palka ja hinda

Lihtne võimalus elamispindade kättesaadavuse mõõtmiseks on võrrelda, mitu ruutmeetrit keskmise hinnaga korterit on võimalik keskmise palga eest osta.

Järgneval graafikus on toodud keskmise palga ostujõud korteri ruutmeetrites, kus:

arvutuste aluseks on võetud korteriomandi keskmine tehinguhind maa- ja ruumiameti andmetel;
arvutuste aluseks on arvestuslik keskmine netopalk, mis omakorda baseerub statistikaameti keskmisel brutopalgal;
arvutused on tehtud nelja kvartali libiseva keskmise baasil, et vähendada andmete sesoonset hüplikkust ja välja tuua trend.

Graafiku tõlgendamine

Elamispindade kättesaadavus oli äärmuslikult halb 2006.-2007. a, mil kinnisvarabuum oli kõikide näitajate järgi tipus.

2008.-2009. a oli majanduskriis, millega kaasnes kinnisvarakriis, sh kinnisvara oluline odavnemine.

Elamispindade kättesaadavus oli näilises positiivses tipus 2009.-2010. a, mil Eesti arvestusliku keskmise netopalga eest sai osta ühe Eesti keskmise hinnaga korteri ruutmeetri.

Sellele järgnes elamispindade arvestusliku kättesaadavuse sujuv vähenemine – ma meelega ei kasuta sõna halvenemine.

Elamispindade kättesaadavus halvenes kiiresti 2021.-2022. a – seda kiire hinnatõusu arvelt. Alates 2022. a on elamispindade hinnad paigale püsima jäänud. Kasvanud keskmine palk on elamispindade kättesaadavust stabiilselt taastanud.

Kontekst graafikule ja elamispindade kättesaadavuse muutusele

Lukustades end mõtetes ainult graafiku andmetele võib öelda, et elamispindade kättesaadavus 2009.-2010. a oli hea. Aga ei olnud.

Üle-eelmises elamispindade kättesaadavuse kommentaaris sai kirjutatud, milline oli majandusseis 2010. a. See oli kõike muud kui hea – tööpuuduse määr ajuti 20%, ostujõu vähenemine, madal tarbijakindlus. See ei ole mitte ühegi majanduse või kinnisvaraturu näitaja baasilt aeg, mida idealiseerida ja tagasi tahta.

Alates 2010. aastast liikus elamispindade arvestuslik kättesaadavus vähenemise suunas. Põhjuseks oli majandus- ja kinnisvarakriisist väga-väga alla surutud hinnataseme taastumine n-ö normaalse hinnataseme suunas.

Muuhulgas aitas 2011.-2013. a tehinguhindadel pisut ülespoole liikuda vähene uusarenduste aeglase taastumise tempo. Uusarendusi oli väga vähe, kuid vaikselt tuli juurde.

Perioodil 2014.-2020. a oli ostujõud ehk elamispindade kättesaadavus väga-väga hea. Ostujõudu toetas ülespoole roniv keskmine palk. Kinnisvara kallines palgakasvuga võrreldes umbes-täpselt samas tempos. Eriline roll oli järjest allapoole surutud Euriboril, mis tõi elamispindade turule järjest uusi ja uusi ostjaid.

Tehingutes suurenes uusarenduste osakaal – see tähendab, et inimesed said sisuliselt osta järjest paremat kvaliteeti sama hinnaga. Võiks öelda, et tegemist oli elamispindade turu kuldse ajaga.

2020. a sügisest hakkas kinnisvara kiiresti kallinema. Kiireneva kallinemise põhjus oli n-ö rahatrükk, mis pidi meid päästma koroonapandeemia tekitatavast majanduslangusest. Ülemääraselt suur rahatrükk suunas suure mahu kapitali kinnisvarasektorisse. Nõudlus läks üles, pakkumist (mh administratiivsete piirangute tõttu) kiiresti kasvatada ei olnud võimalik. See ajas hinnad kiiresti lakke ehk elamispindade kättesaadavus halvenes tempokalt.

Hinnatõusule läbi miinusesse läinud Euribori ja rahapakkumist suurendava rahatrüki andis hoogu pensionirahade „vabastamine“. See suurendas omakorda elamispindade nõudlust ehk valas buumilõkkesse õli hulgaliselt juurde. Elamispindade kättesaadavus selgelt halvenes.

Hinnatõusuperiood kestis kuni 2022. a kevadeni. 2022. a tõi kaas endaga sõja Ukrainas ja suveks-sügiseks energiakriisi. Elamispindade hinnad langesid oma 2022. a keskpaiga tipust 5-15%. Kasvava keskmise palga tingimustes pöördus vähenenud elamispindade kättesaadavus tagasi tõusule.

Alates 2022. a teisest poolest on elamispindade kättesaadavus pea sirgjooneliselt liikunud paranemise suunas. Seda paigal püsinud hindade ja kasvanud palga tõttu. Kättesaadavuse paranemisele on alates 2023. a lõpust tuge pakkunud allapoole tulnud Euribor.

Suveks 2025. a oleme jõudnud ligikaudu samale tasemele tagasi, kus olime enne kobarkriiside algust. Oleme jõudnud tagasi perioodi tasemele, mida eelpool sai kirjeldatud kinnisvaraturu kuldse ajana.

Järeldused

Majandus on tsükliline, kinnisvaraturg samuti. Tehinguhindade ja palga alusel arvutatud arvestuslik elamispindade kättesaadavuse näit käib kinnisvaratsüklitega kaasas. Ühel hetkel on kättesaadavus ebamõistlikult halb – nagu näiteks 2006.-2007. või 2022. a.

Teisel hetkel on kättesaadavus üsna hea. Hetkel, mil elamispindade kättesaadavus on hea, ei räägi keegi, et see on liiga hea. Elamispindade tehinguhind on alati liiga suur, sest tegemist on enamiku inimeste elu kõige suurema rahalise tehinguga. (Sellest sai kirjutatud käesoleva elamispindade kättesaadavuse temaatikat käsitleva seeria esimeses kommentaaris.)

Järgnevalt on toodud Tallinna linna ehk elamispindade kättesaadavuse kõige suurema probleemiga piirkonna näitel arvestusliku netopalga ja keskmise tehinguhinna suhtarv.

Graafikut on täiendatud horisontaaljoonena ajaloolise keskmisega, mis algab 2012. aastast. Ajaloolise keskmise alguse põhjendus on soov välja jätta Eesti elamispindade turu n-ö sünnivalud. Ei ole asjakohane selliseid äärmusi arvesse võtta.

Ajalooline keskmine näitab olukorda, kus ostujõu näitaja on tavapäraselt liikunud ehk mille ümber kõikunud. Ajalooline keskmine kirjeldab n-ö tavapärast olukorda.

Graafikutel on ajalooline keskmine näidatud laiema tunnelina. 2025. a numbrid näitavad, et oleme jõudnud tavapärase ehk normaalse lähedasse olukorda. Tavapärased arengud elamispindade turul ei tohiks anda põhjust turule olulisel määral avaliku sektori ressursiga sekkumiseks.

Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga. Varem ilmunud kommentaarid:

Tallinn: Algab Endla tänava tunnelite ehitus – oluline etapp Kristiine liikuvussõlme kujundamisel

25.07.2025 Tallinn.ee

Tallinna keskkonna- ja kommunaalamet on sõlminud ehituslepingu Endla tänava raudteeviadukti kergliiklustunnelite rajamiseks. Lepingu maksumus on käibemaksuta 4,2 miljonit eurot ning töövõtjaks on INF INFRA OÜ. Projekti rahastavad Tallinna linn ja aktsiaselts Tallinna Vesi.

„Endla tänava tunnelid loovad jalakäijatele ja ratturitele ohutu ja mugava ühenduse raudtee alt ning seovad Kristiine sujuvalt kesklinnaga. See on praktiline samm, mis aitab murda senise tõkke ning on oluline lüli rattateede võrgu terviklikkuse vaates. Kristiine keskalast saab tulevikus üks Tallinna olulisim liikumissõlm ja see projekt on selle muutuse käivitaja,“ ütles Tallinna keskkonna- ja kommunaalameti teenistuste juht Elari Udam.

Ehitus hõlmab kahe tunneli rajamist, mille kaudu luuakse kergliiklejatele turvaline läbipääs Tehnika tänavalt raudteetammi alt Kristiine keskuse suunas. Lisaks paigaldatakse ligikaudu 200 meetrit uut kanalisatsioonitrassi ning uuendatakse lähiümbruse sõidu- ja kõnniteed.

Tunnelid on esimene suurem investeering linna arengustrateegias kavandatud Kristiine keskala kujundamisel. Tulevikus kujuneb sellest piirkonnast üks Tallinna olulisemaid ühistranspordi sõlmpunkte ja ümberistumisalasid. Raudteetammi ületamine muutub tänu uutele tunnelitele ohutuks ja sujuvaks, aidates leevendada senist barjäärefekti Kristiine ja kesklinna vahel.

Tunnelid on osa rattateede põhivõrgust, toetades linna eesmärki arendada rattataristut viisil, mis võimaldab turvalist ja mugavat liikumist linnaosade vahel.

Tulevikus on Kristiine keskala arenduse osana plaanis veel mitmeid investeeringuid: Endla tänava ümberkujundamine ja ühistranspordipeatuste kokku toomine Kristiine keskuse ees; Taksopargi ristmiku ümberehitus; Tehnika tänava rattateede rajamine; Tulika tänava rekonstrueerimine; Liivalaia trammiliini pikendamine Kristiine keskuse suunale ja koostöös Eesti Raudteega uue raudteepeatuse rajamine Endla viadukti juurde.

Tunnelite ehitustööd algavad pärast ettevalmistusetapi lõppu ning kestavad 18 kuud ehk lõpptähtaeg jaanuar 2027. Projekti elluviimist planeeritakse kaasrahastada Euroopa Liidu vahenditest.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Bigbank: Euroopa Keskpank võiks muretseda ka majanduskasvu taastamise pärast

25.07.2025 Raul Eamets

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Otsid koolitusruumi? Kinnisvarakooli koolitusklass ootab sind

25.07.2025 Margot Toompark

Kui oled korraldamas seminari, koolitust, koosolekut või õpituba, siis Kinnisvarakooli koolitusklass on just see koht, mida vajad. Meie kaasaegne ja mugav ruum pakub suurepärast keskkonda nii kontakt- kui ka hübriidürituste läbiviimiseks – osalejad saavad valida, kas olla kohapeal või liituda veebi teel.

Asukoht: Tulika 19, Tallinn (Kristiine linnaosa), Flora Maja B-korpuse 1. korrus, ruum 138. Sissepääs sisehoovist.
Parkimine: Sisehoovis tasuline parkla, tänavatel tasuta parkimine.
Ligipääsetavus: Juurdepääs erivajadustega inimestele olemas.

Ruum ja võimalused:

Suurus 51 m²
Klassiruumi stiilis kuni 24 osalejat
Teatristiilis kuni 36 osalejat
Konverentsiseade Konftel ja 86″ UHD ekraan
Pabertahvel markeritega
Veeautomaat kuuma ja külma veega

Broneerimine ja lisainfo:
Telefon: +372 525 6655 (Margot Toompark)
E-post: kool@kinnisvarakool.ee

Tule ja korralda oma järgmine sündmus ruumis, mis ühendab mugavuse, tehnilise varustatuse ja hea ligipääsetavuse.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Kaamos rajab Tallinna bussijaama kõrvale ligi 400 korteriga moodsa elu ja ärikvartali.

24.07.2025 Adaur.ee

Kaamos Kinnisvara välja kuulutatud arhitektuurikonkurss Tallinna kesklinna bussijaama piirkonda rajatava uue elu- ja ärikvartali rajamiseks võitis Hayashi–Grossschmidt Arhitektuuri (HGA) võistlustöö „ÕU“.

Arhitektuurse lahenduse leidmiseks välja kuulutatud konkursi eesmärk oli leida parim terviklik ruumiline lahendus Lastekodu 48, Masina 7 ja 9 kinnistutele. Konkursile esitati kuue Eesti tunnustatud arhitektuuribüroo tööd, millest parim valiti välja Kaamos Kinnisvara, Tallinna Linnaplaneerimise Ameti ja Eesti Arhitektide Liidu esindajatest koosneva žürii üksmeelse otsusega.

“Meil on tõeliselt hea meel, et linnale nii oluline asukoht, tuleviku tuiksoon, meelitas osalema töid, mis viisid konkursi taseme kõrgele ning tegid otsustamise keeruliseks. HGA võidutöö paistis silma tugeva linnalise kontseptsiooniga. Selles on suurepäraselt läbi mõeldud avaliku ruumi lahendused. Arendajana näeme, et just selline ruumiloome loob piirkonda atraktiivse ja eluks meeldiva kvartali,” ütles Kaamos Kinnisvara arendusjuht Ivar Vahter.

Vahteri sõnul sõnul ei saa kesklinna ümberkujundamine tähendada üksnes tihedamat hoonestust vaid eelkõige uute elamis- ja töötamismustrite toetamist. “Meie roll ei ole ainult ehitada vaid koos linnaga mõtestada, millist ruumi inimesed vajavad – nii täna kui kümne aasta pärast. Masina kvartali puhul näeme just asukoha potentsiaali mitmekesise linnakeskkonna loomiseks,” selgitas Kaamose arendusjuht.

Võidutöö “ÕU” näeb ette ca 370 korteri ja ligi 4000 m2 äripindade rajamist. Piirkonda kerkivad mitmetasandilise kõrguse ja liigendatud arhitektuuriga eluhooned. Uus kvartal koosneb kahest selgelt eristuvast osast, mida ühendab avalik läbipääs Fahle ärikvartalist kuni Tallinna bussijaamani. Elamispindade suurused ja planeeringud pakuvad laia valikuvõimalust, mis tulevad vastu linnainimese erinevatele soovidele ja vajadustele. Kvartalisse on planeeritud ka rohkelt haljastust, läbi on mõeldud jalakäijate liikumisteed, mis moodustavad tugeva sideme ümbritseva linnakeskkonnaga.

Tallinna Linnaplaneerimise Ameti juhataja asetäitja Oliver Alveri sõnul tähendab uue kvartali tekkimine bussijaama piirkonda olulist arenguetappi kesklinna arengu seisukohalt. “Hayashi–Grossschmidt Arhitektuuri töö toob linna inimmõõtmelise ruumi, millel on potentsiaal kujuneda tugevaks lüliks Fahle kvartali ja teiste ümbritsevate alade vahel,” leiab Alver.

Alveri sõnul on tegu väga hea elamurajooni asukohaga. Kesklinna lähedal, mürarikastest teedest eemal ja heade ühistranspordi ühendustega. Praegu jalgratta ja jalakäijatesõbralikuks ehitatav Lastekodu tänav pakub viie minuti jalutuskäiku Stockmanini.

Võidutöö pakkus välja esindusliku kvartali sisese rohelise pargiga lahenduse mis tõstab oluliselt elamukvartali väärtust. Tallinnas on vähe uusi arendusi kus on nii suur rohelisuse osakaal. Tänasest räämas tööstusalast saab kaasaegne, roheline ja kesklinnalik elamuala.

„Linnavalitsuse poolt tuleks kiita arendajat avatud koostöö eest. Ainult nii, kõiki osapooli kaasates saab parima arhitektuurse lahenduse“ ütles Alver.

Kinnistu omanik ja arendaja on Kaamose Kinnisvara tütarettevõte Kaamos L48 OÜ. Ettevõte on esitanud Tallinna Linnaplaneerimise Ametile detailplaneeringu algatamisettepaneku, mille aluseks on konkursi võidutöö “Õu”. Võttes arvesse, et Tallinna Linnaplaneerimise Amet on eesmärgistanud viia detailplaneeringute menetluse protsess kiiremaks ja lihtsamaks, võib eeldada, et esmasi ehituslikke arenguid on piirkonnas oodata tõenäoliselt kolme-nelja aasta pärast.

AS Pro Kapital Grupp announces a partial repayment under its senior secured bonds

24.07.2025 Adaur.ee

AS Pro Kapital Grupp (hereinafter referred to as the Company) announces that the Company will repay an aggregate nominal amount of EUR 9,405,000 (EUR 330 per bond) together with accrued and unpaid interest under its maximum EUR 28,500,000 senior secured callable fixed rate bonds 2020/2028 with ISIN SE0013801172 with an aggregate outstanding amount of EUR 19,950,000 (hereinafter referred to as the Bonds and the Partial Repayment, respectively).

The Partial Repayment is made partly (EUR 4,405,000) pursuant to Clause 11.3 (Early voluntary redemption by the Issuer (call option)) and partly (EUR 5,000,000) pursuant to Section (c) of Clause 12.12 (German Hotel Operations Undertaking) of the terms and conditions of the Bonds. The Partial Repayment will be made by way of reducing the outstanding amount of each Bond pro rata at a price equal to 100 per cent. of the outstanding nominal amount, together with accrued but unpaid interest on the repaid amount. Following the Partial Repayment, the outstanding amount of each Bond will be EUR 370 and the aggregate outstanding amount of the Bonds will be EUR 10,545,000.

The Partial Repayment will be carried out on 20 August 2025 to holders who are registered as a bondholder in the debt ledger maintained by Euroclear Sweden as of the record date, 13 August 2025.

In accordance with the terms and conditions of the Bonds, a notice of the Partial Repayment will be sent to the bondholders on 25 July 2025. The notice will be available on the Company’s and Nordic Trustee & Agency AB’s (publ) websites.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

AS Pro Kapital Grupp teatab tagatud võlakirjade osalisest lunastamisest

24.07.2025 Adaur.ee

AS Pro Kapital Grupp (edaspidi Ettevõte) on emiteerinud tagatud, fikseeritud intressimääraga võlakirjad 2020/2028, ISIN SE0013801172, kogumahus 28 500 000 eurot, mille jääkväärtuseks on kokku 19 950 000 eurot (edaspidi Võlakirjad).

Ettevõtte teatab käesolevaga, et teostab Võlakirjade lunastamise kogusummas 9 405 000 eurot nimiväärtuse alusel (330 eurot ühe võlakirja kohta), millele lisanduvad kogunenud ja tasumata intressid (edaspidi Osaline lunastamine).

Osaline lunastamine teostatakse osaliselt (4 405 000 eurot) vastavalt Võlakirjade tingimuste punktile 11.3 (Emitendi poolt ennetähtaegne vabatahtlik osaline lunastamine) ja osaliselt (5 000 000 eurot) vastavalt punkti 12.12 alapunktile c (Saksamaa hotellitegevusega seonduv kohustus). Osaline lunastamine teostatakse proportsionaalselt, vähendades iga võlakirja jääksummat hinnaga, mis võrdub 100 protsendiga jääksummast, millele lisandub lunastatud summalt kogunenud, kuid tasumata intress. Pärast osalist lunastamist on iga Võlakirja jääksumma 370 eurot ja Võlakirjade kogusumma 10 545 000 eurot.

Osaline lunastamine teostatakse 20. augustil 2025 nendele Võlakirjaomanikele, kes on 13. augusti 2025 seisuga kantud Euroclear Sweden registrisse.

Vastavalt Võlakirjade tingimustele saadetakse 25. juulil 2025 võlakirjaomanikele võlakirjade osalise lunastamise teade. Nimetatud teade tehakse kättesaadavaks Ettevõtte ja Nordic Trustee & Agency AB (publ) veebilehtedel.