Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Haven Kakumäe jahisadam sai sümboolse nurgakivi

31.10.2016 Tõnu Toompark

Reedel Haven Kakumäe pidulikul ankru veeskamise tseremoonial paigaldati jahisadamale sümboolne nurgakivi ehk heideti vette esimene ankur. Lisaks allkirjastasid Tallinna Jahtklubi ja Kakumäe jahisadama arendaja Haven Kakumäe OÜ heade kavatsuste protokolli, mille alusel hakkab Tallinna Jahtklubi tegutsema Haven Kakumäe jahisadamas, avades seal muuhulgas Tallinna Jahtklubi Purjespordikooli filiaali.

Kakumäe jahisadama arendaja Haven Kakumäe OÜ juhatuse esimehe Neeme Kaarma sõnul tähistab ankru vette heitmine Haven Kakumäe jahisadama rajamises uut ja olulist etappi. „Jahisadama ehituses on toimunud silmnähtav areng. Täna tähistame esimese ujuvkai paigaldamist Haven Kakumäe jahisadamasse. Sellest kaist ja sadamast saab kodu paljudele jahtidele ja paatidele, kes veeskavad samuti oma ankru Haven Kakumäe jahisadamasse,“ rääkis Kaarmaa.

Koos ankruga heideti vette traditsiooniline kapsel, kuhu panid oma head soovid teele Veeteede ameti direktor Rene Arikas, Haven Kakumäe jahisadama peatöövõtja BMGS Eesti ehituse projektijuht Aleksei Matvejev, Eesti Jahtklubide Liidu president Egon Elstein, Tallinna Jahtklubi kommodoor Egon Mats, Eesti Meedia juhatuse esimees Sven Nuutmann, Haven Kakumäe OÜ juhatuse esimees Neeme Kaarmaa ja juhatuse liige Sander Kaus, Haven Kakumäe jahisadama juhataja Indrek Ilves ning Haven Kakumäe OÜ turundusjuht Seva Eremkin.

Ühtlasi allkirjastasid ankru veeskamise tseremoonial Haven Kakumäe OÜ ja Eesti vanim jahtklubi, Tallinna Jahtklubi heade kavatsuste protokolli, mille kohaselt alustavad Haven Kakumäe OÜ ja Tallinna Jahtklubi püsivat koostööd, et muuta Kakumäele arendatav jahisadam kõige esinduslikumaks ja atraktiivsemaks merekeskuseks nii Tallinnas kui ka kogu regioonis. Koostööleppe järgi avab Tallinna Jahtklubi Haven Kakumäe jahisadama valmides seal oma büroo, esindusruumid ning Tallinna Jahtklubi Purjespordikooli filiaali.

Neeme Kaarma sõnul annab koostöö niivõrd väärika jahtklubiga Haven Kakumäe jahisadamale palju lisandväärtust. „Tallinna Jahtklubi näol on tegemist hea koostööpartneriga, kelle tegevus aitab muuta Haven Kakumäe jahisadam üheks olulisemaks merenduskeskuseks Läänemere piirkonnas. Tallinna Jahtklubi Purjespordikooli filiaali rajamine Kakumäe jahisadamasse on purjetamisõppe seisukohalt äärmiselt tähtis, tuues ühe populaarseima spordialani noorteni,“ rääkis Kaarmaa.

Tallinna Jahtklubi kommodoori Egon Matsi sõnul pakub Haven Kakumäe jahisadam selle valmides tõeliselt häid tingimusi kõikidele purjetamishuvilistele. „Mul on hea meel, et Tallinna Jahtklubi saab hakata toimetama Eesti kaasaegseimas jahisadamas, kus on olemas kõik vajalik purjetamise edendamiseks,“ rääkis Mats.

Haven Kakumäest on plaanis kujundada piirkonnas oluline merendus- ja vabaajakeskus, mis pakub laia teenuste valikut tehnilistest teenustest vaba aja veetmise võimalusteni. Esimeses etapis rajatakse uus juurdepääsutee – Nooda tee – ning rahvusvahelistele nõuetele vastav jahisadam. Järgmises etapis rajatakse elling ning sadamahoone, kus hakkavad tegutsema jahtklubi ja laste purjetamiskool ning pakutakse muid sportimise ja vaba aja veetmise alusi.

Projektis on suurt tähelepanu pööratud parimate tehnoloogiate kaasamisele ning ressursside säästlikule kasutusele ja ohutusele. Samuti on arvestatud linnaelanike soovidega kogupere
puhkamisvõimaluste mitmekesistamiseks ja tulevase mereäärse kompleksi ühendamiseks olemasolevate rekreatsioonialadega. Ühtlasi toetab Haven Kakumäe OÜ purjetamistundide andmist Haabersti üldhariduskoolide õpilastele kehalise kasvatuse tundide raames alates 2017. aasta sügisest, mil Kakumäe jahisadam avatakse.

Haven Kakumäest kujuneb selle valmimisel Soome lahe ja Balti riikide kõige moodsam sadamataristu, mis pakub sadamateenuseid kuni 30 meetri pikkustele kuni 4-meetrise süvisega laevadele. Lisaks valmib talvehoiuks mõeldud mugav paadihotell. Haven Kakumäe loodab jahisadama avada esimestele külastajatele 2017. aasta maikuus.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

AS Merko Ehitus tütarettevõte UAB Merko Statyba ja UAB Philip Morris Lietuva sõlmisid ehituslepingu Leedus

28.10.2016 Tõnu Toompark

26. oktoobril 2016 sõlmisid AS Merko Ehitus kontserni kuuluv 100%line tütarettevõte UAB Merko Statyba ja UAB Philip Morris Lietuva lepingu Klaipeda tehase rekonstrueerimise ja laiendusega seotud ehitustööde teostamiseks aadressil Vilniuse mnt 16, Klaipeda.

Lepingu raames UAB Merko Statyba poolt teostatavad ehitustööd hõlmavad peamiselt olemasoleva tootmishoone ja teenindava laohoone laiendamist.

Lepingu maksumus on ligikaudu 11 miljonit eurot, millele lisandub käibemaks. Ehitustööd algavad 2016. aasta novembris ning nende valmimine on planeeritud 2018. aasta jaanuari.

UAB Merko Statyba (www.merko.lt) on Leedu ehitusettevõte, mis teostab üld- ja elamuehituse töid.

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Arco Vara: Tartu ja Tartumaa korterituru ülevaade 2016-09 lõpu seisuga

28.10.2016 Mihkel Eliste

Tartumaal tehakse hoonestatud elamumaadega tehinguid kõige enam Ülenurme vallas ning Tartu linnas. Tehinguaktiivsuselt järgnevad Tartu vald, Haaslava, Luunja ning Tähtvere vald.

Erinevalt Tartu linnas tehtavatest tehingutest on lähivaldade näitel suures osas tegemist uusehitistega. Olenemata tehinguaktiivsuse piirkondlikust erinevusest ei ole Tartu linna ning selle vahetute lähipiirkondade elamute hinnatasemed statistiliselt vaadatuna kuigi erinevalt hinnastatud. Tartu linna lähivaldades on kõige madalamate hindadega teostatud tehingud valdavalt Tähtvere vallas, kus on ühtlasi ka kõigest üksikuid elurajoone.

Uusehitised tõstsid tehinguaktiivsust, hinnatase on püsinud muutumatuna

2016. aasta III kvartalis teostati hoonestatud elamumaaga Tartumaal tervikuna 15% rohkem tehinguid kui käesoleva aasta eelmises kvartalis. Tehinguhindade aritmeetiliseks keskmiseks kujunes 86 000 eurot ning mediaanhinnaks 69 000 eurot. Aritmeetiline keskmine kasvas sealjuures 0,4% ning mediaanhind püsis muutumatuna (0,0%). Võrrelduna möödunud aasta sama ajaga kasvas tehinguaktiivsus 21%, aritmeetiline keskmine kasvas aga 6,5% ning mediaanhind 15%. Elamuturuga seotud näitajad on püsinud suures osas muutumatud, nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete kasv on valdavalt aset leidnud uusehitiste osas.

Käesoleva aasta III kvartalis teostati Tartu linnas 55 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli võrrelduna möödunud kvartaliga 34% rohkem ning mulluse aasta sama ajaga võrrelduna 20% rohkem. Tehinguhindade aritmeetiliseks keskmiseks kujunes sealjuures 111 000 eurot ning mediaanhinnaks 104 000 eurot, mis olid võrrelduna II kvartaliga kasvanud vastavalt 28% ja 22%. Aritmeetiline keskmine oli võrrelduna mulluse sama perioodiga kasvanud 14% ning mediaanhind kasvas seevastu 32%. Olenemata kõrgetest protsentuaalsetest muutustest ei ole Tartu elamuturul siiski midagi erakordset aset leidnud, tehinguaktiivsuse ning hinnatasemete kasv tulenes üksikutest hinnatasemelt kallimatest tehingutest.

Kinnisvaraturu hooajalisest kulgemisest tulenevalt aktiviseerus kinnisvaraturg Eesti suuremates piirkondades nii augustis kui septembris. Elamuturg on aga võrrelduna korteriturgudega valdavalt väheaktiine ning tehinguaktiivsuse ega hinnatasemete kasvu tavapäraselt kuigi märkimisväärselt ei teki. Elamuturul on nii müüjate hinnasoovid kui ostjate eelistused jäänud võrrelduna juba möödunud perioodidega suures osas sarnaseks, kasvanud on uusehitiste pakkujate hinnasoovid ning nõudlus uusehitiste järele.

Käesoleva aasta septembris tehti Tartumaal tervikuna 58 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli võrrelduna augustiga 21% rohkem ning võrrelduna möödunud aasta sama ajaga 12% rohkem. Aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks kujunes tehtud tehingute lõikes 80 000 eurot ning mediaanhinnaks 51 000 eurot. Aritmeetiline keskmine oli võrrelduna augustiga langenud 13% ning võrrelduna möödunud aasta sama ajaga samuti 13%. Mediaanhind oli seevastu võrrelduna augustiga langenud 32% ning võrreldes mulluse aasta sama kuuga langenud samuti 32%.

Tartu linnas teostati septembris 14 tehingut, mille osas aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks kujunes 99 000 eurot ning mediaanhinnaks 63 000 eurot. Võrrelduna augustiga tehti Tartu linnas 22% vähem tehinguid, kusjuures aritmeetiline keskmine langes 10% ning mediaanhind koguni 42%. 2015. aasta sama kuuga võrrelduna teostati 42% vähem tehinguid, aritmeetiline keskmine langes sealjuures 9% ning mediaanhind 49%. Hinnadünaamikas esilekerkinud muutus tulenes olukorrast, kus septembris tehtud tehingute lõikes mõjutasid statistikat tavapärasest madalamate hinnatasemete juures tehtud üksikud tehingud (minimaalne tehinguhind oli 1 €, maksimaalne 420 000 €).

Hoonestatud elamumaa tehingu- ning hinnadünaamika Tartumaal ja Tartu linnas

Elamuturu piirkondlikud iseärasused ning tarbijate eelistused

Tartu linna lõikes on ostjate poolt eelistatuimad elamupiirkonnad Tammelinn, Veeriku, Raadi-Kruusamäe ning Ihaste. Vastavates piirkondades asuvad ühtlasi ka kõige suuremad Tartu linna elurajoonid. Erinevalt Tartu linna üleüldisest hoonestusest ei ole tarbijate poolt siiski Tartu linnale omaste puitkonstruktsioonis elamute soetamine eelistatud. Nii Tartu linnas kui ka selle lähivaldades otsitakse pigem kivikonstruktsioonis ning maaküttega elamuid, mille suletud netopind jääb eelistuste kohapealt enamasti vahemikku 150-200 m2.

Renoveerimist vajavate elamute hinnad algavad Tartu linnas ligikaudu 80 000 – 100 000 eurost. Heas seisukorras elamute müügipakkumised ja tehingud on üldjuhul vahemikus 120 000 – 170 000 eurot. Väga heas seisukorras ja uute elamute hinnatase algab ligi 170 000 eurost, hea asukohaga kvaliteetsete renoveeritud või uuselamute eest küsitakse aga valdavalt kuni 250 000 eurot. Kõige rohkem otsitakse Tartus n-ö keskmises hinnavahemikus, 150 000 – 175 000 eurot maksvaid üksikelamuid. Ostjad peavad oluliseks ennekõike head ruumiplaneeringut ja soodsaid kommunaalkulusid.

Tartu linna siseste uusehitiste pakkumiste vähesuse tõttu asutakse sobilikke pakkumisi otsima esmajärgus Ülenurme vallast, seejärel Luunja, Tartu ning Haaslava vallast. Tartu linna lähipiirkondades sõltub hind peamiselt asukohast kui ümbritsevast elukeskkonnast, infrastruktuurist, ehituse kvaliteedist ja sellega seotud lahendustest. Hinnatasemed jäävad linnalähedastes piirkondades valdavalt vahemikku 200 000 – 250 000 eurot.

Arco Vara hinnangul on tüüpiliseks Tartu ja Tartu lähiümbruse majaostjaks ühe kuni kolme lapsega noorpere. Sobilike pakkumiste osas sõltub tarbijate valik kõige enam leibkonna sissetulekust ning seeläbi nende laenuvõimekusest. Hinnatasemed on tulenevalt uusarendustest Tartu linnast väljapoole liikudes kallinemas, kuid linnaäärsete valdade asumitest kaugemale ulatuvad piirkonnad on juba oluliselt madalamas hinnaklassis (kuni 80 000 eurot).

Hoonestamata elamumaa turul on eelistatuimad eelkõige kommunikatsioonidega krundid (vee- ning kanalisatsiooniühendus, elekter). Kommunikatsioonidega varustatud hoonestamata elamumaa kruntide hinnad jäävad Tartu linna lähipiirkonnas olenevalt asukohast valdavalt vahemikku 20 000 – 50 000 eurot. Kõrgeima hinnatasemega on olnud Raadimõisa elurajoonis ja Ihaste piirkonnas asuvad krundid. Individuaalelamute ehituseks sobilikke kommunikatsioonidega krunte on tarbijate poolt eelistatud piirkondades pakkumisel nõudlusest vähem.

Pakkumise ja nõudluse dünaamika

Tartu linna ning Tartumaa elamuturul on hinnatasemed viimastel aastatel stabiilselt kasvanud. Erinevalt korteriturust on elamuturul pakkumiste arv püsinud 2013. aastast võrdlemisi muutumatuna. Käesoleval aastal on Tartumaal ning Tartu linnas elamute pakkumiskuulutuste arv perioodil juunist septembrini pidevalt langenud, millele on lühiajalisele statistikale tuginevalt küsitavad hinnatasemed reageerinud mõningase kasvutrendiga. Elamuturule on sealjuures iseloomulik pakkumiste arvu hooajaline langus just sügisel ning kevadel.

Tarbijad on eelistamas uusehitisi ning elamu soetamisel alustatakse sobilikke objekte valima esialgu kõrgemate pakkumishindadega varade hulgast, ostjate kindlustunne ning nõuded eluasemele püsivad kõrged. Tartu linna lõikes on uusehitisi püstitatud ennekõike hinnaklassilt just kalleimates piirkondades – Kvissentalis ning Ihastes Hipodroomi arenduse piirkonnas, lähiajal on oodata nimetatud arendusalade laienemist.

Linna väliselt on ajalooliselt olnud nii elamu soetamiseks kui ehitamiseks eelistatuimaks piirkonnaks Ülenurme vald. Ülenurme valla kiire arengu ning sellega kaasnenud ehitusaktiivsuse tulemusena on eelistatuimates piirkondades aga elamuehituseks sobilikud krundid otsa saamas, mistõttu arendustegevus on piirkonnas maha rahunemas. Uusehitiste püstitamine on hoogustunud ennekõike Ülenurme valla naabervallas – Haaslava vallas. Haaslava vallas esineb hulgaliselt piirkondi, kus buumiaegsel perioodil lahti mõõdetud krundid on lõpuks ostjaid leidmas.

Tartumaa elamuturu pakkumis- ning ehitusdünaamika (üksik-, kaksik- ja ridaelamud)

Individuaalelamu ehitamiseks kulub püsiva ehitustegevuse tulemusena enamasti üks aasta. Suur erinevus ehitus- ja kasutuslubade arvus võib tuleneda sellest, et kasutusloa puudumine ei takista mitte elamu kasutuselevõttu, vaid selle müüki (juhul, kui ostja soovib ostu finantseerida pangalaenuga). Kuna üksikelamuid ehitatakse reeglina endale, mitte müügiks, saavad paljud elamud kasutusloa teatud ajalise nihkega.

Prognoosid

Elamuturg on võrrelduna korterituruga võrdlemisi väheaktiivne, mistõttu ainuüksi lühiajalisele statistikale tuginevalt ei saa siinkohal teha pikemaks perspektiiviks olulisemaid järeldusi. Kohatised statistilised hinnakõikumised on tingitud üksikute väga kõrgete või madalate tehinguhindadega tehtud tehingutest. Ühtlasi on elamuturul tegemist hinnatasemetega, mille osas tehinguhinnani jõudmiseks on müüjad nõus tegema hinnas järeleandmisi, mistõttu reaalse tehinguni jõudes erinevad pakkumis- ning tehinguhinnad tavapäraselt kuni 10%.

Pärast 2015. aasta 1. juulist kehtima hakanud ehitusseadustikku on Eesti kinnisvaraturu lõikes muutunud keerulisemaks ennekõike elamuturg. Elamute ostmisel pangalaenuga nõuavad eluasemelaene väljastavad krediidiasutused, et elamuga seotud dokumentatsioon oleks korras (sh ehitus- ning kasutusload, ehitusprojekt ning lisaks väiksemate muudatuste tegemise korral ehitusteatis/kasutusteatis). Seadustamist vajavad ennekõike nö ebaseaduslikud ehitised, mida esineb suurel osal vanemate kinnistute puhul, kus hoovi on lisaks elamule ehitatud ka mitmeid abihooneid.

Lisaks dokumentatsiooni olemasolule ning tähtsusele on oluline ka kinnistutele ligipääs avalikult kasutatavatelt teedelt. Kinnisvarahindajatel tuleb ette hulgaliselt varasid, mille korral kinnistule ei ole juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt tagatud. Kuniks ligipääsu seaduslikult servituudi läbi aga ei ole, ei ole enamasti pangad nõus elamu ostu finantseerima.

Jättes kõrvale kommertspankade poolsed piirangud elamuturu kohatiseks täiendavaks elavnemiseks, ei ole lähitulevikus oodata Tartu linna ning Tartu lähivaldade elamuturul olulisemaid muutusi. Elamuid jäävad otsima ning ostma enamasti üle keskmist palka teenivad leibkonnad, kelle nii sotsiaalne- kui majanduslik heaolu püsib prognooside kohaselt lähiaastatel positiivne. Arco Vara hinnangul võivad eelistatuimates asukohtades nõutuima suuruse ning planeeringuga elamute hinnad lähitulevikus pisut tõusta, kuid keskmisest kallimate elamute müügiperioodide lühenemist ei ole kindlasti oodata.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

RKAS allkirjastas avatud standarditel põhineva BIM koostööleppe

28.10.2016 Tõnu Toompark

26. septembril allkirjastas Riigi Kinnisvara AS (RKAS) juhatuse esimees Urmas Somelar Oslos peetud ülemaailmse riiklike kinnisvaraettevõtete võrgustiku The Workplace Network (TWN) ja üleeuroopalise samalaadse võrgustiku The Public Real Estate Network (PuRE-net) aastakonverentsil BIM avalduse teise täienduse, milles osapooled lubavad jätkuvalt panustada avatud BIM standardite arengusse ning kasutada IFC formaati maksimaalsel võimalikul moel.

Kõikide ühendusse kuuluvate liikmete kui valitsussektori osapoolte huvides on pidev tootlikkuse, efektiivsuse, kvaliteedi ja jätkusuutlikkuse kasv. Parema ehitatud elukeskkonna saavutamiseks on võtmetähtsusega ehitusinformatsiooni jagamine üle terve hoone elukaare. Allakirjatanud riiklikud tellijad toetavad avatud standarditel põhinevat ehitusinformatsiooni modelleerimise pidevat arengut ning võimaldavad seeläbi informatsioonivahetuse efektiivsuse kasvu ning paremale koostööle suunatud tehnoloogia ja rakenduste arengut. Koostalitusvõimeliste digitaalsete andmete vahetus võimaldab ehitusprotsesside efektiivsuse kasvu ning nende ärakasutamist teistes äriprotsessides.

IFC (Industry Foundation Classes) raamistikku tunnustatakse kui juhtivat näidet avatud standardil põhinevat ja vabalt kättesaadavat BIM normatiivi. Allakirjutanud osapooled panustavad vastavalt võimalustele IFC kasutamisega kõikidel suurematel projektidel üle terve hoone elukaare (planeerimisest haldamiseni) ning avaldavad omalt poolt vastavad BIM nõuded ja adopteerimiskavad. Lisaks avaldati toetust jälgida arenguid teistel avatud BIM standarditel nagu IFD, bsDD, MVD ning andmeformaatidel nagu mvdXML, BCF ja GML.

Lisaks Riigi Kinnisvara ASile kirjutasid koostööleppele alla ka avaliku sektori tellijad Kanadast, Taanist, Soomest, Islandilt, Leedust, Hollandist, Norras, Mehhikost ja Ameerika Ühendriikidest.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

SEB uuring: Harjumaa ja Lääne- Virumaa elanikud on oma majandusliku olukorraga mõõdukalt rahul

28.10.2016 Tõnu Toompark

Eestis on finantsrahulolu ja majanduslik kindlustunne tugevaim Kesk- ja Lõuna-Eesti elanike seas, kuid oma majandusliku olukorraga on mõõdukalt rahul ka Harjumaa ja Lääne-Virumaa elanikud, selgus SEB Balti perede majandusliku kindlustunde uuringust.

Oma finantsseisundiga on mõõdukalt rahul 73 protsenti pealinlastest ning 71 protsenti Lääne-Virumaa elanikest. Viimase 12 kuu jooksul on sissetulek mõningal määral kasvanud 38 protsendil Harjumaa elanikest ning 26 protsenti ootab palgatõusu eelseisva aasta jooksul. Vastavad näitajad Lääne-Virumaal on 30 ja 29 protsenti, mis on ühtlasi kõrgemad kui Tallinnas.

Nii pealinna kui ka Lääne-Virumaa elanike majanduslik kindlustunne on võrreldes Läti ja Leedu keskmise näitajaga oluliselt parem. Sellest hoolimata omab vaid väike osa Lääne-Virumaa ja Tallinna elanikest piisavalt rahapuhvrit, mis võimaldaks regulaarse sissetuleku katkemisel mõnda aega tasuda möödapääsmatute väljaminekute eest. Tervelt 65 protsenti pealinna elanikest ei oma üldse sääste või on säästnud vähem kui kolme kuu vältimatute kulutuste summa kokku. Lääne-Virumaal on vastav näitaja pisut väiksem – 58 protsenti. Samas väidab 35 protsenti tallinlastest ja 42 protsenti Lääne-Virumaa elanikest, et omab piisavalt finantsvarusid.

Kui Tallinna elanikest 85 protsenti saab endale lubada kõike esmavajalikku, siis Lääne-Virumaal on sama näitaja 70 protsenti. Võrreldes teiste piirkondadega Eestis on Lääne-Virumaal kõige rohkem neid inimesi, kes ei saa endale lubada kõiki eluks vajalike kulutusi. Ligi kolmandikul Lääne-Virumaa elanikest puuduvad rahalised vahendid primaarsete ostude, nagu toit ja riided, tegemiseks.

Nii Lääne-Virumaal kui ka Tallinnas on märkimisväärne osakaal neid, kes kannavad liiga suurt võlakoormat – vastavalt 10 ja 12 protsenti elanikest.

Seminar “Kinnisvaraturu ülevaade” toimub 15/11/2016

28.10.2016 Margot Toompark

Kinnisvarakoolis toimub 15/11/2016 seminar “Kinnisvaraturu ülevaade“. Seminari viib läbi kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark.

Seminari “Kinnisvaraturu ülevaade” eesmärk on anda põhjalik ja praktiline elamispindade ülevaade ning väljatuua trendid ning prognoosid kinnisvaraturul. Seminaril vaadeldakse detailselt kinnisvaraturu hetkeseisu ja analüüsitakse põhjuslikke tegureid, millised võiksid olla turu arengud poole-pooleteistaastases perspektiivis.

Olulist infot saavad kinnisvaraarendajad, et hinnata turutrende ja nende muutusi ja finantseerijad, et aru saada elamispindade turu pikematest arengusuundadest. Samuti on oodatud kõik eraisikud ja teised kinnisvaravaldkonna spetsialistid.

Seminar “Kinnisvaraturu ülevaade” toimub teisipäeval 15/11/2016 kell 13:00-16:15.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655 (Margot Toompark), kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolitaja ja analüütik
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

SEB survey: Residents of Harju and Lääne-Viru counties are moderately satisfied with their economic situation

28.10.2016 Tõnu Toompark

In Estonia, financial satisfaction and economic security is the strongest among Central and Southern Estonians; however, residents of Harju and Lääne-Viru counties are also moderately satisfied with their economic situation, the SEB Baltic Household Outlook reveals.

Seventy-three and 71 per cent of the residents of Tallinn and Lääne-Viru County, respectively, are moderately satisfied with their financial situation. Over the past 12 months, incomes have slightly increased for 38 per cent of the population of Harju County, with 26% expecting a wage increase in the year ahead. The corresponding indicators in Lääne-Viru County are 30 and 29 per cent – higher than in Tallinn.

Compared to the Latvian and Lithuanian averages, economic security among the residents of the capital and Lääne-Viru County is significantly better. Nevertheless, just a fraction of Lääne-Viru County and Tallinn residents have a sufficient cash buffer that would cover essential expenditures should their regular income be interrupted. As many as 65 per cent of the residents of Tallinn have no savings at all, or have saved less than the total of the unavoidable costs for a period of three months. The figure for Lääne-Viru County is slightly lower – 58 per cent. However, 35 and 42 per cent of the residents of the capital and Lääne-Viru County, respectively, claim to have sufficient financial reserves.

While 85 per cent of the residents of Tallinn can afford all of the basic essentials, in Lääne-Viru County the same indicator is 70 per cent. Compared to other regions in Estonia, there are more people in Lääne-Viru County who cannot afford the basic essentials. About a third of the population of Lääne-Viru County do not have finances to buy basic items such as food and clothes.

There are a significant number of people in both Lääne-Viru County and Tallinn with an excessively high debt burden – 10 and 12 per cent of the population, respectively.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Rikkaks üüriäris: Kas väljaüürimiseks sobib paremini suurema või väiksema tubade arvuga korter?

28.10.2016 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor ja Kinnisvarakool OÜ üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Väikeste ja väiksema tubade arvuga korterite likviidsus on üüriturul enamasti kõrgem. See tähendab, et väiksemaid kortereid on tavapäraselt võimalik kiiremini üürile anda. Kiirem üürileandmine annab võimaluse väiksemaks vakantsuseperioodiks, mil korteri kulud peab tasuma omanik.

Samas on väikekorterite üürnik sageli tudeng, kes soovib pikemaajalise lepingu asemel tihtipeale hoopis eluaset ainult õpinguperioodiks. See tähendab, et üürileandja peab üürniku otsimisega iga-aastaselt tegelema, mis tähendab täiendavaid kulusid.

Suure korteri puhul on likviidsus madalam, st seda on kõrgema hinna tõttu raskem üürile anda. Likviidsust vähendab kõrgem hind, mida suudab väiksem seltskond üürnike maksta. Seega peab üürileandja suure korteri puhul arvestama pikema väljaüürimiseks kuluva perioodiga.

Samuti tuleb likviidsus mängu üüriärist väljumisel – väikseid kortereid on reeglina märksa lihtsam müüa, kui see vajadus peaks tekkima

Väikse korteri kõrgem üürihind ei tähenda automaatselt kõrgemat tootlust. Seda põhjuselt, et väikese korteri ostuhind ruutmeetri kohta on samuti enamasti kõrgem.

Suure korteri puhul tasub mõelda, kas korter on võimalik tubahaaval välja üürida. Tõenäoliselt tähendab see üürileandja jaoks täiendavat toimetamist üürilepingute haldamisel, kuid see peaks tasutud saama läbi suurema tootluse.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere või tule Kinnisvarakool OÜ koolitusele.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Исследование SEB: Удовлетворение своим финансовым положением жителей Северной Эстонии умеренно, экономическая защищенность населения на хорошем уровне

28.10.2016 Tõnu Toompark

По результатам проведенного в 2016 году среди стран Прибалтики исследования, уровень финансового удовлетворения населения и его экономическая защищенность сильно отличаются по регионам Эстонии. И, несмотря на то, что наилучшие показатели исследования присвоили себе Центральная и Южная Эстония, показатели региона Харьюмаа и Ляанэ-Вирумаа так же достаточно высоки.

Своим финансовым положением умеренно довольны 71% жителей Ляанэ-Вирумаа и чуть выше оказалась оценка жителей Харьюмаа – 73%. 38% процентов жителей Харьюмаа испытали за последние 12 месяцев рост своего дохода и 26% ожидают роста дохода в будущем. Соответствующие показатели в Ляанэ-Вирумаа составили 30% и 29%.

Если говорить о параметрах экономический защищенности, то у 65% жителей Харьюмаа отсутствуют денежные сбережения или их размер меньше чем объем необходимых затрат на 3 месяца при условии отсутствия регулярного дохода. В Ляанэ – Вирумаа этот процент составил 58%. Достаточный уровень сбережений показало 42% опрошенных Харьюмаа и 35% опрошенных Ляанэ-Вирумаа.

Противоположной является картина с уровнем необходимого дохода: все необходимые для жизни затраты (еда и одежда) может себе позволить 85% жителей Харьюмаа и всего 70% жителей Ляанэ-Вирумаа. Слишком большое кредитное бремя испытывают в Ляанэ – Вирумаа 10% и Харьюмаа 12% населения.

Неожиданно высоким – 30% – оказался уровень жителей Ляанэ – Вирумаа которые не могут позволить себе сделать все необходимые затраты на еду и одежду. Этот процента оказался самым высоким по всей Эстонии и следующим показателем за ним стал Ида-Вирумаа с 22%.

В то же время, все показатели как Харьюмаа, так и в Ляанэ – Вирумаа являются лучшими чем средние показатели наших южных соседей – Латвии и Литвы.

Õpetajate Kodule pannakse nurgakivi

27.10.2016 Tallinn.ee

Esmaspäeval, 31. oktoobril kell 12 paigaldavad abilinnapead Eha Võrk ja Mihhail Kõlvart nurgakivi Uuslinna tn 3a kinnistule rajatavale Õpetajate Kodule.

„Uuslinna tn 3a kinnistule rajatavasse majja on planeeritud kokku 75 korterit, neist 40 ühetoalised ja 35 kahetoalist,“ ütles Võrk. „Korterid antakse üürile linna koolides ja lasteaedades töötavatele õpetajatele ja lasteaiakasvatajatele. Uuslinna tänav on logistiliselt väga heas asukohas ning sobib seega ka teistes linnaosades töötavatele haridustöötajatele.”

Võrk lisas, et Õpetajate Kodu saab olema parima võimaliku energiatõhususe ja taastuvenergia tehnoloogilise lahendusega, mis tähendab, et eesmärgiks on võimalikult madalad ülalpidamiskulu. Maja soklikorrusele ehitatakse lisaks panipaikadele ka ruumid lapsevankrite ja jalgrataste hoidmiseks ning mänguruum lastele.

Ehitustöid teostab Ramm Ehituse OÜ ja Mitt & Perlebach OÜ ja omanikujärelevalve teenust osutab Keskkonnaprojekt OÜ. Õpetajate Kodu kortermaja projekteeris AS Sweco Projekt ning lisaks olid kaasatud TTÜ ehitusteaduskonna spetsialistid.

Projekti kogumaksumus on 5,4 miljonit eurot. Ehitustöödega lõpetatakse 2017. aasta augustis, sisustatud korterelamu on valmis esimesi elanikke vastu võtma alates 2017. aasta oktoobrist.

„Tallinn toetab kooli- ja lasteaiaõpetajatele üürimaja ehitamisega linna jaoks vajalikke haridustöötajaid eluasemeprobleemide lahendamisel,“ rõhutas Võrk. „Meenutagem, et samaoodi oleme me Mustamäele munitsipaalelamu rajamisega leevendanud arstide ja õdede eluasememuret.“

Tallinna linnal on eluasemeprobleemide lahendamiseks kokku 53 tervikmaja (kokku 4408 korterit), neist kokku 34 tervikmaja (2514 korterit) kuulub linnale ning koostöös erasektoriga on kasutusse võetud 10 tervikmaja Meelikul (680 korterit) ja 9 tervikmaja Raadikul (1214 korterit). Lisaks on Tallinna linn rajanud kuus sotsiaalmajutusüksust, kus on 510 voodikohta.

Kinnisvarakool & koolitus: Andmepõhine kinnisvaraanalüüs praktikas

Tartu korterituru aktiivsus kandub üle lähivaldadesse

27.10.2016 Tõnu Toompark

Tartu korterite hinnad on alates 2009. aastast pidevalt kasvanud, kuid mullu toimus stabiliseerumine – hinnakasv on suures osas peatunud, tehinguaktiivsus seevastu püsib endiselt kõrge, vahendab Arco Vara Tartu korterituru ülevaade.

Tänavu kolmandas kvartalis teostati Tartu linnas 7,4 protsenti rohkem tehinguid kui teises kvartalis, kuid 9,5 protsenti vähem tehinguid kui möödunud aasta samal perioodil. Tartu linnaga piirnevates valdades teostati aga teise ja kolmanda kvartali võrdluses 20 protsenti rohkem tehinguid ning mulluse aasta sama perioodi võrdluses lausa 31% rohkem tehinguid. Hüppeline tehinguaktiivsuse kasv on peamiselt tingitud Tartu vallas paiknevatest uusarendustest.

Tartu kinnisvaraturul on kolmanda kvartali aktiivseimaks perioodiks läbi aastate olnud valdavalt september, kuid käesoleva aastal jäi aktiivseimaks kuuks juuli. Tulenevalt kooliaasta algusest aktiviseerub Tartu linna korteriturg tavapärasest mõnevõrra varem, seda eriti järelturu korterite ning üürituru lõikes.

Septembris teostati Tartus 20% vähem tehinguid kui käesoleva aasta augustis ning 12% vähem tehinguid kui möödunud aasta samas kuus. Tartu lähivaldades tehti septembris võrreldes augustiga 14% vähem tehinguid ning võrreldes 2015. aasta sama kuuga 30% rohkem tehinguid.

Hinnakasv pidurdub

Tartu linnas kujunes kõigi korteriomanditega teostatud ostu-müügitehingute raames 2016. aasta III kvartalis mediaanhinnaks 1 223 EUR/m² ning aritmeetriliseks keskmiseks 1 267 EUR/m². Septembri lõpuks kujunes aritmeetiliseks keskmiseks 1 194 EUR/m² ning mediaanhinnaks 1 150 EUR/m², mis võrrelduna augustiga langesid vastavalt 8,6% ning 9,9%. 2015. aasta septembriga võrrelduna langes Tartus aritmeetiline keskmine 8,2% ning mediaanhind 7,7%.

Erinevalt Tallinnast ei teostata Tartus tehingute koguarvust lähtuvalt kuigi palju tehinguid hinnaklassilt kallimate uusarendustega, mistõttu pinnaühikult kallimate korterite mõju keskmistele hindadele on võrdlemisi tühine.

Tartu linna lähivaldade hinnadünaamika on suures osas maakonnakeskusega kattuv, kulgedes Tartu linna kinnisvaraturuga pidevas ühises tempos. Lähivaldades kujunes kolmanda kvartali lõikes aritmeetiliseks keskmiseks 1 004 EUR/m², kusjuures hinnatase langes võrreldes eelneva kvartaliga 5,5 protsenti.

Mediaanhinnaks kujunes III kvartalis 1 173 EUR/m², mis oli võrrelduna möödunud kvartaliga langenud 2,3%. Võrreldes mulluse aasta sama perioodiga langes aritmeetiline keskmine 8,7% ning mediaanhind 2,5%.

Tartu linna lähivaldade puhul moodustavad olulise mahu tehtavatest tehingutest linnalähedased uusarendused, mistõttu nii igakuised kui kvartaalsed hinnatasemete ulatuslikumad muutused piirkondade siseselt on tavapärased.

Linnalähedasi piirkondi iseloomustab perspektiivis pidev elanikkonna kasv ning ehitustegevuse tagasihoidlik kuid stabiilne aktiivsus, mis on kõrgeimad just Ülenurme, Tartu ning Luunja vallas.

Lähivaldades kujunes kaalutud keskmiseks pinnaühikuhinnaks 1 062 EUR/m², mis võrrelduna augustiga kasvas 6,9%. Möödunud aasta septembriga võrrelduna on lähivaldade kaalutud keskmine pinnaühikuhind kasvanud 14%.

Põhja-Tallinna tööstusalad on tõelised arenduspärlid

27.10.2016 Reimo Simsalu

Ajaloolised Põhja-Tallinna tööstusalad muutuvad hinnatud kaubandus- ja vabaajakeskusteks, tuues piirkonda uue elukvaliteedi, kirjutab Arco Vara äripindade maakler Reimo Simsalu.

Endiste tööstuspiirkondade kasutusotstarbe muutumine toimub mitmel põhjusel. Olulist rolli mängib selles logistika, sest suurte veokitega pole kesklinnas mõistlik ega ka võimalik liigelda. Teisalt on vanad tootmishooned sageli lootusetult amortiseerunud ja otstarbekam on ehitada uued pinnad. Seetõttu kolivad tootmisettevõtted kesklinnast pigem Tallinna ringtee äärde, metalliettevõtted aga koonduvad Peterburi- ja Vana-Narva maantee kanti, kus tootmispindade rajamise või üürimise põhjuseks on tihti tööjõu lähedus.

Vanad tööstusalad muudetakse kaubandus- ja vabaajakeskusteks ning korteriarendusteks loomulikult ka linnakodanike elustiilist ja eluasemenõudlusest tingituna, kuna linnapilt on aastatega oluliselt muutunud. Tallinn laieneb kogu aeg ja kunagised äärelinnad on nüüdseks saanud kesksema tähenduse. Tasub meenutada, et näiteks Nõmme, mis kunagi oli suvilarajoon väljaspool Tallinna, on täna pealinna lahutamatu osa.

Vanade tehaste uus nägu

Fakti, et endiste tööstusalade tuunimisel on jumet, kinnitavad mitmed teostunud ja oma järge ootavad projektid. Põhja-Tallinnas asuva Telliskivi loomelinnaku edulugu tuntakse nii Eestis kui ka kaugemal.1870. aastatel ehitatud Balti raudtee taristu teenindusettevõte, tuntud ka Kalinini tehasena, on kiiresti muutunud nõutud vaba aja veetmise paigaks nii kohalike kui turistide hulgas.

Peatselt avatav Arsenali keskus on hea näide sellest, kuidas kunagine Eesti oma relvatehas Tallinna Arsenal ärkab taas uuele elule. Ka Noblessneri laevatehas, kus sada aastat tagasi valmistati allveelaevu, on kujunemas vabaaja veetmise keskuseks. Alale on planeeritud veel mitmed kortermajad, lisaks ruume erinevatele nišiäridele juba tegutseva Loomemaja kõrval.

Piirkonda jääb veel Balti manufaktuuri tehas, mille ehitamist alustati 1898. aastal kohalike saksa töösturite eestvõttel, et rahuldada avanenud Venemaa turu tekstiili nõudmisi. Tehase alale on juba detailplaneering kehtestatud ja oodata on mahukat arendust. Mullu 150 juubelit pidanud Franz Krulli nimelise masinatehase territooriumi kasutamisega on ka omanikul suured plaanid.

Põhja-Tallinna tööstusalade uuenemine on põnev protsess ja väga tahaks loota, et selle käigus osatakse säilitada ka elemente põnevatest ajaloolistest tehasehoonetest ning tootmisvahenditest – on ju see piirkond andnud pika aja jooksul tuhandetele linnakodanikele tööd ja leiba.

Tartu soovib hoogustada elamuehitust

27.10.2016 Tartu.ee

Linnavalitsus küsib volikogult nõusolekut mitme Tartu linna omandis oleva kinnistu müügiks.

„Tahame müüki panna need krundid, millel linn ise ehitustegevust ei kavanda ja mis aitavad meil elamuehitust hoogustada,“ ütles Tartu linnapea Urmas Klaas.

Linn soovib võõrandada mitmed elamumaa sihtotstarbega kinnistud – u 800 ruutmeetri suurused krundid Mäe tn 11 ja Mäe tn 13 ning 1460 m² suuruse kinnistu Fortuuna tn 19. Müüki lähevad ka linnale kuuluvad kinnistud Ujula tänaval. Ujula tn 104, 106, 108, 110, 112, 114 ja 116 kinnistud krunditakse detailplaneeringu alusel ümber viieks elamukrundiks.

Samuti on linnal kavas võõrandada A. H. Tammsaare tn 6a ja Veski tn 11a kinnistud. Need, praegu transpordimaana katastris olevad krundid, muudetakse samuti elamumaa sihtotstarbega kruntideks, kuna asuvad üldplaneeringus elamumaa juhtfunktsiooniga maa-alal.

Kui volikogu annab kinnistute võõrandamiseks nõusoleku, müüakse need enampakkumise korras.

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

SEB uuring: Eesti inimeste majanduslik kindlustunne ja finantsrahulolu on Balti riikide tugevaim

27.10.2016 Tõnu Toompark

Oma finantsseisundiga on mõõdukalt rahul 73 protsenti Eesti elanikest, samal ajal kui Lätis ja Leedus on see näitaja palju madalam, vastavalt 59 ja 62 protsenti.

Kui Lätis on oma majandusliku olukorraga kõige rahuolevamad Riia lähedal elavad inimesed, siis Tallinna ja Vilniuse elanikud on oma hinnangutes tagasihoidlikumad. Eestis on finantsrahulolu kõrgeim Lõuna-Eestis ja Kesk-Eestis, kus see ulatub vastavalt 80 ja 79 protsendini. Seevastu Ida-Virumaa elanike hinnang oma finantsolukorrale on üks Balti riikide madalamatest – sellega on rahul kõigest 57 protsenti sealsetest elanikest.

Enamus eestlastest on majanduslikult kindlustatud

Eesti elanike majanduslik kindlustunne on samuti Balti riikide tugevaim – 81 protsenti eestlastest on majanduslikult kindlustatud, Lätis ja Leedus aga vastavalt 70 ja 66 protsenti elanikest. Kõigis kolmes riigis saab vähemalt 45 protsenti elanikkonnast osta endale kõik vajaliku ja samuti veidi säästa. Kui Eestis ei saa endale lubada kõiki esmavajalikke oste vaid 2,5 protsenti elanikest, siis Lätis on see näitaja 6 ja Leedus 7 protsenti. Oma tarbimist ei pea finantskaalutlustel piirama 5 protsenti eestlastest, Lätis väidab sama vaid 1,5 ja Leedus 2 protsenti elanikkonnast.

Võrreldes lõunanaabritega on Eestis suurem nende elanike osakaal, kes on kogenud sissetulekute kasvu . Viimase 12 kuu jooksul on isikliku sissetuleku mõningat kasvu kogenud 37 protsenti eestlastest ning 18 protsenti lätlastest ja 22 protsenti leedulastest. Sissetulekute suurust arvesse võttes on kolme Balti riigi elanike võlakoormus sarnane.

SEB majandusanalüütik Mihkel Nestor kommenteerib uuringut nii: „Kui Eesti elanike suurem majanduslik kindlustunne oli mõnes mõttes oodatav, siis üllatusi pakkus kindlasti Tallinnast kaugemal asuvate regioonide elanike positiivne hoiak. See näitab, et sissetuleku suuruse kõrval mõjutab inimeste tunnetusliku finantskindlust ka kohustuste hulk ja üldine elukallidus“.

Majanduslik kindlustunne ja rahulolu finantsolukorraga on suurim kõrghariduse ja suurema sissetulekuga spetsialistide ning juhtide seas. Kõigis kolmes riigis on rahulolematud pigem madalama haridustaseme ja väiksema sissetulekuga palgatöötajad.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

SEB survey: Estonians have the strongest economic security and financial satisfaction among the Baltic states

27.10.2016 Tõnu Toompark

Estonian residents have more confidence in the economy and are more satisfied with their financial situation than their Latvian and Lithuanian counterparts, the SEB Baltic Household Outlook reveals.

Seventy-three per cent of the Estonian population are moderately satisfied with their financial situations while in Latvia and Lithuania, the percentage is much lower at 59 and 62 per cent, respectively. In Latvia, those residing near Riga are the most satisfied with their economic situation; however, the residents of Tallinn and Vilnius are much more constrained in their assessments.

The highest financial satisfaction levels in Estonia are in the Southern and Central regions with 80 and 79 per cent, respectively. In contrast, the resident population of Ida-Viru County were among those giving the lowest assessment to their financial situation in the Baltic states – just 57 per cent are satisfied.

Most Estonians are doing well financially

Likewise, among the Baltic states Estonians have the most confidence in the economy – 81 per cent are doing well financially, whereas the same indicator for Latvia and Lithuania is 70 and 66 per cent, respectively. In all three countries, at least 45 per cent of the population can buy everything they need and also put some money aside. While in Estonia just 2.5 per cent per cent of population cannot buy necessities, the same figure for Latvia and Lithuania is 6 and 7 per cent, respectively. Five per cent of Estonians see no need to rein in their consumption due to financial considerations; however, in Latvia and Lithuania the same is claimed by just 1.5 and 2 per cent of the respondents, respectively.

Compared to its southern neighbours, there are more people in Estonia that have experienced income growth. Over the past 12 months, 37 per cent of Estonians, 18 per cent of Latvians and 22 per cent of Lithuanians have experienced a slight increase in their income. Given the amount of income, the debt burden is similar among the three Baltic populations.

SEB Economic Analyst Mihkel Nestor comments on the survey as follows: “While the higher economic security of Estonians was somewhat predictable, what surprised us was the positive stance of people from regions farther away from Tallinn. It shows that other factors besides income affect people’s perceived financial security, such as the amount of financial obligations and the general cost of living”.

Economic security and satisfaction with the financial situation are greater among specialists and managerial staff with a higher education who are earning a higher income. In all three countries, salaried workers with a lower level of education and income tend to be more dissatisfied.