Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine
Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm
Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm
Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine
 

Baltic Horizon Fund osakuomanike üldkoosoleku kokkukutsumise teade

Northern HorizonNorthern Horizon Capital AS (aadress: Hobujaama tn 5, Tallinn 10151, Eesti, edaspidi Fondivalitseja), Baltic Horizon fondi fondivalitseja, kutsub käesolevaga kokku Baltic Horizon Fund (edaspidi: Fond) osakuomanike üldkoosoleku, mis toimub 27. oktoobril 2016 algusega kell 14.00. Koosolek toimub hotellis Palace, aadressil Södra Hamngatan 2, Göteborg, Rootsi.

Osakuomanike üldkoosolek kutsutakse kokku juhindudes Fondi reeglite punktidest 10.3.3, 10.4, 11.2 ja investeerimisfondide seaduse paragrahvist 128.

Üldkoosoleku päevakord

Fondi osakuomanike üldkoosoleku päevakord on järgmine:

  1. Valida uueks Fondi nõukogu liikmeks David Bergendahl volituste kehtivusega 2 aastat alates 27. oktoobrist 2016;
  2. Kinnitada David Bergendahl’ile nõukogu liikme kohustuste täitmise eest makstava tasu suuruseks 11,000 EUR aastas.

Täiendav info üldkoosoleku päevakorra kohta

Üldine märkus päevakorra punkti 1 kohta

Vastavalt Fondi reeglite punktile 11.2 valib üldkoosolek nõukogu liikmed vähemalt kaheks aastaks. Fondivalitseja teeb ettepaneku valida David Bergendahl uueks nõukogu liikmeks.

David Bergendahl on sündinud aastal 1962 ja lõpetas Göteborgi ülikooli aastal 1988 majanduse bakalaureusena. Perioodil 1988-1994 oli David Bergendahl Pergamon International AB kaasomanik ja juhatuse liige. 1994. aastal sai David Bergendahl’ist Hammarplast AB kaasomanik ja juhatuse esimees. Hetkel on David Bergendahl Torslanda Property Investment AB (publ) and Link Prop Investment AB (publ) nõukogude liige.

Üldine märkus päevakorra punkti 2 kohta

Vastavalt Fondi reeglite punktile 11.11 on Fondi nõukogu liikmed õigustatud saama hüvitist nende tegevuse eest. Nõukogu esimehele ja nõukogu liikmetele makstava hüvitise suuruse otsustab üldkoosolek. Päevakorras toodud hüvitise suurus David Bergendahl-ile vastab teistele nõukogu liikmetele makstavale hüvitisele.

Palume Fondi osakuomanikel saata päevakorra punktidega seotud küsimused ja märkused Fondivalitseja e-maili aadressile Tarmo.Karotam@nh.cap.com hiljemalt 21. oktoobriks 2016.a. Fondivalitseja vastab küsimustele e-maili teel või üldkoosoleku ajal (enne hääletamist).

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Baltic Horizon plaanib kaasata täiendavat kapitali ning sihib teist noteerimist Stockholmis

baltic-horizonHiljuti noteeritud kinnine kinnisvarafond Baltic Horizon plaanib täiendavat avalikku pakkumist Eestis ja Rootsis ning võimalusel ka Soomes ja Taanis. Pakkumine on suunatud väga laiale investorite baasile Läänemere regioonis. Fondi eesmärk on kaasata kuni 80 miljoni euro väärtuses kapitali uute investeeringute tegemiseks.

Tallinn, 2016-10-04 08:36 CEST (GLOBE NEWSWIRE) — Fond on juba registreeritud Nasdaq Tallinna börsi nimekirjas ning nüüd plaanib fond olla esimene alternatiivne investeerimisfond ka Nasdaq Stockholmi börsil. Baltic Horizon registreerib lähikuudel Eesti Finantsinspektsiooni abil oma uue prospekti.

2016. aasta juunis kaasas Baltic Horizon osakute esmase avaliku pakkumise käigus 29.7 miljoni euro väärtuses omakapitali ning sai esimeseks noteeritud kinnisvarafondiks Baltikumis. Kaasatud kapitaliga soetas kinnisvarafond esimestel kuudel kaks uut ärihoonet. Portfelli koguväärtus on täna 125 miljonit eurot ning täituvus ca 97%.

Pakkumise Korraldaja Põhjamaades, Luksemburgis ning muudes valitud riikides on Catella. Catella korraldab samuti jaepakkumist Rootsis ning võimalusel ka Soomes ja Taanis. Swedbankiga on sõlmimisel Kaaskorraldamise leping pakkumise korraldamiseks Baltikumis koostöös LHV pangaga. KPMG Baltics tegutseb Baltic Horizon Fund audiitoritena ning õigusnõustamist emitendile pakub advokaadibüroo Sorainen.

Baltic Horizon Fund on äsja asutatud ja Eesti Finantsinspektsioonis registreeritud lepinguline investeerimisfond. Baltic Horizon Fundi osakutega alustati Nasdaq Balti fondinimekirjas kauplemist 6. juulil 2016. Ettevõtte börsitähis (ticker) on NHCBHFFT.

Fondvalitsejaks on Northern Horizon Capital AS, mis omab alternatiivfondide fondivalitseja litsentsi. Nii Fondi kui ka Fondivalitseja üle teostab järelevalvet Eesti Finantsinspektsioon.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Sossi mäele kerkib kaasaegne kõrghoone

Fausto GruppEesti kapitalil põhinev kinnisvaraarendusettevõte Fausto Grupp soetas Tallinnas, Sossi mäel asuva Tartu mnt 80P kinnistu, eesmärgiga ehitada sinna 18 000 m2 suurune büroohoone. Kaasaegne kõrghoone valmib 2018. aastaks.

“Tegemist on väga atraktiivse äripiirkonnaga Tallinna suurima liiklusristmiku vahetus läheduses, südalinna pääseb autoga paari minutiga,” rääkis Fausto Grupi juhatuse liige Sven Mihailov. “Uue hoone ülakorrustelt avaneb lummav vaade: saab imetleda linna siluetti ning merd, samuti Ülemiste järve.”

Plaanitav kaasaegne kõrghoone koosneb erinevatest mahtudest, mida ilmestavad rõhutatud raamidega klaasfassaadid. Hoone projekteerib ARS Projekt, juhtivarhitektiks on Rasmus Tamme. Arendatakse välja Tartu
mnt ja Peterburi tee ristumise lähiala infrastruktuur, et kogu piirkonna arengule hoogu anda.

OÜ Fausto Grupp on 10-aastase ajalooga Eesti kapitalil põhinev kinnisvaraarendusettevõte, mis keskendub eelkõige kinnisvarainvesteeringutele. Fausto tegutseb kaubanduskinnisvara, büroo- ja elamukinnisvara arendamise, üürimise ja haldamise valdkonnas.

Fausto gruppi kuulub 8 sidusettevõtet, mille portfelli kuulub 32 000 m2 kaubandus- ja äripinda ning kinnisvarainvesteeringute maht kokku üle 60 miljoni euro.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Elu korteriühistus: Korteriühistu asutamisega mittenõustumine

Kätri SarapuuKorteriühistu asutamise koosolekul võeti vastu otsus asutada korteriühistu. Meie hääletasime selle vastu seega ei soovinud liituda. Kas korteri ühistul on õigus esitada meie korterile nõudeid. Nt Kredeks laenu tasumise osas või kood uste paigaldamise või muru niitmise eest. Korter kuulub küll meile aga ei ela selles korteris seega ei olnud nõus liituma, et vältida rahalisi kohustusi mida me ise ei tarbi.

Nimelt korteriühistuseaduse § 3 lg 1 kohaselt toimub korteriühistu asutamine mittetulundusühingute seaduses ettenähtud korras korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub korteriomandi eseme mõtteliste osade kaudu suurem osa ehitisest ja maatükist.

Seega, kui korteriühistu moodustamise poolt olid enamus korteriomanikest, kellele kuulub korteriomandi eseme mõtteliste osade kaudu suurem osa ehitisest ja maatükist, on korteriühistu moodustatud õiguspäraselt ning selle liikmeks on kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud korteriühistuseaduses sätestatud korras.

Korteriühistu puhul tuleb meeles pidada, et tegemist on sundliikmesusega mittetulundusühinguga. Kui Te ei olnud korteriühistu loomise poolt, ei tähenda, et Te ei ole korteriühistu liige.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Seminar “Ebaseaduslikud ehitised – seadustamine või lammutamine” toimub 12/10/2016

Raul KebaKinnisvarakoolis toimub 12/10/2016 seminar “Ebaseaduslikud ehitised – seadustamine või lammutamine“. Koolituse lektor advokaat Raul Keba.

Seminar käsitleb ebaseaduslike ehitiste seadustamist või selle võimatusel lammutamist nii teoreetilisest kui praktilisest vaatenurgast.

Seminari eesmärk on anda ülevaade ebaseadusliku ehitamise põhjustest, et vältida selliste olukordade tekkimist, samuti pakkuda lahendusi tekkinud olukordade lahendamiseks.

Seminarile on oodatud kõik maakorraldajad, riigi- ja kohalike omavalitsuste ametnikud, kinnisvaraarendajad ja maaklerid ning eraisikud, kel antud teema vastu huvi on.

Koolitus “Ebaseaduslikud ehitised – seadustamine või lammutamine” toimub kolmapäeval 12/10/2016 kell 09:00-14:00 (kokku 6 akadeemilist tundi).

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655 (Margot Toompark), kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Statistika: keskmine palk kasvab korteritehingu hinnast kiiremini

Tõnu Toompark, Adaur Grupp OÜ / Kinnisvarakool OÜViimaste aastate jooksul on korteritehingute keskmised hinnad kerkinud sissetulekutest märksa kiiremini. See on vähendanud kinnisvaraostjate ostuvõimekust. Viimast on siiski pisut kompenseerinud soodsad laenutingimused.

Vaadates 2016 II kvartali andmeid on korteritehingute tehinguhinnad stabiliseerunud ehk kasv on küll positiivne, kuid siiski nullilähedane.

See on viinud uue olukorrani, kus kiirelt palgatõus on hakanud ületama korterite tehinguhindade kasvu.

2016 II kvartalis oli Eesti keskmise palga kasv 7,5%. Keskmine kortertehingu hind oli samal ajal 1061 €/m² ehk eelmisest aastast 1,6% rohkem.

Tallinna keskmine palk kerkis 2016 II kvartalis 7,2%. Keskmine korteritehingu ruutmeetri hind aga 2,0%.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@adaur.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Adaur Grupp OÜ

Kinnisvarakool

Eesti Omanike Keskliit

Eesti Kinnisvarafirmade Liit

Kinnisvarakool: Üürikoolitus

Uuel aastal suunab riik elamute uuenduseks 33,3 miljonit eurot

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium2017. aastal panustab riik Eesti korterelamute energiasäästule, parema sisekliima loomisse, tondilosside lammutamisse, elektripaigaldiste kaasajastamisse ja kodude elamisväärseks muutmisse kokku üle 33 miljoni euro. Kavandatakse ka uusi toetusi väikeelamute energiatõhususe saavutamise ja uusehituse hoogustamiseks.

„Elamumajanduse prioriteediks on uuel aastal energiasääst ja sisekliima parandamine korterelamutes, et tõsta elamispindade kvaliteeti ja vähendada energiakulusid. Selleks investeerib riik 2017. aastal kokku 25 miljonit eurot. Tervislik ja energiatõhus elukeskkond on aluseks heale elule ka laiemalt ning mul on hea meel, kui riik saab seejuures kas ekspertide hea nõuga või rahaliste toetusmeetmetega abiks olla,“ märkis Liisa Oviir, kutsudes koduomanikke ja ühistuid üles oma kodusid korda tegema, kaasama eksperte ja tehnilisi konsultante ning kasutama toetusmeetmeid arukalt. Toetustaotlusi saavad esitada nii korteriühistud kui kohalikud omavalitsused.

Kavandatakse ka suurendada investeeringuid kohalike omavalitsuste elamufondi uuendamisse. Aastani 2020 eraldatakse ligi 20 miljonit eurot kvaliteetsete ja energiasäästlike korterelamute rajamiseks ning amortiseerunud ja kasutusest väljalangenud elamufondi lammutamiseks.

Hoonefondi uuendamise ühe peamise meetme raames toetatakse üürielamute rajamist töö- ja elukohana atraktiivsetesse tõmbekeskustesse. Selleks on planeeritud järgmise aasta eelarvest pilootprojektiks 2,5 miljonit eurot, lammutustoetuseks on järgmisel aastal ette nähtud pool miljonit eurot. Toetatakse nii olemasolevate terviklike korterelamute rekonstrueerimist kui ka uute energiatõhusate korterelamute ehitamist. Elamuarendusprojektide realiseerimiseks on oluliseks eelduseks tasuta maa eraldamine eesmärgiga võimaldada korteriühistute jaoks vajalike tehniliste lahenduste ja infrastruktuuri rajamist. Ministeerium on teinud selleks oma ettepaneku riigivara seaduse muudatuseks.

Viimasel paarikümnel aastal ehitatud eluruumide maht jääb oluliselt alla 1950–1990 keskmisele eluruumide mahule, kuid ligemale pool sajandit tagasi ehitatud hoonete vanus läheneb või on juba ületanud tol ajal normatiividega määratud eluea. Selleks, et tagada eluasemete piisavus pikema perioodi vältel, oleks vaja igal aastal ehitada vähemalt 1% ulatuses uusi ja renoveerida vähemalt 2% ulatuses juba olemasolevaid eluruume, kuid viimaste aastate tempo ei ole jätkusuutlikkuse tagamiseks olnud piisav.

„Sellest tulenevalt on perioodil 2016–2020 riigi eelarvesse kavandatud investeeringute maht ca 158 miljonit eurot, millega toetatakse nii olemasolevate hoonete renoveerimist kui ka kvaliteetsete ja energiatõhusate uute eluruumide projektide väljatöötamist ja uusehitust,“ märkis minister Oviir. „Püüame arendada kinnisvaraturgu ka Tallinnast ja Tartust kaugemal ja aidata ka väiksematel tõmbepiirkondadel areneda just paremate eluruumide kaudu. Selleks töötame Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumis välja vastavad toetusmeetmed,“ märkis Oviir.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

SEB eluaseme ostujõu indeks: Tallinna elanikul kulub kodulaenu esmase sissemakse kogumiseks ligi kolm aastat

SEB PankKodulaenu esmase sissemakse kogumiseks, et soetada tüüpkorter magalapiirkonnas või mõnes uusarenduses kulub keskmise sissetulekuga Tallinna elanikul ligi kolm aastat, selgus SEB analüüsist.

2016. aasta teises kvartalis võis keskmise sissetulekuga Riia elanik endale lubada 27,9-ruutmeetrise uue korteri, mis on võrreldes 2015. aasta teise kvartaliga 1,9 ruutmeetrit rohkem. Keskmist palka saaval Vilniuse elanikul oli võimalik soetada 29,5-ruutmeetrine uus korter ehk 0,3 ruutmeetri võrra suurem kui 2015. aastal.

„Uue eluaseme ostujõu indeks vähenes Tallinnas aastaga 0,8 ruutmeetri võrra – 37 ruutmeetrile, kuid hoolimata langusest sai keskmise sissetulekuga pealinna elanik endale liigseid riske ja laenukohustusi võtmata soetada 9,1 ruutmeetrit avarama tüüpkorteri kui Riia elanik ja 7,5 ruutmeetrit suurema kui Vilniuse elanik,“ kommenteeris jaepanganduse divisjoni direktor Tõnu Sepp.

SEB eluaseme ostujõu indeks korterite soetamiseks magalapiirkondades kasvas teises kvartalis Tallinnas ja Riias, kuid Vilniuses indeksi väärtus kahanes veidi võrreldes esimese kvartaliga. 2016. aasta teises kvartalis sai keskmist palka teeniv Riia elanik soetada endale magalapiirkonnas 52,2 ruutmeetri suuruse tüüpkorteri, Tallinna ja Vilniuse elanik aga vastavalt 42,8-ruutmeetrise ja 41,3-ruutmeetrise elamispinna. Järelturu korterite hinnad tõusid kõigis kolmes Balti riigis – Vilniuses ja Riias tõusid korterite hinnad reaalpalga kasvust kiiremini. Kuid Tallinnas oli sissetulekute kasv teises kvartalis võrreldes korterite hinnatõusuga kiirem, mida põhjustas peamiselt sesoonne sissetulekute kasv.

„Muudatused eluaseme ostujõu indeksis on tugevalt seotud keskmise kodulaenu intressiga, mis püsib kõigis kolmes riigis madalal tasemel. Tänavu aasta teise kvartali kõige madalam keskmine uute eluasemelaenude intressimäär registreeriti Leedus – 2,06 protsenti, Eestis oli see 2,60 ja Lätis 3,28 protsenti,“ lisas Sepp.

SEB eluaseme ostujõu indeksi arvutamisel võeti seekord eraldi vaatluse alla ka aeg, mis kulub kodulaenu esmase sissemakse kogumiseks. 20-protsendilise sissemakse kokkusaamiseks, et soetada 40-ruutmeetrise tüüpkorter kulub keskmise sissetulekuga Tallinna elanikul veidi alla kolme aasta, Riia elanikul natuke üle kahe ning Vilniuse elanikul üle kolme aasta. Uute korterite puhul kulub 20-protsendilise sissemakse kogumiseks Tallinnas üle kolme aasta, mõlemas lõunanaabrite pealinnas aga üle nelja aasta. Arvutus põhineb eeldusel, et leibkond säästab 30 protsenti tuludest.

*SEB eluaseme ostujõu indeks märgib korteri suurust ruutmeetrites, mida keskmise sissetulekuga elanik saab laenuga soetada liiga suurt riski võtmata (laenutähtaeg on 25 aastat, omafinantseering 20 protsenti ning laenumakse ei ületa 30 protsenti laenuvõtja sissetulekust). Indeksis võetakse arvesse neli eluasemeturgu mõjutavat tegurit: kinnisvara hind (keskmine tüüpkorter magalapiirkonnas või uusarenduses), sissetulek, inflatsioon ja intressimäär.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

SEB home purchasing power index: it takes about three years for a resident of Tallinn to save for a home loan down payment

SEB PankSEB’s analysis shows that a resident of Tallinn with an average income needs about three years to set aside enough money for the down payment to buy a standard apartment in a dormitory district or new development.

In Q2 2016, a resident of Riga earning an average income could afford a new apartment of 27.9 square metres, 1.9 square metres more than in Q2 2015. A resident of Vilnius earning an average wage could purchase a new apartment of 29.5 square metres, 0.3 metres more than in 2015.

“The home purchasing power index decreased in Tallinn by 0.8 square metres during the year – to 37 square metres – but in spite of the decline, a resident of the capital earning an average income could, without taking on any excessive risks or loan commitments, buy a standard apartment that is 9.1 and 7.5 square metres larger than that of a resident of Riga and Vilnius, respectively,” says Tõnu Sepp, Director of the Retail Banking Division.

With respect to purchases of apartments in dormitory districts, the SEB home purchasing power index increased in the second quarter in Tallinn and Riga; however, compared to the first quarter, the Vilnius index declined a little. In Q2 2016, a resident of Riga earning an average wage could purchase a standard apartment of 52.2 square metres in a dormitory district, whereas residents of Tallinn and Vilnius could purchase homes of 42.8 and 41.3 square metres, respectively. The prices of secondary market apartments rose in all three Baltic States – in Vilnius and Riga, apartment prices appreciated more than the growth in real wages. However, in Tallinn incomes grew faster than apartment prices rose in the second quarter, mainly due to the seasonal income increase.

“Changes in the home purchasing power index correlate strongly with average home loan interest rates, which remain at very low levels in all three countries. The lowest interest rate for new home loans in the second quarter of this year was recorded in Lithuania: 2.06 per cent; it was 2.60 per cent in Estonia and 3.28 per cent in Latvia,” Sepp added.

When calculating SEB’s home purchasing power index, this time the period of time it takes to accumulate the first down payment for a home loan was also taken into account. In order put together the funds necessary for a 20% down payment to buy a 40 square metre standard apartment, a resident of Tallinn earning an average wage needs a little less than three years; residents of Riga and Vilnius need slightly less than two years and more than three years, respectively. It takes more than three years in Tallinn and over four years in both southern capitals to put aside enough money for a 20% down payment for a new apartment. The calculation is based on the assumption that a household saves 30% of its income.

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Разумные инвестиции способствуют экономическому росту

SEB PankВ течение последних лет экономический рост Эстонии замедлился из-за уменьшения инвестиций. Несмотря на это, мы, по сравнению с другими странами-членами Европейского союза, являемся одним из самых крупных инвесторов.

Эстония является одним из самых активных инвесторов Европейского союза

При анализе компонентов экономического роста страны одним из важнейших показателей является удельный вес инвестиций в валовом внутреннем продукте. Крупные инвестиции в основном указывают на фазу быстрого экономического развития. При вложении денег в недвижимость, в том числе в постройку жилья, улучшается материальный уровень жизни людей. А инвестиции предприятий повышают производственную мощность или технологический уровень, что увеличивает потенциал экономического роста в последующие годы.

Эстония традиционно является одним из самых активных инвесторов в Европейском союзе. В 2006-2007 и 2012-2013 годах доля инвестиций в ВВП Эстонии была самой крупной в ЕС. И в прошлом году, когда инвестиции по сравнению с 2014 годом уменьшились, мы по этому показателю разделили четвертое место со Швецией – страной, где в это время наблюдался самый большой строительный бум за последние десятилетия. В то время как в ЕС в течение многих лет инвестиции составляли 20% ВВП, то в Эстонии за последние 10 лет в среднем целых 28%.

Начиная с 2013 года инвестиции в Эстонии стали уменьшаться, значительно замедляя этим экономический рост. В целом в ЕС наблюдалась, скорее, тенденция роста инвестиционной активности. Одна из главных причин спада – исчезновение государственных строительных заказов. В 2013 году завершился семилетний период структурных фондов ЕС, за счет которых финансировались инвестиции. Развернувшееся строительство жилой недвижимости не смогло исправить этот недостаток. Увеличение расходов на затраты труда и скудные бизнес-результаты в течение последних двух лет также поубавили смелости предприятий при инвестировании. В-третьих, уменьшение удельного веса инвестиций в ВВП можно считать долгосрочным структурным трендом: чем лучше становится наша инфраструктура и уровень технологий, тем меньше нужно тратить денег для их создания и совершенствования.

Инвестиции склоняются в сторону строительства

Только на основе общей цифры инвестиций оценивать экономику нельзя – очень важно посмотреть также структуру инвестиций. Например, в 2006 и 2007 годах на большой рост инвестиций повлиял бум недвижимости, который, как известно, трагически закончился для экономики Эстонии. Если бы все эти деньи были направлены вместо бетона и гипсовых плит на повышение уровня технологии и развитие продукции, мы, возможно, жили бы в значительно богатой стране.

Как ни удивительно, но по показателям последних 10 лет Эстония находится в первых рядах ЕС не из-за инвестиций, направленных на жилищное строительство, а из-за затрат на другие постройки и сооружения. За период 2006-2015 гг. в эту сферу был направлен 41% общего объема инвестиций Эстонии, среди стран-членов ЕС в среднем соответствующий показатель был 28%. Дело не только в своеобразии Эстонии – это касается почти всех беднейших стран-членов ЕС, которые смогли использовать средства структурных фондов для развития своей инфраструктуры. Конечно, отстается под вопросом, насколько эти инвестиции повысили потенциал экономического развития. Можно дать количественную оценку лучшим транспортным сообщениям или самому качественному энергообеспечению. В то же время при помощи дешевых денег были сделаны также инвестиции, которые вряд ли когда-либо могли быть предприняты при поддержке скудных налоговых доходов.

В то же время, если посмотреть на строительные инвестиции в целом, то нельзя сказать, что Эстония потратила слишком много на «бетон». Если в ЕС в среднем 52% инвестиций направлены на строительство, то в Эстонии эта цифра составляет 55%. Учитывая скудный начальный уровень, даже более крупные затраты оправданы. Жилищное строительство в Эстонии продвинулось только на 14% инвестиций, в богатых странах, таких, как Финляндия или Германия, – на 27-28%. Низкие затраты на жилищное строительство, по-видимому, являются особенностью именно Центральной и Восточной Европы, где большая часть населения имеет собственное жилье, а не арендует его. Отдельным вопросом остается то, является ли причиной немногочисленности инвестиций бедность населения, или же люди, имеющие собственное жилье, более экономны, инвестируя в него, чем местное самоуправление, владеющее доходными домами.

Eesti investeeringute struktuur aastatel 2006-2015

Выше среднего показателя по Европейскому союзу составляют в Эстонии инвестиции в машины и оборудование – 37%, в то время как в ЕС-28 – 30%. Так как производительность среднего эстонского предприятия сильно отстает от соответствующих показателей более богатых северных соседей, то, видимо, тут еще достаточно пространства для развития технологии. К сожалению, нужно отметить, что в основной части самые крупные инвестиции были направлены в машинный парк за счет транспортных средств, которые дали за период 2006-2015 гг. 12% от общего объема инвестиций. На один процент были выше среднего показателя ЕС инвестиции в средства ИКТ, а также в другие машины и оборудования.

В быстро развивающихся странах Центральной Европы, таких, как Польша и Словакия, инвестиции в другие машины и оборудования за тот же период достигли 30%. В одной области инвестиции Эстонии заметно ниже среднего показателя ЕС – это расходы на использование различной интеллектуальной собственности, то есть на использование различных лицензий, программного обеспечения и т.д. Улучшение использования ИТ-решений предприятий считается одим из приоритетов на ближайшие годы для повышения производительности.

При поддержке нового периода структурных фондов ЕС в ближайшие годы ожидается увеличение объема инвестиций в стране. Хотя лучшие шоссе и отремонтированные школы в интересах всех, получаемая от них выгода, скорее, измеряема благополучием в познавательной сфере, а не выигрышем в деньгах. Имея ввиду долгосрочное экономическое развитие, было бы гораздо важнее, чтобы местные предприятия могли использовать технологии и программные решения высшего уровня. Машины для обработки металла, родом из 1950-х, могли бы найти применение в музее, а не на промышленном предприятии. Быстрый рост затрат на оплату труда неизбежно заставляет компании предпринимать шаги в этом направлении.

Михкель Нестор
аналитик SEB

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Индекс доступности жилья SEB: жителю Таллинна потребуется почти три года, чтобы накопить первичный взнос по жилищному кредиту

SEB PankКак выяснилось из анализа SEB, на накопление первоначального взноса по жилищному кредиту, чтобы приобрести типовую квартиру в спальном районе или в какой-нибудь новостройке, жителю Таллинна со средним доходом требуется почти три года.

Во втором квартале 2016 года житель Риги со средним уровнем дохода был в состоянии приобрести квартиру площадью 27,9 квадратного метра, что по сравнению со вторым кварталом 2015 года на 1,9 квадратного метра больше. Житель Вильнюса, получающий среднюю зарплату, мог приобрести новую квартиру площадью 29,5 квадратного метра, или на 0,3 квадратного метра больше, чем в 2015 году.

«Индекс доступности жилья в Таллинне снизился за год на 0,8 квадратного метра – до 37 квадратных метров, однако, несмотря на спад, житель столицы со средним доходом, не принимая на себя излишних рисков и обязательств по кредиту, мог приобрести типовую квартиру площадью на 9,1 квадратного метра больше, чем житель Риги, и на 7,5 квадратного метра больше, чем житель Вильнюса», – прокомментировал результаты директор дивизиона розничных банковских услуг Тыну Сепп.

Индекс доступности жилья SEB для приобретения квартир в спальных районах во втором квартале возрос в Таллинне и Риге, однако значение индекса в Вильнюсе по сравнению с первым кварталом несколько снизилось. Во втором квартале 2016 года житель Риги, получающий среднюю зарплату, мог приобрести себе в спальном районе типовую квартиру площадью 52,2 квадратного метра, житель Таллинна и Вильнюса – жилую площадь, соответственно, размером в 42,8 квадратного метра и 41,3 квадратного метра. Цены на квартиры вторичного рынка выросли во всех трех странах Балтии, в Вильнюсе и Риге рост цен на квартиры опережал рост реальных зарплат. В Таллинне, однако, доходы во втором квартале росли быстрее, чем повышались цены на квартиры, что было обусловлено, главным образом, сезонным увеличением доходов.

«Изменения в индексе доступности жилья тесно связаны со средней процентной ставкой по жилищному кредиту, которая во всех трех странах держится на очень низком уровне. Самая низкая во втором квартале прошлого года средняя процентная ставка по новым жилищным кредитам зарегистрирована в Литве – 2,06 процента, в Эстонии она составляла 2,60 и в Латвии – 3,28 процента», – добавил Сепп.

При определении индекса доступности жилья SEB на сей раз отдельно учитывалось также время, которое требуется для накопления первого взноса по жилищному кредиту. Для накопления 20-процентного взноса, чтобы приобрести типовую квартиру площадью 40 квадратных метров, жителю Таллинна со средним доходом требуется чуть меньше трех лет, жителю Риги – немногим более двух лет, а жителю Вильнюса – более трех лет. При приобретении новой квартиры жителю Таллинна для накопления 20-процентного взноса требуется более трех лет, а жителям обеих соседних столиц – более четырех лет. Расчеты основываются на предпосылке, что домохозяйство экономит 30 процентов от доходов.

*Публикуемый SEB индекс доступности жилья показывает размер квартиры в квадратных метрах, которую житель со средним доходом в состоянии приобрести в кредит, не принимая на себя слишком высокого риска (срок кредита 25 лет, самофинансирование 20 процентов и платеж по кредиту не превышает 30 процентов от дохода заемщика). Индекс учитывает четыре фактора, влияющие на рынок жилья: цена на недвижимость (средняя типовая квартира в спальном районе или новостройке), уровень дохода, инфляция и процентная ставка.

Kinnisvarakool: Üürikoolitus

Kas ja mis tingimustel saab võtta teise kodulaenu?

SEB PankKodulaenu tähtaeg on üldjuhul väga pikk ning aja jooksul võib tekkida vajadus eluaset vahetada või soetada lisaks teine korter, näiteks töö leidmisel teises linnas, investeerimiseks või kolimisel maalt linna väikesesse eraldi korterisse.

Millega tuleb arvestada, kui on plaan taotleda lisaks teist eluasemelaenu?

Esimene küsimus: mida teha praeguse koduga?

Eluaseme vahetamisel tuleks esimese asjana analüüsida, mida on mõttekas teha praeguse koduga: kas müüa see ära või üürida välja. Otsus ei sõltu aga alati kliendi soovidest, vaid sõna võib sekka öelda ka pank – seda just juhul, kui eelmine kodulaen on veel tagasi maksmata, aga inimesed soovivad ka uue kodu soetamist laenuga finantseerida.
Laenu väljastamisel hindab krediidiasutus esmalt kliendi krediidivõimelisust.

Kui krediidivõimelisus pole piisav kahe laenu teenindamiseks, on tõenäoliselt uue laenu väljastamise tingimuseks olemasoleva kodu müümine.

Kodu vahetuse korral ei pea alati vana kodu enne ära müüma, kui uus soetatakse, vaid kokkuleppel pangaga on võimalik uue kodu finantseerimine ka enne olemasoleva kodu müüki. Sel puhul pannakse lepingusse periood, mille jooksul peab vana kodu olema müüdud ning kohustused panga ees tagastatud.

Teise kodulaenu võtmise riskid

Kui maksevõime on piisav, on võimalik aga olemasolev eluase ka alles jätta ning näiteks hoopiski välja üürida. Kuna tegu on pangale panditud varaga, on selle üürimiseks vajalik panga nõusolek.
Panga jaoks tähendab see riski, sest üürnikud ei pruugi olla heaperemehelikud, mistõttu tagatiseks oleva vara turuväärtus võib langeda. Üürimisel tuleks arvestada ka võimalusega, et kuna enam ei ole tegu teie enda eluasemega, võib krediidiasutus tõsta eluasemelaenu intressi. Lisaks peab korteri väljaüürimisel täpsustama Maksu- ja Tolliametist üüritulu saamise ning hilisema korteri müügiga kaasnevaid maksuaspekte.

Uus kinnisvara kui investeering

Sageli soovivad kliendid lisaks olemasolevale eluasemele soetada mõne kinnisvaraobjekti investeeringuks. Kui kinnisvara ostmist tahetakse finantseerida laenuga, soovib krediidiandja kindlasti teada objekti ostmise eesmärki.

Investeerimise eesmärgil soetatava kinnisvara laenul on üldjuhul kõrgem intressimäär ning suurem omafinantseeringu nõue – tavaliselt alates 40%-st.

Omafinantseeringu võib asendada ka pangale sobiva lisatagatisega. Sellisel juhul tuleb arvestada lisatagatise kindlustamisega kaasnevate kuludega.

Kaks kodulaenu kahe kodu ostmiseks

Praktikas on näiteid, kus klient soovib soetada teist kinnisvaraobjekti ning neist mõlemast saab tõesti tema kodu. Näiteks kui laenusaaja pere elab Tallinnas, aga ta ise asub tööle Tartusse. Nädalavahetused veedab laenusaaja Tallinnas pere juures, tööpäevadel viibib ta aga Tartus.

Sellises olukorras on pangad siiski klientidele väljastanud ka lisaks olemasolevale kodulaenule paralleelselt teise kodulaenu, millel on võrreldes investeerimise eesmärgil väljastatud laenuga madalam omafinantseeringunõue ning üldjuhul ka madalam intressimäär. Iga sellist olukorda analüüsitakse aga eraldi.

Gerli Ramler
vabakutseline ajakirjanik

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Baltic Horizon Fund ja Leedu kinnisvaraarendaja Hanner uuendasid Vilniuse Europa ostu- ja ärikeskuse parkimismaja kaasomandi lepingut

baltic-horizonVilniuse Europa ostukeskuse omanik Baltic Horizon Fund ning Europa ärihoone omanik Hanner uuendasid ühise parkimismaja kaasomandi lepingut. Eesmärk on muuta parkimisvõimalused oluliselt paremaks kõikidele Europa keskuste külastajatele ja töötajatele.

Kokkulepe tähistab märkimisväärset muutust naabrite vahelistes suhetes. Ühes kaasomandi lepingu uuendamisega allkirjastasid naabrid kokkuleppe lõpetada kõik ajaloolised parkimismajaga seotud vaidlused ning kohtu kaasused. Lisaks allkirjastati leping professionaalse parkimismajade haldaja ADC-ga kelle ülesandeks jääb paigaldada uus täiustatud elektrooniline parkimissüsteem, mis aitab pakkuda modernset ning mugavat parkimisteenust kõigile külastajatele.

Baltic Opportunity Fund omandas Europa ostukeskuse Vilniuses 2015. aasta märtsis. Baltic Horizon ühines Baltic Opportunity Fundiga 2016. aasta juunis pärast edukat kapitalikaasamist.

Baltic Horizon Fund on Eesti Finantsinspektsioonis registreeritud lepinguline kinnisvarafond mille osakutega alustati Nasdaq Balti fondinimekirjas kauplemist 6. juulil 2016. Fondi börsitähis (ticker) on NHCBHFFT.

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Miks on kasulikum üürida korterit maakleri abiga

Domus KinnisvaraKinnisvarafirmad puutuvad tihti kokku olukordadega, kus omanikud arvavad, et maakleri osaluseta üürivad nad oma korteri välja kiiremini ja soodsamalt, kuna kinnisvarafirma kaudu korterit üürides tuleb tasuda korraga esimese kuu üür, tagatisraha ning maakleri vahendustasu.

Antud artiklis toon välja riskid, mis võivad tekkida korteri vahenduseta väljaüürimise puhul ja kuidas võib pädev kinnisvarafirma kaitsta omaniku huve ning aidata neid riske ennetada.

Üheks peamiseks põhjuseks, miks korteri omanik keeldub maakleri teenusest on lootus, et korter võetakse kiiremini üürile, kui kuulutuses on märgitud „otse omanikult” ning üürnik peab vähem maksma. See võib küll tõsi olla, kuid otse omanikult soovivad korterit üürida need, kes üritavad hoida kokku maakleritasu pealt ning need, kes mingitel isiklikel põhjustel ei taha vastata küsimustele, mida me esitame kontrollimise käigus. Nii ongi võimalik, et korteri omanik leiab üürniku nädal või kuuga, kuid kas ta saab ka kindel olla, et see üürnik on hoolas, distsiplineeritud ning hakkab õigeaegselt tasuma üüri?

Muidugi ei saa seda keegi, ka maakler, garanteerida. Inimeste tundmine tuleb aga kogemuse pealt. Maakler, kes on aastaid turul töötanud ning puutub igapäevaselt kokku erinevate inimestega – nii üürnike kui ostjate ja lihtsalt huvitatutega – saab siin olla suureks abiks. Suheldes tulevase üürnikuga, saab maakler infot, mis võimaldab hinnata inimese maksevõimekust või teha täiendavaid päringuid kasutades nii avalikke ja riiklikke registreid, kui ka erasektori krediidi- ja võlgnike registreid.

Ühtlasi kontrollib maakler isikut tõendavaid dokumente ning tegeleb üürilepingu koostamisega. Muidugi võib tänapäeval leida internetist erinevate lepingute näidiseid, kuid meie meeskonnas töötavad kogenud juristid, kellega me igapäevaselt konsulteerime erinevate lepingutega seotud küsimustes. Me teame kõiki lepingu nüansse ning kindlasti selgitame kõiki lepingu punkte mõlemale poolele, et nii üürnikul kui omanikul oleks ühtemoodi selge arusaam üüritehingust tulenevate kohustuste, õiguste ja vastutuste kohta.

Lisaks anname ka konsultatsioone küsimustes, mis puudutavad kummagi poole õigusi ja kohustusi. Reeglina just need tegevused hirmutabvadki kinnisvarafirmadest eemale ebaausaid ja pahauskseid üürnike. Teiselt poolt, kui üürnik on valmis maakleriga koostööd tegema, siis kõneleb see ka tema tõsimeelsusest ja maksevõimest. Just selliseid üürnike tahavadki ju oma kortereid väljaüürivad omanikud, kas pole nii?

Maakleri abiga saad kindlustunde, et sinu kinnisvara läheb usaldusväärse ning maksejõulise üürniku kasutusse ning kogu protsess sujub tõrgeteta.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Majanduskasvu eeldus on targad investeeringud

SEB PankEesti majanduskasvu on viimastel aastatel pidurdanud investeeringute vähenemine. Sellest hoolimata, oleme võrreldes teiste Euroopa Liidu liikmesriikidega, üks suurimates investeerijatest.

Eesti on olnud üks Euroopa liidu aktiivseimatest investeerijatest

Analüüsides riigi majanduskasvu komponentide lõikes, on üks olulistest näitajatest investeeringute osatähtsus sisemajanduse kogutoodangus. Suured investeeringud viitavad enamasti majanduse kiirele arengufaasile. Panustades raha kinnisvara-, sh elamuehitusse, parandatakse inimeste materiaalset elujärge. Ettevõtete investeeringud tõstavad aga tootmisvõimsust või tehnoloogilist taset, mis suurendab riigi majanduskasvu potentsiaali järgnevatel aastatel.

Eesti on Euroopa liidu liikmesriikide seas olnud traditsiooniliselt üks kõige aktiivsematest investeerijatest. Aastatel 2006-2007 ja 2012-2013 oli Eesti investeeringute osatähtsuse SKP-sse kogu EL suurim. Ka eelmisel aastal, kui investeeringud 2014. aastaga võrreldes vähenesid, jagasime selle indikaatori põhjal neljandat kohta Rootsiga – riigiga, kus oli samal ajal käimas aastakümnete suurim ehitusbuum. Kui EL-is on investeeringud läbi aastate moodustanud keskmiselt 20% SKP-st, siis Eestis viimase 10 aasta keskmisena lausa 28%.

Alates 2013. aastast, on Eesti investeeringud hakanud aga vähenema, pidurdades seetõttu oluliselt ka majanduskasvu. EL-is tervikuna on investeerimisaktiivsus samal ajal olnud pigem kasvutrendis. Languse üks oluline põhjus on riigi ehitustellimuste kadumine. 2013. aastal jõudis lõpule EL struktuurivahendite seitsmeaastane periood, mille arvelt investeeringuid rahastati.. Hoogustunud elukondliku kinnisvara ehitus seda puudujääki täita ei suutnud. Tööjõukulude suurenemine ja kesised äritulemused on viimasel kahel aastal pidurdanud ka ettevõtete investeerimisjulgust. Kolmandaks võib investeeringute osatähtsuse vähenemist SKP-s pidada ka pikaajaliseks struktuurseks trendiks – mida paremaks muutub meie infrastruktuur ja tehnoloogiline tase, seda vähem on nende rajamiseks ja uuendamiseks vaja raha kulutada.

Investeeringud on kaldu ehituse poole

Pelgalt investeeringute üldnumbri põhjal majandusele hinnangut anda ei saa – väga oluline on vaadata ka investeeringute struktuuri. Näitena põhjustas 2006. ja 2007. aastal investeeringute suurt kasvu kinnisvarabuum, mis lõppes Eesti majanduse jaoks teadagi traagiliselt. Oleks kogu see raha suundunud betooni ja kipsplaadi asemel Eesti ettevõtete tootmisefektiivsuse, tehnoloogilise taseme ja tootearenduse parendamisse, elaksime ehk oluliselt jõukamas riigis.

Üllatavalt, ei ole viimase 10 aasta põhjal Eesti EL riikide seas esirinnas siiski elukondlikusse kinnisvarasse suundunud investeeringute, vaid hoopis muudele ehitistele ja rajatistele kulutamise poolest. Perioodil 2006-2015 suundus sinna 41% Eesti koguinvesteeringutest, EL 28 liikmesriigi seas oli vastav keskmine 28%. Tegemist ei ole vaid Eesti eripäraga, vaid see puudutab pea kõiki EL vaesemaid liikmesriike, kes on saanud struktuurifondide vahendeid kasutada oma infrastruktuuri arendamiseks. Kuivõrd suures ulatuses need investeeringud majanduse arengupotentsiaali on kasvatanud on muidugi debateeritav. Parematele transpordiühendustele või kvaliteetsemale energiavarustusele on numbriline hinnang võimalik omistada. Samas on odava raha abil tehtud ka investeeringuid, mida nappide maksutulude toel vaevalt kunagi ette oleks võetud.

Ehitusinvesteeringuid tervikuna vaadates ei saa samas öelda, et Eesti oleks kulutanud liialt “betoonile”. Kui EL-is on keskmiselt ehitusse suundunud 52% investeeringutest, siis Eestis 55%. Arvestades nigelamat algtaset on suuremad kulutused ka õigustatud. Eluasemeehitusse on Eestis liikunud vaid 14% investeeringutest, rikastes riikides nagu Soome või Saksamaa 27-28%. Madalad kulud elamuehitusele tunduvad olevat just Kesk- ja Ida-Euroopa riikide eripära, kus elanikkonnast suurem osa omab enda kodu, mitte ei üüri seda. Omaette küsimuseks jääb, kas investeeringute vähesuse põhjus on elanike vaesus või on oma kodu omavad inimesed sellesse investeerimisel säästlikumad, kui näiteks üürimajasid pidav kohalik omavalitsus.

Joonis 1. Eesti investeeringute struktuur aastatel 2006-2015, %.

Eesti investeeringute struktuur aastatel 2006-2015

Üle Euroopa liidu keskmise on Eestis tehtud investeeringuid masinatesse ja seadmetesse – 37% koguinvesteeringutest EL-28 30% vastu. Et keskmise Eesti ettevõtte tootlikkus jääb kaugele maha rikkamate põhjanaabrite vastavatest näitajatest, leidub siin tehnoloogia arendamiseks ruumi ilmselt küllaga. Kahjuks tuleb märkida, et põhiosas on suuremad investeeringud masinaparki tulnud transpordivahendite arvelt, mis andsid perioodil 2006-2015 koguinvesteeringutest 12%.

Protsendi võrra olid EL keskmisest kõrgemad investeeringud IKT vahenditesse, samuti muudesse seadmetesse ja masinatesse. Kiirelt arenenud Kesk-Euroopa riikides nagu Poolas ja Slovakkias on investeeringud muudesse masinatesse ja seadmetesse küündinud samal perioodil aga 30%-ni. Ühes valdkonnas jäävad Eesti investeeringud EL keskmisele ka selgelt alla – need on kulutused intellektuaalomandi, st erinevate litsentside, tarkvarade jm kasutamiseks. Ettevõtete IT-lahenduste kasutamise parandamist on peetud üheks lähiaastate prioriteetidest tootlikkuse suurendamisel.

Uue EL tõukefondide perioodi toel on lähiaastatel oodata riigi investeeringute suurenemist. Kuigi paremad maanteed ja renoveeritud koolid on kõigi huvides, on nendest saadav kasu mõõdetav pigem tunnetusliku heaolu, kui reaalse rahalise võiduna. Pikaajalist majandusarengut silmas pidades oleks märksa olulisem, et siinsed ettevõtted suudaksid kasutada kõrgtasemel tehnoloogiat ja tarkvaralahendusi. 1950ndatest pärit metallitöötlusmasinad võiksid rakendust leida muuseumis, mitte tööstusettevõttes. Kiire tööjõukulude kasv sunnib ettevõtteid paratamatult samme selles suunas astuma.

Mihkel Nestor
SEB majandusanalüütik

Kinnisvarakool: Üürikoolitus