Kuigi kinnisvaralaenuturul on pakkumisel kümmekond erinimelist laenutoodet on need sisu poolest äravahetamiseni sarnased ning tõeliselt universaalset ja paindlike tingimustega laenu klient nii lihtsalt ei leia.
ASi Balti Investeeringute Grupp juhatuse esimees Ingo Põdra sõnul iseloomustab tänane olukord, justkui väga lai valik laenuvõimalusi, hästi Eesti finantsturu piiratust osalejate mõttes. Hetkel on peamised laenuturu kujundajad Eestis universaalpangad, kes juba olemuslikult ei saagi pakkuda midagi endasugustest oluliselt erinevat. Pankade poolt pakutavate teenuste kõrge standardiseeritus, mida eeldavad kohati liialt suured tegevusmahud vähendab pakutava paindlikust ehk individuaalset lähenemist kliendi vajadustele. Lisaks piirab Eesti jaoks uudsete, kuid mujal maailmas levinud laenutoodete arengut madal konkurents finantsteenuste turul.
Laenuturg muutub paindlikumaks
Euroopa Liiduga ühinemisel avaneb Eestis esmakordselt võimalus finantsturule siseneda ka väiksematel finantseerimis- ja krediidiasutustel, mis toob kaasa avaramad laenuvõimalused ja soodsamad laenutingimused.
“Praegu kehtiv Krediidiasutuste seadus praktiliselt välistab väikeste Eesti ettevõtetest välja kujunenud niðipankade tekke ja piirab väikeste väliskapitalil põhinevate finantseerimisasutuste tulekut Eestisse. Ebapiisavalt on reguleeritud finantseerimisasutuste tegevus ning olemasolevad võimalused seadusandluses laenu-hoiu ühistute ja investeerimisühingute näol pankade kõrval ei soodusta arengut ja uuendusi laenuturul,” nentis Põder.
Laenu riskitase kõrge
Ühispanga eralaenude arendusjuht Triin Messimase sõnul on praegu Eestis pakutavad laenutingimused- ja tooted välja kujunenud arvestades Eesti majanduse ja ühiskonna üldist arengutaset ja seisundit.
Paljusid mujal levinud lahendusi ei ole praegu veel Eestis võimalik rakendada ühelt poolt tulenevalt liiga lühikesest ajaloolisest taustast (hüpoteekpangad, investeerimistooted, krediidiinfo andmebaaside puudumine jne), teiselt poolt majanduse hetkel veel suhteliselt ebastabiilsest arengust.
“Laenu- ja investeerimistoodete riskitase on kindlasti kõrgem kui arenenud majandusega riikides ning kõrgem laenuintress on tingitud ainuüksi sellest, et Eesti pangad ei saa ressurssi välja laenamiseks nii soodsalt nagu arenenud majandusega riikide pangad. Majanduse arengu jätkudes alustatakse mujal levinud pangatoodete ja finantseerimislahenduste pakkumist kindlasti ka Eestis – oluline on, et tekkiks nõudlus hinna juures, millega finantsinstitutsioonid on nõus vastavat lahendust ka pakkuma,” ütles Messimas.
A.Alliksaare Kinnisvarabüroo analüütik Raul Rajasalu sõnul on loomulikult pankadel õigus, et meil ei ole veel nn. “laenukultuuri” ja piisavat ajaloolist tausta, kuid ega riskitase traditsioonidest ja kultuurist olenevalt vähene. “Kuna oleme viimase kümne aastaga proovinud tasa teha majanduse neljakümne aasta mahajäämust on loomulikult riskitase laenude väljastamisel suurem kui majanduslikult stabiilsematel riikidel.
Madal omafinantseerimine
Kui Eesti krediidiasutuste seadus võimaldab pangal laenu pakkuda kuni 2/3 kinnisvara tagatise turuväärtusest, siis mujal maailmas on järjest rohkem märgata pakkumisi, kus kodulaenu on võimalik võtta 95-100% tagatisvara väärtusest.
FKSM Kinnisvara arendusjuht ärikorraldusmagister Hannes Kuhlbachi sõnul oleks aeg hakata üle vaatama, kas omafinantseerimise määra ei võiks alandada. Nn. erijuhud nagu noor pere, õpetaja jne. on siiski erijuhud, milliste laenude maht moodustab väikese osa kogu laenuportfellist.
ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toompargi sõnul on omafinantseerimine laenuteguritest kõige valusam punkt, kuna kõrge omafinantseerimise vajadus seab takistusi ennekõige uusehitiste ostmisel. Klient on küll valmis pikaajaliselt laenumakset tasuma, kuid omafinantseerimiseks vajalik summa on puudu. Omafinantseerimise taset on küll lisatagatisi kaasates võimalik kahandada, kuid lisanduv asjaajamine, lisatagatiste andmise kulud jms. tegurid raskendavad kliendi laenuturule sisenemise võimalusi märgatavalt. “Kuna aga alati ei ole lisatagatist võtta, võiks krediidiasutuste seadus anda võimaluse kinnisvaraobjekti finantseerimisel viia omafinantseerimine 10% peale,” lisas Toompark.
Suur valik kombineeritud tooteid.
Hansapanga eralaenuosakonna tootehalduri Kersti Arro sõnul on võrreldes Inglismaa pankadega Eesti pankadel võimalik arendada välja erinevaid kombineerituid tooteid, millest üks oleks investeerimislaenutooted. Klient võtab näiteks 30 aastase laenu, kuid laenu tagasimaksete ulatuses teeb ta hoopis sissemakseid investeerimisfondi. Kui laenuperiood lõpeb, on investeering tootnud laenu tagasimakseks vajaliku summa ja kui on olnud edukad aastad, siis lisaks veel lisaboonuse, mille klient saab enda kasutusse. Nõudlus sellise toote järele Eesti laenuvõtjate seas ilmselt täna veel väga suur ei ole. Vajame pikemat positiivset ajalugu investeerimistoodete tootlikkuse osas.
Suur valik erinevaid kindlustusvõimalusi
Erinevalt Eesti pankade poolt pakutavatele laenutoodetele saab mujal maailmas osta laenu kindlustuskaitsega, mis katab lisaks õnnetusjuhtumile ka töötuks jäämise riski. Laenuvõtja saab töötuks jäämisel uue töökoha leidmiseks aega kuni 12 kuud. Selle aja jooksul tasub laenumakseid pangale kindlustusselts. Arro sõnul on sellise toote järgi meie kliendil kindlasti nõudlus olemas, kuid meie kindlusseltsid veel selle riski vastu kaitset ei paku. “Pangad saavad pakkuda antud juhul vaid maksepuhkust laenu põhiosa tagastamisel, kuid intresside maksmist tuleb kliendil jätkata,” nentis Arro.
Kuhlbachi sõnul pakuvad täna Eesti pangad kombineeritud laenu/elukindlustus kaitset vaid õnnetuse ja surma puhuks, mistõttu võiks ju irooniliselt öelda, et kasulikum on siis kohe surma saada, saab vähemalt laenu tasutud. “Taolise kindlustustoote turuletoomist saame Eestis ilmselt veel kaua oodata, kuna tekib küsimus kuidas näiteks tuvastada kindlustuspettust ja riskiastet.
Rajasalu hinnangul on kõikides arenenud maades olemas kliendi töötuksjäämise risk, kuna ka statistika näitab, et umbes kaks kolmandikku üle kuue aasta vanustest firmadest pankrotistub ja toob turule suure hulga töötuid.
Suur valik laenuintresse
Kõrvutades Inglismaa pankasid Eesti pankadega, kus on kliendil laiem valik ujuvaid ja fikseeritud intresse, näeme et ka Eesti pankadel on selles osas palju arenguruumi. Vastavalt oma soovile saab näiteks 20aastast laenu osta kuuekuulise sammuga ujuva intressiga, viieaastase sammuga ujuva intressiga või siis terveks laenuperioodiks fikseeritud intressiga.
Kuhlbachi hinnangul võimaldavad erinevate intressimäärade ja laenutähtaegade kombinatsioonid laenajal kindlasti oma rahavoogusid pakutava laenuga kohaldada. Seni aga, kuni Eesti on väljaspool ELi asuv Venemaaga piirnev väikeriik, ei jõua meie riskireiting iialgi Lääne-Euroopa tasemele, samuti intressid. Kuivõrd sisemaine säästmine jääb krooniliselt alla tarbimisele, ei olegi me suutnud oma majanduskasvu kodumaise kapitaliga finantseerida. Tulemus – laenutingimused dikteeritakse Eestile väljastpoolt lähtudes rahvusvahelise raha hinnast.
Uus Maa analüütik Ain Kivisaare sõnul on tihenev konkurents pangandusturul viimase poole aastaga oluliselt alandanud laenuintresse ning Skandinaavia suurpankade aktiivne laenuturu jagamine annab lootust, et intresside alandamine jätkub veelgi.
Suur valik sihtotstarbelisi tooteid
Arro arvates on Eesti pankadel arenguruumi ka sihtotstarbeliste laenutoodete osas. Näiteks toode, mis on mõeldud üüriprojektide finantseerimiseks. Tegemist on eraisiku pikaajalise ärilaenuga. Ka Eesti pankade klientidel on täna võimalik võtta laenu korteri ostmiseks ning see siis välja üürida. Kuid omal initsiatiivil saab seda teha vaid ühe korteri projekti puhul. Kui aga kliendi soov on osta korterelamu selle väljaüürimise eesmärgil, siis laenu taotlust analüüsitakse nagu iga teist ärilaenu ja sellist taotlust käsitletakse pigem erandina.
Kivisaare sõnul võiks senisest avatum olla ka lähenemine kõikidele võetud laenudele s.t. laenude konsolideerimine ehk erinevate laenude vormistamine üheks laenuks, mis võimaldaks kliendile maksusoodustusi. Rikkamate klientide puhul on kohati olnud probleemne ka mitme eluaseme soetamiseks laenu saamine näiteks väljaüürimise eesmärgil.
Pikad tähtajad
Rajasalu sõnul on Eesti pankade poolt pakutavad laenude tähtajad liiga lühikesed. Kui Inglismaal loetakse suureks summaks miljoneid naelu siis arvestades meie majanduslikku olukorda ja elatustaset on meil suureks summaks juba mõnisada tuhat krooni. Kuna pangale tagastatud raha läheb ju nii või teisiti uuesti ringlusesse laenude näol ja prognoosides kinnisvara hindade muutusi saab ju eraldada potentsiaalselt stabiilse ja kasvava väärtusega objektid, võiks ju uusehitiste ja ka vanalinna korterite tagatisel eraldada krediiti kasvõi 50-60 aastaks (võrdluseks Londoni 100 aastat). Tähtaja pikendamisega suureneks potentsiaalsete klientide arv ostmaks uut eluaset.
Soodsamad laenukulud
Kivisaare sõnul on täna Eesti pankade poolt pakutavad laenukulud ehk kliendile varjatud laenukulud võrreldes lääne pankadega ülemäära suured.
Alandada tuleks näiteks lepingutasu, mis miljonilise laenu võtmisel on praegu 10 000 krooni. q
Lääne pangad erinevad Eesti õdedest-vendadest
Inglismaa pangad
– väiksem omafinantseering
– suurem valik erinevaid kindlustusvõimalusi
– suurem valik laenuintresse
– suurem valik kombineeritud tooteid
– suurem valik sihtotstarbeliste toodete osas
Kinnisvarafirmad ootavad pankadelt
– paindlikkust
– omafinantseeringu alandamist
– töötuks jäämise riski kindlustamist
– intressimäärade alandamist
– laenutähtaegade pikendamist
– laenukulude alanadamist
– soodustada miljoni krooniste laenude võtmist
– tõsta tarbijate mugavusastet laenu taotlemisel
– elektroonilist ühendus kindlustajatega
– laenude konsolideerimist
Ettepanekud riigile
– maksustavast tulust maha arvata kahe eluasemelaenu intressid
– renoveerimislaenude puhul lubada aastas mahaarvata ka mingi põhiosa makseid maksustavast tulust
Allikas: ÄP
Artikli autor on Eda-Liis Kann. Artikkel on avaldatud 11.04.2001 väljaandes Äripäev –
В части сделок с недвижимостью, которая юридически относится к движимости, в 2000 году было совершено 23 000 сделок на сумму 4,9 млрд. крон.
Kuna üha rohkem oma olemuselt kinnisvara hulka kuuluvat kaupa hakkab ka ametlikult kinnisvarastaatusesse jõudma, siis loomuliku tendentsina vallasvaraturg kahaneb. 1999. aastaga samale tasemele jäi 2000. aastal korterite tehingute arv. Tehingute väärtus tõusis korterite puhul 17%, veelgi enam – 27% suurenes vallasvarast mitteeluhoonetega tehtud tehingute väärtus.
