Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Arco Vara: Aeg on peatada libamaaklerite ja -arendajate tegevus

02.09.2016 Tõnu Toompark

Kuigi kinnisvaraturu osapooled on muutunud aastatega teadlikumaks, ei ole kuskile kadunud probleemid libamaaklerite ja arendajatega, kes teadlikult klientidel naha üle kõrvade tõmbavad, kirjutab Arco Vara vanemmaakler Anna Roostar.

Viimastel aastatel on libamaakleritega võitlemise teemat üleval hoidnud Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda, mis ei oma kahjuks poliitkoridorides erilist mõjuvõimu, et suunata seadusandjaid jõulisemalt kinnisvaraturu korrastamise poole.

Kõige käegakatsutavam variant turul sahkerdajate tõrjumiseks oleks muuta Eesti Kinnisvarafirmade Liitu kuulumine maaklerfirmadele kohustuslikuks või siis teha firmade üle turujärelevalvet analoogselt sellega, kuidas finantsinspektsioon kontrollib laenuandjaid.

Täna tegutseb kinnisvaraturul mitmeid inimesi ja firmasid, kes petavad klientidelt raha välja või viivad nad sellise eluaseme ostuni, mis pole elamiskõlblik, on puudustega, vastavate lubadeta, tegeliku omandita ja pole hüpoteegi- või edasimüügikõlbulik.

Taoliste näidetega tuleb vastutustundlikel maakleritel kokku puutuda sageli, kui klient hakkab tehingus kahtlema või soovib kinnisvara müüa. Pahatihti on siis juba hilja proffide abi kasutada.

Kuidas libamaaklerit ära tunda?

Inimesed on erinevad ja nad käituvad erinevates olukordades erinevalt, nii et võib olla raske välja selgitada, millised on tegelikud eesmärgid. Kahtlusi peaks tekitama maakler, kes paistavad silma alljärgnevaga:

varjab olulist infot, keerutab vastuste andmisel;
ilustab, lihtsustab, meelitab, survestab, hirmutab ja ähvardab;
suhtub kergekäeliselt ja hooletult dokumentide kontrollimisse;
pakub probleemidele kiiresti stamplahendusi;
esindab vaid iseennast ja oma rahakotti.

Kuidas libamaaklerit vältida?

Enne maakleri valikut tuleks uurida tema ja kinnisvarafirma tausta, keda ta esindab.

uuri, kas vahendusfirma on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (www.ekfl.ee) liige;
võrdle vahendustasu pakkumist suurte hea mainega büroode vahendustasudega. Konkurentidest oluliselt madalam vahendustasu protsent viitab võimalikele probleemidele tulevikus;
kontrolli, kas vahendusfirma maksab tööjõumakse (www.emta.ee);
täpsusta, millal ja milles maakler end viimasel ajal koolitas;
sõlmi kirjalik maaklerleping, kus on must-valgel nii müüja kui ka maakleri õigused ja kohustused.

Professionaalne maakler teeb oma tööd põhjalikult ning enne objekti töösse võtmist kontrollib kõik korteri dokumendid, uurib kortermajade puhul ühistutelt maja seisukorda ning plaane, selgitab müüjale millest tuleb alustada kasutusloa saamist, juhul kui seda veel ei ole ning aitab kiirendada seda protsessi. Põhjaliku ja tähelepaneliku tööga maakler garanteerib müüjale turvalist ning stressivaba müüki.

Tahad teada, mis kinnisvaraturul toimub?

02.09.2016 Tõnu Toompark

Adaur.ee on portaal, kus ilmub kõige rohkem kinnisvarauudiseid päevas.

Kajastamist leiavad nii turuanalüüsid kui muud aktuaalsed teemad. Sõna saavad juristid, maaklerid, analüütikud, arendajad, hindajad…

Kui soovid uudiste kokkuvõtet oma meilile, pane meiliaadress kirja ja saadame Sulle värsked kinnisvarauudised iga päev meilile.

[subscribe2]

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Ober-Haus: hinnaindeks 07/2016

02.09.2016 Tõnu Toompark

Ober-Hausi Kinnisvara koostatud korterite hinnaindeks tõusis neljandat kuud järjest ja tegi selle aasta suurima tõusu ning oli juulis 3,2% kõrgemal kui juunis. Võrreldes 2015. aasta juuliga oli indeks 11,1% kõrgemal.

Tallinnas toimus juulis korteriomanditega 723 tehingut, mida oli 1% rohkem kui juunis, kuid 2,6% vähem kui eelmise aasta juulis. Uute korterite osakaal tehingute arvust oli 25%. Tallinnas tõusis keskmine ruutmeetri hind 5,3% ja oli 1662 eurot ruutmeeter.

Võrreldes eelmise aasta juuliga oli ruutmeetri hind 10,5% kõrgem, kuid võrreldes hindade tipuga 2007. aastal 2,7% madalam. Kuigi statistika näitab Tallinnas tervikuna pinnaühiku tõusu, ei ole see laiendatav kogu korteriturule ühtlaselt. Tallinna korteriturgu mõjutab väga aktiivne arendustegevus, mis on peatanud vanemate ja uute korterite hinnatõusu ning olukord turul on stabiliseerunud.

Võrreldes eelmise kuuga tõusis keskmine ruutmeetri hind neljas linnaosas: Nõmmel (23,4%), Põhja-Tallinnas (9,8%), kesklinnas (8,1%) ja Haaberstis (5,7%). Nõmmel oli hinnatõusu põhjuseks tavapärasest suurem tehingute hulk uute korteritega Sihi tänaval. Teistes linnaosades hinnad langesid: Pirital (10,8%), Lasnamäel (5,4%), Kristiines (2,2%) ja Mustamäel (1,8%).

Languse põhjuseks oli tehingute vähenemine uute ja keskmisest kallimate korteritega. Võrreldes 2015. juuliga on suurim hinnatõus toimunud Põhja-Tallinnas (20,8%), Nõmmel (20,5%), Kristiines (17,8%) ja kesklinnas (11,1%). Peamiseks hinnatõusu põhjuseks on kasvanud tehingute hulk uute korteritega.

Tartus langes keskmine pinnaühiku hind võrreldes eelmise kuuga 0,3% 1297-le eurole ja Pärnus tõusis 16,8% ja oli 1113 eurot ruutmeeter. Jõhvis keskmine pinnaühiku hind tõusis ja oli 311 eurot ruutmeeter ning Narvas langes ja oli 391 eurot ruutmeeter.

Ober Hausi Kinnisvara korterite hinnaindeks juuli 2016

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Rikkaks üüriäris: Kas üürileandmiseks on sobilikum kesklinna või äärelinna korter

02.09.2016 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor ja Kinnisvarakool OÜ üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Pidades silmas sama kvaliteediga kortereid on kesklinna korter äärelinna korterist ilmselgelt kallim. Kallim üürihind vähendab potentsiaalsete üürnike hulka.

Praktika näitab ka, et kesklinna üürilepingud on reeglina lühemaajalised, kui äärelinnas. See tähendab, et üürileandja peab kesklinna üürikorterisse üürniku otsimisega sagedamini tegelema. Kallim hind pigem pikendab väljaüürimiseks kuluvat aega ehk vakantsuseperioodi, mil kõrvalkulud peab üürniku asemel maksma omanik ise.

Äärelinna odavamate korterite puhul on nõudlus suurem ja neid on võimalik lihtsamini ja kiiremini välja üürida. See tähendab üürileandja jaoks väiksemat vakantsust ja kõrvalkulu, mille üürileandja peab ise oma taskust kinni maksma.

Äärelinna uus korter konkureerib hinna poolest paljuski kesklinna pisut vanema korteriga. Seetõttu ei pruugi äärelinna uues majas asuv üürikorter väga head tootlust pakkuda, sest inimesed eelistavad sama hinna puhul pigem kesklinna suunas liikuda.

Üldjuhul on kesklinna korterite üüritootlused madalamad, kui äärelinna korteritel. Samas on kesklinna korterite likviidus kõrgem, st üüriprojektist väljumisel on korterit hõlpsam müüa.

Välismaised kliendid eelistavad enamasti elada kesklinna, mitte äärelinna üürikorterites. Samas on välismaalastest kinnisvaraturu osaliste osakaal siiski suhteliselt tagasihoidlik. Kindlasti ei peaks eeldama, et välismaalasest üürnik on valmis maksma kohalikust kõrgemat üürihinda.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere või tule Kinnisvarakool OÜ üürikoolitusele.

Riho Koost lahkub Sweco ettevõtetest

02.09.2016 Tõnu Toompark

Sweco Projekt AS ja Sweco EST OÜ (endine Vealeidja OÜ) juhatuse esimees Riho Koost lahkus 31. augustil Sweco kontserni ettevõtetest.

Ettevõtete juhtimise võtavad üle senised juhatuse liikmed Keijo Vaher (Sweco Projekt AS) ja Tarmo Needo (Sweco EST OÜ).

Riho Koost on juhtinud Sweco EST`i 17 aastat ja Sweco Projekti 2,5 aastat. „Muutused on olulised meie ümber ja on oluline ka ise nendega kaasas käia. Minu lahkumine Sweco ettevõtetest on muutus ja loodan, et see toob kaasa omakorda teisi olulisi ja positiivseid otsuseid, mis teeb Sweco ettevõtted veelgi tugevamateks ja edukamateks“ sõnas Koost.

Koosti sõnul sündis otsus lahkuda tema enda initsiatiivil: „Tänasel päeval on tööd ehitusmaastikul palju ja lahkun headel aegadel. Swecos töötavad tunnustatud eksperdid ja edasi saab minna ainult paremaks. Tean, et ettevõtted on heades kätes“.

Sweco Eesti teenuseportfell on väga laiahaardeline. Sweco Projekt AS tegutseb projekteerimise valdkonnas ja Sweco EST OÜ ehituse omanikujärelevalve ning konsultatsiooni alal. Sweco on rahvusvaheline kontsern, mis pakub kvalifitseeritud ja kõrge kompetentsitasemega konsultatsiooniteenuseid. Sweco AB on Euroopa üks juhtivaid konsultatsiooni ettevõtteid omades allüksusi 15 riigis.

Keskkonnaministeerium valmistab ette maa korralise hindamise uut korda

01.09.2016 Tõnu Toompark

Keskkonnaministeeriumi ja Maa-ameti koostöös on valminud maa hindamise seaduse ja maakatastriseaduse muutmise seaduseelnõu väljatöötamise kavatsus, millega selgitatakse välja uue eelnõu väljatöötamise vajadus. Alles siis, kui on veendutud, et seadusemuudatust on vaja, järgneb sellele seaduseelnõu ja selle seletuskirja koostamine koostöös teiste osapooltega.

Maa korralist hindamist on Eestis läbi viidud kolmel korral: 1993., 1996., ning 2001. aastal. Praegune seadusandlus ei takista uute hindamiste läbi viimist, kuid viimase hindamise toimumine 15 aastat tagasi näitab selgelt, et riik ei täida perioodilisuse tingimust. Kuna maa turuväärtus on 15 aastaga oluliselt muutunud, on selge, et praeguseks on eelmise maa korralise hindamise tulemused vananenud ning tulemuste kasutamine on piiratud ja tekitab ebaõiglust.

Väljatöötamiskavatsus sisaldab kahte peamist muudatust:

esiteks määratakse kindlaks korralise hindamise läbiviimise ajaline intervall – teiste riikide kogemusi ja Eesti eripära arvestades toimuks hindamine igal neljandal aastal. Muudatuse tulemusel on maa korralise hindamise tulemused ajakohased ja peegeldavad hindamise aasta turutasemeid. Ajakohaste maa korralise hindamise tulemuste korral saab riik ja iga maaomanik ülevaate oma maa hetke väärtusest ning võimaluse kasutada väärtuseid tsiviilkäibes ning riigiga seotud menetlustes;

teiseks seotakse maa maksustamine lahti maa korralisel hindamisel saadud väärtusest. Praegu kehtiva seaduse järgi tuleb maa korralise hindamise tulemusi maa maksustamisel automaatselt kasutada. Kui aga hindamistulemused maa maksustamisest lahti siduda, siis sellist olukorda ei teki. Hindamise tulemuste kasutamine maksustamisel peab olema võimalus, aga mitte kohustus.

Maamaksu suurus sõltub kohaliku omavalitsuse kehtestatud maamaksumäärast, mis hetkel on 0,1-2,5% maksustamishinnast. Eelnõu järgi jääb maa maksustamine jätkuvalt kohaliku omavalitsuse eesõiguseks. Näiteks langetasid viimati läbi viidud korralise hindamise järgselt kohalikud omavalitsused maamaksumäärasid, et vältida järsku maksutõusu.

Kindlasti tuleb Rahandusministeeriumil koostöös kohalike omavalitsustega hinnata tulevikus maamaksuseaduse muutmise vajadust, sh maksumaksjatele kaitsemehhanismi välja töötamist, et ajakohaste hindamise tulemuste kasutamine ei tooks kaasa maamaksu koormuse ootamatult suurt tõusu.

Maa hindamise seaduse ja maakatastriseaduse muutmise seaduseelnõu väljatöötamiskavatsuse eesmärk ei ole maamaksu süsteemi muutmine. Vastupidi, muudatuste järgselt on maa korraline hindamine eraldatud maa maksustamisest, st uus hindamine ei too kaasa automaatset maksutõusu.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Corbel’i omandamisega tugevdas Realia Group enda positsiooni kinnisvarahalduses

01.09.2016 Tõnu Toompark

Realia Group, suurim kinnisvarahalduse ja -vahenduse ettevõte Põhjamaades, ostis Soome kinnisvarahaldusega tegeleva ettevõtte Corbel. Antud omandamine on osa Realia Group’i kasvustrateegiast ja toetab Realia Group’i plaani laiendada enda pakutavaid kinnisvarahalduse teenuseid ja olla teerajaja kinnisvara halduse ja vahendamise valdkonnas. Corbel Holding OY müüs Realia Group’ile Põhjamaade erakapitali investeerimisfond Valedo Partners Fund I AB. Ostu-müügitehing allkirjastati 13. augustil 2016.

Realia Group’i ettevõtted pakuvad küllaldase spektri erinevatest kinnisvarahalduse ja -vahenduse teenustest nii Soomes kui ka Baltikumis. Tegevused viiakse ellu läbi tütarettevõtete, milleks on Realia Isännöinti, Realia Management, Huoneistokeskus, Huoneistomarkkinointi, SKV Kiinteistönvälitys Soomes ja Ober-Haus Real Estate Advisors Baltikumis.

2008. aastal asutatud Corbel pakub Soomes kinnisvara ja ärikinnisvara haldusteenust nii kohalikele kui ka rahvusvahelistele kinnisvara investoritele, kasutajatele/omanikele ja üürnikele. Teenus hõlmab kinnisvara haldust, finantsjuhtimist, erinevaid erialaseid teenuseid ning seda üle kogu Soome asuvates kaheteistkümnes kontoris. Corbel pakub Soomes tööd ligikaudu 190 inimesele.

“Corbel toob ideaalse täienduse ja kompetentsuse Realia Groupi’i kinnisvarahalduse valdkonda. Omandamine on osa meie kasvustrateegiast ja toetab meie plaani laiendamaks kinnisvara halduse teenuste pakkumist. Ma olen kindel, et antud omandamine tugevdab meie konkurentsivõimet kinnisvarahalduse teenuste pakkujana. Ootan juba koostööd Corbeliga,” ütles Matti Bergendahl, Realia Group’i CEO.

“Valedo omanduses on Corbel 2011. aastast alates tugevalt arenenud ja ettevõte on saavutanud tugeva positsiooni kõikides ärivaldkondades. Oleme väga õnnelikud, et Corbel on Realia Group’iga jõud ühendanud,” ütles Sampsa Ratia, Corbel’i CEO.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

3 nippi, kuidas kinnisvaratehingust maksimum võtta

01.09.2016 Tõnu Toompark

Aastaid kestnud kinnisvarahindade järjepidev tõus, olematud laenu- ja hoiuseintressid ning majanduse ja palkade stabiilne kasv on paljude inimeste mõtted viinud kinnisvararadadele. Kui palju mu korter hetkel juba väärt on? Millist uut korterit ma endale lubada saaks? Kas investeerida üürikinnisvarasse?

Mis seal salata – raha null-intressiga pangakontol hoidmisega võrreldes tundub see hetkel üsna mõistlik alternatiiv. Ning riskitundlikumate investorite jaoks on oluline ka teadmine, et näiteks võrrelduna aktsiahindadega ei saa kinnisvara hind kunagi päris olematuks (ega ilmselt ka võrreldes ostuhinnaga 10-20 korda väiksemaks) sulada.

Ja kuigi julge pealehakkamine on pool võitu, on kinnisvaratehingute puhul mõned olulised reeglid, millest sõltub kokkuvõttes suurel määral, kas aastate pärast saad oma tehingule rõõmuga tagasi vaadata või jääb midagi kripeldama.

Kui miski tundub liiga hea, et olla tõsi, siis see enamasti ei olegi. See universaalne tõde kehtib igal juhul ka kinnisvarasektoris. Ei ole liiga tõenäoline, et superdiil on rippunud kinnisvaraportaalis üleval mitu kuud ning sina oled esimene, kes seda märkab. Kui mingi asi tundub reaalse turuhinnaga võrreldes ikka liiga soodne, tasub välja uurida, miks see nii on.

Mälestused pole midagi väärt. Kahjuks nii see on. Seal, kus sina näed pulmakingiks saadud tööriistakomplektiga tehtud esimest suuremat käsitööd, näeb ostja logiseva uksega garderoobikappi. Seal, kus sina näed parkimiskohta, kus vaid sinu pere on mitu põlvkonda parkinud, näeb ostja kes-ees-see-mees tüüpi võidujooksu igal õhtul. Usalda selliste asjade juures maakleri abi, kes suudab objektiivselt hinnata, mis on väärtuslikud müügiargumendid ja mis vaid sinu jaoks olulised sentimentaalsed väärtused.

Lase maakleril tegutseda. Kui oled juba otsustanud kasutada maakleri abi, panusta aega sellesse, et leida kogenud ja usaldusväärne inimene, viia ta kurssi kõigi oluliste detailidega ning leppida kokku tingimused. Ja kui see tehtud, siis lase professionaalil tööd teha. On loomulik, et maakler hoiab sind protsessiga kursis, kuid sul ei ole mingit vajadust käia temaga kaasas potentsiaalsetele huvilistele korterit näitamas ja tutvustamas ning üle maakleri õla pidevalt täpsustavaid kommentaare lisamas.

Muidugi ei piisa hea investeeringu tegemiseks nende kolme soovituse järgimisest. Kuid võib kangemat sorti mürki võtta, et neist mööda vaadates on kehv tulemus garanteeritud.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Baltic Horizon omandas Upmalas Biroji büroohoone Riias

01.09.2016 Tõnu Toompark

Baltic Horizon sai 30 augustil ametlikult Upmalas Biroji büroohoone omanikuks. Baltic Horizon portfellis on seega hetke seisuga 7 ärikinnisvara objekti väärtusega üle 125 miljoni euro.

Riia, 2016-09-01 06:00 CEST (GLOBE NEWSWIRE) — Upmalas Biroji on kvaliteetne büroohoone, mis ehitati aastal 2008 Saksamaalt pärit arendaja Bauplan Nordi pool. Hoone ankurrentnikeks on SEB Global Services ning CABOT. Hoone on 100% välja renditud kesk- ja pikaajaliste rendilepingutega. Hoone väljarenditav pind on üle 10 500 ruutmeetri. Arendaja Bauplan Nord jätkab hoone haldajana ka edaspidi.

Antud tehing on väärtuslik lisa fondi kvaliteetsesse investeerimisportfelli. Riias on Baltic Horizon fond samuti investeerinud SKY naabruskonna kaubanduskeskusesse Bikernieku tänaval. Peale objekti omandamist on fondi portfelli hajutatus oluliselt paranenud ning nüüd on portfellist ca. 35% Tallinnas, 23% Riias ning 42% Vilniuses. Lisaks on portfell nüüd paremini hajutatud ka segmentide lõikes: 43% büroo- ning 57% kaubandusobjektid kuhu kuulub ka Coca Cola Plaza Tallinna südalinnas.

Baltic Horizoni osakud on noteeritud ning kaubeldavad Nasdaq Tallinna platformil alates 6. juulist 2016. Baltic Horizon tähis börsil on NHCBHFFT. Upmalas Biroji tehingut nõustas ostja poolelt Sorainen ning müüja poolelt BNT advokaadibüroo ning Newsec.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Domus Kinnisvara: Sügisene kinnisvarasoovitus

31.08.2016 Tõnu Toompark

Kui müüd kinnisvara ja endal pole vaja uut osta, paiguta raha ikkagi kinnisvarasse. Üürihuvilisi jagub piisavalt, kirjutab Domus Kinnisvara vanemmmaakler Agur Tammistu.

Tallinnas käib korterite uusarendus täie hooga. Kesklinnas jääb järjest vähemaks tasulisi parkimisplatse, sest lõpuks saavad valmis ka keerulisemad detailplaneeringud, mille alune maa on seniks tulu teenima pandud parklana. Uusi kortereid ju ostetakse, miks siis mitte ehitada?

Mida ostetakse?

Ostetakse hinda (eelkõige madalat hinda), asukohta ja kvaliteeti – kahjuks neid kolme ühe paketina ei saa.

Kes ostab hinda, see vaatab uusarendusi äärelinnas, kus võib saada korteri isegi alates 1300 €/m². Eriti palju lisasid just selle raha eest ei saa, aga paneelika plastakende ja laminaadiga veab välja küll. Järgmine sihtgrupp, kelle finantsid lubavad endale elamist vaadata pealinna keskme lähedusse, on tehniliste lahenduste mõttes nõudlikum, ka maja arhitektuurne lahendus peaks mõju avaldama. Hinnaks peaks arvestama 2000 €/m² ja veidi enamgi. Kui ikka päris südalinna või südalinna mere äärde kodu soetada, siis peaks arvestama 2500–4000 €/m².

Siin on põhirõhk esinduslikul asukohal, erilisel arhitektuuril ja loomulikult madalatel ekspluateerimiskuludel. Üks ostjate sihtgrupp on ka investorid, kellele sobivad väiksemad kahetoalised korterid väljaüürimise eesmärgil. Seda vähemalt seni, kuni ei ole hakatud suuri üürimaju ehitama.

Ostjad otsivad enamasti pigem kahe- ja neljatoalisi kortereid kui üheseid ja kolmeseid. Ühest ei osteta ju terveks eluks, pigem alguseks ja lõpuks, kolmene jäetakse lihtsalt vahele, minnakse kohe üle neljatoalisele.

Noored ostavad pigem maja kui korteri

On tekkimas ka trend, et noored paarid (alla 30) ostavad võimaluse korral pigem remonti vajava maja kui korteri. Üks põhjus on selles, et kui alustada ühetoalisest, siis mõne aja pärast tuleb see müüa ja kahene osta jne, siis tekivad ka vahepealsed müügikulud, pangad ei vaheta enam niisama tagatist, pigem lõpetavad vana laenu ja sõlmivad uue lepingu.

See omakorda tähendab, et siis ei pruugi enam tingimused nii head olla ning laenu saamine ja ostumüügitehingud on ka kulu. Suuremaid üles-alla-hüppeid sügisel turul oodata ei ole, küll aga peab müüja ostja leidmiseks pingutama. Pingutada saab uusarendaja, pakkudes ostjale hinna sisse lisamugavusi ja kõrget kvaliteeti.

Teise ringi ehk kasutatud kinnisvara müüjad saavad müügihinna määramisel rajaneda siiski ainult asukohal, sest ka renoveeritud elamu hinna sisse on tihtipeale paigutatud ostjale veel üks laen ehk siis renoveerimislaen ja remondifond. Järelturu korteritel on võrreldes uusarendustega suuremad hooldus-ja halduskulud. Võib öelda, et kõige kallim on pidada Mustamäe-Lasnamäe kolmetoalist korterit, sama summa kataks ära umbes 150 m² eramaja ülalpidamise, passiivmajast rääkimata. Sellepärast on järelturu korterite hinnad pigem kerges languses.

Rusikareeglit saabuvaks sügiseks välja pakkuda ei ole. Pigem on nii, et kui müüd ja samas kohe ostad, siis on kõik kontrolli all. Kui täna müüd ja endal vajadust kinnisvara järele ei ole, siis paiguta raha ikka kinnisvarasse ja anna üürile, üürihuvilisi on piisavalt.

Arco Vara: Uusarenduse hindamine kaitseb ostjat enda eest

31.08.2016 Helena Piirak

Uusarenduste hindamisele suunav määrus kaitseb kinnisvaraostjaid nende enda eest, et nad ei kulutaks rohkem, kui suudavad endale lubada, kirjutab Arco Real Estate’i hindaja Helena Piirak vastuseks Meelis Mandelile.

Vahuvein näpus kinnisvaraturul ringi joosta on üsna lühinägelik ja tulutu tegevus, kuna laenu tagatiseks hinnatavate uute korterite pakkumishinda saab võrrelda üksnes viimase aasta jooksul müüdud korterite hinnaga.

Kinnisvaraturul toimuvad muutused võtavad alati aega. Üldiselt võib aga kindel olla, et praegu laenu tagatiseks ja võlaõigustehingusse minekuks hinnatud uus korter maksab sama palju ka poole aasta pärast, kui maja valmib ning asjaõigusleping sõlmitakse.

Tõsi on, et kinnisvaraarendajate avalikke pakkumishindu võib teatud mõttes pidada kinnisvaraärimeeste soovunelmaks. Tasub aga arvestada, et piirkonniti on välja kujunenud hinnavahemikud, kuhu uute korterite ruutmeetrihinnad ning tükihinnad jäävad.

Müüja annab järele

Uute korterite tegelikud pakkumishinnad kujunevad ostja valiku suurenedes läbirääkimiste käigus. On kinnisvaraarendajaid, kes on siiani seisukohal: võta või jäta. Nad ei tunne rahastaja müügisurvet ega pea valmis ehitatud väärt vara käest andma. Müümata korter hoitakse ostja tulekuni tühi või antakse see üürile.

Valdav osa kinnisvaraarendajaid on siiski valmis oma avalikest pakkumishindadest alla tulema, sest mitu arendajat on seda projektide tähtaegseks lõpetamiseks juba teinud. Vahuvein ei maksa seejuures suurt midagi, kuid alates eelmise aasta algusest on arendajad lisaks hinna tuntavale alandamisele andnud ostjaile kauba peale ka väärtuslikke asju, nagu näiteks köögisisustust, panipaiku ja parkimiskohti.

Ostja jõud

Nüüd ongi küsimus pigem selles, kuidas ostja ja müüja saavad mõlema jaoks mõistlikule kokkuleppele. Laenukõlbulikud ostjad on aru saanud, et neil on läbirääkimistel üha enam jõudu. Nad tingivad hinda igal pool ning igal võimalusel, lüües müüjaile üsna sageli allapoole vööd. Variant, kus võidus on ainult ostja ja teistel tõmmatakse tehingu käigus püksid jalast, ei sobi aga arendajatele ega neid rahastanud pankadele.

Kui tehinguid jääb üha vähemaks ja need toimuvad varasemast madalamal hinnatasemel, kajastavad seda ka laenu tagatiseks hinnatava kinnisvara eksperthinnangud. Selle tulemusel kohandavad müügigraafikuid jälgivad kinnisvaraarendajad varem või hiljem oma pakkumishindu turu tasemele vastavaks. Seega peegeldab uusarenduste hindamine kinnisvaraturul toimuvat nii ostjaile, kinnisvaraarendajaile kui ka pankadele. Võib isegi öelda, et uusarenduste hindamine mõjub osapooltele kainestavalt.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Arco Vara: Tallinna ja Harjumaa korterituru ülevaade I poolaasta

31.08.2016 Tõnu Toompark

2016. aasta esimeses pooles täheldas Arco Vara Tallinna ja Harjumaa korteriturul eelmise aasta sama perioodiga võrreldes aktiivsete müügipakkumiste 7,2%-list kasvu ning tänavu juulis mõneti ootamatut üüripakkumiste vähenemist 8,6%. Keskmine pakkumishind püsis tõusukursil.

Teise kvartali põhjal võib öelda, et nii korterimüügipakkumiste arv kui ka keskmine tehinguhind püsis eelneva aastaga praktiliselt samal tasemel. Keskmist hinda hoidsid uusarenduste asjaõiguslepingud, mis Maa-ameti andmetel kasvasid stabiilselt 5%-lt 14%ni kõigist korteritehingutest. Võlaõigustehinguid arvesse võttes moodustas uute korterite müük veelgi suurema osa kogumüügist. Samas, aastatel 2011-2016 ehitatud kasutusloaga korterite esmamüük kukkus 2015. aasta teise kvartaliga võrreldes 38,7%.

Tallinna ja Harjumaa korterituru dünaamika II kvartalis

Allikas: Maa-amet

Kvartalite lõikes mõjutab Tallinna ja Harjumaa korteritehingute statistikat kinnisvaraturu hooajalisus. Tavapäraselt on aasta esimene kvartal korteriturul passiivsem ning teine kvartal aktiivsem. Suvekuudel jääb tehinguid vähemaks, sest nii müüjad kui ostjad puhkavad.

Tallinna tüüpkorterite müügi- ja üüripakkumised*

Allikad: kv.ee, Arco Vara

* – esitatud andmed on kogutud 23.08.2016 seisuga ja ümardatud

Tüüpkorterite pakkumises kajastuvad nii kuulutused nõukogudeaegsetes paneelelamutes kui ka viimastel aastatel valminud või alles ehitatavates uutes kortermajades, kus iga vaba korteri müügiks on tehtud eraldi kuulutus. Kolme- ja enamatoaliste korterite müügipakkumiste rohkus väiksemate korteritega võrreldes on seletatav asjaoluga, et selliseid kortereid on juba aastaid rohkem ehitatud, kui väiksemaid kortereid. Samas on just väiksemate korterite järele olnud suurem nõudlus, sest sellist trendi toetab leibkonnaliikmete arvu vähenemine. Uusarenduste puhul takistavad väikeste korterite ehitamist suhteliselt jäigad Tallinna parkimisnormid. Uute korterite pakkumishinnad Tallinnas ja Harjumaal vastavad uute kortermajade asukohale ning on vahemikus 1 300 – 6 150 €/m2. Kalleimad korterid omavad luksuslikku vaadet merele.

Uute korterite tehinguhinnad (€/m²) linnaosade kaupa

Allikas: Maa-amet, 2016 a II kv andmed

*** – kui toimus alla 5 tehingu kuus, statistilised andmed puuduvad

2016. aasta esimeses pooles lisandus aktiivsesse müüki mitmeid suuri uusarendusprojekte, mille puhul on tunda ostjapoolse huvi kompimist enne ehitustegevuse alustamist. Kui huvi jääb oodatust oluliselt kesisemaks, on võimalik, et ehitust lükatakse teadmata aja võrra edasi. Tallinna ja Harjumaa arendusprojektides on müügis ligikaudu 2500 korterit, mis on tekitanud teatud ülepakkumise. Märkimisväärselt suur osa müügis olevatest korteritest on juba kas viimistlusjärgus või päris valmis.

Odavama hinnaklassiga üürikortereid on saada nõudlusest vähem. Eeskujulikus seisukorras möbleeritud üürikorterite pakkumisperiood on pikenenud, kuivõrd üürilevõtjad on sageli hinnatundlikud ning neile on tekkinud varasemast rohkem valikut. Et müük või üürileandmine toimuks planeeritud ajaraamides, tuleks pakkumist alustada turuhinnale võimalikult lähedase hinnaga. Huviliste puudumisel või huvi vähesuse korral tuleks hinda korrigeerida. Konkreetse korteri hinnataseme määramiseks on soovitatav konsulteerida kogenud maakleri või hindajaga.

Prognoos

Lähikuudel võib korterite, eriti uute korterite, ostmise asemel saada kasvavaks trendiks heas seisukorras korterite üürimine. Ei ole siiski üheselt tõlgendatavaid märke, mis viitaks lähikuudel toimuvatele suurtele muudatustele Tallinna ja Harjumaa korteriturul. Tallinna uusarenduste müügiaeg pikeneb, kuid rahaliselt kindlal järjel olevate arendajate hinnad reageerivad sellele tagasihoidlikult. Järelturu korterite hinda mõjutab enim müüjail lasuv ajaline surve.

Kommentaar, Daniel-Aleksander Chasan, Arco Vara Tallinna piirkonna juht

Üürikorterite pakkumise vähenemisele on raske seletust leida. Pigem võiks pakkumist olla enam, kui eelmisel aastal. Pakkumise vähenemise põhjus on tõenäoliselt nõudluse suurenemine üürikorteritele. Nimelt Tallinna linna elanikkond suureneb ja saabujad soovivad pigem kortereid üürida, kui osta.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

“Kinnisvaramaakleri ABC” käsiraamat – praktilised nõuanded ja soovitused maaklerile

31.08.2016 Tõnu Toompark

Käsiraamat „Kinnisvaramaakleri ABC. Praktilised soovitused ja nõuanded kinnisvaramaaklerile“ annab põhjaliku ülevaate kinnisvaramaakleri tööst maakleriametis alustamisest, kuni maakleri ja maakleribüroo suheteni ning tehingute tegemiseni.

„Ma puutun kinnisvaramaaklerite, nende murede ja rõõmudega kokku igapäevaselt,“ lausus käsiraamatu autor Evi Hindpere. „Pikk kogemus maakleribüroo juristi ja koolitajana annab hea baasi kirjutada just sellest, kus maaklerite king kõige rohkem pigistab. Siiani ei olnud ühte head kohta, kus selle kinnisvaramaakleri ameti kohta terviklikku infot otsida. Nüüdseks on vajalik teadmine kaante vahele jõudnud,“ lisas Hindpere.

Käsiraamat keskendubki praktilistele soovitustele ja nõuannetele, mis pakuvad mõtlemisainet kõikidele, kel on huvi maakleriameti vastu. Vaid täiuslik teadmine töö terviklikust protsessist annab võimaluse osutada kvaliteetset teenust.

Samuti pakub käsiraamat mõtlemisainet juba tegutsevatele maakleritele, kuidas senine töö efektiivsemaks muuta.

Käsiraamatu „Kinnisvaramaakleri ABC“ autor Evi hindpere on ka käsiraamatute „Kinnisvaraõiguse ABC“, “Pärimine” ja “Perekonnaõigus ja varasuhted” autor ning „Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“ kaasautor.

Soodsaim võimalus kinnisvarakäsiraamatute soetamiseks on Kinnisvarakooli raamatupood https://www.kinnisvarakool.ee/raamatud/. Samuti on käsiraamat võimalik leida suuremate raamatupoodide müügilettidelt ja internetipoodidest.

Kinnisvarakool OÜ missioon on tõsta kinnisvaraturuosaliste professionaalsust. 2003. aastal asutatud Kinnisvarakool OÜ on keskendunud kinnisvaraalasele baaskoolitusele maakleritele, hindajatele, omavalitsuste töötajatele, kinnisvaraarendajatele ja eraisikutele. Samuti on Kinnisvarakool kirjastanud mitmeid käsiraamatuid.

Lisad

Käsiraamatu „Kinnisvaramaakleri ABC“ sisukord: https://www.kinnisvarakool.ee/kinnisvaramaakleri-abc-sisukord.pdf
Käsiraamatu soetamise võimalus: https://www.kinnisvarakool.ee/raamatud/

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Jaekaubandusettevõtete müügitulu kasv juulis jätkus

31.08.2016 Statistikaamet

Jaekaubandusettevõtete müügitulu suurenes 2016. aasta juulis eelmise aasta juuliga võrreldes püsivhindades 2%, teatab Statistikaamet. Kui juunis kasvas müügitulu eelmise aasta sama kuuga võrreldes 3%, siis juulis jätkus müügitulu kasv peaaegu samas tempos.

2016. aasta juulis oli jaekaubandusettevõtete müügitulu 568,2 miljonit eurot.

Tööstuskaupade kaupluste müügitulu suurenes 2015. aasta juuliga võrreldes 3%. Müügitulu suurenes nelja ja vähenes kolme tegevusala kauplustes. Enim suurenes müügitulu kasutatud kaupade kauplustes ja väljaspool kauplusi (kioskites, turgudel, otsemüük), kus müük kasvas aastaga 23%. Müügitulu suurenes veel ka posti või interneti teel kaupu müüvates kauplustes (kasv 13%), apteekides ja kosmeetikatarvete kauplustes (kasv 10%) ning majatarvete, kodumasinate, rauakaupade ja ehitusmaterjalide kauplustes (kasv 7%).

Müügitulu vähenes eelmise aasta juuliga võrreldes muudes spetsialiseeritud kauplustes, kus kaubeldakse peamiselt arvutite ja nende lisaseadmete, raamatute, sporditarvete, mängude ja mänguasjade jm, muudes spetsialiseerimata kauplustes, kus on ülekaalus tööstuskaubad (nn kaubamajad), ning tekstiilitoodete, rõivaste ja jalatsite kauplustes.

Toidukaupade kaupluste müügitulu on viimased kaks kuud näidanud stabiilset kasvu. Sarnaselt juunile suurenes ka juulis nende kaupluste müügitulu eelmise aasta sama kuuga võrreldes 1%.

Mootorikütuse jaemüügi ettevõtete müügitulu suurenes 2015. aasta juuliga võrreldes 4%.

Võrreldes eelmise kuuga suurenes juulis jaekaubandusettevõtete müügitulu 4%. Sesoonselt ja kalendaarselt korrigeeritud andmetel oli kasv 2%. 2016. aasta seitsme kuuga (jaanuar–juuli) suurenes jaekaubandusettevõtete müügitulu eelmise aasta vastava perioodiga võrreldes 5%.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Juulis tööstustoodangu maht suurenes

31.08.2016 Statistikaamet

Tööstusettevõtted tootsid 2016. aasta juulis 2% rohkem toodangut kui eelmise aasta juulis, teatab Statistikaamet. Toodang suurenes töötlevas tööstuses ja energeetikas, kuid vähenes mäetööstuses.

Juulis toodeti töötlevas tööstuses 1% rohkem toodangut kui 2015. aasta samal kuul. Pooled töötleva tööstuse tööstusharudest ületasid juulis eelmise aasta mahtu.

Toodangu mahu suurenemist põhjustas eelkõige puittoodete ja elektriseadmete tootmise kasv. Suurema osatähtsusega tööstusharudest suurenes toodang veel tekstiiltoodete, mootorsõidukite ja mööbli tootmises. Toodang vähenes elektroonikaseadmete, metalltoodete ning masinate ja seadmete tootmises.

Välisturule müüdi juulis 68% kogu töötleva tööstuse toodangust. 2015. aasta juuliga võrreldes vähenes korrigeerimata andmetel toodangu müük kodumaisele turule 8% ja müük ekspordiks 6%. 2016. aasta juulis oli 2 tööpäeva vähem kui mullu.

Sesoonselt korrigeeritud andmetel toodeti 2016. aasta juulis tööstuses kokku 5% rohkem toodangut kui eelmisel kuul, sealhulgas töötlevas tööstuses 1% rohkem.

2015. aasta juuliga võrreldes toodeti elektrit 44% rohkem ja soojust 9% vähem.